Brillia(ブリリア) 大井町ラヴィアンタワー（大井町再開発タワープロジェクト）

[購入検討中さん]

品川区大井一丁目に地下２階、地上２８階のタワーマンションが建設される予定です。
地元の情報を知っている方がいれば、書き込みよろしくお願いします。


施工：五洋建設株式会社
管理会社：未定



【公式ページ確認後、タイトル、スレッド内容を一部変更しました。2010.04.29　管理人】
【公式物件名を確認しましたので、タイトルを一部変更しました。2010.08.23　管理人】

[327: 匿名さん]

今から思えばテラスやアリュールですら安かったということなのか…？

[328: 匿名さん]

アリュールが安かったということはないでしょう。
2007年夏の分譲でサブプライム前夜の天井物件ですよ。
仕様等は大井町にしては、良い方だとおもいますが。

[329: 匿名]

>>290や>>293にも書いてありますが、アリュールと同等以上となると、坪350から400ですよ。
あちらは、売った時期はもとより、敷地計画や仕様の良さも破格です。

このタワーがどんくらいの仕様で来るかわかりませんが、タワーだというだけでアリュールやテラスより高くなるとは思えませんしね。

[330: 匿名さん]

部屋の位置や階にもよるのではないでしょうか。

このタワーの南側は9000万からだという書き込みが前のほうにあったけど、広さがわからないと坪単価もわかりませんね。

[331: 匿名]

坪250位だった、アールブランやジェントリーハウスはお買い得だったという事か。

[332: 匿名]

南向きの90平米が9000万円からで、南西角部屋が80平米で7500万円から9000万円、東南角部屋が75平米で7000万円から8500万円、南向きの両脇挟まれた60平米2LDKが6500万円、北東角部屋が70平米6500万円から7500万円まで、ただし1階から12階くらいまで。

[333: 匿名]

上記のこれがMAXでこれ以上は上がらないということ。23階以上はオーダーメードに出来る部分を含んだかなり広い部屋が多い。
平均的には大崎の住友のマンションより少し高めの坪単価を設定していて、そのまま売り出すが少し下げる予定と言うことでした。
駐車場は近隣の相場の3万円、管理費は未定というお話でした。
各フロアーの高さは260cmプラスα、北側の開発は凍結状態、同規模マンションはしばらく建設されないから、希望者は多く、こうした値段になったという説明会でした。

[334: 匿名さん]

>>332
１２階までの南向きでその値段ですかー。
ここの南側って住友のオフィスビルがもろに立ちふさがっていて、
１２階くらいまでじゃ眺望全く抜けないし、下手すると日もあたらないですよ。
なのにその値段は高いという印象ですね…。

南西角だと、ぎりぎり西側のほうがオフィスビル被らないかな。

[335: 匿名]

やっぱり高いねー山手大崎より高いのは本当に驚きですね。

[336: 匿名さん]

ダイレクトウインドゥの大崎は間取りが悪すぎるし、買い物の便も悪い。
りんかい線使えば大井町の方が交通利便性も高い。
だから大崎住友より高くしたいのだろうが・・・・。

大崎同様に長期戦覚悟でしょうね。
もっとも住友と違い、東京建物は売れなければ値引きに走るから・・・。

[337: 匿名]

住友大崎がほぼ完売状態で２Ｌ選べなかったから、ここに期待してたのだが。やはり昨年くらいに大崎あたりを購入しておくべきだったかな。

[338: 匿名]

>>334
12階までと言ったのは北東だけです。このタイプは12階までしか
ないらしいです。
南西角部屋は12階からで3LDKで7500万円から9000までということでした。他の3LDKは中層がなく上と下に分かれて販売されるようです。

[339: 匿名さん]

庶民の街、大井町なのに。

[340: 匿名さん]

>337
いや、大崎はヤメて大正解だと思うよ。

[341: 匿名]

理由が無いのにヤメて正解といわれてもな。

[342: 匿名さん]

