ローヤルシティ久喜ってどうですか？
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251:
入居済みさん
[2020-09-08 04:05:59]
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252:
入居済みさん
[2020-09-08 04:38:18]
《疑問・不安》管理組合が主体的防災活動をする必要はあるのか？
管理者理事長は、自主防災会の設立や防災用品購入費用の計上等の主体的防災活動を展開したがって いる様だが、果たして管理組合が主体的防災活動をする必要はあるのか？ 先ずは、災害対策基本法 第２条の２（基本理念） ●災害対策は、次に掲げる事項を基本理念として行われるものとする。 二 国、地方公共団体及びその他の公共機関の適切な役割分担及び相互の連携協力を確保するとともに これと併せて住民一人一人が自ら行う防災活動及び自主防災組織（住民の隣保協同の精神に基づく 自発的な防災組織をいう。以下同じ。）その他の地域における多様な主体が自発的に行う防災活動 を促進すること。 つまり、防災活動は住民の隣保協同の精神に基づく自発的活動で、主体は居住者になり、建物・諸施設 管理団体（管理組合）ではなく、管理組合が主体的防災活動をする必要はないことになる。 で、誰が法的・金銭的に防災活動をするのか？である。 このマンションの所在地：久喜市の要綱を観ると、 久喜市自治行政運営要綱では、 ●区長に環境衛生・交通安全・防犯・防災に関する職務があり、区長に防災活動主体性がある。 久喜市自治行政運営補助金交付要綱では、 ●地域活動を行う区（区長）に対し補助金を交付することになっており、防災活動主体性ある区長には 金銭的に防災活動主体性が確保されている。 補助金額＝基準額(1行政区あたり7万円)＋350円/世帯× 291世帯＝ 171,850円／年である様だ。 久喜市自主防災組織補助金交付要綱では、 ●自主防災組織の設立・自主防災組織が行った防災資機材等の購入や防災訓練の実施に対して補助金が 支払われることで、前述の自治行政運営補助金に加え、更に防災活動主体性ある区長には 金銭的に 防災活動主体性が確保されている。 ●購入金額の4分の3以内の額。ただし、補助初年度は300,000円、次年度以降は50,000円を限度額。 つまり、法的・金銭的に防災活動をする者は区長であり、態々管理組合が主体的防災活動をする必要は ないことになる。 先日の第26期臨時総会では、管理費等会計の破綻危険性が露呈したが、負担必要性のない防災用品購入 の費用負担をする必然性がなく、今後予見される管理費等値上げがあり年金生活者増加の最中管理費の 支出の厳格な精査は求められることであろう。 でも、多様かつ複雑なルールを知らないことを棚上げし、負担必要性のない経費を全区分所有者に押し 付ける管理者理事長の態度には不信感しか持てない。 ここは、区長に対し防災活動の自立自律的な活性化と自治行政運営補助金・自主防災組織補助金の積極 的活用を要求すべきである。 先ずは、着実かつ確実に管理費等会計の破綻危険性回避策の完全履行をすべきである。 |
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253:
入居済みさん
[2020-09-08 05:20:34]
《疑問・不安》トンチンカンな答弁～長期修繕計画の精度必要性から大規模修繕施工後の策定～
先日の第26期臨時総会で このマンションの所在地：久喜市（特定行政庁）から建築基準法第12条に関する定期調査での外壁の 全面打診未実施に対し催促を受け、ある期日までの大規模修繕施工完了を以て応えた様で、いきなり の「大規模修繕施工の検討」と言う議案が上がった。 で、ある出席区分所有者からの ・長期修繕計画と言う修繕積立金会計の裏付けのない大規模修繕施工の検討は無理で、先ずは、長期 修繕計画の策定が先決であり、このことは建築基準法第12条でも語られている。 に対し、第26期管理者理事長は、 ・＜今後の収入予測＞ ① 修繕積立金会計の次期繰越金 ＝ 553,972千円 ② 毎年の修繕積立金の収入 ＝ 14,836千円⇒13年後＝ 192,868千円 合 計 ＝ 746,840千円 ＜未支払金と今後の支出予測＞ ① 既に工事完了した配水管大規模修繕工事 ＝ 139,700千円 ② 来年実施予定の第二回大規模修繕施工事 ＝ 290,000千円 ③ 13年後実施予定の第三回大規模修繕施工事＝ 319,000千円 合 計 ＝ 748,700千円 ＜収支差分＞ 今後の収入予測＝ 746,840千円－未支払金と今後の支出予測＝ 748,700千円⇒▲1,860千円 この赤字分を管理費余剰金で穴埋めする。 ・外壁劣化度の精度ある調査（外壁全面打診実施）をしないと長期修繕計画は策定できず、大規模 修繕施工時に外壁全面打診実施をし長期修繕計画を策定する。 と答弁した。 でも、この答弁には今後必須となる物理的耐用年数25年間越えエレベーター更新や給水管更生施工・ ポンプ交換等が含有想定されておらず、管理費余剰金がこれらに対応できる様貯まるとは思えない。 ハッキリ言って、もしかしてこのマンションの管理費等会計の破綻したのかな？と疑問・不安を再度 感じるものだ。（要は、既に資産価値喪失） で、長期修繕計画作成ガイドライン（国土交通省）を観ると ◆分譲事業者は、分譲時において修繕積立金の額とその根拠となる長期修繕計画（案）を作成して、 購入予定者に説明します。また、管理組合は、その重要な業務の１つとして、長期修繕計画を作成 又は見直し、これに基づいて修繕積立金の額の設定を行います。 となっており、場合によっては建物が建っていない分譲販売時期に長期修繕計画（案）を作成でき、 その後の定期調査（建築基準法第12条）等で管理者理事長の重要業務としての長期修繕計画の見直し とそれに伴う修繕積立金の変更の検討・総会決議をすれば結構な話で、 外壁劣化度の精度ある調査（外壁全面打診実施）をしないと長期修繕計画は策定できないとの答弁や 第一回大規模修繕施工実績の活用ができるのに活用する意思がないことに些か疑問・不安を感じる。 なお、一時期の理事会では長期修繕計画の策定（試みも含む）がなされたが、それらを基に定期調査 等で見直しをしなかった歴代管理者理事長のせいで、いきなりの大規模修繕施工の検討や修繕積立金 会計の破綻危険性の暴露とは如何にこのマンションの管理運営が不適当であることを表している。 この歴代管理者理事長や専門委員会ではことさらに専門性があると豪語自負されていたが、この現実 では専門性があるとは言えない。 何も知らない区分所有者を欺し、今後台頭する年金生活者に管理費等値上げを課すことになり、憤り や怒りの嵐が来るであろう。 場合によっては、夜逃げ区分所有者の登場もあり得るかもで、滞納管理費等は自己破産・免責で徴収 不可能の管理組合の大負債となるであろう。（年金生活者は自己破産・免責の怖さはないものだ。） |
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254:
入居済みさん
[2020-09-08 05:28:31]
で、先の第26期臨時総会で賛成票を投じた我が身に不甲斐なさと後悔を感じている。
いつも迷惑な存在としてきたある質問者は、意外にも我々高齢者のみかただと思った。 |
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255:
入居済みさん
[2020-09-10 02:03:27]
《疑問・不安》無駄な専有部確定コンサルタント委託～専有部は法律で規定されている～
先日の第26期臨時総会で 第二回大規模修繕施工の検討過程で、㈱スペースユニオンに ●専有部確定コンサルタント委託 184,800円 を委託する決議が可決された。 で、占有部（面積）が如何に登記されているか？調べてみた。 建築基準法施行令 第２条（面積、高さ等の算定方法） ●次の各号に掲げる面積、高さ及び階数の算定方法は、それぞれ当該各号に定めるところによる。 三 床面積 建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積に よる。 不動産登記規則 第１１５条（建物の床面積） ●建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては壁その他の区画の内側 線）で囲まれた部分の水平投影面積により平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分 の一未満の端数は、切り捨てるものとする。 とのことで、法務局で我が物件登記簿閲覧でも不動産登記規則通り内法登記がなされていた。 つまり、専有部確定コンサルタント委託の必要性はなく、仮に法律と違った結論が出て登記内容変更 となれば、法務局曰く相当な費用が掛かり管理費又は個人のお財布に寂しさを与えるものだとのこと であった。 また、質疑応答集では ●理事会支援会社（マンション管理士事務所）メルすみごごち事務所に占有部リフォーム工事細則の 検討を依頼し、そのための専有部確定コンサルタント委託だ如きの答弁 であるが、もし管理会社に商魂があれば（古くは当たり前）、大工・設備系会社等を一同に集め区分 所有者の相談⇒リフォーム工事の契約を一括できる占有部リフォーム大会を開き、各種届出や調整を 管理会社を中心にしスケールメリットを活かしながらリフォーム工事の費用削減・円滑な施工が行わ れることになり、態々占有部リフォーム工事細則を策定させる必然性がない。 そもそも、マンション管理士に細則策定業務を任すべきではない。 どうも、このマンションの管理者理事長は無駄遣いがお好きの様だが、その嗜好が管理費等の値上げ と言う我々高齢者の生活に悪影響・圧迫を与えるもので、即刻止めて頂きたい。 |
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256:
入居済みさん
[2020-09-10 02:19:50]
続《疑問・不安》管理組合が主体的防災活動をする必要はあるのか？
で、誰が法的・金銭的に防災活動をするのか？であるでこのマンションの所在地：久喜市要綱を紹介し たが、以下通り詳細の書き込む。 久喜市自治行政運営要綱 第３条(職務) 区長は、区を代表するものとして担当区域の住民と市との連絡調整機関となり、次の業務を行う。 (1) 市行政の連絡調整に関すること。 ア 広報及びチラシの配布 (2) 担当区域内における公共事業に協力し、連絡調整を図ること。 ア 土木事業に関すること。 (3) 担当区域内住民の福祉増進に関すること。 ア 環境衛生に関すること。 イ 交通安全に関すること。 ウ 防犯に関すること。 エ 防災に関すること。 (4) 社会福祉事業に関すること。 ⇒防犯・防災の行政上の地域責任者は区長。 久喜市自治行政運営補助金交付要綱 市民と行政のパートナーシップによるまちづくりを一層推進するため、地域活動を行う区に対し、 補助金を交付すること。 第３条(補助金の算定) 補助金の算定は、基準額(1行政区あたり7万円)と当該区の世帯数に350円を乗じて得た金額の合計 額を限度とする。 ⇒基準額(1行政区あたり7万円)＋350円/世帯× 291世帯＝ 171,850円／年の一部で防災用品購入可 久喜市自主防災組織補助金交付要綱 第３条(補助対象事業) 補助の対象となる事業（第２条：自主防災組織が行ったこと）は、次に掲げるとおりとする。 (1) 自主防災組織の設立 (2) 防災資機材等の購入 (3) 防災訓練の実施 ※ご参照：対象例は別表第1(第2条関係)、補助金額は別表第2(第4条関係) 防災資機材等の購入 購入金額の4分の3以内の額。但し、補助初年度は300,000円、次年度以降は50,000円を限度額とする。 で、久喜市に相談してみたが、ここ数年間ローヤルシティ久喜自主防災組織から防災資機材等の購入 等の自主防災組織補助金要求がないとのこと。 よく、親が子供を甘やかすと子供は何もできなくなると言うが、管理者理事長が区長を過剰に甘やか していれば、区長が防災資機材等を購入すべき処ができなくなり管理者理事長がその肩代わりをする ことなった様なものだ。 先の第26期臨時総会では、管理者理事長は特に管理等会計の破綻危険性を示していなかったが、よく よく観ると管理組合購入必要性がない防災用品購入の費用は無駄遣いだ。 再三言っているが、何れ管理費等の値上げがあり我々高齢者の生活を圧迫するであろうし、このこと は壮年層にも引き継がれるもので、このマンションに済む意義はなくなりつつある様だ。 |
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入居済みさん
[2020-09-10 02:48:17]
《疑問・思い》今思うに上下水道更生工事費支出は大ダメージ～回避策はあったが策執らず～
先日の第26期臨時総会では、管理者理事長は管理費等会計の破綻の危険性を表明していなかったが、 どうも、想定外のエレベーター更新や給水管更生施工・ポンプ交換等の必須修繕もありそうで、管理 費等会計の破綻の危険性があると考え直した。 で、いろいろ調べたが、給水管更生施工＝約７千万円と排水管更生施工＝約１３千万円の支出が管理 費等会計の破綻の危険性に影響を落としたと感じた。 で、近くの水道施工業者にマンションの上下水道管寿命を聞いた結果、特に施工瑕疵や大きな問題が なければ約４０年間は保ち建て替え時期まで何もしなくてよいとのこと。 過去の給水管更生施工説明会で見た給水管接合部のサビ多発をこの業者に見解を求めた結果、給水管 素材選定に問題があり問題なき部材であれば給水管接合部のサビ多発はあり得なく、施工瑕疵が要因 であるとのこと。 いつも迷惑な存在の質問者の質問を改めて呼び起こしみると、 築後１０年後に当時の藤沢建設が無償の施工瑕疵有無検査をする処を、他者に大規模修繕施工をさせ る目論見のため総会決議無きで拒否したとのことと言っていたことを思い出した。 この藤沢建設の無償の施工瑕疵有無検査を受け、上下水道管施工に施工瑕疵が発見されれば、この約 ２億円は未だに修繕積立金会計に残っており、管理費等会計の破綻の危険性は回避できたと思った。 更に、第１回大規模修繕施工では第９期理事長Ｍ氏と第１０期理事長Ｏ氏が関与しており、このＭ氏 は今の修繕委員会委員長であることも思い出した。 この際、第９期理事長Ｍ氏と第１０期理事長Ｏ氏に、築後１０年後に当時の藤沢建設の無償施工瑕疵 有無検査を受けるべきを何も合意無き拒否し、約２億円の損害を与えたとして提訴すべきとの一応の 結論はできたと思っている。 でも、このＭ氏は今の修繕委員会委員長であることへの恥じらいはないのか？大いに疑問を感じる。 |
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入居済みさん
