OWL TOWER アウルタワー（旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）

[申込予定さん]

池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。



所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩9分
　　　埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】

[141: 匿名さん]

モデルルームに行かれた方、値段の情報をありがとうございます。とても参考になります。
当初の265万っていう情報に思わず浮き足立ってしまいましたが、これだけの立地条件で265万っていうのはないですよね。
思わずつられてしまった自分はまだまだ修行が足りませんね(笑)
池袋は遊びや買い物に行く場所で、生活する場所としてイメージできなかったんですが、やっぱりその便利さはかなりの魅力ですよね。
繁華街が近いので、子供にはちょっと心配な気もするけど。

[142: 匿名さん]

平均年収が４７０万から４２０万に下がったんだから、２６５万がだとうじゃない？

[143: 匿名さん]

エアライズは坪２４５万でしたが…

[144: 匿名さん]

エアライズは坪245万のころ、そっちは200切ってただろw

[145: 匿名さん]

エアライズは２００４年頃の分譲ですね（完成は２００７年）
２００４年は港南戦争やっていたころで一番安かったのが
三井のパークタワー品川ベイワードの坪２００万。
一番高かったのがWCTでそれでも坪２４４万でした。

豊洲はフロントコートが＠１７７万、有明のガレリアグランデ
が＠１９２万でした。

[146: 匿名さん]

エアライズと比較するのは、あんまり意味ないかも。
立地は一緒だけど、>>１４５さんのおっしゃってるとおり、販売時期に大きく左右されるしね。
あと、中古ででてるエアライズと比較してもしょうがないよね。

MRに行ってる人の情報でも、販売価格が微妙に違うような気がするけど、
上層階のほうで坪300程度だけど、そんなに階層によって価格差はなさそう。

まだ、正式発表していないから、なんともいえないけど、
とにかく、詳細がわかる年明けまでおいておこうかな、と思いました。

[147: 匿名さん]

>>145
安すぎ。
ってことは港区港南の住人層よりも、リビオタワーやプラウドシティなど板橋の住人層のほうが
所得水準が高いという逆転現象がおきるのかな？？

[148: 匿名さん]

豊洲なんて都内の最下層が大挙した街だからなぁ。

[149: 匿名さん]

前にTVかなんかで豊洲に引っ越してきた専業主婦は勝ち組セレブみたいな取り上げられ方をしていたけど。

[150: 匿名さん]

豊洲でもどこでも住まいを買えるんだから、一応勝ち組なんじゃないかな。

[151: 購入検討中さん]

＞三井のパークタワー品川ベイワードの坪２００万。
すごいなぁ。そんな時代があったんだ。
これから景気の2番底とやらでそんなことになんないかな。

池袋界隈のマンションで昔販売されたものってどれくらいでしたか？
西口のタワーグランディアとか、なんぼだったっけ。

同じく2004年頃？の中古タワマンだけど、現地に行ってみたら良さそに見えた。

[152: 匿名さん]

>>151

2000年に見に行った池袋2丁目、赤札堂先のダイアパレス池袋ルネッサンスが70平米で7000万円台だったと思う。

タワーグランディアのモデルルームが例の練炭女が住んでるマンションのとこにあったころ、
2002年だったか見に行ったんだけど78平米で9000万円台だったかな？

2003年のシティタワー池袋、2004年のクリオタワー大塚台は坪240万くらいだったね。

[153: 匿名さん]

だからさ。戦後最悪な不景気で大失業時代、デフレスパイラルな今、デベだけが儲けすぎじゃない？
平均所得だってべらぼうに低いし、若者なんて少ない上、定職ないし所得が極端に低い。

２００４年より高い分けがない。衣類も食品も車も電化製品も当然安くなってる。
下落リスクが高く、転売できないリスクもあるし、正直、坪１８０が適正だろう。

[154: 匿名さん]

馬鹿言ってるんじゃないよ。デベだけが儲けすぎてるなら、モリモトはじめ、デベは潰れてないよ。
土地の仕入れ価格も建築資材も高いのだから。坪180万円なら埼玉県へどうぞ。
埼玉県でも十分通勤できるよ。志木、武蔵浦和、所沢あたりがよいのでは？

[155: 匿名さん]

そうだそうだ、ゴクレは暴利を貪ってないで消費者に還元しろ！！

民主党、なんとかしてくれ。

消費者を搾取して儲けすぎなんだよ！！

[156: 匿名さん]

あほらし
貧乏人が集まるマンションなんて
住みたくない。

[157: 匿名さん]