340じゃないけど、大崎の住友タワー、住民板によると地権者の自治会と入居者がモメているらしく、ぞっとした。
勝手に共用部いじったり、エントランスにださい掲示板立てられたりして好き勝手やられているみたいです。
昔、検討していたことがあったんで買わなくてよかった。

って、ここも地権者いるんですよね。

[343: 匿名さん]

スマッチのこの物件のスレ（http://www.smatch.jp/T2744/thread/）によれば、
アリュールの平均坪単価が334万、テラスが322万だったとの事。

[344: 匿名さん]

そのデータ、双方とも微妙に間違ってますね。

[345: 匿名さん]

敷地面積 戸数 一戸当たり敷地面積
テラス 5,483.79 121 45.32
アリュール 8,744.65 172 50.84
ここ 3,290.81 269 12.23

タワーだから当たり前だけど、少しさびしいね。

[346: 匿名さん]

テラスに中古が出始めてますね。

[347: 匿名さん]

東建大井町はそのうち値引く！・・・・・・・と思う。

[348: 匿名]

条件の良い部屋は、比較的的早く売れ、超高層、低層、西側、北側が売れ残り値引きすると思います。

[349: 匿名さん]

テラスは最後に急にうれたから、1割ぐらいねびいたと思います。
もっとも、大井町から10分ですから。

[350: 匿名さん]

アリュールもね。

[351: 匿名]

どこも最後の数戸はそんなもんでしょ。

[352: 匿名さん]

No.299 by 匿名さん 2010-07-12 22:59
アリュールも最後は値引きしていたしね。

No.300 by 匿名さん 2010-07-12 23:08
基本的にはどこもそうでしょ。
しかし、ここは割と早くから値引き、いや値下げしそうな予感。

[353: 匿名さん]

てか、2007年以降のマンションなんて最後のほうはどこもそんなもん。
特にリーマン後は、完売近くにモデルルームにいくとたいてい値引きの話がでましたよ。
広告費や事務所経費をかけるくらいなら、損切りしようって判断だったんでしょうね。

ま、時代がちがうし、ここがそうなるかどうかはわかんないけど。

[354: 匿名さん]

大崎より高い？
ありえないでしょ。向こうは山手線・りんかい線３分で住友だよね。

ここどんだけぼったくりなの？
イトーヨーカ堂があるからとか買い物する場所が大崎に比べてたくさんあるからってこと？

街並みも全然綺麗じゃないし、酔っ払いやらヤンキーやらが夜な夜な騒いでるし。
普通に静かに暮らす場所じゃないでしょ。

買ったらすぐ損失でるね。
間違いない。

[355: 匿名さん]

ここ、近くの公園原付乗った不良ばっかだよね

風俗も結構あるし、治安が心配

[356: 匿名さん]

実際に暮らすなら、街も建物も大崎よりよいよ。

でも、大井町という地名の分だけ安くなるはずなんだけど。

[357: 匿名さん]

大崎との比較で高すぎるとの意見が多いようだが。

市場の雰囲気が2005年後半に似てきているんだよね。
新しく出てくる物件が、少し前のもっと条件の悪い立地のものより高くなっていく流れ。

「これって価格設定おかしいよな」、と思っているうちにもその傾向は繰り返されて、だんだんそれが正当化されていく。
実際、最近即日完売があちこちで出ているのを見ても、去年よりも高い価格設定のものが散見されるし。

まぁ、2006-2008前半は業界全体が調子に乗りすぎた結果、その傾向が行き過ぎて自滅したんだけどもね。

結局2002-2004年の水準まで下がり切る前に上がり始めてしまった。
やっぱり、マンコミュの多くのスレで「まだ下がる、価格崩壊」などとあおっていた去年１-3月期が底だったんだよね。

[358: 匿名さん]

大崎の住友も最初は全く売れていなかった。
ただリーマンショックで新築マンションが激減したおかげで
買いたいタイミングなんだけどマンションがない状況で小金持ち層の受け皿になって売れた。
もちろんいいタイミングで公式値下げも行われたのも追い風になった。