[2020-09-10 12:16:05]
《疑問・不安》管理者理事長の呆れた言動～建築基準法の報告は報告をすれば良い？～
先日の第26期臨時総会の議案添付資料 「第二回大規模修繕工事 第１回 ローヤルシティ久喜修繕委員会 議事録」 の管理者理事長の呆れた言動 ●建築基準法の報告は、報告をすれば良く、対策までは問ういていないザル法、調査完了で良いと 思う。 には目を疑った。 それも、建築の専門家集団とされている修繕委員会での発言で、内部での統制ができていない様で この修繕委員会には隠されたリスクがあると考え、この修繕委員会に任すことに大いに疑問・不安 を持った。 定期調査・報告の目的（埼玉県ホームページ） ●建築物等の安全性を保つためには、日頃から適法な状態に維持管理することが必要です。 維持管理が不十分である場合、火災等の災害時に大惨事になるおそれがあります。 ●定期報告制度は、このような危険を未然に防止するために、建築物、建築設備、防火設備及び昇降 機等について、その所有者又は管理者が、適法な状態に維持管理がされていることを専門家の目で 調査（検査）し、その結果を特定行政庁に報告するものです。 となっており、現在の管理者理事長は我々の火災等の災害時に大惨事になるおそれを回避しない様な 思いがある様で、Ｓ氏は管理者理事長に向いているのか？大いに疑問と憤りを感じた。 こんな管理者理事長上程議案に委任状総会とは、区分所有者の認識の甘さにも大いに疑問と憤りを感 じた。 因みに、 この定期調査報告書には修繕・補修の必要性判断とその予定を記入するもので、 この定期調査報告書に特定行政庁が疑問を持った場合、違反建築物に対する措置や著しく保安上危険 な建築物等の所有者等に対する勧告及び命令に向けた建築監視員による多方面調査とその後の厳しい 特定行政庁による処分があるもので、 建築基準法では、報告をすれば良くなく対策までは問われているもので、当然ながら長期修繕計画や 修繕積立金会計の変更に結びつく大変重要なものだ。 でも、出席管理会社はこれらへの異論・情報提供ができておらず、誰を信用・信頼して良いか大いに 疑問・不安も持った。 |
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259:
入居済みさん
[2020-09-10 19:53:12]
続《疑問・不安》無駄な専有部確定コンサルタント委託～長期修繕計画作成ガイドライン～
先日の第26期臨時総会で 第二回大規模修繕施工の検討過程で、㈱スペースユニオンに ●専有部確定コンサルタント委託 184,800円 を委託する決議が可決された。 で、「マンションの専有部分と共用部分の区分」について調べてみた。 実に細かい区分が図示されている文書 「長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドラインコメント」 （平成20年06月国土交通省） を発見でき、この文書では 参考資料１ 建物の専有部分と共用部分の区分（P124～P126） で、「マンションの専有部分と共用部分の区分」について実に細かい区分が図示されている。 この ●専有部確定コンサルタント委託 184,800円 が無料で専有部確定できたことになった。 従って、㈱スペースユニオンに ●専有部確定コンサルタント委託 184,800円 は無用の長物となり、予算から削除できる。 でも、こんなインターネットサーフィンで解ることに態々 184,800円予算計上をしたのかな？と大いに 疑問を感じている。 もしかして、理事役員や修繕委員会のメンバーは簡単なインターネットサーフィンができないのかな？ |
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260:
入居済みさん
[2020-09-11 19:00:30]
《疑問・不安》トンチンカンな答弁～久喜市からの建築基準法第12条に関する返答～
先日の第26期臨時総会で このマンションの所在地：久喜市（特定行政庁）から建築基準法第12条に関する定期調査での外壁の 全面打診未実施に対し催促を受け、ある期日までの大規模修繕施工完了を以て応えた様で、いきなり の「大規模修繕施工の検討」と言う議案が上がった。 で、ある出席区分所有者からの ・長期修繕計画と言う修繕積立金会計の裏付けのない大規模修繕施工の検討は無理で、先ずは、長期 修繕計画の策定が先決であり、このことは建築基準法第12条でも語られている。 また、このマンションの所在地：久喜市（特定行政庁）から ●３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実であることを表明しろ と報告指示が出ていたが、 建築基準法施行規則の一部改正等の施行について（技術的助言） では、 ●「３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実である場合」とは、例えば法第８条 第２項の規定による維持保全計画等（一般的には長期修繕計画）において外壁改修又は全面打診等の 時期が明確にされており、かつ、これまでも当該維持保全計画等に従って外壁改修又は全面打診等が 行われている場合等をいう。 となっており、長期修繕計画や長期修繕計画の予実管理実績がないこのマンションは このマンションの所在地：久喜市（特定行政庁）から ●３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実であることを表明しろ と報告指示に適合した報告ができていないことになっている。 つまり、精度がなくても長期修繕計画の策定できていないこのマンションは、建築基準法第12条違反と なり続くことになる。 再三言うが、管理者理事長はもとより全区分所有者は各種法令や法令関係情報に精通しないと、馬鹿が 馬鹿を欺す劇場（総会）が続き、最終的の資産価値喪失処が住屋を失うことでしょう。 |
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入居済みさん
[2020-09-11 22:14:07]
《疑問・不安》トンチンカンな答弁～管理者理事長の区分所有者からの質問の不応需見解～
先日の第26期臨時総会でのある出席区分所有者から ●過去の定期総会で管理者理事長は、出所が解る区分所有者からの質問・意見・要望について応える としてきたが、管理者理事長Ｓ氏は 出所が解る区分所有者からの質問・意見・要望について選別 し応えるとした言動に真意決意を確認したい。 に対し、管理者理事長Ｓ氏は ●出所が解る区分所有者からの質問・意見・要望について選別し応える。 と答弁された。 で、これらに関する法律を調べてみた。 建物の区分所有等に関する法律 第２８条（委任の規定の準用） ●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。 民法＞第二章 契約＞第十節 委任 第６４５条（受任者による報告） ●受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した 後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。 となっており、管理者理事長は出所が解る区分所有者からの全質問・意見・要望について応えること が法的に義務として求められていることになり、場合によって、わざと応えることを拒絶された区分 所有者から慰謝料請求となるであろう。 管理者理事長Ｓ氏は前言撤回をしないと、民事法廷被告席に座ることになるであろうで、前言撤回を すべきである。 また、驚くに 民法＞第二章 契約＞第十節 委任 第６４４条（受任者の注意義務） ●受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。 となっており、管理者理事長はマンション管理運営に関する全法律や全関連情報を知らずに、不法的 管理運営をした際は、損害賠償責任を追うことになるであろう。 このことは、理事役員や修繕委員会のメンバーにも適用されるであろう。 このマンションの将来に大いに疑問・不安を改めて感じた。本当にローヤルシティ久喜は大丈夫か？ |
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262:
入居済みさん
[2020-09-14 00:54:32]
《疑問・不安》トンチンカンな答弁～精度ある外壁全面打診に足場は必須か？～
先日の第26期臨時総会で 管理者理事長は、またもや、 ●精度ある長期修繕計画を策定したいので、足場設置による精度ある外壁全面打診をすべきである。 ●足場設置には多額費用が掛かり、大規模修繕施工時に外壁全面打診実施をすることにした。 で、精度ある外壁全面打診には足場設置が必須か？を調べた。 驚くに、意外と足場レスの外壁全面打診ができることを発見した。 ●ロープアクセス手法＝屋上からロープを垂らしそのロープを足がかりとして人間が上下左右外壁の 打診をし、野帳記録する。 ●光波測量器使用手法＝光波測量器を地上から外壁にあて、工学的に外壁損傷を格子状に検査・記録 をする。 ●赤外線調査手法 ＝赤外線カメラを地上から外壁にあて、タイル浮き部が高温化することを捉え 検査・記録する。 ●双眼鏡使用手法 ＝双眼鏡使用・目視で外壁のひび損傷を検査・記録する。 等々がある。 高価な足場設置が不要で、検査・記録に要する時間は短時間ででき、外壁損傷物量も自動積算でき後 の修繕施工見積もりの即時参考値となり、こんな足場設置より優位な手法がある。 こんな簡単なことが、定期調査・報告企業（コミュニティワン㈱メンテナンスセンター）ができない のかな？と呆れ・情けない限りだ。 管理者理事長は、修繕委員会委員長からの質問に ●私は、建築関連の相当な知見を持った専門家である。 と第25期臨時総会では答弁された。 果たして、現管理者理事長は『建築関連の相当な知見を持った専門家』であるかに大いに疑問・不安 を持ったしだいである。 現管理者理事長を過剰信用することは、マンションやその管理運営への管理費等会計の破綻危険性を 及ぼす危険性がある。 だから、総会の大半を説明にし質疑応答に時間的制限を掛け、理事役員や修繕委員会のボロが露呈し ないようにしているのかもしれない。 果たして、現修繕委員会は専門家集団なのか？現修繕委員会に白紙委任してよいのか？大いに疑問で ある。他区分所有者には十分なご注意とご警戒をされる様お勧めする。 私見として、理事役員や修繕委員会に白紙委任されることは、何れ取り返しがつかないことが皆様に 降りかかると考える。 |
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入居済みさん
[2020-09-16 10:38:37]
続《疑問・不安》トンチンカンな答弁～精度ある外壁全面打診に足場は必須か？～
先日の第26期臨時総会で 管理者理事長は、またもや、 ●精度ある長期修繕計画を策定したいので、足場設置による精度ある外壁全面打診をすべきである。 ●足場設置には多額費用が掛かり、大規模修繕施工時に外壁全面打診実施をすることにした。 で、精度ある外壁全面打診には足場設置が必須か？を調べた。 驚くに、意外と足場レスの外壁全面打診ができることを発見した。 ●ロープアクセス手法＝屋上からロープを垂らしそのロープを足がかりとして人間が上下左右外壁の 打診をし、野帳記録する。 ●光波測量器使用手法＝光波測量器を地上から外壁にあて、工学的に外壁損傷を格子状に検査・記録 をする。 ●赤外線調査手法 ＝赤外線カメラを地上から外壁にあて、タイル浮き部が高温化することを捉え 検査・記録する。 ●双眼鏡使用手法 ＝双眼鏡使用・目視で外壁のひび損傷を検査・記録する。 等々がある。 高価な足場設置が不要で、検査・記録に要する時間は短時間ででき、外壁損傷物量も自動積算でき後 の修繕施工見積もりの即時参考値となり、こんな足場設置より優位な手法がある。 こんな簡単なことが、定期調査・報告企業（コミュニティワン㈱メンテナンスセンター）ができない のかな？と呆れ・情けない限りだ。 次回定期総会で、全区分所有者には、管理者理事長及び管理会社（定期調査報告企業（コミュニティ ワン㈱メンテナンスセンター））にこれら技術知見・能力があるの確認して頂きたいものである。 そろそろ、管理者理事長及び管理会社の化けの皮をはぎたいものだ。 でも、今まで虚偽答弁をしてきた管理者理事長の罪を追及することになるので、ここは監事が議長役 のなって中立的な管理者理事長の処分をすべきである。 |
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入居済みさん
[2020-09-16 10:59:45]
続《疑問・不安》管理者理事長の呆れた言動～建築基準法の報告は報告をすれば良い？～
