世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その３）

[匿名さん]

その２スレッドが１０００件を超えましたので、
その３を作成しました。

物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。

[365: 匿名さん]

浪費家の妻がいるのでは狭いマンションなんかでなく広い一戸建てにしないとブランド品の収納に困るんじゃないですか・・？
クローゼットや広い納戸のたくさんある注文建築を建てるべきでしょう。

[366: 匿名さん]

>>363
うちは子供1人ですけど、大体１４００万くらいです。

[367: 匿名さん]

旦那は人の命を助ける立派な仕事をされてるのに､奥さんは浪費家。
もし頭が良く話題も豊富な女性なら､とっくに寄付やボランティア活動をされてると思います。世界には食事も満足にとれない人々がいるのに…
経済活性化の為に浪費しているのでしょうか？それも我が国ではなく海外ブランドへお金が消えていく…とても残念です。

[368: 匿名さん]

>>367
＞旦那は人の命を助ける立派な仕事をされてるのに
普通の勤務医は、当直明けも仕事してるけどね。
３６時間勤務なんて普通なんだけど。

当直明けで仕事が休みは、楽なところでしょ。
それで、２０００万とは！！
当直明けでも仕事して１０００万ちょっと俺は...

奴隷医してる俺が悪いんだろうけど。

[369: 匿名さん]

>367
頭が良く話題が豊富なのとボランティアと全く関係はないだろう。
ブランドは品質・デザインが優れているからブランドを保てるのであって、日本製品もかってのソニー等のようにブランドを生み出して高く買ってもらはないと豊かさは維持できないよ。
人に寄付を要求する以前に、まずはあなたが収入の95%を寄付して、世界の平均的収入で暮らして下さい。
他人に要求するばかりで、自分から始めない人は嫌い。

[370: 匿名さん]

369さんが購入検討中さん本人じゃない事を祈るばかりですね。
ここの年収クラスの人達でしたら、何かしら社会貢献していて当たり前だと思ってましたが、違う価値観の方がいらっしゃるとは驚きです。
生き方は個人の自由なので、何とも言えませんが。

[371: 匿名さん]

考えていることは、社会貢献ではなくて節税だけです。
確定申告お早めに、脱税は控えめに

[372: 匿名さん]

>370
自分は聖人だと思い込んでいる偽善者。
「ここの年収クラス」って・・・年収2000万以下で住宅ローン抱えたら余裕なんかねっつうの。
あんた、「ここの年収クラス」じゃないな？

[373: 匿名さん]

老後の資金の話が出たから、当然老後の不動産収入の話が出るだろうと期待して
読んだら、期待はずれ。
みなさん、賃貸用不動産持たずしてどうやって老後を過ごすの？
現役時代は、減価償却と建物部分の借入金を費用計上して所得税との損益通算
それと頻繁に買い替えしながら10年単位のローン減税を生かす。

たとえば、最初のマンションを10年住んで、残りのローンをアパマンローンに切り替え
賃貸。新しい物件を買って10年間ローン減税。賃貸物件の減価償却費とローン金利
で節税。大小とりまぜていくつか持てるのも与信の高い現役のうち。
65歳になったら、残ったアパマンローンを退職金の一部で清算すれば老後は安泰。
みんな他人に言わないだけでやってると思うよ。

[374: 匿名さん]

>>373
減税終了後に事業用ローンに切り替えているのは賢明ですね。

物件利回りが借入金利を上回ることが前提ですが、収益がでていれば問題ないですね。

しかしながら、今後の賃貸マンション市場（分譲賃貸含む）はもれなく不良入居者と付き合うリスクも高く、投資対象としては
不可解な部分も多いですよ。頻繁に古い物件を手放し新しい物件を手に入れられれば、物件の老朽化やそれに伴うリスクは回避
できるかもしれませんが、投資効率は一棟買いの足元に及ばないですよ。

まぁほどほどにしといたほうがいいと思います。

ご存じだと思いますが、借入金の30％は流動資産をもっていることをおすすめします。
1億円の借入があれば、3000万はキャッシュをもっておきたいところです。

[375: 匿名さん]

