ローヤルシティ久喜ってどうですか？
| No.151 |
by 居住組合員Ｂ 2017-12-19 17:29:46
投稿する
削除依頼
居住組合員Ｓさん 全組合員さんへ
＞いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。 これには同感だ。 第23期理事長はこの掲示板で真実が公表されることを怖がり、先の定期総会では廃止や削除を求め ていたが、目からウロコ的掲示板として残したいね。 ＞皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき ＞ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。 ＞全組合員さんへ ＞ならば、そろそろ管理費余剰金や駐車場等利用料利益を理事長に分割請求しようぜ。 ＞また、共用照明ＬＥＤ化工事や意味不明な修繕積立金への編入なんぞ意味不明な所業許すなだ。 ＞一度、居住組合員Ａさんら正統派と今まで騙してきた輩とで対談形式の問題の顕在化と解消をし て欲しいね。どうも、今まで騙してきた輩は居住組合員Ａさんら正統派を怖がっているので情け ＞ないね。 これまた同感だ。 で、先の定期総会の議事録が届き目を疑ったね。 冒頭『また、一部の出席組合員の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態となった。』と 言っているが、 意味不穏当な発言をし始めその責任をある出席組合員に押し付け様と、議長席を離れその組合員に 大接近詰問でナンクセを付けた第23期理事長の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態と なった。 が正しいね。ここまでとは呆れるばかりだ。 ただ、この定期総会決議は管理規約違反議案があり無効だね。 ここまで我々を騙すとは、 居住組合員Ａの《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策 で対抗したいね。 |
|
|---|---|---|
| No.152 |
＞うちも理事会で解任しちゃえば良いのでは？？？
定期総会で規約違反議案を採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をしていた ／している理事長は解任することに賛同します。 しかしながら、当マンションでは定期総会である組合員に理事長と選出しているので、理事会議決 で理事長解任は難しいと考え、 区分所有法第25条（選任及び解任） ●区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し又は解任する ことができる。 ２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者はその 解任を裁判所に請求することができる。 で解任するしかないと考えます。 でも、定期総会で規約違反議案を採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をし ていた／するであろう者を理事長に選任しないことが肝要です。 個人的見解として、第９期／第１０期／第２３期理事長は今後選任させたくはありません。 組合員各位には、理事長しだいで資産価値が高低するもので、最低でも定期総会で規約違反議案を 採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をしていた／するであろう者は排除し ましょう。 |
|
| No.153 |
居住組合員Ｂさんへ
＞意味不穏当な発言をし始めその責任をある出席組合員に押し付け様と、議長席を離れその組合員に ＞大接近詰問でナンクセを付けた第23期理事長の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態と ＞なった。 ＞が正しいね。ここまでとは呆れるばかりだ。 これには大変同感だよ。 ここまで、ご自分の大失態を隠蔽公表するとは第23期理事長は大笑い者だよね。 議長役が総会を台無しにしては情けないだよね。 組合員皆さん、第23期理事長を見たら笑ってあげましょう。 |
|
| No.154 |
＞今までの総会は誤りだらけで、私たち組合員を錯誤に陥らせたものとなります。
＞冒頭『また、一部の出席組合員の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態となった。 どうも、理事長は個人事業主的な存在で理事長の不法行為は個人責任となるある様です。 で、ここまで嘘だらけの総会で私たち組合員を錯誤に陥らせた責任、ご自分の総会一時休止する所業を 「一部の出席組合員」の責任させた責任は、第23期理事長個人責任として損害賠償請求を受けることに なるでしょう。 第23期理事長は今回の所業に加え、第10期理事長時代にもどうも私たち組合員の血税的管理費等を不法 に損害を与える所業もあった様で、ここまで表に出た以上は第24期理事長にはこれら損害賠償請求提訴 をして頂きたいです。 でも、そろそろ私の堪忍袋の緒が切れるかもしれません。 そうなれば、第23期理事長と第24期理事長をまとめ損害賠償請求提訴になるでしょう。 組合員の皆さん賛同して頂きたいです。 |
|
| No.155 |
＞個人的見解として、第９期／第１０期／第２３期理事長は今後選任させたくはありません。
居住組合員Ａさん これには大変同感です。 むしろ、私たちを騙し金銭的に損害を与えた第９期／第１０期／第２３期理事長の顔を見たく なく、一層のこと退去ものです。 第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には退去頂きたいです。 組合員の皆さん、第９期／第１０期／第２３期理事長の顔を見たら退去を勧告しましょう。 |
|
| No.156 |
《参考情報》建替施工の可能性と修繕積立金の引き崩しの節約
当マンションの都市計画上の住宅地区は第１種住居地域（建ぺい率：６０％容積率：２００％） に建っており、当マンションの容積率は２００％ギリギリです。 更に、地図からお解りの通り当マンション周辺は住宅、公的通路、水路等があり、容易に敷地を 広げることはできず、現状の専有面積や戸数での建替施工では新たな区分所有者を獲得すること ができず、費用的に建替施工は頓挫する危険性があります。 （新たな区分所有者を獲得するためには敷地を広げる必要があることになります。） また、建替施工には集会で建替決議を執る必要性があり、 区分所有法第62条（建替え決議） ●集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、 当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に 新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。 の手続きとなるが、建替不賛同者は最大57戸の支払済管理費等を含む区分所有権を買い取ること になると共にその分の管理費等を賛同者が支払うことになり、各戸の負担が増えることになり、 困難を極めることになるでしょう。 従って、当マンションは可能な限り修繕施工で寿命をつなぐことになるが、区分所有者の高齢化 や年金生活者の急増で修繕積立金増額にも困難となることから、修繕積立金の引き崩しには節約 が求められることになります。 この処の修繕施工では、思い付き的な非体系的なものが多く目立ち集約集中効果があまりなく、 余計なコンサルタントの採用で、不合理な使い方が目立ちます。そろそろ、大判振る舞いを止め 合理的節約をするべきとなるでしょう。 一番修繕積立金を節約するお勧めの手法は、管理会社に特殊建物点検を活用した長期修繕計画の 最新性維持や合理的な修繕施工を一括的にさせ、全責任を執らせる様にする監理をさせることで す。 |
|
| No.157 |
居住組合員Ａさんへ
＞当マンションの都市計画上の住宅地区は第１種住居地域（建ぺい率：６０％容積率：２００％） ＞に建っており、当マンションの容積率は２００％ギリギリです。 当マンションの容積率は２００％ギリギリなんだ。 ＞修繕積立金の引き崩しには節約が求められることになります。 ＞この処の修繕施工では、思い付き的な非体系的なものが多く目立ち集約集中効果があまりなく、 ＞余計なコンサルタントの採用で、不合理な使い方が目立ちます。そろそろ、大判振る舞いを止め ＞合理的節約をするべきとなるでしょう。 歴代の理事会は、ご自分の金でないとして大判振る舞いか？止めて欲しいね。 これには大変同感だよ。 我々年金生活者にとってこれ以上の負担や余計なコンサルタントはゴメンだよ。 管理会社を上手く使えないのかね？ |
|
| No.158 |
過去の長期修繕計画や共用部照明交換施工について調べてみました。
過去に定期総会議案として長期修繕計画がでたのが第４期定期総会で、その後、この長期修繕 計画は定期総会に登場することはなく、計画通りの修繕が行われていませんでした。 管理会社としても、この長期修繕計画を基に修繕積立金会計のバランスシートを作っておらず この長期修繕計画の継続性は誰も確認していないものです。 最低でも、基礎となる長期修繕計画を基に特殊建物点検結果で最新性維持をされ、これを根拠 として修繕積立金額を決定し納入したいものです。 また、共用部照明交換施工についてですが、今期定期総会議案と類似した事象として第９期の 通路灯照明器具がヒットしました。 このときも同様に管理費会計から分割支払が行われ実態は隠蔽され、ある組合員から予算措置 無きものとして急遽中止の臨時総会での事後承諾となったもので、今回も何故か？管理費会計 から支出されるとは意味不明です。 管理規約上の管理費会計項目に「経常的な補修」がありますが、 「経常的な補修」＝壊れた箇所への最小限の処置 となっており、照明機能が喪失されていない現状では不適切な適用となります。 管理規約通りにことが執行されることを条件に、私たちは管理費等を支払うことになりますが 規約通りの管理ができていないことは支払拒否もあり得るのかな？と考えることができます。 でも、今回定期総会では第23期理事長は『防犯強化として施工したい』と言っていましたが、 つい最近、防犯カメラを防犯強化として更新致しましたが、何も効果がなかったのではないか と疑問と不安を感じました。 要は、通路灯照明器具交換レベルでは何も効果がないもので、この議案の意図が見えません。 何かおかしさを感じます。 |
|
| No.159 |
いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。
全組合員さんへ 来年は、管理組合の管理規約等の管理仕組みや管理費等・使用料等の合法性確保と過去の無駄遣いの 是正（当時の理事長や専門委員会メンバーへの責任追及）をし、良い年にして頂きたい。 でも、第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には呆れたものだよ。 この方々には、当然ながら我々組合員を騙し錯誤させ損害を与えた責任をきちっと執って頂きたい。 |
|
| No.160 |
いつも居住組合員Ｓさんありがとう。
全組合員さんへ 来年は、今まで隠蔽されていた各区分所有者の管理費余剰金や各種利用料等利益の持分割合に従った 分配を受ける権利、建替・解体決議後の修繕積立金のの持分割合に従った分配を受ける権利の獲得を しましょう。 また、施工瑕疵に対する役務債権や施工瑕疵を検証・認定・補修するための築10年後アフター点検に 関する役務債権の不法処分やこれらから派生させた給水管サビ多発対処の修繕施工と言う大負担など の今までの歴代理事長の不正・不法行為について、しっかり対処させましょう。 この動きに管理会社が同調しない場合は、まともな誘導すらできない会社は排除しましょう。 |
|
| No.161 |
全組合員さんへ
謹賀新年 今年こそ、第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には、我々組合員を騙し錯誤 させた責任をきちっと執って頂きましょう。 これら理事役員らと管理会社へ、管理組合の管理規約等の管理仕組みや管理費等・使用料等の合法性 確保と過去の無駄遣いの是正（当時の理事長や専門委員会メンバーへの責任追及）などを是正要求を し、我々組合員の権利を確保しましょう。 管理会社がこの動きに消極的であれば、即時契約解除を理事長に迫りましょう。 今年は、当マンションの組合員権利の確保元年としたい。 |
|
| No.162 |
過去の管理費会計の決算書と予算書について調べてみました。
よくよく調べてみたが、「組合運営費」と言う会計項目に疑問を持った。 我がマンションの管理規約では、 第25条（管理費） 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。 (１)管理要員人件費 (２)公租公課 (３)共用設備の保守維持費及び運転費 (４)備品費、通信費その他の事務費 (５)共用部分等に係る火災保険料その他の損害料 (６)経常的な補修費 (７)清掃費、消毒費及び塵芥処理費 (８)管理委託費 (９)その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用 第27条（組合費） 組合費は、次の各号に掲げる管理組合の運営に要する経費に充当する。 (１)会議費 (２)広報及び連絡業務に要する費用 (３)役員活動費 (４)その他管理組合の運営に要する費用 となっており、管理費会計の決算書と予算書に「組合運営費」と言う会計項目は不似合いで、 むしろ組合費で計上されるべきとなる。 つまり、管理費会計の決算書と予算書に「組合運営費」と言う会計項目計上は管理規約違反と なり、当然ながら、これら決議は無効となる。 でも、この件では再三定期総会である組合員が管理費会計の決算書と予算書や監査結果の無効 を含み指摘されていましたが、歴代理事役員や管理会社は何も精査・学習ができていないこと になり、総会出席組合員がこれらに対し何ら監視ができていないことになる。 これでは、定期総会は馬○が○鹿が騙すバカ集団となる。 馬○、○鹿とかバカ集団と言われることに立腹されるだろうが、その前に我々はもっと勉強し 騙されない様になるべきである。 |
