世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その３）

[匿名さん]

その２スレッドが１０００件を超えましたので、
その３を作成しました。

物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。

[465: 匿名さん]

>>463

うちも同じようなものです。給与が約1500万、不動産のグロスの収入が700万くらい（所得は400万くらいだったかな）。不動産収入なんて税金払うためにやっているようなものです。

[466: 匿名さん]

いくらの家を買うか？なんて愚問だよね。
その人の考えによって違うとしか言えないし。
自分はフツーの家でいいよ。
老後が心配だから家にお金かけようとか目一杯ローン組もうとか全く思わないし。

[467: 匿名さん]

>>466

>自分はフツーの家でいいよ。

「フツーの家」とは、いくらの家？世帯収入は？年齢と家族構成は？頭金にまわせる貯蓄の額は？
「フツー」の感覚が人によって違うから、いろいろな考えを読んで参考にする。
それがここの目的なのでは。
本気で「愚問」と思ってるなら、こんなページにこないはず。興味があるから見てるんでしょ。

[468: 匿名さん]

年収が1500万位、手取りが1500万やったらもっと立地のいいとこ買えるのになあ。

[469: 匿名さん]

>>468
手取り1500万になったら、手取り3000万あればもっと広い家が買えるのになあ。って思うのかも。
実際の手取りはいくら？

[470: 匿名さん]

400万です。

[471: 匿名さん]

>>470

年収200万の人間から見たら「自分の倍」だ。
それで満足できるならそれで。
満足できないなら年収増やす努力するのみ。
ただし、買いたい家については該当年収のスレッドで語ってくれ。

[472: 匿名さん]

年収5000万ですが、ほぼ毎日のぞいてますよ
暇ですから

[473: 匿名さん]

>>472
2500万弱の納税　ご苦労様です。

[474: 匿名さん]

インフレの未来からお客さんがいらしたようでｗ

[475: 匿名さん]

務めでございます。472

[476: 匿名さん]

50歳の年収2000円より30歳の年収1000万円の方がはるかに希少。
年収自慢するならせめて自分の年齢も公表しなよ。

[477: 匿名さん]

31歳　年収1100万円
実家　芦屋市、別途タワマン自己所有

[478: 匿名さん]

↑実家はお金持ちっぽいけど、年収は普通だね。

[479: 匿名さん]

お金持ちというほどでもないですが、実家は事業用・非事業用を含め不動産を評価額25億円ほど所有しています。

[480: 匿名さん]

地味じゃん。

[481: 匿名さん]

36歳　年収5000万円　実家　西宮市
上に同じく別途大阪市内にタワマン自己所有

[482: 匿名さん]

みな自慢げだけど？不思議？１９歳にも程遠いのに。

[483: 匿名]

マンションをもう一軒買って引っ越そうかと考えていますが、
今持ってるマンションを売るか、貸すか迷ってます。

今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
少し手元に残る計算になります。
売って新しくマンションを買った場合は、頭金とあわせて、新規に組む
ローンはごく僅かです。

どっちがいいのでしょうか？

[484: 匿名さん]

関西人は見栄っ張りの法螺吹きが多いんですかw？

[485: 匿名さん]

別に２０代でも３０代でも年収５０００万や１億の知り合い結構いるよ。
その反面、年収２００万や３００万の人も知ってる。
類は友を呼ぶで、同レベルの人間は集まるよ。
だから、知ってる者は理解出来るが、知らない者は理解出来ないから、すぐ嘘とか想像とか理想を書いているとか言うが滑稽だね。

[486: 匿名さん]

マンションをもう一軒買って引っ越そうかと考えていますが、
今持ってるマンションを売るか、貸すか迷ってます。

今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
少し手元に残る計算になります。
売って新しくマンションを買った場合は、頭金とあわせて、新規に組む
ローンはごく僅かです。

