世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その３）

[匿名さん]

その２スレッドが１０００件を超えましたので、
その３を作成しました。

物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。

[525: 匿名さん]

建物はリホーム・建替が必要で一生ものではありませんからね。
私は定年前の建替もしくは買い替えを念頭に入れて今の物件を
購入しました。

[526: 匿名さん]

皆、チャレンジャーだね。俺は年収１８００万で４０００万のローンで精一杯。手元にもキャッシュが欲しいし車、家にもそんなにこだわりなし。

[527: 匿名さん]

>>524
＞月返済額37万
＞年間繰上げ額500～600万

あわせて年間１千万円ほどを返済している勘定ですね。
１億近く借りても、そのくらいの返済をするのであれば堅実だと思います。

しかし、１０年で完済するつもりで借りたのでしたら
＞金利2.75％（35年固定）で35年ローン（SMBC)
というのは、４年前の情勢を考慮しても失敗だったかと。残念。
ですが、今から借り換えても遅くはないですよ。残債（６５００万円）と繰上ペースを考慮すれば、金利が１％くらいのローンに借り換えることで、完済（７年後？）までの支払利息は少なくとも３００万円、低金利が続けば４００万円近く減らすことが可能でしょう。

[528: 527]

>>527をちょっと訂正
手元のシミュレータでざくっと試算してみたら、金利２．７５％→１．００％（完済まで７年間）の場合には、完済までの支払利息は４４５万円減ります。
金利が１年間は１．０％、その後毎年０．２％ずつ上昇し６年後に２．２％まで上がると想定しても３６０万円減ります。

[529: 匿名さん]

>>527、528

524です。ありがとうございました。
金利１％の住宅ローンというのは、どの銀行のどのタイプのものか教えていただけますか？

[530: 527]

>>529
変動です。どの銀行でも優遇後で１％くらい（店頭２．４７５％－優遇１．５％）です。売主提携や勤務先提携によっては０．８７５％（優遇１．６％）という人もいるようです。
返済が長期になる方には安易に変動はお勧めできませんが、７年程度で完済できるなら変動が最も有利でしょう。仮に数年後に金利が急上昇するとしても、そのときには残債がかなり減っているはずですのでまったく問題ありません。
なお、試算に使ったシミュレータはこちら↓
http://om2.at.infoseek.co.jp/

[531: 匿名さん]

1億以上の物件とか買って頑張って返済していっても10数年後とかのその物件の資産価値って何割か減っているんではないの？

[532: 匿名さん]

>>531
値崩れ知らずの都心希少マンションなどは値上がりする物件もありますが、
それ以外は普通に減価償却していくのが当然ですね。
一戸建ては土地については減価償却しないので、その時期の地価相応の価値は残りますが。

[533: 匿名さん]

償却って意味わかる？

[534: 匿名さん]

簿価と時価の差を含み損、含み益という。簿価とは取得費から減価償却費の累計を除いたもの。

[535: 匿名さん]

>>531
１億だろうが５千万だろうが同じでしょう。むしろ１億超は都心部でしょうから、バブルピークでつかんでしまった場合を除けば、５千万の郊外物件より下落率は低いと思われます。

[536: 匿名さん]

建物は新築してから１年毎に減価償却が始まり２０年で０になる。つまり古家扱い。
土地値の家を買って住めば手を入れると費用がかかる。
新築マンションは初期費用の修繕積立の一括払いで済むし戸数が多ければ管理費も安い。
古いマンションは安くても瑕疵の危険を知らずに買うと後でツケがくる。
新築でも中古でもどれもこれもで後か先かで高いモノにつく。

[537: 匿名さん]

517です。

皆様、アドバイスありがとうございました。

9000万のローンはたしかにちょっと勇気がいります。

でも何とかなるような気がしています。銀行からは1億までOKで、1億を超えると無理とのことでした。

子供の教育費も一度にまとまったお金が必要になるのは大学入学時くらいで、その準備だけはしっかり
今のうちにしておこうと思っています。

[538: 匿名さん]

年収１８００万だと所得税、住民税、社会保険料など引けば残り１２００万ぐらいでしょ。
それで１億近くの借金を背負うなんて勇気がある人たちですね。
私は５０００万ぐらいが限度です。

[539: 匿名さん]

新築物件は業者の利益が乗っているから買った瞬間に２～３割は値下がりするものね。
1億の物件を買った瞬間に２、３千万は目減りするということ。
でも新築を買う人もいなけりゃ業者は儲からないしね。

