OWL TOWER アウルタワー（旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）

[申込予定さん]

池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。



所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩9分
　　　埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】

[461: 匿名さん]

契約後の引渡し義務、瑕疵担保責任、アフターサービスの提供など、すべては売主と買主との関係であって、事業主は第三者だから、誰であろうと関係ないよ。管理計画の立案も管理会社の選定も買主から見れば、売主の責任。

バックにURがいるというのは安心材料になる程度で、いざというときには何の責任も無い。

[462: 匿名さん]

＞＞４５６
何言ってるの？びっくりするほど、分かってねーな。

[463: 匿名さん]

エアライズもいまやURは関係ないよね。

[464: 匿名さん]

>>463
いまやどころかＵＲはエアにはまったく関係ない。

[465: 匿名さん]

ここどのくらい売れたの？結局。

[466: 匿名さん]

全然売れてないよ。
来年1月中旬販売開始だから。

[467: 匿名さん]

各階ゴミ出し、ゴミ用非常エレベーター、B１から１Fエレベーター、24時間常駐警備が金食うのかな？
この規模のマンションとしては共有施設はたいしたことないし。
フロントサービス、エントランスの滝？は要らないよね。

HPのアクセスの有楽町線、副都心線がゴッチャになってるからモデルルームに電話したけど、訂正する気はないのかね？

ライズアリーナビルをあうるすぽっととし、あうるすぽっとの中に図書館、劇場があるように表示するのはどうかと思うが・・・。（第一地区と同じ地区と思わせたいのだろうか？）

[468: 匿名さん]

↑アウルスポットの中に図書館、劇場はないの？？

[469: 購入検討中さん]

劇場のことをアウルスポットと呼ぶみたい。

http://www.owlspot.jp/outline/index.html

[470: 匿名さん]

管理費以上に高すぎないでしょうか？

こんなに高い管理費というのはどこかで

儲かるようにしているのかな？？

価格についてはいまのエアライズもここも

共用施設はほぼ一緒ですよね。

ここの坪単価って、どのくらいが適性なんで

しょうか。このあたりの中古相場に詳しい方

教えて下さい。

ちなみに、方位的には南西の正面にエアライズビュー

というのは大きなマイナスに思えて仕方無いです。

南東と北西は抜けてはいるように思いますが。

南東で平均坪330程度、北西で坪280程度って、

バブル価格を引きづってるって感じですかね。

[471: 匿名さん]

以上に　→　異常に　失礼しました。

[472: 匿名さん]

エアライズもURが抜け完全分譲マンション
だとするとこことのグレード差は特にない
外廊下共通、共用施設共通
違うのは東池袋まで徒歩１分と２分の差ってところ
ここはやはり高値つかみってことになるよなー

[473: 匿名さん]

エアライズって低層階だったら坪単価200ちょっとが大量にあった
パークタワー池袋はバブルでも坪単価200後半程度だったような。

[474: 匿名さん]

アウルタワーはシティタワー要町より1割高いくらいだから激安だと思うが。

それとも要町が割高なのかな？
場所を考えれば５割安でもおかしくないだろ？要町は。

[475: 匿名さん]

外廊下は嫌だな

[476: 匿名さん]

ここって、外廊下なんですか。
勝手に、内廊下だと思い込んでいました。
タワーマンションって内廊下が多いような気がするんですが、アウルは違うんですね。
内廊下のほうが、高級感があって、個人的には好きなのですが。
内廊下は、管理費が高くなるってことらしいですね。
アウルは、２４時間有人管理やフィットネスルーム、ビューバス付きのゲストルームなど、
そこそこ管理費高くなる要素が他にありますものね。

[477: 匿名さん]

>ここって、外廊下なんですか。
>勝手に、内廊下だと思い込んでいました。

え！まじで？
自分も勝手に内廊下って思ってました。

要するにTTTみたいな感じですか？
ここタワーの真ん中がすかっと空いてるタイプ？

[478: 匿名さん]

