サクラディア ★さいたま市桜区道場・複合型免震マンション★ （Part 7）

[不動産購入勉強中さん]

駅遠マンションとして売れ行きがイマイチだったサクラディアですが、今春の新価格の発表・モデルルーム住戸の抽選・販売等でにぎわいを増しつつあります。
竣工1年半となりますが、今後の売れ行きはどうでしょう？　完売まであとわずか？？？

購入検討者にとって有意義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。

（↓スレッド名が統一されず、スレの順序がわかりにくいため、以下に整理しました。）

【検討版】
①サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27112/
②サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場(Part2)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27127/
③サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場(Part3)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27068/
④サクラディアってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26996/
⑤サクラディアってどうですか？(Part2)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26859/
⑥サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場（Part6）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26728/


【住民版】
① http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47212/
② http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47030/
③ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49413/


【番外編（中古板）】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7789/


所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月
売主　　：相鉄不動産　エヌ・ティ・ティ都市開発　NIPPOコーポレーション　
　　　　　住友商事　セコムホームライフ　日鉱不動産
管理会社：相鉄企業株式会社
販売提携：住友不動産販売　相鉄不動産販売


売主：相鉄不動産　他
施工会社：株式会社ゼファー
管理会社：相鉄企業株式会社

[477: 匿名さん]

>>472

これだけ予算があれば閑静な戸建て住宅をすすめます。

第10期31次ｗｗ

76.23㎡～95.51㎡

3,160万円～3,770万円

[478: 匿名さん]

それは定価で、実際の購入価格は定価の22%引きだよ。

[479: 匿名さん]

472は正直何が言いたいの。
嫌な営業にあたって不運だったねって、皆が言って終わった話をまた…
しかもその長文コピペ。
その内容を営業にしつこく言わなくても、広さと金額をそれに沿って書けば、だいたいの希望は伝わるでしょう。
こんだけ空きがあるマンションで、４戸限定販売の掲示にこだわるほうが変だよ。

最初は営業がハズレかと同情したけど、今までの書き込み見てると472がめんどくさい客だった故な気がしてきた。

[480: 匿名さん]

それでも、3000万をちょっと切る位だから、何も売れ残り物件を買わなくても。
確かに戸建の方が賢い選択なのは間違いないね。

[481: 匿名さん]

定価組みに対してカモフラージュという訳ですね。

[482: 匿名さん]

このマンションで本当に必要な設備って何？
駅遠の立地条件を補わざるを得ないシャトルとスーパーくらいじゃない。
あとはあったら良いなあレベルで、今後はどんどんとアップしてくる管理費を考えれば、要らないものばかりだと思う。

[483: 周辺住民さん]

飯田グループなら、この辺りは3000万切るからね・・・・・。

[484: 匿名さん]

物件概要にある
サクラディア第10期32次受付概要
販売戸数 4戸
というのは、既に売れた物件です。

毎回更新しているのでチェックしていれば分かります。

ここは2300万ぐらいから80㎡以上が購入できるので
戸建とは購入層がちょっと違いますし
マンションを検討している人は戸建は対象外でしょう。

[485: いつか買いたいさん]

戸建を買うならこの近辺はパス。
オールインワンというコンセプトがライフスタイルに合うかどうかの問題。

[486: 匿名さん]

戸建もそうだけど、この立地条件の悪さからいったら、この近辺のマンションこそパスでしょう。

[487: 匿名さん]

オールインワンというコンセプトではなくて、立地条件の悪さからそうせざるを得なかっただけでしょ。

[488: 周辺住民さん]

↑　立地条件の悪い桜区に94,000人も住んでて悪かったね。
さんざん地元をこけにして、自分は一体何様のつもり？

[489: 匿名さん]

何時も感じるけど同じ駅遠マンションでここは立地が悪い話題中心なの？それでは地元の方も怒るでしょう。実家の都内のメガ＊＊＊ではそんなこと話題にもならないことなのに。しかもシャトルバスはないのに誰も駅から遠いなんて話題にしないけどそれが立地の差と言うの？都内と埼玉だと同じ条件でも資産価値がかなり違うのですかね？

[490: 匿名さん]

