ローヤルシティ久喜ってどうですか？
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99:
居住組合員Ａ
[2016-12-06 21:27:17]
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100:
元区分所有者
[2016-12-07 17:08:54]
＞今回の定例総会では、
・第４期に施工瑕疵とされたコーキング施工瑕疵についての全組合員の合意を得ずに放棄した。 ・塩化ビニルライニング鋼管と言う錆びない給水管でのサビ多発と言う施工瑕疵を見逃し、その付けを修繕積立金で処理させた。 所業をされた第10期理事長が、これらを指摘された組合員を罵る言動をされていた。 指定された組合員を罵る前に、ご自分の所業を自白し全組合員に土下座し詫びるべきだ。なんせ、そのために約６千万円の損害を管理組合に掛けたものだ。 ＞これら大罪に気づかない輩や他組合員には呆れるばかりだ。 やはり、このマンション管理組合はアホだ。損害賠償請求権を放棄したものだ。 |
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101:
元区分所有者
[2016-12-07 17:10:57]
訂正
＞指定された組合員を罵る前に 指摘された組合員を罵る前に |
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102:
居住組合員Ａ
[2016-12-07 17:22:11]
元区分所有者さん
ありがとうございます。右に同じです。 また、この第10期理事長は施工瑕疵保証期間終了間近に、本来ならば元施工業者に施工瑕疵有無確認を兼ねた建物診断をさせるべき処、元施工業者から施工瑕疵有無確認を兼ねた建物診断をしたいとの申出を断り、東京建物リサーチに全ての建物診断をさせ、あったかもしれない施工瑕疵に関する権利が放棄されたのでしょうか？と当時の理事会や大規模修繕委員会のお考えに疑問を感じる。 こんな所業に何も行動を起こさない歴代理事長も同罪である。 更に言えば、今回設置予定の「修繕委員会」は第10期「大規模修繕委員会」と同じメンバーとなる見通しだが、何も建物に関する保証制度や建設関連知見がない輩が公正正当な長期修繕計画や大規模修繕ができ得るのか？大いに疑問である。 これ以上、無駄な修繕積立金の浪費は止めて頂いたいものである。 |
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103:
居住組合員Ａ
[2016-12-27 15:15:16]
《目からウロコ：法務省担当者指摘》
＞この管理組合では、管理費余剰金（翌期繰越）は約１億円滞留している。 このことについて、 民法第６４９条（受任者による費用の前払請求） 委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。 の観点で法務省に相談した結果、担当者から 『そもそも、管理費で余剰金が滞留し続けていることは法理論ではありえない。受任者の理事長は委任事務（管理費使途＝定常的管理）を処理するについて費用のみを全組合員に請求できる。余剰金が出るとはこの費用の精査不足でありその時々の定常的管理で当該費用を厳格に見積もりをすれば多額の余剰金は滞留しない。費用管理に甘さがある。』 と一喝された。 ローヤルシティ久喜管理組合には費用管理に甘さがあるものだと解った。 こんな管理費用等管理にルーズでは話にならない。 先の東日本大震災被災では未だ体系的な調査もされず、内部から正式な被災状況報告はないし、外部業者選定過程でも不明確さがあり修繕結果報告すらない。 管理費用等管理がルーズであることに留まらず、建物管理もルーズである。 誠に情けない物件であると再認識させられた。 しかし、このルーズさに理事会や理事会親派は気付いていないのか、未だ解消への兆しが見えない。どの様にすればよいのでしょうか？ |
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104:
居住組合員Ａ
[2017-02-10 20:00:20]
《ああ無情 価値落ち》
先日、当マンションの足元西側で一戸建て物件分譲”ケイアイフィット 久喜市古久喜”には驚いた。 なんと、建物面積１００平米前後で３、０００万円前後の物件が分譲されていた。当マンションは新築分譲時にこれより狭い専有面積で３、０００万円前後であって、区分所有物件の当マンションより完全土地建物単独所有のこれら物件が安いとは、これでは価値落ちになってしまったものだ。 今や、久喜市では駅前物件を除きマンションには価値がなくなったと感じた。 でも、これら物件の土地を当管理組合が購入していれば、将来の建て替えでは新区分所有者の獲得が可能であったが、これも虚しいものになってしまった。 |
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105:
居住組合員Ａ
[2017-07-06 20:02:21]
《区分所有者各位：第23期定例総会》
第23期管理費会計予算書を久々精査させて頂いた。 この精査であり得ない会計予算であったことが判明したので、ローヤルシティ久喜の区分所有者各位にご注意を促したい。 １．管理費の過剰請求 このマンションでは管理費会計の現状を解っていないかつての理事会は管理費を固定化する規約類を制定させ、その以後何も疑問を持たず固定費的に管理費収納が行われた。 で、第23期管理費会計予算に戻るが、先ずは組合費で対応すべき組合運営費及び修繕積立金で対応すべき小規模修繕費が不当に計上されていて、これらを最適な会計に計上変えをした場合の総支出は約33,612,000円となり、これに対し管理費収入は約37,100,000円となっている。 つまり、約 3,488,000円の過剰請求となる。更に、このほかに駐車場・専有部使用料（約13,400,000円）が収入としてあり、合計すると約16,888,000円が過剰収入となる。この過剰収入には使徒がなく単に区分所有者各位の生活に圧迫を掛けつつ不法蓄財（埋蔵金）となる。 ２．管理費繰越金の過剰蓄財（埋蔵金） 第22期管理費会計からの繰越金は約102,700,000円で第23期管理費収入約37,100,000円の約 2.8倍となっている。これまたこの繰越金には使徒がなく単に区分所有者各位の生活に圧迫を掛けつつ不法蓄財（埋蔵金）となる。 従って、この管理組合員は約３年間管理費を収めなくてもよいことになる。 追伸：修繕積立金の不法支出 この管理組位では、元施工業者のコーキンギ施工瑕疵が発覚し役務で債務履行をすると元施工業者との合意がなされたが、何も手続きもなく他者に大規模修繕をさせたことで不法にも役務債権が処分され、通常では瑕疵担保保証期限にアフター点検を元施工業者にやらせ施工瑕疵の顕在化をすべき処を他者に建物診断を中途半端させた結果、後から明らかに施工瑕疵である給水管のサビ多発と言う悲劇が到来し約70,000,000円が支出された。 これらは明らかに当時の理事会が起こした管理運営瑕疵であるが、このことは隠蔽されている。 |
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106:
居住組合員Ａ
[2017-08-02 05:53:11]
《区分所有者各位：第23期定例総会》
前投稿で指摘した第23期管理費会計予算書の諸問題（管理費の過剰請求 管理費繰越金の過剰蓄財（埋蔵金） ）について改善を求めたが、理事会から猛攻逆襲を受けたしだいである。 言い訳として管理規約事項を持ち出し、規約にいくら不合理性や不当性があっても全て規約事項が最優先となるとのことでこれらに従えとのこと。 区分所有者には、利用料を利益として持分割合に従い利益を収取できる権利及び意味不明な高額負担を拒否できる権利があるが、これら権利は理事会の各個人にありながら何も考慮しない様だ。 また、今までの建物管理での不当な施工瑕疵役務債権の処分や10年目のアフター点検をしなかったことによる給水管サビ多発（一般的寿命30～40年間に対し実寿命15年間）と言う管理瑕疵及び住民負担の防災倉庫設置の不当肩代わり等の修繕積立金浪費についても何ら反省が見えなかった。 むしろ、開き直ったと言う感を持った。 これでは実に各区分所有者はかわいそうだが、これら悪し実態に気付かないとはアホだ。 そろそろ、第二管理組合でも設立し各区分所有者の権利の確保と過去の管理瑕疵責任の追及による管理費等の最適化を図るしかないのかもしれない。後は、区分所有者各位の判断ではあるが、もはや売却処分相当の物件に成り下がったことは現実だ。 でも、管理会社（管理業務主任者）がいるのに、こんな悪し実態を長き放置されていることには不信感と不信任感を持ち、そろそろ交代の時期なのかもしれない。商売欲しさに身を売るとは情けない。 |
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107:
居住組合員Ａ
[2017-08-08 18:47:29]
先日問題提起した管理費の過剰請求について、更に考察をしてみた。
