OWL TOWER アウルタワー（旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）

[申込予定さん]

池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。



所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩9分
　　　埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】

[821: 匿名さん]

>>818
昨年の２段階の価格表（写し）を持っていますが、特に66平米が安いというより、角部屋が高いというだけだけどなー。

[822: 匿名さん]

816さん
同じ方角で50平方メートルの部屋は単価300万円ぐらいでしたので20万円ぐらい安いです

[823: 匿名さん]

50平方メートルの部屋より60平方メートルの部屋の方が単価が安いって変な値付けだよな。

[824: 申込予定さん]

>>823
確かに。
２１Fまでの内廊下とそれ以上の外廊下で違うとかあるのかもしれないですね。

[825: 匿名さん]

>823

普通、面積が小さい方が坪単価が高くなりますよ。間口など大きな違いがなければ、お風呂・トイレ・台所が部屋に占める割合で決まりますから。

[826: 匿名さん]

前後に高速やエアライズ、サンシャイン60に囲まれたマンション…
坪300万がいいとこだけど、高いときに仕入れているから当然割高になる。
アホでも分かるｗ

[827: 匿名さん]

↑
普通じゃないよ。
同じ階数で広い部屋、狭い部屋ある場合、広い部屋の坪単価が高くなることが多い。

[828: 匿名さん]

部屋が広い方が高くなるなんてところないでしょ？角部屋とかのこと言ってるのかな？？

[829: 匿名さん]

>>826
この程度で割高なら、ウエストゲートやプラウドシティ池袋本町は超割高ってことになるんじゃない？

[830: 匿名さん]

>>826

南東坪300が妥当ですか。

南東方面はエアライズよりも環境がいいと思いますが。南西はエアライズにない方向なので不明ですけどね。

[831: 匿名さん]

＞前後に高速やエアライズ、サンシャイン60に囲まれたマンション…

スーパーもそばで、近くて便利と考えるかですよ。エアライズシティに図書館ありますから。

しかし、エアライズが新築時に坪245だったことからすると、その意味では高い。
エアライズの中古が300以上であるため、エアライズの中古よりは良いという考えもある。

[832: 匿名さん]

ウエストゲートは明らかに高値掴みだね。
安い土地に細いタワー建て、池袋のネーミングで売り出し、ベランダ削って専有部分にあて、専有部分は柱が・・。

[833: 匿名さん]

売主を気にしない人はどんどん買えばいいんだよ

[834: 匿名さん]

エアライズの中古坪300万以上って、実際の契約価格ですか？
広告の希望価格ではなくて。

[835: 匿名さん]

2年前のイーストプレイスやウェストゲートと比べてここは安いと思うけど。

[836: 匿名さん]

ウエストゲートは割高ではないですよ。
20階台半ばで250万円を切ってます。優先分譲の話ですが

[837: 匿名さん]

エアライズのつくりはすごく安っぽい。共用部分、エントランスはこちらの方が豪華だし、優雅な気分になると思う。ただ、今は豪華な仕上げにせずに安く分譲してもらった方がありがたい。
管理費問題は安くしたら、売主の顧客に対する誠実な対応とほめたいと思う。

[838: 匿名さん]

ウエストゲートで比較的安かったのは窓無しの狭いタイプ。最終期は坪280万以上のはず。
ここが坪300で割高なら高松の坪280は超割高でしょう。

[839: 匿名さん]

>838
窓無しの狭いタイプ→窓無し部屋のある狭いタイプに訂正

[840: 匿名さん]

836さんの通り、ウエストゲート坪250がお得だとすると、ここはどのくらいが妥当なのでしょうか？
個人的には山手線池袋駅に歩いていけるこちらの方が高くて良いと思いますが。

[841: 匿名さん]

山手線内側で１割増し
駅直結で１割増し
アウルの標準グレードの仕様今ひとつ＆デベのブランド力で１割減
坪２７５万円くらいが妥当では？
北西向きの２０坪の中住戸を昨年末までの優先分譲で買えた人は良かったんじゃない？

[842: 匿名さん]

要町徒歩6分の高松は4割マイナスくらいが妥当じゃないの？
山手線内側外側ってだけじゃないから。

[843: 匿名さん]

要町直結と東池袋直結との違いって結構あるのかな？

[844: 匿名さん]

ちょっと前に、「１月中旬に抽選って本当？」っていう書き込みがありましたが、そろそろ１月中旬ですよね。ＭＲに行かれた方は、営業の方から具体的な日程を教えてもらっているのでしょうか？公式ホームページの販売予定時期は「平成22年１月下旬」となっているので、どちらにしてもそろそろってことですよね。ＯＷＬがどれぐらいの売れ行きなのか気になります。

