ザ・ライオンズ百道

[ビギナーさん]

　
早良区百道３丁目に『ザ・ライオンズ百道』が建設中です。

こちらの物件をご検討なさっている方いらっしゃいますか？

ここ10年ほど都内周辺の物件を見ていたため、
福岡のマンション事情に通じておりません。

この物件についてご意見お持ちの方いらっしゃれば、
参考にさせてください。

　◆妥当と思われる販売価格

　◆売却の可否

　◆入居世帯層　　　　…など。
　


売主：株式会社　大京
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：未定

[1: 一番乗り]

福岡市内憧れの場所に誕生する高級マンションです。 厳しい経済環境にもかかわらず強気の価格設定がどの程度受け入れられるか注目です｡ ここの成否が福岡中心部のマンション事業のシキンセキです。

[2: ビギナーさん]

　
No.1 by 一番乗りさん レスありがとうございます。

”強気の価格設定”とおっしゃるのは
例えば上層階の角部屋で
おいくらくらいが 強気 の範疇と 捉えられますか？

[3: 匿名さん]

価格発表したのですか？

[4: ビギナーさん]

いえいえ、価格発表は まだですよね。

福岡で 百道のマンション というと
おいくらくらいが妥当で、おいくらくらいが強気なのか
感覚的なところを いろんな方からお聞かせ願えたらと思っています。

10月中旬以降の モデルルーム行ってみよう。

おそらくあれが この物件のモデルルームであろう…
という建物を 先日見かけました。

[5: 匿名さん]

3Ｌ80で3500-3700あたりですかね 百道でも下の場所ですからこれくらいでも微妙かもしれません。 百道浜のタワーは高級なのはわかりますけど売れ残りがでてはもともこも無いと思います。 完売することが大切ですよ｡

[6: 都内か百道か、迷い中♪]

少し前まで最寄り駅、藤崎近くに住んでいました。
転勤族なので、今は東京都内に居ます。
地方を、18年も回って都内のマンション価格を見ると、中古しか選択肢はないかな、と思ったりもしています。
やっぱり、高いですから。
それでも東京に住んで、しばらくたつと、このマンションの80m平米,3800万円の値段に「安い！」と叫びたくなる「勘違い」をおこしてしまいます。

藤崎駅徒歩2分の地元交通関係の会社のマンション販売も予定より遅れてますね。
ごく最近の福岡の状況もしっかり把握している訳ではありません。
が、ここで気になるのは、
1.まずは、価格。
2.賃貸で需要があるか。
　百道タワーでさえ、空室が、ポツポツ残っているような気が、。
3.地下鉄駅9分だけど、郵政関係の施設とかがあるので、夜は、人通りがどうだろうかと言う点。
4.買物が、藤崎サニーまで行くのは、遠い。

2度福岡に住んだけど、やはりどうしても治安の悪さ、凶悪犯罪の多さには、がっかりします。
もちろん、百道周辺は、1番治安が悪くない場所ですが、それでも感じます。

ビギナーさんは、投資とお考えですか？
福岡に特に地縁などは、おありではないのですか？
今、福岡市内在住でしょうか？
次々聞いてすみません。
もし、差し支えあれば、お答えにならなくても構いません。

我が家は、転勤族なので、賃貸として切れ目なく、入ってもらえるのでないと検討できません。
車で西区のダイエーや百道タワーのボンラパス、ホークスタウンのキャベツなんとか、など迄出かければいいのでしょうが。
福岡に居た時は、主人が単身赴任中で、私は、自転車移動ばかりだったもので、考える基準が自転車でどれくらい？とおもってしまいます。

校区は、文句なしでしょう。
あと、
5.水害の問題。　夏のゲリラ豪雨の時は、どうだったのでしょう？
6.すぐ側の保育園の音はどれくらいの感じでしょう。

価格や周辺環境に関する、福岡在住の人の意見をたくさん、聞きたいですね。

[7: 匿名さん]

賃貸はタイミングが一番大切だ

[8: 匿名さん]

＞６
犯罪件数では東京の方が圧倒的に多いですよ。
ただ率にすると0.2%ほど東京より福岡のほうが高いようですね。
でも実感は絶対数に比例すると思うのですが・・・

[9: 匿名さん]

>>6

「百道周辺は、1番治安が悪くない場所」って十分悪いでしょ（ｗ。
夜、百道2丁目、3丁目なんてあの狭い路地に結構今から走るぞ！という暴走族がタムロしてるぞ。

[10: 物件比較中さん]

そりゃ、ここは高い価格を出すに決まってんじゃん！
百道松風園を潰して、なおかつここの土地を16億円以上出して落札したんだから。

[11: 匿名]

百道松風園てなんすか

[12: ビギナーさん]

