OWL TOWER アウルタワー（旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）

[申込予定さん]

池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。



所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩9分
　　　埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】

[161: 匿名さん]

西口のタワーグランディアも色々問題ありますが、共用施設としてプレミアムビューラウンジ・スカイラウンジ・フィットネスルーム・シアタールーム・キッズルーム・パーティールーム・ゲストルーム・・・・・
こんな余分なものは要らないですね。問題炸裂！
同じような環境の池袋で６００戸以上もあったら、どんな方が住むのやら。

[162: 匿名さん]

>>161

部屋のタイプが４タイプとは少ないですね。
もっとも部屋のタイプ設定も共用施設の企画も決定したのは事業主体
である都市再生機構（ＵＲ）ですよね。
ゴクレは保留床を販売しているだけなので専有部の内装くらいしか
かかわれないのかもしれません。詳しくは知りませんが。

[163: 匿名さん]

４タイプのみのわけないでしょ。。。

[164: 匿名さん]

10月10日号の東洋経済にあった新築マンション底値予想（駅徒歩10分圏）によると、
池袋220～230万/坪とあった。

その他のエリアでは、
赤羽　190～200万/坪
高田馬場　250～260万/坪
石神井公園　210～220万/坪
ときわ台　185～195万/坪　など。
池袋と同じ水準だと、大井町・大森、たまプラ、武蔵小杉、千歳烏山、中井・沼袋、人形町など。

個人的には、この単価はどのエリアも1割は安いと思う。
ここの物件の場合、駅近なのでさらに1割は高くてもいいと思うが、さすがに300万オーバーはやりすぎ。

[165: 匿名さん]

>>159

その通り！

[166: 匿名さん]

色んな思惑や願望が渦巻いていて、予想販売価格が坪180万円〜380万円まで、かなり差がありますね。
モデルルーム行った人の話でも乖離があります。
ところで、販売価格の決定権って、ＵＲとゴークレどちらにあるんですかね。
ＵＲにあれば、ある程度、市場の実勢に近い価格になりそうな気もします。
(ＵＲも例の事業仕分けの対象になっているので、国民のごく一部である購入者だけが得するような、赤字や当然に得られる収益を確保できない価格にはしにくいとは思いますが)

[167: 購入検討中さん]

MRで聞きましたが価格を決めるのはゴクレだそうです。また価格差については北向きの低層や南西でエアライズを超える高層ではその位の違いがあってもおかしくないのではと思います。方角、間取り、階数などをどういう希望を言って予定価格を聞いたかでMRに行った人でも違いが出てきますね。

[168: 匿名さん]

>>166

保留床はゴクレが取得しているので販売価格の決定権はゴクレに
あると思います。特定業務代行スキームはゼネコン＋デベのチーム
で入札しますが、建設費用ー保留床取得費用が最小になるチームが
落札する仕組みです。

すなわち建設費用はなるたけ安く、保留床処分権利はなるたけ高く
売却する仕組みです。

[169: 匿名さん]

>167さん、168さん
ありがとうございました。
ＵＲに価格決定権があれば、坪300万円を切る価格もあるかと思いましたが、仕方ないですね。
あとはゴークレさんが、「適度な」収益をあげるくらいの価格設定をすることに期待します。

[170: 匿名さん]

では、今がんばって土地を取得しているデベも数社ありますが、これからの物件は
すごく安いですよね。そうすると、ここの下落リスクは高いです。

９０年代バブル期物件を最後に手にした人は１０億マンション→１億８千万で売却でした。。。

今売り出されてるのって、、、もしやバブル期最後の物件ですか？

[171: 匿名さん]

ちなみに皆さん、アトラスタワー茗荷谷が坪380万だとしたら、
ここはいくら位だと思います？
アトラスは確か25階建てで、駅直結ではなかったような気がするんですが。

[172: 匿名さん]

保留床処分権利の落札経緯を考えれば、アウルは360万くらいじゃないですかね？
ゴールドクレストも利益無し、赤字で売る訳にはいかないでしょうから。

[173: 匿名さん]

近隣で販売中の新築分譲マンション

アトラスタワー茗荷谷　380万

サンクタス大塚　360万弱

アトラス雑司が谷　280万

[174: 匿名さん]

>173
日本の歴史史上最後の高値物件が勢ぞろいですね。

デベがバブル期の高い土地買ったんでしょうがないけいど。

マンションほしい人も、もうひとサイクル待ってみた方がいいよ。大体分かる。

政府レポートでは2035年までに労働者と年金受給者が半々になるらしい。
もう二度と豊島区で平均坪３００オーバーは出ないと思う。

[175: 匿名]

172さん

鋭いですね
営業さんの話では360万円ぐらいでした。

[176: 匿名さん]

>>174

一回も平均坪３００オーバーが出てない区のかたですね。
そちらは、今後も今までとなんら変わらず永遠に無いですよ。

[177: 匿名さん]

>>174

あなたが住んでる板橋区で300万オーバーは出ないだろうね。

[178: 匿名さん]

>>175
貴方は営業さんですよね？
坪360万円って本当ですか？
なら後から後悔したくないので、あきらめます。

[179: 匿名さん]

>>177

あれ、他の区になすりつけちゃった？

[180: 匿名さん]

俺、、板橋区か。。。負けたよ。
http://rank.in.coocan.jp/koumuin/004.html

[181: 匿名さん]

榊さんのレポートではここは360万円は妥当とのことですよ。

[182: 匿名さん]

>180

フローだけ見たら、こんな人↓が、ここ買えるとはとても思えないんだけど。

＞東京都23区職員の平均年収は752万円、平均年齢は44歳。

一生懸命、安く！、安く！！と書き込んでいる人はこういう人？

[183: 匿名さん]