＞借入金の30％は流動資産をもっていることをおすすめします。
そりゃ当然。
不動産投資は、リスクに対する流動資産の備えがないと恐ろしくできません。
私はキャッシュはもちませんが株で持っていますけどね。
入居者審査の危うさは毎回感じてます。幸いいまのところ立地がいいせいか
持っている物件全部優良店子で埋まってますが。
こういうご時世ですからかつてはいきなり1年で退去とかありましたね。
結構審査は厳しく、1年未満の解約に違約金つけたりとかやってますよ。

一棟ね。同僚には親の相続資産をもとにビル買っている人もいますがかつての
ように不良債権のいい出物も少ないようですし、私にはリスクは大きいように
映りますが。

[376: 匿名さん]

都心部のへたなタワマンより、良質な地域に建つファミリーマンションのほうが投資的に安定していると聞いたことがあります。
分譲貸しのファミリータイプのほうが優良な借主が長く住んでくれるかもしれませんよね。

狙うは、分譲ファミリーマンションの中層階南東角部屋3LDKあたりがいいかも・・・

[377: 匿名さん]

専業主婦世帯で実際額面で1500万円になったあたりの税額が一番ひどいですよね。
サラリーマンで節税しないでいたら年収1200万の頃とさしてかわらない手取り
だったので、無理して節税はじめたというのが本音という人も多いでしょう。

[378: 匿名さん]

インカムの安定性も大事だが出口での売却価値考えたら郊外のファミリーなど慈善事業だろう。
いずれは家賃もさらに下落するだろうし。中古買えば維持費はかさむし、退室のたびに内装改修に
金が多くかかる。・・・という見方もあるけど。

[379: 匿名さん]

郊外ではなく、有名住宅地のファミリーでもですか？

[380: 匿名さん]

例えば？　世田谷あたりで中古買って賃貸で運用するなら、田園都市線沿線駅近
築20年以内、６０平米２ＬＤＫなら４０００万以下かもしれないが
ファミリーでいくらの物件買っていくらで貸すの？

[381: 匿名さん]

だいたい、みんな１０年間３００万円近く税金納めてごらんよ。
おもいきり腹たつから。

[382: 匿名さん]

>>373
>所得税との損益通算
>賃貸物件の減価償却費とローン金利で節税
頭悪そうな奴だな。
本気だったらアホ。
まあ、脳内か釣りだよね。

[383: 匿名さん]

間違ってないと思うけどなぁ。あのね。土地代のローン金利もゼロになるまで経費に入れられる
んだよ。やってみてからいいなよ。おいしいから。
実際に俺所得税還付毎年いっぱいもらってるけどね。

[384: 匿名さん]

ていうか、３８３税金いくら納めてる？

[385: 匿名さん]

もとい３８２の納税額が知りたい。

[386: 382]

>>383
所得税還付ってことは賃貸部分は赤字ってことだね。
赤字になるってことは、経営が下手か、脱税濃厚かってことでしょ？
キャピタル狙いか相続対策でない限り破滅街道まっしぐらなんじゃないかい？
デフレの時代に節税云々なんて言ってること自体アホってこと。
まあ、アホか脳内か釣りか相続対策かのどれかだね。

[387: 匿名さん]

キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費

君、減価償却費って意味わかるか？？？

[388: 匿名さん]

＞デフレの時代に節税云々なんて言ってること自体アホってこと。

？？？デフレであるからこそキャッシュは大事なんだよ。勉強しなおせや。

[389: 匿名さん]

というか年収１０００万以下の人はレスいらんぞ。

[390: 386]

脳内の雄たけびはみっともないな。
実際賃貸してみな、赤字出して節税なんておっかないこと出来ないよ。
相続対策以外で節税大家なんて人いる？
嘘経費出さないで本当に赤字出して節税してる人なんかいないんじゃないかな。
いたら手上げて！

[391: 匿名さん]

はい。手をあげてみました。
あんた自分の知らん世界に口出すのは恥さらしにしかならんからやめろ。

[392: 匿名さん]