[540: 検討中]

>537
521です。頑張って下さい！というか、あと10年は今以上にお互い家族のために同年代同士頑張りましょう。
うちは、実質1000万の借り入れですが、都内マンション100平米の13000万のため多少手狭な予想です。満足度や達成感ははきっと517さんの方が上でしょう。
正直、羨ましいです。

>523
実質7000万の借入という事でしょうか。手持ちの流動資金3000万の運用もお考えがある事と思います。
うちは、節税も投資も今から勉強するレベルで恥ずかしながら、無策です。
しかし、それだけの都心マンションに独身とは本当に凄いですね。

[541: 匿名さん]

４０才、子供２人、１０００万の収入では、３０００万の借り入れまでなら、ゆとりを持って生活が可能。
これから、利上げ方向となれば、苦しくなる。

[542: 購入検討中さん]

現在都内に戸建購入検討中の者です。
良い土地は高く、どうしても予算を増やしたい誘惑に駆られます。

下記の計画でギリギリと考えていますが、ご助言頂ければ幸いです。

世帯構成　夫３３才、妻３３歳、子供４歳、０歳
収入　　　年収１４００万円（東証一部上場で６５歳定年で、比較的安定しています。）
　　　　　妻は専業主婦で今後も働く予定なし、子供は中学から私立に通わせたいと考えています。

物件　　９０００万円（土坪約４０坪／６５００万円　上物約３０坪／２５００万円）
頭金　　３５００万円（手元１５００万円に双方両親からの贈与２０００万円）
残資金　５００万円
ローン　５５００万円（変動・固定の半々にする予定）

ローン金額が大きすぎでしょうか・・。　　

[543: 購入検討中さん]

>>542

年収1400万は10年後2000万オーバーと見ていいのかな？
なら大丈夫でしょう。しかし、このまま年収が変わらないなら厳しい。
年収そのままでお子さん二人を私立中学～は不可能かと思われます。
中学入学までに住宅ローンの殆どを終わらせる覚悟が必要でしょう。

[544: 購入検討中さん]

>543さん

542です、ご意見ありがとうございます。

10年後の年収は頑張り次第でしょうが、１６００～１８００万円というところが妥当とおもいます。

自前のキャッシュフロー計算では、中学入学前までには、無理に繰り上げ返済するより、
むしろ教育費出費に備えて貯蓄をしたほうが流動性があり安全なのでは、と考えていますが、
見当違いなのでしょうか。

[545: 匿名さん]

>>542
まだ３３歳ですし、子供の教育費を考慮しても年間５００万くらい（繰上返済を含む）は返せるでしょうから、５５００万なら余裕がある方でしょう。浪費せず堅実に繰り上げることが条件ですが。
変動固定半々というのが気になります。どういう戦略でしょうか。どちらから繰り上げますか？　繰上も半々ですか？　中途半端なことをするとリスクヘッジにならずロスが大きくなるだけです。
年間５００万返済できるようなら１１年ほどで完済できますし、誰もが予想していないような金利の急上昇を想定しても１３年ほどでしょうから、全額変動でも良いと思います。
なお、繰上は元本があまり減っていない返済当初にしないと効果はありません。金利が高い固定ならなおさらです。もちろん必要な資金は手元に置いておくべきですが、普通は、無理のない範囲で元本を減らして支払利息を削減するものです。年収１４００万で教育費が厳しいということはないと思いますが。

[546: 匿名さん]

>>542

まったく問題ありませんね。通常のローンです。
ご両親からの贈与なんてうらやましい話です。税制上の特典も使えて一石二鳥。

返済、頑張ってください！

[547: 購入検討中さん]

>>545さん

542です。

ご意見ありがとうございます。

浪費せずに堅実に、というのがポイントとおもいます。

おっしゃる通り、現在は子供の教育費、養育費も限定的で、
普段贅沢をしなければ、年間500万円程度の返済は十分可能です。

ローンに関しては今まで組んだこともなく勉強不足なので、
変動固定半々というのも特に理由なく漠然と考えていただけなので、
ご意見大変参考になります。

現行の金利水準では、変動であれば1.0％以下の金利で借入可能と聞きますので、
返済期間が短ければたとえ金利が上昇したとしても、金利負担はかなり軽くなりますね。

30年程度の長期で借入して月々の返済額を少なくしたほうが負担感が少ないと考えていましたが、
たしかに当初10数年で早めに返すほうが、結果的に子供が高校、大学に行く時期に楽になります。