先日の第26期臨時総会の議案添付資料 「第二回大規模修繕工事 第１回 ローヤルシティ久喜修繕委員会 議事録」 の管理者理事長の呆れた言動 ●建築基準法の報告は、報告をすれば良く、対策までは問ういていないザル法、調査完了で良いと 思う。 には目を疑った。 それも、建築の専門家集団とされている修繕委員会での発言で、内部での統制ができていない様で この修繕委員会には隠されたリスクがあると考え、この修繕委員会に任すことに大いに疑問・不安 を持った。 再度言うが、 建築基準法第12条第１項「定期調査」報告は、調査報告受理で特定行政庁使命が完結されるもので はない。 その調査報告受理後に、調査報告事項に疑問・不安を持たれたら、 建築基準法第12条（報告、検査等） ５ 特定行政庁、建築主事又は建築監視員は、次に掲げる者に対して、建築物の敷地、構造、建築 設備若しくは用途、建築材料若しくは建築設備その他の建築物の部分（以下「建築材料等」と いう。）の受取若しくは引渡しの状況、建築物に関する工事の計画若しくは施工の状況、又は 建築物の敷地、構造若しくは建築設備に関する調査（以下「建築物に関する調査」という。） の状況に関する報告を求めることができる。 一 建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、建築材料等 を製造した者、工事監理者、工事施工者又は建築物に関する調査をした者 の追加調査や ７ 建築主事又は特定行政庁の命令若しくは建築主事の委任を受けた当該市町村若しくは都道府県 の職員にあつては第六条第四項、第六条の二第六項、第七条第四項、第七条の三第四項、第九 条第一項、第十項若しくは第十三項、第十条第一項から第三項まで、前条第一項又は第九十条 の二第一項の規定の施行に必要な限度において、建築監視員にあつては第九条第十項の規定の 施行に必要な限度において、当該建築物、建築物の敷地、建築材料等を製造した工場、営業所 事務所、倉庫その他の事業場、建築工事場又は建築物に関する調査をした者の営業所、事務所 その他の事業場に立ち入り、建築物、建築物の敷地、建築設備、建築材料、建築材料等の製造 に関係がある物件、設計図書その他建築物に関する工事に関係がある物件若しくは建築物に関 する調査に関係がある物件を検査し若しくは試験し、又は建築物若しくは建築物の敷地の所有 者、管理者若しくは占有者、建築主、設計者、建築材料等を製造した者、工事監理者、工事施 工者若しくは建築物に関する調査をした者に対し必要な事項について質問することができる。 と言う詳細調査・現場立ち入り検査を受けることになる。 その追加調査・詳細調査・現場立ち入りの結果、建築基準法違反が発見されれば、 建築基準法第09条（違反建築物に対する措置） ● 特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した 建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人 （請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者、又は当該建築物若しくは建築物の敷地の 所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は相当の猶予期限 を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他 これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることがで きる。 と言う、最悪な処分として建物使用禁止処分が、 建築基準法第10条（著しく保安上危険な建築物等の所有者等に対する勧告及び命令） ● 第六条第一項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造又は建築設備（い ずれも第三条第二項の規定により次章の規定又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の適用 を受けないものに限る。）について、損傷、腐食その他の劣化が進みそのまま放置すれば著し く保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認める場合においては当該 建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて当該建築 物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限、その他保安上又は衛生上 必要な措置をとることを勧告・命令することができる。 と言う、最悪な処分として解体処分が、 我がこのマンションに下されることになる。 つまり、 ●建築基準法の報告は、報告をすれば良く、対策までは問ういていないザル法、調査完了で良いと 思う。 ではなく、正確には ●建築基準法の報告は、報告をし法的に必要な対策（修繕）を着実かつ確実すべきと思う。 で、次回定期総会で、全区分所有者にはこの修繕委員会での言動と修繕委員会の責任追及をされて 頂きたいものである。 そろそろ、管理者理事長及び管理会社の化けの皮をはぎたいものだ。 でも、今まで虚偽答弁をしてきた管理者理事長の罪を追及することになるので、ここは監事が議長役 のなって中立的な管理者理事長の処分をすべきである。 |
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265:
入居済みさん
[2020-09-17 18:29:23]
続《疑問・不安》トンチンカンな答弁～久喜市からの建築基準法第12条に関する返答～
先日の第26期臨時総会での 「建築基準法第12条第5項の規定による報告ついて（令和 2年 5月 8日 久築第74号）」 について、久喜市建築審査課にこの文書の真意を確認してきた。 前に述べた通り、 平成30年実施「定期調査・報告」で、平成18年に外壁改修等がなされておりその10年後初めての「定期 調査・報告」では３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実である場合以外の場合 外壁全面打診をすべき処を未実施と言う建築基準法第12条違反があるとのこと また、「３年以内に外壁改修若しくは全面打診等が行われることが確実である場合」とは、例えば法第 ８条第２項の規定による維持保全計画等（一般的には長期修繕計画）において外壁改修又は全面打診等 の時期が明確にされており、かつ、これまでも当該維持保全計画等に従って外壁改修又は全面打診等が 行われている場合等となっており、今回の回答では当然長期修繕計画策定を以ての回答を期待したが、 期待が裏切られこのマンションの建築基準法第12条違反状態は解消されていないとのこと と回答を受けた。 今回の久喜市建築審査課への確認時に第26期臨時総会議案書を持っていき、久喜市職員はこの議案書を 見て、修繕委員会議事録の見た際、 管理者理事長Ｓ氏の ●建築基準法の報告は、報告をすれば良く対策までは問ういていないザル法、調査完了で良いと思う。 を発見し、このマンションの管理者集団は未だ建築基準法第12条を理解されていないとガッカリされ、 管理者集団（管理者理事長Ｓ氏や修繕委員会メンバー）は専門家集団ではなく、この集団がいるかぎり 行政監督・指導を続けていくとの決意を耳にした。 更に、噂話としてどうもこの件で警察当局も動き関係者に事情聴取をされたとも話していた。 （真意は解らない。） 私見として、特に問題がなければ総会議長は管理者理事長となるが、大問題や個人責任等を持っている 管理者理事長が従来通り次回定期総会で議長役をされることに大いに疑問を感じ、できれば、監事役に 議長役になって頂きたいものだ。 また、久喜市から専門家集団ではないと言われた修繕委員会は即時解散し、遵法精神豊かな方々に新規 修繕委員会を構成頂きたいものである。 こんな体制で次回大規模修繕施工をされることにも大いに疑問・不安を感じる。 現に、ここ数年の総会での管理者理事長の答弁に虚偽性がある様で、これでは管理者集団に信用・信頼 性は喪失されたと考えている。 |
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266:
入居済みさん
[2020-10-13 23:41:28]
《特報・友人情報》何故、久喜市での防災活動主体に区長が防災用品購入ができないのか？
このマンション区分所有者友人と自治会会計と先日来話題としている区長が区内活動費として久喜市 から補助として受けている「自治行政運営補助金」の決算書をネタに、新型コロナ感染症感染予防策 を執りながらつまみとさせて頂いた。 率直に言えば、これでは久喜市での防災活動主体に区長が防災用品購入ができないとガッカリさせら た。 驚くに、先ずは行政区（ここでは久喜第１１３区）とローヤルシティ久喜自治会は別団体でありなが ら、「自治行政運営補助金」をまるごとローヤルシティ久喜自治会に投入し、行政区が行うべきもの と自治会が行うべきものが混在しており、はぼ自治会会計の赤字補填として「自治行政運営補助金」 が活用されている。 この久喜第１１３区）「自治行政運営補助金」決算書を観ると、自治会総会資料印刷費・多額のレク 活動費・運動会費及び私的なものかもしれない区長会会費やコミュニティ協議会会費・子供会費等が 「自治行政運営補助金」から支出され、本来ならば行政区（ここでは久喜第１１３区）が負担しなく てもよい負担をし、防災用品購入余地がないのが現実だ。 これら経費は当然ながら行政区（久喜第１１３区）が負担すべきでなく、ローヤルシティ久喜自治会 が負担すべきもので、これら支出を止めれば防災活動主体に区長が防災用品購入ができる様になるで しょう。 因みに、「自治行政運営補助金」の運用として、６月頃の「自治行政運営補助金」入金直後に６．６ 万円分の防災用品の購入し、現品到着しだい自主防災組織活動補助金申請をすれば７月頃に５万円が 久喜市からキックバック的に補助金交付が受けられ、１．６万円で実質上６．６万円分の防災用品の 購入が「自治行政運営補助金」にキズ少なめで購入できることなる。 この思考で自治会会計を再度精査すると、債務超過気味になるであろうと危惧はするが、過度なレク 活動費・運動会活動を自粛すれば、もしかして債務超過は今後回避させるでしょう。 ザックリ言って、 自治会総会資料印刷費＝３～４万円 レク活動費 ＝７万円前後 運動会活動 ＝６～８万円 で、最低でも１６万円がより行政区らしい活動に使え、防災用品購入費用も捻出されるでしょう。 ここは、自治会役員や区長には会計の独立性の確保に向けた過去決算書の修正と次期予算策定をして 頂きたいものである。 でも、現状ではもしかして久喜市が「自治行政運営補助金」の不適切利用と認定されたら、これらの 経費分額の返金を区長に請求され、その請求は活動主体である自治会会計から返金されることになり 自治会会計が破綻する危険性がある。 どうも、このマンションには会計体系思考がなく、これでは管理組合会計は破綻が予見できていて、 自治会会計破綻危機は全居住者生活を直撃するでしょう。 今後は、管理組合と自治会で相互交流を図り会計正常化に向けた協議をすべきでしょう。 |
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267:
入居済みさん
[2020-10-14 00:45:26]
《疑問・不安》総会での管理者理事長のトンチンカンな答弁⇒偽計業務妨害
先ずは、総会では管理者理事長上程議案に対し判断をする業務があると考えられる。 この業務は、管理者理事長や理事役員や修繕委員会の監視であり、業務であると言えよう。 で、第25期臨時総会や第25期定期総会及び第26期臨時総会では、管理者理事長は ●長期修繕計画策定するには、精度確保のため精度ある外壁全面打診が必要でそのための足場設置で は多額費用が掛かるとして、次回大規模修繕時に外壁全面打診をした上で長期修繕計画策定する。 とのことだが、 建築基準法第08・12条では ●精度あるなしは別として長期修繕計画策定し、３年間隔の定期調査で長期修繕計画修正を修繕施工 予算を含め見直し・修正しろ。 とのことで、足場設置に多額費用が掛かるが掛からないが四の五の言わず、直ぐさま長期修繕計画を 策定しろと言っており、 外壁全面打診では、足場設置より安価・調査短期間の ●ロープアクセス手法＝屋上からロープを垂らしそのロープを足がかりとして人間が上下左右外壁の 打診をし、野帳記録する。 ●光波測量器使用手法＝光波測量器を地上から外壁にあて、光学的に外壁損傷を格子状に検査・記録 をする。 ●赤外線調査手法 ＝赤外線カメラを地上から外壁にあて、タイル浮き部が高温化することを捉え 検査・記録する。 ●双眼鏡使用手法 ＝双眼鏡使用・目視で外壁のひび損傷を検査・記録する。 があり、足場設置が必須なの、足場設置が多額費用が掛かるなのは言い訳にもならない。 更に最悪なのは、今回の長期修繕計画策定は管理会社以外企業にコンサル策定依頼としたが、この様 に策定された長期修繕計画の維持・修繕積立金等の予実管理は管理会社ができないとのことで、法的 要求事項である長期修繕計画の修繕積立金を含めた見直し・修正ができないことで、更なる法令抵触 となる。 また、このマンションの防災活動の活性化のため、「防災会」や法的齟齬・違法性がある「ローヤル シティ久喜大規模災害対応細則」の設定とその活動費として管理費から１０万円を予算化が必須だと 豪語・関連議案上程をされたが、久喜市では前述通り防災活動主体は区長でこんな意味不明なものが なくても、真摯に管理者理事長が区長に防災活動の活性化を懇願すれば結構な話で、無駄に管理費の 支出は回避されることになるであろう。 因みに、管理費は各区分所有者の生活費が捻出されるもので、無用なものまで支出強要される筋合い はない。 また、国土交通省の長期修繕計画策定ガイドラインで共用部分と専有部分の区別が参考的に決定され ていながら、その現実を調べずコンサルタント検討依頼をすることにされた。 等々、議案決議に必要不可欠な情報を管理者理事長個人の上程議案を採択させ様と虚偽の風説を流布 し、我々の精度ある管理者理事長や理事役員や修繕委員会の監視や上程議案の採択判断の業務を妨害 することになり、場合によっては偽計業務妨害となるであろう。 刑法第２３３条（信用毀損及び業務妨害） ●虚偽の風説を流布し、又は偽計を用いて、人の信用を毀損し、又はその業務を妨害した者は、三年 以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。 ⇒仮に刑事告発となれば、懲役刑があることから身柄拘束になるのであろう。やー怖い ここでの「虚偽の風説を流布」は総会での虚偽答弁や不本意な現実の隠蔽・湾曲で、「その業務」は 我々の精度ある管理者理事長や理事役員や修繕委員会の監視や上程議案の採択判断の業務と考えての ものである。 そろそろ、管理者理事長や理事役員や修繕委員会は真実を語り正々堂々と議案審議できる様、認識を 改めて頂きたいものである。このことは最終的に管理者理事長や理事役員や修繕委員会の個人生活の ためにもなるであろう。 |
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268:
入居済みさん
[2020-11-28 18:34:53]
《大唖然・疑問・不安》役員から問題行為者排除するとの管理規約変更議案
またもや、総会資料を酒のつまみとして仲間と?ませて頂いた。 で、いきなり酒を吹いてしまった。 第５号議案：役員の欠格事由を追加する件（特別決議） ●問題行為（法令又はこの規約・使用細則その他細則若しくは総会の決議に違反する行為又は対象 物件における共同生活の秩序を乱す行為により、管理組合による法的措置の対象となる者 及び問題行為に該当する行為であって管理組合が別に定める要件に該当する者 を選任することはできない。 先ず大きな疑問だが、『管理組合が別に定める要件』とは何か？を表記されていないことに大いに 疑問・不安を持つ。 これでは、理事役員の違法・不法行為を総会などで追求する者を簡単に排除でき、このマンション は違法・不法行為だらけになる危険性（暴君化）があることに目を疑った。 更に言えば、この議案が第25・26期管理者理事長となっている輩らから上程されてことに、上程者 集団の上程要件があるか？に大いなる大唖然・疑問・不安を感じた。 行政筋から、第24期管理者理事長や第25・26期管理者理事長及び管理会社従業者が建築基準法違反 として、警察当局から事情聴取を受け既に立件・検察庁書類送付を受けているとの噂話がある。 この欠格事由を追加される前に第25・26期管理者理事長は定期総会前に辞任すべきであるとなる。 なお、第８号議案：理事会運営等に関する細則案第40条（議長の権限等）では、 理事役員の違法・不法行為を総会などで追求する者を簡単に排除でき、このマンションは違法・不 法行為だらけになる危険性（暴君化）があることに目を疑った。 このマンションでは、かつて（第10期理事役員＋専門委員会の不法行為） 物理的耐用年数相当以前に損傷し更生施工となった上下水道管の件で、施工瑕疵有無確認となる元 施工業者による築後10年目アフター点検を何も総会決議無き拒否となった責任 は未だに露呈されていないが、この当事者が現在の秀善委員会委員長・委員に居座っている、 また、建築基準法違反で警察当局から事情聴取を受け既に立件・検察庁書類送付を受けている管理 会社従業者がいる管理会社との管理委託契約継続とは呆れ情けない限りだ。 このマンションは今回の定期総会決議で法的民主主義は万事休すとなるであろう。まるで何処そか の共産国家化だ。 |
