パークホームズ日吉本町（旧称：横浜市港北区日吉本町４丁目計画）

[購入経験者さん]

三井不動産レジデンシャルが計画中の（仮称）港北区日吉本町４丁目計画に興味があります。
何か情報をお持ちの方がいれば、書き込みよろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市港北区日吉本町4丁目1254番1他（地番）
専有面積：58.61平米～83.20平米
総戸数：188戸
交通：横浜市営地下鉄グリーンライン 「日吉本町」駅 徒歩8分

[101: 検討中]

6000万は手が出ないけど、かといって、3LDKで4000万台半ばみたいなお値打ち価格でも倍率上がりそうでイヤだなぁ…

[102: 近所をよく知る人]

ここは、最寄り駅が日吉ではなく、所詮日吉本町でしょ。
なんとか日吉まではあるけるけど、綱島街道の歩道は狭いし、微妙に坂道上るし。道が混んで出るからバスも進まないよ。

そもそも日吉本町の中でも住環境がいいところはみんな戸建街でしょ。

一歩譲ってマンションやるにしても、この辺りの普通のマンション立地では買えない人たちが買える値段が妥当。
だいだい上限坪210万がいいところだよ。

[103: ご近所さん]

この辺は築5年位の中古相場で4500万円です
新築でプラス1000万円プラス大手デベ系ブランド代でプラス500万円、6000万円が予測販売価格ではないでしょうか？東横線子育て最適エリアという事で全国から転入者が集まってきています。人気の東横線プラス文教地区は日吉以外ないんです。（大昔は都立大がありました）通勤のアクセスを考えるなら他にはいっぱいありますよ。ここは子育て世代に人気あるんです。それゆえ保育園の待機児童数が膨れ上がってしまいました。少子化の昨今ここは別世界。逆にここが最大の課題。これは子育て環境良しのバロメーターなんです。小中高等学校、塾、予備校、大学、徒歩圏でたくさんあるんです。歓楽系一切なし。旦那さんの好き嫌いがはっきりわかれるところ。静かで本でも読んで過ごしたい人だけが住んでいるイメージだと思います。これは好みの問題です。

[104: ご近所さん]

ここはパークホームズ綱島日吉の名前が正解ではないでしょうか？

[105: ご近所さん]

綱島駅からフラット徒歩圏内。横浜方面通勤はこのルートもあり。

[106: 近所をよく知る人]

子育て世代に人気なのは納得できますね。ただ、待機児童数が膨れ上がっているのは事実だけど、ここは別世界っていうのはちょっと・・・。
103さんが言うように、中古相場からの値段を考えた場合、仮に築5年の中古相場が4500万で、新築大手デベ物件で6000万、またノーブランドのデベ新築物件で5500万という評価だとすると、たったの築5年で約20～25％評価が下がるエリアということになります。この下落率は郊外バス便物件並みの数字だと思うのですが。
つまり、子育てでは別世界だったとしてもマンション立地としては・・・ということです。
必ずしも子育て人気エリアと人気のマンション立地はイコールではありません。
日吉本町でも戸建なら最高だけどね。

[107: ご近所さん]

>>98
スレ違いですが、日吉台マンション、見に行ったことがあります。
築年数の割りに本当に良く出来たマンションで住みやすそうでした。
それにしても強気な価格ですが、それでも内覧人数も多く買い手がつくのが凄い。
同じマンション内で住み替えも多いとのことでした。

再建築可能とかで持ち出しなく所有権ゲットできるとかの情報でもあるのか？（邪推ですが）

[108: ご近所さん]

106さんへ
家賃18万円X60ヶ月 10800万円 下がったっておかしいことではないと思いますが

[109: ご近所さん]

しっかりした構造で定期維持管理されているマンションなら築100年は持つかもしれないと建築家が言ってた。配管管理をしっかりしていればと、日吉台マンションはメンテナンスしっかりしてるから、ぜんぜん平気だからじゃないですか？高台の1等地だし、アクセスもよいし、敷地、公共スペースもかなりゆとりある。ぜいたくですよね。最後は全員で話し合い決議ですね。まだまだ先の話

