同じマンションの号室による資産価値

[まま]

１００世帯ほどのマンションで南西向き、西向き、そして２ＬＤＫ、３ＬＤＫ、４ＬＤＫと
間取りもＬＤが長方形、すこしくずれた長方形といろいろあり、買われるところは早い段階で
買われ、買われないとこは２年たっても買われない（７，８百万円値引きされていても）といった場合
将来中古で売る場合など、不動産屋さんの評価は部屋ごとに同じように差がつくのでしょうか？
以前不動産屋さんの評価は、（残存耐用年数３５年−経過年数）×１２ケ月×家賃（１０万程/月）
ぐらいだと聞きましたが。　実際のところどうなのでしょうか？

[2: 匿名さん]

疑う余地無く、現状がそのまんま反映されると思いますが、中古はその個々の
物件で価格が違うので、全体的に同じ差額が維持されるなどという事は有り得
ないと思います。

新築(？)で800万円引きで２年間売れない物件は、次に売るときに希望価格で
は全く買い手がつかず、大赤字を出してでも安賃貸として出すしかない情況も
有り得ますね。

そのような物件が幾つもあるマンションは、立地・価格・設備に対して価格の
バランスがとれておらず、他の住戸も転売の際にご苦労するのでは？

ハズレ物件って事ですかね？

[3: 匿名さん]

号室というタイトルが間違っているのでは？
部屋の条件によってだいぶ違うのは当たり前です。

[4: 匿名さん]

>01
本来中古物件の値付けはそのような式で算出されるべきですが実際には違います。
新築物件はコストの積算と近隣相場でだいたい決まりますが、中古市場は
基本的には自由取引（物件の人気と近隣相場）です。
立地や人気によって10年で半減する物件もあるし、都心物件のように
35年経過しても2〜3000万円以上で取引される場合もあります。

①近隣の同条件の物件との比較で価格決定
②収益還元（家賃による収益率）
③そのマンションの売買実績により決定

①と②は競売の価格決定で裁判所が使用します
結論から行くと住戸の方位や位置は反映されますが
分譲価格ほどの差はないです、但し明らかに条件が悪い部屋は
いくら値下げしても売れない場合もあります。

[5: 匿名さん]

04続き
誰かがお金に困って安値で叩き売ると、それがそのマンションの売買の
基準になってしまう場合も多いです。

[6: 匿名さん]

>それがそのマンションの売買の基準になってしまう場合も多いです。
そんなことは無いですよ。
価格は水物です、その時々にその物件毎、中間業者売主で代わる物です。

[7: 匿名さん]

売りやすさ、売りにくさはやっぱりありますよ。
１階北向より最上階南向のほうが値段も高いに決まってるでしょう。