[845: 匿名さん]

気になるなら自分でＭＲに行けば。
行かずに売れ行きだけ気になるなら、他の物件の関係者ですか？

[846: 匿名さん]

東池袋は1線だけだからかなりポイント低い乙

[847: 匿名さん]

このタワーは世帯数が多すぎで落ち着かないと思う。
こんな狭い敷地に６００戸超えってあまりに詰め込みすぎ！

[848: 匿名さん]

アウルは池袋東口に徒歩９分、ウェストゲートは副都心線　池袋駅に徒歩１１分。

[849: 匿名さん]

いずれにせよ、ここをまともに検討している人は昨年中にＭＲ行っているだろうし、
その中で選ばれた人は優先分譲の声が掛かって、納得した人は優先分譲価格で部屋を抑えたでしょう。

いま色々書き込んでいるのは、アウルやシティタワー池袋のアンチかそれを煽っている人だろうね。

新規検討者の方は、早めにＭＲ行って、自分自身で情報をゲットすることをおすすめしますよ。

[850: 匿名さん]

>８４６

要町が２線利用可能というなら、ここは９線利用可能と言っていいってことになるのかな？

>８４５

去年MRに行った人でも状況気になることはあるんじゃないですか。MRに行きたくても行けない人もいるし、行った人で情報を書きこんでくれる人がいれば、その人から情報を聞くというのも効率的な話だと思います。

[851: 匿名さん]

去年より価格が上がってることなんてあるのかな？

[852: 匿名さん]

>846

>東池袋は1線だけだからかなりポイント低い乙

要町は副都心線は準急は停まらないし、有楽町線は通過が多く待ち時間が長すぎて使えない。
ここは池袋駅徒歩圏、シティタワーは徒歩圏とはいえない距離。

[853: 匿名さん]

いままでのコメントをまとめると、

本体価格：
少し高め（ウエストゲート：2路線の要町直結より高い、平均だと坪40万程度？）
orかなり高め（エアライズの分譲価格からすると坪60万程度高い？）

間取り：強引な２室採光部屋もなく、間口も広い間取り。全般的に良い。

管理費：高すぎ（M不動産の力不足？）←今後売主に期待

場所：
高速南北にあり（北側は高速の出入口なので普通の道路より静か？）、
南西は眺望が抜けない、南東は完全に抜ける、北西はサンシャイン以外は
抜ける。

といったところでしょうか。

[854: 匿名さん]

（続き）場が荒れないように、ウエストゲートを比較に出したのは勝敗とかではなく、最近の比較物件として出しているだけです。今は買いたくても買えませんし。ウエストは昨年販売でほぼ完売のようなので、人気マンションと言えると思います。

[855: 匿名さん]

近くにパークタワー池袋というのがありますが、あちらは分譲時やすかったんですかね。

[856: 匿名さん]

＞少し高め（ウエストゲート：2路線の要町直結より高い、平均だと坪40万程度？）
orかなり高め（エアライズの分譲価格からすると坪60万程度高い？）

ウエストゲートはいつから要町直結になったの？地価、路線価が半額以下のマンションと比べるのはどうかと思うねえ。
5年前のエアライズ分譲価格と比較してもねえ。
近隣、分譲時期を考えればアトラス雑司ヶ谷、パークタワーイーストが比較物件でしょう。

[857: 匿名さん]

>>856さん

路線価って要町駅と池袋駅を比較して半額と言われていますか？要町と東池袋駅ですとどうなんでしょうか？
仮に違うとするとそれが山手線の若干外側と若干内側という違いなんでしょうかね。

もちろん、ここは池袋駅まで10分以内なのでその部分ではアドバンテージだと思います。

[858: 匿名さん]

８５６さん

８５３です。ウエストゲートは要町直結だと勘違いしておりました。訂正します。パークタワーは最近分譲のものでしょうか？ここと比較してどのくらい坪単価違うんですかね。

[859: 匿名さん]

>>847

>このタワーは世帯数が多すぎで落ち着かないと思う。
こんな狭い敷地に６００戸超えってあまりに詰め込みすぎ！

世帯数が多すぎると他人が専有部分にまで入ってくるとでも？
あなたは共有部分で生活されるのかな？

駅は多少混雑するだろうけどね。

[860: 匿名さん]

まさに集合住宅ですな。。ここまで戸数が多いとエレベーターで会っても挨拶はなしでしょう。

子供がガンガン走り回ってそう。。

[862: 匿名さん]

>>857さん

高松１丁目の敷地周辺と東池袋４丁目の敷地周辺の路線価ですよ。

高松１丁目
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h21/tokyo/tokyo/prices/html/44021f.h...