全額変動できっちり倹約し、手元資金をある程度もちつつ、早期の繰り上げ返済をする方策に切り替えます。

大変勉強になりました、重ねて御礼申し上げます。

[548: 545]

>>547
＞普段贅沢をしなければ、年間500万円程度の返済は十分可能です。
とのことですので十分に安全圏です。所得が急減でもしない限り心配ありません。
>>545で「年間５００万返済できるようなら１１年ほどで完済できますし」と書きましたが、これは間違いでした。利息を乗せると金利１％が続いても１２年弱ですね。しかし「誰もが予想していないような金利の急上昇を想定しても１３年ほど」は間違いではありません。

＞現行の金利水準では、変動であれば1.0％以下の金利で借入可能と聞きますので、
＞返済期間が短ければたとえ金利が上昇したとしても、金利負担はかなり軽くなりますね。
そうです。金利が低いうちに元本をかなり減らせるでしょうから、その後に金利が上がっても影響は限定的です。

＞30年程度の長期で借入して月々の返済額を少なくしたほうが負担感が少ないと考えていましたが、
＞たしかに当初10数年で早めに返すほうが、結果的に子供が高校、大学に行く時期に楽になります。
＞全額変動できっちり倹約し、手元資金をある程度もちつつ、早期の繰り上げ返済をする方策に切り替えます。
変動でしたら返済期間にかかわらず金利も支払利息も同じですから、リスクヘッジの観点から返済期間は長期（３０年など）にしておき、繰上で実際には１２～１３年程度で完済することを目指すのが良いでしょう。
約定返済額は低く抑えておき、繰上返済での調整幅を大きくとっておくことで、急に大金が必要になったりしたときでも柔軟な対応が可能となります。

よろしければ、こちらのシミュレータで様々な条件を想定して試算してみてください。
http://om2.at.infoseek.co.jp/

[549: 547]

〉〉548さん

ご丁寧に大変解りやすいご説明有り難うございました。

いろいろシュミレーションしてみます。

[550: サラリーマンさん]

子供が５人になり現在戸建購入検討中の者です。

下記の計画でギリギリと考えていますが、ご助言頂ければ幸いです。

世帯構成　夫４３才、妻４１歳、子供１５歳、１３歳 １１歳、７歳、１歳
収入　　　年収１７００万円（単身赴任手当込、６０歳定年で比較的安定しています）
　　　　　妻は専業主婦で今後も働く予定なし。
　　　　　子供は公立ですが現在塾代がかかっています。公立国立で考えています。

物件　　６２００万円（土坪約７５坪／２０００万円　上物外構(諸経費込)約４５坪／４２００万円）
頭金　　１２００万円
残資金　１４００万円（株７００万、預金２００万、国債５００万）
ローン　５０００万円（変動にする予定）

４年後からは家賃収益が年１００万あります。（４年後に投資用マンションローン完済）
ローン金額が大きすぎでしょうか・・。　　

[551: 匿名さん]

建物坪単価が高いよ。

[552: 匿名さん]

>>550
坪単価はハウスメーカーだとこの位する。総二階で外構込みで平凡な家だけどな。
木造で贅沢しなければ１千万でも建つけどね。

[553: 匿名さん]

土地と建物のコストバランスが悪すぎ。

[554: 匿名さん]

坪22万は無理でもせめて70万円以下にできないのかな？

[555: 匿名さん]

>>550

たしかに建物の坪単価が少々高いですね。このご時世ですから、合い見積もりを取って、ハウスメーカー間で競争させるといいと思いますよ。ひょっとして木造や鉄骨じゃなくて、鉄筋コンクリートでしょうか。

我が家の場合、土地と建物のバランスは、だいたい４対１でした。都内で土地の値段が比較的高いのでこうなってしまいました。土地と建物のバランス１対２なんてうらやましいですな・・・。

[556: 匿名さん]

というか、2000万円の土地とぼったくり◇◇◇ハウスでも5000万円も抵当権うてるの？

[557: 匿名さん]

その値段の家ならせめて土地は100坪だな。

[558: 匿名さん]