|
| No.163 |
確認をいたしましたところ、特定の方による自作自演と思われる投稿が 多数続いていることを確認しております。 今後も同様の行為が継続する場合、投稿の削除及び、今後の投稿制限等、 しかるべき対応を行わせて頂く場合がございますので、予めご留意ください。 健全なコミュニケーションの場として、当サイトをご利用いただけますよう 重ねてお願い申し上げます。 |
|
| No.164 |
管理担当さんへ
＞特定の方による自作自演と思われる投稿 だよね。 概ね、投稿者の特定はIP/MACアドレスでしかできず、仮に共用パソコンで 投稿されると投稿者の特定には限界性があるよ。 ＞健全なコミュニケーションの場として、当サイトをご利用いただけます よう 重ねてお願い申し上げます。 この掲示板での『特定の方による自作自演と思われる投稿』では、反論者 を封殺するものでなく、意見押収で『健全なコミュニケーション』に近い ものだね。 このマンションの区分所有者は、今までの管理運営の不法・不合理性に気 付かず、それらを指摘する者を封殺せんとされているが、自業自得だね。 でも、この掲示板の設置意図は真価あるマンションの流動性を高めること している様に思えるが、これでは、真価無きマンションの流動性を高める ことになるであろう。 そろそろ、原点回帰をすべきだね。 最後に一言。 多様なマンションを見てきたが、不合理な国土交通省のマンション政策を 盲信され、区分所有法と言う法やこれら法から区分所有者の権利を軽視・ 排除されているのが大半であって、各区分所有者にはこの点について理解 すべきだね。 |
|
| No.165 |
実に、このマンションの区分所有者は哀れである。
この掲示板投稿を通し、管理運営（特に、管理費等余剰金や使用料と言う利益の分割請求権や 今までの管理者理事長の無作為からの損害の顕在化等）及び管理規約類の不法・不合理性等の 改善是正の契機を与え、区分所有者の権利擁護をせんとしてきた。 この掲示板投稿を批難される前に、区分所有者の権利確保に向けて管理運営や管理規約類等の 是正を図るべきである。 区分所有者の権利擁護を目的とした掲示板投稿を封殺することは、権利放棄をなさることであ ることを再認識すべきである。 これらに向けた話し合い要求をしている区分所有者が居る様だが、その話し合い要求を拒絶し ている管理者理事長は、皆様に損害を与え続けているものである。 |
|
| No.166 |
《参考情報》「標準管理規約」第29条（使用料）に関する解説
「標準管理規約」第29条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それ らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 コメント（第29条関係） ●機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び 修繕積立金とは区分して経理することもできる。 参考）区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部 分から生ずる利益を収取する。 基本的には、区分所有法では駐車場等の共用部分の負担は持分割合又は規約割合で任じられると 言う公平・公正負担の原則が語られいますが、「標準管理規約」第29条（使用料）ではこれらの 使用料を管理費等に充当するとされています。 つまり、「標準管理規約」第29条は区分所有法第19条の公平・公正負担の原則が反故されること になる。 でも、この原則反故は、ある専用賃貸施設・建物の通常管理費（運転・水道光熱・補修費等）や 特別管理費（計画修繕費用）がこの公平・公正負担では突出的に平等性に欠ける程の莫大なもの であった時に採用される可能性があり得るものです。 ここでのある専用賃貸施設・建物の代表選手は、機械式駐車場が挙げられますが、マンションに 機械式駐車場が無い場合は、この公平・公正負担の原則を崩す必然性がなく、管理規約に「標準 管理規約」第29条的な条項は採用するべきではありません。 機械式駐車場が無く管理規約に「標準管理規約」第29条的な条項がある場合は、早急に条項削除 をされるべきです。 「標準管理規約」第29条を根拠に管理費余剰金を修繕積立金に編入されているマンションがよく ありますが、先に申し上げた通り管理費余剰金が共有財産でもあり、全区分所有者の同意を得ず に管理費余剰金を修繕積立金に編入することには違法性があり、必須・必然性はないものです。 |
|
| No.167 |
《参考情報》「標準管理規約」での区分所有者の権利剥奪
どうも、「標準管理規約」では区分所有法・民法の条文を無視され区分所有者の権利を剥奪 されているようだ。全国の区分所有者よ。権利確保に向け覚醒せよ！！ 「標準管理規約」第６条（管理組合） ●区分所有者は、区分所有法第３条に定める建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う ための団体として第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マン ション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。 ⇒区分所有法第３条団体は「管理組合」ではなく、民法「組合」と誤解させるものである。 同法では、単なる所有者団体であり、事務所や管理組合の業務、組織等は全て管理者所管 のもで、金銭資産を拘束でき得る団体ではない。 「標準管理規約」第２９条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、 それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 ⇒区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、 共用部分から生ずる利益を収取する。 使用料を「共用部分から生ずる利益」と考えると、持分割合に従い受け取ることができる。 管理等への充当なんぞ同法同条権利を阻害するものだけで、権利行使をし使用料の持分割合に 従い分割請求をせおだ。 「標準管理規約」第６１条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当す る。 ⇒区分所有法第３０条（規約事項） ●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この 法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。 規約はあくまで「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理」に必要最低限の金銭を拘束はでき るが、これら管理に関係ない管理費余剰金は規約で拘束はできず、全区分所有者の同意がなけれ ば持分割合で返金請求ができ、余剰金の分割請求をすべきである。 |
|
| No.168 |
そろそろと言うか、12月02日午前に近くの公共施設会議室で第24期定期総会が開催され
るが、いつもの通り民法や管理規約に抵触した議案だらけで如何に判断すべきが悩んで いる。 ①管理規約第58条などに抵触する収支決算・予算 管理規約第58条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰が生じた場合、その余剰は翌年度におけるそれぞれの 費用に充当する。 となっているが、同第25条（管理費）には修繕積立金への編入的な経費がなく、正々 堂々と修繕積立金への編入が決算・予算で執行され、更に、同第25条（管理費）には 組合運営費と言う項目がないが過去に管理費から組合運営費が支出されている。 本来ならば、過去の当該編入・支出総額を規約上の歳出先が管理費に戻し、これらを 含み余剰金を持分割合に従い区分所有者に返金・収集させるべきだ。 ②面白い管理規約の改悪 実に面白い改悪事項を発見した。 第27条（管理費）に「管理組合の運営に要する費用」等が追加される様だが、第29条 （組合費）でも「管理組合の運営に要する経費に充当する」となっており、支出元が 不明確になっている。前者は区分所有者の負担となり、後者は使用料から支出となり 負担性を鑑みると態々管理費に入れる合理性はない。 第28条（修繕積立金）では、建替準備金支出や建替賛同者分の切り崩しを認める方向 であるが、まともな長期修繕計画管理ができていれば建替思考時の計画末期には資金 が粗０となっている筈でこれら支出はできないものだ。 更に、資産共有関係を管理組合解散時にしか分割ができない「合有」と主張されてお りながら解散前に分割され主張との矛盾があり、更に言えば、建替円滑化法では建替 不賛同者への分割が最優先となり分割の順番には違法性がある。 ③当てにならない地震保険 かつての東日本大震災での全被災は修繕できていない。 その理由は地震保険の付保割合が８割（地震保険＝４割）であったため全被災の修繕 ができなっかたとのだが、コスト削減として更に付保割合が６割（地震保険＝３割） とは全被災修繕ができないもので、コスト削減となったとは思えない。 コスト削減は火災保険料削減ではなく、管理会社の委託費削減ですべきである。 既に、態度を決めた区分所有者には再考すべきである。 さもないと、定期総会はバカが馬鹿を騙す劇場から脱することはできない。 そろそろ、居住区分所有者にだけ理事役員をさせることに限界が出ている。 規約はあくまで「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理」に必要最低限の金銭を拘束はでき るが、これら管理に関係ない管理費余剰金は規約で拘束はできず、全区分所有者の同意がなけれ |
|
| No.169 |
先日、定期総会が開催され質問者への回答は粗管理会社が答弁していた。
議案上程責任は理事（理事長）にり、議案に対する質問は上程議案を熟理 されているべき理事長が答弁されていないことに、管理会社に管理主導権 を握られてしまったかと？疑問と不安を感じた。 もしかして、理事（理事長）は上程議案を理解されておらず、管理会社が 主導的に議案を上程しているのではないか？と感じた。 今回は管理規約大改訂となっていながら、事前説明もなく当日説明も目的 のみの管理会社からの説明に留まった。 ある質問者から ●改定後規約第27条（管理費）の「管理組合の運営に要する費用」 ●改定後規約第第29条（組合費）の「管理組合の運営に要する経費に充当 する」 との差異に関する質問に対し、管理会社から不明確な答弁でルールと言う ものは総会答弁が残るものではなく字面だけが残るもので、これでは管理 組合の運営に要する費用は管理費と組合費のどちらかでも支出可能となり 混乱するでしょう。 管理費は区分所有者からの費用徴収で成立するもので、組合費は自転車・ バイク置場使用料の徴収で成立するであり、ただでもさえ余剰金だらけの 管理費でありながら、更なる負担が強要されることになるかもしれない。 また、ある質問者が管理費余剰金の修繕積立金への編入について違法性を 追及されていた。 管理会社は、改正前管理規約第28条（使用料） ●駐車場使用料その他敷地及び共用部分等に係る使用料は（以下「使用料 という）は、それら管理に要する費用に充てるほか修繕積立金として積み 立てる。 を以て、編入しているとのことであったが、その金額の根拠はなく、更に 言えば修繕積立金の根拠となる長期修繕計画の実態する明確になっていな い。 つまり、修繕積立金への編入はルール的には根拠があるそうだが、金額的 根拠がない。でも、不思議だ。長期修繕計画の実態が不明確なままで修繕 積立金を請求しているが、これにも法的根拠はないことなる。 マンションは予算準拠主義による会計運営が求められ、管理事務に必要な 金額を厳格に予算化しこの金額を支払えばよい話だが、なぜかしらこれら 予算準拠主義を反故にする管理費等細則が存在し、会計運営要求事項等を 無視されているようで、これではまともな会計運営はできるはずがない。 更に調べたが、 区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分 の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 となっており、使用料は後段の「共用部分から生ずる利益」と考えること ができ、なんら根拠のない修繕積立金への編入より持分割合での返金収取 の方が区分所有者には優しいし、法律優先主義の日本社会では当然のこと となる。 管理会計を見るに多額の翌年度繰越が行われているが、これ以上の徴収に も疑問を感じ、余剰金を先ずは食い潰してからの徴収として頂きたいもの だ。更に言えば、過剰徴収された金銭につり銭がでないとは搾取である。 でも、不思議だ、ここまで搾取されながら会計決算・予算は採択される。 ここの区分所有者はこられを精査する能力がないのかもしれない。 こんな区分所有者に将来性に危惧の念しか持てない。 |
