ローヤルシティ久喜ってどうですか？
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124:
居住組合員Ａ
[2017-11-26 17:55:31]
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125:
居住組合員Ａ
[2017-11-26 18:25:43]
《参考情報》効率的な建物管理：特者建築物定期点検と長期修繕計画
よく、長期修繕計画を立案するために建物診断を唐突的に実施されるマンションがありますが、本当 に長期修繕計画を立案するための建物診断は必要なのでしょうか？ 建築基準法第12条（報告、検査等）：抜き書き要旨≒特者建築物定期点検 ●建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの及び当該政令で定 めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者・管理者はこれらの建築物の敷地 、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは 二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果 を特定行政庁に報告しなければならない。 をすることで、長期修繕計画が立案ができることになり、態々、長期修繕計画を立案するための建物 診断は必要ではないことになります。 これができないのは、管理会社や管理者≒理事会の力量や思い込みに問題があることになります。 どんなものでも良いので基準となる長期修繕計画を立て、特者建築物定期点検の結果傾向等でそれを 更新させればよいことになります。 なお、建築業免許を持っている管理会社であれば、暫定的な長期修繕計画を立てさせ特者建築物定期 点検の結果傾向等でそれを更新させれば良い話で、一層のこと「管理委託契約」を「監理委託契約」 に格上げし、建物一切の管理・監理責任を押し付ける手もあります。 もし、長期修繕計画以外での修繕施工以外の想定外修繕施工の責任をその企業に取らせればよいこと になります。 また、この長期修繕計画は建替時期をある程度念頭に置く必要性があります。 それは、どの程度の修繕施工をすれば良いかを決定し易く、余計な修繕施工を抑制できるものです。 一般的に、建替時期は築約60年後であり、長期修繕計画は第55期程度でよいことになります。 因みに、 建築基準法第10条（保安上危険な建築物等に対する措置）：抜き書き要旨≒特者建築物定期点検 ●特定行政庁は、建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造又は建築設備について、損傷、腐食 その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となる おそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対 して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止 、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告することができ、その勧告を受け た者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかつた場合において、特に必要があると認 めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けてその勧告に係る措置をとることを命ずること ができる。 ことから、だらだらとしていたら特定行政庁から解体命令が出て、それを放置していたら行政代執行 となり解体費用が大債務となるでしょう。 少子高齢化もあり財政難である特定行政庁は、この解体費用を肩代わりはして頂けないので、こられ の準備が必須となりでしょう。 解体費用は、 200～ 400万円／一区分所有者程度であるが、少子高齢化での人件費高騰やリサイクル 法の強化等年々高騰するもので、おいそれと出せないものです。 要は、解体費用を準備されることが肝要であることになるでしょう。 |
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126:
居住組合員Ａ
[2017-11-26 18:27:33]
訂正
建築基準法第10条（保安上危険な建築物等に対する措置）：抜き書き要旨≒特者建築物定期点検 ↓ 建築基準法第10条（保安上危険な建築物等に対する措置）：抜き書き要旨 |
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127:
居住組合員Ａ
[2017-11-26 19:33:56]
《参考情報》管理費等や使用料の決定方法
よく、規約類で管理費等や使用料を固定額的に定めているマンションがあると耳にします。 これに問題があるか？再検証してみました。 参考）「標準管理規約」第48条（議決事項） ●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 一収支決算及び事業報告 二収支予算及び事業計画 三管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 四規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止 五長期修繕計画の作成又は変更 となっていることは、多少の前後はあるものの収支決算や収支予算及び長期修繕計画等を以て可変的 に決定されるとされています。 つまり、規約類で管理費等や使用料を固定額的に定めている必要性はなく、むしろ、固定額的に定め ていることで管理費等の総歳出額以上の徴収となり余剰金の増加となり、マンションの主目的の生活 が犠牲される危険性があります。 |