ここも高く出しといて値下げしたら売れ出すのでは。
当たり前だけど結局は需要と供給のバランス次第かと。

[359: 匿名さん]

>356

建物は大崎のがいいですね。

大崎は仕様がかなり高いですが、こちらはまだ分かりません。

街は好みの問題。わいわいがやがやが好きなら大井町でしょう。

[360: 匿名さん]

そうですね。
というか、都心近くの元々利便性の高いところは、急速に見直しが入っている感がありますよね。
豊洲、川崎は典型的な例でしたが、大井町も仲間入りですか。
しかし、将来を先食いした価格で出されても、買う方としては面白くないですね。
値下がりリスクは少ないですが、今の時点で見れば高過ぎるし、悩ましいですね。

[361: 匿名さん]

豊洲や川向こうには全然興味ないので状況がわかりませんが、
大井町は、2004年以降、大手の新築はずーっと価格上昇しっぱなし。
これが留まるのか、まだまだ伸びるのか、ここでも注目集めているわけですが、
今回の説明会の価格発表を見る限り、まあ2007年並みですよね。
世間が下がっているのに下がってないから、高止まりに見えますが。

[362: 匿名さん]

なんで豊洲が出てくるのか脈絡不明。

[363: 匿名さん]

今の価格だと高値掴み感は否めないですね。
せめて280位にしてもらわないと。
だってだって大井町ですよ！330なら都心が買えちゃう！

[364: 匿名さん]

ここ駅は便利だけど立地は微妙だよ。現地視察は必須だ。

テラスは全然大井町じゃないけど、仕様と環境は素晴らしいね。

野村の情報をもっと知りたいところ。タワーじゃなくてもかまわない。

[365: 匿名]

野村はもっと微妙。田の字型の安っぽいマンションでがっくり。

[366: 匿名]

価格次第じゃない？ここより安いならいいよね

[367: 匿名さん]

野村の物件概要はどこで分りますか？

[368: 匿名]

タワー現地いったけど、案外と小さな敷地でした。

[369: 匿名さん]

野村の概要は、近隣住民への印刷工場取り壊し説明会での資料がある位では。
３６５さんのイメージに同じ。

[370: 匿名さん]

テラスや大崎は内装や設備は良かったけれど、ひどい間取りの物件があって、設計者の技量か良心のいずれかがかけていると感じた。

ここの内装設備は定かでは無いけれど、大きな柱抱えたり斜めの梁を露出させたへやを持った物件は無さそうだから楽しみなんですが。

[371: 匿名]

タワーだから安い部屋狙います！

[372: 匿名]

東中野・中野坂上エリアと比較検討中です。価格は同じ位です。大井町とは町の雰囲気が相反する地域ですが職場への距離が同じで悩みます。資産性はどちらの方が高いでしょうか？

[373: 匿名さん]

以前中野区中央に住んでいましたので、双方土地勘があります。城南地区はこれからの街と期待できます。海に近いので、風が通り冬は暖かいです。体感的にはかなり過ごし易いです。10年以上住んでいますが、光化学スモッグ警報も記憶にありません(中野は良くありますよね)。住民、街の雰囲気、交通の利便性どれをとっても良い感じです。わが家は品川区永住の予定でおります。

[374: 匿名]

ありがとうございます。そうですよね。品川の方が期待がもてますよね。中野は上がりきっている感があります。２エリア比べて治安はいかがでしたか？

[375: 匿名さん]

374さん ちょっと微妙な回答なので…。大都会の新宿が身近かどうかで生活・教育面への影響を推し量っていただければと思います。

[376: 品川区民]

今までずっと品川区に住んでいて区外に出たことがありません。
大井町は昔から検討していましたが、京浜東北線の東側にはいくつか
あったのですが、どうも飲み屋さんと風俗店も多いので検討できま
せんでした。