|
| No.170 |
で、今迄改定後管理規約第29条（組合費）で支出されるべく組合運営費は
どれだけ管理費から支出され、金額的根拠のない管理費からの修繕積立金 への編入はでれだけあるのか？ハッキリさせ、すべてを管理費会計に戻し て頂きたい。 更に言えば、これらを管理費会計に戻したら相当なる金額が滞留している であろう。 ならば、ここは一層のこと残金を持分割合に従い返金頂きたいし、そうす べきだ。 また、長期修繕計画の実態を明確にできぬままで修繕積立金徴収はお止め 頂きたい。単なる細則での支払い義務を課しても法的根拠の請求となる。 因みに、2011年東日本大震災の被災全てが未だ修繕できていない。こんな 体たらくな管理運営は資産価値を下げるだけだ。 どうも、2020オリンピック・パラリンピック終了後に大規模修繕をすると のことだが、2020年は統合型リゾート・大阪万博整備元年となり建設費用 の高止まり2025年まで続き、マンション劣化はこれまで耐えることができ るのであろうか？ でも、大規模修繕後に長期修繕計画を立てる様だが、長期修繕計画なしの 大規模修繕は多額化傾向にあり相当な負担を抱えることになるであろう。 要は、今やマンションは周辺動向（周辺に同等程度安価な一戸建て建売の 発生等）や管理運営状況で資産価値は決まるもので、何も根拠のない修繕 積立金徴収や大規模修繕及び多額の管理費の余剰金の存在は、管理運営に 相当なる問題を抱えていることは現実である。 資産価値を下げている張本人は、これら実態にノーと言わない区分所有者 である。 |
|
| No.171 |
《問題指摘》不当なる管理費等の請求
第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） ※約23,993円は約２回外食ができるもので、プチ贅沢できるかも？ 従って、如何に管理費額が余りにも多く請求徴収されていることになる。 つまり、専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等を徴収しなくて も通常管理はできていることになり、これら使用料は単純に共用部分から の利益と解することがで、 区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分 の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 により、持分割合に従った収取させて頂きたいものだ。 因みに、 専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円 （約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月） を受け取ることができるかもだ。 ※約47,893円は約４回外食ができるもので、プチ贅沢できるかも？ ※つまり、約６回外食ができるもので、大贅沢できるかも？ でも、 予算支出合計 ＝40,241,125円 確定支出合計 ＝30,138,806円 差額 ＝10,102,319円（対予算約25％） と甘い予算とは驚きものだ。 で、第25期管理費予算支出合計 ＝37,883,047円（前期比 125％）で幾ら 避雷設備や連結送水管の点検（ 360,000円）があっても予算に甘さが見え る。 たぶん、第25期管理費も管理費支出合計は管理費収入を下回ると想像でき 得、より過去の決算値を基に厳格な予算をして頂きたいものだ。 一方、修繕積立金については長期修繕計画の実態を見せずに管理費等細則 値で徴収させられ、請求額の合理性が何も立証できていない。 少なとも、現行の長期修繕計画通りに修繕施工がなされておらず、見た目 では潤沢にある様に見えるが、建物劣化と言う負債が潜在していると考え る方が妥当性が高いものだ。 |
|
| No.172 |
《哀れ》不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益
第24期管理費会計予算 予算支出合計 ＝40,241,125円 確定支出合計 ＝30,138,806円 差額 ＝10,102,319円（対予算約25％） 第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） つまり、幾ら賛成者数が規定値を越えたから決めた「管理費等細則」であってもここまでの 負担（管理費）は多額な不合理な請求である。 そもそも 旧管理規約第46条（総会の決議） ●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 (１)収支決算及び事業報告 (２)収支予算及び事業計画 (３)長期修繕計画の作成又は変更 (４)管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 以下略 で、過去の収支決算値を以てより精度が高い収支予算を立て必要な管理費額を算定し、特殊 建築物定期点検で長期修繕計画の見直し結果から必要な修繕積立金額を算定し、負担の合理 性（過剰な負担を避け合理的な負担を保証する）を担保する仕組みがあったが、この「管理 費等細則」はこの仕組みを崩壊させたものである。 因みに、契約基本原則である請求額（ここでは最適な予算額）以上の負担は拒否できるもの で、このマンションではこの契約基本原則を解ったいない様だ。 現在の定期総会では正規なこの流れを無視し、特殊建築物定期点検結果の報告すらなく、悪 細則「管理費等細則」で不合理な多額の管理費等負担を各区分所有者に強いているものだ。 何時になったら、このマンションの区分所有者らはこの実態に気付き、「管理費等細則」を 廃止できるのかと疑問を持つものだ。 更に、 区分所有法第18条（共用部分の管理）の管理行為は ①保存行為 ・建物等の減失・破損を防止し、その現状を維持するための行為 ②利用行為 ・建物等の性質に従って利用し、利益を上げる行為 ③改良行為 ・建物等の性質を変えない範囲でその価値を高める行為 区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用 部分から生ずる利益を収取する。 となっており、広大な余地（地上・地下）を持っている建物等の性質に従って駐車場駐輪場 及び専用庭として利用し、その結果利益として使用料を取得しているこのマンションでは、 当然ながらこれら利用料は持分割合で収取（分割配分）されることなる。 しかしながら、このマンションでは暗に標準管理規約第第29条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、 それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 を信じ、長期修繕計画の実態や何の積立根拠を見せずに修繕積立金に積み立てている。 真理通り、広大な余地（地上・地下）を持っている建物等の性質に従って駐車場駐輪場及び 専用庭として利用し、その結果利益として取得している使用料は各区分所有者に分割分配が なされることのなるが、何時になったら、このマンションの区分所有者らはこの実態に気付 き、 旧管理規約第28条（利用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、 それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 を廃止し、 専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円 （約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月） を受け取ることができるのであろうか？と考える。 |
|
| No.173 |
《哀れ》このマンションは大丈夫なのか？
過去の書き込みを拝見したが、現実や真理を理事役員や管理会社フロントが解っていないのか？ 隠された現実や真理を各区分所有者は気付かれておらず、総会でも何も疑問や問題を持たず示さ ずで、このマンションは大丈夫なのか？と不安として感じている。 前に書き込んだ通り、不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益の実態はもとより 本来ならば、第10期には元施工業者による無償の施工瑕疵有無確認を拒否され、第10期前後から 問題視されていた給水管腐食を元施工業者の責任として修繕させることができず仕舞いで余計な 負担（約７千万円）を背負ったり、未だ2011年東日本大震災被災が修繕できていないとか、多様 な心配を持っている。 この悪し現実を知った者から言わせて頂くならば、隠された現実や真理を知らず、総会でも何も 疑問や問題を持たず示さずの他区分所有者は大罪者である。 資産価値を下げている方々は、他区分所有者である。 一戸建てが大半を占める地域で立地として優位性も喪失しつつあり、管理運営に問題を抱えては 更なる資産価値低下になるであろう。 そろそろ、隠された現実や真理を知るべきである。 《哀れ》このマンションは大丈夫なのか？ 過去の書き込みを拝見したが、現実や真理を理事役員や管理会社フロントが解っていないのか？ 隠された現実や真理を各区分所有者は気付かれておらず、総会でも何も疑問や問題を持たず示さ ずで、このマンションは大丈夫なのか？と不安として感じている。 前に書き込んだ通り、不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益の実態はもとより 本来ならば、第10期には元施工業者による無償の施工瑕疵有無確認を拒否され、第10期前後から 問題視されていた給水管腐食を元施工業者の責任として修繕させることができず仕舞いで余計な 負担（約７千万円）を背負ったり、未だ2011年東日本大震災被災が修繕できていないとか、多様 な心配を持っている。 この悪し現実を知った者から言わせて頂くならば、隠された現実や真理を知らず、総会でも何も 疑問や問題を持たず示さずの他区分所有者は大罪者である。 資産価値を下げている方々は、他区分所有者である。 一戸建てが大半を占める地域で立地として優位性も喪失しつつあり、管理運営に問題を抱えては 更なる資産価値低下になるであろう。 そろそろ、隠された現実や真理を知るべきである。 |
|
| No.174 |
《明るい展望》向こう３年間管理費等支払い免除かも？
第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） 次期繰越金 ＝94,581,626円 ⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分 つまり、例年通りの管理費支出としたら約３年間の余剰金が埋蔵化され、管理費は向こう３年間 支払い免除となっても可笑しくはない。 更に言えば、長期修繕計画の実態が報告させておらず、修繕積立金の債務も不明確で管理者理事 長には支払請求根拠を示すことができないことから、修繕積立金も支払い免除となるであろう。 前に書き込んだ通り、悪細則「管理費等細則」の金額には根拠がなく、これらを以ての請求には 限界性がある。 故に、向こう３年間管理費等支払い免除かも？だ。 この免除権は知った者早い者勝ちだ。管理者理事長に支払拒否を申し出ようではないか。 |
|
| No.175 |
《ご推奨》このマンションの将来のための管理費等支払拒否の勧め
先日の定期総会で実に将来を不暗視する条文を含む管理規約変更がなされた。 新管理規約 第28条（修繕積立金） ６ 第２項および第３項を除き、修繕積立金は理由のいかんを問わず払い戻さない。 第61条（管理費等の徴収） ６ 組合員は納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることが できない。 第62条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当 する。 つまり、このマンションでは徴収した管理費等や使用料は未来永劫残ることになる。 一方、いくら強靭のマンションであっても社会的や機能的に壽命があるもので、何れは建替え が必須となり、 区分所有法第３条（区分所有者の団体） 「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」 は解散されることになる。 団体解散の要件は、 ①管理対象の建物（マンション）及び附属施設の全解体 ②管理資産の精算⇒資産のゼロ化（各区分所有者への分割分配） となるが、前に言った通りこのマンションでは徴収した管理費等や使用料は未来永劫残ること になるので、いくら建替え決議可決されても管理資産の精算ができず建替えができないことに なる。 従って、将来の建替えに向けて管理費等や使用料の支払拒否をする時期がくるであろう。 故に、将来の建替えに向けて管理費等や使用料の支払拒否をすることを推奨したい。 |
|
| No.176 |
《挑戦的提言》管理費会計の次期繰越金の清算の勧め