メガシティのことを言っているんなら全然違うかと

◆メガシティ・863戸：
徒歩最寄駅表記　埼京線「北赤羽」駅徒歩9分・都営三田線「志村坂上」駅徒歩10分

◆サクラディア・812戸：
徒歩最寄駅表記　埼京線 「南与野」駅 徒歩24分


メガシティはそこまで駅遠じゃないし、戸数しか同じ条件見当たりませんよ
ただの釣りか？それともメガシティじゃなかったら失礼しました

[491: 匿名さん]

最寄りの南与野でさえ徒歩24分って。

[492: 匿名さん]

サクラディアはよくパークシティ北とかと比較されるけど
埼玉の奥地であの値段なら、江戸川区の平井徒歩15分のアクラスのほうが全然いいと個人的に思います。
東京・総武線快速13分　銀座・15分　新宿・23分って記載されてます。
ここよりひと駅手前にある亀戸駅11分　亀戸レジデンスは707戸あってもとっくに完売してますし。
（当時の大京は危なくオリックスに2度目の援助を受けていたので、最後は相当値引きしたと思われますが）

ちなみにアクラスの価格帯はパークシティ北と同じです。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00049839/

ただ、アクラスは商業施設が駅周辺しかない・水害の危惧という欠点があります。
その他、サクラと同じようにシャトルバスがあります。

[493: 購入検討中さん]

シャトルバスは、今後永遠に運行されるのでしょうか？

カッタハ良いが、2年ぐらいで廃止しましたじゃ　困りますけん。

見通しは、どんなものでしょうか？

[494: 匿名さん]

今現在のバスの運行費は全額売り主が負担しています。
現在、バスに乗るときに支払っている運賃は２年間分の全額積立されており、来年の２月にバス管理が現在の売り主から管理組合に引き継がれるのですが、その際にこの積立金も全額支払われます。

管理組合に引き継がれてからは、バスの運賃で運行されることになり、予備のお金として積立金が充てられる事になると思います。

試算では１戸で最低１人がバス定期を買っていれば全然黒字になるらしいです。
ちなみに今現在の利用量で、全戸埋まってはいませんが、回数券分を加えると黒字にはなる見込みだそうです。

今後については、今の利用量をキープできればバスは無くならないでしょう。
積立金についても、例え運賃を無料にしても１年は運行できるくらいは貯まっているみたいです。

また、何よりも住民がバスは無くさないでしょう。
フィットネスやら他の共用施設を潰してでもバスだけは維持させるのではないでしょうか？
住民側の目線で考えると余程の事がない限りバスを無くす事に合意するとは思えません。

とは言え、絶対に無くならないとは言えないでしょう。
無くならないとしても、利用者が減れば運賃が上がることも考えられます。

[495: 入居待ちさん]

私が聞いた話では、１戸で最低１人が定期を使ってくれれば全然黒字でむしろ別に積み立てもできると聞いています。
元々、現在の運賃は高めに設定されているらしく、積み立てもできる金額を設定しているらしいです。

まだ売れていない戸数が約70戸と、契約中・入居待ちの30戸がこれから増えてバス利用者が増えれば更に安心度は上がると思います。
ただ、同時にバスの混雑、増便等の問題も出てくるのは間違いないでしょう。

[496: 匿名さん]

バスの耐用年数ってどれくらいでしょうか？

心配です

新しい車両になる時、現行の料金のままで、バス会社は継続できるのでしょうか？

キララの例もあるので、とても心配です。

[497: あ]

サクラディアはバスの車輌を買ってるの？
そんなことないですよね。コスト的にあわないですよ。バス会社の所有ですよね。
バス会社が潰れても他の会社を探せばいいだけ。

[498: 匿名さん]

もう1年半ですから、バスについても1期目の確定収支があがってるはずですよね？
みんな「～らしい」「とのことです」ばかりですが、実際のところどうなんでしょうか。
総会等で収支が公表されているんでしょうか。

素人考えで恐縮ですが、路線バスだと朝･夕の通勤時は駅へ向かう便、またその逆の便も相応に需要がありますよね。でもマンション専用シャトルバスって朝も夕も片道はほとんど空車状態になりますよね。バス事業としては明らかに非効率です。今後いまの運賃で果たしてやっていけるのか･･･と考えてしまいます。バス会社に委託しているようですが、余裕のある昼間ならともかく、バス会社も貴重な自己車両を稼ぎ時に提供するのですから、委託料だって半端じゃないと思いますが。

