OWL TOWER アウルタワー（旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）

[申込予定さん]

池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。



所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩9分
　　　埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】

[561: 匿名さん]

管理費400円オーバーは、アトラスタワーのような全戸内廊下マンション以外に聞いたことがないんですが、外廊下でもそのぐらいの価格ってあるんでしょうか？

[562: 匿名さん]

管理費高になるような共用施設は特になさそうですけどね？
管理人、コンシェルジュ、警備員の人員と人件費、清掃回数、メンテナンス費用が高いとかでしょうか？
410円/㎡は本当なんですか？
物件の分譲価格はかなり頑張って抑えたと思うので、他のマンションより10年で100万円の負担増と思えばあまり気にすることもないかなと思えないこともないと思いますが・・・。

[563: 匿名さん]

管理費は抑える努力をしてほしいけどなー。人件費どれだけとってるんだよ、三井さんは。

[564: 匿名さん]

外廊下、都内最高の管理費になりそうだね。管理会社も恥ずかしくないのかな。

[565: 匿名さん]

アトラスタワーは360円台程度で400オーバーではないですよ。

[566: 匿名さん]

管理費が高いと言われているプール付きのブリリアマーレ有明でも350円程度。

ここは住居部とか全体とかって理由をつけて高くしているけど、他の複合ビル（住居＋事務所）などでも400まではない。

なんのために、大型マンションにしているのか売主も管理会社にお任せではなく、ちゃんと適正価格を求めるべきでしょう！ちらっと聞いたら、某N管理会社の人はもっと安くできると断言してた。

[567: 物件比較中さん]

管理費だけで約３万円というのは高いな～とも思いますが、
共用施設が充実していると思えばそれはそれで仕方がないかと思います。
映画館以外で大迫力の映画を楽しみたいと思えばシアタールーム。
私の場合なんて、まだ小さな子供がいるお友達が多いので
キッズルームとか宿泊可能なゲストルームがあるっていうのは
すごく嬉しいことだったりします。他の方がおっしゃってるように、
確かにビューバスとかエントランスの滝は必要ないようにも感じたりしますけど、
活用方法は人それぞれ。共用施設が充実していることをステータスとして
感じる方もいらっしゃるかと思うので…。

[568: 匿名さん]

６０８戸にしては、共用施設に金を掛け過ぎたんでしょうかね。
ブリリアマーレは１０８５戸だそうですから。

[569: 匿名さん]

このぐらいの共用施設があるところはいくらでもありますよね。でも管理費は３万円オーバーとはなっていなくないか。

[570: 匿名さん]

我が家の場合、遠方に両親がいるのでゲストルームは絶対欲しい共用施設でした。
マンションの部屋に泊まってもらうのは無理だと思うし、
私も両親も気兼ねやストレスなくいられると思いますので。
でも子供はもう大きくなっているので、キッズルームは使わないと思うんですよね。
シアタールームも使わないかな～。
今話題の映画を観に、気軽に映画館に足を運べる立地ですし。
盛りだくさんで嬉しいのは最初だけかも。

[571: 匿名さん]

ここぐらい大規模だと、ゲストルームは当然ですよね。シアタールームよりもビジネスセンターやオープンなラウンジが欲しかった・・。これだけの管理費を払うならプールも・・使うか分からないが欲しい・・。

[572: 匿名さん]

ゲストルームは、新しいタワマンなら大抵ありますよ。
この規模で２室では、予約を取りにくいのでは。

[573: 匿名さん]

ゲストルーム２室じゃ実質使えないに等しいですね。

管理費は、管理業務を外注しているから
必要以上にとられているだけじゃないすか？

この辺がゴルクレの弱みでしょうか…

つかホントここの営業がウザイ…。
もっと紳士的にやれないものなのか…

[574: 匿名さん]

エレベーターの高速ってどれくらいのイメージで言ってるのですかね？

この前、見に行ったスミフの大崎が分速２４０ｍで凄く早く感じたのですが、
ここは５０階超だから分速３００ｍ位ですかね？

[575: 匿名さん]

