世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その３）

[匿名さん]

その２スレッドが１０００件を超えましたので、
その３を作成しました。

物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。

[485: 匿名さん]

別に２０代でも３０代でも年収５０００万や１億の知り合い結構いるよ。
その反面、年収２００万や３００万の人も知ってる。
類は友を呼ぶで、同レベルの人間は集まるよ。
だから、知ってる者は理解出来るが、知らない者は理解出来ないから、すぐ嘘とか想像とか理想を書いているとか言うが滑稽だね。

[486: 匿名さん]

マンションをもう一軒買って引っ越そうかと考えていますが、
今持ってるマンションを売るか、貸すか迷ってます。

今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
少し手元に残る計算になります。
売って新しくマンションを買った場合は、頭金とあわせて、新規に組む
ローンはごく僅かです。

＞どっちがいいのでしょうか？
まず、買ってみたら？
持ったまま買えるのなら買えばいい。売らないと買えないなら売るしかない。

＞今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
＞少し手元に残る計算になります。
貸してから考える。
狙う価格で借り手がいるのか。思い通りの値段で売れるのか。
高く借りてくれるなら貸しておけばよし。空いたときに売ってもよし。
どうせ譲渡益などでないだろうから、いつ売っても税金は同じ。
ところで今のマンション、ローンは完済してますよね。

[487: 契約済みさん]

＞＞４８６
今持っているマンションが、５年以上居住していたマンションかどうかで
譲渡損の部分の税金が大きくかわってきますよ。

[488: 匿名さん]

おお、そうが「譲渡損」があるわけね。こりゃ面白い。
でも適用は今年１２月末譲渡までだったような気が・・・

[489: 匿名]

483です。

売却した場合、譲渡損が少し出るかもしれません。
でも、税金の還付は微々たるものでしょう。
逆に売却で利益が出ても、3000万まで控除されますよね？

今のマンションのローンは完済してます。
また、売らなくてもローンで次のマンションは買えます。

売らずに賃貸に出した場合、結構儲かる（次のマンションのローン代くらいは賄える）
気がするのですが幻想ですかね？
これを繰り返すと所有物件が少しずつ増えていくことになりますが？

[490: 匿名さん]

>>489
入居者が途切れなければね。
誰かが常に借りてくれる賃料とか立地であるかどうかが問題。

[491: 匿名さん]

>>489
自宅が、賃貸の好立地でかつ中古価値が今後も目減りしないなら、売らずに貸すべき。
新規物件は、自己資金多めに、借りれ金４０００万以下で選ぶ。
なにしろ賃借人がいないときは、管理費と修繕積立金、固定資産税で月々５万は出て行く。
２０万円のローンを固定金利２．８％で借りて２０万円毎月支払うくらいが安全だろう。

問題は、課税がきついこと。ただでさえ年収が多いのだから、このうえ家賃収入（不動産所得）
が加わると大半が税金で持っていかれる結果に。
今１２００万の年収で２５万の月額賃貸収入があれば１５００万の収入で、控除は基本的に
変わらない。
もちろん費用は不動産収入から控除できるし減価償却費も計上できるが、購入不動産と違って
借入金金利などないから経費が少なすぎる。大黒字。キャッシュの実入りが少ないのは
実際やってみればわかる。それと流動資産じゃないから生活で資金ショートしそうなときに
そなえて、賃貸物件を担保に７００万くらいの極度額でフリーローンを作っておくべき。

売った金の半分で１Ｌを２室とか３室買うほうが税金上は有利だろう。でも住んだ家をいつまでも持って貸してる人はお金持ちには多いね。
会社持っていたら古いマンションを会社に安く貸して会社が転貸する方式もいいと思う。

[492: 匿名さん]

＞２０万円のローンを
→３８００万円のローンを

[493: 匿名さん]

