サクラディア ★さいたま市桜区道場・複合型免震マンション★ （Part 7）

[不動産購入勉強中さん]

駅遠マンションとして売れ行きがイマイチだったサクラディアですが、今春の新価格の発表・モデルルーム住戸の抽選・販売等でにぎわいを増しつつあります。
竣工1年半となりますが、今後の売れ行きはどうでしょう？　完売まであとわずか？？？

購入検討者にとって有意義な情報・意見交換が出来ますよう願っています。

なお、匿名の掲示板のため、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。

（↓スレッド名が統一されず、スレの順序がわかりにくいため、以下に整理しました。）

【検討版】
①サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27112/
②サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場(Part2)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27127/
③サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場(Part3)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27068/
④サクラディアってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26996/
⑤サクラディアってどうですか？(Part2)
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26859/
⑥サクラディアさいたま市桜区道場に複合型免震マンション登場（Part6）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26728/


【住民版】
① http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47212/
② http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47030/
③ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49413/


【番外編（中古板）】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7789/


所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

総戸数　：812戸
竣工　　：平成20年2月
売主　　：相鉄不動産　エヌ・ティ・ティ都市開発　NIPPOコーポレーション　
　　　　　住友商事　セコムホームライフ　日鉱不動産
管理会社：相鉄企業株式会社
販売提携：住友不動産販売　相鉄不動産販売


売主：相鉄不動産　他
施工会社：株式会社ゼファー
管理会社：相鉄企業株式会社

[497: あ]

サクラディアはバスの車輌を買ってるの？
そんなことないですよね。コスト的にあわないですよ。バス会社の所有ですよね。
バス会社が潰れても他の会社を探せばいいだけ。

[498: 匿名さん]

もう1年半ですから、バスについても1期目の確定収支があがってるはずですよね？
みんな「～らしい」「とのことです」ばかりですが、実際のところどうなんでしょうか。
総会等で収支が公表されているんでしょうか。

素人考えで恐縮ですが、路線バスだと朝･夕の通勤時は駅へ向かう便、またその逆の便も相応に需要がありますよね。でもマンション専用シャトルバスって朝も夕も片道はほとんど空車状態になりますよね。バス事業としては明らかに非効率です。今後いまの運賃で果たしてやっていけるのか･･･と考えてしまいます。バス会社に委託しているようですが、余裕のある昼間ならともかく、バス会社も貴重な自己車両を稼ぎ時に提供するのですから、委託料だって半端じゃないと思いますが。

[499: 匿名さん]

みんなだからバスの心配なんかしなくていい、駅から徒歩圏のマンションを買うんだと思うよ。
もちろん中古になってもね。

[500: 購入検討中さんpapa]

バスについて。
想像で恐縮です。
6時台の一便から、9時台までは、
西浦和車庫から　カラ（回送）で運行するよりは
人を乗っけてという発想ではないでしょうか。
武蔵浦和に着後、一般の路線バスになるのでは？
誰か、知っていたら教えてください。

[501: 494]

>>498

494です。
うちは現在契約中なので、住友不動産、相鉄不動産の営業さんに聞いた内容を書き込みました。
なのでどうしても伝聞調になってしまいます。
最近はここには住民の方のほとんどは現れないので、｢らしい｣｢とのことです｣以外の表現をできる人はいないと思います。
営業さんから聞いた話をここに書いても参考にならないのであれば、直接営業さんに聞いてください。

ちなみに、バス事業として明らかに非効率とおっしゃってますが、どの辺が非効率なのでしょうか？
1日の売上がバス会社さんに行くのなら非効率でしょうが、運営をしているのは今は売り主、来年からは管理組合です。
バス会社さんはただ運行を委託されてるだけなので1日の売上は関係ありません。
例え1日に誰も利用しなかったとしてもバス会社さんには契約通りの金額が支払われていくだけです。（年額なのか月額なのかとかは知りませんが）

だから運賃にしてもバス会社さんは決定権も何もありません。

そして、営業さんが言うにはバス会社さんに支払う金額としては1戸に付き1人が定期を買ってくれていれば運営費としては全然賄えるとのことです。

あ、｢との事です｣ではダメなんでしたっけ？
あなたに取って必要な情報はここでは得られないと思います。
今後は直接営業さんに聞いた方がいいと思いますよ。

[502: 匿名さん]

想像ですが…

朝の時間帯、駅着の路線の需要のほうが、駅発の路線の需要より多いでしょうから、
一般の路線バスの駅着の分で十分なはずで、サクラディア発の専用バスをその回送分として
使用する必要はないと思います。

[503: 匿名さん]

＞バス会社さんに支払う金額としては1戸に付き1人が定期を買ってくれていれば運営費としては全然賄える

定期を購入するってことは、かなりの頻度でバスを使うってことですよね？
前提として800人が定期を買うとして、その8割が日々の通勤通学時間帯に使うとなると、1日600～650人。
そのうち特に集中すると考えられる7～8時台のバスに乗る人がその8割とすると、480～520人。
かなりの混雑になるんですね。

なんとなくの想像なんですが、お父さんと子供1人が通勤・通学に使うのが平均？
使わないうちもあれば、もっと多く（子供2人とか）使うこともあるでしょうけど。
満員で乗れないことってあるのかな？

[504: 物件比較中さん]