[499: 匿名さん]

みんなだからバスの心配なんかしなくていい、駅から徒歩圏のマンションを買うんだと思うよ。
もちろん中古になってもね。

[500: 購入検討中さんpapa]

バスについて。
想像で恐縮です。
6時台の一便から、9時台までは、
西浦和車庫から　カラ（回送）で運行するよりは
人を乗っけてという発想ではないでしょうか。
武蔵浦和に着後、一般の路線バスになるのでは？
誰か、知っていたら教えてください。

[501: 494]

>>498

494です。
うちは現在契約中なので、住友不動産、相鉄不動産の営業さんに聞いた内容を書き込みました。
なのでどうしても伝聞調になってしまいます。
最近はここには住民の方のほとんどは現れないので、｢らしい｣｢とのことです｣以外の表現をできる人はいないと思います。
営業さんから聞いた話をここに書いても参考にならないのであれば、直接営業さんに聞いてください。

ちなみに、バス事業として明らかに非効率とおっしゃってますが、どの辺が非効率なのでしょうか？
1日の売上がバス会社さんに行くのなら非効率でしょうが、運営をしているのは今は売り主、来年からは管理組合です。
バス会社さんはただ運行を委託されてるだけなので1日の売上は関係ありません。
例え1日に誰も利用しなかったとしてもバス会社さんには契約通りの金額が支払われていくだけです。（年額なのか月額なのかとかは知りませんが）

だから運賃にしてもバス会社さんは決定権も何もありません。

そして、営業さんが言うにはバス会社さんに支払う金額としては1戸に付き1人が定期を買ってくれていれば運営費としては全然賄えるとのことです。

あ、｢との事です｣ではダメなんでしたっけ？
あなたに取って必要な情報はここでは得られないと思います。
今後は直接営業さんに聞いた方がいいと思いますよ。

[502: 匿名さん]

想像ですが…

朝の時間帯、駅着の路線の需要のほうが、駅発の路線の需要より多いでしょうから、
一般の路線バスの駅着の分で十分なはずで、サクラディア発の専用バスをその回送分として
使用する必要はないと思います。

[503: 匿名さん]

＞バス会社さんに支払う金額としては1戸に付き1人が定期を買ってくれていれば運営費としては全然賄える

定期を購入するってことは、かなりの頻度でバスを使うってことですよね？
前提として800人が定期を買うとして、その8割が日々の通勤通学時間帯に使うとなると、1日600～650人。
そのうち特に集中すると考えられる7～8時台のバスに乗る人がその8割とすると、480～520人。
かなりの混雑になるんですね。

なんとなくの想像なんですが、お父さんと子供1人が通勤・通学に使うのが平均？
使わないうちもあれば、もっと多く（子供2人とか）使うこともあるでしょうけど。
満員で乗れないことってあるのかな？

[504: 物件比較中さん]

営業さんもいいことしか言わないからな～。
バスの採算とか利用についても、「計算上では～～～です」
まあ、仕方ないんだけどさ。

[505: 494]

>>503

494です
おっしゃる通りのようですよね。
今現在、バスに座りたかったら8分前に並ぶとかいうのを、以前住民板で見た気がします。
満員で乗れないと言うのは聞いてませんが、全戸売れた場合は正直不安ですね。
増発が検討される可能性はありますが、今の試算ではダメだと思います。

この辺のは運営が管理組合に移った時に再考される気がしますね。
運営が売り主の時点では、売り主が増発なんて考えてくれるとも思えないので、今後満員で乗れないなんて事がもしかしたら…。

[506: 494]

そうなんですよねー。

どこまで信用してよいものなのか…。

まあ、仕方ないんですけど。

[507: 匿名さん]

また名指しでダメ出しされてますね。

　　↓　　↓

http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/

[508: 匿名さん]

