野村戸建・プラウドシーズン【首都圏・多摩方面版】

[買い換え検討中]

野村不動産のプラウドシーズン、最近、多摩方面にたくさん物件が出てますね。

個別にスレッドを立てると情報が分散しそうでしたので、関西版に倣い、首都圏・多摩方面版を立ち上げてみました。

H21年9月7日時点で販売中、あるいは販売間近の物件は以下のあたりです。

・プラウドシーズン光が丘
・プラウドシーズン府中西原町
・プラウドシーズン東府中
・プラウドシーズン国立 庭園の街
・プラウドシーズン玉川学園前
・プラウドシーズン東大和

実際に現地を見ての感想など、情報交換しませんか？
今週末に何件か見る予定のため、見学したら感想を投稿したいと思います。

[343: 購入検討中さん]

資料の中にパークヒルズ敷地内の森の写真がありました。おそらくその場所と思われる公園に足を運んでみたのですが、ああいったパークヒルズ内の中庭（？）や公園のような場所は住民の方しか利用できないのでしょうか？仮にプラウドに住んで子供を遊ばせるとして、こういうところも利用できるのか疑問に思いました。

[344: 匿名さん]

管理はURでも公開空地ですのでどなたでも自由に通行ないし出入り可能です。

[345: 匿名さん]

ちなみにプラウドシーズン向かいの公園は提供公園とし市に譲渡され市立公園となっております。

[346: 匿名さん]

向かいの公園

[347: 購入検討中さん]

ありがとうございます。向かいの公園も見ましたが、日陰になるようなものがなかったのでできればURの敷地にある公園などが利用できればと思ったのですが問題ないとのことでよかったです。

[348: 匿名さん]

330に書き込んだ者ですが、本日三井の物件の帰り道に、プラウドの周辺を見て参りました。

田無方面から東大農場横の道路を北上すると、お寺のすぐ先に、建設中のプラウドがありました。
お寺なので当然なのでしょうが、道路沿いにお墓がいっぱい建ってますね。
お墓近くの物件ということで気になる方もいると思いますが、プラウドの一番南端の区画からでも
100mくらいは離れていて、家の中から直接お墓が見えるようなことはなさそうなので、ご安心を。

さて、周辺環境の良さについて絶賛される書き込みがありましたが、実際に見て、高級感を感じたり、
ダントツで立地が良い、と感じることはありませんでした。

元々、大規模に区画が整備された街の真ん中に、プラウドがあるのかと想像していましたが、
団地の区画の中でも、端っこの駅から遠いところにあったため、このように感じたのだと思います。
田無方面からではなく、ひばりヶ丘駅方面から来れば、感じ方は違うかもしれません。

団地の区画の中心部に行っても、高級住宅地ではなく、ああ団地だな、という感覚でした。
ただ、一帯に緑が結構多かったため、緑の多い良さそうな団地だな、という好印象を持ちました。

[349: 匿名さん]

〈ひばりが丘団地再生事業パートナー〉
ひばりが丘団地で開発からエリアマネジメントまでURと共同で取り組む事業パートナーに野村不動産、住友不動産、オリックスグループ(オリックス不動産+大和ハウス+コスモイニシア)の３社が決定しています。
ひばりが丘団地再生はどのパートナーがどの街区(古い団地を取り壊した跡地)の事業を担当するかで大きく変わります。
ひばりが丘プラウドを検討される方は情報収集を図られるべきでしょう。

[350: 匿名さん]

オリックス不グループら特定/ひばりが丘団地再生事業パートナー/都市機構20120328建設通信

　都市再生機構東日本賃貸住宅本部は、従来の土地譲受事業者の募集とは異なる団地再生の新たな取り組みとして、ひばりが丘団地（東京都東久留米市、西東京市）で開発からエリアマネジメントまで機構と共同で取り組む複数の事業パートナーを募集し、オリックス不動産グループ（代表者＝オリックス不動産、構成員＝大和ハウス工業、コスモスイニシア）、住友不動産、野村不動産の3者を特定した。一定のまとまった整備敷地を対象に、選ばれた民間事業者とのパートナーシップを生かし、団地と、その周辺地域全体の活性化や付加価値向上、よりよい居住環境の創出を図る。