タワーだし、管理費も高そうな感じだしということで、私もすっかり内廊下だと思ってました。駅まで地下プロムナード直結になっているので、駅から自宅まで暑さ寒さ知らずで快適に歩けるな～なんて思っていたのですが、外廊下と聞いて少しがっかりです。でもこれで内廊下だったとしたら、さらに管理費がアップしてたんですよね。そしたら絶対買えないだろうから、これでよかったのかも？でもやっぱり内廊下がいいなぁ。

[479: 購入検討中さん]

いや２１Fまでは内廊下でしょう。

[480: マンコミュファンさん]

スマッチがID表示になってからアラシがこちらに集中してますね。
IDやめたようだからスマッチに戻っていいですよ。

[481: 申込予定さん]

２１階までも内廊下ですが、上層階もそうです。

[482: 匿名さん]

なんだかんだいっていいマンションだね。

[483: 購入検討中さん]

＞473
エアライズのころはどこも安かったですからね。
あのころに相場が戻ったらいいなーとは思いつつ、それは無理かなーと
思ったり、、。
ここは個人的にはいいなーとは思っているのですが、来年以降ひょっとしたら
もっと相場が下がるのかな？？とか考えると決めきれず、、、、。

[484: 匿名さん]

どうせなら、全階内廊下にすれば良かったのに。

[485: 匿名さん]

>>480

スマッチはID表示は右下の隅に変えただけみたい。

[486: 匿名さん]

エアライズってどのくらいの坪単価だったんですか？
価格表までは持っている人はいないと思いますが覚えていたら教えてください！！

[487: 匿名さん]

もうすでに優先分譲は終わっているので来年以降どのくらいで出してくるかだね。２割は売った？
豊島区優先分譲の価格、そのあとの一般一期販売もどうなるか。

[488: 匿名さん]

>>486

エアライズ・タワー（２００４年）の平均坪単価は２４６万です。
安いように見えますが２００４年は品川のＷＣＴが２４４万、
コスモポリス品川は２２０万です。
有明のガレリアグランデが１９２万でした。タワーズ台場は２７３万です。
ケープタワーも２２１万です。

なんといってもザ・トウキョウ・タワーズの２１４万これが衝撃的
でしたね。すごい倍率でした。
荒野のような東雲のＷコンフォートタワーズの１５９万も安かった。

エアライズタワーは他に安い物件が多かったので激安といった感じで
は決してなかったですね

[489: 匿名さん]

TTTはお買い得だったんですね。

[490: 匿名さん]

>>489

お買い得だったから希望の部屋は抽選になっちゃってなかなか買えなかった。
ＴＴＴの値段にびびった各デベが港南口や芝浦の価格が予定より大幅に下げて
きたんだよね。

競争があれば値段が下がる、なければ高止まり上。不動産ってそんなもんです。

[491: 匿名さん]

ＴＴＴは、ゴミ清掃工場近くだから安かったのも安い原因の一つ。
つまり、訳あり商品。
それと購入希望のなかなか入らない高額な部屋が残って、即日完売ではなかった。

[492: 匿名さん]

> ＴＴＴは、ゴミ清掃工場近くだから安かったのも安い原因の一つ。

やっぱりお買い得物件にはわけがあるんですねー。納得です。最近、訳ありの商品を低価格で販売するなんて商売もよく聞くし、自分がその理由に納得できれば、すごいお得な買い物ができてしまうのでいいですよね。また、その価格に影響されて他のマンションの価格が下がるなら、こちらとしては嬉しい限り。アウルタワーはそんな「訳あり」物件じゃないだろうから、お買い得にはならないのかなぁ。

[493: いつか買いたいさん]

この立地で、あれぐらいの価格だったらお買い得だと思うけどなぁ。
人それぞれの感性だけど・・・

[494: 匿名さん]

私も内廊下だと思っていたので驚きました
22階から46階が外廊下、47階以上が内廊下のようです。
外廊下ってどんな感じなんでしょうか？
雨風温度、やはり気になりますか？安っぽい感じですか？プライバシーとか、他の会の人からの目線が気になるとか？

マンションに詳しくないので、ﾃﾞﾍﾞとか良く分からないのですが、
ｺﾞｸﾚさんは、あまり良くないのですか？
マンションの内容だけ見て、良いなあと思っていたのですが、
ﾃﾞﾍﾞも検討したほうが良い物なんでしょうか？
教えてください。

[495: 匿名さん]