だから、減価償却費ってのが、あんたの知らない「嘘経費」なんだろうよ。
税理士に友達いたら解説してもらえよ。もうほんとお前うざい。

[393: 390]

>>391
具体的にどうぞ！口先だけなら誰でもピカソ！
>>392
何とかの一つ覚え、か。
他の単語知らないの？

[394: 匿名さん]

なに、おれがどこにどれだけ物件持っていてどれだけ節税で還付受けているか書けってか？

がははは。そういう義理はない！

[395: 匿名さん]

定率法だとか割り増し償却だとか建物本体と設備の区分だとかなんでそういう話を
こんなところで説明する必要がある？ないだろ。してもわからんだろうし。

[396: 393]

>>394 395
脳内君の抵抗はこれで精一杯かな？
下手な作文だね、はい、落第。
せめて、節税のメリットぐらい書かなきゃダメだよ。
具体的な作文書けないなら。
リアリティも全く無いしね。

[397: 匿名さん]

ざくっと説明してやるか。
賃貸収入は年５４０万だ。
これを退職時までもち続けて、その時点で４５０万経費１００万で３５０万手取りになれば
十分年金がわりになる。もちろん残債を返済する原資は別に運用して持っていないと
いけないが。

＞実際賃貸してみな、赤字出して節税なんておっかないこと出来ないよ。
誰がキャッシュフローで赤なんて言ってるよ？
赤字は帳簿上の話だ。
仮に賃貸収入が年５～６００万あっても減価償却費で４００～５００万、管理委託
公租公課、借入金利子（建物分）など含めたら不動産収入マイナス２００万～３００万
なんてケースはざらだ。それでも手元に１００万くらいのキャッシュは毎年残るのが
現実だ。
所得が２００万減ったら普通の所得や扶養家族の多い人でも数十万単位で還付される。

もともと節税ねらいは、所得の高い現役時代だけでなく退職してからもマイナスの所得は
少ない所得にかかる課税をタダにしてくれる。
とにかくキャッシュフローが黒字である限り長く持ち続けて店子にローン払わせる。それが
大事。ねらいは自分の年金。
残債がすくなったころあいで別に運用した流動資産から適宜繰り上げ返済
すると、その時点で繰り上げ返済は２０％以上の高利回りの投資に化けるのだよ。
意味わかるかな。

＞相続対策以外で節税大家なんて人いる？
私の知っている外資系メーカで年収２０００万の人はのきなみこの手で節税ですな。

＞嘘経費出さないで本当に赤字出して節税してる人なんかいないんじゃないかな。
だから、減価食客というものが個人事業者にも認められているわけよ。
逆に本当の赤字ってなに？

[398: 匿名さん]

くそ。１０００万超えてから１５年のこの俺がガキになんで説明してやらんといかんのだ。

はめられたな。ま、いいか。
社会勉強だと思ってまじめに読めよ。

はい。
昨年の確定申告の一部。
千円
賃貸料 5,381
収入合計 5,381
減価償却費 4,860
借入金利子 2,345
租税公課 145
損害保険 24
修繕費 178
管理委託費 582
経費計 8,134
所得金額 -2,753
土地等の負債利子 730

不動産所得 -2,023

これで納得か？

[399: 匿名さん]

あとで授業料請求するから、理解できたら俺に連絡よこせよな。

[400: 396]

>>397 >>398
具体的数字サンクス。
だけど、これだけじゃ、節税メリットがさっぱりわからん。
ただ、損してるだけにしか見えない。
出口含めてメリット語らにゃ意味ないぞ。
でも、少し進歩したね。
もう少し頑張ってくれ。
しかし、重要なのは節税メリットなんだよ。
語れるかな？
チャチはいらないから、メリット語ってくれ。
語れないときは降参でいいよ。

[401: 396]

あと、日本語の勉強不足だな。
読み難いよ。
千円（単位）とか書かないとな。

[402: 匿名さん]