東池袋４丁目
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h21/tokyo/tokyo/prices/html/44042f.h...

池袋本町４丁目（おまけ）
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h21/tokyo/tokyo/prices/html/44004f.h...

[863: 匿名さん]

>>856さん

ありがとうございます。

[864: 匿名さん]

パークタワー池袋との比較だったら、同レベル。
ただ、パークタワーは販売時期等が悪くて、竣工２年経っても売れ残っていた。
価格 アウル＝パーク
立地 アウル＞＞パーク
仕様 パーク≧アウル
デベ パーク＞＞アウル
管理費 高アウル＞安パーク

[865: 匿名さん]

パークタワーも三井が管理ですが、こんなに管理費が高いんでしょうか？
規模が３倍なので共有施設はあまり気にしなくて良さそうですが？

[866: 匿名さん]

おいおい、もっとアウルの素晴らしさを書き込んでおくれよ～

[867: 匿名さん]

私は奇抜な色と奇妙な名前が悪趣味で好きです。

正統派は嫌いなんで・・

[868: 匿名さん]

立地は、アウルタワーもイーストプレイスも東池袋なんだし、似たようなもんだろ。
買い物とかには行くけど、歴史を考えたら、住もうとは思わない地域だね。

[869: 匿名さん]

歴史に造詣が深い老人は駒込や目白に住めば良いよ！

[870: 匿名さん]

864さんの追加

価格 アウル＝パーク
立地 アウル＞＞パーク
仕様 パーク≧アウル
デベ パーク＞＞アウル
管理費 高アウル＞安パーク

＋　共用施設　アウル＞パーク

>>868
東池袋でも徒歩分数が違うでしょ。直結を評価しないのはおかしくないか？

[871: 匿名さん]

ここのネガとしては、

・管理費高い
（←認める。管理は安すぎてもだめだが高すぎてもだめは良く聞く。
ここがとは言わないが、人件費などがっぽりとってたり、見積もりを
効率的に算出せずに高く見せるように見積もり算出をするなどして
儲けている？などの可能性がある場合もあるのかも。推測ですが。
よくあるのは、他の管理事務所にかえれば、すごく安くなる可能性が
あり。ここは１年目から隣のタワーのように会社変更があるのかな？？）

・歴史（これは気にする人は買わなければ良い。）

・デベ

・高速道路

・外観、名前（これも嫌なら買わなければ良い。）

[872: 匿名さん]

パークタワー池袋イーストプレイスの立地は良いですよ。
池袋駅に加えて、有楽町線東池袋駅、JR大塚駅、丸ノ内線新大塚駅、都電向原駅徒歩圏。（どの駅までもある程度は歩く）
MRも行きましたし検討しましたが、隣に消防署、テニスコートがあるのでうるさいんじゃないかと思って見送りましたけど。

仕様はアウルが良いんじゃないでしょうか？
タンク付きトイレ、風呂の蓋がジャバラ、ディスポーザー無し、各階ゴミ置き場無しですから。

アウルのMRは行ってないのでわかりませんが、管理費は掲示板情報坪410円よりはパークタワーは安かったと思います。
アウルの管理も三井ですよね。

駐車場使用料は35000円くらいではなかったでしょうか？

[873: 匿名さん]

アウルタワー

オウルタワー

ハウルタワー

[875: 匿名さん]

>>872さん

私もパークタワー池袋イーストプレイスを検討しました。で、いまアウルも検討しています。
三井のは、賃貸仕様と言われてましたが、財閥系だけあって、全体的な質感は高かったです。
一方で、アウルの標準グレードは、正直、玄関や部屋の造りとかがＵＲ賃貸とかシティタワー品川みたいで、これに３０年ローンかあという印象でした。
設備は、アウルだと思います。各階ゴミステーションは便利ですよね。
でも共用施設は三井みたいにゲストルームだけでいいかなと思ってます。
他の施設は普段使わないし、そのためか？高管理費になっているのがかなりマイナスポイントです。将来、売却の際に管理費・修繕積立金で４万円という物件が売れるのかも心配です。
その他北西の向きとか地権者とか考えてしまい、申込書提出を躊躇してしまっています。
立地は希少なんですけどね＾＾

[876: 匿名さん]

↑確かに管理費が異常に高い。

[877: 申込予定さん]

管理費は高いね〜
けど４万はないっしょ。３万でしょ。

[878: 申込予定さん]

