パークホームズ日吉本町（旧称：横浜市港北区日吉本町４丁目計画）

[購入経験者さん]

三井不動産レジデンシャルが計画中の（仮称）港北区日吉本町４丁目計画に興味があります。
何か情報をお持ちの方がいれば、書き込みよろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市港北区日吉本町4丁目1254番1他（地番）
専有面積：58.61平米～83.20平米
総戸数：188戸
交通：横浜市営地下鉄グリーンライン 「日吉本町」駅 徒歩8分

[101: 検討中]

6000万は手が出ないけど、かといって、3LDKで4000万台半ばみたいなお値打ち価格でも倍率上がりそうでイヤだなぁ…

[102: 近所をよく知る人]

ここは、最寄り駅が日吉ではなく、所詮日吉本町でしょ。
なんとか日吉まではあるけるけど、綱島街道の歩道は狭いし、微妙に坂道上るし。道が混んで出るからバスも進まないよ。

そもそも日吉本町の中でも住環境がいいところはみんな戸建街でしょ。

一歩譲ってマンションやるにしても、この辺りの普通のマンション立地では買えない人たちが買える値段が妥当。
だいだい上限坪210万がいいところだよ。

[103: ご近所さん]

この辺は築5年位の中古相場で4500万円です
新築でプラス1000万円プラス大手デベ系ブランド代でプラス500万円、6000万円が予測販売価格ではないでしょうか？東横線子育て最適エリアという事で全国から転入者が集まってきています。人気の東横線プラス文教地区は日吉以外ないんです。（大昔は都立大がありました）通勤のアクセスを考えるなら他にはいっぱいありますよ。ここは子育て世代に人気あるんです。それゆえ保育園の待機児童数が膨れ上がってしまいました。少子化の昨今ここは別世界。逆にここが最大の課題。これは子育て環境良しのバロメーターなんです。小中高等学校、塾、予備校、大学、徒歩圏でたくさんあるんです。歓楽系一切なし。旦那さんの好き嫌いがはっきりわかれるところ。静かで本でも読んで過ごしたい人だけが住んでいるイメージだと思います。これは好みの問題です。

[104: ご近所さん]

ここはパークホームズ綱島日吉の名前が正解ではないでしょうか？

[105: ご近所さん]

綱島駅からフラット徒歩圏内。横浜方面通勤はこのルートもあり。

[106: 近所をよく知る人]

子育て世代に人気なのは納得できますね。ただ、待機児童数が膨れ上がっているのは事実だけど、ここは別世界っていうのはちょっと・・・。
103さんが言うように、中古相場からの値段を考えた場合、仮に築5年の中古相場が4500万で、新築大手デベ物件で6000万、またノーブランドのデベ新築物件で5500万という評価だとすると、たったの築5年で約20～25％評価が下がるエリアということになります。この下落率は郊外バス便物件並みの数字だと思うのですが。
つまり、子育てでは別世界だったとしてもマンション立地としては・・・ということです。
必ずしも子育て人気エリアと人気のマンション立地はイコールではありません。
日吉本町でも戸建なら最高だけどね。

[107: ご近所さん]

>>98
スレ違いですが、日吉台マンション、見に行ったことがあります。
築年数の割りに本当に良く出来たマンションで住みやすそうでした。
それにしても強気な価格ですが、それでも内覧人数も多く買い手がつくのが凄い。
同じマンション内で住み替えも多いとのことでした。

再建築可能とかで持ち出しなく所有権ゲットできるとかの情報でもあるのか？（邪推ですが）

[108: ご近所さん]

106さんへ
家賃18万円X60ヶ月 10800万円 下がったっておかしいことではないと思いますが

[109: ご近所さん]

しっかりした構造で定期維持管理されているマンションなら築100年は持つかもしれないと建築家が言ってた。配管管理をしっかりしていればと、日吉台マンションはメンテナンスしっかりしてるから、ぜんぜん平気だからじゃないですか？高台の1等地だし、アクセスもよいし、敷地、公共スペースもかなりゆとりある。ぜいたくですよね。最後は全員で話し合い決議ですね。まだまだ先の話

[110: 近所をよく知る人]

108さんへ
106です。
そんな単純なものではないと思いますが。
賃貸の家賃×居住年数＝新築で購入したマンションの居住年数後の値下がり価格？
上記の式が成り立つのであれば、
新築マンション購入価格6000万÷家賃18万＝333ヶ月＝約28年
と言うように、28年後には中古市場での評価は0万円になるということですよね？だったら戸建を買いますよね？あなたの言いたいことはマンションは資産ではなく負債だといいたいのですか？
私には理解できません。

私が思うに、新築マンションの値段とはあくまでも土地代や建築コスト、販売に係る経費、売主の利益などもろもろを積み上げた結果の数字であると思います。
中古相場から新築の価格を導く事はありえません。