＞どっちがいいのでしょうか？
まず、買ってみたら？
持ったまま買えるのなら買えばいい。売らないと買えないなら売るしかない。

＞今のマンションを人に貸せば、新しいマンションのローンを払っても
＞少し手元に残る計算になります。
貸してから考える。
狙う価格で借り手がいるのか。思い通りの値段で売れるのか。
高く借りてくれるなら貸しておけばよし。空いたときに売ってもよし。
どうせ譲渡益などでないだろうから、いつ売っても税金は同じ。
ところで今のマンション、ローンは完済してますよね。

[487: 契約済みさん]

＞＞４８６
今持っているマンションが、５年以上居住していたマンションかどうかで
譲渡損の部分の税金が大きくかわってきますよ。

[488: 匿名さん]

おお、そうが「譲渡損」があるわけね。こりゃ面白い。
でも適用は今年１２月末譲渡までだったような気が・・・

[489: 匿名]

483です。

売却した場合、譲渡損が少し出るかもしれません。
でも、税金の還付は微々たるものでしょう。
逆に売却で利益が出ても、3000万まで控除されますよね？

今のマンションのローンは完済してます。
また、売らなくてもローンで次のマンションは買えます。

売らずに賃貸に出した場合、結構儲かる（次のマンションのローン代くらいは賄える）
気がするのですが幻想ですかね？
これを繰り返すと所有物件が少しずつ増えていくことになりますが？

[490: 匿名さん]

>>489
入居者が途切れなければね。
誰かが常に借りてくれる賃料とか立地であるかどうかが問題。

[491: 匿名さん]

>>489
自宅が、賃貸の好立地でかつ中古価値が今後も目減りしないなら、売らずに貸すべき。
新規物件は、自己資金多めに、借りれ金４０００万以下で選ぶ。
なにしろ賃借人がいないときは、管理費と修繕積立金、固定資産税で月々５万は出て行く。
２０万円のローンを固定金利２．８％で借りて２０万円毎月支払うくらいが安全だろう。

問題は、課税がきついこと。ただでさえ年収が多いのだから、このうえ家賃収入（不動産所得）
が加わると大半が税金で持っていかれる結果に。
今１２００万の年収で２５万の月額賃貸収入があれば１５００万の収入で、控除は基本的に
変わらない。
もちろん費用は不動産収入から控除できるし減価償却費も計上できるが、購入不動産と違って
借入金金利などないから経費が少なすぎる。大黒字。キャッシュの実入りが少ないのは
実際やってみればわかる。それと流動資産じゃないから生活で資金ショートしそうなときに
そなえて、賃貸物件を担保に７００万くらいの極度額でフリーローンを作っておくべき。

売った金の半分で１Ｌを２室とか３室買うほうが税金上は有利だろう。でも住んだ家をいつまでも持って貸してる人はお金持ちには多いね。
会社持っていたら古いマンションを会社に安く貸して会社が転貸する方式もいいと思う。

[492: 匿名さん]

＞２０万円のローンを
→３８００万円のローンを

[493: 匿名さん]

おそらくは、ローン枠がありあまってるだろうから、あと中古の１Ｌのひとつくらいはいい場所に
見つけて買える。少しでも節税の足しになればいい。
長期的にみて負債のない賃貸物件を持つことはキャッシュフローは常に健全。半年程度の空室は
トータルでみて痛くも痒くもない。税金だけがもったいない。
老後のストックにと考えるなら、税金分も「借入金返済」という形でストックして税金で
垂れ流さないようにすべきだ。

[494: 匿名さん]

　　　　　　３８００万円で売った場合　　　　　　　　貸した場合

支出　　　仲介手数料１３２万円　　　　　　　　　空室時の管理費＋修繕積み立金　固・都税ほか

収入　　　０　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ローン２０万円／月

税額の増　　　－ローン控除　　　　　　　　　　　　総合課税の所得増分の課税

資産の増　　　　キャッシュ差分の貯蓄　　　　　　旧自宅の時価評価分　

[495: 匿名さん]