[110: 近所をよく知る人]

108さんへ
106です。
そんな単純なものではないと思いますが。
賃貸の家賃×居住年数＝新築で購入したマンションの居住年数後の値下がり価格？
上記の式が成り立つのであれば、
新築マンション購入価格6000万÷家賃18万＝333ヶ月＝約28年
と言うように、28年後には中古市場での評価は0万円になるということですよね？だったら戸建を買いますよね？あなたの言いたいことはマンションは資産ではなく負債だといいたいのですか？
私には理解できません。

私が思うに、新築マンションの値段とはあくまでも土地代や建築コスト、販売に係る経費、売主の利益などもろもろを積み上げた結果の数字であると思います。
中古相場から新築の価格を導く事はありえません。

むしろ中古物件においては、立地的に絶対的な要素を持っている物件以外は、新築の値段に影響を受けるものではないでしょうか。それ以外の大多数（日吉本町を含む）の中古マンションは、同じタイミングで販売している新築物件と差別化を図らないと売りづらいですよね？少なくとも新築よりは安く売り出さないと売れるわけないでしょ。
普通の新築と中古には、一定の値段の乖離があるように思えるかもしれませんが、中古にはそうする必然性があるのだと思います。
要は、新築の値段を構成する要素はある程度決まっていて、中古の値段はそれらに大きく影響される。ということです。ものの見方、考えたかの違いではなく当たり前のことだと思うのですが。
また、新築分譲マンションの値段と、賃貸の家賃なんて何の関係性もありません。

[111: 通りすがり]

>>103
おい、いい加減なこと言うな。
こちとら日吉公園隣接、日吉アドレスにて育児真っ最中だが
日吉～本町～箕輪～下田～綱島まで、去年も今年も保育園確保は戦争。
文字通り「地獄」だよ。
ママさんネットワークでも戦死者続出、死屍累々。

考えなきゃいけないのは、基本的に認可保育園は現状
夫婦フルタイム勤務かつ前年度年収低めしか入園チャンスなし。
ローン審査を楽にパスする一定年収以上の２馬力や、
旦那勤務で奥さん主婦・パートの層だと、園の審査では逆に全く相手にされない。

しかも認可以外の園は保育料かなり高く、
しかもそれすらも入れたら超ラッキー。
どの園にも入れれず、会社に育休延長申請→却下→アボーン
または一時保育利用→妻の収入殆んど残らず…全然あるよ。

どの園も０歳児の４月入園以外は
前年度の持ち上がりや、在園児の兄弟でほぼ定員枠いっぱいなのでその時期の入居をはずしたり早生れの子供はかなり厳しい。

横浜市(特に港北区)は待機児童数全国ワーストで
悲惨なのはこのマンションにやってくる保育園入園希望の子連れに限ったことじゃないけど
「ここだけは別世界」とか現実感覚ゼロの能天気、
または営業＊＊＊＊な糞レスを信じる人がいると困るので。

[112: 匿名さん]

103さん
>これは子育て環境良しのバロメーターなんです。
保育園事情が劣悪で、子育て環境が良いとは言えないなぁ。
奥様が専業のご家庭にとっては良いかもしれませんが・・・。
ママが育児に専念したい、あるいはちょっと経済的に余裕のあるご家庭に
人気が高いエリアなのかな？

[113: 匿名さん]

保育園待機児童　横浜市は、全国第一位
横浜市の中では、港北区が第１位
港北区の中でも待機児童が多い地域　日吉・綱島エリア
つまり、保育園入園競争が、全国で一番厳しい地域です。

託児所をマンション内に設けてれば、坪250万でも即完売できたかもね・・
知事も至上命題としてるんだし、行政としても、喜んで補助しただろうに。

ここのターゲットは、専業主婦家庭or子供が小学生以上になりますなぁ。

[114: 通りすがり]

港北区の中でも日吉と妙蓮寺は更に悲惨。

北から
元住吉(市境)日吉・綱島・大倉山・菊名・妙蓮寺(区境)白楽
と並んでいるので、他の駅では南北隣接の地域も徒歩・自転車での通園圏内として狙えるのに対し、
日吉は日吉＋綱島、妙蓮寺は妙蓮寺＋菊名しか選択肢がない。