＞＞５７３さん

管理は三井不動産住宅サービス株式会社ですよ。売主は関係ない感じ。

[576: 匿名さん]

ここの近くに認可保育園はなさそうなので、電車にのってどこかに子供を預けにいくのでしょうか？年収制限付きのところはありそうですが、基準が厳しそうなので。

[577: 匿名さん]

＞＞５６８
ブリリアマーレの共用施設と比較するとここって、半分にも満たない気がしますが。

[578: 購入検討中さん]

管理費は最終的にはＵＲとも協議して決まるようです。駐車場の価格設定や稼働率も関係してくるので、駐車場料金もまだ流動的なようですね。正式発売までには決まっているでしょうが、ローンと違ってランニングコストですし転売する場合もネックになる事もありますので、出来るだけ抑えて欲しいものです。

[579: 匿名さん]

ゴクレにはゴールドクレストコミュニティという管理会社があるわけで、
なんで売主は三井に管理をさせるのか。

[580: 匿名さん]

>>578さん
担当の方は管理費はほぼ決定のような言い方でした。URって今の段階でなんの関係があるんでしょうか？すでに売主はゴールドクレストです。事業決定時に地権者ではありましたが、完全売買ですよね。

[581: 匿名さん]

こちらは都心の好立地ながら、意外に価格を抑えているようで
嬉しい物件なのですが、管理費と固定資産税を考えると
月々の支払いが厳しくなってしまうかも…と頭を悩まさせています。
私の場合、ここに決めるとしたら車は手放さなければいけません。

576さん
認可保育園はこの近くにもありそうですよ。
よかったら確認してみて下さいね。
http://www.fukunavi.or.jp/fukunavi/controller?cmd=ml1&actionID=jgy...

[582: 匿名さん]

>>581さん

ありがとうございます。多少歩けばありそうですね。再開発で保育園も計画してくれていればいいのですが。

[583: 匿名さん]

ここは修繕をかなり最初低めに設定して、月々の支払を抑えているように見せているので、普通に修繕があがると管理費と合わせて、もちろん広さにもよりますがすぐに５～６万円程度になりますよね。管理費は大変重要な要素です。管理会社が変われば、こんなべらぼうな価格にならないだけに、どうにかしてほしい。

[584: 匿名さん]

管理組合の理事さんたちに頑張ってもらうしかないですね。
ＵＲが抜ければ地権者との絡みもないでしょうし、管理は三井住宅管理に委託なので管理会社の変更は難しいことではないと思います。

[585: 匿名さん]

このご時世だから、管理会社も入札制度でいいんじゃないですか？
この管理費を出せば、丸投げしても仲介マージンで大儲けできるぐらい。
能力のある管理会社を選ぶべきかもですね。ただ、管理会社は変えられない。

[586: 匿名さん]

>>578
管理費は最終的にはＵＲとも協議して決まるってことは、事務所はＵＲの賃貸になるんでしょうか？

[587: 匿名さん]

>>578
それはMRで聞いた話ですか？

[588: 購入検討中さん]

>586、587さん
578ですがMRで聞いた話です。
事務所がURの賃貸になるのか等は聞いていませんでした。

また、HPの物件概要に
監理：独立行政法人都市再生機構東京都心支社
とあります。今後URがどこまで関係してくるのか分かりませんが、無関係という事はないのではないでしょうか？定かではありませんが施工会社を決めたのもURだと言っていたような気もします。デベが独断ですべてを決められる訳ではなさそうです。

[589: 匿名さん]

管理費の決定権持ってるってことはＵＲは抜けないんだと思う。
多分事務所はＵＲの賃貸だよ。全体部分の管理費が高いんだろうね？
ＵＲが残るなら管理会社を変えるのは無理だと思う。管理費削減もね。

[590: 匿名さん]

>>588さん
事業主のＵＲが発注し東京建物、住友商事、伊藤忠都市開発、大成建設のチームが落札し保留床処分協力者となり
保留床譲渡の権利をゴールドクレストが落札して保留床取得者（売主）になったんじゃなかったですか？