あの太さで内廊下にするとな角部屋でないと窓のない部屋が
できちゃうので通常外廊下にして廊下側の採光を取ります。

どうしても内廊下にしたい場合はツインタワーにすることが
多いです。

[496: 匿名さん]

>494
建築・維持コスト（＝販売価格・管理費）下げるなら外廊下。逆だと内廊下。

[497: 匿名さん]

エアライズって天カセでしょうか？
もしそうならここが勝てるポイントってない？？

[498: 匿名さん]

ゴミ清掃工場と高速道路…目くそ鼻くそですね。

[499: 検討中]

エアライズは角部屋があまりないけどここは70平米でも角部屋があるところがいいなと思っています。

[500: 匿名さん]

すでに半分近く売れている可能性もあるのかなー。
豊島区民の優先分譲はどの辺を売るんだろう。

[501: 匿名さん]

南西のエアライズビューと北西の池袋駅ビューの差は、南にふれいてるか、北にふれているかの差以上のものがあるように思いますが、どうなんでしょうか？
やはり、南にふれている方が、眺望が悪くても高いってことなんですかね？それと、南東と北西の坪単価差が30万円程度であれば南東を買う方がいいんでしょうか？どなたか教えてください。

[502: 匿名さん]

４９５，４９６さん
有難うございました。
外廊下はコスト削減策と言うことですね・・・

ゴクレについて、ﾃﾞﾍﾞスレッドで確認してみましたが、評判が悪いようなのですが・・・
このマンションの立地やＭＲの感じを気に入って購入検討していたのですが、
①アフターケアが無い
②建築不良が多い
③営業マンの質が悪い
④会社が設け主義
等の悪評を目にしてどうしたものか？と。

ここは豊島区とＵＲとの共同開発。豊島区が、そんなに悪い会社を採用するものなのでしょうか？

ﾃﾞﾍﾞに詳しい方教えてください。

[503: 匿名さん]

>>497
エアライズは天カセ。

ここが勝てるポイント

高さ　（アウル189メートル、エア　151メートル）
眺望（北東向きの）
エレベーターの台数（地下から1階までの分、1基多い）
エレベーターの速度
共用施設が両面に有る（エアは南西向きのみ）
パーティルーム有り
高強度コンクリート仕様のため柱が細く専有部分がスッキリ
外国製洗濯機付き、全室天カセ（一部住戸に限る）


サンシャインに近い
サンシャインプリンスホテルに近い（リムジンバス乗り場）
郵便局に近い
西友に近い
日之出町公園に近い
小学校に近い
造幣局に至近（再開発協議会発足）

[504: 匿名さん]

＞＞５０３

ありがとうございます。

エアライズの方が優れているってことですかね。
ちなみに、エアライズってURが入っているように
聞いていましたが、今はUR撤退しているってこと
ですかね。

そうするとここはエアライズに負けてるのかな。

[505: 匿名さん]

>502さん

>ここは豊島区とＵＲとの共同開発。豊島区が、そんなに悪い会社を採用するものなのでしょうか？
→一定の基準を満たしていればこういった掲示板で評判が悪い会社かどうかはあまり関係ないんじゃないでしょうか？

おっしゃっている様に立地やMRの感じ（内装？）と価格の方が決定の優先度としては高いと思いますので私の場合は①～④の様な点は気にはなりますが選定基準としてはあまり重要視していません。

それよりも気になるのは結構人気のようなので今言われている予定価格がどんどん上がっていってしまう事です。そういう意味では④は今言われている価格がそのままである事を前提に言っていますが。

[506: 匿名さん]

>>504
エアライズはURは全く関係ないです。
事業方式が違うので。
アウルはUR特定業務代行事業→売主ゴールドクレスト　施工　大成建設
エアは再開発事業→売主（住友商事、東京建物、伊藤忠商事）施工　大成建設

駅直結と駅徒歩2分の差はあるけど、新築と中古というのもポイントではないでしょうか。
竣工が4年も違えば当然設備はアウルが良いだろうし。

[507: 匿名さん]