車での送り迎え不可の園が大多数なので、
皆さん通勤電車に０歳児同伴とかままあるから。

まぁこの物件は日吉～綱島の間なので、日吉の北の方よりまだましかも。

[115: ご近所さん]

この辺、新婚さん多いね、そのうちコウノトリくるね、当然保育園いっぱいね、こんなこと新婚さん転入した時点で区役所わかっているね、なぜ手が打てない？それとも意図的に地域分散させたいの？

[116: ご近所さん]

103です。申し訳ありません。訂正します。ゼロ歳から6歳位までは子育て大変です。転入者に対してインフラ追いついてません。これって全国からDINKSが住みたいという事実を言ってるだけです。ヤフーの調査で若い人住みたい町東京都１位吉祥寺、神奈川県１位、日吉でした。シングル、DINKS、神奈川県では圧倒的人気、人気あるのは魅力か？住みやすさか？じゃないかな。子供増加いいじゃないですか？
不動産価格は何で決定するか？これは需要と供給です。買い手多ければ高い。少なければ低い。

[117: 購入検討中さん]

近くのトヨタ跡地にモデルルームが出来たみたいです。いくら位なのか・・・。

[118: 購入検討中さん]

８０－Cの間取り使いやすそうですね。この面積で角部屋だと、6000万くらいにはなるのでしょうか？

[119: ご近所さん]

>>106
築５年って・・
日吉本町エリアの５年前の価格をご存知？？
グリーンラインが通る前（新価格になるまえ）の
日吉本町エリアの新築マンションは4000万～5000万程度
だったんですよ。

逆に中古価格のほうが高い物件がたくさんある地区なので
下落率はかなり低いはずですが・・・

[120: 近所をよく知る人]

>>115さん
同意です。
林市長が早急に対策をとると言ってますが、早く何とかしてくれ～って感じです。

でも実際住んでいると、そんなに「若い世帯ばかり」という感じはしないんですけどね。
古くからある町だけあって、色んな年代の方がいらっしゃるような。

[121: 匿名さん]

>118
@250といったところでしょうか。
うーん、、、だと手が出ません。

[122: ご近所さん]

婚姻届けを出す軒数、DINKS転入者数、新築マンション建設予定届け、いずれも2年から3年前には区役所でデータ化しているはず、そうすると２年から３年後の待機児童数は想定できる。データがわかった時点で手が打てていない。仕事していないんじゃねーか？もっと女性の皆さんはこの事実を問題化していただきたい。それでないと女性が働くにはハンデが多すぎる。この課題が解決しない限り少子化改善出来ない。保育所の場所の流動化、保育士様の流動化、地域社会との連携など、（ただ誰がやるか明確になってないだけか？）でも全国ワースト１はひどいわな。

[123: ご近所さん]

106さんへ108です。　　中古物件は不動産会社査定で相場と物件価値でそこそこ売れる価格で決定されるんじゃないかなと思います。（1ヶ月から3ヶ月で大体売れてる）この辺ですと三井リハウスさんが広告で売りに出している価格が相場かなと思います。同グループの三井不動産レジデンシャルさんが中古物件と僅差の価格で新築マンションを出すでしょうか？それはありえないと思うんだけど。私はこの日吉本町で残り少ない環境の大型物件を今の絶好の買いの環境（0.875の超低金利、最大ローン減税、500万円、贈与1500万迄非課税を活用、）これが新築の旨みで、（中古物件同等の価格になるでしょう）高い買い物とは言え、リスクをとって買っておいた方が結局、最悪の時が来たとしても精算できるかなって。（家賃試算は長く住めば住む程もとが獲れるし。短期で引っ越すならあの通り賃貸が得です）買ってすぐ売るのは損です。買った瞬間大幅に下がる。車と一緒です。新築マンションは駅近や最上階の価格が高いところ、そして周辺環境良しから埋まっていくみたい。日吉本町はマンションの立てられる土地があと僅かしかないし、しかも今回の様なフラットな土地で周辺遮断なし広々環境、隣の家が至近距離にない、大型物件は最後でないかと思うんです。でも出来れば広いところがいいですよね。たぶん広いお部屋から埋まって抽選かなって思います。お隣のパークハウス綱島さん、65平米、5270万円チラシ出てた。神奈川県では東横線高いよ。

