OWL TOWER アウルタワー（旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）

[申込予定さん]

池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。



所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩9分
　　　埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】

[621: 匿名さん]

管理費なら勝どきビュータワーと比べるが一番。勝どきは、共用施設は少し少ないけど、ここと同じ内廊下と外廊下の組み合わせ。

[622: 匿名さん]

で、勝どきビュータワーは幾らくらいなんでしょうか？

[623: 匿名さん]

掲示板で管理費がどうこう言ったところでどうしようもないと思う。
URやゴクレの人がこの掲示板を見てるとは思わないから。
検討者がモデルルームに行った時に販売員に、他のマンションより高くないですか？安くなりませんかと言うくらいしかない。

617が書いてるように収入にもバラツキがあるだろうし、このくらいの管理費なら払ってよいと考える人もいるだろう。
過去のレスを読む限り、ほぼ決定のようなので高くて払えないという人は他の物件を検討するのが良いだろう。
1月下旬に販売のようだし年明けには決定するだろうから少し様子見ですね。

[624: 匿名さん]

↑そうですね。ただ、勝どきの管理費は気になりますね。

[625: 匿名さん]

URは知りませんが、ゴクレや他のデベの方はこことスマッチ位は見てますよ。
ゴクレの人も言ってましたし、この下にある「業者の方へ」を見れば分かります。
http://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html
ただもう管理費の話はネタは出尽くした感じでちょっとあきてきましたね。

[626: 物件比較中さん]

ゴクレが目を皿のようにして掲示板を見て、頻繁な削除依頼や誘導書き込みを社員にやらせていたらしいというのは周知の話。クレストプライムタワー芝では大問題になった。
但し、自社の利益にならないことについては一切聴こうとしない会社と思って、期待しないようにね。

[627: 匿名さん]

すでに分譲済みで、人気の池袋のタワーマンションってどこですか。

[628: 匿名さん]

人気のタワーマンションと言えばシティタワー池袋ウェストゲートですかね。
残り2戸で完売みたい。

[629: 匿名さん]

ttp://www.ct-ikebukuro.com/

先着順キャンセル待ち受付中だから、ローンの問題で成約するかどうか不明な部屋も何戸かありそうだけど？

[630: 匿名さん]

627さんはスミフか要町の契約者の方ですか？
ここ見てる位なんだから、ネットで探せばすぐわかるのでは？

[631: 匿名さん]

すでに分譲済み（中古という意味では）とあるじゃん。今分譲中のマンションは関係ないでしょ？
池袋駅が普通に徒歩圏内（徒歩10分以内）であれば、ザタワーグランディア、エアライズ、シティタワー池袋が一応人気と言えるのでは？一番人気は安かったからエアライズかな。私も中古を視野に入れて、このあたりで探しているので参考までに。

[632: 匿名さん]

OWL検討者もシティタワー池袋ウエストゲート検討者もそれぞれライバル視なんかしてないでしょ。

ぜんぜん、最寄駅も違うし、規模もまったく違う物件。そもそもウエストは検討する部屋が少ししか
残ってないので検討したくても出来ない。ネガする理由もない。この二つのどっちがいいとかもなく、
好みの問題なので、池袋ウエストを意識しているようなコメントをされる方はやめませんか？そこの
営業の方が来るはずもないのは明白。

これから検討できるマンション同士での比較なら良いと思いますが。

[633: 匿名さん]

ザタワーグランディアは人気ありませんでしたよ。
大量に売れ残ってしまい、値下げ＋リフォーム込で売ってました。

[634: 匿名さん]

>>633さん

グランディアってどのくらいの坪単価だったんですか？見た目すごくきれいで魅力的に思います。池袋も徒歩圏だし。当時高かったってことですかね。

[635: 匿名さん]

>>632
反論しても無駄ですよ。
スルーすれば。

[636: 匿名さん]

タワーグランディアもエアライズもネット上で見る限りは中古物件少ないですね。規模的に多少流通はしてるんでしょうけど、ネット等に出る前に売れちゃうんでしょうね。そういう意味では両方とも今でも人気は高いと言えますね。ここもそういう物件になるんだろうか？