昔あったイトーヨーカドーのJR出口はドレスを着たキャバクラの女の子
が多いし、ゼームス坂の上に風俗店もありますよね。
子供もいるので教育にも良くないです。

今回の再開発は西側ですし、そういったお店がないと記憶しています
ので前向きに検討中です。

[377: 匿名]

西側にも、事務所や開発の手が伸びていない飲み屋街がありますね。

[378: 匿名]

376さん、西口にそういったお店がないと思っているとしたら、それは貴方の記憶違いですよ。

[379: 匿名さん]

そちらの筋の方事務所や高級銭湯ですね

[380: 匿名さん]

>>373

このあたりも、たまに光化学スモッグの注意報がでていあますよ。


>>376

交通の便が良い場所は、昔からサラリーマン相手のさまざまなお店が出来ます。

[381: ご近所さん]

>>376
ゼームス坂の上の風俗店は半年ほど前につぶれたでしょ。

[382: 匿名さん]

光化学スモッグ注意報はでていますね！
毎日のようにでてませんか？
大井町から徒歩20分程度の圏内で
しょっちゅう注意報でてたので
体にはもちろんよくはないんでしょうけど
どのくらい体に影響あるもんなんですかね？

[383: 匿名さん]

まあこことか見て自分で判断。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000006100/hpg000006010.htm

[384: 匿名さん]

注意報は出ているけれど、警報は聞いたことない。

[385: 匿名さん]

数年いましたが、確かに警報は聞いたコト
ナイですね。
警報でたときもあるんでしょうか？

[386: 匿名]

大森山王とブリリア大井町ならどっちが資産価値高いですか？

[387: 匿名さん]

自分はどうなんだ？

[388: 匿名]

大森山王の三井？あれは借地権でしょう。借地権は中古市場では人気ない＝資産価値目減り

[389: 匿名]

１０月に羽田空港深夜早朝国際線になり大井町は便利になります。品川駅の新幹線、リニア構想と利用価値があります。大井町ー品川ー羽田空港は３０分で行ける。

[390: 匿名]

羽田空港いくときは、駅前からバスか歩いて京急使う。品川まわりはしないな。

[391: 匿名さん]

この辺りも検討しているものです。
子供が小さいのですが、この辺りの学区はどのような感じでしょうか？

[392: 品川区民]

小学校は山中小で中学校だと伊藤中ですよ。
伊藤中は小学校から一貫校で人気もあります。

[394: 匿名]

なんでいきなり月島？

[395: 匿名]

月島とは土地の価値と言うか値段が全く違うから、大井町を検討する層とはかぶらないと思います。
いずれにしても条件のよいところは競争力が高いと思います。
中高層の東京湾が望める光景は魅力的ですよね。

[396: 匿名]

豊洲、月島の安さは際だつのは何故？

[397: 匿名]

都心に近くても所詮埋立地です。
土地の値段が安いからじゃないかと。
ただ、景色は良さそうだから、海が好きな人だったら、いいんじゃないですか。

[398: 匿名]

大井町とは関係ないし。

[399: 匿名さん]

元々安かったのに急に激しく値が上がった場所っていうことで名前が出てるんじゃない？

[400: 匿名]

関係ないし。アピールに必死ですね。

[401: 匿名さん]

平均坪３００ってことはタワーだから２５０～３５０位のレンジってことですか？

[402: 匿名さん]

駅はいいけど物件周辺の雰囲気がイマイチ。

[403: 匿名]

周辺の雰囲気がいい所には、タワーなんか立たない。

[404: 匿名]

大井町と川崎(サンクタス)で悩んでます。将来売却考えるならどっちがいいだろう？

[405: 匿名さん]

買値次第でしょう。
今の時点で、サンクタスだったら値下がりリスクは低いのは明らかですが（だって平均２５０万そこそこですから）、ここが平均３３０で出てきたときに、資産価値を維持できるかはちょっと怪しい感じ？
平均２８０だったら大丈夫なんでしょうけれど（それでも一昔前よりはぜんぜん高いですけどね）。

[406: 匿名さん]