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269:
入居済みさん
[2020-11-29 19:46:54]
続《大唖然・疑問・不安》『マンションは管理を買え！』とは建築基準法違反維持なのか？
またもや、総会資料を酒のつまみとして仲間と?ませて頂いた。 で、いきなり酒を吹いてしまった。⇒今度は、鼻から酒だ。 「これまでの理事会活動へのご協力の御礼とご挨拶」の『マンションは管理を買え！』には驚きの 極みである。 ここで引き合いに出された「マンション管理の適正化の推進に関する法律」は、単に国土交通大臣 の「管理会社」とその構成要員の「管理業務主任者」及び「マンション管理士」を認定するだけの 法律で、これら被認定者へはマンション管理運営支援と言う業務独占をさせるものではない。 マンション管理運営の責任は、管理者理事長を選任し管理業務を委任した全区分所有者にあること は変わりはなく、いくらこれら被認定者からの助言に従い管理運営をされても、違法・不法行為を 管理者理事長がしても管理者理事長には免責はない。 では、『マンションは管理を買え！』には驚きの極みであることだが、 そもそも、建築基準法 第８条（維持保全） ●建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態 に維持するように努めなければならない。 ２次の各号のいずれかに該当する建築物の所有者又は管理者は、その建築物の敷地、構造及び建築 設備を常時適法な状態に維持するため、必要に応じその建築物の維持保全に関する準則又は計画 を作成し、その他適切な措置を講じなければならない。 一 特殊建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの 第１２条（報告、検査等） ●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令 で定めるものの所有者（所有者と管理者が異なる場合においては管理者。第三項において同じ） は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、 定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその 状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。 となっており、これが『マンションは管理を買え！』のマンション管理運営の基本であるが、 今まで、第４期・第８期理事会で長期修繕計画の策定はしてきたが、第９期以後の専門家と称した 専門委員会や理事会は、長期修繕計画を策定せず思い付き的な修繕を繰り返している。 更に、第25・26期管理者理事長は、特定行政庁から早急に定期調査・報告での外壁全面打診（国土 交通省令）する様要求されながら、安価・短工期の外壁全面打診手法がありながら高価・長工期の 足場設置にこだわり無視され、長期修繕計画策定すら後回しとした。 大きな疑問だが、長期修繕計画がないことは法的には修繕積立金徴収根拠がないもので、徴収拒否 ができる。 第25・26期管理者理事長は、『マンションは管理を買え！』と言われる前に建築基準法遵守と建物 ・諸施設管理技術の正確な知見取得しろと言いたい。 法令違反者から、今更『マンションは管理を買え！』とは言われたくはない。 でも、今回の定期総会議案を観ると、管理者理事長に異論を提示する者を排除して行く ●役員から問題行為者排除 ●総会議長の権限等での恣意的な質問者指命・質問の中断指示ができる とのことで、 これでは違法・不法行為をしている管理者理事長への異論は排除させ、このマンションは違法・不 法行為だらけとなるであろう。 もうこのマンションは箸にも棒にもかからない資産価値喪失と成り下がったものだ。 真なる有識者諸君には、是非とも売り逃げをされることをお勧めする。 因みに、少子高齢社会ではマンションには共用部分と専有部分には広さを要求されてくる。 そのためには、区分所有者を減らし広大な共用部分と専有部分を得るために建て替えが必須となる であろうだが、このマンションには建て替えが確実にでき得る会計体系がない。 この段階になってしまったら、住むことが難しくなり売却困難となるであろう。 |
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270:
入居済みさん
[2020-12-02 07:46:50]
《疑問》マンション「管理計画」の制度認定への疑問
「管理計画」の制度認定基準の一部は、 ●管理費と修繕積立金の区分経理がされている ●長期修繕計画に基づいて修繕積立金が設定されている となっている。 で、そのマンション「管理計画」の制度認定と言う目標を掲げたが、今できることは今期定期総会 議案書で表現すべきであるが、思考転換をせずにこの一部基準への以下通り適合されていない。 ●管理費と修繕積立金の区分経理がされている に対し、第26期管理費等会計決算書では相変わらず管理費ら修繕積立金への編入が総会決議ででき る様になっており、第27期管理費等会計決算書では相変わらず管理費ら修繕積立金への編入させる 表現となっている。 この基準に適合するコミットメントを発しているならば、管理費ら修繕積立金への編入を即刻止め るべきである。 この様な管理費ら修繕積立金への編入は民法上の債務債権関係の違いからできず、マンション管理 士試験（平成25年 設問26）でもできないとしている。マンション管理士との顧問契約を締結され ているが、これではこのマンション管理士は使い物になっておらず、当該契約は管理費の無駄遣い となっている。使えないマンション管理士は排除すべきである。 ●長期修繕計画に基づいて修繕積立金が設定されている 今回の定期総会冒頭挨拶では、長期修繕計画を立て今までの修繕積立金積み立ての成否が解るとの ことだが、この一部基準は、長期修繕計画を立て今までの修繕積立金積み立ての成否を判断させる ものではなく、長期修繕計画から修繕積立金金額を決めろと言っている。 これでは、この一部基準には思考的にも不適合である。 なお、この一部基準に適合を図るとするならば、第９期制定「管理費等細則」を廃止し、管理費を 日常管理業務に必要な歳出総額から、修繕積立金を３年間隔で実施される定期調査・報告で見直し を図りつつ最新版長期修繕計画から、算出される様定期総会運営の変更が必須となる。 でも、これらの定期総会運営思考は今更のものではなく分譲時でのマンション管理の常識であり、 態々この常識から逸脱する様管理規約類変更した当時管理者理事長には呆れるものだ。 要は、管理者理事長はこれら常識に対し善管注意義務が履行できる者しかなれないもので、居住者 区分所有者なのはくだらないものである。 更に言えば、今回定期総会では迷惑行為者排除するとのことだが、管理者理事長が恣意的になって 欲しくない者に不当な法的手続きの行使で排除される危険性があり、この変更は恣意的不法違法性 を増すことであろう。 |
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271:
入居済みさん
[2020-12-02 08:01:09]
追記《疑問》マンション「管理計画」の制度認定への疑問
●管理費と修繕積立金の区分経理がされている に対し、第26期管理費等会計決算書では相変わらず管理費ら修繕積立金への編入が総会決議ででき る様になっており、第27期管理費等会計決算書では相変わらず管理費ら修繕積立金への編入させる 表現となっている。 この基準に適合するコミットメントを発しているならば、管理費ら修繕積立金への編入を即刻止め るべきである。 この様な管理費ら修繕積立金への編入は民法上の債務債権関係の違いからできず、マンション管理 士試験（平成25年 設問26）でもできないとしている。マンション管理士との顧問契約を締結され ているが、これではこのマンション管理士は使い物になっておらず、当該契約は管理費の無駄遣い となっている。使えないマンション管理士は排除すべきである。 追記 言い忘れた。 この一部基準に適合させるならば、駐車場・ルーフバルコニー・専用庭使用料の扱いを、 管理費や修繕積立金に入れるこいとができる管理規約を、 ◎この使用料収入金と管理費徴収額との相殺できる か、 ◎建物の区分所有等に関する法律（区分所有法） 第１９条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分 から生ずる利益を収取する。 に従い、駐車場・ルーフバルコニー・専用庭使用料は持分に応じて各区分所有者に収取させる へ変更すべきとなる。 |
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272:
入居済みさん
[2020-12-02 18:11:55]
《疑問》窓枠・窓ガラス又は玄関扉は専有部分？
今回の定期総会議案に 第７号議案：専有部分の修繕等に関する規定を制定する件（特別決議） ローヤルシティ久喜 専有部分の修繕に関する細則（案） 第３条（承認が必要な修繕等） 七 各住戸に付随する窓枠、窓ガラス又は玄関扉 及び ローヤルシティ久喜 窓ガラス等の修繕等に関する基本仕様 とし、窓枠・窓ガラス又は玄関扉は専有部分であると規定化された。 で、不動産登記規則 第１１５条（建物の床面積） ●建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の 内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め一平方メートル の百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。 となっており、『区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積』 を不動産登記の登記面積となっており、窓枠・窓ガラス又は玄関扉は共用部分となる。 故に、各区分所有者は窓枠・窓ガラス又は玄関扉の修繕（故意過失破損・自然劣化等）で交換修繕 をしたいとした際は、管理者理事長に要求し必要と判断された場合管理者理事長が交換修繕をする （費用＝修繕積立金）ことになる。 従って、第７号議案：専有部分の修繕等に関する規定を制定する件（特別決議）は審議前に廃案と すべきであるし、このことは当然ながら現管理者理事長は定期総会開催宣言後に廃案宣言がなされ るであろう。廃案宣言させるか？高みの見物だが、この態度で専門性が無いことが立証され、気付 かれている区分所有者から指摘されたら、議長席降壇頂くことになるであろう。 このことは、管理規約でも表現されているが、専門家と称した現管理者理事長やマンション管理士 ら諸君は果たして善管注意義務者であるか？大いに疑問・不安を感じる。 でも、このマンションでは自治会？からの要求で管理地でない廃棄物集積場に防災倉庫や廃棄物の 一次保管囲いを設置されたが、 廃棄物集積場は久喜市行政資産であり、防災倉庫や廃棄物の一次保管囲いの設置は行政区の区長が 久喜市自治行政運営補助金などでおやりになるもので、このマンションの敷地・建物・諸施設管理 団体は法的におやりになるべきでないものである。 このマンションの主要団体的なものとして、 ①久喜市行政区）久喜第１１３区（窓口：区長・区長代理） ②マンションの敷地・建物・諸施設管理団体（代表：管理者理事長） ③ローヤルシティ久喜自治会（代表：自治会会長ら） があるが、各々の窓口・代表者に各々の善管注意義務を果たしているのか？／専門性があるのか？ 大いに疑問・不安を感じる。 |
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273:
入居済みさん
[2020-12-05 18:39:18]
追記《疑問》マンション「管理計画」の制度認定への疑問
「管理計画」の制度認定基準の一部は、 ●長期修繕計画に基づいて修繕積立金が設定されている となっており、現管理者理事長は制度認定を受けることを強固な目論見をみせている。 追記 言い忘れた。 つまり、この基準に従った修繕積立金徴収をする際には長期修繕計画が必須であり、逆に言えば、 長期修繕計画がない現状管理者理事長は徴収根拠がなく修繕積立金徴収はできないとなる。 だが、来期予算では修繕積立金徴収を基本としている。 更に言えば、今期定期総会での「管理費等細則」を廃止を目論む意向も見えない。 本気で制度認定を受ける意思があるのであれば、制度認定に向けた制度基準や基準満足に向けた 管理運営体制刷新を説明すべきである。 どうも、現管理者理事長は各区分所有者の目を不合理的管理運営から離そうとしているとしか思 えない。 |
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274:
入居済みさん
[2020-12-05 19:01:04]
《疑問》理事会運営細則＝総会議長権限強化？
現管理者理事長は、ある総会質問者を退場処分された際に 君は２５年間迷惑行為をお続けるのか？何が目的なのか？総会混乱が目的なのか？ と言い放した。 でも、この総会質問者の言い分を聞くにじっくり質問を聴き、管理運営の改善が図れたらよいと 感じ始めた。 現に今期定期総会議案を観るに ●「管理計画」制度認定を受けることを強固な目論見をみせているが、修繕積立金徴収の根拠と なる長期修繕計画策定を言い訳の高額な足場設置必須と言っているが安価・短工期の外壁全面 打診手法があり虚偽答弁をし固辞し、修繕積立金徴収根拠無き徴収し続け、管理費と修繕積立 金との区分経理をする気を見せていない。 具体的な基準満足に向けた具体的な方向性を見せていない。 ●ご自身や関係各位らが、建築基準法違反で警察当局から事情聴取を受け立件されていながら、 この現実を隠蔽し、理事役員から迷惑行為者排除をさせるとしており、刑事立件された者から こんな管理規約変更提案を受けることはあり得ない者だ。 でも、現職・次期理事役員を恣意的に簡単な民事提訴し排除ができる危険性が生まれ、独裁的 管理運営を許すものである。 ●専有部分の修繕等に関する細則では、専有部分でない窓枠・窓ガラス・玄関扉等を含む細則案 を策定し上程している。（不動産登記規則第１１５条） で、この細則案は専門家と称した現管理者理事長やマンション管理士が作成した様だが、両名 に専門性がない様で、能力詐称となるであろう。 もっと深く定期総会議案を観ると不合理議案が見つかると思うが、こんな突っ込み箇所ふんだん 議案を総会通過させるには議長権限強化は必須となると考えたとしか思えない。 議長権限強化より不合理議案上程を止めるべきだ。 このマンションの真なる民主主義は喪失され共産国家化だ。 |
