野村戸建・プラウドシーズン【首都圏・多摩方面版】

[買い換え検討中]

野村不動産のプラウドシーズン、最近、多摩方面にたくさん物件が出てますね。

個別にスレッドを立てると情報が分散しそうでしたので、関西版に倣い、首都圏・多摩方面版を立ち上げてみました。

H21年9月7日時点で販売中、あるいは販売間近の物件は以下のあたりです。

・プラウドシーズン光が丘
・プラウドシーズン府中西原町
・プラウドシーズン東府中
・プラウドシーズン国立 庭園の街
・プラウドシーズン玉川学園前
・プラウドシーズン東大和

実際に現地を見ての感想など、情報交換しませんか？
今週末に何件か見る予定のため、見学したら感想を投稿したいと思います。

[323: 匿名]

ダントツ？ 駅近じゃなくてもダントツ？・・・わからん

[324: 匿名さん]

予算は5500万で見てますが、野村にしろ三井にしろ、条件の悪い物件を割高な価格で
買うつもりはないので。。

立地がダントツで良いなら、どういった点が良いのか、教えて頂ければと思います。

野村不動産の方ならともかく、通常の検討者の方の気分を害すことは書いてないつもり
ですが、是非野村の社員の方も含めて、前向きなご意見を頂けければと思います。

[325: 購入検討中さん]

野村営業マンからの情報からすると客寄せパンダとして狭い旗竿物件が4千後半で1つ2つ出るくらいで基本的には5千半ば～6千半ばが中心となる感じでしょうか。

[326: 匿名さん]

ひばりヶ丘の南口と北口の格差、池袋線と新宿線の格差、
分譲敷地内だけでなく周辺の環境の違いなど諸々ありますが、
掲示板で議論したところで分からないでしょうから、
百聞は一見に如かず、現地をご自身の目で見て確かめることです。
北口や田無が気に入ったのならそれはそれで良し。
ケチをつける気など毛頭ございません。

[327: 匿名さん]

ひばりが丘の南口と北口の格差、地元ではないのでよく分かりませんが、
南口の方が駅徒歩が困難でも、価値が高いということですか？

北口・南口という区別は、東久留米市と西東京市の格差より、大きいものなんでしょうか。

野村不動産が開発することで、駅や高速インターが近くにできるとうれしいんだけどなー
こればかりは、力のある野村不動産でも、どうしようもないですよね。

[328: 地元民]

ケチをつけるつもりは毛頭ない割には北口やら南口やら池袋線やら新宿線やら田無やら、こだわり、思い入れ強すぎなのね・・・なら、書かなきゃいいのに

[329: 匿名さん]

>>327さん

結論から言うと、そうです。
悪口になってしまうので北口についてあるこれ書くのは控えさせていただきますが。

ここの立地が良いとするのは1.ひばりヶ丘駅利用であること、2.南口であること、3.周辺環境が良いことが挙げられます。

3.周辺環境の良さについて少し説明させていただきますと、
東京多摩地区というのは東京の人口が爆発的に増加した高度経済成長期に地元の農家が畑を売ってろくに区画整理がなされないままポンポンと家が建てられた、そういうエリアがほとんどです。ゆえに東京のキャパシティにまだ余裕があった戦前に開発された23区内とは違って高級住宅地化したエリアが極端に少ないのです。
ひばりヶ丘とて例外ではなく多くのエリアがそうした農道をアスファルトで固めただけのエリアです。
その点このひばりが丘ガーデンテラスの立地は周辺環境が大変良いのです。
北側は戦前に自由学園が分譲した学園町、西側は日本生命が分譲した日生住宅、そして南東はパークヒルズです。
その他マンションも三井三菱住友東京建物ですからプラウドシーズンに住まわれる方と同質性があります。
こうしたエリアに囲まれた土地はここだけです。それがダントツで良い立地とした理由です。

[330: 匿名さん]

地元の方には、ひばりが丘団地は、学園町と並ぶ高級住宅地（高級団地）と認識されてるんですね。

そのため地価も高く、旗竿地だらけで敷地計画にこそ高級感はありませんが、
実は高級路線の物件であり、駅から遠くアクセスに課題はあるものの周辺環境は良いため、
旗竿地で5000万という予想価格も、ぼったくり価格ではなく、相場に見合ったものである。

こういったことを、野村不動産の営業の方からアピールされそうですね。

googleマップで見ても、めちゃくちゃ古そうな建物が立ち並んでいるだけで、良さがよく
分からないので、現在どういった状況になっているか、今日周辺を眺めてこようと思います。

