OWL TOWER アウルタワー（旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）

[申込予定さん]

池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。



所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
　　　山手線 「池袋」駅 徒歩9分
　　　埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト

【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】

[123: 匿名さん]

>>116さん
>URと一緒でそんな値段出す人なんているんですかね。

ＵＲと一緒なのは勝どきでこちらは違います。
地権者は居ますけど。

[124: 匿名さん]

＠265？　常識のない奴ばかりだな。

山手線内側がシティタワーウエストや板橋リビオタワー並みの価格？

騙される方がバカｗ

[125: サラリーマンさん]

豊島区で新築、坪３００万以下ってなったら完売するんじゃないか。
それこそ、マンションの価格破壊だよ。

条件の悪いところ、地下１階で日当たりなし、道路から丸見えでプライバシーゼロとかじゃないの。
不動産にお買い得なしって言うけど、安すぎる物件はなんかあるぞ。

[126: 匿名さん]

116さんは勝ちどきと勘違いされているのですね。

実際はいくらぐらいなんでしょうね？

[127: 匿名さん]

>>117

>>99が営業じゃないの？

[128: 匿名]

いいマンションですね。
エアライズぐらいの価格で出してほしいです

[129: 匿名さん]

ここは激安物件と言っていましたよ。
詳細はこれからみたいですが、200万円台後半の価格設定もあるみたいです。

ウエストゲートが平均260万円、コンフォルテが300万円を考えると安すぎる気がします。

まあ、正確な情報は実際に足を運ばないと分からないでしょうけど…。

[130: 匿名さん]

>>129
はいはい。

[131: 匿名さん]

>200万円台後半の価格設定もあるみたいです

290万ってことだろw

[132: 匿名さん]

エアライズお見合い部屋だったらむしろ高いな

[133: 購入検討中さん]

お見合い部屋って結構あるんですかね？？

[134: 匿名さん]

>まあ、正確な情報は実際に足を運ばないと分からないでしょうけど…。

足を運んでも正確な情報はまだ得られませんでした。MR見切りオープンのようで、カタログもまだできてないようです。まだまだご意見伺いレベルのようですが、値段は条件の良い部屋で坪３３０万円以上という感じです。

まじめに検討する方はもう少したってからMR行かれる事をお勧めします。

[135: 匿名さん]

適当なことを言う方がいますが坪300は切らないようです。

[136: 匿名さん]

>>135

またまだー。そうやってライバル出し抜こうってんでしょｗ

[137: 匿名さん]

平米100万～

[138: 匿名さん]

営業さん達～　ここで希望価格に吊り上げなくていいですよ。

今は安さがブランドですよ。企業努力お願いしますよ。

[139: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。

情報が錯綜している値段は、ざっくりと平米単価100万円、つまり坪単価330万円でした。
12月中旬の正式発表まで多少変わる可能性はあるでしょうが。

エアライズお見合い部屋とか言ってますけど、
エアライズタワーには北側に住戸がありません。
従ってきっちり向かい合うということはないです。
多少バルコニーの端は見えるでしょうが。

[140: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
平米単価100万円以上と思っておいた方が良さそうですね。

265万円とかあり得ないとは思ってましたが、若干期待してしまいました。

[141: 匿名さん]

モデルルームに行かれた方、値段の情報をありがとうございます。とても参考になります。
当初の265万っていう情報に思わず浮き足立ってしまいましたが、これだけの立地条件で265万っていうのはないですよね。
思わずつられてしまった自分はまだまだ修行が足りませんね(笑)
池袋は遊びや買い物に行く場所で、生活する場所としてイメージできなかったんですが、やっぱりその便利さはかなりの魅力ですよね。
繁華街が近いので、子供にはちょっと心配な気もするけど。

[142: 匿名さん]

平均年収が４７０万から４２０万に下がったんだから、２６５万がだとうじゃない？

[143: 匿名さん]

エアライズは坪２４５万でしたが…

[144: 匿名さん]

エアライズは坪245万のころ、そっちは200切ってただろw

[145: 匿名さん]

エアライズは２００４年頃の分譲ですね（完成は２００７年）
２００４年は港南戦争やっていたころで一番安かったのが
三井のパークタワー品川ベイワードの坪２００万。
一番高かったのがWCTでそれでも坪２４４万でした。

豊洲はフロントコートが＠１７７万、有明のガレリアグランデ
が＠１９２万でした。

[146: 匿名さん]

