プラウドシティ赤羽 （旧称）赤羽２丁目計画

[購入検討中さん]

野村不動産のプラウドシティ赤羽について情報交換しましょう。


所在地　東京都北区赤羽２丁目3－1、19（地番）
交通　京浜東北線 「赤羽」駅 　徒歩4分、埼京線 「赤羽」駅 　徒歩4分、南北線 「赤羽岩淵」駅 　徒歩8分
総戸数　285戸
間取り　2LDK～4LDK
専有面積　58.92～100.06m2
売主　野村不動産
施工　大林組
管理　野村リビングサポート

※物件名・概要を追加しました　副管理人2010.6.26

[197: 匿名さん]

まぁ、少子高齢化率が23区でもトップだから
学校の統廃合は進むだろうね。

跡地はマンションでしょうか？商業施設でしょうか？

[198: 購入検討中さん]

南側にあるマンションの建て替え・高層化の可能性
はどの程度でしょうか？
この物件の最大のネックのように思います。
少なくとも、20階以上でないと、日照、眺望等で
リスクが大きいように思えます。
購入意欲は強いのですが。

[199: 匿名さん]

>>197
旧赤羽中学校は旧岩淵中学校に近いですが、戸建ての多い住宅街の中にあります。
商業施設ができるような場所ではないので、できるとしたらマンションでしょうが、北区の所有地を民間業者に売るとは考えにくいです。
今までの例だと学校跡地を公園、介護老人ホーム、私立大学用地などに転用しています。

どうしてアーケード商店街の中にある旧岩淵中学校敷地の方を残そうとしているのか・・、理由は色々あるでしょうが、学校から周囲200メートル圏内は風営法で制限がある業種は営業できないのでパチンコ店も撤退しましたね。

[200: 匿名さん]

＞１９８

現在で築３２年ですから、いつ建て替えになっても不思議はありません。
（まだ具体的な計画がないようなのであと１０年程度は大丈夫かも）

こちらの土地も南側も商業地域ですから日影規制はありません。
容積率一杯に建てるとか、
隣の病院と一体開発で容積率割増になればタワーが建つ可能性もあります。
商業地域である以上、仕方ないことです。

あくまで可能性ですが。

[201: 購入検討中さん]

ここの耐震構造はどうなっているのですか？
パンフやサイトを見ただけでは不明なのですが。
ポジティブな点を強調していない所を見ると
特段のものはないのでしょうか？

[202: 匿名さん]

まだ詳細は発表になってないからね。
ここに野村の営業さんがいない限りわからないよ。

[203: 匿名さん]

>>201は売れ残ってセール直前のシティタワーの人だよ　笑

[204: ご近所さん]

土曜日散歩がてら建築状況を見てみました。
鉄筋もきれいに組んでいたし、大林組の人も最低３人は管理していて良かったと思います。
私も購入希望ですが、前のマンションはかなりテンション下がります。

[205: 匿名]

ゲリラ豪雨で水没？
アーメン？

[206: 匿名さん]

>>205
ニュース番組でやっていた「北区の冠水」は北区王子・堀船という場所。
足立区方面に行く中央環状線がある溝田橋交差点周辺。
赤羽じゃなくて残念だったね（笑）

[207: 匿名]

南側の古いダイエーの駐車場はどうなるか知っている方いますか？
やはり将来的に建て替わるのですよね？

[208: 匿名さん]

昨日の雨は大変でしたね。
確か東京の下水道は50mm/hrの雨量で設計されてます。
これも10年に1回の大雨を想定だったかな。
それが昨日起こりました。
こんな状況でもコンクリートから人へですかね？

[209: 匿名さん]

正しくは、コンクリートから労組へ、かな。

昔よりも気候が変わって来てるようですし、
治水はちゃんとやって欲しいですね。
冠水の頻度が多いとイメージ悪くなるし、資産価値にも影響与えます。

[210: 匿名さん]