[331: 匿名さん]

>>330さんがおっしゃる、めちゃくちゃ古そうな建物はこれから徐々に新しくなっていくようなので、あの周辺はキレイな街に変わりそうですね。
ひばりヶ丘は北口より南口ですが、東久留米市より西東京市･･･というのが地元民の正直な感覚です。
現在西東京市に住んでいる方で東久留米アドレスを羨ましく思う人なんているのでしょうか？
他の場所に住んでる人からすれば、西東京市と聞けば練馬区の隣だとイメージできますが、「東久留米市？どこそれ？東村山市なら知ってるけど、それより東？西？」って感じだと思うし。

[332: 匿名さん]

う～ん・・・329さんのおっしゃるように、
それほど特別に立地が良いということであれば、
どうしてもっと１つ１つの区画を大きく切って、旗竿地なしで、
最低6,000万円からにしなかったかなあ...。

防災(地震時の類焼を極力防ぐ）を考えた街づくりをするなら、
家と家との間隔はもっとあいている方がいいし、
各家が道路に面しているに越したことはないのですが。

結局のところ、いくら池袋線でも、いくら格別に良い土地でも、
ひばりヶ丘駅から徒歩20分で6,000万円出します
と手を挙げる人はそれほどいない
というヨミがあったんでしょうね。

プラウドシーズンは、"統一感のある、整った、災害に強い街並み"
というのを目指して欲しかったな。

[333: 匿名さん]

東久留米市自体が貧乏だからね。
私が年賀状をもらう側だったら、「東久留米市ひばりヶ丘団地」という住所を見て、せいぜい3500万円～4000万円程度の住宅を購入したのかなとしか思わないかも。

[334: 匿名さん]

私が野村不動産の販売担当だったら「東久留米市ひばりが丘団地」という住居表示にはなるべく触れたくないですね(苦笑)。

[335: 匿名]

プラウドシーズンやファインコートのような統一感のある戸建ての場合、20年～30年以降の建て替えはどのように行われるのでしょうか？

例えば子供世帯が住むことになったり、老朽化した場合などです。

一軒だけ、他とは全く異なったデザインの注文住宅を建てても大丈夫なのでしょうか？

既出の質問がありましたら、申し訳ありません。
プラウドの営業の方にも聞いてみようと思うのですが…。

[336: 地元民]

ひばりヶ丘を含め、多摩地区は土地売買に関しては3、40年前の23区（山手線外）を彷彿させます。農地開放後、西武線が通り、土地資産の格差が広がり、それに伴い地域間で対立が生まれ、その後、地主は資産運用で莫大な利益を得てきました。しかし、ここ暫くの不景気で投資額の回収ができず売却する流れとなっているようです。彼等にとっては駅遠でも高く売れる流れを是非つくりたいものです。確かにあそこはひばりヶ丘では大変綺麗に整備された場所ですが駅遠の土地に過剰な評価をする流れは、まさに近隣土地所有者のプラウドシーズンに便乗した目論みのように思えてなりません。

[337: 住まいに詳しい人]

講談社セオリー 新・土地のグランプリ
東京市部ランキング

1位吉祥寺南町3丁目 9.0
2位三鷹市下連雀1丁目 9.0
3位国立市中2丁目 8.5
4位吉祥寺本町4丁目 8.0
5位吉祥寺南町1丁目 8.0
6位東久留米市学園町1丁目 8.0
7位三鷹市下連雀2丁目 7.5
8位吉祥寺北町1丁目 7.5
9位吉祥寺東町2丁目 7.5
10位三鷹市井の頭3丁目 7.5
11位調布市若葉町1丁目 7.0
12位三鷹市井の頭4丁目 7.0
13位国立市中1丁目 7.0
14位国分寺市光町2丁目 7.0
15位小金井市東町1丁目 7.0
16位武蔵野市西久保1丁目 6.5
17位国分寺市南町2丁目 6.5
18位小平市学園西町2丁目 6.5
19位調布市西つつじヶ丘2丁目 6.5

[338: 住まいに詳しい人]