＞管理費収入は約37,100,000円に対し管理費歳出約33,612,000円。 つまり、約 3,488,000円の過剰請求。 ⇒これを区分所有者数約 290名で割ると、約12,027円／名となる。 ＞このほかに駐車場・専有部使用料（約13,400,000円）が収入。 再計算の結果、約14,257,000円 ⇒これを区分所有者数約 290名で割ると、約49,162円 上記合計一区分所有者あたり約61,189円／名が管理費決算後に返還請求ができることになる。 しかしながら、このローヤルシティ久喜管理組合の粗全区分所有者は管理規約を盲信しこれら返還請求ができていない。 約 5,100円／月家計費が増えたら家族でプチ贅沢ができるものだが、何も疑問を持てないとは呆れるばかりだ。 もし、ローヤルシティ久喜管理組合の区分所有者さんがこれを見られたならば、次回定期総会で管理規約の不合理性を追求頂きたいものだ。 |
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108:
居住組合員Ａ
[2017-08-09 15:17:52]
《破綻した修繕積立金会計》
当マンションでは、第４期に約2,000,000円の管理費余剰金をあてに長期修繕計画を立て総会採択となった。 しかしながら、その後管理費余剰金を修繕積立金への編入が管理規約に抵触すると気付きその編入は停止され、あてにしていた約2,000,000円の管理費余剰金が入らなくなり、外形的に修繕積立金と長期修繕計画は実質上はたんしたことにになった。 これら悪し実態は管理会社のバランスシート的資産管理能力がないことで、未だ大半の区分所有者は気付いていない。 更に、修繕積立金の会計設計（金額設定）の根拠が第４期の長期修繕計画であるが、この通りに各種修繕施工が行われず、着実な管理運営ができていれば回避できた修繕や思い付き的な修繕・施設設置で予定外支出もあり、修繕積立金会計は非体系的な管理に陥ったもので、名実ともに破綻させられたものだ。 この様な危険性がありながら、またもや思い付き的な修繕が行われそうになっているが、どこまですねを噛じれば気が落ち着くのであろう。 いずれ、突如の修繕積立金の激増値上げ又は修繕積立金の破綻報告がくるものであり、これを見られた区分所有者には理事会の動向に注意をして頂きたいものである。 要は、修繕積立金が実質上破綻しているこの物件は売り逃げ物件で資産価値何ぞは既に喪失されたものだ。 |
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109:
居住組合員Ａ
[2017-08-24 19:57:29]
《区分所有者各位：第23期臨時総会》
率直に言って、臨時総会で目を疑う事件が起きた。 第１号議案（震災被災に対する修繕施工に関する件）で、ある区分所有者がこの議案に対し修繕積立金会計へのマイナスインパクト（将来への不安）当について質問をされていたが、理事長がこの質問を途中で遮り答弁拒否をされた。 つまり、修繕積立金会計の現状を開示・精査や各種メリットを何ら思慮せずに、思い付き的な議案であり、先の2011年03月11日発災時から長期間放置されていた損傷を今更修繕するもので、修繕積立金会計の安全性が保証されていないものであったことになる。 聞くに、この程度の損傷は火災・地震保険で救済されず自腹での修繕施工となったとのこと。 だが、この臨時総会では管理会社である保険代理店からの無責任保険料削減提案を受け自然災害未担保の保険に更新したが、自然災害を何ら加味していない修繕積立金会計だからこそ、保険の充実化を図るべきを放棄されたものになった様だ。 このマンションは、管理費で無意味な埋蔵金を溜め込む一方で修繕積立金会計の破綻をさせる危険性を抱え込むとは呆れるばかりだ。 更に言えば、これら現実に気付かず理事長上程議案をめくら採択させている区分所有者諸君の認識には呆れを越えた情けなさを感じる。 このマンションは自滅するであろう。 |
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110:
居住組合員Ａ
[2017-09-05 15:10:14]
《区分所有者各位：第23期臨時総会》
どうも、理事長・専門委員会委員はあるコンサルタント業者と癒着されている様だ。 先に修繕施工された給水管更生施工と第23期臨時総会第１号議案（震災被災に対する修繕施工に関する件）の修繕施工では、共に同じコンサルタント業者が随時契約的に施工監理等を担当するそうだ。 このコンサルタント業者は積算専門業者とのことだが、施工監理は重荷となると考えられるが、専門委員会委員が積算専門家でありこの知り合いであったので、エントリーされた様だ。 経常的補修や修繕施工で随時契約を横行されているだが、これでは各区分所有者の貴重な管理費等の無駄遣いとなるであろう。 でも、不思議だ。管理会社は建設業許可事業者であり施工監理くらいはでき得るが、他社に施工監理業務を奪われては現在の管理会社に業務委託継続の必然性はなくなる。そろそろ管理会社変更時期ではあるが、理事会側は現在の管理会社を飼い殺し的に何も費用削減交渉すらせず継続されている。 最低でも、管理業務委託料の値下げくらいはして頂きたいものだ。 最も不思議なのは、経常的補修や修繕施工での随時契約横行や必然性のない現在の管理会社の管理業務委託料の値下げ交渉をせずの飼い殺し的契約継続で、管理費等の非効果性に気付かない他の区分所有者の無知的な盲信されていることだ。 |
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111:
居住組合員Ａ
[2017-11-10 19:09:34]
《区分所有者各位：第23期臨時総会と第23期定期総会との矛盾》
＞聞くに、この程度の損傷は火災・地震保険で救済されず自腹での修繕施工となったとのこと。 で、第23期臨時総会では地震保険を外して火災保険を更新させた。 しかしながら、第23期定期総会冒頭議案書では「再鑑定させた結果、一部損と認定され保険金が支払われることになりました。」とのことで、結果的に矛盾性を生んだことになっている。 それも、保険金支払請求での理事長の請求手法に瑕疵があったもので、今後地震震災保証を受けることができない様なリスクを背負わせたものだ。 また、この震災損害で保険金が出ることを受けたのであれば、定期総会で再審議をし震災リスクへの担保是非を問うべきだが、定期総会での再審議もない。 今期理事長は、余りにも無責任であるが、馬鹿がバカを騙し総会で各区分所有者はこの問題点に気付くであろうか？たぶん気付かないであろう。 でも、この理事長の無責任でこのマンションは地震多発期に入った日本の最中で震災損害への対応力を喪失させ、資産価値を低下させたのは現実である。 |
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112:
居住組合員Ａ
[2017-11-10 19:31:41]
《区分所有者各位：中途半端な共用照明のＬＥＤ化工事》
第23期定期総会で「共用照明のＬＥＤ化工事」議案が上程されているが、余りにも姑息かつ中途半端な施工だ。 施工対象の大半を占める通路灯のＬＥＤ化工事では、既存の照明器具の安定器をバイパスさせ電源内蔵のＬＥＤ管に交換する様だが、この器具は約13年間使用されたもので外観的には見苦しく、ＬＥＤ管寿命を思慮するに交換時期まで使用に耐える得るとは思えない。 つまり、老朽化器具が今後最低でも約８年間通路天井に存在することになり、見素晴らしい通路が続くことになり資産価値低下は避けられない。 一般的に、ＬＥＤ化工事では器具を丸交換されるのが通常であるが、管球交換とし姑息な余剰金が積み上がっている管理費から支出をさせようと姑息な会計操作をせんとしているものだ。 でも、このマンションは思い付き的な修繕施工がバラバラに施工されており、施工の分散化での費用対非効率な管理運営がなされ何れは修繕積立金会計を枯渇させる危険性があるものだ。 こんなバラバラ修繕施工をする前に長期修繕計画の再体系化をすべきであるが、これも後回しでは効果的かつ有効的な管理運営はできる筈はない。 こんな悪し現実に各区分所有者は気付くのであろうか？ しかしながら、このマンションの総会は馬鹿がバカを騙すもので、気付かないと考えるのが妥当だ。ああ無情！！ 管理費会計の「経常的補修」とは壊れた部分のみをつくろうことで、今回の施工対象照明器具は壊れておらず、全うな会計操作であるならば修繕積立金から支払とすべきである。 |
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113:
居住組合員Ａ
[2017-11-10 19:52:30]
《区分所有者各位：違法な管理費会計から修繕積立金会計への編入》
第23期定期総会での来期予算書では、管理費会計から50,000,000円を修繕積立金会計へ編入するとのことである。 しかしながら、両会計には独立性・区分管理性が要求されており、こんな編入は規約又は民法に抵触するものだ。 このマンションではある区分所有者から、両会計には独立性・区分管理性が要求されておりこんな編入は規約又は民法に抵触するものだとの指摘を受け、こんな編入を数期止めたいたが、管理費余剰金を不法に処理さんとしたものだ。 でも、この議案書は管理業務主任者である管理会社社員も関与されているが、 かつてのマンション管理士試験で ●理費等に余剰又は不足が生じた場合の取扱いについて、総会普通決議で行うことができる ものは、標準管理規約によれば、次のうちどれか。 １ 管理費に余剰が生じた場合に、これを修繕積立金に振り替えること。⇒Ｘ できない。 となっており、この管理会社社員の力量にも疑問と不安を感じた。 どうもこのマンションの各区分所有者は古典的かつ固定観念的な思考による管理者理事長と各区分所有者との管理費等に関する金銭上の直接関係性がないと誤解され、本来ならば管理費余剰金と利用料と言う共用部からの生じる利益の分配・収取権利を不法的（善意的？）に放棄させられている。 果たして、このマンションの各区分所有者はこの現実に気付くであろうか？ 答えは「無理」だ。なんせ、このマンションの総会は馬鹿がバカを騙す劇場だ。 追記的な指摘として、このマンションでは組合運営費を捻出させる組合費会計がありながら、管理費から組合運営費を捻出され続けられている。 一般的に、管理者理事長は各区分所有者に規約厳守を求めるものだが、このマンションでは管理者理事長が規約違反を率先して行ったいるのでは情けない。 |
