OWL TOWER アウルタワー（旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）

[申込予定さん]

池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。



所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩9分
　　　埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】

[551: 匿名さん]

エアライズの管理会社：日本ハウジングが有能ってことなんだろうね。

[552: 匿名さん]

管理会社は地権者との絡み、売主との絡みなど複雑なことがあるから、変えられないが正解！！

[553: 匿名さん]

地権者多いか？
20％程度だぞ。

[554: 匿名さん]

ここのエントランスって隣のエアライズより大きいのか？エアライズはB１階のエントランスは必要最低限だから、B1と１階を合わせればさすがに、OWLの方が面積的には大きいんだろうけど。エントランスはマンションの顔の部分だから多少豪華でもよいと個人的に思います。管理費がすごく上がる要因になるのなら、水はいらないとも思う。

[555: 匿名さん]

管理人室は1階裏口にあるようですがコンシェルジュデスクは何階にあるんでしょうか？
図面見てもわからないです。
共有施設のある11階か33階にあるんでしょうか？

[556: 匿名さん]

パースにはいってませんかね。１階のグランドエントランスホール、タワーパーキング東面に出っ張っているところってコンシェルジュデスクっぽくも見えますが違いますかね。

[557: 匿名さん]

>>556さん

それはウォーターフォール（玄関の水）じゃないでしょうか？

[558: 匿名さん]

＞＞５５７さん

そうですね。これはウォーターフォールですね。

[559: 匿名さん]

エントランスは狭いですね。
でも、エントランスを使う人は少ないのではないですか？（来客、ウォーキング、犬の散歩くらい？）
普段使いは西友側出入り口、駅直結なので地下エントランスを使う人が多いと思うので、あのくらいで充分かと。
こじんまりとしてて良いんじゃないですか？
水はいらないですけど。

それより、100戸あたり1台のエレベーターはちょっと少ないかなと思います。
階層仕分けの高速エレベーターなので問題ないと営業さんは言ってましたけど。
エレベーターが多くて管理費が上がるよりは良いですけどね。

[560: 匿名さん]

でも、管理費むちゃくちゃ高いですよね。これだけ高いなら、エレベータつけれるんじゃないかと思うけど。

[561: 匿名さん]

管理費400円オーバーは、アトラスタワーのような全戸内廊下マンション以外に聞いたことがないんですが、外廊下でもそのぐらいの価格ってあるんでしょうか？

[562: 匿名さん]

管理費高になるような共用施設は特になさそうですけどね？
管理人、コンシェルジュ、警備員の人員と人件費、清掃回数、メンテナンス費用が高いとかでしょうか？
410円/㎡は本当なんですか？
物件の分譲価格はかなり頑張って抑えたと思うので、他のマンションより10年で100万円の負担増と思えばあまり気にすることもないかなと思えないこともないと思いますが・・・。

[563: 匿名さん]

管理費は抑える努力をしてほしいけどなー。人件費どれだけとってるんだよ、三井さんは。

[564: 匿名さん]

外廊下、都内最高の管理費になりそうだね。管理会社も恥ずかしくないのかな。

[565: 匿名さん]

アトラスタワーは360円台程度で400オーバーではないですよ。

[566: 匿名さん]

管理費が高いと言われているプール付きのブリリアマーレ有明でも350円程度。

ここは住居部とか全体とかって理由をつけて高くしているけど、他の複合ビル（住居＋事務所）などでも400まではない。

なんのために、大型マンションにしているのか売主も管理会社にお任せではなく、ちゃんと適正価格を求めるべきでしょう！ちらっと聞いたら、某N管理会社の人はもっと安くできると断言してた。

[567: 物件比較中さん]

管理費だけで約３万円というのは高いな～とも思いますが、
共用施設が充実していると思えばそれはそれで仕方がないかと思います。
映画館以外で大迫力の映画を楽しみたいと思えばシアタールーム。
私の場合なんて、まだ小さな子供がいるお友達が多いので
キッズルームとか宿泊可能なゲストルームがあるっていうのは
すごく嬉しいことだったりします。他の方がおっしゃってるように、
確かにビューバスとかエントランスの滝は必要ないようにも感じたりしますけど、
活用方法は人それぞれ。共用施設が充実していることをステータスとして
感じる方もいらっしゃるかと思うので…。

[568: 匿名さん]

６０８戸にしては、共用施設に金を掛け過ぎたんでしょうかね。
ブリリアマーレは１０８５戸だそうですから。

[569: 匿名さん]

このぐらいの共用施設があるところはいくらでもありますよね。でも管理費は３万円オーバーとはなっていなくないか。

[570: 匿名さん]

我が家の場合、遠方に両親がいるのでゲストルームは絶対欲しい共用施設でした。
マンションの部屋に泊まってもらうのは無理だと思うし、
私も両親も気兼ねやストレスなくいられると思いますので。
でも子供はもう大きくなっているので、キッズルームは使わないと思うんですよね。
シアタールームも使わないかな～。
今話題の映画を観に、気軽に映画館に足を運べる立地ですし。
盛りだくさんで嬉しいのは最初だけかも。

[571: 匿名さん]

ここぐらい大規模だと、ゲストルームは当然ですよね。シアタールームよりもビジネスセンターやオープンなラウンジが欲しかった・・。これだけの管理費を払うならプールも・・使うか分からないが欲しい・・。

[572: 匿名さん]

ゲストルームは、新しいタワマンなら大抵ありますよ。
この規模で２室では、予約を取りにくいのでは。

[573: 匿名さん]

ゲストルーム２室じゃ実質使えないに等しいですね。

管理費は、管理業務を外注しているから
必要以上にとられているだけじゃないすか？

この辺がゴルクレの弱みでしょうか…

つかホントここの営業がウザイ…。
もっと紳士的にやれないものなのか…

[574: 匿名さん]