結局あまりメリットないでしょ？
自己所有のマンションなんか人に貸してもさ。
税金が増えるだけ。

[496: 匿名さん]

>>486
不動産管理会社を自己設立して会社が貴殿の物件を買い取りする。
その後、会社から収入の少ない配偶者等へ役員報酬という形で賃料収入を移転する。

賃貸貸しを希望のうえ課税所得1800万円/年を超えているなら、上記の方法が税金上は有利に働く。

あるいは、自己所有は変更せず設立した不動産管理会社に管理を委任する形をとり、管理料（賃料収入の数％）を支払う。
ただし、不動産収入が年間300万円程度ではこの方法は使えない。

[497: 契約済みさん]

居住用財産の譲渡損の特例はもともと今年の１２月までの予定でしたので
、自分も適応になる可能性があり、どうなるか（継続するか）注目していました。
財務省のホームページに国土交通省からの要望一覧および税調の議論が掲載されています。
その後の税調の議論でもこの特例の廃止に関しては話題にも上っていなかったので
どうも来年度も継続のようです。
仮に減価償却後、１０００万の譲渡損がでるとして１０００万×その人の税率が戻ってくるので
５年以上住んでいる人はもし売却するとしたらこの特例を使うと１００万単位で戻って来ます。
居住用マンションを売却する方は是非覚えておいてください。

[498: 匿名さん]

減価償却費分が譲渡損から引かれることも忘れないで。

[499: 匿名さん]

>>498

減価償却費は関係ないよ。
譲渡損＝購入額－売却額です。

[500: 契約済みさん]

>>499
僕の持っている税金の本では
売却損の額＝譲渡対価ー取得費（家屋について減価償却費相当分を控除）

となっておりますが、減価償却費分は関係ないのでしょうか？

[501: 匿名さん]

税金のところでやってくれ。

[502: 匿名さん]

＞498〜500
土地は所得金額そのままだが建物に関しては原価償却されますよ。
マンションとかは取得時の消費税額から建物部分の金額を計算し、減価償却してから売却損を計上します。

[503: 匿名さん]

売却益が出た場合も自己所有不動産は有利ですね。

[504: 銀行関係者さん]

ブルジョワが節税対策に身をやつす。
醜いね。
ま、せいぜい悦にいってろ。
あんたたちの優秀な頭脳の使い道はどこか間違ってる。

[505: 匿名さん]

税金のところでやってくれ。

[506: 契約済みさん]

誰でも節税ってするものじゃないの？

[507: 匿名さん]

>>504
銀行関係者がそのような物言いをするのは間違っていますね。
金融危機の時、どうやって救済されたのかを胸に手を当ててよく考えなさい。

[508: 匿名さん]

>>506

少なくともこのスレの年収の人なら節税考えるでしょ普通。
住宅ローン減税はありがたく受けるけど、他の節税はけしからんというのは筋が通らない。

[509: 匿名さん]

年収2000万超の経営者なら考えるかも知れないけど、私は年収1000万のサラリーマンなんで節税なんて考えたことないですね。

どこで調べたのか、こないだマンション投資の勧誘電話も掛かってきたけど、話も聞かずに断りました。

[510: 匿名さん]

1000万円で扶養家族いたらそうかもな。所得1000万が境界

[511: 匿名さん]

年収１千万クラスのサラリーマンは節税考えてもしょうがないだろうな。

[512: 匿名さん]

>>511

いや考えるでしょ。年収１０００万はサラリーマンとしては恵まれたほうだけど
一生１０００万もらえるわけではない。節税というかいろいろ考えないとラット
レースから永遠に抜け出せないＹＯ。

[513: 匿名さん]

>>512
所詮サラリーマンがやっているのは節税もどきで、２千万超えてこないと話にならないよ。

[514: 匿名さん]

どうやるの？もどきでない節税。

[515: 匿名さん]

考えないとでてこない作り話は要らんぞw

[516: 匿名さん]