今日会社へ行ったら、昨日の豪雨のせいで北区がボロクソ言われてました。
川の近くだし、住むところでは無いと言ってます・・。
明らかにイメージダウンです。

[211: 匿名]

ダイエーの跡地に立ったマンション、ビルは恐ろしい運命に・・・
マンションは売れない。ビルは入らない。
東京建物の福岡祇園のビルは今だ入居者は再度入ったダイエーのみ。
ああ。悲惨。
ジンクスにならう方はどうぞ高いマンションをお買いなさい。

[212: 匿名さん]

>>210
北区と言っても、京浜東北線の東側は低地だけど西側は高台でちょうど半々くらい。
北区と一括りにしていうような奴は地形もよく知らないような無知。
そんな事言うような奴は心の中で「何も知らない馬鹿なんだ」って思えばいいと思う。
有名な多摩川の氾濫や神田川・善福寺川沿いの中野・杉並の人達は毎年のように起きる冠水に悩まされてきた。
洪水対策のために環七の下に巨大なトンネルを掘ったから環七の下には地下鉄を通せないという事も知らないと思うよ。

[213: 匿名さん]

都内で氾濫といえば神田川、目黒川、石神井川、善福寺川。
神田川、目黒川はほぼ氾濫と対策終えているから氾濫が無くなった。
今は石神井川の対策中。
たまに都内で氾濫が起きないと公共事業の大切さを都民が忘れてしまうので困る。

[214: 匿名さん]

皆さんの予想で、ここいくら位だと思いますか？
私は坪２００万～２７０万程度の部屋設定かなと思うのですが。
施工主も大手ですし、駅前なので、とても魅力ではあるのですが。
どうなのでしょう。

２４階建てではほぼタワマンみたいなものですし、
低層階では２１０万程度で出さないと売れないかなーと思うのですが。

[215: 匿名さん]

たぶん上層と低層の差が大きいかと。

上層は３００以上、下は２３０前後、平均で２７０強くらいでは？

[216: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=9
過去のデータからだと、坪212。
中小デベも入ってるから安め、プラウドだから多少は高いだろうけど。

平均270だときついなぁ・・・。
利回り的にも。

[217: 匿名さん]

「プラウド赤羽」が中古で出ていますので参考にして下さい。
↓赤羽駅徒歩7分、2008年3月築、12階建ての5階、88.89㎡、5980万円
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/35200020...

[218: 匿名さん]

築浅中古のプラウドで坪220ちょいくらいですね。
その価格で成約できるかですが。

さて、ここはどうなるか。

[219: 匿名さん]

＞２１６

そのような統計は全くあてになりません。
駅からの距離も規模もバラバラな物件の平均でしかないですから。

[220: 匿名]

岩淵の住友タワーの第二期とガチンコ。

[222: 匿名さん]

>220
勝負にならんでしょ。
あそこの交通量は半端ないですよ。

[223: 地元在住の物件比較中さん]

交通店舗等では比較になりませんが、

価格、広さなどや、ローン返済を出来るだけ少なくして
マンション取得後の生活重視で考慮すると
『ベリスタ板橋浮間舟渡』も悪くはないようですね。

１８２戸中、７２戸は、１期販売の１ヵ月ちょっとで完売。
「２期新発表」のチラシも地元中心に金曜にポスト投函で販促しており、
モデルルームは完全予約制と人気のようです。

土曜の新聞折込みは、入れてきませんでした。

[224: 匿名]

>>223
そのような低所得者の方は対象ではありませんから…

[225: 匿名さん]

>>224
こらこら、そんなストレートな言い方しちゃ・・。
色々な選択肢の中から選べばいいんですよ。
できるだけたくさんの物件を見た方が勉強になりますから。

赤羽の良さはとにかく交通と買い物と病院などが便利な事です。
縁がないとわからないかもしれませんが、住んでみて住みやすさを感じる街だと思います。
自然の緑や公園も多くて「今日はどの辺を散歩しようか」と悩みますね。
駅高架下は「ビバホームの駐車場」⇔「スーパー銭湯河童天国」まで歩いて15～20分くらいあるので雨の日はそのコースをできるだけ濡れないように歩きます。
工事中の建物が多いので、その進行状況を確認するのも楽しみです。
夏祭りや盆踊りや花火大会の季節ですが、浴衣姿のお嬢さんを見かけるのも風流ですよ。

