OWL TOWER アウルタワー（旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）

[申込予定さん]

池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。



所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩9分
　　　埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】

[952: 匿名さん]

ここ人気ないんじゃない。スレは伸びているけど、管理費話が多い。

[953: 匿名さん]

アトラスタワー茗荷谷の管理費と比較していた人がいたけど、大きな間違い。アトラスタワーは戸数が少ないため、管理費もあまり薄れない。ここは戸数がある程度あるので薄れるはず・・なのに高い。

モデルルームが混んでいるようには思えないし、管理費のせいではもちろんないと思うが人気がある物件なのかは微妙。

[954: 匿名さん]

ここは一気に冷めたよなぁ。。これじゃ巨大な団地じゃ。

[955: 匿名さん]

団地？なんで冷めたの？？？

[956: 匿名さん]

「他人」に冷めてもらい、
自分は好きな部屋を買いたいんでしょ。

[957: 購入検討中さん]

先週MR行って良かったなと思っているのですが、６０８戸中１３５戸、２０％以上が非分譲というのが気になります。こんなものなのでしょうか。

[958: 申込予定さん]

＞＞９５７

おおいよね〜
まあ勝ちどきの賃貸とかとごっちゃよりはいいんでないか

[959: 匿名さん]

購入検討者なのだけれど、
休みなので、掲示板を最初から見直してみた。

掲示板の最初の方では、予想坪単価は　300～350
で、開けてみたら　優先分譲単価は　270～300
でも管理費は高そう。

ここは安いのか？高いのか？
買いなのか？見送りなのか？

わかんない。だれが教えて。

[960: 匿名さん]

ここは竣工予定が平成２３年１月下旬、入居予定が２３年４月下旬となってますが、竣工から入居まで３ヶ月もあくのって長いんじゃないのかなぁと思いました。また別スレで、３月末の決算にあわせて強引に３月末入居を目指しているんじゃないかという施工会社の話を見たので、ここはどうして３月末入居じゃないのかなと逆に不思議です。これだけ大規模なマンションになると、いろいろな手続きに時間がかかるものなんでしょうか。

[961: 匿名さん]

>>959

ネットの掲示板で高めの予想を吹き込んでおいて、販売価格は安いという印象を与える手口もあるみたいだよ。一生に一度かもしれない買いものだから、相場価格や建物の作り、仕様から高いか安いかを自分で判断できるようになってからのほうが良いんじゃないってのがアドバイスですかね。

[962: 匿名さん]

>>960
建築確認やらで時間がかかるのでは？
タワーの場合、竣工から入居まで２～３ヶ月空くのは一般的ですよ。

[963: 匿名さん]

>>959
ここより立地の悪い要町シティタワーが平均坪260万だから安いんじゃないかな？
板橋駅前プラウドも260万くらいだそうだし。

もっともここは南東以外は価値なさそうだけどね？
南東は300万以上～。

[964: 匿名さん]

>>961 さん

レスありがとうございます。
959です。

ちなみに、961さんはご判断できていらしゃると印象を承りましたが、
安いのでしょうか？高いのでしょうか？

[965: 申込予定さん]

>>９６４さん

安いと思いますよ。

[966: 匿名さん]

早速、情報扇動かな（笑）。

[967: 匿名さん]

このサイト自体、営業が都合のいいことを書きこんでると思って読んだほうが良いでしょう。
我々は情報弱者ですから、
ボジティブなレスもネガティブなレスも鵜呑みにしてはなりません。

[968: 匿名さん]

>>963

南東以外は駄目かねー。北西はお買い得だと思うけど。
抜けてるし、南東より多少安いし。

でも、景色は南東＞北西は確か。普通のタワーならもっと
価格差つけるかな？南東320、北西250？はつけすぎのような。

[969: 匿名さん]

今は価格表とかしっかり出てる？

[970: 匿名さん]

MR予約簡単にできるね。ガラガラ？

[971: 匿名さん]

優先分譲で坪２７０万円台の部屋は、
標準というか賃貸並みの仕様で、
北西の中住戸だし、
妥当な値段なんじゃない？

でも、数年後には管理費＋修繕積立金で４万円。
それに北西向きが加わったら、
転売には苦労しそうな部屋だけど。

[972: 匿名さん]

中古転売は、価格を安くさえすれば
買う客は来るよ。そんなもの。

[973: 匿名さん]

タワーで北西、北東（ここはないけど）はいくらでもあるし、買う人もいるでしょう。北だって売れるんだしね。
価格が妥当かどうかは別として、ここの北西と南西であれば、どっこいどっこいのような気もしますけど。

[974: 匿名さん]

>>971

北西？だけでなく、角部屋以外はほとんどコンフォート仕様だけど、何を言ってる？

[975: 匿名さん]

掲示板を見て、いいかなーと思ってMRいったんですが、
聞いてた話より価格が高くてちょっと検討やめました。
管理費の高さと営業マンの質の問題は聞いていた通りでしたし。。

やはりURの人たちの分の管理費も払うのであんなに高いのでしょうかね。

MRは勝どきと一緒ということもあってまぁまぁ混んでましたよ。
ただ流れ作業で映像などを見せられ非常に不快な気持ちになりました。。
もうちょっとホスピタリティのある営業をしてほしいですよねぇ…