No.6 by 都内か百道か、迷い中♪さん、レスありがとうございます。

そうですね。
都内のマンションを見ていると、80㎡で8,000万円とかざらで、
大京とは言え、3,800万円で買えるとなると｢お買い得！｣と思ってしまいます。
それはやはり "勘違い" なんですね…。

都内か百道か、迷い中♪さんからのご質問にお答えいたしますと、

　投資とお考えですか？
　　⇒投資するほど金銭的余裕もございません。
　　　自分が住む場所として考えおります。
　　　ただ、転勤族ゆえに数年後の転勤時には賃貸に出すか、
　　　売却するかは、その時の家族状況と気持ちによります。

　福岡に特に地縁などは、おありではないのですか？
　　⇒地縁はございません。
　　　両家とも実家は九州外です。
　　　が、福岡は数年住むと永住したくなる街だと聞かされております。
　　
　今、福岡市内在住でしょうか？
　　⇒今現在は福岡市内在住です。


都内か百道か迷い中♪さんがおっしゃるとおり、
賃貸で出す場合、切れ目なく入ってもらえるかどうかがポイントですね。
その点、この地は転勤族が多いので…と思いますが、
駅からの距離と家賃で折り合いが付くかどうかといったところでしょうか。

確かに買い物も不便です。
自転車のみではきついと思います。
徒歩圏内にコンビニすらありませんし…。
（某コンビニはありますが、コンビニ払いもＡＴＭ機もありませんよね）

都内か百道か迷い中♪さんが気になさっている２点については次のとおりです。

　水害の問題
　　⇒夏のゲリラ豪雨の時は、百道は問題なかったようです。
　　　室見川沿いですけどね。

　すぐ側の保育園の音はどれくらいの感じでしょう。
　　⇒園内からの声や音楽は多少なりとも聞こえるでしょう。
　　　ただし、マンションの東の端と西の端ではずいぶんと影響が異なると思います。


それから、”藤崎駅徒歩2分の地元交通関係の会社のマンション販売”とおっしゃるのは
どの土地のことでしょうか？
まったく検討つきませんので、教えていただけると参考になります。
　

[13: 匿名さん]

↑きたきた

[14: 匿名さん]

転勤族という言葉は普通使わない にせもんだ そんなやつがファミリーものを投資で買えるハズもない くさいよ

[15: 匿名さん]

現状の予定価格の一割くらい低いと比較的順調に売れると思います。加えて申せば 60-80の2-3ldkの部屋を大半にすべきと思います。 90台を4000万円台でやると苦戦が見えています。

[16: ビギナーさん]

90台を4000万台は厳しいですか！

藤崎駅南側のライオンズ藤崎もいい値段してましたよね。
土地の購入時期が違いますかね？

90台の適正価格はおいくらぐらいなのでしょうか。

[17: 匿名さん]

仕様にもよるということです。安っぽいなら3500くらいでこの層のひとに突き刺さると思います。 高級仕様なら4000切るところで住み替え含めこれまた突き刺さるでしょう。 解決策としては中心の間取りを90をやめて85以下にすることですね。

[18: TかMか迷い中♪]

藤崎駅前の物件は、
明治通りにある姪の浜方面行き高取バス停から、1ブロック藤崎駅寄り。
藤崎商店街側から見ると、グランドメゾン藤崎斜め前の杉谷酒店に抜ける場所です。
その一帯で、1軒だけお店が残っていました。
1年半前までの状況ですので、多少変わっているかもしれません。
販売予定が、遅れた真の理由を知りたいと、思っていますが。

総務省統計局による犯罪率統計では、
東京2.43福岡3,07％
少年犯罪検挙人数13700人に対し、10186人。
人口は、福岡505万人。東京1231万人
2.4倍です。
首都圏なら数字よりも、もっと近隣県からの出入りも、多いはず。

福岡での、犯罪発生率の高さが、地元新聞に載ったら、翌年4割も減少。
県警が、ものすごく努力したのかもしれないけど、4割減は、あまりに減りすぎと思いました。

周辺取材もできる時間的余裕がおありなら、自らお出かけになるのをお薦めします。

賃貸に出すにしても、「自分ならどうか？」と言う視点が一番大切だと思います。

私が、昔、検討したマンションは、小学生からお年寄りまで、取材（笑）しました。
そのため、マンション業者からは絶対入らない情報（暴力団組長の家がある）を、おばあちゃんから教えてもらいました。
我が家は、子どもが小さかったので、そこを通らないようにしましたが、高校生のいる方は、因縁をつけられたらどうしよう、と心配されていました。
本当に真剣に考えている人で、話せる機会があればいいですね。

[19: ビギナーさん]