営業さんもいいことしか言わないからな～。
バスの採算とか利用についても、「計算上では～～～です」
まあ、仕方ないんだけどさ。

[505: 494]

>>503

494です
おっしゃる通りのようですよね。
今現在、バスに座りたかったら8分前に並ぶとかいうのを、以前住民板で見た気がします。
満員で乗れないと言うのは聞いてませんが、全戸売れた場合は正直不安ですね。
増発が検討される可能性はありますが、今の試算ではダメだと思います。

この辺のは運営が管理組合に移った時に再考される気がしますね。
運営が売り主の時点では、売り主が増発なんて考えてくれるとも思えないので、今後満員で乗れないなんて事がもしかしたら…。

[506: 494]

そうなんですよねー。

どこまで信用してよいものなのか…。

まあ、仕方ないんですけど。

[507: 匿名さん]

また名指しでダメ出しされてますね。

　　↓　　↓

http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/

[508: 匿名さん]

↑の榊氏ブログ見ました

たとえば、埼玉のサクラディア。千葉のユトリシア。
これらは２つとも私が２ヶ月前に出したレポート「買ってはいけない大規模マンション」に入っています。

はっきりいって、大胆な価格政策が取られています。

でも、だからといって「買ってもいいです」とはいえません。
１０年後には半値になっている可能性があると思います。
３５年ローンを組むと、完全に逆ザヤになります。

これからの時代・・・たとえ再び不動産の価格が上昇する場面があっても（ないと思いますが）、
それは立地条件がいいところだけであって、ああいう辺鄙な場所のマンションまでは及ばないはず。

どうしても新築に住みたい。だけど予算がない。

という方は仕方がありません。どうぞ、新築に住む喜びを１年ほど味わってください。
そのあと３４年間、黙々とローンを払いましょう。

ここの部分核心をついてますね‥

[509: 購入検討中さん]

買ってはいけないマンションですか・・

やはり、そうなるのですかね。

どなたか、賃貸に出していただけませんかね。

１０年ぐらい住んで、別の新築に引っ越したいので。

マンションも１０年もたつと、くたびれてしまいますものね・・

シャトルバスもなんとなく不安ですよね。

鳩ぽっぽ　みたいに　やるやるサギにあいそうで怖いです。

毎日言うことが変わる首相て怖いですね。

[510: 匿名さん]

選出の、某マンション評論家S氏。
言ってることで「なるほどなぁ、」て思えることもあるけど、なんか自分のセリフに酔ってるような感じがしてあまり好きではないなぁ…

[511: 匿名さん]

小・中学校までの目先の子育てとかだけ考えるならいいかもしれないですね。
バス便も今のところは心配しなくていいかもしれません。

ただ10年後、子どもが高校や大学に通うようになったら勉強や部活で
クタクタになって武蔵浦和まで帰ってきても駅からバスで20分近く揺られ
もっと便利な場所に引っ越そうとなっても売却に困難を強いられる。
マンションプチバブル期も重なっているので10年後には中古が溢れ
売れていくのは今の不況でもすぐに完売する東京に近い駅近物件。
ここはましてや同じ立地で812世帯ですからライバルも多いでしょう。
価格下落・負のスパイラルも考えられます。

さらに20年後、今のお父さん方が定年を迎え、子どもたちも独立していく。
バス便利用者も激減し存続も問題視されるでしょう。
いくら世帯数が多いとしても、設備が多いので建物の老朽化による管理費・積立金も心配です。
マンモスってそもそも管理費が安いのが魅力なのに　
今のマンモス物件はあれこれ設備つけるから結果的に管理費が高くなって本末転倒ですしね。

立地、地質、免震、バス、その他すべてにおいて言えますが
都合の悪いことは少々目をつむって、
都合のいいことは詳しい分析による裏付けもなく鵜呑み、では危険かもしれないですね。

目先ではなく、将来的なこともじっくり考えて検討しなくてはいけないと思う。

[512: 匿名さん]

今のバスの状況が住民板の書き込みと、検討板では大きく違う。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49413/res/337/
朝７時半前後のバスで駅まで１５分～１８分くらいです。待ち時間はぎりぎり乗車なのでなしです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49974/res/200/
シャトルバスは駅まで15分と宣伝していますが、
朝のラッシュ時は20分以上かかります。
サクラから武蔵浦和と、そこから新宿までの時間が同じこともあります。
両方とも立ったままだとかなりきついです。
おそらく全室完売後は朝は15分以上前に並ばないとバスに座れないでしょう。
それを覚悟の上で買ってください。

バス利用料、1回のご利用が150円、1ヶ月の定期券が5,000円

民間なら一回利用で２００円、１ヶ月の定期８０００円
増便してバス存続させたいならこれぐらい支払わないときついよ。

[513: 匿名さん]

下のリンクは住民板じゃないじゃん。
住民板では20分を越えることはほとんどないってあった気がしたけど？

[514: 入居待ちさん]

町谷の交差点で時間かかりますが、ピーク時でだいたい18分くらいです
帰りは15分もかかりません。

[515: 匿名さん]

どちらにしても、バスだと交通状況で時間が読めなく早目に出ざるを得ないから、電車での通勤者にはかなりストレスになってくるだろうね。

[516: 匿名さん]

ちなみにピーク時で１時間あたり何台発車してるんですかね？