エアライズと比較するのは、あんまり意味ないかも。
立地は一緒だけど、>>１４５さんのおっしゃってるとおり、販売時期に大きく左右されるしね。
あと、中古ででてるエアライズと比較してもしょうがないよね。

MRに行ってる人の情報でも、販売価格が微妙に違うような気がするけど、
上層階のほうで坪300程度だけど、そんなに階層によって価格差はなさそう。

まだ、正式発表していないから、なんともいえないけど、
とにかく、詳細がわかる年明けまでおいておこうかな、と思いました。

[147: 匿名さん]

>>145
安すぎ。
ってことは港区港南の住人層よりも、リビオタワーやプラウドシティなど板橋の住人層のほうが
所得水準が高いという逆転現象がおきるのかな？？

[148: 匿名さん]

豊洲なんて都内の最下層が大挙した街だからなぁ。

[149: 匿名さん]

前にTVかなんかで豊洲に引っ越してきた専業主婦は勝ち組セレブみたいな取り上げられ方をしていたけど。

[150: 匿名さん]

豊洲でもどこでも住まいを買えるんだから、一応勝ち組なんじゃないかな。

[151: 購入検討中さん]

＞三井のパークタワー品川ベイワードの坪２００万。
すごいなぁ。そんな時代があったんだ。
これから景気の2番底とやらでそんなことになんないかな。

池袋界隈のマンションで昔販売されたものってどれくらいでしたか？
西口のタワーグランディアとか、なんぼだったっけ。

同じく2004年頃？の中古タワマンだけど、現地に行ってみたら良さそに見えた。

[152: 匿名さん]

>>151

2000年に見に行った池袋2丁目、赤札堂先のダイアパレス池袋ルネッサンスが70平米で7000万円台だったと思う。

タワーグランディアのモデルルームが例の練炭女が住んでるマンションのとこにあったころ、
2002年だったか見に行ったんだけど78平米で9000万円台だったかな？

2003年のシティタワー池袋、2004年のクリオタワー大塚台は坪240万くらいだったね。

[153: 匿名さん]

だからさ。戦後最悪な不景気で大失業時代、デフレスパイラルな今、デベだけが儲けすぎじゃない？
平均所得だってべらぼうに低いし、若者なんて少ない上、定職ないし所得が極端に低い。

２００４年より高い分けがない。衣類も食品も車も電化製品も当然安くなってる。
下落リスクが高く、転売できないリスクもあるし、正直、坪１８０が適正だろう。

[154: 匿名さん]

馬鹿言ってるんじゃないよ。デベだけが儲けすぎてるなら、モリモトはじめ、デベは潰れてないよ。
土地の仕入れ価格も建築資材も高いのだから。坪180万円なら埼玉県へどうぞ。
埼玉県でも十分通勤できるよ。志木、武蔵浦和、所沢あたりがよいのでは？

[155: 匿名さん]

そうだそうだ、ゴクレは暴利を貪ってないで消費者に還元しろ！！

民主党、なんとかしてくれ。

消費者を搾取して儲けすぎなんだよ！！

[156: 匿名さん]

あほらし
貧乏人が集まるマンションなんて
住みたくない。

[157: 匿名さん]

>>147
逆転ってあなた、港南ってどういう土地かわかってる？
10年前なら誰も買わないようなところだよ。
港南と比べたらまだ板橋のほうがぜんぜんいい。
「港区」って名前とデベの戦略に騙されてるだけじゃん。

>>153
>>155
なんで今販売しているマンションが高いのかというと、
土地価格が上がっている時に仕入れているから。
その頃はこんな世の中になると思ってないから、デベは高くても土地買ってるし。
今の景気がどーとか関係ない。
2003年頃の分譲のマンションみたいな価格で売ったら会社つぶれるよ。
暴利をむさぼろうと思ったら、もっとすげー金額になるから。
民主党がどうととかもまったくもって意味わからん。

なんか知性のない書き込み多すぎ…。

[158: 匿名さん]

>>157
そうはいうけど、品川駅徒歩圏より板橋駅徒歩圏のほうがぜんぜんいいとは言えないでしょ？
もちろん通勤先にもよるけど。

[159: 匿名さん]

土地もそうだけど、鋼材価格も上がってるから値下げできないんだよね。

[160: 匿名さん]