>>501
南西のエアライズビューは南西角の隣なら眺望は抜けます。
ただし15階くらいより下ならライズアリーナビルが目の前にあるので。
眺望重視、中層階以上角部屋では北東→西北→南西→南でしょうか。
私見ですが47階より下の南角と南角隣とその隣の南西向きは私なら避けます。

南東はお昼くらいまでしか日が照りませんので洗濯物は夜中に干すのが良いです。（物干し付いてましたっけ？）
夏の西日を気にしないなら西北でも良いでしょう。
この季節でも昼間は暖かいでしょうから。
予算にもよりますが、南東と北西の坪単価差が30万円程度であれば南東を買う方が良いかもしれませんね？
このマンションのウリは南東ビューですから。（前が低層住宅）

[508: 匿名さん]

>>504訂正

アウルは事業主　UR　売主ゴールドクレスト　施工　大成建設
エアは事業主.売主 住友商事 伊藤忠都市開発 東京建物　施工　大成建設

[509: 匿名さん]

>>502
ゴクレについて、ﾃﾞﾍﾞスレッドで確認してみましたが、評判が悪いようなのですが・・・
このマンションの立地やＭＲの感じを気に入って購入検討していたのですが、
＞①アフターケアが無い

無いことはないでしょ。

[510: 匿名はん]

他のスレからのタワーマンション完売速度他に関する引用です。

ランナー名 ①体重(総戸数)☆身長(階層) ②所要時間 【③速度 】
④最大勾配(最高分譲価格) ⑤ゴール(完売)日
⑥表彰式(竣工)までの時間 ⑦走向コース ⑧最寄り駅 + 売り主-施工会社を付記

エアライズタワー
①558(分譲住戸410)戸 ☆42階 ②5カ月 【③82戸/月】 ④12,900万円 ⑤2005年4月 ⑥1年9ヵ月 ⑦メトロ有楽町線 ⑧東池袋駅徒歩1分 2007年1月1日 【住友商事、東京建物、伊藤忠戸田建設都市開発】 - 【大成建設 フジタ】

因みに時々登場するTTTは

THE TOKYO TOWERS
①1,981戸 ☆58階 ②14カ月 【③142戸/月】 ④21,600万円 ⑤2006年9月 ⑥1年4ヵ月 ⑦都営大江戸線 ⑧勝どき駅徒歩5分 2008年1月1日 【オリックス・リアルエステート、東急不動産、住友商事 】 - 【前田建設工業、大成建設】

[511: 匿名さん]

こことシティタワー池袋ウエストゲートはどっちがお買い得ですかね？

[512: 匿名さん]

立地、生活利便性や周辺エリアの将来性を考えるとやっぱりここじゃないですかね？
要町物件はスーパーや飲食店も近くには少ないですし、前の山手通り以外は道も狭いし。
現地に行ったときの印象も圧倒的に違います。

[513: 匿名さん]

ここの北西22Fより上で265万円～ですが、景色はどうなんでしょうか？
南東の坪300オーバーはサラリーマンには厳しいので・・・。

南東側は眺望が抜けますが、北西もサンシャイン以外に高い建物は池袋駅まで
ないですよね？それとも何かほかに高い建物ありますか（北西方面）。

[514: 匿名さん]

南東と北西はどっちがお得かはむずかしいところですが、お金があるなら南東はあきらめるしかないですね。

[515: 匿名さん]

↑お金がないならの間違いです。

[516: 匿名さん]

北西は中層以上であれば、部屋位置によって左手にエアライズが入り、正面は池袋駅周辺と遠くに富士山が見えるんじゃないかと思います。

[517: 匿名さん]

今日でMRは年内終了みたいですね。優先分譲の申込みはどの位入ってるんでしょうね？

[518: 匿名さん]

>513さん

＞北西22Fより上で265万円

そんなに安いのありましたか？？？

[519: 匿名]

513
そんなに安い？？

[520: 匿名さん]

一度MRに行って買えそうな客と思われたらしく、とことん電話されまくり。
平日は毎夜、休日は毎朝。
あまりにしつこくてうんざりしてます。
買う気がないことは示したはずなのに。

ほんとに売れてるの？

[521: 匿名さん]

今日もニュースで東池袋で路上強盗２件発生・・やはり治安が不安ですなここ。

[522: 匿名さん]