>>147
逆転ってあなた、港南ってどういう土地かわかってる？
10年前なら誰も買わないようなところだよ。
港南と比べたらまだ板橋のほうがぜんぜんいい。
「港区」って名前とデベの戦略に騙されてるだけじゃん。

>>153
>>155
なんで今販売しているマンションが高いのかというと、
土地価格が上がっている時に仕入れているから。
その頃はこんな世の中になると思ってないから、デベは高くても土地買ってるし。
今の景気がどーとか関係ない。
2003年頃の分譲のマンションみたいな価格で売ったら会社つぶれるよ。
暴利をむさぼろうと思ったら、もっとすげー金額になるから。
民主党がどうととかもまったくもって意味わからん。

なんか知性のない書き込み多すぎ…。

[158: 匿名さん]

>>157
そうはいうけど、品川駅徒歩圏より板橋駅徒歩圏のほうがぜんぜんいいとは言えないでしょ？
もちろん通勤先にもよるけど。

[159: 匿名さん]

土地もそうだけど、鋼材価格も上がってるから値下げできないんだよね。

[160: 匿名さん]

床暖房あり
各階にゴミステーションあり（ゴミ運搬は住人用とは別エレベータ）
ディスポーザあり
共用施設としてプレミアムビューラウンジ・スカイラウンジ・フィットネスルーム・シアタールーム・キッズルーム・パーティールーム・ゲストルームなど
部屋の仕様は４タイプ・50〜70平米台中心
メモ取り損ねた＆聞きそびれた分もあるので全部じゃないけど、とりあえずこんな感じ。
共用施設多いし管理費も高くなりそう。

[161: 匿名さん]

西口のタワーグランディアも色々問題ありますが、共用施設としてプレミアムビューラウンジ・スカイラウンジ・フィットネスルーム・シアタールーム・キッズルーム・パーティールーム・ゲストルーム・・・・・
こんな余分なものは要らないですね。問題炸裂！
同じような環境の池袋で６００戸以上もあったら、どんな方が住むのやら。

[162: 匿名さん]

>>161

部屋のタイプが４タイプとは少ないですね。
もっとも部屋のタイプ設定も共用施設の企画も決定したのは事業主体
である都市再生機構（ＵＲ）ですよね。
ゴクレは保留床を販売しているだけなので専有部の内装くらいしか
かかわれないのかもしれません。詳しくは知りませんが。

[163: 匿名さん]

４タイプのみのわけないでしょ。。。

[164: 匿名さん]

10月10日号の東洋経済にあった新築マンション底値予想（駅徒歩10分圏）によると、
池袋220～230万/坪とあった。

その他のエリアでは、
赤羽　190～200万/坪
高田馬場　250～260万/坪
石神井公園　210～220万/坪
ときわ台　185～195万/坪　など。
池袋と同じ水準だと、大井町・大森、たまプラ、武蔵小杉、千歳烏山、中井・沼袋、人形町など。

個人的には、この単価はどのエリアも1割は安いと思う。
ここの物件の場合、駅近なのでさらに1割は高くてもいいと思うが、さすがに300万オーバーはやりすぎ。

[165: 匿名さん]

>>159

その通り！

[166: 匿名さん]

色んな思惑や願望が渦巻いていて、予想販売価格が坪180万円〜380万円まで、かなり差がありますね。
モデルルーム行った人の話でも乖離があります。
ところで、販売価格の決定権って、ＵＲとゴークレどちらにあるんですかね。
ＵＲにあれば、ある程度、市場の実勢に近い価格になりそうな気もします。
(ＵＲも例の事業仕分けの対象になっているので、国民のごく一部である購入者だけが得するような、赤字や当然に得られる収益を確保できない価格にはしにくいとは思いますが)

[167: 購入検討中さん]

MRで聞きましたが価格を決めるのはゴクレだそうです。また価格差については北向きの低層や南西でエアライズを超える高層ではその位の違いがあってもおかしくないのではと思います。方角、間取り、階数などをどういう希望を言って予定価格を聞いたかでMRに行った人でも違いが出てきますね。

[168: 匿名さん]

>>166

保留床はゴクレが取得しているので販売価格の決定権はゴクレに
あると思います。特定業務代行スキームはゼネコン＋デベのチーム
で入札しますが、建設費用ー保留床取得費用が最小になるチームが
落札する仕組みです。

すなわち建設費用はなるたけ安く、保留床処分権利はなるたけ高く
売却する仕組みです。

[169: 匿名さん]

>167さん、168さん
ありがとうございました。
ＵＲに価格決定権があれば、坪300万円を切る価格もあるかと思いましたが、仕方ないですね。
あとはゴークレさんが、「適度な」収益をあげるくらいの価格設定をすることに期待します。