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128:
居住組合員Ｚ
[2017-11-27 11:35:32]
居住組合員Ａさんへ
多数法律論ありがとうございます。 このマンションではここまでできていない様です。 理事会が対応できるかが不安ですが、是非とも、この法律論に従った管理が できればよいと思います。 後は理事会しだいですね。 |
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129:
居住組合員Ｘ
[2017-11-27 11:43:04]
居住組合員Ａさんへ
「《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策」は 参考となりました。 この手は、理事会には相当痛手を受けるもので、今後試してみたいです。 ありがとうございます。 |
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130:
居住組合員Ｓ
[2017-11-27 11:52:50]
居住組合員Ａ殿
「《参考情報》効率的な建物管理：特者建築物定期点検と長期修繕計画」はありがとう。 このマンションでも、「長期修繕計画を立案するために建物診断を唐突的に実施されるマンション」で つまり無駄遣いをしたことになりますね。 しかし、管理会社の「特者建築物定期点検」結果は我々に伝えられていません。 ＞どんなものでも良いので基準となる長期修繕計画を立て、特者建築物定期点検の結果傾向等でそれを 更新させればよいことになります。 これは、参考になります。 しかし、長期修繕計画の存在が不明確で総会でも何も公開・審議されていません。 理事会には、なんでもよいので、早期に基準となる長期修繕計画を立てて頂きたいと思います。 |
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131:
第10期／第23期理事
[2017-11-28 12:41:08]
《お詫び・暴露》
先ずは、前日の定期総会では、ある組合員さんに不当・不法な責任追求し更に警察を介入させ、総会を 台無しにしたことお詫び申し上げます。 ここに真実を暴露し、お許しを賜りたくお願いします。 議長役理事長が冒頭指摘した管理費等滞納者の件ですが、この滞納者からは毎月支払いに向けた環境の 整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）について話し合いの要求があり、これらに理事長が対処 できず話し合い拒否を続けていました。 本来ならば、話し合い応需での滞納者への対処すべきとは思っていましたが、対処ができない理事長や 管理会社は 居住組合員Ａさん：《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策 通りの展開となった形となり、滞納者の全額納入で裁判不成立での弁護士相談料だけが残る形になりま した。 今思うと、話し合いに応じて支払いを環境の整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）を図りつつ 促せれば一挙両得であったとと、理事長が滞納者が話し合いの要求をしており民事訴訟に必要性がない ことを説明しなかったこと、後悔しております。 また、ある組合員から、過去の施工瑕疵における元施工業者の手直しや10年目の元施工業者の施工瑕疵 有無確認に向けた点検を何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘がありましたが、当事者理事長は 責任隠蔽を目論んだのか敢えて取り上げることはしませんでした。 でも、10年目の元施工業者の施工瑕疵有無確認に向けた点検を受けていれば、その後の給水管サビ多発 が避けられたと後悔しております。 なお、ある組合員さんからは事前に議案の問題点訂正を求められており、管理会社担当者も同じ意見も ありながら総会強行となり、この組合員さんを単純に排除したかったのは理事長の率直な思いであった と思いました。 改めて、総会を騒がしたことお詫び致します。 |
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132:
居住組合員Ｂ
[2017-11-28 20:05:23]
＞今思うと、話し合いに応じて支払いを環境の整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）を図りつつ
促せれば一挙両得であったとと、理事長が滞納者が話し合いの要求をしており民事訴訟に必要性がない ことを説明しなかったこと、後悔しております。 なんだ、理事長発言と現実は違っていたんだ。 出席者我々は理事長に騙されたのか？ガッカリだね。 じゃー、この滞納者さんは名誉毀損されたことになったんだね。かわいそう過ぎるね。 ＞また、ある組合員から、過去の施工瑕疵における元施工業者の手直しや10年目の元施工業者の施工瑕疵 有無確認に向けた点検を何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘がありましたが、当事者理事長は 責任隠蔽を目論んだのか敢えて取り上げることはしませんでした。 10年目の元施工業者の施工瑕疵有無確認に向けた点検を受けていれば、その後の給水管サビ多発に向けて 行った修善の費用は元施工業者に請求できたのですね。 記憶が正しければ、確か第10期／第23期理事長は同じ方でしたよね。また、これまた記憶が正しければ、 確か第10期／第23期前後の大規模修繕委員会も同じメンバーでしたよね。 なんだ、これでは第10期／第23期理事長や第10期／第23期前後の大規模修繕委員会も同じメンバーに我々 は騙され、余計な費用を支出されたのか？これまたガッカリだね。 ここまでしなければならないと解らない我々も些か問題なのかと思うね。 これでは、定期総会は馬○が○鹿を騙し合うものになっているのか？これまたガッカリだね。 でも、ふと思った。 確か、第９期に何も予算や承認を採らず管理費会計から支出させた通路灯照明器具交換では行われ、当時 の理事長は急ぎ臨時総会を開催され事後処理をされていたが、何か今期総会では同じことになったよね。 これって間違いだらけの総会なのか？これまたガッカリだね。 更に、これまた第９期に管理費等の額を規約で固定的に定められたが、 《参考情報》管理費等や使用料の決定方法 から見れば、これって間違いだらけなのか？これまたガッカリだね。 |