>>875さん

財閥系は重厚なインテリアで全体的にお洒落ですよね。
それを見るとアウルは少し薄っぺらい感じは受けますね。。。

共用施設は最近のタワーマンションならスカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルームくらいなら普通なんじゃあないですか？あとスタデイルームとかが足りないくらいかと思います。
どこかのマンションみたくカラオケルームはいらないと思いますけど。。。

[879: 匿名さん]

>>877
修繕を足したら、確かに４万円なんてすぐにいきます。もちろん、部屋の面積が大きいところは管理費だけで4万円行きますけど。

>>878
内装で薄っぺらいと感じたところってどのような部分でしょうか？

[880: 申込予定さん]

＞＞８７９さん

はっきりと「この部分！」と言えず直感的な第一印象になってしまうのですが、、例えばHP上のパーテイルームの閑散とした感じとかが薄っぺらく感じてしまいました。

[881: 匿名さん]

それはイメージ図だよね。

[882: 匿名さん]

イメージ図は、現実以上を表現してる場合が多い。

（注）これはイメージです。

[883: 匿名さん]

イメージ図で薄っぺらいと言われても、、

[884: 匿名さん]

>>878

大手（財閥）＝良い
それ以外＝悪い
という単純な考えですね。
薄っぺらなのはあなたの思考回路。

[885: 匿名さん]

やはり景気回復期は、値段も管理費も強気ですね。

[886: 匿名さん]

景気回復期は決め付け。
春先に二番底がくるとの予想もある。

ここは景気に関係なく、高いだけ。

[887: 匿名さん]

＞878さん
共用施設に、カラオケルームがあるマンションがあるのですか！
さすがに防音はしっかりしているでしょうけど、
良い印象はないですね。
住まいと言う安らぎを求めるべきマンションに
そこまで娯楽性を高めなくてもいいですよね。

ここは管理費、修繕費など全て含めると、月々の支払いは
いくらになるんだろう。
フルタイムでガンガンに稼ぐDINKSでないと、
とてもじゃないがやっていけない気がします。

[888: 賃貸住まいさん]

カラオケどころか麻雀卓が共用施設に装備されている分譲マンションもあるらしいですよ（笑

すでにモデルルームに数回足を運んだという友人によれば、管理費・修繕費で3万円くらいを予定しているらしいです。共用施設の多さを考えると数年経てば結構値上がりしてそうな気がしなくもないですが。あと関係ありませんがバスルームの扉は透明ガラスが標準仕様だそうで驚いていました。HPを見ても宅内設備や仕様について情報がありませんが、ゴクレ物件では割と普通なことですか？

[889: 匿名さん]

>カラオケルーム
さすがに23区内都心部ではないんじゃない？聞いたことないなぁw
郊外ではそれなりに需要ありそうだけど。

[890: 匿名さん]

＞麻雀卓が共用施設に装備されている分譲マンションもあるらしい

俺そのマンション買うぜｗ

[891: 匿名さん]

本当に郊外の大型マンションって感じですね。

[892: 匿名さん]

シアタールーム、フィットネスルーム要らないなあ。
近くに映画館やジムあるし、都度、金払って使った方が効用も高いし、負担も軽い。

キッズルームやラウンジも地権者や地元民の溜まり場となりそうで微妙。

結局、一般サラリーマンにとっては、せっかくの共用施設も利用しにくくて、割高な管理費を地権者、自営業、主婦軍団に貢ぐ構図になってしまいそうな気がする。

[893: 匿名さん]

竣工までに半分売れるだろうか？

[894: 匿名さん]

↑

価格次第じゃないか？どのくらいの価格になるかだね、ここ。

[895: 匿名さん]

ここの管理費を今年になって聞かれた方、いらっしゃいますか？平米いくらでしょうか。

[896: 購入検討中さん]

変わってないみたいです！販売不振でその大きな理由が管理費というような状況にならないと動かないんじゃないでしょうか？

[897: 購入検討中さん]

修繕費・管理費について３万円や４万円って数字だけ聞くと高い感じもしますけど
スカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルーム等の施設とか何もなく
２万２千円の管理費を取るマンションもあるらしいです。なので、これだけの施設を
楽しむことができるのであれば３万円も有だと思います。４万円は少々キツイかなと
思いますけど。
「池袋」駅まで徒歩９分ならそれほど遠くもないし、ショッピングセンターなら
地下通路から行ける「サンシャインシティ」とかもあって条件とかいいと思います。
モデルルームに行かれた方とかいらっしゃいますか？何か詳しいお話とか伺うこと
ってできたのでしょうか？

[898: 匿名さん]

↑このぐらいの共用施設がある物件はいくらでもある。これより世帯数（床面積）が小さくても安いところが一般的。小規模マンションでないとお目見えできない管理費単価であることは事実だね。プールがあっても、ここより安い・・。