[226: 地元在住の物件比較中さん]

No.224 by 匿名 2010-07-10 07:59
>>223
そのような低所得者の方は対象ではありませんから…


他の物件の投稿があり、あくまでも、参考ですので。

私も年収は、１５００万円を優に超えております。
預貯金も５千万以上ありますことを前提に。

日本人の一般的な所得水準をまず理解されてから、
「低所得者」などという言葉は、お使いならない方が良いかと
思います。
とても、さもしいですよ。

[227: 地元在住の物件比較中さん]

＞No.225 by 匿名さん 2010-07-10 09:19
>>224
こらこら、そんなストレートな言い方しちゃ・・。
色々な選択肢の中から選べばいいんですよ。
できるだけたくさんの物件を見た方が勉強になりますから。


真っ当な方がいらしゃって安心しました。

この物件は、とてもコミュニティーの形成など出来そうにないか
と思いました。

[228: 匿名さん]

高層階は@280くらいでしょうか。
それとも300万超もあるのでしょうか？

[229: 匿名さん]

高層階はルーフバルコニー付きの100㎡（約30坪）で9000万～9500万円だと思います。
プラウド赤羽にも坪単価300万の部屋がありましたし。
かつては赤羽にも億ションがあったんですがね。
今は難しいかもしれません。
ちなみにお隣の川口の高層にももちろん億ションありましたよ。
私はその下の安い部屋を買いましたが。

[230: 匿名さん]

このご時世、この場所で、そんなに出す人がいるのか？
それなら、駅の西側の住宅街とかに相当いい条件の戸建が持てるだろ。
野村がそんなに強気だとしたら、売れないんじゃない？

[231: 匿名さん]

交通の便は最高。東北縦貫線の開通も近く
東京、池袋、新宿にも至便。
新しい赤羽像は、住んで良かった街4位にランクされたほど良い。
しかし、旧来の赤羽のイメージは悪い。
「まるます家」では朝9時からオヤジの集団が
チュウハイをあおっている。
赤羽公園には、ブルーシートが常設され
ホームレスの＊＊と化している。
強弱材料が均衡しており
野村の値付が強気の場合には、
評価が非常に難しい物件と思われる。

[232: 匿名さん]

バブル絶頂と今とでは、
全く不動産価格違ってますからね・・・。

川口で億ションなんですか。すごいとしか言いようが無い・・・。

[233: 匿名さん]

いくらプラウドでも
億ション寸前は無いのでは。
売れ行き不振で、途中値下げ物件に
なりかねない。

[234: 229]

最上階ルーフバルコニー付きの部屋はイラストと図面を見る限り２つしかないのかなと思いますが。
逆に下層階は広さにバラつきがあるのですが、5000万～6000万円が中心かなと予想します。
あくまでも、私の予想です。

231さん、赤羽の飲み屋街とホームレスがワンセットのイメージなんですか？
最近の赤羽の飲み屋街はテレビや漫画本で紹介されたりしているので、ちょっとした観光地なんですがね。
まるます家をはじめとしてルールを決めている店が多くてたくさんは飲ませてくれないですが、それでも待たないと入れない事が多いです。
米山なんて店主が怖いから逆らう人はいないし、いつも行列なので総入れ替え２部制になっているくらいです。
飲んでいる人達はサラリーマンや若い女の子達だったりして、想像とはだいぶ違うと思います。
行ってみればわかりますよ。

[237: 買い換え検討中]