[124: 匿名さん]

金利が１％切ると、ローン減税適用されないよ。

[125: 匿名さん]

利率は関係なしで適用されるみたいですよ。目的は景気を上向かせるため、社会貢献も出来るみたいだし。
本日チラシで３丁目住友不動産サンフル日吉ガーデンハウス、売りに出てた。平成13年築、76平米、１F、３LDｋ、4980万円、ここはいいマンションだよね。中古か新築か？迷います。
でも中古は仲介手数料がかかります。それがけっこうでかい。

[126: 購入経験者さん]

ここ買うならＵＲの家賃調べた方がいいよ。

といっても業者ばっかりだからな。
アホだよなこんなところ坪２００万以上で買うなんて。

[127: 匿名さん]

>>125
そんなことない。申請用紙にチェック欄があって、除外されることが明記されてるよ。
そうしないと、払う金利分を税金の還付金が上回ってしまい、儲かってしまうことになる。

[128: 匿名さん]

ただし、勤務先と無関係に一般の金融機関から借入れるのなら
対象になるかもしれないけど。

[129: 近所をよく知る人]

住宅ローン減税は、新築だけに限られます。年末ローン残高によって決定します。金利は関係ないです。
中古物件は、ローン減税対象外です。

しかも金利はなくて借金総額の１％が還付です。年末５０００万借金があれば、その翌年１％で５０万の還付です。３月に口座に振り込まれます。これは年間５０万税金払っている人が年間５０万還付される。これが１０年くりかえす
そもそも新築建てて景気をよくすることが目的ですので節税目的ではない
世のため人のために多額の借金しましょう景気対策です

それとエコマンションは、他に
３０万円　　もらえます

[130: ご近所さん]

オオーッ、モデルハウス出来たーッ！

オオッツ！日吉本章始まるッて！

これってノエルのものかい？

最高のコピー！

プレハブモデルハウスだから低経費で早期完売目指す方向っすね！

どっかのマンションみたいに２年間も販売中って垂れ幕は絶対絶対勘弁お願いします（もう垂れ幕外して欲しい）目障り！

近所が人気ないイメージを外部へ宣伝していているようで周辺資産価値下げてしまいます。

外観カラーは環境同化の淡い色でお願いします。アカデミックカラーで！環境、周辺あっての建物だから。

早期完売！近所として応援しますよ！　　やっぱりマンションは全室即埋まってなんぼ！購入希望者はここが最大不安！

[131: 匿名さん]

＞129

中古物件を購入した入居した場合も、条件を満たせば、新築物件と同様に住宅ローン減税を受けることができます。

新築物件の場合は建物について次のような条件（マンションの場合の床面積は専有部分の床面積となります）があります。

・ 新築や購入した住宅の床面積（登記上の面積）が50m2以上あること。
・ 床面積（共有名義の場合はその合計床面積）の1/2以上が居住用に使用するものであること。
中古物件の場合はこれらの新築物件の建物に関する条件以外に、次の条件を満たす必要があります。

・ マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築された建物が対象です。なお、耐火建築物となる建物の構造は、その建物の主たる部分の構成材料が石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造（軽量鉄骨造は含まず）、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造である必要があります。耐火建築物に該当するかどうかは、登記簿に記載された建物の構造によって判定されます。
・ 耐火建築物以外の建物の場合には、その取得の日以前20年以内に建築された建物が対象です。
・ 平成17年4月1日以後に取得したものは、建物の築年数に制約はありませんが、建築士等が新耐震基準に適合すると認めた場合発行される「耐震基準適合証明書」か、耐震等級が等級1～3と証明された住宅性能評価書が必要になります。
・ 取得する中古物件は生計をともにしている親族など所有物の場合は対象外となります。

[132: ご近所さん]