[899: 匿名さん]

つうか共用施設使わないから、１万円管理費を安くして欲しい。

毎月１万円でも、３５年ローンなら５百万円になる。

[900: 匿名さん]

管理費は気をつけないとね。
現役の間は、３万・４万でも払えるかもしれないけど、
１０年後・１５年後には管理費アップするかもしれないし、
退職後、年金生活になったらきついかもしれない。

一生住むところでは、ないのかな。

[901: 匿名さん]

管理費が4万円くらいとのことですが、ドアマン、ポーター、ベルボーイ、バレットパーキングのサービスなどがあるのでしょうか？

コンシェルジュ、スカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルームくらいなら25000円も出せばじゅうぶんだと思いますが。

[902: 匿名さん]

↑どこかでお金が吸われているのかな？

[903: 匿名さん]

分譲価格を200万円UPして管理費を月1万円DOWNした方が売れそうな気がする。
管理費が高すぎて転売する時苦労しそうだ。。。

[904: 匿名さん]

普通のマンションでも、
中古になればなるほど修繕積立金が高くなり、管理費プラス修繕費の額は膨らむ。
古い中古の管理費(プラス修繕費)はどこも高い。

[905: 匿名さん]

新築でこれなら中古の管理費はいくらになるんだ？

[906: 匿名さん]

管理費4万、修繕積立金1,5万？、駐車場4万くらいかあ～？
何もしなくて毎月10万くらいかかるんですね。

6年目から固都税が月で割ると3万。

ローン返済で毎月20万。

庶民が買える物件ではなさそうですね。。

[907: 匿名さん]

勘違いしている人がいるので。管理費は年数がたっても変わらない。修繕積立は通常年数がたつと高くなる（ずっと一定というところも稀にあるが）。

[908: 匿名さん]

>スカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルーム等の施設とか何もなく
>２万２千円の管理費を取るマンションもあるらしいです。なので、これだけの施設を
>楽しむことができるのであれば３万円も有だと思います。

毎月８千円も多く払って、共用施設利用の元とれるのか？

ゲストルーム、シアタールームやフィットネスルームは別途利用料かかるって、
モデルルームで言ってたぞ。

田舎の郊外マンションならいざ知らず、池袋は何でもあるんだし、
共用施設は最低限にして、管理費安い方が嬉しいと思うが。

仮に、「管理費4万、修繕積立金1,5万」なんてなったら、
毎月の負担は重いし、転売しようにも売れないし、身動きとれなくなるよ。

[909: 匿名さん]

共有施設使う人から使用料取ればいいじゃん。ラウンジなんか行かないし、キッズルームは必要ない。

[910: 匿名さん]

フィットネスの器具って結構高いんだよね。
１０年くらいで買い替えも必要でしょ？

[911: 匿名さん]

>>909
お金払うならだれも使わなくなる。プールがついてて、設備が充実しているちゃんとしたフィットネスクラブに通ったほうが良い。管理会社に儲けられるのがおかしい。ゴールドクレストさんはちゃんとこのあたりを早急に詰めて、正式管理費を出してもらいたい。管理会社変更も含めて、検討した方がいいのでは？

[912: 匿名さん]

共用施設部も今からなら部屋に変えれるんじゃねーのか。
変更して、管理費安くした方が売れ行き好調だと思うぞ。

[913: 匿名さん]

>>911
管理会社は変えられないんじゃないの？ゴクレに決定権ないんじゃ？

[914: 匿名さん]

まさかとは思いますが、

管理費の負担は地権者も分譲者と同じですよね・・・

ここら辺の事情をご存知の方いらっしゃったら情報提供お願いします。

[915: 匿名さん]

>>913
決定権はどこにある？UR？

[916: 匿名さん]

>>915
URじゃないの？雑居タワーだから。分譲住戸しか権限のないゴクレが管理会社決めたとは思えないけど。

[917: 匿名さん]

エアライズと同じ管理会社にやってもらうのが一番じゃないか。ちょっと荷が重かったんでしょう、優秀な管理会社に任せるのが一番だよ。

[918: 匿名さん]

◎管理費

★アウルタワー（豊島区）　４１０円/㎡

高輪・ザ・レジデンス（港区）　３３１円/㎡

パークコート赤坂・ザ・タワー（港区）　３２３円/㎡


アウルタワーより管理費が高いタワーマンションはあるの？

[919: 匿名さん]

プール付きでも300円超えるぐらいですしね。ふつう世帯数多いと管理費減るのにね。どこに消えてる？

[920: 匿名さん]

内廊下アトラスタワーで350円？