>>234
１１階までは南側の眺望が望めないだろうから、それより下の階は安くなりそう。
いっその事、立地の良さだけをメリットにして２階部分を買うという手があるね。
そしたら５千万ちょっとで買えるかも。

[238: 匿名さん]

立地の良さだけで、２階を５千万ちょっとですか。
今でも毎日見なければならない１１階の古びれたマンションがな。
それが、１０年前後でタワマンになったら、悲惨だぜ。
汚い赤羽公園のホームレスと駅東口のキャバレー・ピンクサロンと下品な呼び込み、
パチンコ屋、アダルトビデオ鑑賞店、ラブホテル・・・見るだけで気分が悪くなる。
駅南口前のホテルも、デリヘル嬢と手をつないでチェックインする男を見かけるけど
子供はいったいどこで遊ぶんだ？？？？

[239: 匿名さん]

そういった猥雑な繁華街近隣に住んだ経験があれば
ここも別に我慢できそうだけどね。

でない人からすれば、
住宅地域のプラウドがいいだろうね。

[240: 匿名さん]

駅近辺が今も賑わっているのはその町に活気があるからかも。　逆にこの規模の街で色物がないのはありえんと思いますよ。　気になる方は住まなきゃいいんです。　

いろんな世代の方がいるんですもの。若ければピンク系もあったほうが利便性も高いいかも。　ラブホはほぼだれだって利用したことあるでしょうに。

まぁホームレスだけは何とかしてもらいたいです。

[241: 匿名さん]

近隣のイメージは昔から悪かったと思うが・・・
利便性は良いですよね。

共用施設の充実度合いと価格がそこそこであれば
手を出したいと注目しています。
今春以降の株価低迷で手を出し難いのですが来年末
ですから期待して見ています。

[242: 匿名さん]

野村不動産は、巨額のCMBS(商業用不動産担保証券)
を抱え込んで思わぬ評価損に苦しんでいる。
同社の株価は年初来安値に沈み
株式市場の評価は暴落している。
板橋駅前の物件は売れ行き順調のようだが
ここも高い値付で失敗するリスクは
冒さないものと思われる。
おそらく、板橋と同様な水準ではないか？
高層階でも、@280が限界だろう。

[243: 買い換え検討中]

>>242
板橋のプラウドは１５階建て、赤羽は２４階建て。
で、高層階の坪単価が同じ？

[244: 近所をよく知る人]

>>238駅東口のキャバレー・ピンクサロンと下品な呼び込み、
パチンコ屋、アダルトビデオ鑑賞店、ラブホテル・・

赤羽の猥雑さも以前と比べるとだいぶマシになったんですよ。
駅前のパチンコ屋がある辺りだけですな。
アダルトビデオ鑑賞店は潰れたけど、ラブホテルは見かけないがどっか遠くにあったっけかな。
かつてのピンク街だった所に大手資本のビジネスホテルをどんどん建設中。
キャバクラとみのもんたがよく来ると言われているキャバレーはあっても悪くはないんじゃないかな。
ＪＲ駅そばで歓楽街がない駅なんてほとんどないし、嫌な人は私鉄沿線の地味な住宅街を探した方が幸せだよ。

[245: 近所をよく知る人]

訂正
ＪＲ駅そば→ＪＲターミナル駅そば

赤羽駅周辺は２０１３年の東北縦貫線開通に向けて、地味にだが進化してるよ。
２～３年前までの赤羽に偏見を持ってる人はイメージが変わるかもしれない。

[246: 近所をよく知る人]

追加でもう一つ。

「赤羽スカイハイツ」は２年前（２００８年１月）に大規模修繕工事が終わってるよ。
だから当分は建て替えしないだろな。
外装も綺麗になってるし普通のマンションだと思うんだが、あれが古びれたマンションと言い張る感覚がわからない。
隣の立体駐車場はダイエーの持ち物だから、ダイエー閉鎖と同時に本日までで一旦閉鎖するだろう。
ダイエー本体を解体する時に一緒に解体もしくは外装工事が行われると思う。