131さん
不足知識ご提供、ありがとうございます
中古でも25年以内のマンションで50㎡以上で耐震耐火物件、築浅マンションは対象なんですね。
という事は贈与税免税以外は新築と中古とも同じ土俵で戦っているんですね。
日吉本町は新築マンション計画地域は向こう１年間、パークホームズだけに限られていますから、新築VS中古になるということですね。

ここが日吉本町特有の現象ですね。
新築同士競合しない訳ですから新築VS中古になっています。

マンション用地がない、新築価格高騰、中古も高い。

日吉本町地区、日吉地区は、賃貸居住者の方多く、継続居住を望まれている方が多いですから、限られた選択になりますね。


となると新築が中古物件同等の坪単価に下がるということはやっぱりありえないんですかね？

どなたか教えてください。

[133: ご近所さん]

高圧電線はヨーロッパスェーデンでは低年齢者と住宅で建設規制されていますがそのへんはどうお考えでしょうか？

[134: ビギナーさん]

高圧線は外国とは電圧の基準が違うんじゃないのか？
１００Ｖと２００Ｖの違いのように？

[135: ご近所さん]

>>133

そう思ったら、高圧電線の近くを買わなきゃいいだけでしょ

別にここだけがマンションじゃあるまいし・・・

[136: 住まいに詳しい人]

ここいいですね。
ただ、たくさんの鉄塔が近いのが気になりますね。
（子育てには向いてないです）
それと、幹線道路沿い。もう一歩奥にあればベストだったが。
目の前の道路は、暴走族も通るようですし、かなり騒音がするのと、
洗濯物等が汚れる。反対側が狙い目か？！
う～ん、迷いますね・・・

[137: ご近所さん]

幹線道路沿いのよさは永代日照権が保証されること
夏の夜になると暴走族見学ができること

それがいやなら東側と西側があるよ

東側は朝日がいいよ
夜は月が見れるよ


西側は冬は暖かいよ


勉強するなら北側だよ

[138: 匿名さん]

122さん
>もっと女性の皆さんはこの事実を問題化していただきたい。
すでに十分に問題化されており、連日ニュースで報道されていますよ。
付け焼刃的な対策である受け入れ児童数の増加は事故に繋がる恐れがあるので、
待機児童が問題となっている自治体は早急に保育園の新設、保育士の確保が必要だと思います。
数年のうちにきちんと対応している自治体もあるのにね…。

[139: ご近所さん]

このマンションは買いだな

理由

１、１丁目から４丁目まで大規模マンション用候補地がない

２、東芝家族アパートが塩付けになっているが、もし小型マンション建設されたとして相当高く普通の人には手がでな　　い　　
３、このエリアはマンション購入待機世帯数がやたら多い

４、３丁目新築戸建て建売住宅が６０００万超でも即、買い手がついた

５、新築分譲マンションがここ最近建っていないので待機客、足止め状態

５、中古マンションも買った値段位で売れている


素人の予想としては、ＭＩＮ＠２００　　　ＭＡＸ＠２６０

３LDK　65㎡　　３９８０万円～　　先着順受付開始～　　　ってな感じ　　

[140: 購入検討中さん]

３０００万円台有りますかね。もし有ったらかなりフィーバーするのでは？

今日もモデルルームの前行ってきました。オープンが楽しみです！

[141: 匿名さん]

日当たり望めない北東の低層とかは、坪２００万以下でないと厳しいだろうね。
かといって、南の低層も騒音面で微妙だが・・

[142: 匿名さん]

>141
そんなんじゃこのエリアでは中古しか買えないよ。

[143: 匿名さん]

>>142
1日で1～2時間しか日が差さなそうな物件を65㎡4000万で売るのか？

それなら、中古は、ずいぶんお買い得だな。↓

グランノエル日吉本町神奈川県横浜市　港北区日吉本町　3丁目
横浜市営地下鉄グリーンライン「日吉本町」駅 徒歩5分
　　　　東急東横線・目黒線「日吉」駅 徒歩16分
価格 ：3,180万円
間取り ：2LDK
専有面積 ：56.89m2 築年月 ：2008/09 １階
駅近で坪184.8万円