[637: 匿名さん]

>>634さん

自分が検討した部屋は70㎡クラスで坪300万ちょっとしましたかね？
その時期としては高かったのかな？
どうなんでしょう？
シティタワー池袋は坪230万くらいだったと思います。
エアライズは販売時期が2年くらい後だったですし。

ダイア建設のマンションというのが不人気の理由でしょうか？
カフェ、スパ、シアタールーム、パーティールームなど施設が充実しててなかなか良いと思いましたよ。

[638: 匿名さん]

>>637さん
大変参考になりました。大変わかりやすく、ご丁寧なご回答ありがとうございます。

[639: 匿名さん]

フィットネスルームとか設備を最高級にしていたりするのかな？売主の柔軟性がみたいですね。ゴールドクレストさん、管理会社選定からちゃんと考えて下さい。この管理費の高さだと場所は気に入ってますが、検討対象にならない。

[640: 匿名さん]

ゴクレさんが管理会社を決めたのなら、
何で自社系列の管理会社にしなかったのかが疑問。

[641: 匿名さん]

↑また管理費、管理会社の話に戻るんだ・・・

[642: 匿名さん]

ここの近くに商店街のようなものはありますか？東口にはない？？

[643: 匿名さん]

巣鴨までいかないとないのでは。

[644: 匿名さん]

つづき、大塚に行けばありますね。

[645: 匿名さん]

http://bbs2.sekkaku.net/bbs/?id=101054&mode=res&log=1321
一応あるようですが、どうでしょう。

[646: 匿名さん]

>>645さん
ありがとうございます。このあたりもあるものですね。

[647: 匿名さん]

南東側は何階ぐらいから抜けるのでしょうか？

[648: 匿名さん]

グーグル上は一番下の階でも抜けそうですね。

[649: 匿名さん]

南東側は低層住宅しかないので住居（7F以上）からはどの階でも抜けると思います。ただ南東は9Fの狭い部屋一戸を除いて11Fまで比分譲のようですが。

[650: 匿名さん]

また管理会社の話で恐縮ですが、お隣のエアライズは今年管理会社替えたらしいです。
http://ikebukuro.areablog.jp/blog/1000002163/p10105594c.html
まあどなたかが書かれてましたが、管理会社替える話の前に分譲時に一般的な価格にする努力をして欲しいと思いますが。

[651: 匿名さん]

ここはURが残るようだから管理会社は替えられないのでは？

[652: 匿名さん]

また管理のはなしに戻りますか…
もう出尽くしたと思いますが。

[653: 匿名さん]

650です。戻らなくて良いのですが、前回の話の中でこんな近くのエアライズの情報はなかったので知ってて損はないかと思い書かせていただきました。以上、終わり！

[654: 匿名さん]

>>651さん

ここは分譲時にURは一切関係ありません（←MRで聞きました）。650さんの情報検索すごいですね、
非常にためになります。652さんが言われるように管理費の話は確かに続いていますが、650さんの
情報は有益な情報として感謝致します。

さらにサービスが充実して、管理費が下がるのはメリットがありますね。さらに、管理に定評がある
ハウジングさんでしたら。

[655: 匿名さん]

>>654さん

URは一切関係ないとのことですが、事務所、店舗はどのような形態でしょうか？

[656: 匿名さん]

年明けにゴクレに聞いてみましょう！1～2回MR行ってもそこまで聞いてないのが普通だと思います。増して12月はゴクレの営業に聞いても決まって無い事やあいまいな事多かったですから。想像ですが、分譲の専有部分の仕様や価格はゴクレが決めるけど、事務所、店舗やプロムナードを含めた共有部分についてはURが事業主？として関係するのでゴクレが勝手にには決められないという事かなと。ゴクレは売主、監理はURとHPにも記載されているのでそう思いました。

[657: 匿名さん]