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114:
居住組合員Ａ
[2017-11-11 19:06:10]
《区分所有者各位：第23期定期総会：防災委員会の業務内容の不法性為》
このマンションの管理者理事長の無知には呆れる。 マンション所有者の防災責任は、消防法第８条の建物管理者（防火権原者）責任と消防法施行規則第４上の防火管理者責任しかなく、消防計画における建物点検と自衛消防組織関連業務等になる。 しかしながら、国は、度重なる自然災害に対抗すべく災害対策基本法を施工し、 同法第７条（住民等の責務）を居住者団体（久喜市では区長を中心とした町内会）に自然災害対策の自主的な責務を与え、これに伴い居住者団体（久喜市では区長を中心とした町内会）に自主防災組織の構築を要求し、消防法との関連性を欠く政策を執った。 そのことから、マンションにおいて区分所有者の団体と居住者の団体が交差的に併存することになり、都道府県レベル行政諸君も迷走し防災活動に困惑を与える結果となった。 国策の悪影響があっても知見をしっかり持った管理者理事長であれば、区分所有者の団体がすべき事項は人的発災火災のみで済む話だと考え、第23期定期総会：防災委員会の業務内容に「自主防災組織の見直し」の表現はあり得ないものだ。 でも、この委員会には防火管理者資格者の参画を必須化されておらず、消防法との矛盾性があることになる。果たして有識者不在の運営で最適な体制再構築等ができるか大いに疑問と不安だ。 過去に書き込んだかもしれないが、自主防災組織活動向けに防災倉庫を、法的には居住者の団体が負担すべき処を区分所有者の団体から拠出させた。 どうも、歴代管理者理事長及び各区分所有者らはマンションの防災活動に関する知見がない様で、管理費等の無駄遣いに気付いていない様だ。 |
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115:
居住組合員Ａ
[2017-11-11 19:09:37]
《区分所有者各位：第23期定例総会》
前書き込みの通り第23期定期総会議案には不法性と非合理性が多分にあり、仮に全議案採択決議が行われても錯誤の結果による無効化ができ得るものである。 この点に注意され、詐欺の共犯にならない様お勧めする。 そろそろ、馬鹿がバカを騙す総会から脱却されたいものだ。 |
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116:
購入検討中者
[2017-11-13 16:48:31]
居住組合員Ａへ
このローヤルシティ久喜は、不毛地帯で不法行為の坩堝の様ですね。 購入することを諦めると言うか、購入に値しない物件です。 でも、こんな不毛地帯で不法行為の坩堝のローヤルシティ久喜の区分所有者は、古典的な固定観念から自らの不利益に気付かないとは、実にかわいそうだ。 |
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117:
居住組合員Ａ
[2017-11-14 18:06:30]
《区分所有者各位：第23期定例総会》
どうも、理事長はこんな不法性や非合理性がある第23期定期総会議案書のままで定期総会を強行する様である。 これで、当マンションは無法地帯となり規律性を総喪失した。 この思いを共有でき得る区分所有者には、管理費等の納入拒否で対抗されることお勧めする。 でも、この理事長は過去に不法行為を散々されてきたが、法令や規約を順守すべき者ではあるが、既にその任にあらずで定期総会議長に不適格者である。 |
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118:
居住組合員Ａ
[2017-11-15 05:53:27]
《区分所有者各位：第23期定例総会》
第23期定例総会は、議案が理事長や管理会社が法令・規約違反であることを知りながら開催される前代未聞の総会になった。 理事長や管理会社の行為は、法令・規約順守違反行為であり立場そのものに根拠を総喪失したものだ。 これで、このマンションは終わりだ。 |
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119:
居住組合員Ａ
[2017-11-25 16:15:10]
区分所有者各位
先日の定期総会でこの掲示板が取り上げられ、否定的な感情が広まったとの情報が耳に入った。 この掲示板は言われるがままではなく、反論や事実誤認の訂正要求もできる。 是非とも、『管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。』の目的に沿って対話をして 頂きたいものです。 一応、事実を書き込みましたが、これが真実であれば大問題ですね。 |
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120:
居住組合員Ａ
[2017-11-25 16:33:52]
《参考情報》理事会及び管理会社の不正・不満への対抗策
対抗策手順は以下通りである。 ①管理費等支払滞納・拒否相当を預金する単独口座を設け、管理者理事長又は管理会社からの督促が来た度に 管理費等相当の金額を一か月毎に預金をする。 ②管理者理事長及び管理会社に対し、その預金残高表（通帳のコピー）を添付し、日頃不満（法令・規約規定 違反事項のみで秩序あるもののみ）を持っていることと、支払の応需の 準備があることを毎月報告する共 に問題解消に向けた話し合い要求をする。 ③管理者理事長又は管理会社から話し合い応需の連絡が来るまで②を続ける。 ④管理者理事長又は管理会社から支払要求の提訴がなされたら、初公判日前に②の管理費等相当全金額を指定 された口座に振り込む。 ⑤管理者理事長又は管理会社との話し合いで、日頃不満が解消されない場合は②～④を繰り返す。 これに対し、理事長が話し合いを拒否し続けいきなりの提訴となれば、理事長の諸問題解消に向けた話し合い への応需責任不履行と責任が問われることになる。 更に、民事訴訟法では提訴された場合、提訴範囲で日頃の不満を反訴提訴できる。 ここで反訴提訴されると、一般的に理事長は法知見がないことから弁護士相談となり、相当額の出費となる。 この出費は、理事長の諸問題解消に向けた話し合いへの応需責任不履行と責任として問われるものです。 しかし、この区分所有者が初公判日前に管理費等相当全金額振込をされたら、裁判不成立でこの弁護士相談料 は回収できず、単なる負債となるだけです。 一度、この手で理事長の不正等と対抗されては如何でしょうか？ この手は、ある無料弁護士相談で伝授されたものです。 |
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居住組合員Ａ
[2017-11-25 16:48:09]
《提案》総会出席時の管理規約の持参
「標準管理規約」には民法、区分所有法等との整合性が欠けている。 「標準管理規約」を過信しこのマンションの管理規約は作られている。 しかし、この管理規約と定期総会議案書との事前に法的照合をし、総会出席時の管理規約の持参をお勧めします。 そうすれば、議案書と管理規約との差異が見つかり指摘もできるし、理事長もそれなりの準備がされることであろう。 |
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122:
居住組合員Ａ
[2017-11-26 13:40:27]
《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策
対抗策手順は以下通りです。 ①管理費等支払滞納・拒否相当を預金する単独口座を設け、管理者理事長又は管理会社からの督促が 来た度に管理費等相当の金額を一か月毎に預金をする。 ②管理者理事長及び管理会社に対し、その預金残高表（通帳のコピー）を添付し支払いの応じる準備 があること報告し、法令違反の解消に向けた話し合いを要求する。 ③管理者理事長又は管理会社から話し合い応需の連絡が来るまで②を続ける。 ④管理者理事長又は管理会社から支払要求の提訴がなされたら、初公判日前に②の管理費等全金額を 指定された口座に振り込み、理事会及び管理会社に振込事実を知らせる。 ⑤管理者理事長又は管理会社との話し合いで、日頃不満が解消されない場合は②～④を繰り返す。 これに対し、理事長は法令違反の解消に向けた話し合いに乗るのが、管理者としての善管注意義務で 当然話し合いとなる。これが常道でありこのことは理事長は心得るべきです。 しかし、この要求を拒否し続けいきなりの提訴となれば、法令違反の解消や話し合い拒否と言う等の 善管注意義務不履行や無作為等の不法行為となる。まして先方が話し合い要求をしていることを隠蔽 拡散すれば、先方の名誉毀損となり更に罪を背負うことになる。 事実を表にし改善を求める行為は名誉毀損ではなく、事実とことなることを表にすることは名誉毀損 になると考えられる。 ここでは、理事長や管理会社は、法令違反の解消に向けた話し合い要求に応需するか、いきなり民事 訴訟を執って善管注意義務不履行や無作為等の不法行為の責任を背負うか、の選択となる。 更に、民事訴訟法では提訴された場合、提訴範囲で法令違反の解消に向けた反訴提訴できる。 ここで反訴提訴されると、一般的に理事長は法知見がないことから弁護士相談となり、相当額の出費 となる。この出費は理事長の法令違反の解消に向けた話し合いへの応需責任不履行と責任として問わ れるものとなる。 しかし、この区分所有者が初公判日前に管理費等全金額振込をされたら、裁判不成立でこの弁護士の 相談料は回収できず、単なる負債となるだけです。 一度、この手で理事長の不正等と対抗されては如何でしょうか？ この手は、ある無料弁護士相談で伝授されたものです。 また、これに類似事案があれば確認され、理事長や管理会社の不法行為の責任を追求され、この機会 を好機とし法令違反を解消をされることをお勧めします。 |