↑の榊氏ブログ見ました

たとえば、埼玉のサクラディア。千葉のユトリシア。
これらは２つとも私が２ヶ月前に出したレポート「買ってはいけない大規模マンション」に入っています。

はっきりいって、大胆な価格政策が取られています。

でも、だからといって「買ってもいいです」とはいえません。
１０年後には半値になっている可能性があると思います。
３５年ローンを組むと、完全に逆ザヤになります。

これからの時代・・・たとえ再び不動産の価格が上昇する場面があっても（ないと思いますが）、
それは立地条件がいいところだけであって、ああいう辺鄙な場所のマンションまでは及ばないはず。

どうしても新築に住みたい。だけど予算がない。

という方は仕方がありません。どうぞ、新築に住む喜びを１年ほど味わってください。
そのあと３４年間、黙々とローンを払いましょう。

ここの部分核心をついてますね‥

[509: 購入検討中さん]

買ってはいけないマンションですか・・

やはり、そうなるのですかね。

どなたか、賃貸に出していただけませんかね。

１０年ぐらい住んで、別の新築に引っ越したいので。

マンションも１０年もたつと、くたびれてしまいますものね・・

シャトルバスもなんとなく不安ですよね。

鳩ぽっぽ　みたいに　やるやるサギにあいそうで怖いです。

毎日言うことが変わる首相て怖いですね。

[510: 匿名さん]

選出の、某マンション評論家S氏。
言ってることで「なるほどなぁ、」て思えることもあるけど、なんか自分のセリフに酔ってるような感じがしてあまり好きではないなぁ…

[511: 匿名さん]

小・中学校までの目先の子育てとかだけ考えるならいいかもしれないですね。
バス便も今のところは心配しなくていいかもしれません。

ただ10年後、子どもが高校や大学に通うようになったら勉強や部活で
クタクタになって武蔵浦和まで帰ってきても駅からバスで20分近く揺られ
もっと便利な場所に引っ越そうとなっても売却に困難を強いられる。
マンションプチバブル期も重なっているので10年後には中古が溢れ
売れていくのは今の不況でもすぐに完売する東京に近い駅近物件。
ここはましてや同じ立地で812世帯ですからライバルも多いでしょう。
価格下落・負のスパイラルも考えられます。

さらに20年後、今のお父さん方が定年を迎え、子どもたちも独立していく。
バス便利用者も激減し存続も問題視されるでしょう。
いくら世帯数が多いとしても、設備が多いので建物の老朽化による管理費・積立金も心配です。
マンモスってそもそも管理費が安いのが魅力なのに　
今のマンモス物件はあれこれ設備つけるから結果的に管理費が高くなって本末転倒ですしね。

立地、地質、免震、バス、その他すべてにおいて言えますが
都合の悪いことは少々目をつむって、
都合のいいことは詳しい分析による裏付けもなく鵜呑み、では危険かもしれないですね。

目先ではなく、将来的なこともじっくり考えて検討しなくてはいけないと思う。

[512: 匿名さん]

今のバスの状況が住民板の書き込みと、検討板では大きく違う。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49413/res/337/
朝７時半前後のバスで駅まで１５分～１８分くらいです。待ち時間はぎりぎり乗車なのでなしです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49974/res/200/
シャトルバスは駅まで15分と宣伝していますが、
朝のラッシュ時は20分以上かかります。
サクラから武蔵浦和と、そこから新宿までの時間が同じこともあります。
両方とも立ったままだとかなりきついです。
おそらく全室完売後は朝は15分以上前に並ばないとバスに座れないでしょう。
それを覚悟の上で買ってください。

バス利用料、1回のご利用が150円、1ヶ月の定期券が5,000円

民間なら一回利用で２００円、１ヶ月の定期８０００円
増便してバス存続させたいならこれぐらい支払わないときついよ。

[513: 匿名さん]

下のリンクは住民板じゃないじゃん。
住民板では20分を越えることはほとんどないってあった気がしたけど？

[514: 入居待ちさん]

町谷の交差点で時間かかりますが、ピーク時でだいたい18分くらいです
帰りは15分もかかりません。

[515: 匿名さん]

どちらにしても、バスだと交通状況で時間が読めなく早目に出ざるを得ないから、電車での通勤者にはかなりストレスになってくるだろうね。

[516: 匿名さん]