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275:
中古マンション検討中さん
[2020-12-15 01:20:26]
>>274 入居済みさん
ローヤルシティ久喜に知人がいて、とても住みよいマンションと聞いており、条件に合う中古が売りに出たら購入を検討しています。 また、恐らくあなたであろうと思われる方が総会に出て、毎回理事の方を困らせているのを聞いています。理事長や理事の方、管理会社の方の皆が困ってマンション管理士さんを採用した事も聞きました。 ネット掲示板での書き込みで資産価値を落とす可能性があるのはあなたの言動と思います。 例え、あなたの言う知識があっていたとしても、住民同士が寄り添い合って住む共同住宅である以上、ルールだけでは割り切れないこともあるでしょう。 まずはあなたが自説ばかりを一方的に主張するのではなく、理事の方や住民から受け入れられ、話を聞いてもらえるよう、態度振る舞いを変えてから再度提案（主張ではない）をしてはいかがでしょうか。 |
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276:
入居済みさん
[2021-02-02 03:28:17]
>>275 中古マンション検討中さん
貴殿は、中古マンション検討中さんなのか？甚だ疑わしい。 あまりにも内状を知りすぎている。 管理者理事長や管理会社にとって総会で不法・不合理・不都合な事実の暴露される ことに嫌気を表明されているだけだよ。 マンション管理の基本（と言うか法的要求事項）である長期修繕計画がなく、根拠 ない管理費等の徴収・不法会計操作や定期調査報告での隠蔽報告や未実施等騙され ていることに気づかず、こんな書き込みをされているとは呆れるばかりだね。 ルールだけでは割り切れないことってなんですかね？ 法律や各種ガイドラインに適さないルール（規約・細則）だらけで何ができるのか と考えるね。 使えないマンション管理士ね？ 今回の定期総会はあまりにもマンション管理士提案議案に素人感があり、もうこの マンションは終わったと考えパスしたが、共有部分の窓（枠・ガラス）や玄関扉を 占有部とされ本来ならば管理者理事長や管理会社が修繕すべきを区分所有者に押し つけたことには呆れたものだね。 自説ね？でもこの自説に合法性や合理性があったならば自説ではなく、定期総会の 不法性・不合理性指摘となるであろうし、これらを受け入れる／受け入れないは各 区分所有者の自己責任だよ。 先ずは、君たちはマンション管理やその周辺の法律や知見及び実務を塾理されては 如何かな？ 住民同士が寄り添い合って住むことは大変結構な話だが、法律や各種ガイドライン に違った寄り添いの後には取り返しができない苦痛が起こるものだね。 一つ将来の大苦痛を教えるね。解るかな？ このマンションには、法的要求事項と修繕積立金の徴収根拠となる長期修繕計画が なく何れは値上げと言う真綿で全区分所有者の首を絞めることになり、更に高齢化 に伴い共有部と占有部に狭さが出て建替えとなるであろうが、その費用がなく狭い 居住環境で被介護生活を暮らされるのであろか？通路や玄関での車椅子往来は現状 できるのか？ でも、最大の苦痛はマンションも経年劣化するもので、管理費等枯渇の放置はでき ない。特定行政庁から解体命令がでるか行政代執行がされれば、現状では自己破綻 の道しかない。 ハッキリ言おう。現状の会計管理では後15年で資産崩壊となるであろう。 （物理的耐用年数越えのエレベーター交換・10年毎の給水管更生・ポンプ交換等） そろそろ、こんな物言いをなされる前に売却売り逃げをお考えをなさることを勧め るね。 |
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277:
入居済みさん
[2021-02-20 18:31:41]
《唖然・友人情報①》第26期定期総会での意味不明な議案と質問に対する答弁
このマンション区分所有者友人と第29期定期総会議案書・議事録をネタに新型コロナ感染症感染予防策 を執りながらつまみ呑み会をし、管理者理事長・管理業務主任者（管理会社）・マンション管理士言動 には呆れ、ここ数期管理者理事長（理事会）の意味不明な管理運営のせいで終わったと感じた。 ●冒頭の御礼・ご挨拶 「マンションは管理を買え！」とか管理適正化法「管理計画」認証を受ける等言っておられ、後者基準 として以下基準を表明されていた。 ・適切な修繕計画が立てられいるか？ ⇒そもそも、建築基準法第８条（維持保全）で 建築物の敷地や構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努め、そのために維持保全計画 を立てろと言っており、「管理計画」認証以前に長期修繕計画（維持保全計画）が第10期以降審議・ 策定されず作成予定との認識は建築基準法違反である。 ・修繕計画に基づいて修繕積立金が積み立てられているか？ ⇒民法第６４９条（受任者による費用の前払請求）で、管理者理事長は建築基準法第８・１０条事務等 を全区分所有者から総会決議による委任されており、必要な経費主張をするためには長期修繕計画を 立て 修繕積立金を算出・請求することになるが、修繕積立金会計の正当性を検証するため長期修繕 計画があるものではない。前後関係の誤解されるとは善管注意義務者ではない。 ・総会や理事会など管理組合の活動が円滑に行われているか？ ⇒そもそもこんな基準は現在想定されていない。全区分所有者を欺すとは呆れるばかりだ。 因みに、ご出席マンション管理士は未だ「管理計画」認証基準はないと叫ばれた様だが、国土交通省は 「マンション管理の新制度の概要」では管理計画認定の基準等の概要案は以下項目が公表されている。 ・管理者等が定められている ・集会（総会）や理事会が定期的に開催されている ・管理規約が作成されており、必要に応じて改正されている ・管理規約にて下記について定めている ・緊急時等における専有部の立入り ・管理組合の財務・管理に関する情報の提供 ・区分所有者または居住者が変更となった場合の届出 ・管理費と修繕積立金の区分経理がされている ・管理費や修繕積立金の滞納に適切に対処されている ・２５年以上かつ大規模修繕工事が２回以上含まれる計画期間となる長期修繕計画が作成されている ・長期修繕計画に基づいて修繕積立金が設定されている ・長期修繕計画が五年以内に作成又は見直しがされている ・修繕積立金の積立てについて、下記の内容を満たすものとなっている ・積立額が著しく低額でないこと ・将来の一時金の徴収を含まないこと ・将来の増額が予定されている場合、その増額についてあらかじめ合意されていること 頼りとしているマンション管理士は言わばマンション管理コンサルタントで、この程度が理解できてい ないとは、使えないマンション管理士であると言わざるを得ない。 ●第26期事業報告・収支決算 先ずは、修繕積立金会計根拠である長期修繕計画がないことから、修繕積立金収支決算は論外とさせて 頂くが、第26期当初修繕計画であるとした上下水道ポンプ交換はできておらず、第27期も予算化されて いないが、ポンプ寿命に問題はないのか？と大いに疑問・不安を持つ。 管理計画認定の基準等の概要案として ・管理費と修繕積立金の区分経理がされている（区分経理：管理費・修繕積立金間で金銭往来がない） となっており、管理適正化法「管理計画」認証を受ける等言っておられながら、駐車場利用料を管理費 会計から修繕積立金に編入させており双方に矛盾があり、「管理計画」認証を受けると言われるならば こんな編入決算報告はあり得ないものだ。管理者理事長の言動にはもはや信頼性喪失だ。 頼りとしているマンション管理士は総会議案書を精査するとの顧問契約があるが、マンション管理士は 試験でこの程度の理解が求められているが、顧問契約・マンション管理士能力に疑問・不安を感じる。 第26期管理費収支予算を観ると、 当初利用料合計（13,813,080円）当初支出合計（39,470,296円）とのことで、 各区分所有者の管理費徴収額は、 管理費徴収額＝（当初支出合計－当初利用料合計）／12ヶ月・３００区分所有者＝ 7,127円／月となる が、約一万円前後が徴収されており、収支バランスは債権過剰となるが、このことができていない。 更に言えば、組合運営費や各専門委員会活動費については過不足が多くあり、これら活動には計画性が ないこととなる。 そもそもマンション管理運営は計画・予算準拠主義となっており、この計画・予算準拠主義は全うされ ていない管理運営は管理不統治の「マンションは管理を買え！」ではない。 |
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278:
入居済みさん
[2021-02-20 18:57:25]
《唖然・友人情報②》第26期定期総会での意味不明な議案と質問に対する答弁
このマンション区分所有者友人と第29期定期総会議案書・議事録をネタに新型コロナ感染症感染予防策 を執りながらつまみ呑み会をし、管理者理事長・管理業務主任者（管理会社）・マンション管理士言動 には呆れ、ここ数期管理者理事長（理事会）の意味不明な管理運営のせいで終わったと感じた。 ●マンション管理士事務所・管理会社委託契約 《唖然・友人情報①》で申し上げたが、このマンションの管理費等会計は不適切であり、こんな不適切 会計が改善されていない様では、マンション管理士事務所・管理会社委託契約の委託先として相応しく ないと考える。 で、会計の適切性維持が要求されている管理者理事長は委託先変更を考えないとは信頼性喪失常態だ。 ●第27期事業計画・収支予算 管理計画認定の基準等の概要案として ・管理費と修繕積立金の区分経理がされている（区分経理：管理費・修繕積立金間で金銭往来がない） となっているが、未だに駐車場利用料を管理費会計からの修繕積立金への編入予算があり続けている。 また、管理者理事長には民法（委任）での善管注意義務では合理的な管理運営をすることも要求されて いるが、マンション管理団体目的である敷地・建物・諸施設管理以外の防災活動を背負うことは不合理 な管理運営となり、久喜市では防災活動主体は行政区（区長）・自主防災組織（代表者）であるとして いることから、敷地・建物・諸施設管理以外の防災活動は行政区（区長）・自主防災組織（代表者）に させ、費用負担は久喜市の自治行政補助金・自主防災組織補助金を使わせれば結構な話だ。 つまり、自主防災会活動費や防災用品購入費はマンション管理団体が背負うべきものではなく、即刻の 自主防災会の解散・当該予算削除をすべきである。 臨時総会では、管理費等会計の将来不安性がある言われていたが、余計な負担を背負うとはこれまたの 矛盾だ。不必要な経費を削除し管理費等会計の将来安定性を確保すべきである。 ●役員欠格事項 管理者理事長には民法（委任）での善管注意義務では、マンション管理やその周辺の法令・実務知見の 具備と合理的かつ合法的な管理運営完遂が求められている。 管理費等滞納等迷惑行為者排除だけでは呆れる。 でも、ここ数期管理者理事長（理事会）の管理運営を観ると、マンション管理やその周辺の法令・実務 知見がなく合理的かつ合法的な管理運営完遂できていない様で、この程度の能力ではこの程度しか議案 上程ができないのだろうと危惧させられる。 どうであれ、今後の管理者理事長にはマンション管理やその周辺の法令・実務知見の具備と合理的かつ 合法的な管理運営完遂される様要求するものである。 |
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279:
入居済みさん
[2021-02-20 19:48:58]
《唖然・友人情報③》第26期定期総会での意味不明な議案と質問に対する答弁
このマンション区分所有者友人と第29期定期総会議案書・議事録をネタに新型コロナ感染症感染予防策 を執りながらつまみ呑み会をし、管理者理事長・管理業務主任者（管理会社）・マンション管理士言動 には呆れ、ここ数期管理者理事長（理事会）の意味不明な管理運営のせいで終わったと感じた。 この第25・26期管理者理事長はやたら規約変更や細則制定をされており、こんな複雑なルールは全区分 所有者へは混乱と白紙委任的な言動誘発となるであろうと大いに危惧・不安を感じた。 ●専有部分の修繕規程制定 この規程では、管理者理事長が管理所有の共用部分の窓枠・窓ガラス・玄関扉等を専有部分的扱いとし 専有部分の修繕許可対象としているが、不動産登記規則第１１５条（建物の床面積）でもこれら所有権 は各区分所有者にはなく、修繕許可対象ではないことになる。 で、議事録を観ると、マンション管理士曰く窓枠・窓ガラス・玄関扉等共用部分の修繕は計画修繕とし 速やかに修繕ができない場合各区分所有者の責任・費用で修繕できるとのことだが、窓枠・窓ガラス・ 玄関扉等共用部分の修繕は管理者理事長責任で管理費等や地震火災保険で修繕されるべきもので、管理 者理事長は管理会社との強力な連携を以て早期修繕完遂をすべきとなる。 また、民法第６１１条（賃借物の一部滅失等による賃料の減額等）的思考をするならば窓枠・窓ガラス ・玄関扉等共用部分の修繕に遅延が発生した場合は、管理者理事長の個人責任で損害賠償請求を受ける ことになるであろうとも考えることができる。 この程度のことに、意味不明な議案作成と答弁をなさるとは、このマンション管理士の能力に大いなる 疑問・不安を感じたものである。 でも、専有部分の修繕規程制定をここまで複雑なルールにされてはマンション管理やその周辺の法令・ 実務知見の無い区分所有者にはお気の毒さまだ。 ●理事会運営等細則制定 理事会運営ルールを集約されたことにはある程度の成果はあるが、変更等があれば管理規約と共の変更 は必要となり、管理に複雑性を与えたもので今後の管理者理事長には苦慮されるであろうと危惧する。 で、ここで一番問題なのは「総会議長の権限等」明文化である。 権限を明確化されたことは、議案周辺の重要・貴重な提言・要求を議案無関係言動として誤判断・排除 をしマンション管理団体に悪影響を与えた際の議長（管理者理事長）には重大責任が生じることになる が、ここ数期管理者理事長の言動・管理運営から観るとこれら判断の精度が執れないと考える。 今回議事進行を議事録から推察するに、議長（管理者理事長）はある質問者の質問を遮っており、質問 者真意が見えず正当な判断をしたのか？大いに疑問・不安だ。 民法では当事者や利害関係者らの忌憚ない話し合いがなされることが大前提となっており、議長（管理 者理事長）の自己保身的・恣意的判断での質問却下はあり得ないもので、ここは明文化より柔軟性確保 されるべきである。 更に言えば、このマンションでの管理費等滞納金利が消費契約法金利が採用され、マンション管理士は この金利は公序良俗違反にならない金利で優先されるものとの見解を表明されたが、消費契約法金利や 納税滞納金利が今や市中金利から観て公序良俗違反と国会で審議・承認されたもので、ここでは民法の 滞納金利（３％変動金利）を採用すべきである。一区分所有者として14.6％は双方契約上での不合意と させて頂く。 再三言うが、このマンション管理士の民法についての理解に大いなる疑問・不安を持ち、交代か契約の 解除をすべきである。 あるマンション管理センター相談員は、国土交通省認定の管理会社・管理業務主任者・マンション管理 士は標準管理規約での促成栽培で民法等法令知見が薄く使い物にならないと言われている。 因みに、国土交通省認定の管理会社・管理業務主任者・マンション管理士は業務独占制度ではなく名称 独占制度で、これらに管理業務を委託する義務はマンション管理団体にはない。能力があり信頼できる 者を選べば結構な話だ。このことは管理者理事長にも言えるもので、法的要求能力がなく不合理な管理 運営だらけの者は排除されるべきである。 |