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123:
居住組合員Ａ
[2017-11-26 14:04:56]
《参考情報》駐車場等使用料利益と管理費余剰金はだれのもの？
標準管理規約 第29条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの 管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 第61条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。 となっている。両条文では駐車場等使用料利益と管理費余剰金は管理組合のものとなっています。 これって正しいものなのか？民法所管の法務省は、それらは各区分所有者の共有財産であると言って います。 その根拠は、 区分所有法 第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じ、共用部分の負担に任じ、共用部分から 生ずる利益を収取する。 第56条（残余財産の帰属） ●解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と 同一の割合で各区分所有者に帰属する。 となっていることから、 ①管理費等は、負担の段階で持分が明確になっており、仮に法人格を持った管理組合の残余財産にも 持分が明確になっていることから、管理費等には持分が明確にされている。また、各区分所有者の 生活権を考慮すると精算可能な限りこまねに精算するべきで、特に会計決算後に余剰金を持分割合 に従った返金までは制限しておらず返金すべきである。 ②駐車場等使用料を利益として考えると、当然ながら、各区分所有者の持分割合に従った共有財産で 特に収取時期を制限しておらず利益計上直後に精算（分配）ができるものである。 つまり、駐車場等使用料利益と管理費余剰金は、各区分所有者の持分割合に従った共有財産となり、 各区分所有者のものとなる。 標準管理規約第29条（使用料）・第61条（管理費等の過不足）は法的には無理な話となります。 でも、これらを履行する手はないものではなく、共有物の変更の法的手続き 民法第 251条（共有物の変更） ●各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。 で、全区分所有者の合意を取ることになりますが、一人でも同意が取れない場合は持分割合に従った 分配となります。 標準管理規約第29条（使用料）・第61条（管理費等の過不足）を何も疑問を持たず管理規約に採用さ れるケースがありますが、管理規約と管理運営実態（総会議案書）とを確認されることをお勧めしま す。 |
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124:
居住組合員Ａ
[2017-11-26 17:55:31]
続《参考情報》駐車場等使用料利益と管理費余剰金はだれのもの？
＞その根拠は、 区分所有法 第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じ、共用部分の負担に任じ、共用部分から 生ずる利益を収取する。 第56条（残余財産の帰属） ●解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と 同一の割合で各区分所有者に帰属する。 となっていることから、 ここでの「規約に別段の定めがない限りその持分に応じ」や「規約に別段の定めがある場合」は 同法14条（共用部分の持分の割合） ●各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。 以外の割合を規約で定めるもので、規約で各区分所有者の利益収取や解散後の残余財産帰属の権利を 否定しているものではありません。 ついでに、「管理組合」の法的地位について上記関連補足をします。 区分所有法第 3条（区分所有者の団体） ●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この 法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。 の「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」は「管理組合」を指していません。 同法での「管理組合」は、同法第６節 管理組合法人のみで、特定の区分所有物件に区分所有権購入 者が（区分）所有登記を以て互いに区分所有であることが確認・認知できる程度の「共有団体」程度 です。 つまり、標準管理規約での「管理組合」には権利義務がないもので、当然ながら金銭管理・所有権は ないもので、あるとしたら「管理者」＝理事長くらいです。 従って、各区分所有者と管理者＝理事長との間での金銭関係は直接性があるとなり、 民法第 649条（受任者による費用の前払請求） ●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をし なければならない。 民法 646条（受任者による受取物の引渡し等） ●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければ ならない。 が適用され、管理費等の徴収には根拠による最低限（管理費等の総歳出額）しかできず、この余剰金 は各区分所有者に持分割合又は規約割合で返金精算されることになります。 |
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125:
居住組合員Ａ
[2017-11-26 18:25:43]
《参考情報》効率的な建物管理：特者建築物定期点検と長期修繕計画
よく、長期修繕計画を立案するために建物診断を唐突的に実施されるマンションがありますが、本当 に長期修繕計画を立案するための建物診断は必要なのでしょうか？ 建築基準法第12条（報告、検査等）：抜き書き要旨≒特者建築物定期点検 ●建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの及び当該政令で定 めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者・管理者はこれらの建築物の敷地 、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは 二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果 を特定行政庁に報告しなければならない。 をすることで、長期修繕計画が立案ができることになり、態々、長期修繕計画を立案するための建物 診断は必要ではないことになります。 これができないのは、管理会社や管理者≒理事会の力量や思い込みに問題があることになります。 どんなものでも良いので基準となる長期修繕計画を立て、特者建築物定期点検の結果傾向等でそれを 更新させればよいことになります。 なお、建築業免許を持っている管理会社であれば、暫定的な長期修繕計画を立てさせ特者建築物定期 点検の結果傾向等でそれを更新させれば良い話で、一層のこと「管理委託契約」を「監理委託契約」 に格上げし、建物一切の管理・監理責任を押し付ける手もあります。 もし、長期修繕計画以外での修繕施工以外の想定外修繕施工の責任をその企業に取らせればよいこと になります。 また、この長期修繕計画は建替時期をある程度念頭に置く必要性があります。 それは、どの程度の修繕施工をすれば良いかを決定し易く、余計な修繕施工を抑制できるものです。 一般的に、建替時期は築約60年後であり、長期修繕計画は第55期程度でよいことになります。 因みに、 建築基準法第10条（保安上危険な建築物等に対する措置）：抜き書き要旨≒特者建築物定期点検 ●特定行政庁は、建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造又は建築設備について、損傷、腐食 その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となる おそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対 して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止 、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告することができ、その勧告を受け た者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかつた場合において、特に必要があると認 めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けてその勧告に係る措置をとることを命ずること ができる。 ことから、だらだらとしていたら特定行政庁から解体命令が出て、それを放置していたら行政代執行 となり解体費用が大債務となるでしょう。 少子高齢化もあり財政難である特定行政庁は、この解体費用を肩代わりはして頂けないので、こられ の準備が必須となりでしょう。 解体費用は、 200～ 400万円／一区分所有者程度であるが、少子高齢化での人件費高騰やリサイクル 法の強化等年々高騰するもので、おいそれと出せないものです。 要は、解体費用を準備されることが肝要であることになるでしょう。 |