>403
根拠無しで断言されてもねぇ～って感じ。

[407: 匿名]

たしかに坪３３０だと都心部でも購入できるエリアがありますから資産維持は厳しいでしょうね。開発によって街が劇的に変貌をとげることもなさそうですし。けど川越えて川崎というのもねぇ。ここを検討している皆さんは他にどこのエリアを考えているんですか？

[408: 匿名]

説明会にでた方の情報が上に載ってるのに、見てないんですかね。ここは坪平均330です。

[409: 匿名さん]

>>408
まだ価格確定じゃねえだろボケW
確定するのは９月以降！

[410: 匿名さん]

アリュールの低層が３３０万円でほぼ完売でした。それよりは安いはずですが、テラスも９割は値引かずに売れましたからね。
最初は、けっこう高い価格で売り出されて、そこそこは売れると思います。
それは変だと思うんですが。

[411: 匿名さん]

どうせ売れ残って有明みたく値引きするよ東建だから。

[412: 匿名さん]

現時点でデベが平均坪単価がおよそ330と言ってるわけで。通常、価格が事前発表より著しく下がることは滅多にありません。
いきなりご期待通りに280になったりはしませんよ。9月までお楽しみに。

[413: 匿名さん]

これまでの経験からすると、デベが坪３３０万前後と言っているときは、感触がいいと３２０万を少し切ったところ（３１８万ぐらい）、反響が薄いと３００ちょっと（３０５万ぐらい）で出してくる。一度口にしてしまった額より上げると失望感が強くなるので、上げることはしない。初めは最上限で言ってる。
いくら反響が大きくても、ここでは３３０平均では出せない。なぜなら、そうすると８０００万超えの部屋が多くなりすぎて買い手が限られてしまうから。
ここはレスポンス多いみたいだから、たぶん平均３１８ぐらいでしょう。
おそらく、手頃な広さの部屋に単価は上乗せして、上層プレミアムは割安にしてバランス取ってくると思う。

[414: 匿名]

楽しみに値下げするのをじっくり待つとします。

[415: 匿名]

安くしてほしいという淡い期待を実現させたいあまり、安くなる外形的理由を一生懸命あげてあれこれ語る人が多いのは、人気物件の掲示板の特徴ですね。
で、実売価格がでてそれが期待より高すぎると、激怒する人、嘆く人がどっと現れて、やがて書き込みが減っていく、と。
ここもなかなか人気ありそうですね。

[416: 匿名]

価格出て引いてくパターンだなこりゃ。

[417: 匿名さん]

なんだか人気ありそうですね～
値段は予想してたのより高かったですが・・・・
今後の展開に期待です。

[418: 匿名さん]

「大井町と川崎(サンクタス)で悩んでます」
うるさい、ひとごみ大好き、神奈川好きなら川崎
しずか、ひとごみ嫌い、都心も神奈川も千葉も好きなら大井だと思う。

[419: 匿名]

大井町静かかな。。

[420: 大井町住民]

川崎は、他所に住んでいる人が、遊んだり買い物したりしにわざわざ来る(集まる)街。
大井町は、そういう集まり方をされない、
そういう意味で「静か」だと思います。

[421: 匿名さん]

値段はだいたいこんなもんだと思ったけどな。

値段に文句がある人は、価格差考えたら川崎（or もう完売しちゃったけど青物横丁）
を選べばいいと思うんだけど、それをしないってことは
それだけここに価値がある、ってことなんじゃないかと。

[422: 匿名]

大井町は治安どうですか？

[423: 匿名さん]

ここ参考にどうぞ

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kushi/yoku_ks.htm?a...

[424: 匿名さん]

上品な街でも、粗暴な街でもないよ。

[425: 匿名]

大井町いいんだけど昔は利便性がいい割に価格が押さえられてたから魅力があったわけで。ここまで価格が釣り上がっちゃうと都心という選択肢も増えるから合えて選ばないかもな。私見ですけどね。

[426: 匿名]

都心だと、どの辺りが比較対象ですか？