こんばんは

この近くのマンションの賃料を見ていると、築20年のマンションで70平米のマンションが10万程度ですね。
このザライオンズは80平米ぐらいの３LDKでどのぐらいの家賃が20年後に見込めるものでしょうか？

[20: 不動産業界関係]

ターゲットになる客は70でもほとんど同じなので変わりないと思います。階層や間取りにより大きく差が出ます。 ２０年後の福岡の姿はどうなんですかね 人口減と不動産価格の低迷から冴えないと業界関係者では言われています。 投資するなら慎重に｡

[21: ビギナーさん]

他の物件と比べて盛り上がりませんね、ここのマンションは。

[22: ビギナーさん]

今週末からモデルルームがオープンするようですが、出足はどうなのでしょうか？

[23: サラリーマンさん]

やっぱり高かったな、モデルルームを見にいったかたの感想を聞いてみたいです。

[24: 購入検討中さん]

近くの物件より10％以上は高いようでうですが、平米あたりどのくらいが適正価格でしょうか？

[25: 購入検討中さん]

本日モデルルーム見てきました。
ま、物件はそれなりではありました。

予定価格は坪単価でおおよそ平均で１８０万円位になるのでしょうか。
フラッグシップではあるのでしょうが、正直高いかな。
このままでは苦戦しそうな感じは否めませんでしたが・・・
皆さんはどういった印象を持たれたのでしょうか？

土地代がかなり乗せられてるのかなと思ってしまいます。

[26: 購入検討中さん]

土地代でしょうかね。

高取のグランドメゾンと比較しても、10％以上高い価格には一般的なサラリーマンでは手が出しにくいですね。
正直思っていた以上の価格設定でした。

近くには新築で比較できる物件がありませんが、
9年落ちのグランドメゾン百道弐番館と坪単価が25％も違いますね。

一概には比較できませんが・・・

[27: 匿名さん]

来週モデルルーム見に行きます。
やはり高かったですか。
百道小学校、中学校狙いの高所得者が買うのでしょうか。

我が家の資金力じゃ、無理しても買えないか。
高所得者さんたちとうまく付き合えるかなんて、いらぬ心配はやめておこうと思います。
来週は、目の保養をしてきますよ。

[28: 匿名さん]

安いと思います。装備などで安っぽく仕上がる恐れを感じます。 このクラスのマンションはできれば完成後に決めるべきでしょう！

[29: 匿名さん]

人によって感じ方が違うのですね。
所得の違いでしょうか？
物件の質と比べて高い、安いということでしょうか？
うちも来週見に行きますので、どう感じるかで楽しみです。
間取りに関しては、全くの普通のマンションですが、立地と装備のリッチーさで決断というところか、、
ヘタなダジャレは余計でした。すみません。

[31: 購入検討中さん]

Ｎｏ．２５です。

Ｎｏ．２９さん、確かに人それぞれ感じ方が違うようですね。
ぜひ来週モデルルームに行かれた際は、ご感想をお願いします。

[32: 匿名さん]

人それぞれ だとさ さみ まず買う気ない冷やかしだろ

[33: 匿名]

言ってもライオンズの営業が売りますからね。最初から値引きちらつかせたセコい売り方でしょう。設定価格で買うのは×では!?あってないような価格設定(-_-)

[34: 匿名さん]

コアマンション百道みたいなﾉﾘなんでしょうけど場所がイマイチだよな｡

[35: 匿名さん]

ここでもまた高取と比べてとか言ってる人いるし。

百道と高取を何で比較するの（笑）
百道がいい人が買うの！！
価格が高くてもここがいい人が買うの。

[36: 匿名さん]

という人は少ないでしょう！

[37: いつか買いたいさん]

百道ってワープロで打つとき変換しにくいので
住むと大変だなーとか思う。
単語登録しておけってか・・。そーだな

ザ・ライオンズっていう名前と、百道のダブルネームってことで
そりゃー高いんでしょうね。

結局買えない私も取り越し苦労でした。
冷やかしで見に行ってみよー

[38: 土地勘無しさん]

最初はモデルルームの見学も多いでしょうが、
実際の購入となるとなかなか138戸が即完売とはいかないでしょうね。

[39: 購入経験者さん]

ここは都内の方もご覧になっているようですね。
当方も都内。少し背伸びしてマンションを購入して住んでいます。
良い物件とご縁があれば、故郷に戻ってもいいのかなと思って物色中です。
内廊下の快適さに慣れてしまって後戻りできないのですが、ここは違うのでしょうか。
ネットで見る範囲では外廊下のように見えるのですが。

あと、拘置所の近くというのは皆さんは気にしないのでしょうか。
学生時代はよく百道に遊びに行きましたが、この辺りは１０年以上前に車で通過したぐらいです。
高取辺りの方が雰囲気が良い気もするのですが、今では違うのでしょうか。
比較にならないとのご意見もあるようなので、近況が知りたいです。