↑リビオ君
それ空蝉橋あたりだよ。
東池袋2丁目ね。大塚駅から上ったところ。

[523: ご近所さん]

>>503
学区は南池袋小だからエアライズの方が近い。

でも選挙の時の投票所は朋有小ｗ

[524: 匿名さん]

OWLタワー入居者は南池袋小、朋有小どちらか選べると思います。

[525: 匿名さん]

520さん
営業の電話って、そんなにかかってくるんですか？
平日はまだ我慢できるとして、休日の朝は迷惑なばかりです。
かえって逆効果ですよね・・・。
思わず、マンションコミュニティ内のゴークレに関する掲示板を読んでしまいました。

それから、どなたも仰っている通り、管理費は高いですよね。
非日常を手に入れる事がステイタスのように謳ってますが、
エントランスの滝やビューバスのゲストルームって本当に必要なのかしら。

[526: 申込予定さん]

＞エントランスの滝やビューバスのゲストルームって本当に必要なのかしら。

あったらあったでいいと思います。なんにもないよりは。
少しは優雅な気分に浸りたい。このマンションはいいマンションだと思います。

[527: 匿名さん]

エアライズのエントランスホールを見ると坪300万円を超えるようなマンションに思えませんよね。

[528: 匿名さん]

ここの管理費は高すぎませんか？
全戸内廊下でもなく、ここまで高いというのはちょっとやりすぎではないでしょうか？？

[529: 匿名さん]

タワーは北の方位が入ってても明るいです。前に何もさえぎるものもないですし。
25階以上の地上100m前後を超えていればなおさら。北西は地図からするとエアライズは
まったく関係ないので、サンシャインやプリンスが視界にある程度ですかね。

[530: 匿名さん]

MRの価格表は最終日に行ったら少しかわってた。あくまでも最初の価格帯の表は予定価格でどんどん価格見直しで値上げしている。実際売る時は高くなるっしょ！営業の話では一番安いところでも最低坪300オーバー、それに対して勝鬨は平米100万円オーバーから。今後の人気にもよるんだろうけど。

[531: 匿名さん]

↑
それなら価格下がるのでは？

[532: 匿名さん]

池袋西口と東口って住環境としてはどっちが良いのでしょうか？

[533: 匿名さん]

>532
マンションの場所は変えられないよ。西口と比較してどうしたいの？

[534: 匿名さん]

西口はラブホ街の印象強し！

[535: 匿名さん]

管理費だけでおよそ３万円は高いよなぁ。
非日常というかなんというか・・・なビューバスゲストルームとかエントランスの滝とか
共用施設に（変な）こだわりがある物件みたいだし、しょうがないといえばしょうがないか。
利便性も良いし悪くないんだけど、自分の趣味とはだいぶ異なる共用施設を見ると微妙な気分。
そういえば造幣局の件は結局どうなるんだろうね。
移転？廃止？存続？　移転or廃止なら跡地の再開発内容がここにも影響するだろうし。

[536: 匿名さん]

管理費は実際販売時期に値下がるんじゃないか？今の段階ではあんまり検討されてないようにも思う。いい加減な数値ではないと思うが、さすがに他の物件に比べて高すぎ。

[537: 購入検討中さん]

ビューバスやエントランスの程度はタワーマンションならどこもこんなもんだと思いますけどどうなんですかね？？

[538: 匿名さん]

造幣局跡に新サンシャイン建設！とかだったりして。。。

[539: 匿名さん]

管理費400円オーバーってほかのタワーマンションでありますか？
管理費は安すぎてもダメなのはわかりますが、高ければだれだって管理できる。
三井の管理会社が管理費の想定をするレベルが低いってことですかね。

[540: 匿名さん]

シティタワー池袋ウエストの掲示板でここは一路線しか使えないとネガがありました。シティは２路線ということらしいですが・・。

[541: 匿名さん]

>>540

わざわざ煽らなくて良いよ。

ウエストゲートはウエストゲート、ここはここ。
自分が気に入ったとこを買えば良いんだよ。

[542: 匿名さん]