＞第24期管理費会計決算 ＞ 次期繰越金＝94,581,626円 ⇒94,581,626円／ 290区分所有者=326,143円 毎年度、管理費余剰金は次期繰越としているが、実はこの繰越金は使えるものではなく、単に 通帳に埋蔵蓄積されるものである。一層のこと精算を要求し一区分所有者平均として上記金銭 を得ようではないかと挑戦的提言とする。 そもそも、新管理規約第62条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当 する。 は、存在の必須性のない「管理組合」と言う虚像から金銭資産処分の自由を剥奪され、態々、 それら自由を放棄するとはある得ない話で 民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等） ●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さ なければならない。その収取した果実についても、同様とする。 に従い、管理者理事長は余剰金を持分割合に従い分割分配した方がより合理的である。 |
|
| No.177 |
《危険性指摘》新管理規約第28条（修繕積立金）は不測事態に耐えることができるか？
新管理規約第28条（修繕積立金） ●管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金 は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。 一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕 二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕 三 敷地及び共用部分等の変更 四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査 五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる 管理 ２ 前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下「建替え決議」という。） 又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に 関する法律（以下本項において「円滑化法」という。）第９条のマンション建替組合（以下、 「建替組合」という。）の設立の認可又は円滑化法第４５条のマンション建替事業の認可までの 間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当する ため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金 相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。 となっている。 仮に、建替え決議がなされ第２項通り修繕積立金の最大８割が別会計となった後、大自然災害被災 となれば、残りの２割弱で第１項 二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕 をすることになる。果たして、この小額で大自然災害被災の修繕ができるのであろうか？と危険性 指摘をしたい。 また、新管理規約第66条（消滅時の財産の清算） ●管理組合が消滅する場合、その残余財産については、第10条に定める各区分所有者の共用部分の 共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属するものとする。 となっているが、同規約第28条第２項執行後の財産帰属は建替え不参加者にあるもので、不合理性 が残るし、 新管理規約 第28条（修繕積立金） ６ 第２項および第３項を除き、修繕積立金は理由のいかんを問わず払い戻さない。 第61条（管理費等の徴収） ６ 組合員は納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることが できない。 との関係性に配慮されていない条文である。 なお、マンションの建替え等の円滑化に関する法律 http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detai... 第64条（権利変換計画に関する総会の議決に賛成しなかった組合員に対する売渡し請求等） ●組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、組合は、当該議決があった日 から二月以内に、当該議決に賛成しなかった組合員に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で 売り渡すべきことを請求することができる。 から見て、むしろ、 ●管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を権利変換の資金として、修繕 積立金を取り崩すことができる。 した方が不測事態と権利変換への耐久性が増すものと考える。 更に言えば、現在する建物の解体は建物・敷地・付属施設等の管理団体が担当し、「建替組合」は 新たな建物・付属施設等を建設することを担当するとして、 新たに「解体準備金」会計を立て ①建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査 ②現在する建物・付属施設等の解体 ③建物・敷地・付属施設等の管理団体の解散事務 に要する経費に充当できる様にし、 「建替組合」では任意の新築準備積立金制度を立ち上げ新たな建物・付属施設等を建設することの 準備をすべきである。 この方が現実的である。 今迄・今後の指摘・提言は全区分所有者さんの利益を考慮思慮したものでありご理解を賜りたい。 |
|
| No.178 |
《素朴な疑問》
管理費収入・予算・決算額の大差異に理事役員や管理会社は疑問に感じないのか？ 第24期管理費会計予算 予算支出合計 ＝40,241,125円 確定支出合計 ＝30,138,806円 差額 ＝10,102,319円（対予算約25％） 第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） 定期総会議案書は、少なくとも理事役員や管理会社らは精査され上程されるもの考え、精査 の結果、疑問顕在化やその善後策検討が行われるものだ。 しかしながら、管理費収入・予算・決算額の大差異に何も疑問を持たず、悪細則「管理費等 細則」の奴隷的思考停止？で何もこれら実行なく淡々と議案審議が進んでいる。 明らかに、悪細則「管理費等細則」は過剰請求の温床となっており、これ以上の過剰請求は 拒否をしたいもので、そろそろ、悪細則「管理費等細則」議案上程者を含み関係理事役員や 管理会社に損害賠償請求提訴をしようではないか？と思う。 更に、面白い決算を発見した。 かつて（131 第10期／第23期理事 2017/11/28 12:41:08）、 《お詫び・暴露》で ●議長役理事長が冒頭指摘した管理費等滞納者の件ですが、この滞納者からは毎月支払いに 向けた環境の整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）について話し合い要求があり これらに理事長が対処できず話し合い拒否を続けていました。 に対し、民事訴訟をしたとのことだが、 そもそも民事訴訟は ①相手方が問題解消に向けた話し合いを拒否し続けている。 ②相手方との問題解消に向けた話し合い結果に合意が採れなかった。 場合にするもので、原告側が話し合い拒否をし続けた場合は民事訴訟はあり得ず、民事訴訟 の民事訴訟には合理性はない。 従って、これらに要したとされている弁護士相談料（第23期＝75,600円）は管理者理事長の 業務怠慢からのもので、当然ながら第23期管理者理事長の自腹支出とすべきである。 どうも、各区分所有者が解らないことを良いことにし、歴代理事役員は各区分所有者を騙し 続けている様にしか思えない。 そろそろ、各区分所有者が解らないことを良いことにし、各区分所有者を騙し続けることは 止めて頂きたい。 |
|
| No.179 |
《素朴な疑問》問題多き新管理規約に有効性はあるのか？
今まで、新管理規約の不法性を含む問題・矛盾性の多さを指摘させて頂きました。 先日の定期総会で可決されたとしても、不法性を含む問題・矛盾性の多き新管理規約に有効性は あるのか？と大いなる疑問を持つ。 総会決議の正当性は総会議案の正当性があることが大前提で、総会議案の不当性がある場合には 総会決議の正当性はなく無効（錯誤行為）となるであろう。 やはり、有識区分所有者への精査を受けておくべきだったものだ。 でも、いつものことだが、総会議案の不当性を指摘する区分所有者に対し第９期・第１０期理事 長が激怒されているようだが、 第９期理事長には、 無決議の修繕施工強行や悪細則「管理費等細則」の採択及び大規模修繕委員会で不祥事など 第10期理事長には、 築後10年目の元施工業者による施工瑕疵有無確認を拒否し、その後の給水管腐食の有償対処など 等の傷を持たれており、これら真相を知っている総会議案の不当性を指摘する区分所有者に対し 激高されるものといつも感じている。 そろそろ、総会議案の正当性がある総会運営をして頂きたいものだ。 ※日本水道鋼管協会などの給水管専門家曰く ①ライニング給水管の寿命は４０年間（上手くいけば解体までの修繕は不要） ②ライニング給水管の更生施工はありえず、非ライニング鉄幹給水管のみには更生施工はありえ る。 ③異種金属接合された給水管施工は施工瑕疵であるが、手抜き施工だ。 つまり、給水管施工について、築後10年目の元施工業者による施工瑕疵有無確認を拒否したため 施工瑕疵を双方確認ができなかったことになる。 |
|
| No.180 |
続《素朴な疑問》問題多き新管理規約に有効性はあるのか？
今まで、新管理規約の不法性を含む問題・矛盾性の多さを指摘させて頂きました。 国土交通省 マンション政策室に確認した処、担当官曰く 『「標準管理規約」には法的拘束力がなく、リーガルチェック（合法性・諸問題内在性等確認）も していない。従って、区分所有法との整合性が採れているとは言えず、採用是非責任はマンション の共有団体にある。採用に至っては十分な注意を払って頂きたい。』 とのことであった。 法務省 民事局にも確認した結果、担当官曰く 『「標準管理規約」は法律ではなく、区分所有法を厳守頂きたい。多様な合法性・諸問題内在性等 確認をした結果、「標準管理規約」と区分所有法には重大な齟齬が多数あることが判明した。更に 管理規約で規約化されても拘束力の限界があり、法的要求事項を十分に思慮し管理規約を制定して 頂きたい。』 とのことであった。 つまり、今回の「標準管理規約」の丸飲みはそもそも瑕疵が現存するもので、いくら定期総会可決 となったからと言って、議案上程責任者である管理者理事長及び各区分所有者には錯誤行為が認定 され無効となるであろう。 でも、マンションと言うものはやはり誰かさんが言われた通り『馬鹿がバカを騙す』であり、後者 のバカを直すとしたら全区分所有者の交代でしかなく非現実的だが、前者の馬鹿を見直すとしたら 資格者の拡大を図り有能な方へ管理者理事長に就任頂くもので現実的だ。 もはや、居住区分所有者しか管理者理事長になれないとはナンセンスだ。 管理者は 区分所有法第28条（委任の規定の準用） ●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。 民法第 644条（受任者の注意義務） ●受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。 と言う幅広い（無限？）な責務を背負っているので、この責務に耐え得る方がなるべきだ。 因みに、 区分所有法第29条（区分所有者の責任等） ●管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ず べき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。 つまり、区分所有者は代理人たる管理者の行為の持分割合相当の責任を当然負うものとしており、 管理者理事長の不適切な行為（不完全な議案上程等総会運営を含む不合理な管理運営）を是認され その結果否認された区分所有者の権利抑制責任は、是認された区分所有者にもあるとされている。 定期総会で安易な賛成賛同には危険性があるもので、各区分所有者には議案是非確認の自己責任が あることを十分に認識すべきである。 |
|
| No.181 |
《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？
今まで、 ①収支決算・予算への合理性の無さ ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、更に相当額（約３年間分）の繰越が行わている。 ・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。 ・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。 使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず 無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも 持分割合分配せず ②新管理規約の合理性の無さ ・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性 ・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ ・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化 等々を書き込み指摘をしてきた。 当たり前のことを言うが、合理性や正確性のある議案が上程されて始めて議案賛否結果に有効性 があるが、合理性や正確性のない議案が上程されても如何様な議案賛否結果に有効性はない。 従って、問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？ だ。 合理性や正確性のない議案が上程された議案賛否結果に有効性を認め、今後の管理運営や各区分 所有者の生活に暗雲を漂うことを是認するか？ 合理性や正確性のない議案が上程された議案賛否結果に有効性を否め、今後の管理運営や各区分 所有者の生活に暗雲を漂うことを回避するか？ 各区分所有者の判断だ。 因みに、小生は後者を選択し再度定期総会の開催を求め、これら指摘事項の解消を要求したい。 最後に、いつものことだが、今回の定期総会では法律論に入りかけた段階で議長理事長は質問を 遮り、全て管理会社に返答させていた様だ（出席者談）。 つまり、議案上程責任を放棄された様で、これでは端から今回の定期総会は体をなしていない。 |