ちなみにピーク時で１時間あたり何台発車してるんですかね？

[517: 匿名さん]

18分だろうと20分だろうとどちらでもいいけど、マンションとしての立地としては有り得ない位の距離だね。
安いっていっても2000万前後するのだから、S氏の指摘にもある通り、目先の金額だけに飛びつかず、総合的に判断しないと危険な物件だと思う。

[518: 匿名さん]

余裕を持ってでて武蔵浦和まで３０分以上かかるというわけですね。

[519: 匿名さん]

午前7時から10分おきに出てますね。
町谷の信号待ちはありますけど詰まることはありませんので
時間が読めないことはないです。

出発は定刻どおりですし雨の日も濡れないので
徒歩10分を傘差して歩くよりは快適ですね。

どちらかというと最近は電車の方が遅れることが多いです。

[520: 匿名さん]

武蔵浦和まで平均15分です。武蔵浦和からｻｸﾗまでは平均13分です。仕事柄、色々な時間にシャトルバスを利用していますが、30分以上かかったことはありません。

[521: マンコミュファンさん]

毎回毎回同じ事を・・。
宮原の駅近に誘い込もうとしてるの？ｗ

[522: 物件比較中さん]

特にPの関係者のネガキャン書き込みは酷いですね。

[523: 匿名]

こちらは、お安くてとても良いですね。ちなみに経営主体は食品スーパーさんですか？
近隣住民にとっても24時間スーパーはありがたいですね 若者達にとっても大変便利ですね

[524: 匿名さん]

521,522は宮原のパークシティさいたま北のことを言っているの？自分の比較対象は別なんだけど。
サクラディアは駅から遠いデメリットをカバーするためにシャトルバスがあるんだから、そのバスについて心配するのは普通のことだと思うけど。
ここは設備はいいし、免震だし、直線距離で都心にも近いし、何より値段が安いんだから、後の心配は、駅までの交通手段の専用バスと値下げしての住民レベルだなぁ。
確かに購入層が違うと思うんだよねぇ、値下げ前と値下げ後だと。
住民版を見ると心配になる時があるからねぇ。
もちろん全部を全部、信じてるわけじゃないけど。
たとえば、ちょっと前だけど廊下を自転車で走る女子高生とか、専用ポーチに物置設置とか…
その事実自体もそうだけど、それに対する意見の言い方とか、論点とか。
そういうことで先々わずらわされるのはちょっとね。
インターネットという世界だけのことと思いたいけど、そうはいかなかったらと考えると心配だよ。

[525: 匿名さん]

ここのスレは荒らしが相変わらず多いね。

>18分だろうと20分だろうとどちらでもいいけど

検討者だったら20分以上かかるって書き込みがあったら気になるでしょ。
ここはバスが都心に出る為のアクセス手段なんだから。
どちらでもいいとか自分は荒らしだからと言っているようなもの。

よく、ここの書き込みで「駅から遠い」とか「バス便だ」とか書き込みがあるけど、あれなんかも「だから？？」と言いたい。
ここは駅から遠くてバスを使う事が前提のマンションなんだから、それがOKな人達がここを検討してるんでしょ？
駅から遠くてバス便のマンションに対して、「駅から遠い」「バス便だ」って何が言いたいのか分からない。

逆に何分かかるのかとか、どのくらいバスが混んでいるのかという内容が検討している人に取っては重要なはず。

[526: 匿名さん]

バスで座りたいとなると、やはり直前じゃだめでしょう。
どこかで「8分前には並ぶ」という住民さんの書き込みを見たような覚えがあります。
部屋から乗り場まではそれぞれでしょうから、バス停から、となると駅までの15～20分と
駅改札までの3分（？）くらいを足したら、所要時間として25分～30分くらい見るのが普通なんでしょうか？
今比較している物件は駅まで徒歩10分程度。武蔵浦和より南寄りの駅を利用します。
確かにサクラディアのほうが安いんですが、このバスが先々どうマンションの資産価値に影響してくるのか、
心配です。
もちろん投機目的で買うわけではないのですが。

関東大震災が再来したときには、免震でないマンションの被害と比べて、
「サクラディアにしておいて良かった」ということにもなるんでしょうかねぇ？