　選ばれた事業パートナーと機構は、共同でコンセプト、対象区域全体の開発計画、個別街区の事業計画、エリアマネジメントなどの協議を進め、パートナーの中から機構が順次街区ごとに事業者を決めていく。

　機構は、募集開始から事業・エリアマネジメントの実施までを3段階で想定しており、今回は第1段階として事業パートナーを選定。今後の第2段階では、覚書を交換し、機構と全事業パートナーで団地再生協議会を設置。まちづくり協議を開始する。第3段階では事業パートナーの中から価値提案などにより街区事業者を決め、機構と街区事業者で街区の事業やエリアマネジメントの内容などを定めた協定を締結し、土地譲渡契約を締結する。

　事業実施やエリアマネジメントの取り組みは個別街区ごとに順次進めていく。

　対象区域は、約34haの大規模団地・ひばりが丘団地内にあるA街区（約9100�）、B1街区（約4200�）、D1街区（約7700�）、D2街区（約5700�）、E2街区（約1万6100�）、G街区（約2万6600�）、H街区（約2万7200�）。

[351: 匿名さん]

街区図
http://www.ur-net.go.jp/east/pdf/ur2012_e0116.pdf

[352: 購入検討中さん]

次の街区のプラウドはマンションですかね？

[353: 匿名さん]

福祉施設も保育園も西東京市なのね。
中学校もそのうちできるとの噂だけど、西東京市なら意味がない。
いくらあの辺が開発されても東久留米市民が受けられるサービスって限定的なのでは？

[354: 匿名さん]

344～346に書き込まれた方は、夕刻暗くなってからの質問を受けて、
すぐに向かいの公園の画像を張られていることから、野村不動産の方？

もしよろしければ、向かいの公園の画像以外に、この物件をアピール
できる画像をお持ちなら、張って頂ければと思います。

[355: 購入検討中さん]

プラウドシーズンの北側B1という街区はマンションができるのですよね？何階建てになるのでしょう。
D1とD2は新たなUR住宅で、Aには何ができるのか決定しているのかしら。詳細ご存知の方いらっしゃいますか？

[356: 匿名さん]

憶測でしかありませがB1はプラウド（マンション）の可能性が高いでしょうね。
D1とD2も民間開発地ではないでしょうか。

[357: 匿名さん]

http://www.city.nishitokyo.lg.jp/siseizyoho/matidukuri/hibarigaokadanc...
http://www.city.higashikurume.lg.jp/kensaku/sisei/tosikeikaku/pdf/2012...

プラウドシーズン並びの南側、西東京市部分（Hエリア）が戸建て、その他がマンション。
Hエリアも野村が担当となればオレンジ瓦が数百メートル続き壮観だろうが、
おそらく偏らないように振り分けるでしょうな。

[358: 匿名さん]

「ひばりが丘中学校」が団地内へ移転となれば、これら街区の一部は西東京市が取得することになるでしょう。東久留米市民には関係ないですが・・・・・

[359: 匿名さん]

355さん
新たなUR住宅なんて建ちませんよ。自ら住宅を建てるなら公募予定地にする訳ないでしょう。

[360: 匿名さん]

>>350
しかしURのひばりが丘団地に対する思い入れは凄いな。
普通は売った後のことなんて考えずポンポン売却して乱開発されるのが常だが。

[361: 物件比較中さん]

Stage14いいなあ
価格も倍率も高いだろうなあ
買える方が羨ましい

[362: 購入検討中さん]

ではD1とD2には何ができるのでしょうね。看板に、工事名は「ひばりが丘パークヒルズⅡ期」だとあったのでてっきりURだと思いました。

[363: 匿名さん]

http://www.ur-net.go.jp/tochi/pdf/20111012/26.pdf

二期というは主に民間売却地の解体整地工事ですよ。

[364: 匿名さん]

362さん
全くの勘ですが、D1とD2は住友不動産のマンションと予想してます(笑)。
それと357さんの言うとおりHエリアも野村プラウドシーズンだったら圧巻の景観でしょうね。

[365: 購入検討中さん]