アトラスタワーの管理費概算というのを見てみますと
56.96㎡　
管理費
全体共用8.460円
住宅共用12.580円
369円/㎡

アウルタワーも全体共用部分＋住宅共用部分となるでしょう。
地下プロムナードはアウルタワーの管理になるでしょうから、URが関係している全体部分の管理費が高いのかもしれないですね？

[658: 匿名さん]

アトラスは内廊下ですよね？

[659: 匿名さん]

既出ですが内廊下でも外廊下でも管理費にたいした違いはありません。

[660: 匿名さん]

↑

なんで？修繕は多少外廊下が高くなり、管理費が冷暖房などの管理費がかかる分高くならないか？
内廊下タワーで管理費が高い理由で冷暖房などの快適性を維持するために費用が一般外廊下マンション
よりもかかる説明を受けた。

[661: 匿名さん]

分譲住戸の売主はゴクレですが、事業主はURでありゴクレではありませんので、URは一切関係ないとは言えません。
タワー名も○○クレストタワーではないです。おそらく管理会社の選定は事業主であるURにあるのではないでしょうか？

地権者は事業主との権利交換で地権者住戸を取得してますのでアフターケアは事業主であるUR。分譲住戸に関しては売主であるゴクレが責任を負うことになります。店舗・事務所が賃貸であるならば議決権はURに帰属。
ざっとみると、議決権はURが推定130？＋地権者135＋分譲473

アウルは住居・事務所の複合タワーであり、旧地権者は事業主の意向に同調する場合が多いですが、議決権の数を考えると管理会社変更できないということはなさそうです。完全分譲マンションでありURのような大口の権利保有者がいないエアライズと比べると容易にはいかないでしょうが、管理会社変更の可能性は有ると思います。

※○年間は管理会社を変更できないと定めている場合もあります。

仮に管理会社を変更できたとしてもエアライズ並の管理費にはできないでしょう？第一地区（豊島区、日立＜ファンド＞、エアライズ）と比べ事業規模が小さいアウルタワーは、第一地区より少ない所有者で第二地区分を負担しなければなりませんので。

[662: 匿名さん]

勝どきビュータワーがいくらか知りませんが、規模が同じくらいなので管理費も同額くらいで良さそうですね。

[663: 匿名さん]

占有部分の仕様決めるのもURだったんじゃないの？
カラーセレクトも不可・・。

[664: 匿名さん]

>>663さん
大成に発注してるのがURだから、デベが事業主の物件のように融通が利かないらしいです。

[665: 匿名さん]

650さんの紹介HPを見ると防犯カメラ台数などまでしっかり明記されていて、ここの管理体制との比較がしやすいですね。

[666: 匿名さん]

＞大成に発注してるのがURだから、デベが事業主の物件のように融通が利かないらしいです。

これで何となく納得しちゃうのも嫌ですよね。。
ＵＲあぐらをかくな！！と言いたくなります。

[667: 購入検討中さん]

ここってオプションメニューすらないんですよね。モデルルームにはオプションのシールたくさん張ってあるのに引渡し後に自分で好きにやってという事らしい。

[668: 匿名さん]

ここのフィットネスルームっていうのは、ゲストルームとかシアタールームといったほかの共用施設と同じように、フィットネス器具を置いてあるお部屋があるってことですよね？一般的なフィットネスルームって、常駐の担当者（？）の方がいるものですか？あと利用できる時間は決まってるんでしょうか？
普通のフィットネスクラブが入ってくれた方が、トレーナーとかもいるし、かえって気軽に利用できそうな気もしたり。。管理費も安くなるだろうし。

[669: 匿名さん]

>>664さん
URが大成建設に発注してるからカラーセレクトもオプションメニューもないんですね。
プランを無くして価格を抑えたのは評価しますが。
MRで聞いてもまだ決まってませんばかり・・・。
ゴクレが売主だけど何だか販売代理みたいですね。

[670: 匿名さん]

668さん
確かにフィットネスルームとかが何時から何時まで利用できるかというのは知りたいですね。来年以降、一般公開の際にはある程度規約も決まっているのではないでしょうか。ラウンジも二つありますが、ひとつは無料で公開、もうひとつは有料でいくらぐらいとかも。