おそらくは、ローン枠がありあまってるだろうから、あと中古の１Ｌのひとつくらいはいい場所に
見つけて買える。少しでも節税の足しになればいい。
長期的にみて負債のない賃貸物件を持つことはキャッシュフローは常に健全。半年程度の空室は
トータルでみて痛くも痒くもない。税金だけがもったいない。
老後のストックにと考えるなら、税金分も「借入金返済」という形でストックして税金で
垂れ流さないようにすべきだ。

[494: 匿名さん]

　　　　　　３８００万円で売った場合　　　　　　　　貸した場合

支出　　　仲介手数料１３２万円　　　　　　　　　空室時の管理費＋修繕積み立金　固・都税ほか

収入　　　０　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ローン２０万円／月

税額の増　　　－ローン控除　　　　　　　　　　　　総合課税の所得増分の課税

資産の増　　　　キャッシュ差分の貯蓄　　　　　　旧自宅の時価評価分　

[495: 匿名さん]

結局あまりメリットないでしょ？
自己所有のマンションなんか人に貸してもさ。
税金が増えるだけ。

[496: 匿名さん]

>>486
不動産管理会社を自己設立して会社が貴殿の物件を買い取りする。
その後、会社から収入の少ない配偶者等へ役員報酬という形で賃料収入を移転する。

賃貸貸しを希望のうえ課税所得1800万円/年を超えているなら、上記の方法が税金上は有利に働く。

あるいは、自己所有は変更せず設立した不動産管理会社に管理を委任する形をとり、管理料（賃料収入の数％）を支払う。
ただし、不動産収入が年間300万円程度ではこの方法は使えない。

[497: 契約済みさん]

居住用財産の譲渡損の特例はもともと今年の１２月までの予定でしたので
、自分も適応になる可能性があり、どうなるか（継続するか）注目していました。
財務省のホームページに国土交通省からの要望一覧および税調の議論が掲載されています。
その後の税調の議論でもこの特例の廃止に関しては話題にも上っていなかったので
どうも来年度も継続のようです。
仮に減価償却後、１０００万の譲渡損がでるとして１０００万×その人の税率が戻ってくるので
５年以上住んでいる人はもし売却するとしたらこの特例を使うと１００万単位で戻って来ます。
居住用マンションを売却する方は是非覚えておいてください。

[498: 匿名さん]

減価償却費分が譲渡損から引かれることも忘れないで。

[499: 匿名さん]

>>498

減価償却費は関係ないよ。
譲渡損＝購入額－売却額です。

[500: 契約済みさん]

>>499
僕の持っている税金の本では
売却損の額＝譲渡対価ー取得費（家屋について減価償却費相当分を控除）

となっておりますが、減価償却費分は関係ないのでしょうか？

[501: 匿名さん]

税金のところでやってくれ。

[502: 匿名さん]

＞498〜500
土地は所得金額そのままだが建物に関しては原価償却されますよ。
マンションとかは取得時の消費税額から建物部分の金額を計算し、減価償却してから売却損を計上します。

[503: 匿名さん]

売却益が出た場合も自己所有不動産は有利ですね。

[504: 銀行関係者さん]

ブルジョワが節税対策に身をやつす。
醜いね。
ま、せいぜい悦にいってろ。
あんたたちの優秀な頭脳の使い道はどこか間違ってる。

[505: 匿名さん]

税金のところでやってくれ。

[506: 契約済みさん]

誰でも節税ってするものじゃないの？

[507: 匿名さん]

>>504
銀行関係者がそのような物言いをするのは間違っていますね。
金融危機の時、どうやって救済されたのかを胸に手を当ててよく考えなさい。

[508: 匿名さん]

>>506

少なくともこのスレの年収の人なら節税考えるでしょ普通。
住宅ローン減税はありがたく受けるけど、他の節税はけしからんというのは筋が通らない。

[509: 匿名さん]

年収2000万超の経営者なら考えるかも知れないけど、私は年収1000万のサラリーマンなんで節税なんて考えたことないですね。

どこで調べたのか、こないだマンション投資の勧誘電話も掛かってきたけど、話も聞かずに断りました。

[510: 匿名さん]