講談社セオリー 新・土地のグランプリ
世田谷区ランキング

1位上野毛3丁目 10
2位成城6丁目 10
3位岡本3丁目 9.0
4位代沢2丁目 9.0
5位深沢8丁目 9.0
6位等々力1丁目 9.0
7位瀬田1丁目 9.0
8位奥沢6丁目 8.5
9位玉川田園調布2丁目 8.5
10位赤堤1丁目 8.5
11位尾山台2丁目 8.5
12位成城7丁目 8.0
13位深沢7丁目 8.0
14位野毛3丁目 8.0
15位等々力6丁目 8.0
16位成城4丁目 8.0
17位奥沢5丁目 8.0
18位深沢1丁目 8.0
19位代沢2丁目 8.0
20位赤堤3丁目 7.5
21位駒沢1丁目 7.5
22位松原5丁目 7.0

[339: 住まいに詳しい人]

多摩が束になっても世田谷1区にすら劣るのが実情です。

[340: 匿名さん]

329さんのおっしゃる、三井三菱住友東京建物のマンションて、谷戸のあたりのマンション群のことですよね？
あれは全て西東京市では？
市も違いますし、子供の学校などでお付き合いするのは、あのあたりの住民層とは違うと思います。

今でこそ、ひばりヶ丘団地の建て替えが進み、きれいな公団マンションが建ち並んでいますが、10年ほど前までは古い団地が建っていた場所です(プラウドシーズンの南側敷地にはまだ古い団地が残っていますね)。
高級住宅街と呼ぶにはちょっと苦しいような…

東久留米で高級と呼べるのは、既出ですが学園町だけだと思います。
学区としては、二小・大門中が人気ですね。国家公務員官舎が近くにあるため、レベルの高い子供が多いとか。

プラウドシーズンのエリアは、緑が多く環境はいいと思いますが、それ以外に、売りになるようなことはないと思います。

イオン出店も、近すぎて、交通量増加による渋滞や空気汚染が心配です。小学校の目の前に建つというのも、あまりいい感じはしません。必ずしも好材料ではないように思います。

[341: 周辺住民さん]

北口のファインコートが格安でしかも長年売れ残っているのは溝川沿いだからですよ。
暗渠化されて川が氾濫するようなことはないと思いますが夏場なんかは臭います。
精神衛生的にも溝川沿いに高いお金を出して住みたい人はいないでしょう。
ひばりヶ丘駅の南北格差は確かにありますね。
南口は広くロータリーがとられきれい整備されてPARCOやクイーンズ伊勢丹が建ち並びますが、
北口は東京都の公表している災害危険度トリプルスリーで、キャバクラやパチンコ店が建ち並び、
夜には客引きや中国人のたちんぼが狭い道に溢れています。駅入口にはエレベーターはおろかエスカレーターさえありません。再開発が予定されているとはいえこの調子だと10年後に完成しているかどうか・・・という具合です。
ひばりヶ丘は基本的に南口かつ都道を挟んで西側が広々と整備されて一等地ですのでここは駅遠であることを考慮してもオススメだと思います。

[342: 地元民]

確かに10年後に整備がおわるかわかりませんね。しかしながら、最近、取り壊しが多くなり平地が増えているのでだんだんという感じですかね。私は深夜でも客引き、中国人が溢れている様は見たことがありません。ちなみに溝川？あそこは白子川だと思っておりました。

[343: 購入検討中さん]

資料の中にパークヒルズ敷地内の森の写真がありました。おそらくその場所と思われる公園に足を運んでみたのですが、ああいったパークヒルズ内の中庭（？）や公園のような場所は住民の方しか利用できないのでしょうか？仮にプラウドに住んで子供を遊ばせるとして、こういうところも利用できるのか疑問に思いました。

[344: 匿名さん]

管理はURでも公開空地ですのでどなたでも自由に通行ないし出入り可能です。

[345: 匿名さん]

ちなみにプラウドシーズン向かいの公園は提供公園とし市に譲渡され市立公園となっております。

[346: 匿名さん]

向かいの公園

[347: 購入検討中さん]

ありがとうございます。向かいの公園も見ましたが、日陰になるようなものがなかったのでできればURの敷地にある公園などが利用できればと思ったのですが問題ないとのことでよかったです。

[348: 匿名さん]

330に書き込んだ者ですが、本日三井の物件の帰り道に、プラウドの周辺を見て参りました。

田無方面から東大農場横の道路を北上すると、お寺のすぐ先に、建設中のプラウドがありました。
お寺なので当然なのでしょうが、道路沿いにお墓がいっぱい建ってますね。
お墓近くの物件ということで気になる方もいると思いますが、プラウドの一番南端の区画からでも
100mくらいは離れていて、家の中から直接お墓が見えるようなことはなさそうなので、ご安心を。