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280:
入居済みさん
[2021-02-20 20:02:43]
《不安》次期定期調査は確実にできるか？
第27期事業計画・収支予算では、今期実施義務がある定期調査に関する記載・予算はない。 このマンションでは、平成23年東日本大震災被災後の重要な平成24年定期調査がされておらず、いくら 管理会社が８月頃実施すると答弁をされても、計画・予算準拠主義から観て当てにならない。またもや 未調査でお逃げになるのであろうか？ でも、その頃大規模修繕施工が計画されているであろうと考えるが、この大規模修繕施工業者以外業者 の定期調査は実質上無理な話で、両事業の業者選定は大いに気に掛かるもので、大いなる疑問・不安を 感じる。 更に再三言えば、このマンションでは基施工業者からの築後10年目のアフター点検提案を総会決議無く 拒否され、その結果から国土交通省想定寿命より短い寿命となった上下水道管の腐食事案があったが、 何も当時の管理者理事長や専門委員会の責任が当事者保身的・恣意的判断で隠蔽され、無用な負担を 全区分所有者に背負わせている。 そろそろ、管理費等会計の不安定性がある以上は、過去の大負債の顕在化と責任追及をすべきである。 |
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281:
入居済みさん
[2021-02-20 20:07:36]
《警告》ローヤルシティ久喜区分所有者各位
今まで、申し上げたことは法的事項を根拠としている。 ＞管理費等会計の不安定性がある以上は、過去の大負債の顕在化と責任追及をすべきである。 このことに対する是非判断は全てローヤルシティ久喜区分所有者各位自己責任となることを誤認識頂き たいものである。 是非とも、過去のマンション管理団体の活動記録や自治会・区長・管理者理事長の行政とのやり取り等 の記録を精査され、法令との照合をされる様、ご提言申し上げる。 |
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282:
匿名さん
[2021-02-24 08:33:56]
ここに1人で書き連ねてるのはおそらく高齢の居住者だろうが、マンション全体の資産価値を落としてるね。これ見たら中古検討者は逃げるだろ。
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283:
入居済みさん
[2021-02-25 06:21:01]
>>282 匿名さん古検討者
＞マンション全体の資産価値を落としてるね。これ見たら中古検討者は逃げるだろ。 今まで、管理者理事長の不法行為を無知無能から見逃し追認してきた区分所有者の自己責任だよ。 でも、これ見たら中古検討者は逃げるだろは大丈夫だよ。 マンション購入希望者は駅近とかの立地に目を向け、単なる居住欲や購入欲で購入するものだよ。 ならば、即時売却をご検討されては如何かな？ この分では、管理費等会計の破綻・修繕不能となるであろうから。 |
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284:
入居済みさん
[2021-03-02 11:55:17]
閲覧各位
各位には、ここでの書き込みがマンション資産価値喪失と被害者的な感覚を持っている様だ。 でも、当方は、他区分所有者が歴代管理者理事長の不正・不合理管理運営を思慮・精査せず容認されて きたことからの被害者である。 仮に、 自己物件（区分所有権）を売却するとするが、これら歴代管理者理事長の不正・不合理管理運営があり 負担無用の負担がされ続けまとも敷地・建物・諸施設が管理されていないことを買い手に伝えなければ ならない（後々リスク未開示による損害賠償請求回避のため）が、これでは買い手が付かないし、 賃貸に出したとしても、まとも敷地・建物・諸施設が管理されていないことから共有部分の未整備等で 借主に迷惑を掛けるだろうと危惧心配せざるを得なず、 売却や賃貸ができないものである。 だからこそ、ここに買い込み区分所有者各位には危機感を持ち管理者理事長や管理会社及びマンション 管理士等への管理運営の最適化は働きかけて頂きたいものである。 |
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285:
入居済みさん
[2021-04-06 09:00:20]
《危惧》次期大規模修繕工事に向けたスケジュール遅延
うろ覚えではあるが、第26期臨時総会では久喜市特定行政庁からの建築基準法第12条に基づく報告要求 に対し、当時の管理者理事長が、報告要求を満たす管理運営実績がなく、代替案（次期大規模修繕工事 に向けたスケジュール案）を報告され、このスケジュールを総会採択させた。 で、マンション掲示板掲示では、この代替案（次期大規模修繕工事に向けたスケジュール）から相当な 遅延が発生し、当初３月に次期大規模修繕工事に向けた臨時総会がどうも５月中旬に延会となった様だ が、管理者理事長や管理会社らは久喜市特定行政庁からの指示事項を勘違いされている様だが、相当に きつい指示・要求が久喜市特定行政庁から発しられているが適合できるか大いに危惧・心配だ。 因みに、久喜市特定行政庁からの建築基準法第12条に基づく報告要求が文書で出たこと事態が法令違反 をしていると言っているものだが、久喜市特定行政庁からの指示・要求を満足できなかったら更に法令 違反となりことになるであろう。 でも、管理者理事長や管理会社らは善管注意義務（幅広い知見所持・責任履行義務）を持たされている 筈だが、この程度ができないとは民法的に管理者理事長や管理会社らは不適格となるであろうと、委任 に際し各区分所有者が正しく行っていなかったことになる。 もし、久喜市特定行政庁からの指示・要求を満足できない臨時総会で議案が上程・審議され様とされた ら、先のマンション管理士が言われた公序良俗に抵触するもので、全区分所有者には審議拒否をされる べきである。 ハッキリ言えるのは、善管注意義務がある管理者理事長や管理会社らが四の五の言わず幅広い知見所持 ・責任履行義務を果たしていないことが、法令違反・公序良俗抵触を招き、全区分所有者の無責任関心 がなしたものである。 各区分所有者には、今後定期・臨時総会議案に善意があると思わない様議案書をより精査される様要求 するものである。 |
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286:
入居済みさん
[2021-04-25 10:55:59]
《大唖然・疑問・不安》大矛盾を抱えた修繕積立金会計
またもや、第26・27期臨時総会資料を酒のつまみとして仲間と?んだ。 今回は、我々の目を疑い拡大鏡を使い何度も見直したが、我々の目は正しいと判断・安堵した。 で、我々の目を疑ったのは、 第26期臨時総会資料（事前質疑応答集）での管理費等値上げ懸念質問に対し ＜今後の収入予測＞ ① 修繕積立金会計の次期繰越金＝ 553,972千円 ② 毎年の修繕積立金収入 ＝ 14,836千円 ⇒第３回大規模修繕工事が13年後と仮定すると、192,868千円 ⇒これらの合計＝ 746,840千円 ＜未支払と今後の支出予測＞ ① 排水管大規模修繕工事費 ＝ 139,700千円 ② 第２回大規模修繕工事費 ＝ 290,000千円 ③ 第３回大規模修繕工事費 ＝ 319,000千円 ⇒これらの合計＝ 748,700千円 ＜今後の収入予測＞（ 746,840千円）－＜未支払と今後の支出予測＞（ 748,700千円） ＝－ 1,860千円（赤字） とのことで、第25期管理費余剰金＝ 100,577千円で相殺できるので、管理費等値上げの懸念はない とのこと。 でも、第26・27期管理者理事長らはマンション管理適正化法「管理計画」認証を掲げているが、 その要件（案）では、 ●管理費会計と修繕積立金会計が区分管理できていること ⇒管理費余剰金を修繕積立金会計への編入をしていないこと となっており、『第25期管理費余剰金＝ 100,577千円で相殺できる』はあり得ない。 となっていながら、 第27期臨時総会資料（第27期 修繕積立金会計 予算書）では 大規模修繕工事 ＝217,250,000円 供用部照明交換（ＬＥＤ化）工事＝ 12,807,475円 玄関ドア交換工事 ＝ 60,500,000円 サブエントランス改修工事 ＝ 30,129,000円 大規模修繕工事コンサルタント料＝ 5,294,800円 ⇒これらの合計＝ 325,981,275円 で、第26期臨時総会資料（事前質疑応答集）の第２回大規模修繕工事費（ 290,000千円）と比較し 差額35,981,275円となるが、 第26期臨時総会では修繕積立金破綻懸念があるかの如きと表明しながら、第２回大規模修繕工事費 を超えた第27期大規模修繕工事が行われ様としている。 つまり、粗同一人物が大矛盾だらけの管理運営をされている。 である。 こんな一貫性がない管理運営がまかり通り、日々修繕積立金破綻懸念が増加されることには断じて 許されないと考えざるを得ない。 閲覧各位には、こんな一貫性がない管理運営を容認しないとの毅然とした態度（第27期臨時総会の ボイコット）をされる様要求するものである。 |
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287:
入居済みさん
[2021-04-25 11:10:52]
《大唖然・疑問・不安》大矛盾を抱えた修繕積立金会計
またもや、第26定期総会議事録と第27期臨時総会議案書を酒のつまみとして仲間と?んだ。 今回は、我々の目を疑い拡大鏡を使い何度も見直したが、我々の目は正しいと判断・安堵した。 で、我々の目を疑ったのは、 第26定期総会議事録では、 コミュニティワン㈱から、 『久喜市との約束でもありますが、８月には定期調査する予定です。』 とのことであったが、 第27期臨時総会議案書には 大規模修繕工事 ＝217,250,000円 供用部照明交換（ＬＥＤ化）工事＝ 12,807,475円 玄関ドア交換工事 ＝ 60,500,000円 サブエントランス改修工事 ＝ 30,129,000円 大規模修繕工事コンサルタント料＝ 5,294,800円 ⇒これらの合計＝ 325,981,275円 に関する議案書と修繕積立金会計予算書しかなく、 これでは、前回定期調査（平成30年）以後３年後必須の次回令和３年（平成33年）定期調査ができ る様な仕組みが整っていないこととなり、 またもや、建築基準法第12条（報告、検査等）第１項違反となるのであろうか？であった。 でも、前回定期調査（平成30年）では調査違反性・報告不足性を久喜市特定行政庁から指摘を受け 古くは平成24年実施すべき定期調査を不履行となっており、 ローヤルシティ久喜は建築基準法第12条（報告、検査等）第１項違反だらけで、まともな居住空間 ではないとしか考えざるを得ない。 閲覧各位には、こんな建築基準法第12条（報告、検査等）違反だらけの管理運営を容認しないとの 毅然とした態度（第27期臨時総会のボイコット）をされる様要求するものである。 |
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288:
入居済みさん
[2021-04-27 07:14:33]
《大唖然・疑問・不安》総会手続きを経ずの定期調査費用の奪取を目論む管理会社
いつもの飲み仲間から、今度は耳を疑う話しを耳にした。 第26期定期総会の管理費予算書と総会議事録では、前回（平成30年）の定期調査後に必須となる次回 令和３年（平成33年）定期調査の予算計上がなく、建築基準法第12条では未調査⇒即法令違反となる が、管理会社営業担当者に令和３年（平成33年）定期調査の予算計上に向けた臨時総会開催について 質問したとのことであった。 その回答が ・建築基準法第12条違反を集団責任とされる次回臨時総会（2021年05月09日）以後には臨時総会開催 の予定はない。 ・次回令和３年（平成33年）定期調査の費用計上審議はせず、定期調査を強行する。 とのことの 区分所有法第18条（共用部分の管理） ●共用部分の管理に関する事項は、前条（共用部分の変更）の場合を除いて、集会の決議で決する。 に抵触する見解表明・回答がなされたとのことであった。 次回臨時総会（2021年05月09日）で第26期定期総会で指摘された次回令和３年（平成33年）定期調査 の費用未計上を管理費会計修正議案を掛ければ簡単かつよいことではあるが、こんな簡単な審議すらが できないとは、そろそろ管理会社としての適合性がないことと同じで管理業務受任先不適当として契約 解除されるべきと考えざるを得ない。 この管理会社では、平成24年には法的必須な定期調査をせず、平成27年・平成30年では調査不十分との 指摘を久喜市特定行政庁から指摘されており、我々マンション区分所有者としてマンション監理運営を 全面委任されている管理者理事長らもこの管理会社の動静監視ができず、未だ是正には至っていない。 最後に言わせて頂くが、 次回臨時総会（2021年05月09日）では久喜市特定行政庁から簡単に言えば2021年07月中に大規模修繕 工事完了（仮設足場の総撤去）をしろと昨年05月に指示を受けておりながら、審議対象大規模修繕工事 期間は2021年06月～2022年01月と行政監視・指導元の久喜市特定行政庁からの指示（命令）を無視軽視 されたもので、ハッキリ言って、建築基準法第12条違反・不法行為を各区分所有者に是認しろと言って いるものである。 簡単に言えば、管理者理事長らの不法行為を全区分所有者の不法行為にすり替え様とするものである。 でも、全区分所有者面々には、昨年の行政監視・指導元の久喜市特定行政庁からの指示（命令）文書は 議案書として見られていることからこの現実を知りながら次回臨時総会（2021年05月09日）の成立・ 議案採択される言動は他の区分所有者も法令違反者にさせる言動であると認識されるべきだ。 管理者理事長らの不法行為を全区分所有者の不法行為にすり替え様とする臨時総会は正しく不法行為で あり、次回臨時総会（2021年05月09日）の成立・議案採択される言動は断じて容認できない。 そろそろ、資産価値総喪失の馬鹿が馬鹿を騙す劇場はお止め頂きたい。 |