世の中にはサラリーマン向けの節税本なども出ているけど、どうなんだろう。
買ったことがないから分からん。

[517: ビギナーさん]

39歳、年収1800万円、外資系の会社の管理職。ほとんど固定給で一部会社業績連動ボーナス。
定年は60歳で延長も可能（ただし60歳以降は年収が下がる）。退職金は日本の大手の会社並み。
子供は小学生1人と幼稚園児1人（3人目の予定は無し）。妻は専業主婦。

このたび、13000万円の戸建てを計画しています。
頭金が約4000万円で、住宅ローンが9000万円（年収の5倍）。某信託銀行の借審査でOKが出ています。
現在、家賃と駐車場代で30万近く払っているので、ローン返済額（金利優遇後）はこれより低くなります。

エクセルで簡単な試算をしてみると、教育費として子供それぞれに2000万以上使って、さらに金利が
多少上昇しても何とかなりそうな結果になりましたが、何か抜けているのではないかと不安です。

有識者の方のアドバイスをお願い致します。

[518: 匿名さん]

うちとちょっと似てるかな。
夫は40代半ばですが、年収は同じくらい。
最近買ったマンション1.4億の物件で、借入1億です。
うちは子供なし（逆に言うと老後資金は自分たちで何とかせねばなりません）ですが。

家賃が50万でしたので、月々の返済額はだいぶ下がりました。

家を買うのは2度目ですが、一度目もギリギリで買いました。
あまり計画も無く直感で買っちゃいましたが意外と何とかなるものです。
家賃はいくら払い続けても自分のものにはならないけれど
購入は、景気その他で多少価値が目減りすることはあっても完全ゼロにはなりません。

年をとると、どんどん購入に二の足踏むようになります。
思い立ったが吉日！なるようになりますよ！

[519: 契約済みさん]

>>517
うちも年齢、収入、家族構成、ほぼ同じですが、ローンの額がすごいですね。　
うちは5000のローンですが、全く余裕はありません。
その顎で教育費もそれだけかかったら、老後の資金不安じゃないですか？

[520: 申込予定さん]

>>517
年収1800万って手取り1200万位じゃあ？
それでローン9000万組むのか・・・

[521: 検討中]

〉517
うちは夫婦子供一人4才妻専業
同年代の年収2000万13000万の物件検討中ですが
夫婦ともに心配症なため手元にいくら残しておくかがまず問題になりました
現在の貯蓄は12000万
5000万ローンは通しておいて頭金8000万にして
手元に4000万は残しておくことにしました

うちは一馬力なので自分の健康が第一なことと、ローンのストレスが軽いのがいいと考えました

本当は9000万位借りて2億台の物件に行けたらいいんだけど度胸がない（笑

[522: 匿名さん]

このご時世ですもの。
慎重になるに越したことはない。
今の収入がずっと続くとも限らないし病気にならないとも限らないし。

[523: 入居済み住民さん]

>>521

40代前半独身年収2000万をちょっと超すくらい。
物件1.4億（都心マンション）自己資金4000万借り入れ1億
以前持っていたマンションが売却できてローン返済、不動産手数料差し引いても3000万キャッシュが残る。
デフレ超低金利の時代、安易に繰り上げ返済はせず手元に流動性資金は残しておく予定。

[524: 匿名さん]

>>517

夫32歳、妻29歳、年収1800万、子なし
物件1.2億
借入れ9500万
金利2.75％（35年固定）で35年ローン（SMBC)
月返済額37万
年間繰上げ額500～600万
↓
購入から4年経過した現在、ローン残額6500万

子どもが生まれて1歳になりましたが、まだたいしてお金がかからないので
可能な額を繰上げ返済にまわし、この進行度です。
うちは大きな病気や雇用問題もなくやれていますが、やはり借入れ9000万は
リスクも精神的プレッシャーも大きいと思います。（特に最初の数年は）