[170: 匿名さん]

では、今がんばって土地を取得しているデベも数社ありますが、これからの物件は
すごく安いですよね。そうすると、ここの下落リスクは高いです。

９０年代バブル期物件を最後に手にした人は１０億マンション→１億８千万で売却でした。。。

今売り出されてるのって、、、もしやバブル期最後の物件ですか？

[171: 匿名さん]

ちなみに皆さん、アトラスタワー茗荷谷が坪380万だとしたら、
ここはいくら位だと思います？
アトラスは確か25階建てで、駅直結ではなかったような気がするんですが。

[172: 匿名さん]

保留床処分権利の落札経緯を考えれば、アウルは360万くらいじゃないですかね？
ゴールドクレストも利益無し、赤字で売る訳にはいかないでしょうから。

[173: 匿名さん]

近隣で販売中の新築分譲マンション

アトラスタワー茗荷谷　380万

サンクタス大塚　360万弱

アトラス雑司が谷　280万

[174: 匿名さん]

>173
日本の歴史史上最後の高値物件が勢ぞろいですね。

デベがバブル期の高い土地買ったんでしょうがないけいど。

マンションほしい人も、もうひとサイクル待ってみた方がいいよ。大体分かる。

政府レポートでは2035年までに労働者と年金受給者が半々になるらしい。
もう二度と豊島区で平均坪３００オーバーは出ないと思う。

[175: 匿名]

172さん

鋭いですね
営業さんの話では360万円ぐらいでした。

[176: 匿名さん]

>>174

一回も平均坪３００オーバーが出てない区のかたですね。
そちらは、今後も今までとなんら変わらず永遠に無いですよ。

[177: 匿名さん]

>>174

あなたが住んでる板橋区で300万オーバーは出ないだろうね。

[178: 匿名さん]

>>175
貴方は営業さんですよね？
坪360万円って本当ですか？
なら後から後悔したくないので、あきらめます。

[179: 匿名さん]

>>177

あれ、他の区になすりつけちゃった？

[180: 匿名さん]

俺、、板橋区か。。。負けたよ。
http://rank.in.coocan.jp/koumuin/004.html

[181: 匿名さん]

榊さんのレポートではここは360万円は妥当とのことですよ。

[182: 匿名さん]

>180

フローだけ見たら、こんな人↓が、ここ買えるとはとても思えないんだけど。

＞東京都23区職員の平均年収は752万円、平均年齢は44歳。

一生懸命、安く！、安く！！と書き込んでいる人はこういう人？

[183: 匿名さん]

年収700万で平均価格8000万円以上のオウルを買うのは無謀だろう。
退職金は老後にとっておかないと。

[184: 匿名さん]

181さん。
榊さんのレポート（豊島区版）購入したんですか？

近くの高層マンションの評価はいかがでしたか？

[185: 匿名さん]

平均推定価格から逆算する、オマエに必要な最低年収。
仮に8000万、自己資金1割とする。

ローン　7200万
　↓
金利2.5%、35年返済（金利は仮に固定とする）
　↓
年間返済額　309万円
　↓
年間返済率　25％（少し無理した感じ。管理・修繕・税金は別）
　↓
必要年収　約1230万円

と言うわけで、年収700万の人は、＋70%残業しなければならない。
もしくは70%早送りで働かなければならない。

ちなみに一般的に、ギリで貸してくれるのは返済率35％と言われている。
その場合の必要年収は、約990万。
※このご時世、銀行がたやすく貸してくれることはないだろうから
　年収1000万クラスの人が7000万のMSを買うのは厳しいと言える。

どっちにしても、もっと狭い部屋を買うにしても、
ざっくりでミニマム1000万の年収は必要ということになります。

[186: 185]

×　7000万のMSを買う
○　8000万のMSを買う

失礼！

[187: 匿名さん]

＞もしくは70%早送りで働かなければならない。

７０％速く動いても給料は同じ！

年収７００万残念！！！

[188: 匿名さん]

>>180
年収700万円台って手取りいくらよ？

>>181　の言うように年間返済額　309万円　なら、光熱費等引いたら毎月数万円で生活するの？
35年も！

固都税の減免きれたら年に35万以上の出費だぜ。

払えないだろ？

あんたの年収なら5000万円台のＭＳ、ローンは4000万円未満が身の丈に合ってると思うが？

[189: 188]

×　>>181　の言うように年間返済額　309万円　なら、光熱費等引いたら毎月数万円で生活するの？
○　>>185　の言うように年間返済額　309万円

失礼しました

[190: 匿名さん]

ららぽーと豊洲で副業する。