管理費はほんとに高いな～と思います。実際に入居してみて、無駄だなと思う部分があれば、管理組合の話し合いなどでコストを削減して管理費を値下げするってこともあるのでしょうか。まぁ、共用施設ひとつとってみても、人によって「このままがいい」「無駄だからなくてもいい」と考え方は違うと思うので、なかなかまとまらないものかもしれませんが。個人的にはエントランスの滝はなくてもいいです。

[543: 匿名さん]

ここぐらいの共用施設はとなりのタワーでもありますよ。
一部内廊下ありやエントランスの水などはもちろん差があるのはわかりますが、
さすがにここまでの管理費差になるのは容易に理解はできませんよね。このご時世に
管理費ひとつでも安くする企業努力を見せてほしいものです。

[544: 匿名さん]

管理費が高いと思うのなら管理会社替えればいいじゃない。
規約に特別な条項が盛り込まれてなければ過半数の議決で管理会社の変更できるから。

ところで事務所、店舗部分の権利はどうなってんの？
分譲？賃貸？

住居部分は三井管理のようだけど事務所の管理も三井なの？
もし管理が同一で事務所部分がURもしくは投資ファンド持分の賃貸だと議決権を多数持つことになるから管理会社の変更は容易じゃないだろうね。

検討してる人は事務所部分の権利関係、住居、事務所の管理が同じかどうか確認しておくべきだね。

[545: 匿名さん]

隣のエアライズの管理費が238円/㎡位ですね。それと比べるとここの400円/㎡は多少の違いはあっても明らかに高すぎます。
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/37051020...

[546: 匿名さん]

>>540

どちらも高速道路至近。
目くそ鼻くそだよ…。

[547: 匿名さん]

＞＞５４５

エアライズが細かい金額表示なので一応。ここは410円/平米です。

[548: 匿名さん]

管理費高は駐車場の収入を見積もってないからって事で終ってなかったっけ？
まだ決めてないんだろ？
70平米台で3万弱の管理費なんてありえないって。

[549: 匿名さん]

駐車場の収入は含まれていてこの価格。管理費出すのに、駐車場見積もらないはずないだろ。

[550: 匿名さん]

>>544

過半数とか簡単に言うけど、地権者が多いと中々難しいんだよなぁ…。

[551: 匿名さん]

エアライズの管理会社：日本ハウジングが有能ってことなんだろうね。

[552: 匿名さん]

管理会社は地権者との絡み、売主との絡みなど複雑なことがあるから、変えられないが正解！！

[553: 匿名さん]

地権者多いか？
20％程度だぞ。

[554: 匿名さん]

ここのエントランスって隣のエアライズより大きいのか？エアライズはB１階のエントランスは必要最低限だから、B1と１階を合わせればさすがに、OWLの方が面積的には大きいんだろうけど。エントランスはマンションの顔の部分だから多少豪華でもよいと個人的に思います。管理費がすごく上がる要因になるのなら、水はいらないとも思う。

[555: 匿名さん]

管理人室は1階裏口にあるようですがコンシェルジュデスクは何階にあるんでしょうか？
図面見てもわからないです。
共有施設のある11階か33階にあるんでしょうか？

[556: 匿名さん]

パースにはいってませんかね。１階のグランドエントランスホール、タワーパーキング東面に出っ張っているところってコンシェルジュデスクっぽくも見えますが違いますかね。

[557: 匿名さん]

>>556さん

それはウォーターフォール（玄関の水）じゃないでしょうか？

[558: 匿名さん]

＞＞５５７さん

そうですね。これはウォーターフォールですね。

[559: 匿名さん]

エントランスは狭いですね。
でも、エントランスを使う人は少ないのではないですか？（来客、ウォーキング、犬の散歩くらい？）
普段使いは西友側出入り口、駅直結なので地下エントランスを使う人が多いと思うので、あのくらいで充分かと。
こじんまりとしてて良いんじゃないですか？
水はいらないですけど。

それより、100戸あたり1台のエレベーターはちょっと少ないかなと思います。
階層仕分けの高速エレベーターなので問題ないと営業さんは言ってましたけど。
エレベーターが多くて管理費が上がるよりは良いですけどね。

[560: 匿名さん]

でも、管理費むちゃくちゃ高いですよね。これだけ高いなら、エレベータつけれるんじゃないかと思うけど。