[976: 購入検討中さん]

ゴクレさんに「ホスピタリティー」を要望してもねー。このデベからだけは購入しないという人は
他デベに比べて圧倒的に多いんじゃないの？

[977: 購入検討中さん]

976
すごいデベロッパー嫌いな人だな

[978: 匿名さん]

ゴクレはアンチも多いよ。特に低価格で席巻するからライバルさん達には。

[979: 匿名さん]

>>975さん

具体的な価格は分かりましたでしょうか？価格表もらえました？

豊島区優先分譲の住戸などもわかりましたでしょうか？

[980: 購入検討中さん]

今日、MRに行ってきました。価格も価格表はもらえませんでしたが、見せて頂きました。

私は一人での入居を希望しているので３８・３１平米の一番小さいお部屋（Ｃ－４0Ｄ）（１７階）を希望しておりまして、約4300円ということでした。
坪単価は３６０万円との事でした。

もう少し広い平米になると坪単価は330万円前後になるとのお話でした。

私が希望しているお部屋で修繕と管理費を含めた金額は17200円で、5年後には6000円前後上がる予定とのことでした。この他に初期費用として約８０万円かかるとのお話でした

もう少し考えようとは思いますが、思っていたよりも、高いなぁと思いました

[981: 匿名さん]

>>975

三井や住友の大規模マンションでも同じ。流れ作業ですよ。

[982: 匿名さん]

>>980さん

管理費＋修繕積立金で450円/ヘイベイってことですね。

[983: 匿名さん]

980さん

ちなみに優先分譲ではC-40Dは4100万円でしたよ。

[984: 匿名さん]

>>981

三井はもっとすごいよ。一見さんには派遣社員が対応して、見込み客を選別する。

[985: 申込予定さん]

>>980さん

坪単価３６０万ですか。。
結構お高く感じますね。

けど近くではアトラス茗荷谷よりは少し安いのかな？
あとは管理費をどう考えるかですよね〜〜〜

[986: 匿名さん]

優先分譲→一般分譲　200万円UP　ってこと？

>983さん

階数は？

[987: 匿名さん]

17階で坪330万ということはアウルタワーの一般分譲住戸の平均坪単価は350万くらいでしょうか？
茗荷谷よりは安いですけど結構お高いですね。。

それ以上に管理費が…。。。。。

[988: 匿名さん]

>>980さん

ありがとうございます。

価格表も出始めているんですね。優先分譲の場所とかって決まっているのかな。

価格はこれ以降は第一期分譲も同じ価格なんですかね？

[989: 申込予定さん]

>>988さん

価格は同じ、、、時もありますし一般的に高くなったりもするようですよ。

[990: 匿名さん]

優先分譲の平均は310万円でしたよ。

[991: 匿名さん]

これからは、

優先分譲者の安く買った自慢と

アウルタワーの買い煽りに注意。

[992: 匿名さん]

>>989

どこの住戸が高くなったんでしょうか？

方位によって上がった、下がったがあるんでしょうね。

[993: 匿名さん]

物件価格、管理費は重要な話ですが、駐車場についてはどうでしょう？中小型3万円～と聞いています。高い安い、借りる借りない等、検討者の皆さんはどう考えていらっしゃいますか？
稼働率が管理費などにも影響するようですが、ここは50%以下で想定しているようです。
そんな想定なら最初から駐車場の台数減らせばいいのにと思ってしまいます。
個人的には3万円なら借りようかと思ってます。

[994: 匿名さん]

>>993

多分、駐車場の想定稼働率は管理計画での収支計算の話だと思います。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合として結構大きな比率を占めるんだけど、稼働率によって大きく変動するから、想定稼働率を高く設定して管理計画を立ててしまって実際の稼働率が低いと収支が赤字になっちゃうんですよ。

駐車場の利用希望ってアンケートをとるはずなので、契約前に結果を確認して判断すればいいと思います。

ちゃんと説明できて無いとしたら営業のレベル低いな。

[995: 匿名さん]

駐車場利用希望アンケートとるのは購入者だけじゃないの？
アトラスはなかったよ。

[996: 匿名さん]

契約して購入者にアンケートとるけど、モデルルームに最初に行ったときのアンケートーにも駐車場利用希望の有無の項目があるのが普通。契約してからアンケートとったところで、駐車場利用希望者が多くて駐車場が足らないってことに契約してから気づいたところで引き返せないでしょ。

アトラスの営業はそういったノウハウすらないんだね。

[997: 匿名さん]

逆に、駐車場が空いてて収入が減ってるタワーも存在する。

[998: 匿名さん]

ここは地価が高いので、固定資産税も高いのでしょうか？

[999: 匿名さん]

>>997

だから、想定稼働率を低く設定しておくのが安全ということ。

[1000: 匿名さん]

駐車場の稼働率が実際どうなるかはまだ分からないと思いますが、だいぶ空くよならカーシェアリングとか管理会社と同じ系列の三井のリパーク等で運用する等も案としては考えられますよね。セキュリティーの問題があるかもしれませんが。

[1001: 匿名さん]

次スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62963/