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133:
居住組合員Ｓ
[2017-11-28 22:46:16]
先ずは、定期総会で居住組合員Ａさんを悪者にしてしまいましたが、実は悪者は第10期／第23期理事会と
その前後の大規模修繕委員会メンバーでした。 ここに一組合員として陳謝致します。ごめんなさい。 当方の記憶では、その大規模修繕委員会の委員長は第９期理事長であったと思います。 つまり、その者が私たちを騙し余計な出費をさせていることになり、その者こそ責任追求をすべき相手だ と考えます。各組合員にはそろそろ損害賠償請求をしたらどうかと思います。 でも、居住組合員Ａさんの多数法律論によれば、今回総会では疑問を感じることができました。 確かに、管理費を修繕積立金に編入させること私たち全員の同意が必要である様で、予算書承認ではでき ないと解りましたが、この議案には不法性があり果たして合法的な採決となったのでしょうか？ 管理規約では、組合運営費は組合費から支出するとのことが書かれたおり、管理費にはこの項目がなく、 これまたこの議案には不法性があり果たして合法的な採決となったのでしょうか？ 更に、共有部照明工事でも長期修繕計画が不明確でありながら易々と決めること、長期修繕計画が不明確 でありながら修繕積立金が何も根拠なく徴収されていることには、不安と疑問を感じました。 で、長期修繕計画を立てるとし特別な建物診断がなされ先日説明会も開かれ大規模修繕施行は2020年以降 とするとのことでしたが、今期に特殊建築物定期点検を行うとの予算書ではこの特別な建物診断は不要で あったと考えられ何も根拠のない修繕積立金を無駄遣いされたと悔しさが増すもので、この程度しか特殊 建築物定期点検ができず歴代理事会と共に私たちを騙した管理会社は換え時かもしれません。 やはり、私たち組合員は日々勉強をしないと無駄遣いや受けることができるものを知らずに放棄されると 後悔だけが残ります。 最後に、このことを気づかせてくれた居住組合員Ａさんには感謝するものです。ありがとうございます。 |
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134:
居住組合員Ｄ
[2017-11-29 15:00:18]
つまり、第10期／第23期理事会は我々を騙していたこと。
何も説明ないまま、裏で正当な権利が放棄されていたこと、怒り心頭だ。 これらについて、第10期／第23期理事会は我々に正直に釈明すべきだ。 また、第23期理事長は突如議長席を立ちある組合員に詰め寄ったことは驚いたね。 その詰め寄れた組合員が警察を呼んだならば解るが、実は第23期理事会が呼んだ様だが意味が解らない。 これでは、第23期理事長は＊＊＊でこんな輩に理事長を任したこと後悔だらけだ。 記憶が正しければ、この第23期理事長は臨時総会である組合員からの質問に対しこれを排除せんと質問を させぎり強制着席をさせ、これに飽き足らず退室させた。 これでは、我がマンションは暴力団になってしまったのか？心配だ。 でも、議案に規約違反事項があった様だが、この議案での総会決議事項は有効なのか？疑問だ。 いや、無効と考えるよね。第23期理事会以外で再度定期総会をやり直して頂きたい。 |
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135:
第１期理事
[2017-11-30 00:13:23]
＞当方の記憶では、その大規模修繕委員会の委員長は第９期理事長であったと思います。
第９期理事長は第１期理事であったはずで、共用部の元施工業者からの引渡し説明では10年目の施工瑕疵 有無確認に向けた点検を無償で行い、最終確認とする説明を聞いていたはずです。 なんで、第10期前後の大規模修繕委員会委員長でありながら、これを断ったのか不思議です。 確か、第９期理事長の時東京建物リサーチ㈱に建物診断をさせると議決を執っており、何か裏で起こって いたのかもしれません。その頃から管理会社の態度が変わったのも事実です。 どうも、この方が裏で画策されて我々の管理費を無駄遣いされている様で、今回この掲示板に加害者的に 登場された方々を糾弾すべきです。 第24期理事会にはこの糾弾に向けた取り組みをお願いしたいものです。 でも、第９期理事長の時、何も説明がないままいきなり通路灯照明器具の全数交換をするなど不思議な方 だと疑問を感じていました。やはりなのかもしれませんね。 |
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136:
第４期理事
[2017-11-30 00:32:40]
＞過去の施工瑕疵における元施工業者の手直し・・・何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘