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126:
居住組合員Ａ
[2017-11-26 18:27:33]
訂正
建築基準法第10条（保安上危険な建築物等に対する措置）：抜き書き要旨≒特者建築物定期点検 ↓ 建築基準法第10条（保安上危険な建築物等に対する措置）：抜き書き要旨 |
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127:
居住組合員Ａ
[2017-11-26 19:33:56]
《参考情報》管理費等や使用料の決定方法
よく、規約類で管理費等や使用料を固定額的に定めているマンションがあると耳にします。 これに問題があるか？再検証してみました。 参考）「標準管理規約」第48条（議決事項） ●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 一収支決算及び事業報告 二収支予算及び事業計画 三管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 四規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止 五長期修繕計画の作成又は変更 となっていることは、多少の前後はあるものの収支決算や収支予算及び長期修繕計画等を以て可変的 に決定されるとされています。 つまり、規約類で管理費等や使用料を固定額的に定めている必要性はなく、むしろ、固定額的に定め ていることで管理費等の総歳出額以上の徴収となり余剰金の増加となり、マンションの主目的の生活 が犠牲される危険性があります。 |
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128:
居住組合員Ｚ
[2017-11-27 11:35:32]
居住組合員Ａさんへ
多数法律論ありがとうございます。 このマンションではここまでできていない様です。 理事会が対応できるかが不安ですが、是非とも、この法律論に従った管理が できればよいと思います。 後は理事会しだいですね。 |
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129:
居住組合員Ｘ
[2017-11-27 11:43:04]
居住組合員Ａさんへ
「《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策」は 参考となりました。 この手は、理事会には相当痛手を受けるもので、今後試してみたいです。 ありがとうございます。 |
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130:
居住組合員Ｓ
[2017-11-27 11:52:50]
居住組合員Ａ殿
「《参考情報》効率的な建物管理：特者建築物定期点検と長期修繕計画」はありがとう。 このマンションでも、「長期修繕計画を立案するために建物診断を唐突的に実施されるマンション」で つまり無駄遣いをしたことになりますね。 しかし、管理会社の「特者建築物定期点検」結果は我々に伝えられていません。 ＞どんなものでも良いので基準となる長期修繕計画を立て、特者建築物定期点検の結果傾向等でそれを 更新させればよいことになります。 これは、参考になります。 しかし、長期修繕計画の存在が不明確で総会でも何も公開・審議されていません。 理事会には、なんでもよいので、早期に基準となる長期修繕計画を立てて頂きたいと思います。 |
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131:
第10期／第23期理事
[2017-11-28 12:41:08]
《お詫び・暴露》
先ずは、前日の定期総会では、ある組合員さんに不当・不法な責任追求し更に警察を介入させ、総会を 台無しにしたことお詫び申し上げます。 ここに真実を暴露し、お許しを賜りたくお願いします。 議長役理事長が冒頭指摘した管理費等滞納者の件ですが、この滞納者からは毎月支払いに向けた環境の 整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）について話し合いの要求があり、これらに理事長が対処 できず話し合い拒否を続けていました。 本来ならば、話し合い応需での滞納者への対処すべきとは思っていましたが、対処ができない理事長や 管理会社は 居住組合員Ａさん：《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策 通りの展開となった形となり、滞納者の全額納入で裁判不成立での弁護士相談料だけが残る形になりま した。 今思うと、話し合いに応じて支払いを環境の整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）を図りつつ 促せれば一挙両得であったとと、理事長が滞納者が話し合いの要求をしており民事訴訟に必要性がない ことを説明しなかったこと、後悔しております。 また、ある組合員から、過去の施工瑕疵における元施工業者の手直しや10年目の元施工業者の施工瑕疵 有無確認に向けた点検を何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘がありましたが、当事者理事長は 責任隠蔽を目論んだのか敢えて取り上げることはしませんでした。 でも、10年目の元施工業者の施工瑕疵有無確認に向けた点検を受けていれば、その後の給水管サビ多発 が避けられたと後悔しております。 なお、ある組合員さんからは事前に議案の問題点訂正を求められており、管理会社担当者も同じ意見も ありながら総会強行となり、この組合員さんを単純に排除したかったのは理事長の率直な思いであった と思いました。 改めて、総会を騒がしたことお詫び致します。 |
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132:
居住組合員Ｂ
[2017-11-28 20:05:23]
＞今思うと、話し合いに応じて支払いを環境の整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）を図りつつ
促せれば一挙両得であったとと、理事長が滞納者が話し合いの要求をしており民事訴訟に必要性がない ことを説明しなかったこと、後悔しております。 なんだ、理事長発言と現実は違っていたんだ。 出席者我々は理事長に騙されたのか？ガッカリだね。 じゃー、この滞納者さんは名誉毀損されたことになったんだね。かわいそう過ぎるね。 ＞また、ある組合員から、過去の施工瑕疵における元施工業者の手直しや10年目の元施工業者の施工瑕疵 有無確認に向けた点検を何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘がありましたが、当事者理事長は 責任隠蔽を目論んだのか敢えて取り上げることはしませんでした。 10年目の元施工業者の施工瑕疵有無確認に向けた点検を受けていれば、その後の給水管サビ多発に向けて 行った修善の費用は元施工業者に請求できたのですね。 記憶が正しければ、確か第10期／第23期理事長は同じ方でしたよね。また、これまた記憶が正しければ、 確か第10期／第23期前後の大規模修繕委員会も同じメンバーでしたよね。 なんだ、これでは第10期／第23期理事長や第10期／第23期前後の大規模修繕委員会も同じメンバーに我々 は騙され、余計な費用を支出されたのか？これまたガッカリだね。 ここまでしなければならないと解らない我々も些か問題なのかと思うね。 これでは、定期総会は馬○が○鹿を騙し合うものになっているのか？これまたガッカリだね。 でも、ふと思った。 確か、第９期に何も予算や承認を採らず管理費会計から支出させた通路灯照明器具交換では行われ、当時 の理事長は急ぎ臨時総会を開催され事後処理をされていたが、何か今期総会では同じことになったよね。 これって間違いだらけの総会なのか？これまたガッカリだね。 更に、これまた第９期に管理費等の額を規約で固定的に定められたが、 《参考情報》管理費等や使用料の決定方法 から見れば、これって間違いだらけなのか？これまたガッカリだね。 |
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133:
居住組合員Ｓ
[2017-11-28 22:46:16]