すみません、ありがとうございます。まだ解体工事の段階だったのですね。H街区は西東京市なので、同じ市内のご近所はどんな感じになるのか気になりました。もし今回のガーデンテラスの価格設定が高すぎる場合、敷地延長区画より近隣のマンションの方が眺めも良くいいかも、、、などありますね。プラウドシーズンが西東京市にもできるかもというのも興味深いです。

[366: 購入検討中さん]

見てきました評判のひばりが丘ガーデンテラス
噂にたがわぬ良環境
きれいでゆったりしていて緑が鬱蒼としていてまるで避暑地のような雰囲気
かなり気に入りました
あとは価格面をできるだけ抑えていただけることを祈るのみ

[367: 物件比較中さん]

私も見てきましたが「ゆったりして」という感じは残念ながら持ちませんでした。
団地内は緑が多くて広々としているのに、野村の物件に着いたら急に土地の使い方がケチ臭くなるというか。
土地は大きくとっておかないと10-15年後に高級感は残らないというのが持論なので。
ほぼ買うつもりで準備してたので、自分も敷地計画にがっかりさせられた一人。
上福岡も検討してます。

[368: 匿名さん]

プラウドシーズンに限らず大手他社ブランドも含めて都内でここより広く敷地をとっている建売分譲はそうそうありませんよ。
都心から30km40km圏の田舎ならどうか知りませんが。
残念ながら上福岡へ行かれても同じようにがっかりするだけでしょう。

ふじみ野上福岡
建蔽率 60%
容積率 200%
敷地面積 120.32m2 ～ 150.06m2
建物延床面積 100.68m2 ～ 106.05m2 


ひばりが丘ガーデンテラス
建蔽率 50%
容積率 120%
敷地面積 120.02m2 ～ 145.71m2
建物延床面積 95.16m2 ～ 100.61m2 

[369: 匿名さん]

敷地延長の結果として敷地面積が増えている区画数(＝旗竿区画数）が
全体に対して何%あるのかで、
「ゆったり」感が決まってきますよね。

敷地計画(＝道路計画)を見る限り、
明らかに上福岡の方がゆったりしているようですが。

[370: 匿名さん]

埼玉の奥地を許容出来るような方には良いのではないでしょうか。
敷地云々以前にお安いでしょうから。

[371: 匿名さん]

敷地延長区画数・割合を比較してみました。

ひばりが丘ガーデンテラス
16戸/115戸 約14%

ふじみ野上福岡
9戸/188戸 約5%

こうしてみると確かに違いはありますね。
しかしながら立地の価値、希少性等の違い考えれば当然と言えるかもしれません。

[372: 匿名さん]

ひばりヶ丘ガーデンテラスの敷地延長区画は30戸くらいありませんか？

[373: 匿名さん]

>372さん

私も最初、372さんと同じようにカウントしました。

でも、外周部の区画は、"形"は旗竿ですが、
敷地の一辺が、元々あった幅の広い道路に接しているので、
定義上、旗竿地ではないというか...。

（建て直した時に、その広い道路の側に出入り口や車庫を作る
ことも、できないわけではない。）

結局、真ん中の部分の16戸だけが旗竿地なようです。

[374: 匿名さん]

西側の既存道路には、広めの並木道の歩道ができるようなので、後でそちら側に車庫を作るのは現実的には難しいのでは…

無理なことは分かっていますが、今からもう一度敷地計画をやり直してもらえないかなぁ…
野村さん、道路を増やして、旗竿地を減らし、ゆとりある敷地計画にして欲しかったです。
せっかく周りは緑が多くてゆったりした地域なのに…
(/_;)

[375: 匿名さん]

家の裏が並木道だとそこまで苦しさを感じないかもしれないですね。間口が狭いことには変わりないですが。ガーデンテラスを迷わず買うのってどんな層の人なんだろう。

[376: 匿名さん]

いくら敷地の一辺が並木道に面していても、間口が接していないのであれば旗竿地になるのではないでしょうか？

旗竿地は購入時に注意が必要です。建て直しを想定するにしても、設計ルールや法規が異なると思うので。

公道はプラウドなら広いと思いますが間口は最低3m以上ないと車の横通れませんよ。

[377: 匿名さん]

なりません。
幅員12Mの歩道付き公道に面した土地となりますから
土地を評価する上で極めて高い評価となります。

http://www.sumunet.jp/house/base/003.html

[378: 匿名さん]