さて、周辺環境の良さについて絶賛される書き込みがありましたが、実際に見て、高級感を感じたり、
ダントツで立地が良い、と感じることはありませんでした。

元々、大規模に区画が整備された街の真ん中に、プラウドがあるのかと想像していましたが、
団地の区画の中でも、端っこの駅から遠いところにあったため、このように感じたのだと思います。
田無方面からではなく、ひばりヶ丘駅方面から来れば、感じ方は違うかもしれません。

団地の区画の中心部に行っても、高級住宅地ではなく、ああ団地だな、という感覚でした。
ただ、一帯に緑が結構多かったため、緑の多い良さそうな団地だな、という好印象を持ちました。

[349: 匿名さん]

〈ひばりが丘団地再生事業パートナー〉
ひばりが丘団地で開発からエリアマネジメントまでURと共同で取り組む事業パートナーに野村不動産、住友不動産、オリックスグループ(オリックス不動産+大和ハウス+コスモイニシア)の３社が決定しています。
ひばりが丘団地再生はどのパートナーがどの街区(古い団地を取り壊した跡地)の事業を担当するかで大きく変わります。
ひばりが丘プラウドを検討される方は情報収集を図られるべきでしょう。

[350: 匿名さん]

オリックス不グループら特定/ひばりが丘団地再生事業パートナー/都市機構20120328建設通信

　都市再生機構東日本賃貸住宅本部は、従来の土地譲受事業者の募集とは異なる団地再生の新たな取り組みとして、ひばりが丘団地（東京都東久留米市、西東京市）で開発からエリアマネジメントまで機構と共同で取り組む複数の事業パートナーを募集し、オリックス不動産グループ（代表者＝オリックス不動産、構成員＝大和ハウス工業、コスモスイニシア）、住友不動産、野村不動産の3者を特定した。一定のまとまった整備敷地を対象に、選ばれた民間事業者とのパートナーシップを生かし、団地と、その周辺地域全体の活性化や付加価値向上、よりよい居住環境の創出を図る。

　選ばれた事業パートナーと機構は、共同でコンセプト、対象区域全体の開発計画、個別街区の事業計画、エリアマネジメントなどの協議を進め、パートナーの中から機構が順次街区ごとに事業者を決めていく。

　機構は、募集開始から事業・エリアマネジメントの実施までを3段階で想定しており、今回は第1段階として事業パートナーを選定。今後の第2段階では、覚書を交換し、機構と全事業パートナーで団地再生協議会を設置。まちづくり協議を開始する。第3段階では事業パートナーの中から価値提案などにより街区事業者を決め、機構と街区事業者で街区の事業やエリアマネジメントの内容などを定めた協定を締結し、土地譲渡契約を締結する。

　事業実施やエリアマネジメントの取り組みは個別街区ごとに順次進めていく。

　対象区域は、約34haの大規模団地・ひばりが丘団地内にあるA街区（約9100�）、B1街区（約4200�）、D1街区（約7700�）、D2街区（約5700�）、E2街区（約1万6100�）、G街区（約2万6600�）、H街区（約2万7200�）。

[351: 匿名さん]

街区図
http://www.ur-net.go.jp/east/pdf/ur2012_e0116.pdf

[352: 購入検討中さん]

次の街区のプラウドはマンションですかね？

[353: 匿名さん]

福祉施設も保育園も西東京市なのね。
中学校もそのうちできるとの噂だけど、西東京市なら意味がない。
いくらあの辺が開発されても東久留米市民が受けられるサービスって限定的なのでは？

[354: 匿名さん]

344～346に書き込まれた方は、夕刻暗くなってからの質問を受けて、
すぐに向かいの公園の画像を張られていることから、野村不動産の方？

もしよろしければ、向かいの公園の画像以外に、この物件をアピール
できる画像をお持ちなら、張って頂ければと思います。

[355: 購入検討中さん]

プラウドシーズンの北側B1という街区はマンションができるのですよね？何階建てになるのでしょう。
D1とD2は新たなUR住宅で、Aには何ができるのか決定しているのかしら。詳細ご存知の方いらっしゃいますか？

[356: 匿名さん]

憶測でしかありませがB1はプラウド（マンション）の可能性が高いでしょうね。
D1とD2も民間開発地ではないでしょうか。

[357: 匿名さん]

http://www.city.nishitokyo.lg.jp/siseizyoho/matidukuri/hibarigaokadanc...
http://www.city.higashikurume.lg.jp/kensaku/sisei/tosikeikaku/pdf/2012...