517さんの場合、お子さんの教育費に加えて、親御さんの介護が生じた場合
（または同居など）の資金、車の買い替え、家のメンテナンス、老後資金は
いくら用意したいかなど、想定できる出費を数字で出して、精神的にゆとりを
もてる額におさえるほうが無難かと思います。

「10年で完済できる額」がおすすめですよ。

[525: 匿名さん]

建物はリホーム・建替が必要で一生ものではありませんからね。
私は定年前の建替もしくは買い替えを念頭に入れて今の物件を
購入しました。

[526: 匿名さん]

皆、チャレンジャーだね。俺は年収１８００万で４０００万のローンで精一杯。手元にもキャッシュが欲しいし車、家にもそんなにこだわりなし。

[527: 匿名さん]

>>524
＞月返済額37万
＞年間繰上げ額500～600万

あわせて年間１千万円ほどを返済している勘定ですね。
１億近く借りても、そのくらいの返済をするのであれば堅実だと思います。

しかし、１０年で完済するつもりで借りたのでしたら
＞金利2.75％（35年固定）で35年ローン（SMBC)
というのは、４年前の情勢を考慮しても失敗だったかと。残念。
ですが、今から借り換えても遅くはないですよ。残債（６５００万円）と繰上ペースを考慮すれば、金利が１％くらいのローンに借り換えることで、完済（７年後？）までの支払利息は少なくとも３００万円、低金利が続けば４００万円近く減らすことが可能でしょう。

[528: 527]

>>527をちょっと訂正
手元のシミュレータでざくっと試算してみたら、金利２．７５％→１．００％（完済まで７年間）の場合には、完済までの支払利息は４４５万円減ります。
金利が１年間は１．０％、その後毎年０．２％ずつ上昇し６年後に２．２％まで上がると想定しても３６０万円減ります。

[529: 匿名さん]

>>527、528

524です。ありがとうございました。
金利１％の住宅ローンというのは、どの銀行のどのタイプのものか教えていただけますか？

[530: 527]

>>529
変動です。どの銀行でも優遇後で１％くらい（店頭２．４７５％－優遇１．５％）です。売主提携や勤務先提携によっては０．８７５％（優遇１．６％）という人もいるようです。
返済が長期になる方には安易に変動はお勧めできませんが、７年程度で完済できるなら変動が最も有利でしょう。仮に数年後に金利が急上昇するとしても、そのときには残債がかなり減っているはずですのでまったく問題ありません。
なお、試算に使ったシミュレータはこちら↓
http://om2.at.infoseek.co.jp/

[531: 匿名さん]

1億以上の物件とか買って頑張って返済していっても10数年後とかのその物件の資産価値って何割か減っているんではないの？

[532: 匿名さん]

>>531
値崩れ知らずの都心希少マンションなどは値上がりする物件もありますが、
それ以外は普通に減価償却していくのが当然ですね。
一戸建ては土地については減価償却しないので、その時期の地価相応の価値は残りますが。

[533: 匿名さん]

償却って意味わかる？

[534: 匿名さん]

簿価と時価の差を含み損、含み益という。簿価とは取得費から減価償却費の累計を除いたもの。

[535: 匿名さん]

>>531
１億だろうが５千万だろうが同じでしょう。むしろ１億超は都心部でしょうから、バブルピークでつかんでしまった場合を除けば、５千万の郊外物件より下落率は低いと思われます。

[536: 匿名さん]

建物は新築してから１年毎に減価償却が始まり２０年で０になる。つまり古家扱い。
土地値の家を買って住めば手を入れると費用がかかる。
新築マンションは初期費用の修繕積立の一括払いで済むし戸数が多ければ管理費も安い。
古いマンションは安くても瑕疵の危険を知らずに買うと後でツケがくる。
新築でも中古でもどれもこれもで後か先かで高いモノにつく。

[537: 匿名さん]