|
| No.182 |
《大落胆》第24期定期総会議録で削除された反対質問（区分所有法第71条第３項違反？）
第24期定期総会議録出席者曰く ●各議案に対し小生指摘に近い反対質問をした出席者がおり、これに対し我が身の過去の所業が 暴露される危険性を感じ無指名発言者（第 9期理事長、第10期理事長）がいた。 とのこと。 でも、入手した第24期定期総会議録ではこれら質問事項の記載がなく削除された様だ。 前に以下通り第24期定期総会議案の問題指摘をしたが、 ①収支決算・予算への合理性の無さ ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、更に相当額（約３年間分）の繰越が行わている。 ・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。 ・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。 使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず 無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも 持分割合分配せず ②新管理規約の合理性の無さ ・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性 ・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ ・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化 こんな不合理なままでの採択・承認では、今後とも管理運営の合理性は確保できずじまいだ。 私感ではあるが、このマンションは何処そかの共産国家と同じ異論者を抹殺されるもので、恐怖 感だけしか感じることができず、もうこのマンションは終わりだと感じた。 因みに、区分所有法を調べてみたが、 区分所有法 第三章 罰則 第71条 ●次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、 議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。 三 第42条第１項から第４項まで（これらの規定を第66条において準用する場合を含む。）の 規定に違反して、議事録を作成せず又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載 せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。 を発見でき、第24期理事長議長は二十万円以下の過料に処されるであろうし、もしかしたら議事 録署名者も同罪になるかもしれない。 関係各位には十分なるご注意をされることをお勧めします。くわばらくわばら 管理運営の合理性を獲得せんと何れは破綻するであろう。くわばらくわばら より早く気付いた者勝ちだ。見捨てるのも良し、痛手を負いながら救済するのも良しだ。 |
|
| No.183 |
《一般論》適正な管理費・修繕積立金バランスと管理委託費
一般的に、 管理費：修繕積立金 ＝１：２ 管理費：管理委託料金 ＝３：２以下 ⇒修繕積立金：管理委託料金＝１：０．３以下 がベストバランスとされている。 で、このマンションでは、 第24期管理費等決算（歳入） 管理費 ＝37,096,800円 修繕積立金＝14,836,080円 ⇒管理費：修繕積立金 ＝１：０．４ 第24期管理費決算 管理費歳入＝37,096,800円 管理委託費＝22,363,092円 ⇒管理費歳入：管理委託費 ＝３：１．８ ⇒修繕積立金：管理委託料金＝１：１．５ となり、一般論的ベストバランスからかけ離れている。 つまり、管理費等や管理委託費は一般論ベストバランスからかけ離れていることから、外観印象 的には良くない物件となるであろう。 でも、このマンションでは端から管理費余剰金を修繕積立金に回す様な不法的管理費等設計等が なされており、修繕積立金には若干の下振れがあり、ここは長期修繕計画の如実現実を是非とも 開示されるべきだ。 一応、修繕積立金＝14,836,080円とした際の管理委託費は 4,450,824円となり、現在額の約２０ ％程度が最適となり。第25期管理委託費＝20,867.080円はバカ高い値となる。 中身管理運営はどうでも、外観印象的最良かつ理想的な管理費・修繕積立金バランスと管理委託 費に近付けるべきだ。 何も一般論を鑑みず淡々と議事を進行されていると、マンションの外観印象を汚すことになるで あろう。 再三申し上げているが、管理費の過剰請求状態もマンションの外観印象を汚すことになるであろ う。 追伸：大規模修繕後の長期修繕計画 このマンションでは2020年頃大規模修繕をしその後に長期修繕計画となるとのこと。 でも、長期修繕計画無しでの大規模修繕費用はとかく必要以上の膨大化を招く危険性がある。 先ずは、長期修繕計画を策定し最良な修繕積立金額を算定・総会承認を受けてから大規模修繕を 思考・施工すべきだ。 なお、長期修繕計画では当該計画を監理（如実現実監理や計画完全履行に向けた理事会・総会の コーディネート及び特定建物点検結果によるレビュー等）ができ得る体制と建替時期との関係性 を加味すべきだ。 つまり、当該計画を監理ができ得る管理会社の選定と建替時期と仮決定を先ずはすべきとなる。 一般的には、長期修繕計画は管理会社の施工部門にマンション寿命とされている50～60期程度で 策定させ、更に言えば、管理会社の施工部門に解体費用見積もりをとることが最良的理想だ。 |
|
| No.184 |
《諸問題指摘》第24期管理者理事長個人は区分所有法第71条第３項告訴される？
区分所有法第42条（議事録） ● 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければなら ない。 ２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。 となっており、 ここでの『議事の経過』は議事の正当性を立証させるもので、 会議での議題は何か、討議の内容はどうだったのか、そして最後に何が決定されたのか？を記録 記載しなければならないことになる。 つまり、討議の内容すなわち質疑応答は必ず要約されても記録記載しなければならない。 今回第24期定期総会（議案）では ①収支決算・予算への合理性の無さ ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、更に相当額（約３年間分）の使途不能な繰越が行わ更なる埋蔵化予算化がされている。 ・各種使用料と称し管理費余剰を何も根拠なしで修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入 させている。 （長期修繕計画の如実実態報告が無い故に修繕積立金への編入根拠が示すことができない。） ・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。 使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず 無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも 持分割合分配せず ②新管理規約の合理性の無さ ・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性 ・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ ・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化 （新管理規約第第27条（管理費）や第29条（組合費）に「組合運営費」的使途がある。 ③地震保険加入の付保割合不足 ・2011年東日本大震災被災での地震保険加入の付保割合40％であっても全被災は救済修繕ができ なかった。現在の地震保険加入の付保割合30％では当然ながら2011年東日本大震災被災レベル では更に救済修繕に苦心するであろう。 ・火災保険料金を削減しコスト削減とは呆れるもので、コスト削減王道は管理委託費の削減で、 本質を見失っている。 等々の不合理性があったもので、これら不合理性を単なる採決結果ではなく、定期総会で解消でき たか？が重要であり、これらに関し質問者がいて質疑応答した実績は是非とも拝見したいものだ。 後は、区分所有法 第三章 罰則 第71条 ●次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、 議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。 三 第42条第１項から第４項まで（これらの規定を第66条において準用する場合を含む。）の 規定に違反して、議事録を作成せず又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載 せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。 を発見でき、第24期理事長議長は二十万円以下の過料に処されるであろうし、もしかしたら議事 録署名者も同罪になるかもしれないし、司法当局の介入がされるであろう。 でも、こんな区分所有者に無意味かつ無意義な負担を背負わせ、管理費等余剰金の返金精算や各 使用料利益の収取の権利を阻害し、更に管理規約や管理運営思考に諸問題や脆弱性を抱え、これ らを定期総会等で主体性を持って管理者理事長や区分所有者が解消できないこのマンションには 「資産価値」と言う観念はないものだ。 せめても、管理者理事長の管理運営思考改心か管理者理事長の抜本的交代をせんと、資産価値と 言う側面での協議ができないと考える。ああ無情、情け・呆れの極み。 |
|
| No.185 |
《参考情報》理事会及び管理会社の不正・不満への対抗策
対抗策手順は以下通りである。 ①管理費等支払滞納・拒否相当を預金する単独口座を設け、管理者理事長又は管理会社からの督促が来た度に 管理費等相当の金額を一か月毎に預金をする。 ②管理者理事長及び管理会社に対し、その預金残高表（通帳のコピー）を添付し、日頃不満（法令・規約規定 違反事項のみで秩序あるもののみ）を持っていることと、支払の応需の 準備があることを毎月報告する共 に問題解消に向けた話し合い要求をする。 ③管理者理事長又は管理会社から話し合い応需の連絡が来るまで②を続ける。 ④管理者理事長又は管理会社から支払要求の提訴がなされたら、初公判日前に②の管理費等相当全金額を指定 された口座に振り込む。 ⑤管理者理事長又は管理会社との話し合いで、日頃不満が解消されない場合は②～④を繰り返す。 これに対し、理事長が話し合いを拒否し続けいきなりの提訴となれば、理事長の諸問題解消に向けた話し合い への応需責任不履行と責任が問われることになる。 更に、民事訴訟法では提訴された場合、提訴範囲で日頃の不満を反訴提訴できる。 ここで反訴提訴されると、一般的に理事長は法知見がないことから弁護士相談となり、相当額の出費となる。 この出費は、理事長の諸問題解消に向けた話し合いへの応需責任不履行と責任として問われるものです。 しかし、この区分所有者が初公判日前に管理費等相当全金額振込をされたら、裁判不成立でこの弁護士相談料 は回収できず、単なる負債となるだけです。 一度、この手で理事長の不正等と対抗されては如何でしょうか？ この手は、ある無料弁護士相談で伝授されたものです。 どうせ戻らない管理費等余剰金があるならば、埋蔵化されたこれら埋蔵余剰金を先ずは使い切りさせたいもの だ。小生は管理者理事長と管理会社フロント担当者の態度変化を見極め、無理ならば、管理費等の支払拒否を 管理者理事長と管理会社フロント担当者に宣言しようと考えており、是非とも皆様のご賛同お願いできれば、 さいわいです。同調者が多くいれば管理運営改善ができると思う。 |
|
| No.186 |
《隠蔽された大問題》このマンションの建替えには相当な無理がある？