一般的に旗竿地の一番のデメリットは四隅を隣家に囲まれてしまうことですね。
その点ここの外周エリアの土地はゲーテッドタウンというコンセプトデザイン上、
エントランスが内向きに設けられてはいますが、反対側のファサードは全面がドーンと
外部の12M公道に面していますから全く問題とはなりません。

[379: 購入検討中さん]

今さくら通りに面した側は背の低いフェンスのようなものがありますが、完成時にフェンスはあるのでしょうか？それとも植栽のみでしょうか？

[380: 匿名さん]

>378さん

土地の価値としては問題ないんでしょうが、
車が３台並んで止まっている状態で、
奥の家の人が自転車を出し入れする時、
通りにくいかもしれません。
（特に、子供を乗せていたりすると。）

自分が自転車でなく、
車で出かけてしまえばいいだけのことかもしれませんが。

[381: 匿名さん]

皆さん敷地延長にご不満のようですが、そもそもプラウドシーズンはちょっと外国風のタウンハウス／テラスハウスを買う感覚で見るものだと思いますよ。プラウドシーズン花小金井の掲示板でも、「横長のマンション」と表現されてる方もいらっしゃいましたし。花小金井でそれなら、ひばりが丘団地はもっとそうでしょう（営業の人が敷地間隔は花小金井より狭いとおっしゃってました）。なので戸建てだと思わない方が良いですよ。

[382: 匿名さん]

幅員12Mの歩道付き公道に面した旗竿地を絶賛する書き込みが連続してあるけど、
この区画はそんなに販売価格が高くなりますかね？（固定資産税等の評価額ではなく）

区画の１番の端の、西向きの物件ですよね。街区真ん中の旗竿地よりはましだろうけど、
他の区画に比べ、日当たりにちょっと難があるような。

そもそも接道している道路の幅を把握している時点で、普通の検討者ではない気もしますが。。

[383: 匿名さん]

382さん
道路幅員は357さんが貼り付けたデータでわかりますよ。ただ、野村関係者が紛れ込んでいるのは確かですね。

[384: 匿名さん]

あまり高いと予算的に買えないし、あまり割安だと競争率が高くなり買えないので、悩ましいですね！笑

[385: 匿名さん]

あんまり安いと申し込みが殺到して商売にならないから4000万台はだせないかもって営業が言ってたよ。

[386: 匿名さん]

うわあやはりそうですか。さすがプラウド。。ひばりヶ丘人気なんですね。

[387: 匿名さん]

売れ残りが出て失敗したら大変なので、客寄せパンダの4000万円台はありそうな気がしますけどね。

[388: 匿名さん]

客寄せパンダなんて必要？ 問合せ殺到で営業も対応しきれないんでしょ？

[389: 匿名さん]

賑わってる感を演出するのはすごくうまいですね。

何回も呼ばれて毎週現地に行って、相場より高い値段で買わせてもらって、
後で買ったのは駅徒歩20分の普通の家と気づきがっかり、なんてことに
ならないことを祈りましょう。。

[390: 匿名さん]

相場で買いたいならプラウドは諦めましょう。
プラウドを買われる方はそのブランドや安心感などの付加価値に対して
お金を出せるゆとりをお持ちの方々です。
少しでも安く買いたい！という方ははなからターゲットにしていません。
戸建分譲のトップブランドですからだれしもはじめは検討するんですよね。
しかし現実を思い知って相応の物件に落ち着きます。

[391: 匿名さん]

プロジェクト説明会は申込み開始3日間で100件以上の予約が入ったみたいですね。
うちも早い方だと思っていたけど、周りはもっと真剣なのだと思い知らされました。

[392: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが、説明会があっという間に満席になるほど人気で、営業が対応しきれないほどなのであれば、情報を小出しにして何度も呼びつけるようなやり方はやめて、一気に情報開示して販売しちゃった方が営業コストがかからないように思うのですが、なぜこのように手間のかかる販売方法を採用するのですか？
売り手側、買い手側ともに消耗する気がするのですが…
値付けのためだとすれば、一回商談をすれば、だいたい購入希望者の年収層は分かるでしょうし…

業界に詳しい方がいたら教えてください。