むしろ中古物件においては、立地的に絶対的な要素を持っている物件以外は、新築の値段に影響を受けるものではないでしょうか。それ以外の大多数（日吉本町を含む）の中古マンションは、同じタイミングで販売している新築物件と差別化を図らないと売りづらいですよね？少なくとも新築よりは安く売り出さないと売れるわけないでしょ。
普通の新築と中古には、一定の値段の乖離があるように思えるかもしれませんが、中古にはそうする必然性があるのだと思います。
要は、新築の値段を構成する要素はある程度決まっていて、中古の値段はそれらに大きく影響される。ということです。ものの見方、考えたかの違いではなく当たり前のことだと思うのですが。
また、新築分譲マンションの値段と、賃貸の家賃なんて何の関係性もありません。

[111: 通りすがり]

>>103
おい、いい加減なこと言うな。
こちとら日吉公園隣接、日吉アドレスにて育児真っ最中だが
日吉～本町～箕輪～下田～綱島まで、去年も今年も保育園確保は戦争。
文字通り「地獄」だよ。
ママさんネットワークでも戦死者続出、死屍累々。

考えなきゃいけないのは、基本的に認可保育園は現状
夫婦フルタイム勤務かつ前年度年収低めしか入園チャンスなし。
ローン審査を楽にパスする一定年収以上の２馬力や、
旦那勤務で奥さん主婦・パートの層だと、園の審査では逆に全く相手にされない。

しかも認可以外の園は保育料かなり高く、
しかもそれすらも入れたら超ラッキー。
どの園にも入れれず、会社に育休延長申請→却下→アボーン
または一時保育利用→妻の収入殆んど残らず…全然あるよ。

どの園も０歳児の４月入園以外は
前年度の持ち上がりや、在園児の兄弟でほぼ定員枠いっぱいなのでその時期の入居をはずしたり早生れの子供はかなり厳しい。

横浜市(特に港北区)は待機児童数全国ワーストで
悲惨なのはこのマンションにやってくる保育園入園希望の子連れに限ったことじゃないけど
「ここだけは別世界」とか現実感覚ゼロの能天気、
または営業＊＊＊＊な糞レスを信じる人がいると困るので。

[112: 匿名さん]

103さん
>これは子育て環境良しのバロメーターなんです。
保育園事情が劣悪で、子育て環境が良いとは言えないなぁ。
奥様が専業のご家庭にとっては良いかもしれませんが・・・。
ママが育児に専念したい、あるいはちょっと経済的に余裕のあるご家庭に
人気が高いエリアなのかな？

[113: 匿名さん]

保育園待機児童　横浜市は、全国第一位
横浜市の中では、港北区が第１位
港北区の中でも待機児童が多い地域　日吉・綱島エリア
つまり、保育園入園競争が、全国で一番厳しい地域です。

託児所をマンション内に設けてれば、坪250万でも即完売できたかもね・・
知事も至上命題としてるんだし、行政としても、喜んで補助しただろうに。

ここのターゲットは、専業主婦家庭or子供が小学生以上になりますなぁ。

[114: 通りすがり]

港北区の中でも日吉と妙蓮寺は更に悲惨。

北から
元住吉(市境)日吉・綱島・大倉山・菊名・妙蓮寺(区境)白楽
と並んでいるので、他の駅では南北隣接の地域も徒歩・自転車での通園圏内として狙えるのに対し、
日吉は日吉＋綱島、妙蓮寺は妙蓮寺＋菊名しか選択肢がない。

車での送り迎え不可の園が大多数なので、
皆さん通勤電車に０歳児同伴とかままあるから。

まぁこの物件は日吉～綱島の間なので、日吉の北の方よりまだましかも。

[115: ご近所さん]

この辺、新婚さん多いね、そのうちコウノトリくるね、当然保育園いっぱいね、こんなこと新婚さん転入した時点で区役所わかっているね、なぜ手が打てない？それとも意図的に地域分散させたいの？

[116: ご近所さん]

103です。申し訳ありません。訂正します。ゼロ歳から6歳位までは子育て大変です。転入者に対してインフラ追いついてません。これって全国からDINKSが住みたいという事実を言ってるだけです。ヤフーの調査で若い人住みたい町東京都１位吉祥寺、神奈川県１位、日吉でした。シングル、DINKS、神奈川県では圧倒的人気、人気あるのは魅力か？住みやすさか？じゃないかな。子供増加いいじゃないですか？
不動産価格は何で決定するか？これは需要と供給です。買い手多ければ高い。少なければ低い。

[117: 購入検討中さん]

近くのトヨタ跡地にモデルルームが出来たみたいです。いくら位なのか・・・。

[118: 購入検討中さん]

８０－Cの間取り使いやすそうですね。この面積で角部屋だと、6000万くらいにはなるのでしょうか？

[119: ご近所さん]

>>106
築５年って・・
日吉本町エリアの５年前の価格をご存知？？
グリーンラインが通る前（新価格になるまえ）の
日吉本町エリアの新築マンションは4000万～5000万程度
だったんですよ。

逆に中古価格のほうが高い物件がたくさんある地区なので
下落率はかなり低いはずですが・・・

[120: 近所をよく知る人]

>>115さん
同意です。
林市長が早急に対策をとると言ってますが、早く何とかしてくれ～って感じです。

でも実際住んでいると、そんなに「若い世帯ばかり」という感じはしないんですけどね。
古くからある町だけあって、色んな年代の方がいらっしゃるような。