滋賀・南草津のマンション事情

[ビギナーさん]

草津近辺でマンション検討中の者ですが、南草津のマンション事情についてご存知の方は情報ご教示ください。
通勤電車で南草津の西口を見るのですが、レジェと線路の間で東京建物建設予定地の南側の土地が今週はじめぐらいから何か調査をしていて、もうすぐマンションでも建つのかなと考えています。
また、東京建物建設予定のマンションについて情報あれば教えてください。

[104: ご近所さん]

南草津の情報です。

大江霊仙寺線の計画について、もう少し正確な情報がわかった
のでアップしておきます。（以前の情報の訂正です）
新草津川～フレンドマート南草津店までの開通予定が５年後、
区画整理以南はその２年遅れで進んでいるそうです。

野路町の西端（区画整理に隣接、駅まで徒歩10分ぐらい）で
オウミ住宅が住宅地の造成をはじめています。
野路町川ノ下会館とアヤシロ資材置場の間の田んぼです。
オウミなのでマンションに近い価格設定をしてくると思います。
戸建ても検討している人はチェックしておくといいかも。

レジェの南側で建設予定の賃貸マンションは７月より工事と
立看に掲示されていましたが、いまだに着工されていません。
計画延期なのか、中止なのかは不明です。

[105: ご近所さん]

オウミ住宅が開発している住宅地の情報です。
スレ違いなので簡単に紹介します。
立看板（開発事業の表示）からの引用です。

開発事業区域の所在地　　　草津市野路町字池ノ内490番
開発事業区域の面積　　　　18,544.82㎡
開発事業の用途および内容　分譲住宅用地
工事予定期間　　　　　　　平成21年7月1日～平成22年2月20日

オウミ住宅のＨＰには「分譲予定情報」のところに
「南草津区画整理西　69区画」としか載っていませんでした。

[106: 購入検討中さん]

＞１０５のご近所さん

詳細情報ありがとうございます
県外在住で、なかなか現地を見学に行けなくて
オウミ住宅のＨＰで「どのへんやろう？」とすごく気になっていました

ご近所さんが場所を書き込んで下さったので確認できました
本当に感謝です
ここは、区画整理「外」になるのでしょうか？
区画整理「内」とは区別されるのでしょうか？
土地の坪単価も変わってくるのかな～と、チョット期待してしまいましたｗ
（区画整理内の坪単価に唖然とした過去があるので…）

[107: ご近所さん]

106さん

オウミの宅地開発エリアは区画整理外です。
区画整理外なのでさほど地価も高くないだろうし、しかも区画整理に
隣接しているため、うまく開発すれば区画整理とひと続きになる、
おいしい土地だと思います。
地元業者だけに思わぬところから土地を見つけ出してきますね。

区画整理内のＦ地区（制限高１６ｍ地区）は当初計画では戸建て用の
エリアとしての開発が予定されていたそうですが、ミニバブルで地価が
高騰したことと、土地を手放さない地権者が多かったことなどから、
戸建ての建設が進まず、賃貸マンション・アパートが林立する現在の
ような状況となってしまったそうです。

ちなみに、区画整理内のＦ地区の地価は一時期、南向きで坪60万円ぐらい
しましたが、今は50～55万ぐらいで落ち着いています。
北向きや変形地などの条件の悪い土地で45万ぐらいです。
区画整理内よりは安いと思いますが、立地条件からしてベルヴィタウンの
鳩ヶ森や矢橋よりは高くなるでしょうね。

こんなことを書くと、オウミの営業だとか書かれそうですけど…
新規の分譲地は広告が出たときには、もうすでに南向きのいい区画は
押さえられていることが多いです。
早めにコンタクトしておいた方がいいと思います。

[108: 匿名さん]

下がったとはいえ、まだまだ高いなぁ

これで新快速が停まればベストなんだが、、、

[109: ご近所さん]

南草津駅の周辺人口は、平成16年には2400人だった。
当時草津市は4年後の平成20年に4600人まで増加すると
推定していたが、実際には予想を大きく上回り6000人まで
増大した。

まちづくり交付金 事後評価シート 南草津駅周辺地区
http://cq.city.kusatsu.shiga.jp/www/contents/1223358124586/activesqr/c...