床暖房あり
各階にゴミステーションあり（ゴミ運搬は住人用とは別エレベータ）
ディスポーザあり
共用施設としてプレミアムビューラウンジ・スカイラウンジ・フィットネスルーム・シアタールーム・キッズルーム・パーティールーム・ゲストルームなど
部屋の仕様は４タイプ・50〜70平米台中心
メモ取り損ねた＆聞きそびれた分もあるので全部じゃないけど、とりあえずこんな感じ。
共用施設多いし管理費も高くなりそう。

[161: 匿名さん]

西口のタワーグランディアも色々問題ありますが、共用施設としてプレミアムビューラウンジ・スカイラウンジ・フィットネスルーム・シアタールーム・キッズルーム・パーティールーム・ゲストルーム・・・・・
こんな余分なものは要らないですね。問題炸裂！
同じような環境の池袋で６００戸以上もあったら、どんな方が住むのやら。

[162: 匿名さん]

>>161

部屋のタイプが４タイプとは少ないですね。
もっとも部屋のタイプ設定も共用施設の企画も決定したのは事業主体
である都市再生機構（ＵＲ）ですよね。
ゴクレは保留床を販売しているだけなので専有部の内装くらいしか
かかわれないのかもしれません。詳しくは知りませんが。

[163: 匿名さん]

４タイプのみのわけないでしょ。。。

[164: 匿名さん]

10月10日号の東洋経済にあった新築マンション底値予想（駅徒歩10分圏）によると、
池袋220～230万/坪とあった。

その他のエリアでは、
赤羽　190～200万/坪
高田馬場　250～260万/坪
石神井公園　210～220万/坪
ときわ台　185～195万/坪　など。
池袋と同じ水準だと、大井町・大森、たまプラ、武蔵小杉、千歳烏山、中井・沼袋、人形町など。

個人的には、この単価はどのエリアも1割は安いと思う。
ここの物件の場合、駅近なのでさらに1割は高くてもいいと思うが、さすがに300万オーバーはやりすぎ。

[165: 匿名さん]

>>159

その通り！

[166: 匿名さん]

色んな思惑や願望が渦巻いていて、予想販売価格が坪180万円〜380万円まで、かなり差がありますね。
モデルルーム行った人の話でも乖離があります。
ところで、販売価格の決定権って、ＵＲとゴークレどちらにあるんですかね。
ＵＲにあれば、ある程度、市場の実勢に近い価格になりそうな気もします。
(ＵＲも例の事業仕分けの対象になっているので、国民のごく一部である購入者だけが得するような、赤字や当然に得られる収益を確保できない価格にはしにくいとは思いますが)

[167: 購入検討中さん]

MRで聞きましたが価格を決めるのはゴクレだそうです。また価格差については北向きの低層や南西でエアライズを超える高層ではその位の違いがあってもおかしくないのではと思います。方角、間取り、階数などをどういう希望を言って予定価格を聞いたかでMRに行った人でも違いが出てきますね。

[168: 匿名さん]

>>166

保留床はゴクレが取得しているので販売価格の決定権はゴクレに
あると思います。特定業務代行スキームはゼネコン＋デベのチーム
で入札しますが、建設費用ー保留床取得費用が最小になるチームが
落札する仕組みです。

すなわち建設費用はなるたけ安く、保留床処分権利はなるたけ高く
売却する仕組みです。

[169: 匿名さん]

>167さん、168さん
ありがとうございました。
ＵＲに価格決定権があれば、坪300万円を切る価格もあるかと思いましたが、仕方ないですね。
あとはゴークレさんが、「適度な」収益をあげるくらいの価格設定をすることに期待します。

[170: 匿名さん]

では、今がんばって土地を取得しているデベも数社ありますが、これからの物件は
すごく安いですよね。そうすると、ここの下落リスクは高いです。

９０年代バブル期物件を最後に手にした人は１０億マンション→１億８千万で売却でした。。。

今売り出されてるのって、、、もしやバブル期最後の物件ですか？

[171: 匿名さん]

ちなみに皆さん、アトラスタワー茗荷谷が坪380万だとしたら、
ここはいくら位だと思います？
アトラスは確か25階建てで、駅直結ではなかったような気がするんですが。

[172: 匿名さん]

保留床処分権利の落札経緯を考えれば、アウルは360万くらいじゃないですかね？
ゴールドクレストも利益無し、赤字で売る訳にはいかないでしょうから。