エレベーターの高速ってどれくらいのイメージで言ってるのですかね？

この前、見に行ったスミフの大崎が分速２４０ｍで凄く早く感じたのですが、
ここは５０階超だから分速３００ｍ位ですかね？

[575: 匿名さん]

＞＞５７３さん

管理は三井不動産住宅サービス株式会社ですよ。売主は関係ない感じ。

[576: 匿名さん]

ここの近くに認可保育園はなさそうなので、電車にのってどこかに子供を預けにいくのでしょうか？年収制限付きのところはありそうですが、基準が厳しそうなので。

[577: 匿名さん]

＞＞５６８
ブリリアマーレの共用施設と比較するとここって、半分にも満たない気がしますが。

[578: 購入検討中さん]

管理費は最終的にはＵＲとも協議して決まるようです。駐車場の価格設定や稼働率も関係してくるので、駐車場料金もまだ流動的なようですね。正式発売までには決まっているでしょうが、ローンと違ってランニングコストですし転売する場合もネックになる事もありますので、出来るだけ抑えて欲しいものです。

[579: 匿名さん]

ゴクレにはゴールドクレストコミュニティという管理会社があるわけで、
なんで売主は三井に管理をさせるのか。

[580: 匿名さん]

>>578さん
担当の方は管理費はほぼ決定のような言い方でした。URって今の段階でなんの関係があるんでしょうか？すでに売主はゴールドクレストです。事業決定時に地権者ではありましたが、完全売買ですよね。

[581: 匿名さん]

こちらは都心の好立地ながら、意外に価格を抑えているようで
嬉しい物件なのですが、管理費と固定資産税を考えると
月々の支払いが厳しくなってしまうかも…と頭を悩まさせています。
私の場合、ここに決めるとしたら車は手放さなければいけません。

576さん
認可保育園はこの近くにもありそうですよ。
よかったら確認してみて下さいね。
http://www.fukunavi.or.jp/fukunavi/controller?cmd=ml1&actionID=jgy...

[582: 匿名さん]

>>581さん

ありがとうございます。多少歩けばありそうですね。再開発で保育園も計画してくれていればいいのですが。

[583: 匿名さん]

ここは修繕をかなり最初低めに設定して、月々の支払を抑えているように見せているので、普通に修繕があがると管理費と合わせて、もちろん広さにもよりますがすぐに５～６万円程度になりますよね。管理費は大変重要な要素です。管理会社が変われば、こんなべらぼうな価格にならないだけに、どうにかしてほしい。

[584: 匿名さん]

管理組合の理事さんたちに頑張ってもらうしかないですね。
ＵＲが抜ければ地権者との絡みもないでしょうし、管理は三井住宅管理に委託なので管理会社の変更は難しいことではないと思います。

[585: 匿名さん]

このご時世だから、管理会社も入札制度でいいんじゃないですか？
この管理費を出せば、丸投げしても仲介マージンで大儲けできるぐらい。
能力のある管理会社を選ぶべきかもですね。ただ、管理会社は変えられない。

[586: 匿名さん]

>>578
管理費は最終的にはＵＲとも協議して決まるってことは、事務所はＵＲの賃貸になるんでしょうか？

[587: 匿名さん]

>>578
それはMRで聞いた話ですか？

[588: 購入検討中さん]

>586、587さん
578ですがMRで聞いた話です。
事務所がURの賃貸になるのか等は聞いていませんでした。

また、HPの物件概要に
監理：独立行政法人都市再生機構東京都心支社
とあります。今後URがどこまで関係してくるのか分かりませんが、無関係という事はないのではないでしょうか？定かではありませんが施工会社を決めたのもURだと言っていたような気もします。デベが独断ですべてを決められる訳ではなさそうです。

[589: 匿名さん]

管理費の決定権持ってるってことはＵＲは抜けないんだと思う。
多分事務所はＵＲの賃貸だよ。全体部分の管理費が高いんだろうね？
ＵＲが残るなら管理会社を変えるのは無理だと思う。管理費削減もね。

[590: 匿名さん]

>>588さん
事業主のＵＲが発注し東京建物、住友商事、伊藤忠都市開発、大成建設のチームが落札し保留床処分協力者となり
保留床譲渡の権利をゴールドクレストが落札して保留床取得者（売主）になったんじゃなかったですか？

[591: 匿名さん]

つまりゴクレが関与したのは分譲価格と専有部分の内装？
管理会社決めるのもURの入札だったりして？

[592: 匿名さん]

↑もちろんそうだよ

[593: 匿名さん]

きっと情報収集をきちんとされて真剣に検討している人が、普段は静観しているのに分かりきった情報や適当な書き込み見て↑の様に書くんだと思います。わかります、その気持ち。

[594: 匿名さん]

ここの管理費が割高なのは、ひょっとして地下プロムナードのせいか？

このメンテナンスを全て管理費でまかなうということだろうか？

しかし、エアラはそんなに高くないようだし、謎だ。

[595: 匿名さん]

↑シエルタワーもこんな管理費ではない。

[596: 匿名さん]

管理費この金額で設定したら管理会社の実力を疑うね。アトラスタワーを超えるのはおかしいでしょ。あっちはすべて内廊下だしさ。

[597: 匿名さん]

地下プロムナードは一体誰が所有してるんだろ？

サンシャイン直結ロードも、ここの購入者の区分所有となるのか？

緑地はそんなに多くないし、やっぱプロムナードの警備とかで金かかるのかな？

[598: 匿名さん]

勝どきビュータワーの管理費と比べればわかりやすいでしょ。

[599: 匿名さん]

勝どきビューの管理費って、やっぱ高いんですか？

[600: 匿名さん]

あっちは東急コミュニティですね。