[591: 匿名さん]

つまりゴクレが関与したのは分譲価格と専有部分の内装？
管理会社決めるのもURの入札だったりして？

[592: 匿名さん]

↑もちろんそうだよ

[593: 匿名さん]

きっと情報収集をきちんとされて真剣に検討している人が、普段は静観しているのに分かりきった情報や適当な書き込み見て↑の様に書くんだと思います。わかります、その気持ち。

[594: 匿名さん]

ここの管理費が割高なのは、ひょっとして地下プロムナードのせいか？

このメンテナンスを全て管理費でまかなうということだろうか？

しかし、エアラはそんなに高くないようだし、謎だ。

[595: 匿名さん]

↑シエルタワーもこんな管理費ではない。

[596: 匿名さん]

管理費この金額で設定したら管理会社の実力を疑うね。アトラスタワーを超えるのはおかしいでしょ。あっちはすべて内廊下だしさ。

[597: 匿名さん]

地下プロムナードは一体誰が所有してるんだろ？

サンシャイン直結ロードも、ここの購入者の区分所有となるのか？

緑地はそんなに多くないし、やっぱプロムナードの警備とかで金かかるのかな？

[598: 匿名さん]

勝どきビュータワーの管理費と比べればわかりやすいでしょ。

[599: 匿名さん]

勝どきビューの管理費って、やっぱ高いんですか？

[600: 匿名さん]

あっちは東急コミュニティですね。

[601: 匿名さん]

どちらも管理実績がある会社なので、東急　VS　三井　って感じですね！

普通だと安ければいいとは言いませんが、この大手２社であれば安い方が
勝ちといえるでしょう！三井は他でもいろいろ言われているから、ここでも
同じことをしようとしているのかな・・？？。

[602: 匿名さん]

↑当然、東急＞三井。三井が東急に勝てるはずがない。実力が違いすぎるでしょ。少年野球と大リーガーってところでしょうね。

[603: 匿名さん]

>>596
内廊下、外廊下、の管理費なら
パークシティ豊洲には内廊下と外廊下の棟があり、
内廊下の棟の管理費のほうが僅かに安い。

[604: 匿名さん]

↑何言ってるの？？パークシティは内廊下、外廊下にかかわらず管理費は共通。敷地もここより広いし。管理費って、部屋の広さによって変わるのを知らないのかな？？あそこは確か、プールや、認可保育所、子育て支援施設、クリニックモール、エステサロン、サウナ、多目的ルーム、入居者専用！のコンビニエンスストア、カフェ、ライブラリーラウンジ、その他一般的な共用施設を持っていて、すごく管理費が高いと騒がれた有名タワーマンション。
そのパークシティ豊洲ですら、平米300円は切ってるけどね。外廊下が入っているから、多少下がったのかもだけど。管理費は内廊下が高いのは当然。

[605: 匿名さん]

↑パークシティ豊洲は、共通の管理費にプラスして
棟別の管理費がある。
棟別の管理費は、内廊下棟の方が安い。
管理費は内廊下の方が高いと言うのは単なる思い込み。

[606: 匿名さん]

＞＞６０５さん
ソースはありますか？

ヤフー不動産を見ても管理費は同じ割合です。
内廊下の方が管理費が高いのは常識です。内廊下だと、
冷暖房がかかる、じゅうたん敷きの維持費、当然お金が
かかります。それに対して修繕積立は若干内廊下の方が
安い可能性はあるかもしれませんが。

[607: 匿名さん]

ここと同じようなタワーのつくりをしている佃のクレストタワーは機械式駐車場が建物の中心にあり内廊下フロアとそれより上階が外廊下フロアになっている。ここは200円程度なので、内廊下がどうとか外廊下がどうとかの次元を超えた価格設定ですね。

[608: 匿名さん]

ここのラウンジって１時間いくらとかお金を払うんでしょうか？

[609: 匿名さん]