当時この施工瑕疵における元施工業者の手直しを元施工業者に確約させた理事は第４期理事だ。 また、この理事は第10期前後の大規模修繕委員会委員であり、この手直しを断ったとは理解できない。 何か裏で起こっていたと考えると納得はできる。 先日の給水管更新・更生工事では、臨時総会である特定の施工会社に他社と違った扱いをし、他社見積書 を見せ再度値引きをさせる機会を与えたと本音が漏れた。 この施工業者は第10期大規模修繕でも採用されて会社で、元施工業者の手直しをさせるこの会社に大規模 修繕施工が回らないと危惧し、何も私たちに説明なくこの手直しを断ったとすれば納得はできる。 人伝えで耳にしたことですが、第10期大規模修繕の業者選定では元施工業者はこの手直しがあり施工業者 とすべきだと強力に主張した様で、この主張に対し管理会社にはこれ以上主張を続けると監理委託契約を 解除すると、第10期理事長と大規模修繕委員会委員長が恫喝したとの話を耳にした。 折角、施工瑕疵を発見し手直しを元施工業者に確約させた理事はさぞ悔しかったのではないかと思う。 そろそろ、思い当たる方々は率先して事実を公にして頂きたいです。 |
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137:
居住組合員Ｈ
[2017-11-30 08:48:51]
＞実は悪者は第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕委員会委員長が悪者でした。
そうなりますね。 今、管理会社とこれらメンバーが推す施工業者と施工監理業者が存在しているでは、管理費等が効果的に 活用できているか？大いに疑問。 理事会には、このところ整理して欲しいね。 でも、この輩のために無駄な金が出ている。責任を追及され無駄金を回収して欲しいね。 ここで登場された「ある組合員」さんの登場に期待したいね。そちらの方が信用できるね。残念。 |
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138:
中古マンション検討中さん
[2017-12-01 00:22:16]
ここまで、混乱や不正が長く続いているマンションはめづらしい。
今や、中古マンション購入検討者は立地より管理の正当性を買うものだ。 つまり、このマンションはパス。 でも、しっかりとした区分所有者さんが少数いる様だが、いつこの区分所有者さんの価値に気付くのか？ また、この区分所有者さんは各区分所有者の生活・正当な権利の確保を要求しており、これに抵抗されて いる意味がわからない。 |
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139:
居住組合員Ａ
[2017-12-01 18:38:38]
《参考情報》管理規約と使用細則の差
標準管理規約 第18条（使用細則） ●対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。 コメント ●使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専有 部分の使用方法に関する規制や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料等敷地、共用部分の使用方法や 対価等に関する事項等があげられ、このうち専有部分の使用に関するものはその基本的な事項は規約 で定めるべき事項である。 第48条（議決事項）：抜粋 ●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 四規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止 第47条（総会の会議及び議事）：抜粋 ●総会の会議は前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。 ３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び 議決権総数の４分の３以上で決する。 一規約の制定、変更又は廃止 となっています。 第18条のコメントを見ると、大半が専有部分の使用に関するもので、規約で定めるべき事項であると しながら、第48条と第47条を見ると恰も普通決議で使用細則の制定、変更又は廃止ができる様に見え ます。果たして、これは正しいのでしょうか？ この第48条と第47条を真に受け、規約で定めるべき専有部分の使用に関する規定類を普通決議で制定 、変更又は廃止ができるとする管理規約を多く見ます。 実は、この使用細則の大半が規約事項であり、普通決議で制定、変更又は廃止はできません。 一方、規約事項は、区分所有法 第30条（規約事項） ●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律 に定めるもののほか、規約で定めることができる。 となっており、「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の事項」は、 規約事項となっており、どうも標準管理規約には誤りがあると考えるの妥当です。 第31条（規約の設定、変更及び廃止） ●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議に よってする。この場合において規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響 を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。 となっており、特定の区分所有者や居住者をターゲットに規約の設定、変更及び廃止ができないこと になっており、ある程度の内部統制や抑制が掛かる仕組みになっています。 仮に、標準管理規約通り、「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の 事項」を普通決議で設定、変更ができるとした場合、特定の区分所有者や居住者をターゲットにされ 一方的に区分所有権や居住権が容易に剥奪できることになり、正しく恐怖政治の横行となります。 一度、管理規約類や使用細則を点検され、使用細則が普通決議で設定、変更ができるとなっていたら 早急に区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）に則る様修正をされることをお勧めします。 でも、そもそも、普通決議を採用したことは区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）に抵触 するもので、この修正には同法第31条（規約の設定、変更及び廃止）に則る変更は必ずしも必須では なく、管理者の善管注意義務での変更も可能であると考えます。 |