シャリエ、パデシオン、戸建て住宅の分譲など、南草津には
建設中・計画中の大型開発プロジェクトがまだいくつか控えている。
区画整理外にも開発が進んでいるし、この調子で人口が増え続ければ、
いつかは新快速が停まると思いたいね。

[110: 周辺住民さん]

散策がてら南草津駅西口の区画整理内の月極駐車場の
料金を調べてみました。
すべてが青空駐車場で、多くが砂利敷きでした。
アスファルト舗装までしているところは少数でした。

駅から徒歩2～3分　 11,000円
徒歩3～5分　 7,000～8,000円
徒歩5～7分　 6,000～7,000円
徒歩7分以遠　 5,000～6,000円

[111: 物件比較中さん]

南草津駅から徒歩10分圏内の野路町の区画整理外の土地価格は坪32～40万円
ぐらいです。
50坪の敷地だと土地で1600～2000万円、ハウスメーカーで家を建てるなら
延床35坪の家で2500万円以上はかかるので、トータルで4000～5000万円と
なります。
5000万もかかるなら、多少不便でも郊外の高級住宅地（青山や松が丘）の
60坪以上の広々とした敷地で家を建てる方がいいと考える人は多いでしょう。

しかし、ローコスト系の住宅なら、家が1500万円以下として、土地込みの
価格で3000～3500万円ぐらいにおさまります。
これぐらいの金額だと、マンションのミドルクラス以上の住戸の価格帯と
重なってきますね。

オウミならローコスト系なので、4000万円以上の価格設定はしてこない
だろうし、周辺物件から考えても、3000～3500万円あたりの価格帯になる
のではないかと思われます。（あくまでも勝手な予想です）
もし駅近の戸建て（戸建てなら10分でも駅近）が3000万円台前半なら、
利便性と居住面積の広さで、マンションと較べてもお得感がありますね。

[112: 検討中]

オウミで区画外の分譲予定の土地の値段聞いてきました。

どの区画も５０坪以上、坪単価は南向きが￥５０万～、北向きで￥４５万～になる予定だそうです。

土地だけで￥２５００万前後か～

[113: 物件比較中さん]

112さん
情報ありがとうございます。
う～ん、かなり強気の価格設定ですね。読みが外れました。
ということは、上物を延床30坪で1200万弱に抑えて、3400～3700万円ぐらいで
販売する計画なんでしょうか？

土地の値段だけでいうと、今でも区画整理内で、ステップが55坪（北向き）を
2980万円（坪54.6万）、クマコーが59坪（東向き）を3245万円（坪55万）で
売っているのと、さほど変わらないですね～。
２年ほど前だったと思いますが、区画整理内でオウミが55坪（北向き）、延床
35坪ぐらいの建て売りを3970万で売っていたことがあるんで、期待してたのに…

[114: ご近所さん]

南草津駅西口の最近の状況です。

ハイパーブックス・夢工場草津店がかがやき通りに移転しました。
移転先では書籍の販売も行うとのことです。
南草津駅周辺の住民にとっては、ちょっと微妙なところですね。

シャリエの建設工事は最上階の15階に到達したようです。
南草津駅周辺で最大の建築物なので、デベの言うとおり確かにランド
マークになりますね。

駅前の睦備建設のマンション（パデシオン南草津？）については、
まだ動きはないです。（着工予定は12月中旬）

オウミの分譲地はチラシの戸数が69戸→70戸に増えていました。
5600坪というのは思った以上に広大なエリアでした。
近隣の方を対象に道路工事についての説明会があったとか。

近畿労働金庫横の空地の整地が始まりました。５階建ての賃貸
マンションの建築が開始されるようです。

レジェ南隣の空地に建設予定の賃貸マンションの方については、７月
着工の予定だったのですが、いまだに着工されていませんね。
余談ですが、この空地にそって、いつも違法駐車の車が何台も止まっ
ています。

その他、細かいところでは区画整理の南西の方で戸建てが２戸新築中
でした。

[115: ご近所さん]

南草津駅西口の最近の状況です。

グンゼスポーツの西隣の空地が昨年秋から、370坪で2億3千万円（坪62
万円）で売りに出されていましたが、先日「○○建設管理地」という
立看板が設置されていました
シンボルロードに面したＤ地区（商業地、制限高31m）のエリアです。
Ｄ地区は１区画300㎡以上という地区計画の制限があり、商業地なので、
戸建てやマンションではなく、商業ビルが建つ可能性が高そうです。
ひょっとすると、10階建て程度の分譲マンションという可能性もなきに
しもあらずですけど。