内廊下だけがとりえのきょうゆう施設の無い高層長屋の契約者がネガってるようですね。
煙突タワーって管理人がコンシェルジュ兼任だそうだけど、作業着着たおっさんがコンシェルジュやんの？

[610: 匿名さん]

管理は東急が良いよ。それは認めよう。
うちも東急だから。

[611: 匿名さん]

>>609さん

ネガっている人はいないような・・。中古マンション選びの基準にもある管理費が高すぎるのもどうかと思う。

[612: 匿名さん]

583さん
家賃プラス5～6万って、厳しいですよね！
今の収入を考えると、今後子供を保育園に預けて共稼ぎ必須です。
管理会社の件では、どうやらURが手かせ足かせになっているようですね。
最近のマンション転売事情によると、たとえ本体価格が安くても
管理費が高いと検討から外されてしまうとのことです。
これまでは、本体が安ければよしとされていたものが、
一般の方でもマンション購入のための知識をしっかり
得ているとのことでした。故に、このままでは転売が難しくなってくるかも？

[613: 匿名さん]

過去に管理会社を変えられたマンションってどこかありますか？

[614: 匿名さん]

変えられないことはない。
デベの系列管理会社だといろいろしがらみがあってそうとう厳しいだろうけど。

規約でどうなってるかだね。

URは知らん。

[615: 匿名さん]

今住んでいるマンションで、２年ほど前、管理会社を変えようということで、管理組合がいろいろと動きました。
住人にアンケートをとったり、説明会を開いたり。。。
でも、結局、管理会社は変わりませんでした。
管理会社も必死に抵抗したみたいですし、昔から住んでいる方々が、今更管理会社を変えることないだろうと乗り気ではなかったようです。
その年の管理組合の理事さんたちは、結構大変だったと思います。

[616: 匿名さん]

管理組合の理事さんは、毎年交代で行うものなの？
だとしたら、大規模な修繕がある前とか、
早く解決しなきゃいけない問題があるときとかは、
みんなやりたがらないだろうな・・・。
マンション住民もそれぞれ言い分があるだろうから、
絶対すんなりまとまらないだろうし、
管理会社ともそれなりにうまく関係を築かなきゃいけないだろうし。
それとも、やる気のある方がずっと理事さんをやってくれるもの？

[617: 匿名さん]

最近の議論は管理費が高いについてが多いけど、解決策として管理会社を変えると言うのはこの規模のマンションだと購入者の収入レベルもバラツキ出るし価値観も違うので現実は難しいと思います。購入者板で議論するのは良いと思いますが、検討板でそっちの議論に行ってしまうのはデベの思う壺ですよ。まずは正式発売までに世間並みの価格設定をしてもらう事を前提に意見交換する方が有効だと思います。私は買うと決めている訳ではありませんが、管理費はマイナス面で気になっている大きなポイントです。

[618: 申込予定さん]

管理会社を変えるのは確かに大変でしょうが
向かいのエアライズは先日変更になったそうです（実際になっていました）。
中古売り出し物件を見に変更前と変更後、何回か中にはいりましたが
変更後は来客対応や共用部分の清掃状況が明らかに良くなった気がし
ました。比較的リーズナブルな管理費だった気がします。

[619: 匿名さん]

↑どこからどこになったんですか？日本ハウジングが今の管理会社だったような？？

[620: 匿名さん]

617さんの意見も正論ですね。

[621: 匿名さん]

管理費なら勝どきビュータワーと比べるが一番。勝どきは、共用施設は少し少ないけど、ここと同じ内廊下と外廊下の組み合わせ。

[622: 匿名さん]

で、勝どきビュータワーは幾らくらいなんでしょうか？

[623: 匿名さん]

掲示板で管理費がどうこう言ったところでどうしようもないと思う。
URやゴクレの人がこの掲示板を見てるとは思わないから。
検討者がモデルルームに行った時に販売員に、他のマンションより高くないですか？安くなりませんかと言うくらいしかない。