[40: 匿名さん]

町の雰囲気としては高取のほうがいいかもしれませんが、校区という意味で百道に人気が集中？しています。

拘置所とは共存していますが、拘置所の裏になるのであまり気にされていない？かと思います。

内廊下は快適ですか？

[41: 匿名さん]

拘置所の裏といっても隣だから、百道だったらどこでもいいという訳でもないと
思うけど、しかも高い！

[42: 匿名さん]

拘置所の玄関の前にも新しいマンションがありますが、裏側ではあまり拘置所を意識することはありませんよ。

[43: 購入経験者さん]

拘置所は気にされない方が多いんですね。
収容分類上は未決拘留か初犯でしょうから、凶悪犯ではないですけれど。

百道校区はそんなに人気なんですね。
高取も文京重視のエリアの記憶がありましたが、こちらの方がレベルが高いのですか。
大濠、草が江辺りも好きでした。

内廊下は快適です。今では住まい選びの必須条件です。
もちろん、エアコン装備でない「なんちゃって」では駄目ですが。
かつ、地下駐車場、ディスポーザー、２４Ｈ有人管理＆ゴミ集積、コンシェルジュは重宝します。

福岡は住宅価格の安さが魅力ですから、あまりに高い物件ではメリットを感じません。
現在は８０００万円/７０平米ですので、福岡では４０００万円/８０平米以下であって欲しい。
プチバブルが弾けた今なら、それ位狙えるかと思っていたのですが。

[44: 匿名さん]

土地の実力からして4000万円/80でも高い気がします。 一割引きを待ちたいですね。 二割も期待できると思います。

[45: いつか買いたいさん]

第一期販売予定分（南向き５階以上）では最低でも4,300万円/80くらいではなかったかと思います。
（価格を見た瞬間に・・・となりましたので、確かこれくらいだったかと）

正式発表で二割引きになってくれてれば、我が家でも十分対象物件になるんですけどねぇ。
そうなってくれるのを期待します（笑）

東南向きであれば、40M以下になる可能性は十分あるのかもしれませんが、
日当たりは期待できないだろうし。

>>39さん
ここは、外廊下ですよ。

内廊下はタワーマンション等で高級なイメージがありますが、
この周辺のタワー以外の物件で内廊下の物件ってあるんでしょうか。

[46: ももち]

ようやく３階部分が出来上がり、４階へ生コンを流そうとしています。

目の前で作業が行われ、騒音に悩まされる毎日です。

百道３丁目は小学校と中学校が非常に近く百道松原の面影を残した、素晴らしい環境です。

百道小学校の校区は百道１丁目～３丁目と室見１丁目までが同じ小学校。中学校は百道・百道浜・西新校区

百道中学校は、市内で最も多い２９クラス１０００人以上が通う中学校で、学業レベルが高く（高取も高いですが）

世帯層の所得平均が非常に高い校区です。明治通りを南北境に、高取と百道が別れ街の環境が断然違います。

また、百道校区には２４時間のコンビには１店もありません。タバコの自動販売機は、５箇所程度。

自治組織が強いので地域で子どもを育てる意識が高く、子どものためのイベントも転勤族の方を視野に入れた活動をしています。

確かに拘置所はありますが、警察署・保健所・区役所・教育センター・市民センター・バスセンターがあります。


教育参加も非常に高い校区の参考
http://kiraku-kai.wablog.com/
http://momochi-m.jugem.jp/

　

[47: 近所をよく知る人]

地域で子供と関わる意識はつよいですね。

転勤族の方も多く、入りやすい環境です。

[48: 39=43]

そうですか。
百道は私のような転勤族にも住みやすいのかも知れませんね。
ただ、今回は内廊下ではないということですので見送ろうかと思います。
もっと安くなると、福岡に戻ろうかというインセンティブも働くのですけど。
東京はコストをかければそれなりに快適ですが、福岡も住生活コストと生活しやすさのバランスは魅力的ですね。
故郷でもあるし、いつかは帰りたいなぁ。

[49: 匿名さん]

>>45さんへ
橋を渡って愛宕小学校の横にヴァークスマリナアベニューがあるけど、確か内廊下だったと思います。
少し前に棟内モデルルームの看板を見かけたので、まだ残ってるのかも！？
内廊下だと違いますよね？！

[50: いつか買いたいさん]

>>45です。

>>49さん、情報有難うございます。
マリナアベニュー、これも内廊下になるんですね。

内廊下ってホテルみたいなものかとばかり思って管理費等高いんじゃないかと思っておりましたが、このタイプであれば管理費もかかりにくい（エレベーターの台数が多い分余計にかかってしまうのでしょうか）かもしれないですね。