リステージ綱島ラグシス
神奈川県横浜市　港北区綱島西　５丁目
横浜市グリーンＬ「日吉本町」駅下車徒歩8分
東急東横線「綱島」駅下車徒歩17分
価格 2,980万円 専有面積 壁芯 62.36m2
間取りタイプ ２ＬＤＫ
築年月 平成19年3月 北東角部屋４階
アドレスが綱島とはいえエリアは、ほぼ同じで坪158万円・・
リステージは、1階、71.75㎡で3480万ってのもある。

[144: ご近所さん]

新築の匂い代金300万円、好きな部屋が選べる代金200万円、

日吉本町4丁目、住所取得代金500万円

三井ブランド取得代金500万円

長期ローン組めば、月にいくらも変わらない

転売してもその分高く売れる

[145: ご近所さん]

新築坪185万円だったら誰でも迷わず新築買ってしまいますよ（笑）
その時点で売買をやってる不動産屋さん大打撃でパークハウスへ一気に188戸も新築に持ってかれたら中古売れなくなってしまって社会問題へ発展しそう！
三井不動産へ地元不動産屋が大ブーイングの嵐でしょう？

グランノエル、ここはいいマンションですね！駅近5分、デザインが都会的で洒落てる！
築2年3LDK 75㎡ならいくらになるんですかね？
4500万円位かな

リステージ綱島１Ｆ 駅8分築2年71㎡　3480万円　　この辺では破壊的価格です　　幹線道路横ぎった穴場ですね
ここは綱島エリアなので三菱パークハウス綱島、住友パークスクエア綱島と比較検討すると良いと思います。

幹線道路横ぎると綱島
手前が日吉とおおまかな住居区分けになっています。ここがこの地域特徴です

綱島が商人の地域、日吉が学校の地域みたいな感じです、

やっぱりパークホームズ日吉本町は最低で坪190万円位でないでしょうか？


リーマンショック後で新築と中古価格、逆転！なんて事になると面白いですね！

三井のリハウスＶＳ三井不動産レジデンシャル　　　なんてね

中古と新築　　同じ坪単価で戦ってほしいな～

人気中古物件は価格高いから、そのうち新築とクロスもありかも！


そこが本当のそのマンション魅力ってもんです。人気マンションは底力あり築40年たっても高い。
逆に新築でも、不人気マンションは何年たっても売れない。
デベ様のマーケティングレベルが全て、
日吉本町の住人は勉強家が多く目が肥えているから、物件を見抜く力はありますよ！

[146: 周辺住民さん]

145さんへ
いい事いいますね。
おっしゃるとおりだと思います。

大事なのはそこに住む必然性を感じられるかどうかですね。住みたいと思った場所にあるのが新築か中古かなんてのはどうでも良くて、価格は後からついてくる。

個人的にはこの場所に限って言えば、必然性は感じられない。
つまり日吉本町であろうが、何であろうが所詮幹線道路沿い物件であり、パークスクエア綱島と大差なし。
商売をする視点で考えるとパークが売れていないことを考慮すると＠200～＠210万辺りが妥当では？

[147: 物件比較中さん]

港北NTでも坪200万以下の物件有りません。
ここなら常識的に考えて200万以上でしょね。

[148: 匿名さん]

都心通勤には便利だし、首都圏でいつも一番人気がある東横線にも一駅ですもんね。しいて言えば、もう少し駅に近ければ良かったかな。

[149: ご近所さん]

新しい葡萄酒は新しい皮袋にとイエスキリストが言っていた。
ポスト団塊ジュニアの世代、新婚さんはやはり新築へ流れるだろう
５５㎡～６５㎡で２人から３人暮らしは都会では全然あり人気の価格は３０００万円代
共稼ぎで昼はいないし夜は仕事疲れで爆睡だ。
幹線道路の音なんかなんのその
通勤電車でも爆睡だぜ
畳と女房は新しいほうがいい。と昔の人は良く言っていた
新生活はあたらしいところでどうぞ

[150: 匿名さん]

149さん
すいません。
何が言いたいのかよく分からないんだけど・・・・？