先ずは、定期総会で居住組合員Ａさんを悪者にしてしまいましたが、実は悪者は第10期／第23期理事会と
その前後の大規模修繕委員会メンバーでした。 ここに一組合員として陳謝致します。ごめんなさい。 当方の記憶では、その大規模修繕委員会の委員長は第９期理事長であったと思います。 つまり、その者が私たちを騙し余計な出費をさせていることになり、その者こそ責任追求をすべき相手だ と考えます。各組合員にはそろそろ損害賠償請求をしたらどうかと思います。 でも、居住組合員Ａさんの多数法律論によれば、今回総会では疑問を感じることができました。 確かに、管理費を修繕積立金に編入させること私たち全員の同意が必要である様で、予算書承認ではでき ないと解りましたが、この議案には不法性があり果たして合法的な採決となったのでしょうか？ 管理規約では、組合運営費は組合費から支出するとのことが書かれたおり、管理費にはこの項目がなく、 これまたこの議案には不法性があり果たして合法的な採決となったのでしょうか？ 更に、共有部照明工事でも長期修繕計画が不明確でありながら易々と決めること、長期修繕計画が不明確 でありながら修繕積立金が何も根拠なく徴収されていることには、不安と疑問を感じました。 で、長期修繕計画を立てるとし特別な建物診断がなされ先日説明会も開かれ大規模修繕施行は2020年以降 とするとのことでしたが、今期に特殊建築物定期点検を行うとの予算書ではこの特別な建物診断は不要で あったと考えられ何も根拠のない修繕積立金を無駄遣いされたと悔しさが増すもので、この程度しか特殊 建築物定期点検ができず歴代理事会と共に私たちを騙した管理会社は換え時かもしれません。 やはり、私たち組合員は日々勉強をしないと無駄遣いや受けることができるものを知らずに放棄されると 後悔だけが残ります。 最後に、このことを気づかせてくれた居住組合員Ａさんには感謝するものです。ありがとうございます。 |
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134:
居住組合員Ｄ
[2017-11-29 15:00:18]
つまり、第10期／第23期理事会は我々を騙していたこと。
何も説明ないまま、裏で正当な権利が放棄されていたこと、怒り心頭だ。 これらについて、第10期／第23期理事会は我々に正直に釈明すべきだ。 また、第23期理事長は突如議長席を立ちある組合員に詰め寄ったことは驚いたね。 その詰め寄れた組合員が警察を呼んだならば解るが、実は第23期理事会が呼んだ様だが意味が解らない。 これでは、第23期理事長は＊＊＊でこんな輩に理事長を任したこと後悔だらけだ。 記憶が正しければ、この第23期理事長は臨時総会である組合員からの質問に対しこれを排除せんと質問を させぎり強制着席をさせ、これに飽き足らず退室させた。 これでは、我がマンションは暴力団になってしまったのか？心配だ。 でも、議案に規約違反事項があった様だが、この議案での総会決議事項は有効なのか？疑問だ。 いや、無効と考えるよね。第23期理事会以外で再度定期総会をやり直して頂きたい。 |
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135:
第１期理事
[2017-11-30 00:13:23]
＞当方の記憶では、その大規模修繕委員会の委員長は第９期理事長であったと思います。
第９期理事長は第１期理事であったはずで、共用部の元施工業者からの引渡し説明では10年目の施工瑕疵 有無確認に向けた点検を無償で行い、最終確認とする説明を聞いていたはずです。 なんで、第10期前後の大規模修繕委員会委員長でありながら、これを断ったのか不思議です。 確か、第９期理事長の時東京建物リサーチ㈱に建物診断をさせると議決を執っており、何か裏で起こって いたのかもしれません。その頃から管理会社の態度が変わったのも事実です。 どうも、この方が裏で画策されて我々の管理費を無駄遣いされている様で、今回この掲示板に加害者的に 登場された方々を糾弾すべきです。 第24期理事会にはこの糾弾に向けた取り組みをお願いしたいものです。 でも、第９期理事長の時、何も説明がないままいきなり通路灯照明器具の全数交換をするなど不思議な方 だと疑問を感じていました。やはりなのかもしれませんね。 |
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136:
第４期理事
[2017-11-30 00:32:40]
＞過去の施工瑕疵における元施工業者の手直し・・・何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘
当時この施工瑕疵における元施工業者の手直しを元施工業者に確約させた理事は第４期理事だ。 また、この理事は第10期前後の大規模修繕委員会委員であり、この手直しを断ったとは理解できない。 何か裏で起こっていたと考えると納得はできる。 先日の給水管更新・更生工事では、臨時総会である特定の施工会社に他社と違った扱いをし、他社見積書 を見せ再度値引きをさせる機会を与えたと本音が漏れた。 この施工業者は第10期大規模修繕でも採用されて会社で、元施工業者の手直しをさせるこの会社に大規模 修繕施工が回らないと危惧し、何も私たちに説明なくこの手直しを断ったとすれば納得はできる。 人伝えで耳にしたことですが、第10期大規模修繕の業者選定では元施工業者はこの手直しがあり施工業者 とすべきだと強力に主張した様で、この主張に対し管理会社にはこれ以上主張を続けると監理委託契約を 解除すると、第10期理事長と大規模修繕委員会委員長が恫喝したとの話を耳にした。 折角、施工瑕疵を発見し手直しを元施工業者に確約させた理事はさぞ悔しかったのではないかと思う。 そろそろ、思い当たる方々は率先して事実を公にして頂きたいです。 |
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137:
居住組合員Ｈ
[2017-11-30 08:48:51]
＞実は悪者は第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕委員会委員長が悪者でした。
そうなりますね。 今、管理会社とこれらメンバーが推す施工業者と施工監理業者が存在しているでは、管理費等が効果的に 活用できているか？大いに疑問。 理事会には、このところ整理して欲しいね。 でも、この輩のために無駄な金が出ている。責任を追及され無駄金を回収して欲しいね。 ここで登場された「ある組合員」さんの登場に期待したいね。そちらの方が信用できるね。残念。 |
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138:
中古マンション検討中さん
[2017-12-01 00:22:16]
ここまで、混乱や不正が長く続いているマンションはめづらしい。
今や、中古マンション購入検討者は立地より管理の正当性を買うものだ。 つまり、このマンションはパス。 でも、しっかりとした区分所有者さんが少数いる様だが、いつこの区分所有者さんの価値に気付くのか？ また、この区分所有者さんは各区分所有者の生活・正当な権利の確保を要求しており、これに抵抗されて いる意味がわからない。 |
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139:
居住組合員Ａ
[2017-12-01 18:38:38]
《参考情報》管理規約と使用細則の差
標準管理規約 第18条（使用細則） ●対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。 コメント ●使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専有 部分の使用方法に関する規制や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料等敷地、共用部分の使用方法や 対価等に関する事項等があげられ、このうち専有部分の使用に関するものはその基本的な事項は規約 で定めるべき事項である。 第48条（議決事項）：抜粋 ●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 四規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止 第47条（総会の会議及び議事）：抜粋 ●総会の会議は前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。 ３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び 議決権総数の４分の３以上で決する。 一規約の制定、変更又は廃止 となっています。 第18条のコメントを見ると、大半が専有部分の使用に関するもので、規約で定めるべき事項であると しながら、第48条と第47条を見ると恰も普通決議で使用細則の制定、変更又は廃止ができる様に見え ます。果たして、これは正しいのでしょうか？ この第48条と第47条を真に受け、規約で定めるべき専有部分の使用に関する規定類を普通決議で制定 、変更又は廃止ができるとする管理規約を多く見ます。 実は、この使用細則の大半が規約事項であり、普通決議で制定、変更又は廃止はできません。 一方、規約事項は、区分所有法 第30条（規約事項） ●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律 に定めるもののほか、規約で定めることができる。 