1000万円で扶養家族いたらそうかもな。所得1000万が境界

[511: 匿名さん]

年収１千万クラスのサラリーマンは節税考えてもしょうがないだろうな。

[512: 匿名さん]

>>511

いや考えるでしょ。年収１０００万はサラリーマンとしては恵まれたほうだけど
一生１０００万もらえるわけではない。節税というかいろいろ考えないとラット
レースから永遠に抜け出せないＹＯ。

[513: 匿名さん]

>>512
所詮サラリーマンがやっているのは節税もどきで、２千万超えてこないと話にならないよ。

[514: 匿名さん]

どうやるの？もどきでない節税。

[515: 匿名さん]

考えないとでてこない作り話は要らんぞw

[516: 匿名さん]

世の中にはサラリーマン向けの節税本なども出ているけど、どうなんだろう。
買ったことがないから分からん。

[517: ビギナーさん]

39歳、年収1800万円、外資系の会社の管理職。ほとんど固定給で一部会社業績連動ボーナス。
定年は60歳で延長も可能（ただし60歳以降は年収が下がる）。退職金は日本の大手の会社並み。
子供は小学生1人と幼稚園児1人（3人目の予定は無し）。妻は専業主婦。

このたび、13000万円の戸建てを計画しています。
頭金が約4000万円で、住宅ローンが9000万円（年収の5倍）。某信託銀行の借審査でOKが出ています。
現在、家賃と駐車場代で30万近く払っているので、ローン返済額（金利優遇後）はこれより低くなります。

エクセルで簡単な試算をしてみると、教育費として子供それぞれに2000万以上使って、さらに金利が
多少上昇しても何とかなりそうな結果になりましたが、何か抜けているのではないかと不安です。

有識者の方のアドバイスをお願い致します。

[518: 匿名さん]

うちとちょっと似てるかな。
夫は40代半ばですが、年収は同じくらい。
最近買ったマンション1.4億の物件で、借入1億です。
うちは子供なし（逆に言うと老後資金は自分たちで何とかせねばなりません）ですが。

家賃が50万でしたので、月々の返済額はだいぶ下がりました。

家を買うのは2度目ですが、一度目もギリギリで買いました。
あまり計画も無く直感で買っちゃいましたが意外と何とかなるものです。
家賃はいくら払い続けても自分のものにはならないけれど
購入は、景気その他で多少価値が目減りすることはあっても完全ゼロにはなりません。

年をとると、どんどん購入に二の足踏むようになります。
思い立ったが吉日！なるようになりますよ！

[519: 契約済みさん]

>>517
うちも年齢、収入、家族構成、ほぼ同じですが、ローンの額がすごいですね。　
うちは5000のローンですが、全く余裕はありません。
その顎で教育費もそれだけかかったら、老後の資金不安じゃないですか？

[520: 申込予定さん]

>>517
年収1800万って手取り1200万位じゃあ？
それでローン9000万組むのか・・・

[521: 検討中]

〉517
うちは夫婦子供一人4才妻専業
同年代の年収2000万13000万の物件検討中ですが
夫婦ともに心配症なため手元にいくら残しておくかがまず問題になりました
現在の貯蓄は12000万
5000万ローンは通しておいて頭金8000万にして
手元に4000万は残しておくことにしました

うちは一馬力なので自分の健康が第一なことと、ローンのストレスが軽いのがいいと考えました

本当は9000万位借りて2億台の物件に行けたらいいんだけど度胸がない（笑

[522: 匿名さん]

このご時世ですもの。
慎重になるに越したことはない。
今の収入がずっと続くとも限らないし病気にならないとも限らないし。

[523: 入居済み住民さん]

>>521

40代前半独身年収2000万をちょっと超すくらい。
物件1.4億（都心マンション）自己資金4000万借り入れ1億
以前持っていたマンションが売却できてローン返済、不動産手数料差し引いても3000万キャッシュが残る。
デフレ超低金利の時代、安易に繰り上げ返済はせず手元に流動性資金は残しておく予定。