前に、 更に言えば、現在する建物の解体は建物・敷地・付属施設等の管理団体が担当し、「建替組合」は 新たな建物・付属施設等を建設することを担当するとして、 新たに「解体準備金」会計を立て ①建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査 ②現在する建物・付属施設等の解体 ③建物・敷地・付属施設等の管理団体の解散事務 に要する経費に充当できる様にし、 「建替組合」では任意の新築準備積立金制度を立ち上げ新たな建物・付属施設等を建設することの 準備をすべきである。 と提言をさせて頂いた。 で、このマンションの建替え周辺情報を収集した。 先ずは、建築基準法的規制 現在立地地域は第１種住居地域 http://www.city.kuki.lg.jp/shisei/city_plan/toshikeikaku/tokeizu-etsur... で、建ぺい率６０％ 容積率２００％と言う規制が掛かっている。 このマンションの容積率は２００％に近く立替え時に増室は無理となる。 次に建替えに向けた条件として、全区分所有者の物件に抵当権が消滅されていることが必須条件と なり、解体費用を如何なる借金をせずキャッシュで支払う必要性がある。 抵当権が残っている場合は、最終的に土地敷地に抵当権が移り新築資金調達が難しくなる。簡単に 言えば抵当権付土地敷地に第２位抵当権設定で融資をする金融機関がないものだ。 因みに、一般的に一区分所有者当たり２００～４００万円程度が必要で、建替え不賛同者分を考慮 すると、一区分所有者当たり３００～６００万円程度（不賛同者数≒２０％の場合）が必須となる でしょう。 更に、新築資金調達は今まで支払ってきた／いる程度の資金が必須である。 皆様にはこれだけの資産があるのでしょうか？ だから、このマンションの資産価値は経年劣化をする方向性があり、精度ある長期修繕計画を維持 するしかありませんが、第４期で立案した長期修繕計画すら忘却され修繕積立金管理にも不明確性 があるしだいで、このマンションに資産価値はあるのでしょうか？ そろそろ、管理費会計の不正運営（管理組合運営費の拠出、根拠無き修繕積立金への編入、使用料 と言う利益の持分割合収取の不履行等）を含む総決算や長期修繕計画の如実現状確認をした上での 修繕積立金会計の妥当性確認をすべきだ。 これら作業は相当なる作業量を伴うことから、管理者理事長らは管理会社に大至急当該指示を出す べきだ。その作業の中には不要な出費があるかも監査し、その責任を追及（損害賠償請求提訴）も すべきとなるでしょう。 例えば、第10期の元施工業者の瑕疵有無点検を拒否した結果として無用な給水管更生施工や相手方 からの積極的な話し合い調停要求を拒否した結果の民事訴訟費用等です。 |
|
| No.187 |
続《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？
今まで、 ①収支決算・予算への合理性の無さ ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。 これは正しく暴利行為だ。 ・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。 本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分 の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反 する行為だ。 ・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。 使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず 無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも 持分割合分配せず ②新管理規約の合理性の無さ ・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性 これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用 な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。 ・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ ・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化 等々を書き込み指摘をしてきた。 当たり前のことを言うが、合理性や正確性のある議案が上程されて始めて議案賛否結果に有効性 があるが、合理性や正確性のない議案が上程されても如何様な議案賛否結果に有効性はない。 従って、問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？ だ。 で、民法を調べてみた。 民法第90条（公序良俗） ●公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。 公序良俗違反の具体例 1.人倫に反する行為（例：既婚者との婚約） 2.正義の観念に反する行為（例：賭博行為） 3.個人の自由を極度に制限する行為（例：芸娼妓契約） 4.暴利行為（例：過度の違約金） 的な行為をし、相手方の困窮，経験の不足，知識の不足その他の相手方が法律行為をするかどうか を合理的に判断することができない事情があることを利用して，著しく過大な利益を得，又は相手 方に著しく過大な不利益を与える法律行為は，無効とするものとするとしたものだ。 つまり、今まで指摘してきた議案には、暴利行為や正義の観念に反する行為及び個人の自由を極度 に制限する行為があり、区分所有者に著しく過大な不利益を与える法律行為であり無効となる。 更に言えば、これら著しく過大な不利益を与える法律行為を含み議案に対し、区分所有者の経験の 不足，知識の不足その他相手方が法律行為をするかどうかを合理的に判断することができない事情 があることを利用したものであり、歴代管理者理事長や管理会社フロントには相当なる怒りと憤り を感じる。 この現実を認識しこのマンションの管理運営の是正・最適化をすべきだ。 ある不当強行者に心理を拘束され、ストックホルム症候群（誘拐事件や監禁事件などの犯罪被害者 についての臨床において被害者が生存戦略として犯人との間に心理的なつながりを築くことをいう 心理）に陥ったのではないかと、他区分所有者の心理状態を心配し危惧している。 |
|
| No.188 |
続続《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？
―ある掲示板投稿の流用― 今まで、 ①収支決算・予算への合理性の無さ ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。 これは正しく暴利行為だ。 ・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。 本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分 の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反 する行為だ。 ・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。 使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず 無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも 持分割合分配せず ②新管理規約の合理性の無さ ・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性 これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用 な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。 ・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ ・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化 等々を書き込み指摘をしてきた。 で、区分所有法第３条団体（共有団体）は確かに存在するが、管理費等を団体的拘束し余剰金や 利益（使用料）の分割分配でき得ない「管理組合」って本当に存在するのであろうか？ ここで、建物収去土地明渡請求（最高裁判例 昭和39年10月15日) が登場するケースが多い。 この判例概略的事実は、生活協同連盟の賃貸物件（商店）の借主が生活協同連盟の株式会社化に 伴い生活協同連盟の賃貸契約の優先性と商店経営の継続性を主張されたもので、生活協同連盟が 「権利なき社団」であるとしてその債務債権は株式会社化された法人に継承され借主に賃貸物件 の引渡しを法的に要求したものであった。 つまり、区分所有法と無関係な判例であり、当該判例を以て区分所有法第３条団体を「権利なき 社団」と定義し同法で認められている共用部分からの利益や管理費等余剰金の持分割合収取分配 と言う権利を阻害されることはあり得ないことになる。 現に、区分所有法の各条文が違憲であるとは指摘されていないので、この判例以後同法条文には 有効性があり、「標準管理規約」で拘束された区分所有者の権利を確保すべきだ。 こんな無関係な判例から解放され、同法で認められている共用部分からの利益や管理費等余剰金 の持分割合収取分配の権利主張をしようではないか。 更に言えば、管理者理事長～集会決議～各区分所有者との関係から、 民法 第二章 契約 第十節 委任の条文に従い、管理者理事長は管理費等管理をすることになる であろう。 つまり、管理費等予算を明確化した上で予算に従った請求と余剰金・利益の持分割合分配をする 義務は管理者理事長に発生する。 それ故に、「標準管理規約」 第29条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それ らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 第61条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当す る。 はあり得ないものになる。 |
|
| No.189 |
《訂正》
誤：長期修繕計画の如実実態 正：長期修繕計画の予実実態 ここで過去レス訂正とします。 |
|
| No.190 |
《素朴な疑問》こんな不合理かつ不当な管理運営に対し耐えている区分所有者の心理？
今まで、 ①収支決算・予算への合理性の無さ ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。 これは正しく暴利行為だ。 ・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。 本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分 の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反 する行為だ。 ・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。 使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず 無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも 持分割合分配せず ②新管理規約の合理性の無さ ・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性 これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用 な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。 ・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ ・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化 等々を書き込み指摘をしてきた。 当たり前的推察ではあるが、各区分所有者は生活費を切り詰め生活をされているはずだが、管理 費等での「管理費等細則」等による過剰請求・根拠無き請求や使用料と言う共有部分からの利益 未配分及び建替決議後の会計管理の不安定さに何時まで耐えるのであろうか？と心理状態を心配 している。 ある不当強行者に心理を拘束され、ストックホルム症候群（誘拐事件や監禁事件などの犯罪被害 者についての臨床において被害者が生存戦略として犯人との間に心理的なつながりを築くことを いう心理）に陥ったのではないかと、他区分所有者の心理状態を心配し危惧している。 こんなマンションに「資産価値」と言う文言はあるのあろうか？ また、こんなマンションでは第４期長期修繕計画がありながら無計画な修繕が横行し、各部寿命 に疑問を持っているし、将来のエレベーター交換と言う大事業に耐えることができるか？大変に 心配してる。 各部寿命より修繕施工価格を優先されているようだが、寿命満了の崩壊破滅はより高い修繕施工 価格と言う代償を喰らうであろう。 要は、諸計画の予実管理ができず直感的管理運営をされているマンションは、何れ構造や管理費 会計を崩壊破滅させるものだ。これで大丈夫なのか？と各区分所有者に問いたいものだ。 少なくとも、管理会社には良好な管理運営状態の醸成維持や長期修繕計画に基づいた理事会及び 総会のプロモーション（予実管理も含む）の責務はあるもので、でも、ここまで悪し状況を作り 放置され、今後の長期修繕計画に関与できない現在の管理会社の交代はすべきである。 |