となっており、「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の事項」は、 規約事項となっており、どうも標準管理規約には誤りがあると考えるの妥当です。 第31条（規約の設定、変更及び廃止） ●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議に よってする。この場合において規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響 を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。 となっており、特定の区分所有者や居住者をターゲットに規約の設定、変更及び廃止ができないこと になっており、ある程度の内部統制や抑制が掛かる仕組みになっています。 仮に、標準管理規約通り、「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の 事項」を普通決議で設定、変更ができるとした場合、特定の区分所有者や居住者をターゲットにされ 一方的に区分所有権や居住権が容易に剥奪できることになり、正しく恐怖政治の横行となります。 一度、管理規約類や使用細則を点検され、使用細則が普通決議で設定、変更ができるとなっていたら 早急に区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）に則る様修正をされることをお勧めします。 でも、そもそも、普通決議を採用したことは区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）に抵触 するもので、この修正には同法第31条（規約の設定、変更及び廃止）に則る変更は必ずしも必須では なく、管理者の善管注意義務での変更も可能であると考えます。 |
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140:
居住組合員Ａ
[2017-12-01 20:29:41]
《参考情報》「善管注意義務」とは？
度々「善管注意義務」と言う文言を使わせて頂いていますが、たぶん解らないかもしれません。 「善管注意義務」はその人の個人の能力・知見・力量に関わらず、その任に必要な能力・知見・力量を 持ってことに当たることを法的に求めていることを指します。 つまり、マンションの管理者理事長は、区分所有法、民法、建築基準法、消防法、建替円滑化法などを 十分に体得し実践する義務があることになり、容易かつ気軽に管理者理事長になることができない職責 者です。 一般的に輪番制の任期１年間となっている場合が多い様ですが、これではこの「善管注意義務」が履行 完遂できるとは思えないのが現実です。 また、管理者理事長は個人的に善管注意義務者となり、仮に区分所有者に損害を与えた場合は個人責任 として賠償しなけらばならず、その費用は当然ながら管理費等から支出ができません。 |
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141:
居住組合員Ｂ
[2017-12-02 04:43:25]
居住組合員Ａさん
《参考情報》管理規約と使用細則の差ありがとうございます。実に参考なりました。 ＞仮に、標準管理規約通り、「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の 事項」を普通決議で設定、変更ができるとした場合、特定の区分所有者や居住者をターゲットにされ 一方的に区分所有権や居住権が容易に剥奪できることになり、正しく恐怖政治の横行となります。 この説明を拝見し、管理規約に目を通させて頂いた結果、我がマンションでは記憶が正しければ第９期 定期総会で規約の変更が行われ、その様になった様です。 つまり、第９期理事会（長）はこれら法的問題を何も考慮せず説明会でもこれに触れず、規約の変更の 議案を審議させ、これら法的問題を認識させずに採択させたのだね。 前に 更に、これまた第９期に管理費等の額を規約で固定的に定められたが、 《参考情報》管理費等や使用料の決定方法 から見れば、これって間違いだらけなのか？これまたガッカリだね。 と書き込んだものですが、結局、第９期理事会（長）は何もマンション管理が解っておらず、我々組合 員を騙し、規約の変更をしたことになるのだね。わあ怖だね。 こんな法的問題や我々に要らぬ負担を掛けている規約は、早々改善し法的問題や要らぬ負担を受けない 様にして欲しいね。 また、《参考情報》「善管注意義務」とは？ ありがとうございます。実に参考なりました。 つまり、 また、ある組合員から、過去の施工瑕疵における元施工業者の手直しや10年目の元施工業者の施工瑕疵 有無確認に向けた点検を何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘がありましたが、当事者理事長は 責任隠蔽を目論んだのか敢えて取り上げることはしませんでした。 でも、10年目の元施工業者の施工瑕疵有無確認に向けた点検を受けていれば、その後の給水管サビ多発 が避けられたと後悔しております。 と第10期／第23期理事さんが言われていましたが、これら支出は区分所有者への損害で第10期／第23期 理事長と当時の大規模修繕委員長は個人責任として賠償頂きたいものだね。 なんせ、これらについて何も我々に説明すらしていなっかた様だからね。 管理費等滞納者を攻める前に、我々は第10期／第23期理事長と当時の大規模修繕委員長を攻めるべきで あった様だ。これまたガッカリだね。もっと勉強しなかだね。 |
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142:
居住組合員Ｉ
[2017-12-02 07:41:01]
《情報》受水槽の崩壊の真実
実は、先に発生した受水槽崩壊の裏にある真実が隠れている。 毎年１回受水槽清掃が行われ、清掃点検業者からサビ多発の情報がその度に写真付報告されていた。 このことは、管理会社から理事会には鉄部構造物からのサビであると報告され、管理会社として、鉄部 構造物の交換が必要と考えたいた様だ。しかし、この思いは理事会に伝わらずあえなく崩壊となった。 この崩壊を受け受水槽交換となった祭管理会社からは微振動が原因と説明があったが、管理会社は理事 会を守る思考のみで組合員に嘘を付いた結果となった様だ。 この管理会社は日頃管理業務に関する重要な報告は理事会のみにすればよいとしているが、何故組合員 には報告が回らないのか、やはり管理会社と理事会の情報隠蔽・湾曲体質が成した結果だと考える。 また、昨今の管理会社のテレビ宣伝では提言力と実行力を謳ったものがあるが、その提言力と実行力が ない今の管理会社はそろそろ換え時なのかもしれない。 つまり、管理会社と理事会のせいで余計な修繕積立金切り崩しが発生したもので、これこそ損害だ。 管理会社とこのサビ多発を知り得た理事長には個人責任として賠償して欲しい。 |
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143:
居住組合員Ｋ
[2017-12-03 01:01:49]
居住組合員Ａさんへ
多数法律論ありがとうございます。 このマンションは組合員の財産権や居住権を何ら考えていないことに恐怖感を持った。 今まで、総会議案に賛成票を投じてきたが、今思うと戦前の民衆と同様であると感じ、裏切られたと ガッカリした。管理規約や理事会活動もデタラメだ。 管理会社も契約継続第一主義が不正・不法を行っている理事会に忖度をし、その専門性が発揮できて いない。そろそろまともな管理会社にスイッチだ。 先ずは、今まで不正・不法行為をされてきた方々を魔女狩りし悪霊を葬りたい。 ここまで、真実が語られても変わらないとしたらこのマンションはクズだ。 |
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144:
居住組合員Ｈ
[2017-12-05 12:11:49]
＞実は悪者は第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕委員会委員長が悪者でした。
そうなりますね。 ならば、第24期理事長（会）には今までの第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕 委員会委員長のために被った損害を法的に請求して頂きたいね。 過去の、給水管修繕では、更生費用約６千万円 一部更新費用約１千万円は請求できるね。 それも、全て個人責任賠償として個人の財布から出させるべきだね。 当然、管理費等からの支出は御法度だね。 管理費等からの支出は御法度で思い返した管理費会計の弁護士相談料は、是非とも第23期理事長個人責任 賠償として個人の財布から管理費会計に戻して頂きたいね。 でも、法的賠償請求ができなければ、その合計金額の延滞金程度は第24期理事長や以後理事長の個人責任 賠償としてことが済むまで個人の財布から出して頂きたいね。 また、管理規約の不備による駐車場等使用料や管理費の余りのバックなしには、規約変更は第24期理事長 （会）の善管注意義務としてして頂きたいし、できなけれそれ相当の請求は我々はでき、これまた第24期 理事長の個人責任賠償として個人の財布から出させるべきだね。 できるかな？楽しみだね！！ |
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145:
居住組合員Ｍ
[2017-12-09 11:37:57]
居住組合員Ａさん解りました。
＞つまり、マンションの管理者理事長は、区分所有法、民法、建築基準法、消防法、建替円滑化法など を十分に体得し実践する義務がある。 ならば、管理者理事長は、管理規約がどうであれ法律に従った管理をする義務があることになります。 今まで、ある組合員さんが決算・予算書に異論を唱え、この異論に管理規約を持ち出し恰も議案決算・ 予算書が正しいと管理者理事長は主張されていましたが、これって、「善管注意義務」に反することに なります。 今までの総会は誤りだらけで、私たち組合員を錯誤に陥らせたものとなります。 しかし、この議案書は管理会社がある程度作成しているものだと考えると、この管理会社も「善管注意 義務」に反することになります。そろそろ、しっかりと法令を理解されてそれらに従った業務が完遂で きる会社に変える時期に来たのでしょうか。 管理費会計を見ると、管理委託費は他管理会社では値下げか、付加価値創造されていますが、何も成長 がないまま価格は変わったいません。管理者理事長は管理会社の言うがままな様で情けなく思います。 |
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146:
居住組合員Ｓの建設系友人
[2017-12-10 20:11:15]
居住組合員Ａ殿
＞「《参考情報》効率的な建物管理：特殊建築物定期点検と長期修繕計画」はありがとう。 ＞しかし、管理会社の「特殊建築物定期点検」結果は我々に伝えられていません。 先日、居住組合員Ｓと呑んだ祭、相談を受けた者であり、些か不思議さを感じたので、個々に投稿させ て頂く。 最低でも、管理会社は理事会には「特殊建築物定期点検」結果を伝えていると考えるが、今回別の建設 会社が建物診断をされその結果が組合員に報告され、先の東日本大震災（2011/03/11発生？）の被災の 報告があったとのこと。 ここで不思議なのは、このマンションでは来年特殊建築物定期点検をするとのことだが、この定期点検 は１回／３年間実施されるもので、これらを考えると2015年と2012年に実施されていたはずで、この祭 に先の東日本大震災（2011/03/11発生？）の被災の実態が確認され、自然的な流れとして修繕となる。 よくよく調べた結果、この管理会社は損害保険会社代理店や修繕施工の部門が併設されているが、何故 2015年と2012年に実施された特殊建築物定期点検で発見・保険金請求・修善に至らなかったのか？大変 不思議だ。 いろいろな写真を見たが、単なる表層被災と言い切れないもので本格的な点検や耐震診断を先ずは実施 されることをお勧めしたい。 また、気に掛かる症状（天井部防水周辺）だが、話によれば次回大規模修繕は2020年以降とのことで、 そこまで機能は維持できるかだ。ここは是非とも来年実施の特殊建築物定期点検の報告を見てみたい。 例がごとき、管理会社が理事会のみの報告で留まれば期待は持ていないので、組合員各位には全組合員 への報告をさせる様要求されることもお勧めしたい。 |
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147:
居住組合員Ｓ
[2017-12-14 23:10:17]
居住組合員Ｄさん
＞議案に規約違反事項があった様だが、この議案での総会決議事項は有効なのか？疑問だ。 ＞いや、無効と考えるよね。 これには同感です。 仮に、第23期定期総会通り第24期理事会が執行されたならここまで無効性が暴露された以上、第24期理事 長（会）は「善管注意義務」違反となるでしょう。 つまり、第24期理事長（会）は「善管注意義務」により法律や規約に従った議案再審議をすべきとなるで しょう。 また、管理会社には第23期定期総会が無効となれば、監理委託契約も棚上げとなり年明け早々に管理人を 引き上げることになるでしょうし、そこはけじめを付けて頂きたいね。 その後は、今まで騙してきた第 9期／第10期／第23期理事長（会）を損害賠償請求提訴をして頂きたい。 どうも、第 9期／第10期／第23期理事長（会）と管理会社から騙せれていたようだね。 |
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148:
居住組合員Ａ
[2017-12-14 23:53:51]
続《参考情報》駐車場等使用料利益と管理費余剰金はだれのもの？
弁護士・マンション管理士・管理業務主任者の思い込み よく、 ・「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」を、恰も権利義務や機能を持つ 「管理組合」である。 ・管理費等や駐車場等利用料利益はこの「管理組合」に総有又は合有的に帰属し、各区分所有者 には分割請求権がない。 認識や各種レポートでの記載・掲載がなされています。 この程度の見解や各種レポートに多額な費用支出をされ、民事訴訟を提訴に踏み切る理事長様が 多くいる様ですが、これって誰のためにもならないものです。 むしろ、こんな裁判を繰り返す程各区分所有者の権利が侵害されるもので、こんな虚像盲信され るべきではありません。 区分所有法第 3条（区分所有者の団体） ●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、 この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。 の「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」は簡単に言えば、マンションの 敷地や建物の全区分所有者の登記簿集程度で何も権利義務や機能はありません。 権利義務や機能があるものは、全区分所有者の意見集約の場である集会のみで、これが上手く回 れば管理運営も上手くできるものです。 また、管理費等や駐車場等利用料利益は総有又は合有的に帰属することに対し、 区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じ、共用部分の負担に任じ、共用部分 から生ずる利益を収取する。 マンションの建替え等の円滑化に関する法律第56条（権利変換を希望しない旨の申出等） ●（略）施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者はその公告があった日から起算 して三十日以内に、施行者に対し、（略）権利の変換を希望せず自己の有する区分所有権又は 敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。 となっており、持分は区分所有法第19条で明確になっており、建物存在中（団体存在中）に管理 費等を含む区分所有権を分割請求できることになっています。 総有では持分や分割請求と言う概念がなく、合有では持分の概念はありますが分割請求は団体が 解散した時に限定されており、両者の共有関係では、持分が区分所有法第19条で明確で建物存在 中（団体存在中）に管理費等を含む区分所有権を分割請求できることに矛盾が生じることになり ます。 一方、狭義「共有」では持分や分割請求と言う概念があることから、持分が区分所有法第19条で 明確で建物存在中（団体存在中）に管理費等を含む区分所有権を分割請求できることに合致して いることになります。 従って、 ・「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」を、恰も権利義務や機能を持つ 「管理組合」である。 ・管理費等や駐車場等利用料利益はこの「管理組合」に総有又は合有的に帰属し、各区分所有者 には分割請求権がない。 は誤りとなります。こんな思い込みをされている弁護士・マンション管理士・管理業務主任者を 排除すべきです。 皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。 因みに、修繕積立金は建物解体後精算となるので、建物解体後では修繕積立金の分割請求ができ その祭は正々堂々と権利主張をなさることをお勧めしたい。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
この管理組合では、管理費余剰金（翌期繰越）は約１億円滞留している。
そもそも、各期の定常管理に必要な費用として集められた管理費が翌期繰越への目的・性質が変わることに対し全区分所有者の同意を執っていないことこそが大問題であるが、各期理事長はこれら手続きが欠落している不法性ある管理規約を妄信されており、管理費余剰金を支払い割合に応じた返金ができていない。
マンションは生活をする場で必要以上な負担や返金でき得る権利を放棄し生活を犠牲にするべきではないものだが、この管理組合員は法性ある管理規約を妄信され生活を犠牲にすることを選ぶことにした様だが、これは本末転倒だ。
また、更にそもそも管理費については受任者の前払い請求債権は、民法では受任事務処理費用に限定されており、余剰金が予算計上されていることが馬鹿な予算となっている。
何時になったら、この管理組合員はこの生活犠牲を伴う管理規約の不法性に気付くのであろうか？こんな物件は売り抜け物件だ。
民法２５１条（共有物の変更）
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
民法第６４９条（受任者による費用の前払請求）
委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。