617が書いてるように収入にもバラツキがあるだろうし、このくらいの管理費なら払ってよいと考える人もいるだろう。
過去のレスを読む限り、ほぼ決定のようなので高くて払えないという人は他の物件を検討するのが良いだろう。
1月下旬に販売のようだし年明けには決定するだろうから少し様子見ですね。

[624: 匿名さん]

↑そうですね。ただ、勝どきの管理費は気になりますね。

[625: 匿名さん]

URは知りませんが、ゴクレや他のデベの方はこことスマッチ位は見てますよ。
ゴクレの人も言ってましたし、この下にある「業者の方へ」を見れば分かります。
http://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html
ただもう管理費の話はネタは出尽くした感じでちょっとあきてきましたね。

[626: 物件比較中さん]

ゴクレが目を皿のようにして掲示板を見て、頻繁な削除依頼や誘導書き込みを社員にやらせていたらしいというのは周知の話。クレストプライムタワー芝では大問題になった。
但し、自社の利益にならないことについては一切聴こうとしない会社と思って、期待しないようにね。

[627: 匿名さん]

すでに分譲済みで、人気の池袋のタワーマンションってどこですか。

[628: 匿名さん]

人気のタワーマンションと言えばシティタワー池袋ウェストゲートですかね。
残り2戸で完売みたい。

[629: 匿名さん]

ttp://www.ct-ikebukuro.com/

先着順キャンセル待ち受付中だから、ローンの問題で成約するかどうか不明な部屋も何戸かありそうだけど？

[630: 匿名さん]

627さんはスミフか要町の契約者の方ですか？
ここ見てる位なんだから、ネットで探せばすぐわかるのでは？

[631: 匿名さん]

すでに分譲済み（中古という意味では）とあるじゃん。今分譲中のマンションは関係ないでしょ？
池袋駅が普通に徒歩圏内（徒歩10分以内）であれば、ザタワーグランディア、エアライズ、シティタワー池袋が一応人気と言えるのでは？一番人気は安かったからエアライズかな。私も中古を視野に入れて、このあたりで探しているので参考までに。

[632: 匿名さん]

OWL検討者もシティタワー池袋ウエストゲート検討者もそれぞれライバル視なんかしてないでしょ。

ぜんぜん、最寄駅も違うし、規模もまったく違う物件。そもそもウエストは検討する部屋が少ししか
残ってないので検討したくても出来ない。ネガする理由もない。この二つのどっちがいいとかもなく、
好みの問題なので、池袋ウエストを意識しているようなコメントをされる方はやめませんか？そこの
営業の方が来るはずもないのは明白。

これから検討できるマンション同士での比較なら良いと思いますが。

[633: 匿名さん]

ザタワーグランディアは人気ありませんでしたよ。
大量に売れ残ってしまい、値下げ＋リフォーム込で売ってました。

[634: 匿名さん]

>>633さん

グランディアってどのくらいの坪単価だったんですか？見た目すごくきれいで魅力的に思います。池袋も徒歩圏だし。当時高かったってことですかね。

[635: 匿名さん]

>>632
反論しても無駄ですよ。
スルーすれば。

[636: 匿名さん]

タワーグランディアもエアライズもネット上で見る限りは中古物件少ないですね。規模的に多少流通はしてるんでしょうけど、ネット等に出る前に売れちゃうんでしょうね。そういう意味では両方とも今でも人気は高いと言えますね。ここもそういう物件になるんだろうか？

[637: 匿名さん]

>>634さん

自分が検討した部屋は70㎡クラスで坪300万ちょっとしましたかね？
その時期としては高かったのかな？
どうなんでしょう？
シティタワー池袋は坪230万くらいだったと思います。
エアライズは販売時期が2年くらい後だったですし。

ダイア建設のマンションというのが不人気の理由でしょうか？
カフェ、スパ、シアタールーム、パーティールームなど施設が充実しててなかなか良いと思いましたよ。

[638: 匿名さん]

>>637さん
大変参考になりました。大変わかりやすく、ご丁寧なご回答ありがとうございます。

[639: 匿名さん]