節税メリットは俺が体感している。ここ数年所得税はゼロだ。
悔しいのは他の節税策が効いて所得の割りに納税額が少ないことだが。

よく読んでほしいのは、節税の話からこの話始まってないということだ。
俺は３７３だ。

[403: 匿名さん]

年金対策どうしてる？マンションとか買ってないか？って話したらてめえが
勝手に赤字で賃貸するなんて＊＊沙汰だとかからんできたんだぞ。

だいたいなぁ。いくら金持っていようがいきなり買いたい時に好立地の
賃貸物件優良中古なんかてにはいりゃしないんだよ。
自分買って貸しながら持ち続けて残債払うだけで高利回り物件に化けるのを
待つ。そもそも年金の話をしているんだぞ。

出口？そんなの考えない保有ってものあるんだよ。なにしろ団信ついてるから
妻子にも喜ばれるし。
だが、借入金の３割のキャッシュというのは、黙っていたら残債自体が減るし
流動資産は普通に運用すれば増えるわけだから。

[404: 通りすがり]

節税節税ってねぇ。。
税金くらい払おうよ。金持ってんでしょ？

[405: 匿名さん]

＞だけど、これだけじゃ、節税メリットがさっぱりわからん。
お前も年収１０００万以上なら一回ぐらい確定申告してみろよ。マンション買ったなら
ローン控除で白色申告の用紙ぐらい書いただろうに
忘れたか？
所得金額の③だ。
減価償却費ってのは帳簿上の損金。つまりだな。マンション投資した５０００万だの３０００万だのの物件コストを４７年間とか１５年間とかで随時費用計上するのさ。
実際は、もうはらっちまってない金だ。本当は初年度ききなり５０００万費用にたてたいところだが
それでは初年度が多すぎる。経年で費用にたてて損金計上する。実際はどこにも出て行かない金。
名目上の支出。
こんなもん会社員なら誰でも知ってるぞ。君、中学生だろう？

[406: 匿名さん]

＞４０４、悪いが老後に資金の話をしている。
むりやり節税の話させられてるんだ。わかってくれい

[407: 匿名さん]

＞税金くらい払おうよ。金持ってんでしょ？
金はないって、借金のほうがずっと多いってば。
借金してまで住宅賃貸して世の中のために役立っているから
税金が安くなるんだよ。

[408: 匿名さん]

新築ワンルームマンション投資は割の合わない高リスク投資だというのが結論。
サラリーマンや素人が手を出してどうにかなるものではない。

http://profile.allabout.co.jp/ask/column_detail.php/42433

http://money.goo.ne.jp/column/failure_story/08/0530.html

[409: 匿名さん]

おつかれ
誰がワンルーム持っているって書いた？

[410: 匿名さん]

別にあんたと話してないから。
一般論だよ。

[411: 匿名さん]

俺と君しかおらんだろ。

[412: 匿名さん]

記事には、なぜワンルームが転売しずらいのか理由が書いてない。
理由は簡単。銀行ローンがつかないからだ。
銀行はワンルームの担保価値をゼロとみなしている。だから何所も融資しない。
ノンバンクの高い金利でしか融資はつかない。
いまどき３．４％の変動金利払う馬　鹿はおらん。
にもかかわらず、いまだにワンルームデべは生きながらえている。
それは、一回カモになったやつが手放した物件を買いたたいてキャッシュの
ある客に転売したり、管理と称して何もせずに毎月客から１万なにがしかの
金をせしめていたり、さらにはサブリースで新築のおいしい時期だけ１５％
ぶっこ抜いていたりする。

引用コラムは逆を書いているが、新築ワンルームの想定家賃は実は相場
より安い。安いから平気でサブリースを受けられる。

だから、銀行が融資してくれる１ＬＤＫ以上の物件にしなくちゃダメなんだよ。
そんなの土地のないサラリーマン大家なら誰でも知ってるよ。

[413: 匿名さん]

しかし節税即新築ワンルームという連想がすでに時代遅れだな。

[414: 匿名さん]

>>412
担保価値は０じゃないよ。
ただ、銀行の評価額と販売額がかけ離れているから融資しないんだろ。

[415: 匿名さん]