|
| No.191 |
《公開質問状》こんな管理費等会計状況での管理費等支払義務はあるのか？
～いや、管理費等支払拒否はあり得るのか？～ 今まで、 収支決算・予算への合理性の無さとして ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、管理費では約２ヶ月分管理費相当の過剰請求や約３年間分管理費相当の繰越が行わてい る。 つまり、約３年間管理費分のみの徴収をしなくても管理費会計は保つ。 ・長期修繕計画の予実管理がなされておらず、修繕積立金の過不足が不明確で請求根拠が希薄で る。 ・管理費余剰金を使用料と称し、管理費会計と修繕積立金会計の区分管理規定に反し管理費余剰 金を修繕積立金へ編入させている。 法的には、使用料は区分所有法第19条共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて共用部分から生ずる利益を収取 する。 となっていることから、使用料は「共用部分から生ずる利益」であり、持分割合で収取できる し、管理費余剰金は全額持分割合での返金をしてもよい。 で、現状では管理費等の支払義務根拠が薄く、支払義務を管理者理事長が主張でき得る状況でも ない。 そこで、全区分所有者にこんな管理費等会計状況での管理費等支払義務はあるのか？と問いかけ たいし、いや、管理費等支払拒否はあり得ると主張したい。 |
|
| No.192 |
で、ここ数日Ｃ棟が騒がしい。
噂話ではあるが、下水管がつまり逆流が発生し、いきなり異物を下に押し込む修繕をした様が、 改善されず事態は悪化し逆流影響が広がったとのこと。 異物実体を把握せずではこの程度の結果となるものだろう。 でも、今期理事役員には一級建築士の方が立候補就任されているが、この理事はどの様な提言を されたか？が興味津々で、更に、こんな修繕しかできない管理会社でよいのか？大いに疑問だ。 |
|
| No.193 |
《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工
改めて、第24期会計決算書を再熟読をしたが、地震保険金請求と被災修繕施工との関係性に素朴 な疑問を感じた。 第23期定期総会では、第23期臨時総会第１号議案 「共用廊下壁面タイルの一部修繕工事の実施とコンサルティング業務の発注に関する件」 の採択を受け、地震保険金の再請求を試み67,500,000円の地震保険金を受け取ることができた。 第24期会計決算書では、第25期会計予算を含み、共用廊下壁面タイルの一部修繕工事実施費用は 6,650,860円、コンサルティング業務費用は 758,160円、合計 7,409,020円となり、 地震保険金（67,500,000円）－施工合計（ 7,409,020円）＝60,090,980円 が余剰となった。 しかしながら、これら余剰金は第24期定期総会では未だに修繕できていない東日本大震災被災の 修繕計画がない。例えば、エキスパンションジョイントや共用廊下下立ち上がり部では被災破壊 を受けていながら、これらに関する議案がなかった。 折角、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受けた割に、その結果と受けた地震保険金の活用 ができていないことに素朴な疑問を感じる。 でも、管理会社は、特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施している が、被災全貌を掴んでいないとしたら解るものだが、これまた摩訶不思議ものだ。 この特殊建築物定期検査は建築基準法第12条（報告、検査等）：一部省略 ●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして、 政令で定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物の所有者（所有者と管理者が異 なる場合においては管理者）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について国土交通 省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者 証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければ ならない。 のもので、我々所有者に当該検査結果を知らせないとは呆れるものだ。 第24期定期総会でも、2018年実施の特殊建築物定期検査結果報告もなく、実績と諸問題の確認が できなかったことには、当時の理事役員や専門委員会の恣意的意図を感じざるを得ない。 でも、未だに東日本大震災被災の被災全貌が公表されず、修善もされずの野放しでは住宅として の安全性に不安を持つ。 本来ならば、東日本大震災被災の被災全貌は早期把握・公表し、タイムリーな地震保険金請求と 緊急修繕計画の立案及びこれら臨時総会での承認を受けるべきであったが、なされなかったこと は当マンションではこれら震災被災対処はいくら管理規約を変更してもできないものと解する。 で、最後に、地震保険金の余剰金は今後の東日本大震災被災に向けた修繕に使われるのか？理事 会諸活動への監視を強化すべきだ。 |
|
| No.194 |
《哀れ》不合理な「管理費等細則」と「使用細則」
どうも、当マンションの区分所有者は不勉強の傾向がある様だ。 先ずは、不合理な「管理費等細則」 そもそも、「管理費等細則」制定時の第９期での 管理規約第46条（総会の決議） ●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 (１)収支決算及び事業報告 (２)収支予算及び事業計画 (３)長期修繕計画の作成又は変更 (４)管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 以下略 となっている。 この規約事項からは、前期の収支決算及び事業報告を基により精査された次期収支予算及び事業計画を立て、 更に、特殊建築物定期検査結果や日頃の巡回点検結果から長期修繕計画の最新性を図り、これらを根拠とし、 管理費等額を変動的に決定させるとの仕組みがあったことになる。 でも、第９期定期総会ではこの規約事項を無視し、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の 最新性維持での変更から決定されるべき処を定額制化された。 不法改悪された現在の管理規約でも、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の最新性維持で の変更から決定される仕組みは残っており、「管理費等細則」は管理規約第46条（総会の決議）違反となる。 その結果が 第24期管理費会計予算 予算支出合計 ＝40,241,125円 確定支出合計 ＝30,138,806円 差額 ＝10,102,319円（対予算約25％） 第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） の過剰徴収となっている。 管理規約違反の「管理費等細則」を廃止しなければ、概ね各区分所有者の方々は家計費運営で苦慮されている と思われますが、還付請求ができない過剰徴収を受け生活費困窮に追い込まれるであろう。 マンションと言う物は生活の場で生活を苦しませる場ではない。会計実態を再認識し不合理「管理費等細則」 を廃止し、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の最新性維持での変更から決定させ、過剰 徴収を回避し、生活費にゆとりを持たせるべきである。 因みに、管理規約に違反する「管理費等細則」廃止は区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止） ●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてす る。 と言う手続きは不要で、管理者理事長の善管注意義務者権限で廃止でき得る。 更に言えば、管理費余剰金は決算報告後、持分割合で各区分所有者に返金すればよい話でもある。 なんせお管理会計は年度末のゼロ円にしても、日常管理業務には支障はない。 次に、不合理な「使用細則」 区分所有法第30条（規約事項） ●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定める もののほか、規約で定めることができる。 ここでは、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の事項を規約事項化すること で、迷惑行為等の予防や停止に関する法的手続きの根拠となるので、そのために～できる。となっている。 で、ここでの「使用細則」は正しく「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の 事項」相当となるが、 区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止） ●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてす る。 この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは その承諾を得なければならない。 となるが、不合理「使用細則」では変更又は廃止については、一部の区分所有者の権利に特別の影響に何ら気 にする必要がない普通決議でできるとなっており、場合によっては特定の区分所有者を追い出すための変更が 正々堂々と行われる危険性が内在し、当然ながら同法第31条第１項違反となる。 やはり、マンション管理運営の王道である区分所有法に従い、「使用細則」を管理規約的扱いをし同法第31条 （規約の設定、変更及び廃止）に従った変更又は廃止ができる様にすべきである。 これまた、「使用細則」の設定、変更及び廃止に関する規約事項の変更も、同法31条と言う手続きは不要で、 管理者理事長の善管注意義務者権限で廃止でき得る。 先の第24期定期総会では、これら管理費過剰聴取に対する質問に対し、第９期理事長であった区分所有者は声 を荒げ質問を阻止せんとされていた。その方が大規模修繕委員会メンバーであることには恐怖感のみを感じ、 果たして全区分所有者のための大規模修繕や長期修繕計画立案ができ得るのか？大いに疑問と不安を持った。 要は、不勉強の傾向がある当マンションの区分所有者は如何様にも騙されることができることになる。 先ずは、区分所有法でも熟読をされ、当マンションの管理運営との差異を認識され、管理運営の改善修正等を 図り、生活にゆとりを得られ不当な理事長からの生活妨害を受けられない様にされるべきです。 でも、ここまで管理費の過剰徴収され管理規約の管理費等額の決定過程を反故にする「管理費等細則」を議案 上程し錯誤採択させた第９期理事会メンバーにはきついしかりを与えるべきだ。最低でも第９期理事長は即時 退去頂きたいものだ。 なんせ、この第９期理事長はある定期総会で法にしたがい管理運営をすべきと声高らかにされておられた。 |
|
| No.195 |
《私見》ここでの暴露投稿について
ある期の定期総会で、この掲示板が問題視された様で、議長役理事長は奮起された様だ。 少し考えて頂きたい。 ここでの指摘は法的根拠を持ったもので、資産価値を下げるどころが、これら指摘事項を着実に解消できれば 逆に資産価値は上がり中古売買にも好影響となるであろう。 今や、会計帳簿を観てから中古購入可否が決定される時代で、管理費の高額かつ多額の余剰金があり長期修繕 計画に曖昧さがあるマンションは嫌厭されるであろう。 妥当な建替時期までの最新性が維持される長期修繕計画があり、合理的な管理費等額や使用料の適正な分配が あるマンションは、中古購入希望者に将来を描けるもので、売買契約の速度も早まるであろう。 なんせ、最適な管理費等の徴収と長期修繕計画の策定・最新性維持による安定した管理運営が手に入るもので 特に少子高齢化する区分所有者にとっては生活の方向性を決めやすくなる。 今のままでは、現管理規約では管理費余剰金はいつまでも銀行口座の中で増殖し戻ることはないし、建物状況 を知らされすの突如の修繕積立金の増額・一時徴収となる危険性が内在しているが、ここでの指摘事項が解消 されればこの危険性は減少されることとなる。 |
|
| No.196 |
続《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工
改めて、第23期臨時総会議案書も見直してみた。実に面白い事実が解った。 先ずは、「損害確認結果と保険金お支払に関するご案内」 （平成23年05月31日 東京海上自動火災保険㈱ 本店損害サービス部地震対策コーナー） では、 ・建物の沈下・傾斜は生じておりませんでした。 ・最も被害の大きかった階は12階となり、柱７本に損害が見受けられ、はりの損害はなかった。 ・損害割合を１．０％と算定した。３％いかに付き保険金は支払われない。 とのことだが、屋上エキスパンションジョイント破損では保険金が支払われた様だ。 一方、第24期定期総会議案書では、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受け相当なる損害が あるとして再鑑定を受けた結果、67,500,000円の地震保険金を受け取ることができたとなってい る。 つまり、管理会社に任せていると保険金が出える事案でも保険金がでないことになっていた。 再度言うが、この管理会社は特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施 しているが、被災全貌を把握できていなかったことになる。 従って、この管理会社の無策・無能で意義希薄な特殊建築物定期検査に無駄金が浪費させられた ことになった。これでは、この程度の特殊建築物定期検査では長期修繕計画の最新性維持は到底 でき得ないもので、そろそろ管理会社変えの時期かもしれない。 でも、疑問がある。 管理会社情報や現状では、エキスパンションジョイント被災は完全に修復されていないとのこと だが、支払われた保険金は如何に使われたか？大いに疑問だ。 |