レジェの近くのＦ地区（住宅地、制限高16m）でも、360坪の土地が
1億9千万円（坪52万円）で売りに出されています。
土地を買って５階程度の賃貸／分譲マンションを建てても採算が合わない
ので、可能性が一番高いのは戸建ての分譲地でしょう。
戸建て分譲地だとすると、中央に私道を作って180㎡（約55坪）程度の
区画（地区計画で決められているＦ地区の1区画の最小面積が180㎡）を
６戸造成し販売することになると思います。
造成費用も利益も考えず単純に６戸で割算すると土地のみで１戸あたり
3166万円となります。
Ｆ地区は、最小面積の制限があり、坪単価が高いため、１区画あたりの
土地価格がかなり高額になります。
現在のような不況下ではなかなか売るのが難しい土地だと思います。
Ｆ地区でも南向きの条件のよい土地はすぐに売れてしまうようなの
ですが・・

区画整理の西境界に隣接しているオウミの分譲地は、現地を見てきまし
たが、敷地全体がかなり複雑な形状をしていました。
複数の地権者から土地を買い集めたのでしょう。
区画整理なみに整然とした区画割りは難しいかもしれません。
区画整理に隣接していることもあり、道路の整備や区画割りの良否で
分譲地の値打ちが変わってくるように思います。

[116: ご近所さん]

グンゼスポーツ向かいの医療センタービルが着工されるようです。
草が刈られ、工事用の塀ができていました。

ロマン楽器の駐車場の南隣（大江霊仙寺線沿い）に物販店舗建設予定の
掲示板が立っていました。広さが2,000㎡（600坪）とのことです。
何の業種かは不明です。

115の360坪の土地は、田の字型に４分割されて売られていました。
1区画が5,000万円弱(90坪)の価格です。(北向き坪53.5万、南向き坪55万)
戸建てにするには高すぎるので、事務所かアパート用地か？

[117: ご近所さん]

ロマン楽器の南隣の物販店舗(2000㎡、600坪)に続いて、
矢橋野路線の片原の交差点の近くでも物販店舗が
できるようです。
滋賀トヨペットの道路を挟んだ向かい側（北側）、
ＺＴＶ滋賀放送局の西側になります。
建設予告の掲示板には、施工面積は2260㎡（680坪）と
書かれていました。業種は不明です。
建設ラッシュですねぇ。

[118: 購入検討中さん]

ttp://www.kyoto-np.co.jp/article.php?mid=P2009091600024&genre=C4&area=S00

[119: ご近所さん]

（資料）
南草津（商業地）の基準地価の推移です。
調査地点は野路1丁目字池ノ尻13番1外（商業地、
南草津駅東側、駅より400mの場所）。
価格は1㎡あたりの金額です。

年度 基準地価 前年度比 県内価格順位
2009年 213,000円 -1.8% 4位
2008年 217,000円 +8.5% 5位
2007年 200,000円 +6.4% 5位
2006年 188,000円 +5.0% 5位
2005年 179,000円 0.0% 5位
2004年 179,000円 -1.6% 5位
2003年 182,000円 -11.2% 5位
2002年 205,000円 -4.7% ランク外
2001年 215,000円 ランク外

2001～2009年までの商業地での滋賀県平均、草津市
平均、南草津（池ノ尻）の基準地価の推移をグラフ化
したものです。
絶対値（金額ベース）では年により上下の変動があり
ますが、滋賀県平均と草津市平均との比較で見ると、
相対値では南草津が右肩上がりに上昇し続けています。
滋賀県や草津市において、南草津の経済上の位置づけが
次第に高くなっていることが窺えます。

滋賀県の基準地価（滋賀県のＨＰ）
http://www.pref.shiga.jp/c/tochitai/chika/chika_index.html

[120: ご近所]

グンゼの斜めむかいあたりにあるタイムスの駐車場がなくなってるんですが、何になるか御存知の方いますか？

[121: 周辺住民さん]

>120
ダイワハウスの看板のかかっている場所のこと？

[122: ご近所さん]

そーです。看板がありましたね。

[123: 申込予定さん]

こんばんは。
多分、また賃貸マンションじゃないでしょうか？
税金対策用の。分譲はシャリエかパデシオンしか
当面なさそうですよ。