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289:
入居済みさん
[2021-05-08 10:14:27]
追記《疑問》マンション「管理計画」の制度認定への疑問
「管理計画」の制度認定基準の一部は、 ●２５年以上かつ大規模修繕工事が２回以上含まれる計画期間となる長期修繕計画が作成されている となっており、前管理者理事長は制度認定を受けることを強固な目論見をみせている。 で、明日（05月09日）開催の「第27期臨時総会の議案に対する事前質問と回答」では、 ●大規模修繕工事後に今後２０年先までの長期修繕計画を作成します。 とのこと。 つまり、「管理計画」の制度認定基準の一部を満たないことになり、前管理者理事長の制度認定を受け ることを強固な目論見は何であったのか？大いに疑問・不安を感じる。 「管理計画」の制度認定基準の一部の ●２５年以上かつ大規模修繕工事が２回以上含まれる計画期間となる長期修繕計画が作成されている に則した作成されるべき長期修繕計画は、大規模修繕工事周期が１２年となっていることから、１２年 ×３（大規模修繕工事２回分＋その後の大規模修繕工事相当１回）＝今後３６年先までの長期修繕計画 を作成するが正解である。 因みに、築後２７年＋３６年（正当な長期修繕計画期間）＝築後６３年となり、その頃は、大規模修繕 工事では区分所有者（居住者）の年齢構成上建物維持が困難（車椅子生活者の台頭による通路幅やエレ ベーターかごの狭さ・大型介護ベット使用による占有部にも狭さ等）が起こり、建替論争集約時期近辺 であると考えられ、全区分所有者には建物解体費用の積み立てが急務となるであろう。 この建物解体費用は、金融機関からの費用調達のための区分所有権の抵当権は、今後の建替（解体整地 後の建物建設）の金融機関からの費用調達上邪魔（第二抵当権での費用調達には無理）となることから 地道に現金での積立ご準備が必須となり、今後大半を占めるであろうの年金生活者に大変つらいものに なるであろう。この現実は理事会や管理会社等は話したがらないもので、現実になった処で頓挫となる のが見通しできる。 今のうちに、管理規約改正を以て解体準備金積立をすべきであることには間違いはない。 結局、前理事会の思考を引き継げる様理事任期を１期から２期に伸ばしたが、現理事会は前理事会思考 を引き続いておらず、場当たり的な管理運営をされているものと解し理事会への信用・信頼性は総失墜 されたと唖然・落胆させられた。 そろそろ、こんな矛盾だらけ管理運営からの脱却すべき、全区分所有者には知見取得と認識改心をすべ きと提言するものである。 |
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290:
入居済みさん
[2021-05-08 10:59:40]
《大唖然・疑問・不安》根拠無き過剰徴収されている管理費と使用料分配権限の搾取
明日（05月09日）開催の「第27期臨時総会の議案に対する事前質問と回答」では、 ●グラフ：修繕積立金、駐車場使用料および管理費余剰金の収入累計予測 や、今回目論まれている大規模修繕工事後には約５億６５００万円が残ると推定できる。 との回答がある。 前者の駐車場使用料は、 建物の区分所有等に関する法律 第１９条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用部分から 生ずる利益を収取する。 と言う使用料利益収取権限が全区分所有者にあるが、 機械式駐車場を想定した標準管理規約 第２９条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの 管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 を機械式駐車場がないローヤルシティ久喜に不法適用され、 全区分所有者にある使用料利益収取権限が搾取されていることとなり、 建物の区分所有等に関する法律 第３１条（規約の設定、変更及び廃止） ●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議に よつてする。 この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべ きときは、その承諾を得なければならない。 となっていながら、全区分所有者にある使用料利益収取権限に特別な影響がありながら、全区分所有 者の承諾を事前に執らず強行改悪されたもので、 後者の管理費余剰金は、 建物の区分所有等に関する法律 第２８条（委任の規定の準用） ●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。 民法 第十節 委任 第６４９条（受任者による費用の前払請求） ●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をし なければならない。 となっていることから、管理者理事長は日常管理に必要な費用のみを請求できこれ以上の請求はでき ないことになりながら、毎期管理費会計予算書では管理費総歳出額が管理費収入より少なく多額余剰 金が積み立てられていることは管理者理事長の過剰請求・徴収となる。 本来ならば、決算後に団体拘束から解かれる管理費余剰金は持ち分割合での各区分所有者への返金が なされるものだが、これまた昨秋されていることとなり、 こんな不法な駐車場使用料および管理費余剰金の修繕積立金への編入はあり得ず、管理者理事長らに 国土交通省が分譲時（建物がない）でも長期修繕計画（案）策定ができるとしている長期修繕計画を 四の五の言わず策定させ、早急に最適な修繕積立金額の算定を要求すべきである。 なお、頭の良いマンション管理士は、駐車場等使用料と管理費支払金を相殺し不足分を管理費徴収を すれば、最適な管理費会計となる見解表明をなさっている。何故か？管理会社はこの程度の提言助言 ができないのか？大いに危惧・懸念している。 でも、第26期定期総会では第27期修繕積立金切り崩し金額を約２億９０００万円とし管理費等会計の 安全性を主張されていたが、第27期臨時総会の第１～３後議案の施工総額約３億２０７０万円と総定 額超過となり、合法かつ合理的な管理費等会計の原状回復をした場合、既に修繕積立金会計は破綻し ていることになる。もはや、ローヤルシティ久喜は債務超過状態かもしれない。 管理者理事長らは、こんな不都合な事実は決して気付かず公表すらできないもので、そろそろ、歴代 管理者理事長らに長期修繕計画未策定による修繕積立金会計破綻責任を追及要求されては如何でしょ うか？ 更に、第27期臨時総会の第１～３後議案を不採択と放り投げてみるべきで、こられ賛同区分所有者は 長期修繕計画未策定による修繕積立金会計破綻させた歴代管理者理事長らと同罪となるであろう。 |
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291:
入居済みさん
[2021-05-08 11:39:37]
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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292:
入居済みさん
[2021-05-08 12:19:36]
《大唖然・疑問・不安》久喜市自主防災組織補助金交付要綱に反する
第５号議案 一部細則の適正化に関する件 第５号議案 一部細則の適正化に関する件では、 ●防災会は災害対策基本法第２条の２第二号に言う自主防災組織となることができる。 となろとしているが、 久喜市自主防災組織補助金交付要綱 第２条(定義) (1) 自主防災組織 区又は複数の区を単位として、市民が自主的に当該地域の防災対策を確立するため に、次に掲げる防災活動を行う団体で、自主防災組織設立届出書(様式第1号)により、市長に届出 があったものをいう。 ア 防災に関する意識の啓発及び知識の普及 イ 地震等の災害に関する予防 ウ 災害発生時における情報収集・伝達、避難誘導、初期消火、救出・救護及び給食・給水等の 応急対策 エ 防災訓練及び防災教室等の開催 オ その他自主防災組織の目的を達成するために必要な事項 となっており、行政区責務とした区長が自主防災組織設立届出書を久喜市長に届出済であり、よほどの 手続きをしない限り、大規模災害対応細則で訴えても無理な話だ。 また、久喜市地域防災計画では地域窓口は区長と正規自主防災組織代表者となっており、防災担当理事 ではなく、ここは現存するローヤルシティ久喜自主防災組織を立て防災体制の再構築した方が得策だ。 更についでに、ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則 第１１条（管理費等） ３ 自治会等が前項（防災・防火）の補助金を受けた場合、管理組合は防災や防火に関する必要な費用 について、自治会等に対し請求することができる。 は、久喜市補助金等の交付に関する規則 第１７条(交付決定の取消し) ●市長は、補助事業者が次の各号のいずれかに該当するときは、補助金等の交付の決定の全部又は一部 を取り消すことができる。 (1) 偽りその他不正の手段により補助金等の交付を受けたとき。 (2) 補助金等を他の用途に使用したとき。 に当たる危険性があり、 第１４条（大規模災害時の対応の決定・権限の移譲：条文省略）は、 ある地方自治体では、 ●構造建築士から耐震度診断を受け危険震度に従い避難し、 ●応急危険度判定～応急措置～危険区分判定～復旧／解体判断を地震保険金を限度とし建設業者（建設 技術者）に包括契約をすれば、時間は掛かるものの理事会・総会手続きなしでことが進む。 と大規模災害時対応として推奨されており、 こんな面倒くさい仕組みは無用の長物となるであろうから、 その他法律（消防法第８条・消防法施行令第４条・災害対策基本法等）と久喜市地域防災計画でことが 済むことから、ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則を廃止すべきだ。 でも、理事役員資格に法令違反や迷惑者はなれないとしたが、ここまでの法令違反や迷惑者である管理 者理事長らは即刻辞任されるべきであろう。 当方は、ローヤルシティ久喜の将来性確保と合法かつ合理的な管理運営を切望し、各法律と現実を比較 し、全区分所有者のため合法かつ合理的な管理運営を提言しているものだ。 |
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293:
入居済みさん
[2021-05-10 07:47:13]
《大唖然・ああ無情》管理者理事長らの奴隷となった区分所有者諸君
理事会運営等に関する細則（抜粋） 第４０条 議長（管理者理事長）は総会の秩序を維持し、議事を整理する権限を有す。 ３ 議長は、総会において次の各号に掲げる行為を行う。 三 発言者（議案の説明、議案に対する質疑又は意見等とその応答、総会運営、議事進行、その他） の使命及び発言の許可 四 発言者に対する発言時間の制限又は発言の打ち切り 五 議案その他に対する質疑又は意見等の打ち切り ４ 議長は、次の各号に掲げる者に対し、当該行為を止めるよう注意又は指示することができる。 一 不規則発言（悪口雑言及び誹謗中傷）をする者 二 議長又はその他の発言を妨げる者 四 度重なる質問又は回答済みの事項について再回答を繰り返し求めるなど、総会運営又は議事進行 を妨げる者 七 前項各号に掲げる議長の行為に従わない者 八 前項七号のほか、総会の秩序をを乱し又は議事進行の妨げになる行為をする者 ５ 前項の注意又は指示を受けた者が、当該行為を止めず又は前項各号に掲げる行為の何れをしたとき は、議長は、その者に対し「同様の（総会の秩序をを乱し又は議事進行の妨げる）行為を止めない ときは退場を命じる」旨を警告することができる。 ６ 前項の警告を受けた者が、第３項各号に掲げる行為のいずれをした時は、議長は、その者に対して 退場を命ずるものとする。 随分聞き心地の良い条文ではあるが、では管理者理事長ら（議長）からの議案に不当・不法・非合理性 なものがあり、議案書にその現実を記載せず恣意的隠蔽・湾曲されていたら、議長は果たして議長辞任 をされるのであろうか？と大いに危惧・懸念する。 たぶん、こんな議案を恣意的に採択させようと発言者の限定化・気に入らない発言者の指命・時間的な 排除・不当・不法・非合理性顕在化に向けた納得を得ようとする者の言動の制限を、議長権限総動員で 排除されるだろう。 この頃の管理者理事長らは、「管理計画」承認制度による承認を得たい如きの言動をしているが、その 前に全議案のリスクや関連資料の公表等の開かれた民主的な総会運営や管理費等会計の透明化等をすべ きと考える。 今回の第27期臨時総会では、 ●建築基準法第12条違反 ・国土交通省告示第２８２号二建築物の外部（11）外装仕上げ等による全面未打診と免責事項の未達成 に対し、令和３年（平成33年）08月04日以内の外壁改修完工を以て、建築基準法第12条違反責任追及 を免除するとした温情に対し、大規模修繕工事期間を2021年06月～2022年01月とし温情を仇で返す様 な議案審議が行われたが、建築基準法第12条違反や温情を仇で返す如きの現実は未公表。 ●第26期定期総会では、今期大規模修繕工事費用を２億９千万円としたが、第１～３号議案の全施工費 約３億２千万円と膨らみ、その後の修繕積立金安定策として法的には持ち分割合に従い集取・返金が なされる駐車場等使用料や管理費余剰金を回すとしたが、これら法的要求事項についても未公表。 ●久喜市地域災害計画等ではローヤルシティ久喜（久喜市行政区久喜第１１３区）には、行政当局との 連携が執れている久喜市長届け済みの自主防災組織がありながら、防災会を新たに立て ・自主防災組織となることができる。 （行政との災害窓口が区長・自主防災組織代表者となっており、所有者団体は範疇外） ・本来、防災用品購入は各種補助金補助を以て区長・自主防災組織代表者がすることになっているが 購入必要性がない所有者団体がわざわざ購入するとした不合理な管理費等会計運営を行う。 とか絵空事を言い続けている。これまた絵空事の現実は未公表。 となった。 自己顕示欲からのマンション管理を破綻させる議案・議事進行をされながら、これら貫徹させたい議長 （管理者理事長ら）からの強権発動では管理者理事長らの不都合は顕在化できず、総会は単に自己顕示 欲からのマンション管理を破綻させる議案・議事進行を受け入れされる奴隷的なものになるであろう。 で、《大唖然・ああ無情》管理者理事長らの奴隷となった区分所有者諸君となったである。 仮に、これら顕在化を図る自己犠牲ができる区分所有者がでたら、ローヤルシティ久喜は破綻すること になるもので、奴隷となった諸君はご自分の無様さを実感することでしょう。 ローヤルシティ久喜は終わりか終わりの始まりだ。 |