ということはワンルームでも返済がすすめばアパマンローンで借り替え出来るということか？そんな銀行あるか？鼻から相手にしないと思っていたよ。

[416: 匿名さん]

ワンルームマンションの供給数を後押しする、投資家・REIT・デベ・施工会社（設計事務所）は軒並み廃業すべし。
日本の都市環境を破壊する、アクシスオブエービル（悪の枢軸）。

[417: 匿名さん]

せめて、イーブルと書いて欲しかった。

[418: 匿名さん]

イービルが正しいのでは？

[419: 匿名さん]

年金生活者にはデフレは歓迎すべきもの。年金額は一定でも価値が毎年増していく。
インフレと消費税率引き上げが一番まずい。
リスクヘッジには、ローンを組んで繰り上げ返済しないままキャッシュフローがプラスになるように持っていればインフレで借金の実質価値が目減り。株が上がればそれで残債返済もよし、不動産が上がれば売って年金に補てんもよし。

[420: 情けないさん]

己のことしか考えてないのか？
はやくこの世を去りなさい。。。

[421: 匿名さん]

と言うより経済の仕組みわからないだけでしょ。

[422: 匿名さん]

子供が巣立った今はどうやって夫婦が他人の経済的負担にならずに
今後生きていくかまじめに考えているだけじゃよ。
どこかで頓死しても団信が効いて遺族に結構な資産が残る。これも
また面白い。ほんに不動産は面白いもんじゃて。

[423: 匿名さん]

今年初めて年収1000万越えました。世帯年収は2000万ぎりぎり越えません。私は子供手当てもらえますか？住宅ローンはあと850万です。

[424: 匿名さん]

>>422
お年寄りが「○○じゃ」という話し方をするのは、まんが日本昔話の世界だけ。

こんなところで買い煽ってないで、自分の会社が潰れた後の事を心配したら？

[425: 匿名さん]

>>415
銀行の査定額との差額を自己負担するか差額分の共担を差し出せば都市銀または地銀のアパマンローン借り換えは可能ですよ。

[426: 匿名さん]

まんが日本昔話ですか、懐かしいです。

[427: 匿名さん]

呼ばれたようじやの。
ワシが退職金もろうた会社つぶれたら、ワシにも責任あるみたいな気がしてくるじゃろ。かい煽り？
違う違う。ノウハウの無償提供じゃよ。

[428: 匿名さん]

え？共同担保でノンバンクくそ金利、2％台にできるんだ。まさに驚嘆だ。明日銀行いこうっと。

[429: 匿名さん]

え？別にいいんだよ。俺はね。ただ返済表みて、いまだに元金返済より利払いが多いのが腹立つ。ていうか、残債が一向に減らんのだよ。

[430: 匿名さん]

ホント、ノンバンクくそ金利だよねぇ。
元金の２倍くらい金利と保証料で取られてる。

[431: 400]

いつの間にかどんどん進んでるが、結局節税メリットを語れる奴はいないってこと？
減価償却費云々とか書いてる奴がいたが、はっきり言ってアホだな。
減価償却の意味わかってる？
価値が年々無くなって、最終的には無価値になるってことだよ。
そこが現生と違うとこなんだよ。
だから、減価償却って実際出て行かないのに経費に計上できるおいしい部分じゃないんだよ。
インフレならお金の価値が下がるんでモノで持ってる意味もあるが、デフレじゃ真逆なんだよ、モノの価値が下がるんだよ。
その辺全く理解してない奴がアホなこと書いてたけど。
結局節税目的で赤字不動産を所有するのは大ば　か者のすることだよ。

[432: 匿名さん]

>>431

こいつ本物のＢＡＫＡか？

[433: 匿名さん]

431は、中学生だったな。
キャッシュフローは黒字。税引き後利益が赤字 。ここで言う税引き後とは通算後の所得税でなく賃貸事業の部分な。

[434: 匿名さん]

まあ、想定賃料で借りてくれる人がいなければ
キャッシュフローでさえ赤字になりかねないが・・・

[435: 匿名さん]