>上物外構(諸経費込)約４５坪／４２００万円

本体工事以外の費用も含んでその価格ならば別にアリだと思うけどな。
実際どんな仕様・装備をしているのか分からないし。
当然高いなりのもの付けてるでしょう。

我が家の場合は、上物外構(諸経費込)約３５坪／３１５０万円
・省令準耐火構造（２ｘ４）
・外壁全面タイル貼り
・全館空調
・ＡＬＬ電化（エコキュート・ＩＨ）
・全てLow-Eペアガラスサッシ

[559: 匿名さん]

だから、別に建物と土地のグレードがあっていたらいいんだよ。

[560: 匿名さん]

558さん
そこまで聞くと
屋根は？と聞きたい。

[561: 匿名さん]

５５８さん
HMは？
太陽光発電は？
床暖は？
外構の値段は？
基礎は？
解体の有無？
無垢？
水廻り系の設備費は？
等お聞きしたい。
レスに挙がってるぐらいじゃその坪単価高過ぎだ。
あと、登記費用とか借入金に伴う諸費用とか火災保険とかは勿論入ってないよね。

[562: 購入検討中さん]

外構、諸経費、税、その他全部入りなら坪80～90万
HMの注文住宅ならそんなもんでしょう。
確かに高いけど、その分働けばイイやと。
この辺の所得帯の人は、そう割り切れるのではないか。

[563: 匿名さん]

おいおい、お金持ちなら余計価値とお値段の差にシビアだろ。

[564: サラリーマンさん]

年収のみを考えれば無理なローンとは思えないのですが、やはり教育費でしょうか。。

今の５人のお子さんが公立ですべて大学まで進学した場合、少なく見積もっても4000万程度かかると思います。

定年までほぼ１５年とみて、月当たりの教育費が２２万程度。

ローンについても、仮に元利均等、１％ちょいの変動金利、１５年ローンを組んだとしても、月支払いが３０万程度。

手持ち資金、投資マンション資産を考えても、気になさるほどのリスクはない気がしますが。。

ただ年収１７００万の高性能・一馬力ですと、病気等での収入減がリスクといえばリスクでしょうか。

ご存じかもしれませんが、投資用マンションとはいえローンが残っている場合、新規に購入する物件に対してセカンドハウスとみなされる場合があり、有利なローンが組めない場合があります。

株式等に含み損があれば、それを頭金に組み込み金利圧縮することで、損失を金利圧縮分と相殺する効果があります。一考の価値はあるかと。

[565: 匿名さん]

子供5人全員国公立で大学までって・・・無理。必ず、ば かはいるから。千葉の田舎から通うなら通学定期もばかにならん。卒業まで一人1300万円はかかるから。

[566: 匿名さん]

それは間違いない。

[567: 匿名さん]

テレビの大家族を見ているようだね・・・

[568: 匿名さん]

国公立にも入れないなら高卒で働いてもらうしかないね。

[569: 入居済み住民さん]

＞561
558じゃないけど　建物50坪/5200万（諸経費200万、設計料400万、外構200万込み）

重量鉄骨造で外壁全面タイル張り。
オール電化で3ｋｗの太陽光発電設置。
エコキュート、温水式床暖（リビング15畳、ダイニング15畳）
サッシはLow-Eペアガラスで1階はすべて防犯ガラス（ハイサッシばかりなので防犯ガラスに変更するのに100万余計に掛かった）。
水回り（キッチン、風呂、トイレ）もTOTOのそこそこのクラスを使用。
施工は地元のまあまあ大手の工務店、更地なので解体費用は無かったが見積もりで地盤改良と擁壁に400万程度掛かっている。

＞562
地元工務店でこれくらいだからHMで坪80〜90万では無理。
実際、同じような使用でパ○ホームで見積もりすると坪120万くらいになった。

[570: 匿名さん]

まあ、変な湾岸の埋め立てマンションに坪300万円出すよりはいいでしょ。

[571: 匿名さん]

みなさん、ぼられるのがお好きですね。

[572: 匿名さん]

ぼられないと、国民にお金がまわらないのでは？

そんなに値切るのがお好きですか？

[573: 匿名さん]

フェアバリューという言葉を辞書で引いてみたら？

[574: 匿名さん]

このスレの年収の上限２０００万くらいの年収の方なら注文住宅建てるに
しても３０００万以上は普通に掛けるんじゃないのかなぁ。
４０００万以上の人だって珍しくないでしょう。

それだけのカネを出せる余裕があるんだからわざわざチープな作りにする
理由がないと思う。
そんなに安くしたいんだったらそこらの建売買っても同じだから注文住宅
にする意味がない。