[524: 匿名さん]

>>517

夫32歳、妻29歳、年収1800万、子なし
物件1.2億
借入れ9500万
金利2.75％（35年固定）で35年ローン（SMBC)
月返済額37万
年間繰上げ額500～600万
↓
購入から4年経過した現在、ローン残額6500万

子どもが生まれて1歳になりましたが、まだたいしてお金がかからないので
可能な額を繰上げ返済にまわし、この進行度です。
うちは大きな病気や雇用問題もなくやれていますが、やはり借入れ9000万は
リスクも精神的プレッシャーも大きいと思います。（特に最初の数年は）

517さんの場合、お子さんの教育費に加えて、親御さんの介護が生じた場合
（または同居など）の資金、車の買い替え、家のメンテナンス、老後資金は
いくら用意したいかなど、想定できる出費を数字で出して、精神的にゆとりを
もてる額におさえるほうが無難かと思います。

「10年で完済できる額」がおすすめですよ。

[525: 匿名さん]

建物はリホーム・建替が必要で一生ものではありませんからね。
私は定年前の建替もしくは買い替えを念頭に入れて今の物件を
購入しました。

[526: 匿名さん]

皆、チャレンジャーだね。俺は年収１８００万で４０００万のローンで精一杯。手元にもキャッシュが欲しいし車、家にもそんなにこだわりなし。

[527: 匿名さん]

>>524
＞月返済額37万
＞年間繰上げ額500～600万

あわせて年間１千万円ほどを返済している勘定ですね。
１億近く借りても、そのくらいの返済をするのであれば堅実だと思います。

しかし、１０年で完済するつもりで借りたのでしたら
＞金利2.75％（35年固定）で35年ローン（SMBC)
というのは、４年前の情勢を考慮しても失敗だったかと。残念。
ですが、今から借り換えても遅くはないですよ。残債（６５００万円）と繰上ペースを考慮すれば、金利が１％くらいのローンに借り換えることで、完済（７年後？）までの支払利息は少なくとも３００万円、低金利が続けば４００万円近く減らすことが可能でしょう。

[528: 527]

>>527をちょっと訂正
手元のシミュレータでざくっと試算してみたら、金利２．７５％→１．００％（完済まで７年間）の場合には、完済までの支払利息は４４５万円減ります。
金利が１年間は１．０％、その後毎年０．２％ずつ上昇し６年後に２．２％まで上がると想定しても３６０万円減ります。

[529: 匿名さん]

>>527、528

524です。ありがとうございました。
金利１％の住宅ローンというのは、どの銀行のどのタイプのものか教えていただけますか？

[530: 527]

>>529
変動です。どの銀行でも優遇後で１％くらい（店頭２．４７５％－優遇１．５％）です。売主提携や勤務先提携によっては０．８７５％（優遇１．６％）という人もいるようです。
返済が長期になる方には安易に変動はお勧めできませんが、７年程度で完済できるなら変動が最も有利でしょう。仮に数年後に金利が急上昇するとしても、そのときには残債がかなり減っているはずですのでまったく問題ありません。
なお、試算に使ったシミュレータはこちら↓
http://om2.at.infoseek.co.jp/

[531: 匿名さん]

1億以上の物件とか買って頑張って返済していっても10数年後とかのその物件の資産価値って何割か減っているんではないの？

[532: 匿名さん]

>>531
値崩れ知らずの都心希少マンションなどは値上がりする物件もありますが、
それ以外は普通に減価償却していくのが当然ですね。
一戸建ては土地については減価償却しないので、その時期の地価相応の価値は残りますが。

[533: 匿名さん]

償却って意味わかる？

[534: 匿名さん]

簿価と時価の差を含み損、含み益という。簿価とは取得費から減価償却費の累計を除いたもの。