銀行からローン借りる時に、空室率１０％、相場家賃よりかなり安い賃料の事業計画書かせられるんよ。
それと、自己資金は2割は突っ込んでるから投下資本の回収も考えないとな。
賃料下落より心配すべきは長期の空室。いやなのは、端境期で退室する店子だな。
かれこれ15年やってるけど物件選びと入居審査さえしっかりやれば通常は気楽な投資だと
思うよ。・・・ていうか年金原資だからね。
出口は考えない。というか相続だな。

[436: 匿名さん]

＞賃料下落より心配すべきは長期の空室。

知人の持ってる部屋で、賃借人に不幸な事故があって１年以上空室になったことがある。
詳しくは言えないが、当時はニュースでも取り上げられ、現場は騒然となったらしい。
１年以上経ってリフォームして借り手がついたらしいが、重説で賃借人にきちんと説明しているかは不明…。

[437: 匿名さん]

重説で事故物件の説明は１回目までは義務。
火事には保険あるが、自殺には保険ないよね。自分の貸室でなくて建物他の部屋って
こともありうる。
最近じゃ大島てるとかあるあし、みんなうるさい。
ワシは経験ないがもし出たら、全面改装の費用は遺族からもらうよ。迷惑かけてんだから。
あとは業者に委託してものすごい低家賃で定期借家で貸す。店子一代すぎたら普通に
募集だ。
出現率はきわめて稀だがリスクには違いないな。
他に事故物件のことで聞きたいことあるかな？

[438: 匿名さん]

そもそも誰も聞いてないんだけど・・・

[439: 匿名さん]

ナイスツッコミじゃな。あんた関西人じゃろう？

[440: 匿名さん]

子供手当て、所得制限なし！！

やったーと思ってる小市民て俺だけ？
2000万で切られたら、ギリギリアウトだから嫌だなーと思ってたんだけど。

[441: 匿名さん]

ワシも共働きだったけど節税しないと損じゃよ。

[442: 431]

>>433
驚くべき頭の悪さだな。
君本当に成人してるの？
幼稚園からやり直した方がいいよ。
まず人の言う事をきちんと聞く。
その話を理解したうえで、自分の意見を言う。
ってか、自分がアホだということをまずは自覚すること。
これが一番大事だ。

[443: 匿名さん]

君こそ確定申告したことないじゃろ。デフレがあと何十年続こうがわしゃこまらんが、そんなことは有り得んじゃろ。
不動産投資はインフレヘッジでやっちょる。老後のカネを貯蓄で20年もとうが、住宅ローンの繰り上げ返済しようがてめえの勝手じゃがﾞ、年収1500万なら流動資産とマイホームだけじゃ老後の資産は貯まらんじゃろ。
カネ借りてまで博打うてとは言わんよ。知らないものは博打にみえるだけ。たた、どんな資産も運用せな増えん。
デフレだから現金ためこむのが強いというのは所得の低い人間にのみあてはまる。年収増えたら5000万のカネはすぐ貯まる。それを自宅の購入にぜんぶあてても何のメリットもない。そもそもローンが借りられる属性があるうちにカネがカネを生む仕組みをまなんでおくのもよかろう。そうおもったまでじゃが、ひとの懐具合を見て法を説けということらしい。

[444: 匿名さん]

見栄を張って豪邸に住む必要もなし。
老後のために投資用不動産は必要だよね。

[445: 442]

不動産投資を否定してませんよ。
節税と称して赤字出して、所得還付されることに意義があるようなレスするアホにアホと言っただけ。
しっかり利益をとれる投資にしないと意味ないってことを言いたいだけ。
あと、不動産は事業だよ、株とかFXとかのペーパーの投資とは少し違う。
生臭い人間関係が背後にあるからね。
だから、管理会社があるって考えも甘い。
最後は賃貸人と賃借の間でのみ解決可能なんだよ。

[446: 匿名さん]

>>445

所得還付だろうが赤字になろうがキャッシュフローがプラスになればべつにアホじゃ
ないだろ？もちろん出口戦略は必要だし投資とは１００％思うとおりになるわけじゃない。
キャッシュフローがマイナスになったら勝負に負けたという話。