517です。

皆様、アドバイスありがとうございました。

9000万のローンはたしかにちょっと勇気がいります。

でも何とかなるような気がしています。銀行からは1億までOKで、1億を超えると無理とのことでした。

子供の教育費も一度にまとまったお金が必要になるのは大学入学時くらいで、その準備だけはしっかり
今のうちにしておこうと思っています。

[538: 匿名さん]

年収１８００万だと所得税、住民税、社会保険料など引けば残り１２００万ぐらいでしょ。
それで１億近くの借金を背負うなんて勇気がある人たちですね。
私は５０００万ぐらいが限度です。

[539: 匿名さん]

新築物件は業者の利益が乗っているから買った瞬間に２～３割は値下がりするものね。
1億の物件を買った瞬間に２、３千万は目減りするということ。
でも新築を買う人もいなけりゃ業者は儲からないしね。

[540: 検討中]

>537
521です。頑張って下さい！というか、あと10年は今以上にお互い家族のために同年代同士頑張りましょう。
うちは、実質1000万の借り入れですが、都内マンション100平米の13000万のため多少手狭な予想です。満足度や達成感ははきっと517さんの方が上でしょう。
正直、羨ましいです。

>523
実質7000万の借入という事でしょうか。手持ちの流動資金3000万の運用もお考えがある事と思います。
うちは、節税も投資も今から勉強するレベルで恥ずかしながら、無策です。
しかし、それだけの都心マンションに独身とは本当に凄いですね。

[541: 匿名さん]

４０才、子供２人、１０００万の収入では、３０００万の借り入れまでなら、ゆとりを持って生活が可能。
これから、利上げ方向となれば、苦しくなる。

[542: 購入検討中さん]

現在都内に戸建購入検討中の者です。
良い土地は高く、どうしても予算を増やしたい誘惑に駆られます。

下記の計画でギリギリと考えていますが、ご助言頂ければ幸いです。

世帯構成　夫３３才、妻３３歳、子供４歳、０歳
収入　　　年収１４００万円（東証一部上場で６５歳定年で、比較的安定しています。）
　　　　　妻は専業主婦で今後も働く予定なし、子供は中学から私立に通わせたいと考えています。

物件　　９０００万円（土坪約４０坪／６５００万円　上物約３０坪／２５００万円）
頭金　　３５００万円（手元１５００万円に双方両親からの贈与２０００万円）
残資金　５００万円
ローン　５５００万円（変動・固定の半々にする予定）

ローン金額が大きすぎでしょうか・・。　　

[543: 購入検討中さん]

>>542

年収1400万は10年後2000万オーバーと見ていいのかな？
なら大丈夫でしょう。しかし、このまま年収が変わらないなら厳しい。
年収そのままでお子さん二人を私立中学～は不可能かと思われます。
中学入学までに住宅ローンの殆どを終わらせる覚悟が必要でしょう。

[544: 購入検討中さん]

>543さん

542です、ご意見ありがとうございます。

10年後の年収は頑張り次第でしょうが、１６００～１８００万円というところが妥当とおもいます。

自前のキャッシュフロー計算では、中学入学前までには、無理に繰り上げ返済するより、
むしろ教育費出費に備えて貯蓄をしたほうが流動性があり安全なのでは、と考えていますが、
見当違いなのでしょうか。

[545: 匿名さん]

>>542
まだ３３歳ですし、子供の教育費を考慮しても年間５００万くらい（繰上返済を含む）は返せるでしょうから、５５００万なら余裕がある方でしょう。浪費せず堅実に繰り上げることが条件ですが。
変動固定半々というのが気になります。どういう戦略でしょうか。どちらから繰り上げますか？　繰上も半々ですか？　中途半端なことをするとリスクヘッジにならずロスが大きくなるだけです。
年間５００万返済できるようなら１１年ほどで完済できますし、誰もが予想していないような金利の急上昇を想定しても１３年ほどでしょうから、全額変動でも良いと思います。
なお、繰上は元本があまり減っていない返済当初にしないと効果はありません。金利が高い固定ならなおさらです。もちろん必要な資金は手元に置いておくべきですが、普通は、無理のない範囲で元本を減らして支払利息を削減するものです。年収１４００万で教育費が厳しいということはないと思いますが。