年収700万で平均価格8000万円以上のオウルを買うのは無謀だろう。
退職金は老後にとっておかないと。

[184: 匿名さん]

181さん。
榊さんのレポート（豊島区版）購入したんですか？

近くの高層マンションの評価はいかがでしたか？

[185: 匿名さん]

平均推定価格から逆算する、オマエに必要な最低年収。
仮に8000万、自己資金1割とする。

ローン　7200万
　↓
金利2.5%、35年返済（金利は仮に固定とする）
　↓
年間返済額　309万円
　↓
年間返済率　25％（少し無理した感じ。管理・修繕・税金は別）
　↓
必要年収　約1230万円

と言うわけで、年収700万の人は、＋70%残業しなければならない。
もしくは70%早送りで働かなければならない。

ちなみに一般的に、ギリで貸してくれるのは返済率35％と言われている。
その場合の必要年収は、約990万。
※このご時世、銀行がたやすく貸してくれることはないだろうから
　年収1000万クラスの人が7000万のMSを買うのは厳しいと言える。

どっちにしても、もっと狭い部屋を買うにしても、
ざっくりでミニマム1000万の年収は必要ということになります。

[186: 185]

×　7000万のMSを買う
○　8000万のMSを買う

失礼！

[187: 匿名さん]

＞もしくは70%早送りで働かなければならない。

７０％速く動いても給料は同じ！

年収７００万残念！！！

[188: 匿名さん]

>>180
年収700万円台って手取りいくらよ？

>>181　の言うように年間返済額　309万円　なら、光熱費等引いたら毎月数万円で生活するの？
35年も！

固都税の減免きれたら年に35万以上の出費だぜ。

払えないだろ？

あんたの年収なら5000万円台のＭＳ、ローンは4000万円未満が身の丈に合ってると思うが？

[189: 188]

×　>>181　の言うように年間返済額　309万円　なら、光熱費等引いたら毎月数万円で生活するの？
○　>>185　の言うように年間返済額　309万円

失礼しました

[190: 匿名さん]

ららぽーと豊洲で副業する。

[191: 匿名さん]

ニ馬力じゃね？

[192: 匿名さん]

二馬力なんて当てにしない方がいいよ。

オイラが、この前、見に行った未入居物件の所有者も二馬力を見込んで購入したけど…
奥さまめでたくご懐妊→離職。
引き渡しを受けるも入居しないで売却することを決定。
１割の手付金分は諦めて、ローン完済可能な販売価格を設定。
オイラの２割引きのオファーは蹴る。
…ってな感じだったから。

奥さんの収入は繰り上げ返済や急な出費に備えた余力くらいに考えないと。

[193: 匿名さん]

ここって年収７００万円の人も検討しているの？

そりゃあ坪２００万円台に誘導しようとするわけだよ。。

[194: 匿名さん]

茗荷谷は二馬力の検討者が多かったようだけど売行きどうなの？

[195: 匿名さん]

金など無い。そういう時代。金が無いから、８千万とかそんな価格は存在しない。
年収７００万に合わせるのは不動産の方。そういう時代。

[196: 匿名さん]

年収700万円だったらそもそもローン通らないしここは2chと一緒か？

[197: 匿名さん]

木更津くらいまでいけば年収700万でも70平米くらい買えるんじゃないかな？

[198: 匿名さん]

ここの話しようよ！

[199: 匿名さん]

＞194
谷は登録は順調ぽい。明日が一期の抽選日。

すでに終わってる文京区民優先枠は
かなり倍率のついた部屋もあったらしい。

[200: 匿名さん]

>>199
茗荷谷は抽選もあるんだ。
モデルルーム結構にぎわってたからなあ。

[201: 匿名さん]

事業仕分けで造幣局に資産の売却要請　ｷﾀ━━━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━━━ !!!!!

枝野「都心でお札を刷ったり硬貨をつくることはないでしょう。大阪の本局で十分」

池袋の造幣局は流通する硬貨すら作っていませんから！！！

都心の広大な記念硬貨工場＆超低家賃高福利職員住宅についに正義の鉄槌くだる。

造幣局跡地の再開発でアウルタワーの資産価値もup！間違いなしだよ！！

[202: 匿名さん]

>>201

300ｍ級の超高層ビルと複合施設でも作るといいね。
あと公園も。

[203: 匿名]

榊さんはパークタワー池袋イーストプレイスの適正価格は260万円と行っていました。
定価で買われた方御愁傷様です。

そんな相場感をもってしても、ここの適正価格は360万円超とのことです。

[204: 匿名さん]

パークタワー池袋イーストプレイス何回か観に行ったけど、
コンシェルジュが２階にいたり、トイレがタンクレスじゃなかったり、
微妙な仕様だったなあ。
中層以下の標準グレードと上層のプレミアムグレードも大した違いないし。
立地もさることながら、仕様も考えれば、坪２６０万円も納得です。

[205: 匿名さん]

イーストプレイスは池袋行くにも東池袋行くにも大塚行くにも新大塚行くにも中途半端な距離だよね。
適度に歩けるからそれが良いって人もいるかもしれないけど。

[206: 匿名さん]

>>204
で、おたくのウエストゲートはどうだったの？

[207: 匿名さん]

＞203さん

この板の推定坪単価３６０万円と合致しますね。

[208: 匿名さん]

ここのマンションを検討されるぐらいの方なら他人に本の中身を聞かないで、自分で買ったら？？

[209: 匿名さん]

名前でアウトな物件も珍しいな。
ひど過ぎる。

[210: 匿名さん]

ザ・シンボル