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入居済みさん
[2021-05-13 07:12:30]
《提言》将来確保に向けた管理運営・管理運営体制の革新
マンション（区分所有物件）には、今更ではあるが、 ●建物の区分所有等に関する法律及び関連民法 ●建築基準法 ●消防法 及び物件所在地の条例・行政内規 等々から法的拘束をうけており、 更に、「マンション管理適正化指針」（国土交通省告示第１２８８号）に従った管理運営が求められて いる。 今更ではあるが、これらに合致した管理運営できるのだあろうか？大いなる疑問・危惧させられている ものだ。 今まで書き込んだ歴代の管理者集団（管理者理事長ら理事役員・管理会社・マンション管理士事務所・ その他コンサルタント）の自己保身のための不法行為隠蔽の自己顕示欲からのマンション管理運営等で は到底これらを満足できず、各区分所有者には失礼だがローヤルシティ久喜管理費運営は何れ破綻する であろう。 一方的な議長（管理者理事長）権限強化で何も反論ができない様になってはいるが、ここはしっかりと 歴代の理者集団の恣意的に隠蔽された不都合を顕在化し責任追及・排除をされ、将来確保に向けた真な る自由を獲得し管理運営の再体系化を図るべきだ。 さもないと、負担する必要がない負担を強要され、各区分所有者の生活は疲弊するであろう。 でも、今までの書き込みに歴代の理者集団だろう考えられる反論がないことは、恣意的に隠蔽された不 都合をお認めになったと解させて頂く。 |
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中古マンション検討中さん
[2021-05-20 00:42:10]
どうも、このマンションの理事会や管理会社には信用できない様だ。
ご指摘がごもっともだが、何故か理事会や管理会社には面子維持のためか信用回復に 向けた管理運営方針を大転換しようとせず、これだは中古購入後の管理不行き届きに より諸問題を被ることになり、検討外としたい。 このマンションの中古購入検討のため現地に行ってみたが、目の前に交通量が多い道 とたぶん母子で楽しみの場になっているだろうの小さな公園があったが、外壁が突然 落ちてきたらと考えると恐怖心しかない。 最低でも、法律に従った点検くらいはして頂きたいものです。 でも、このマンションの管理費等会計を想像するとこれも無理かもしれいと思うが、 何れ会計の再精算されるだろうと思うが、債務超過になると推測できる。 是非とも、管理費等会計の再精算をして頂きたいものです。 我々中古購入希望者は、購入前に最低でも管理費等会計と今までの管理運営等の情報 を見せさせて頂くことになるが、それまでには全てを法律や常識に合わせる様再精算 をされているとよいと考え、何も関係がない者で失礼ではあると思うが、再精算等の 管理運営の改善を図られる様お祈りさせて頂くものです。 |
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296:
入居済みさん
[2021-05-23 21:42:00]
《大唖然・疑問・不安》建築基準法第１２条違反の第１号議案 大規模修繕工事実施に関する件
※誤って個人名を書き込んだので、ここで削除・再投稿するものである。 先ずは、第26期臨時総会議案書の 久喜市長発 ローヤルシティ久喜 管理組合 理事長 Ｓ氏宛の 「建築基準法第１２条第５項の既定による報告について」（久築第７４号 令和02年05月08日） を一読頂きたいが、 この文書では、 ●建築基準法第１２条第１項の既定による調査について、平成20年03月10日国土交通省告示第２８２ 号 の別表２項（１１）に定める「落下により歩行者等に危害を与えるおそれのある部分を全面的 にテストハンマーによる打診等に調査する」調査有無確認に対し ●未調査の場合は、前回調査（平成30年08月04日）から３年以内に外壁改修等が行われることが確実 であるか又は別途歩行者等の安全を確保するための対策を講じているかを記載報告しろ となっており、 その回答 ローヤルシティ久喜 管理組合 理事長 Ｓ氏発 久喜市長宛の 「久築第７４号 建築基準法第１２条第５項の既定による報告についての回答」（2020年05月28日） では、 ●平成20年03月10日国土交通省告示第２８２号 の別表２項（１１）に定める調査は実施していな い。 ●2021年06月（工事着工）→７月仮設足場設置、８月外壁タイル打診調査 と久喜市特定行政庁（久喜市長）の方向要請内容に合わない回答をされ、 恰も第27期臨時総会 第１号議案 大規模修繕工事実施に関する件が違反回避策とされているが、 久喜市特定行政庁（久喜市長）からは、温情としての前回の調査（平成30年08月04日）から３年以内 に外壁改修等を完工（仮設足場撤去を含む）しろとの行政指導に対し、 ●第１号議案 大規模修繕工事実施に関する件の工事期間＝2021年06月～2022年01月 は、この行政指導を無視したものとなっていることになる。 更に気掛かりのは、本年令和３年（平成33年）は建築基準法第１２条第１項の定期調査時期であるが、 定期調査費用の管理費等会計未計上の大規模修繕工事期間＝2021年06月～2022年01月では、定期調査 が確実に実施されるかの不確実性があり更なる建築基準法第１２条違反になりかねないのが現実だ。 もし、全区分所有者には管理運営の合法化（管理者理事長との同罪化回避）を切望されるならば、 ●第１号議案 大規模修繕工事実施に関する件 を反対多数の非採択とし葬り去り、７月中の外壁改修等を完工（仮設足場撤去を含む）しろと迫るべき で、こられ賛同区分所有者は建築基準法第１２条違反の管理者理事長らとの同罪となるであろう。 たぶん、賛成多数の採択となるであろうだが、法律違反物件には資産価値なんぞは言えないことは言う までもない。 この様な法令違反は、国土交通省が分譲時（建物がない）でも長期修繕計画（案）策定ができるとして いる長期修繕計画を四の五の言って作成しないことがなした業でもあり、無知無能と言わざるを得ない 管理者理事長ら（歴代理事会・管理会社・マンション管理士事務所）の総刷新しなければならないもの だ。 因みに、管理者理事長らは、 建物の区分所有等に関する法律 第２８条（委任の規定の準用） ●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。 民法 第十節 委任 第６４４条（受任者の注意義務） ●受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。 となっていることから、マンション管理及びその周辺の法律や実務に精通し合法かつ合理的な管理運営 をすべきと法的要求されている |
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297:
入居済みさん
[2021-05-23 22:20:22]
続《大唖然・疑問・不安》建築基準法第１２条違反の第１号議案 大規模修繕工事実施に関する件
先の第27期臨時総会では、 ●第１号議案 大規模修繕工事実施に関する件の工事期間＝2021年06月～2022年01月 が賛同者多数として採択を受けた様だが、 これら賛同者諸君においては、めでたく建築基準法第12条違反の共同正犯となったこと申し上げる。 でも、第27期管理者理事長らはたぶん 前回の平成30年08月04日調査の定期調査で、久喜市特定行政庁から 久喜市長発 ローヤルシティ久喜 管理組合 理事長 Ｓ氏宛の 「建築基準法第12条第５項の既定による報告について」（久築第74号 令和02年05月08日） を一読頂きたいが、 この文書では、 ●建築基準法第12条第１項の既定による調査について、平成20年03月10日国土交通省告示第２８２号 別表２項（11）に定める「落下により歩行者等に危害を与えるおそれのある部分を全面的にテスト ハンマーによる打診等に調査する」調査有無確認に対し ●未調査の場合は、前回調査（平成30年08月04日）から３年以内に外壁改修等が行われることが確実 であるか又は別途歩行者等の安全を確保するための対策を講じているかを記載報告しろ となっており、 その回答 ローヤルシティ久喜 管理組合 理事長 Ｓ氏発 久喜市長宛の 「久築第７４号 建築基準法第１２条第５項の既定による報告についての回答」（2020年05月28日） では、 ●平成20年03月10日国土交通省告示第２８２号 の別表２項（11）に定める調査は実施していない。 ●2021年06月（工事着工）→７月仮設足場設置、８月外壁タイル打診調査 と久喜市特定行政庁（久喜市長）の報告要請内容に合わない回答をされ、 建築基準法第12条違反（国土交通省告示第２８２号二（11））での、 ●外壁改修完了後10年超えの定期調査では外壁全面打診をすべき処を是正予定無しと報告し法律違反 をようやく指摘され、合法的法令違反回避行動として今回の大規模修繕工事では外壁全面打診→ 外壁改修を足場総撤去を含み2021年07月末に完了すべきとしながら、工事期間＝2021年06月～ 2022年01月とする議案上程採択されたことで、全区分所有者の建築基準法第12条違反は完成した ことになったことになる。 ことを説明されていない筈だが、 でも、管理者理事長らは、 建物の区分所有等に関する法律 第２８条（委任の規定の準用） ●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。 民法 第十節 委任 第６４４条（受任者の注意義務） ●受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。 となっていることから、マンション管理及びその周辺の法律や実務に精通し合法かつ合理的な管理運営 をすべきと法的要求されていることから、工事期間＝2021年06月～2022年01月とする議案上程採択さ れたことで、全区分所有者の建築基準法第12条違反は完成することを説明されて いなければ、錯誤と して無効にもできることは付言しておく。 今一度、全区分所有者にはこれら現実についてご確認されては如何でしょうか？ 更に、気になることだが、先日理事役員資格に法令・規約違反者はなれないと規約変更されたが、この 変更議案上程者当時の管理者理事長Ｓ氏を筆頭とする修繕委員会や第27期臨時総会議長役管理者理事長 は法令違反者となるが、関係各位には規約に従い辞任されるべきだが、居座るされるだろうと自己中心 的所業には呆れるばかりだ。 これでは、ローヤルシティ久喜は終わったことになるであろう。 更の更に、気になることだが、工事期間＝2021年06月～2022年01月は梅雨・台風シーズン等気候不順 時期で足場崩壊の危険性があるが、仮に足場崩壊となれば行政指導を受け大規模修繕工事中止となるで あろうし、周辺住民からローヤルシティ久喜は嫌がれることになるであろう |
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298:
匿名さん
[2022-02-02 07:00:57]
迷惑老人の書き込みが途絶えたけどついに んだか？
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スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
先日の第26期臨時総会でのある出席区分所有者から
＞個人情報保護法に従って所有者・居住者情報を収集すると決めたが、「個人情報保護方針」ができ
ておらず、顔写真とその他個人情報を連動させるためには管理者理事長には「個人情報保護方針」
の策定・公表すべきだ。
に対し、第26期管理者理事長は、
・個人情報の保管場所はどこか解っているのか？
と切り返し、保管場所が管理会社関連場所で管理者理事長は「個人情報保護方針」を策定・公表する
必要はない如きのトンチンカンな答弁をされた。
で、管理者理事長の「個人情報保護方針」を策定・公表する必要性について調べた。
「個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン」（個人情報保護委員会：平成30年7月20日）
では、
●非営利の活動を行っている団体であっても、個人情報データベース等を事業の用に供している場合は
個人情報取扱事業者に該当します。
●ＮＰＯ法人や自治会・町内会、同窓会、ＰＴＡのほか、サークルやマンション管理組合等も個人情報
取扱事業者に該当し得ます。
とのことで、マンション管理組合（管理者理事長）は個人情報保護法の
「第四章 個人情報取扱事業者の義務等 第一節 個人情報取扱事業者の義務」の適用を受けることに
なり、
「個人情報保護方針」策定・公表
個人情報保護法 第２７条（保有個人データに関する事項の公表等）
●個人情報取扱事業者は、保有個人データに関し、次に掲げる事項について本人の知り得る状態（本人
の求めに応じて遅滞なく回答する場合を含む。）に置かなければならない。
一 当該個人情報取扱事業者の氏名又は名称
二 全ての保有個人データの利用目的（第十八条第四項第一号から第三号までに該当する場合を除く）
を履行し、苦情・問い合わせ先である管理者理事長の氏名・連絡先と個人情報利用目的を公表しなけれ
ばならず、個人情報の収集・利用・保管を管理会社等に委託されても、本人（所有者・居住者）の同意
を得ながら収集・利用し、個人情報漏洩責任（管理責任）は管理者理事長個人にあることになる。
今や、マンション管理運営では多様かつ複雑なルールが適用され、多様かつ複雑なルールを知らない者
が管理者理事長になっていることに疑問・不安を感じる。
因みに、区分所有法と民法では管理者理事長には最低限多様かつ複雑なルールを厳守されることを要求
されている。
でも、多様かつ複雑なルールを知らないことを棚上げし質問者の誠意ある答弁をしないとは呆れ、管理
者理事長はこの職にあらずだ。