[546: 匿名さん]

>>542

まったく問題ありませんね。通常のローンです。
ご両親からの贈与なんてうらやましい話です。税制上の特典も使えて一石二鳥。

返済、頑張ってください！

[547: 購入検討中さん]

>>545さん

542です。

ご意見ありがとうございます。

浪費せずに堅実に、というのがポイントとおもいます。

おっしゃる通り、現在は子供の教育費、養育費も限定的で、
普段贅沢をしなければ、年間500万円程度の返済は十分可能です。

ローンに関しては今まで組んだこともなく勉強不足なので、
変動固定半々というのも特に理由なく漠然と考えていただけなので、
ご意見大変参考になります。

現行の金利水準では、変動であれば1.0％以下の金利で借入可能と聞きますので、
返済期間が短ければたとえ金利が上昇したとしても、金利負担はかなり軽くなりますね。

30年程度の長期で借入して月々の返済額を少なくしたほうが負担感が少ないと考えていましたが、
たしかに当初10数年で早めに返すほうが、結果的に子供が高校、大学に行く時期に楽になります。

全額変動できっちり倹約し、手元資金をある程度もちつつ、早期の繰り上げ返済をする方策に切り替えます。

大変勉強になりました、重ねて御礼申し上げます。

[548: 545]

>>547
＞普段贅沢をしなければ、年間500万円程度の返済は十分可能です。
とのことですので十分に安全圏です。所得が急減でもしない限り心配ありません。
>>545で「年間５００万返済できるようなら１１年ほどで完済できますし」と書きましたが、これは間違いでした。利息を乗せると金利１％が続いても１２年弱ですね。しかし「誰もが予想していないような金利の急上昇を想定しても１３年ほど」は間違いではありません。

＞現行の金利水準では、変動であれば1.0％以下の金利で借入可能と聞きますので、
＞返済期間が短ければたとえ金利が上昇したとしても、金利負担はかなり軽くなりますね。
そうです。金利が低いうちに元本をかなり減らせるでしょうから、その後に金利が上がっても影響は限定的です。

＞30年程度の長期で借入して月々の返済額を少なくしたほうが負担感が少ないと考えていましたが、
＞たしかに当初10数年で早めに返すほうが、結果的に子供が高校、大学に行く時期に楽になります。
＞全額変動できっちり倹約し、手元資金をある程度もちつつ、早期の繰り上げ返済をする方策に切り替えます。
変動でしたら返済期間にかかわらず金利も支払利息も同じですから、リスクヘッジの観点から返済期間は長期（３０年など）にしておき、繰上で実際には１２～１３年程度で完済することを目指すのが良いでしょう。
約定返済額は低く抑えておき、繰上返済での調整幅を大きくとっておくことで、急に大金が必要になったりしたときでも柔軟な対応が可能となります。

よろしければ、こちらのシミュレータで様々な条件を想定して試算してみてください。
http://om2.at.infoseek.co.jp/

[549: 547]

〉〉548さん

ご丁寧に大変解りやすいご説明有り難うございました。

いろいろシュミレーションしてみます。

[550: サラリーマンさん]

子供が５人になり現在戸建購入検討中の者です。

下記の計画でギリギリと考えていますが、ご助言頂ければ幸いです。

世帯構成　夫４３才、妻４１歳、子供１５歳、１３歳 １１歳、７歳、１歳
収入　　　年収１７００万円（単身赴任手当込、６０歳定年で比較的安定しています）
　　　　　妻は専業主婦で今後も働く予定なし。
　　　　　子供は公立ですが現在塾代がかかっています。公立国立で考えています。