|
| No.197 |
《ああ無情》鳶に油揚げを攫われる管理会社
当マンションは、理事会と管理会社との関係性が上手くできていない様（仮面夫婦状態）だ。 仮に、管理会社の施工保守部門が一所懸命当マンションの建物設備上の諸問題を発見し管理会社 が理事会で指摘・改善提言をしても、別業者へ商談が流れる仕組みがある。 現に、当マンションの大中規模修繕は管理会社以外の業者が全て握っているし、管理会社の施工 保守部門がもらえる仕事は実に小規模修繕に限られている。 故に、管理会社は当マンションの受任管理業務に力が入らないのかもしれないし、言動の端々に いつも理事会決定に責任を押し付けている如きのものがある。 でも、管理会社に長期修繕計画を預けることができないとしたら、長期修繕計画の最新性維持や 着実な実行・予実管理に向けた理事会や総会を企画運営できず、長期修繕計画は単なる紙切れと なってしまう。 言わば、飼い殺し状態であるが、この様な手法では誰が建物や付随施設の管理に責任を採られる のか？と管理運営に不安定感を持ってしまう。 現状では、個人で責任が執れない形で管理者理事長に全ての責任が集中しており、何か事が起こ れば管理者理事長の個人責任となり、最終的に管理者理事長は自己破産となるであろう。 従って、責任だけが宙に浮くことになるであろう。 更に言えば、こんな状況で管理委託契約の継続のみを頼りに受任事務をされている姿は哀れだ。 |
|
| No.198 |
《公開質問》多額の過剰徴収や次期繰越金がある現状で区分所有各位は管理費等を払いますか？
確かに、当マンションでは面白い「管理費等細則」（第９期定期総会設定）があり、管理費等が 固定的な定額徴収する仕組みがある。 しかしながら、 第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） 次期繰越金 ＝94,581,626円 ⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分 となっており、全区分所有者は絶えず 6,957,994円多く徴収され、その多額過剰徴収による余剰 金が次期繰越金として貯まり続け94,581,626円の約３．１年分の管理費総支出分となり、支払う べきの債務は当然ない現状である。 また、第４期で長期修繕計画を立て、これを以て修繕積立金が徴収されているが、この長期修繕 計画の予実管理もされておらず、当時設定された修繕積立金額にも根拠等がなく管理者理事長の 聴取債権にも疑問が残る。 こんなずさんな仕組みや会計管理である現状で、区分所有各位は管理費等を払いますか？ 民法 第６４９条（受任者による費用の前払請求） ●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払 をしなければならない。 となっており、必要以上の管理費等徴収はありえず、 第６４６条（受任者による受取物の引渡し等） ●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなけ ればならない。その収取した果実についても、同様とする。 となっており、余剰金は各区分所有者に持分割合に応じ返金しなければならない。 また、管理費会計では利用料の徴収の必要性がないが徴収されていることは、これらの利用料を 利用行為（区分所有第１８条）による共用部分から生ずる利益であり、 区分所有法 第１９条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部 分から生ずる利益を収取する。 により利用料収益は各区分所有者に持分割合に応じ収取しなければならない。 つまり、どうも当マンションの区分所有各位は管理規約類の奴隷となり、真なる権利を放棄され 支払拒否でき得る管理費等の過剰徴収に対抗されていない。 生活が楽で如何に所得を減らすかの方々はどうであれ、一般的に生活は楽ではない。 無駄な支払いは拒否すべきだ。 でも、総会決議事項には長期修繕計画の現状確認が含まれているが、ここ十数期何ら審議されて いないし、３年間に１度の「特殊建築物定期点検」の結果やその結果による長期修繕計画の変更 も審議されていない。 果たして、長期修繕計画は最適な管理・維持がなされているか？大いに疑問だ。 更に言えば、当マンションでは監理・管理業務をコミュニティワン㈱と㈱アーツコンサルタント に委託されており言わば間接費用の二重払いや、㈱アーツコンサルタント系の施工会社への中大 規模修繕施工や長期修繕計画立案の発注でのコミュニティワン㈱の存在意義は希薄となり、管理 委託契約の内容・費用面での見直しを図るべきだ。 そろそろ、当マンションの区分所有各位には管理費等の無駄遣い状態に気づいて頂きたい。 |
|
| No.199 |
《問題指摘》「特殊建築物定期点検」の未実施と不正確な報告
建築基準法 第12条（報告、検査等） ●特定建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの及び当該 政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者・管理者は、これら の建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、 一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の 調査（建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、略）を させて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。 第101条（罰則） ●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。 二 第12条第１項若しくは第３項又は第５項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者 で、当マンション区分所有者知人が当マンションの「特殊建築物定期点検」の報告状況を調査さ れた結果、驚くべき事態を発見された。 皆様もご承知とは思うが、2011年03月11日に東日本大震災で当マンションも被災され外壁等への 被災があったが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」をされ被災全貌が判明し最速最適 な修繕がされるだろうと期待が持てたが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」がされて おらず被災全貌が判明し最速最適な修繕がされることがなく、未だに完全修繕に至っていない。 極論的な言い方をするならば、当マンションの安全性は誰も保証されていないことになる。当時 の管理者理事長は最低でもその翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」をされ被災全貌が判明し 最速最適な修繕がされる義務があったが、この職責を果たされず全区分所有者にも職責未実施の 現実を報告されていないことになった。 「特殊建築物定期点検」は、単に管理費予算を組み管理会社兼一級建築士事務所であるコミュニ ティワン㈱に発注すれば結構な話であるが、やはり輪番制の管理者理事長には信用信頼性がない と思わざるを得ないの現実だ。 更に、2018年の「特殊建築物定期点検」報告書では、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等に よる建物診断等の結果が報告されておらず虚偽報告となり、特定行政庁（久喜市）は震災被災の 全貌を把握されず、当マンションは最適な行政指導を受けることができなかった。 つまり、これらに関係されている理事役員や管理会社は不法行為をされたことになった。 で、一つ大きな疑問と言うか管理運営の不合理性として、３年に１回「特殊建築物定期点検」は 法的要求で実施されるもので、この結果等で長期修繕計画の見直しがなされていないことに管理 運営の不合理性を感じる。 どうも、管理会社は３年に１回「特殊建築物定期点検」⇒長期修繕計画の見直しと言う観念観点 がなく、果たして最良な管理会社であるか大いに疑問と不安を感じ、業者再選定すべきと思う。 更に言えば、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等による建物診断等の結果で、震災被災全貌 がある程度判明したが、2020年以降に大規模修繕をすることになっている様だが、当マンション は大丈夫なのか？と大いに疑問と不安を感じる。 でも、想像するに、2020年以降に大規模修繕をするとのことで、そのための建物診断をされると 思われ、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等による建物診断等の実施合理性にも大いに疑問 を感じる。ただでもさえ、当マンションは長期修繕計画の予実管理をしておらず修繕積立金会計 に不安多き事態で無計画的な管理運営は止めて頂きたいものだ。 |
|
| No.200 |
続《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工
＞折角、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受けた割に、その結果と受けた地震保険金の 活用ができていないことに素朴な疑問を感じる。 色々調査をした結果、この多額の費用を掛け「建物調査・診断」は2020年以降の大規模修繕の 施工設計や費用見積を目的としたもので、先の東日本大震災全被災を修繕するための調査では ないとのことと判明した。 この多額の費用を掛け「建物調査・診断」は2017年に実施されているが、その目的である2020 年以降の大規模修繕には古きものとなり、再度多額の費用を掛けた「建物調査・診断」が行わ れるのか？大いに疑問と不安を感じる。 余りにも無計画な管理運営には管理費等浪費に結ぶ付くもので、更に言えば長期修繕計画無し の大規模修繕も無計画かつ管理費等浪費となり、これまた大いに疑問と不安を感じる。 ＞でも、管理会社は、特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施して いるが、被災全貌を掴んでいないとしたら解るものだが、これまた摩訶不思議ものだ。 知人が色々調査をした結果、2012年特殊建築物定期検査は実施されていないことが判明した。 ならば、当時の理事役員は東日本大震災全被災は把握されておらず、全被災復旧なんぞと言う 思考が生まれず全被災の放置となった様で、この放置状態は今だに続いている。 だから、不自然な地震保険の保険金請求となり、東日本大震災全被災復旧も中途半端なものに なっているものだと解釈できる。 因みに、「特殊建築物定期検査」： 建築基準法 第12条（報告、検査等）：一部省略 ●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして 政令で定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物の所有者（所有者と管理者が 異なる場合においては管理者）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について国土 交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員 資格者証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告し なければならない。 罰則第第 101条：一部省略 ●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。 二 第十二条第一項若しくは第三項又は第五項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をし た者 となっており、当時に管理者理事長は違法不法行為をされていたもので、この現実が顕在化し なかったのは、管理会社の定期総会議案書作成過程で隠蔽されたと考えるのが妥当だ。 更に、知人が色々調査をした結果、2018年特殊建築物定期検査では多額の費用を掛けた「建物 調査・診断」の指摘事項が特定行政庁（久喜市）に報告されていなかったことも判明した。 管理会社と建物管理コンサルタント会社と言う二重管理が、互いに壁を作り情報共有ができず 正確な建物管理ができていない様だ。 でも、毎回の定期総会で特殊建築物定期検査結果報告がないことに疑問と不思議さを感じてい るが、理事役員に不都合な結果であるのか？管理会社の定期総会議案書作成過程で隠蔽されて いるのか？大いに疑問と不安及び憤りを感じる。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