税制は毎年変わるから、過去のセオリーが通用しないのだけは確かだけどね。

ところで>>445は確定申告したことある？ローン減税だろうが医療費控除だろうがなんでも
いいけどね。年収１５００万くらいあれば紙一枚書くだけで数万違ってくるよ。
別に税務署に行く必要すらない。いちどやって還付受けたら節税に励もうと思うはずらよ。
いくら税金はらっているか年に一度把握するのは金融リテラシーを向上させるためにも
基本中の基本だと思うけどね。

[447: 匿名さん]

あと付け加えるだけに投資というのはいろいろあるし、不動産投資だって現物だけじゃない。
ワンルームもアパートもあるしビルだってある。どれがいいかというよりは人により向き不向き
があるだけ。

現物は生々しいよ。だから面白い。株やＦＸは決まった価格でしか購入できないけど
不動産はすべて相対。割高をつかむ可能性もあるし、割安ゲットもできる。
情報格差が多い分裁定取引の機会も多いよ。

まあ好き好き、本業が忙しすぎたり頭でっかちのネット番長には向かないかもねｗ

[448: 匿名さん]

やっとまともな年収1500万が現れたようじゃな。

[449: 匿名さん]

あくまで実務筋による法的根拠のない情報だが、
個人事業者で同じ年収なら副業がある方が税務署の調査が入る可能性が高いらしいよ。

[450: 契約済みさん]

某地方都市
夫　1938万円（勤務医師）39歳
妻　0万円　　専業主婦　39歳　
子 二人　５歳、３歳

物件　土地　１８５０万～親から無利子で借りて年２００万づつ返済予定（融通効く）
　　　戸建注文住宅　５０００万（諸費用も込みで）
ローン　５０００万（２０年、１０年固定）頭金０円～仮審査済
資産　キャッシュ　７００万　現物株８０万
　　　分譲マンション（２００４年新築購入現在入居中、３７５０万、ローン完済）

皆さんにうかがいたいのは、今住んでいる分譲マンションですが、みなさんなら売却するか、賃貸に出すかということなんですが。

売却メリット：売却するとしたら予想価格２５００～２８００程度とかんがえていますが、そのぶん繰上げ返済にまわし、初期の金利が高い部分を圧縮できます。又、居住用住居売却税制の変更が今回なかったようですので、売却損の部分の税金が還付されます。

賃貸メリット：予想賃料１５～１７程度と考えていますが、いままで書かれてきたように、ある程度のインフレと退職後のリスクヘッジになると考えています。ただし、これは事業ですので不確定要素が多く、リスクもある程度理解しております。

みなさんならどうしますか？
　

[451: 445]

>>446
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
キャッシュフローが黒で利益が赤ってことは減価償却費分だけが＋ってことだね。
減価償却は前ににも書いた通り価値の目減りの事なので、減価償却費が丸丸残れば＋－は０になるので、所得税還付分得になる、と理論的には言える。
しかし、こうなるには減価償却の期間中空室もなく、家賃値下げもなくという厳しい前提が必要。
現実的には難しいこと、ってより絶対ムリ。
家賃値下げ、空室はキャッシュフロー自体の赤字に直結するよ。
だから、そもそも節税目的の不動産投資はアホだって言ってるの。
今、いい利益出してる物件ですら、将来どうなるか定かでないってのに、今利益出せない物件背負ってどうすんの！ってことだ、わかった？
脳内君の欠点は現実的に考えられないことだね。

[452: 匿名さん]

＞450
旧マンションが駅近物件や人気地域物件であれば、
今後の値崩れリスクや空室リスクが低いため、
賃貸を優先して考えた方がよいのではないでしょうか。

また、新マンションのローンの繰り上げ返済については、
住宅ローン減税の恩恵を考慮し、慎重に検討すべきでしょう。

ただし、この先行き不透明な時代に固定資産を持つこと自体がリスクだと
考える人もいますので、最後は個人の価値観の問題だと思います。

[453: 契約済みさん]