プラウドシーズン並びの南側、西東京市部分（Hエリア）が戸建て、その他がマンション。
Hエリアも野村が担当となればオレンジ瓦が数百メートル続き壮観だろうが、
おそらく偏らないように振り分けるでしょうな。

[358: 匿名さん]

「ひばりが丘中学校」が団地内へ移転となれば、これら街区の一部は西東京市が取得することになるでしょう。東久留米市民には関係ないですが・・・・・

[359: 匿名さん]

355さん
新たなUR住宅なんて建ちませんよ。自ら住宅を建てるなら公募予定地にする訳ないでしょう。

[360: 匿名さん]

>>350
しかしURのひばりが丘団地に対する思い入れは凄いな。
普通は売った後のことなんて考えずポンポン売却して乱開発されるのが常だが。

[361: 物件比較中さん]

Stage14いいなあ
価格も倍率も高いだろうなあ
買える方が羨ましい

[362: 購入検討中さん]

ではD1とD2には何ができるのでしょうね。看板に、工事名は「ひばりが丘パークヒルズⅡ期」だとあったのでてっきりURだと思いました。

[363: 匿名さん]

http://www.ur-net.go.jp/tochi/pdf/20111012/26.pdf

二期というは主に民間売却地の解体整地工事ですよ。

[364: 匿名さん]

362さん
全くの勘ですが、D1とD2は住友不動産のマンションと予想してます(笑)。
それと357さんの言うとおりHエリアも野村プラウドシーズンだったら圧巻の景観でしょうね。

[365: 購入検討中さん]

すみません、ありがとうございます。まだ解体工事の段階だったのですね。H街区は西東京市なので、同じ市内のご近所はどんな感じになるのか気になりました。もし今回のガーデンテラスの価格設定が高すぎる場合、敷地延長区画より近隣のマンションの方が眺めも良くいいかも、、、などありますね。プラウドシーズンが西東京市にもできるかもというのも興味深いです。

[366: 購入検討中さん]

見てきました評判のひばりが丘ガーデンテラス
噂にたがわぬ良環境
きれいでゆったりしていて緑が鬱蒼としていてまるで避暑地のような雰囲気
かなり気に入りました
あとは価格面をできるだけ抑えていただけることを祈るのみ

[367: 物件比較中さん]

私も見てきましたが「ゆったりして」という感じは残念ながら持ちませんでした。
団地内は緑が多くて広々としているのに、野村の物件に着いたら急に土地の使い方がケチ臭くなるというか。
土地は大きくとっておかないと10-15年後に高級感は残らないというのが持論なので。
ほぼ買うつもりで準備してたので、自分も敷地計画にがっかりさせられた一人。
上福岡も検討してます。

[368: 匿名さん]

プラウドシーズンに限らず大手他社ブランドも含めて都内でここより広く敷地をとっている建売分譲はそうそうありませんよ。
都心から30km40km圏の田舎ならどうか知りませんが。
残念ながら上福岡へ行かれても同じようにがっかりするだけでしょう。

ふじみ野上福岡
建蔽率 60%
容積率 200%
敷地面積 120.32m2 ～ 150.06m2
建物延床面積 100.68m2 ～ 106.05m2 


ひばりが丘ガーデンテラス
建蔽率 50%
容積率 120%
敷地面積 120.02m2 ～ 145.71m2
建物延床面積 95.16m2 ～ 100.61m2 

[369: 匿名さん]

敷地延長の結果として敷地面積が増えている区画数(＝旗竿区画数）が
全体に対して何%あるのかで、
「ゆったり」感が決まってきますよね。

敷地計画(＝道路計画)を見る限り、
明らかに上福岡の方がゆったりしているようですが。

[370: 匿名さん]

埼玉の奥地を許容出来るような方には良いのではないでしょうか。
敷地云々以前にお安いでしょうから。

[371: 匿名さん]

敷地延長区画数・割合を比較してみました。

ひばりが丘ガーデンテラス
16戸/115戸 約14%

ふじみ野上福岡
9戸/188戸 約5%

こうしてみると確かに違いはありますね。
しかしながら立地の価値、希少性等の違い考えれば当然と言えるかもしれません。

[372: 匿名さん]

ひばりヶ丘ガーデンテラスの敷地延長区画は30戸くらいありませんか？