フィットネスルームとか設備を最高級にしていたりするのかな？売主の柔軟性がみたいですね。ゴールドクレストさん、管理会社選定からちゃんと考えて下さい。この管理費の高さだと場所は気に入ってますが、検討対象にならない。

[640: 匿名さん]

ゴクレさんが管理会社を決めたのなら、
何で自社系列の管理会社にしなかったのかが疑問。

[641: 匿名さん]

↑また管理費、管理会社の話に戻るんだ・・・

[642: 匿名さん]

ここの近くに商店街のようなものはありますか？東口にはない？？

[643: 匿名さん]

巣鴨までいかないとないのでは。

[644: 匿名さん]

つづき、大塚に行けばありますね。

[645: 匿名さん]

http://bbs2.sekkaku.net/bbs/?id=101054&mode=res&log=1321
一応あるようですが、どうでしょう。

[646: 匿名さん]

>>645さん
ありがとうございます。このあたりもあるものですね。

[647: 匿名さん]

南東側は何階ぐらいから抜けるのでしょうか？

[648: 匿名さん]

グーグル上は一番下の階でも抜けそうですね。

[649: 匿名さん]

南東側は低層住宅しかないので住居（7F以上）からはどの階でも抜けると思います。ただ南東は9Fの狭い部屋一戸を除いて11Fまで比分譲のようですが。

[650: 匿名さん]

また管理会社の話で恐縮ですが、お隣のエアライズは今年管理会社替えたらしいです。
http://ikebukuro.areablog.jp/blog/1000002163/p10105594c.html
まあどなたかが書かれてましたが、管理会社替える話の前に分譲時に一般的な価格にする努力をして欲しいと思いますが。

[651: 匿名さん]

ここはURが残るようだから管理会社は替えられないのでは？

[652: 匿名さん]

また管理のはなしに戻りますか…
もう出尽くしたと思いますが。

[653: 匿名さん]

650です。戻らなくて良いのですが、前回の話の中でこんな近くのエアライズの情報はなかったので知ってて損はないかと思い書かせていただきました。以上、終わり！

[654: 匿名さん]

>>651さん

ここは分譲時にURは一切関係ありません（←MRで聞きました）。650さんの情報検索すごいですね、
非常にためになります。652さんが言われるように管理費の話は確かに続いていますが、650さんの
情報は有益な情報として感謝致します。

さらにサービスが充実して、管理費が下がるのはメリットがありますね。さらに、管理に定評がある
ハウジングさんでしたら。

[655: 匿名さん]

>>654さん

URは一切関係ないとのことですが、事務所、店舗はどのような形態でしょうか？

[656: 匿名さん]

年明けにゴクレに聞いてみましょう！1～2回MR行ってもそこまで聞いてないのが普通だと思います。増して12月はゴクレの営業に聞いても決まって無い事やあいまいな事多かったですから。想像ですが、分譲の専有部分の仕様や価格はゴクレが決めるけど、事務所、店舗やプロムナードを含めた共有部分についてはURが事業主？として関係するのでゴクレが勝手にには決められないという事かなと。ゴクレは売主、監理はURとHPにも記載されているのでそう思いました。

[657: 匿名さん]

アトラスタワーの管理費概算というのを見てみますと
56.96㎡　
管理費
全体共用8.460円
住宅共用12.580円
369円/㎡

アウルタワーも全体共用部分＋住宅共用部分となるでしょう。
地下プロムナードはアウルタワーの管理になるでしょうから、URが関係している全体部分の管理費が高いのかもしれないですね？

[658: 匿名さん]

アトラスは内廊下ですよね？

[659: 匿名さん]

既出ですが内廊下でも外廊下でも管理費にたいした違いはありません。

[660: 匿名さん]

↑

なんで？修繕は多少外廊下が高くなり、管理費が冷暖房などの管理費がかかる分高くならないか？
内廊下タワーで管理費が高い理由で冷暖房などの快適性を維持するために費用が一般外廊下マンション
よりもかかる説明を受けた。