>>450
451さんの言う通り住宅ローン減税の恩恵は受けるべきだと思う
自分も似たような状況だが地元地銀と相談し、35年変動を金利優遇
0.8%で借りてその間資金運用を3%位で考えてます。
10年経って未だ低金利ならあと数年運用を続けて繰上げ返済の予定で居ます。

[454: 匿名さん]

地方都市ならマンション下落間違いなし。即売却が吉。

[455: 匿名さん]

>>451
>キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費
>キャッシュフローが黒で利益が赤ってことは減価償却費分だけが＋ってことだね。
恐るべきガス頭め。
そうじゃないよ。実際の収支では毎年１８７万程度の黒字が出ている。
減価償却というのは、帳簿上の手法だが、先般話したとおりに４８６万出ている。
税引き後利益＝キャッシュフロー－減価償却費
だから、キャッシュフローが１８７万の黒字でも確定申告では２９９万のマイナス所得に
なる。
なにしろ、自己資金は２０００万円程度で残りの借り入れ分は店子が払ってくれる。
だからいくいら家賃がさがろうが、空室が出ようが投下資本は１０年以内に回収。
あとは各物件の空きごとに内装改修とかするだけでいいわけ。

＞減価償却は前ににも書いた通り価値の目減りの事なので、減価償却費が丸丸残れば＋－は０に＞なるので、所得税還付分得になる、と理論的には言える。
あーあ、全く意味不明なことほざいていやがる。

誰が還付の４０万など目的でやっておるか。還付あわせたら年 ２２０万のインカムになって
いるぞ。これは空室リスクのための準備金としてとっておくのじゃよ。

それと君、皆が「君は確定申告したことあるか？」という質問しているのだから
正直にしてませんと答えることだ。

[456: 匿名さん]

わかっているとは思うが借りれ金返済は、事業収支とは直接関係ない。
借入金金利だけが「費用」であって元金返済は「資産の取得」のようなもの
だからインカムが元金返済にまわるのはＢ／Ｓ上の話。

[457: 451]

>>455
まず、日本語から学び直しだな。
何がいいたいかさっぱりわからん。
反論してるつもりなのかな？
でも、いってることは同じ。
要は減価償却費が増えればキャッシュフローが増えるってこと。
なにしろ以降は意味不明だが。
前にも書いたがアホなんだから、アホなことを自覚して彼我の違いをまず明確にして、彼の主張のどこが我の主張と違い、我の主張の優位性を論理的に明確に主張しなけりゃ意味ないんだよ。
今のままではダメダメ君だな。

[458: 匿名さん]

↑もう相手しない。確定申告はしたことあるのか？

[459: 匿名さん]

>>458

やめときな。>>451こそ脳内なんだから。
確定申告すらしたことないやつにいうだけ無駄だよ。
もしかしたら年収１０００～２０００万ですらないかもしれない。

おそらく>>451は電話営業のワンルーム業者に無駄な恫喝でもして
その後しつこく職場に嫌がらせの電話でもかかってきたんじゃないの？

電話営業なんて軽くスルーすればいいのに、しつこく議論でもしたん
じゃないのｗ

[460: 匿名さん]

話を根底から覆すようだが、おまえら全員年収1000〜2000万円もないだろwww

そんな奴は、こんなとこに来ない・・・

[461: 匿名さん]

>>460

ふふふ。なんでそう思うのかな？

[462: 匿名さん]

世帯年収がギリギリ1000万越えな人達が集まってるのでは？

そういう私も単独では800
あわせ技で1300ちょろ(笑)

[463: 匿名さん]

ワシは給与１３００万円、不動産収入５４０万円だが。

[464: 匿名さん]

>>460

>そんな奴は、こんなとこに来ない

自分がスレチガイだということを露見しちゃって（笑）
うちは1900万だけどふつーにのぞいてますよ。
最近は、ごく少人数による投資関係の知識ひけらかし＆ののしりあいばかりでつまらない。
スレタイトル以外の話が長引く場合は別板へ！