物件　　６２００万円（土坪約７５坪／２０００万円　上物外構(諸経費込)約４５坪／４２００万円）
頭金　　１２００万円
残資金　１４００万円（株７００万、預金２００万、国債５００万）
ローン　５０００万円（変動にする予定）

４年後からは家賃収益が年１００万あります。（４年後に投資用マンションローン完済）
ローン金額が大きすぎでしょうか・・。　　

[551: 匿名さん]

建物坪単価が高いよ。

[552: 匿名さん]

>>550
坪単価はハウスメーカーだとこの位する。総二階で外構込みで平凡な家だけどな。
木造で贅沢しなければ１千万でも建つけどね。

[553: 匿名さん]

土地と建物のコストバランスが悪すぎ。

[554: 匿名さん]

坪22万は無理でもせめて70万円以下にできないのかな？

[555: 匿名さん]

>>550

たしかに建物の坪単価が少々高いですね。このご時世ですから、合い見積もりを取って、ハウスメーカー間で競争させるといいと思いますよ。ひょっとして木造や鉄骨じゃなくて、鉄筋コンクリートでしょうか。

我が家の場合、土地と建物のバランスは、だいたい４対１でした。都内で土地の値段が比較的高いのでこうなってしまいました。土地と建物のバランス１対２なんてうらやましいですな・・・。

[556: 匿名さん]

というか、2000万円の土地とぼったくり◇◇◇ハウスでも5000万円も抵当権うてるの？

[557: 匿名さん]

その値段の家ならせめて土地は100坪だな。

[558: 匿名さん]

>上物外構(諸経費込)約４５坪／４２００万円

本体工事以外の費用も含んでその価格ならば別にアリだと思うけどな。
実際どんな仕様・装備をしているのか分からないし。
当然高いなりのもの付けてるでしょう。

我が家の場合は、上物外構(諸経費込)約３５坪／３１５０万円
・省令準耐火構造（２ｘ４）
・外壁全面タイル貼り
・全館空調
・ＡＬＬ電化（エコキュート・ＩＨ）
・全てLow-Eペアガラスサッシ

[559: 匿名さん]

だから、別に建物と土地のグレードがあっていたらいいんだよ。

[560: 匿名さん]

558さん
そこまで聞くと
屋根は？と聞きたい。

[561: 匿名さん]

５５８さん
HMは？
太陽光発電は？
床暖は？
外構の値段は？
基礎は？
解体の有無？
無垢？
水廻り系の設備費は？
等お聞きしたい。
レスに挙がってるぐらいじゃその坪単価高過ぎだ。
あと、登記費用とか借入金に伴う諸費用とか火災保険とかは勿論入ってないよね。

[562: 購入検討中さん]

外構、諸経費、税、その他全部入りなら坪80～90万
HMの注文住宅ならそんなもんでしょう。
確かに高いけど、その分働けばイイやと。
この辺の所得帯の人は、そう割り切れるのではないか。

[563: 匿名さん]

おいおい、お金持ちなら余計価値とお値段の差にシビアだろ。

[564: サラリーマンさん]

年収のみを考えれば無理なローンとは思えないのですが、やはり教育費でしょうか。。

今の５人のお子さんが公立ですべて大学まで進学した場合、少なく見積もっても4000万程度かかると思います。

定年までほぼ１５年とみて、月当たりの教育費が２２万程度。

ローンについても、仮に元利均等、１％ちょいの変動金利、１５年ローンを組んだとしても、月支払いが３０万程度。

手持ち資金、投資マンション資産を考えても、気になさるほどのリスクはない気がしますが。。

ただ年収１７００万の高性能・一馬力ですと、病気等での収入減がリスクといえばリスクでしょうか。

ご存じかもしれませんが、投資用マンションとはいえローンが残っている場合、新規に購入する物件に対してセカンドハウスとみなされる場合があり、有利なローンが組めない場合があります。

株式等に含み損があれば、それを頭金に組み込み金利圧縮することで、損失を金利圧縮分と相殺する効果があります。一考の価値はあるかと。