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居住組合員Ａ
[2017-12-01 20:29:41]
《参考情報》「善管注意義務」とは？
度々「善管注意義務」と言う文言を使わせて頂いていますが、たぶん解らないかもしれません。 「善管注意義務」はその人の個人の能力・知見・力量に関わらず、その任に必要な能力・知見・力量を 持ってことに当たることを法的に求めていることを指します。 つまり、マンションの管理者理事長は、区分所有法、民法、建築基準法、消防法、建替円滑化法などを 十分に体得し実践する義務があることになり、容易かつ気軽に管理者理事長になることができない職責 者です。 一般的に輪番制の任期１年間となっている場合が多い様ですが、これではこの「善管注意義務」が履行 完遂できるとは思えないのが現実です。 また、管理者理事長は個人的に善管注意義務者となり、仮に区分所有者に損害を与えた場合は個人責任 として賠償しなけらばならず、その費用は当然ながら管理費等から支出ができません。 |
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居住組合員Ｂ
[2017-12-02 04:43:25]
居住組合員Ａさん
《参考情報》管理規約と使用細則の差ありがとうございます。実に参考なりました。 ＞仮に、標準管理規約通り、「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の 事項」を普通決議で設定、変更ができるとした場合、特定の区分所有者や居住者をターゲットにされ 一方的に区分所有権や居住権が容易に剥奪できることになり、正しく恐怖政治の横行となります。 この説明を拝見し、管理規約に目を通させて頂いた結果、我がマンションでは記憶が正しければ第９期 定期総会で規約の変更が行われ、その様になった様です。 つまり、第９期理事会（長）はこれら法的問題を何も考慮せず説明会でもこれに触れず、規約の変更の 議案を審議させ、これら法的問題を認識させずに採択させたのだね。 前に 更に、これまた第９期に管理費等の額を規約で固定的に定められたが、 《参考情報》管理費等や使用料の決定方法 から見れば、これって間違いだらけなのか？これまたガッカリだね。 と書き込んだものですが、結局、第９期理事会（長）は何もマンション管理が解っておらず、我々組合 員を騙し、規約の変更をしたことになるのだね。わあ怖だね。 こんな法的問題や我々に要らぬ負担を掛けている規約は、早々改善し法的問題や要らぬ負担を受けない 様にして欲しいね。 また、《参考情報》「善管注意義務」とは？ ありがとうございます。実に参考なりました。 つまり、 また、ある組合員から、過去の施工瑕疵における元施工業者の手直しや10年目の元施工業者の施工瑕疵 有無確認に向けた点検を何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘がありましたが、当事者理事長は 責任隠蔽を目論んだのか敢えて取り上げることはしませんでした。 でも、10年目の元施工業者の施工瑕疵有無確認に向けた点検を受けていれば、その後の給水管サビ多発 が避けられたと後悔しております。 と第10期／第23期理事さんが言われていましたが、これら支出は区分所有者への損害で第10期／第23期 理事長と当時の大規模修繕委員長は個人責任として賠償頂きたいものだね。 なんせ、これらについて何も我々に説明すらしていなっかた様だからね。 管理費等滞納者を攻める前に、我々は第10期／第23期理事長と当時の大規模修繕委員長を攻めるべきで あった様だ。これまたガッカリだね。もっと勉強しなかだね。 |
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142:
居住組合員Ｉ
[2017-12-02 07:41:01]
《情報》受水槽の崩壊の真実
実は、先に発生した受水槽崩壊の裏にある真実が隠れている。 毎年１回受水槽清掃が行われ、清掃点検業者からサビ多発の情報がその度に写真付報告されていた。 このことは、管理会社から理事会には鉄部構造物からのサビであると報告され、管理会社として、鉄部 構造物の交換が必要と考えたいた様だ。しかし、この思いは理事会に伝わらずあえなく崩壊となった。 この崩壊を受け受水槽交換となった祭管理会社からは微振動が原因と説明があったが、管理会社は理事 会を守る思考のみで組合員に嘘を付いた結果となった様だ。 この管理会社は日頃管理業務に関する重要な報告は理事会のみにすればよいとしているが、何故組合員 には報告が回らないのか、やはり管理会社と理事会の情報隠蔽・湾曲体質が成した結果だと考える。 また、昨今の管理会社のテレビ宣伝では提言力と実行力を謳ったものがあるが、その提言力と実行力が ない今の管理会社はそろそろ換え時なのかもしれない。 つまり、管理会社と理事会のせいで余計な修繕積立金切り崩しが発生したもので、これこそ損害だ。 管理会社とこのサビ多発を知り得た理事長には個人責任として賠償して欲しい。 |
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143:
居住組合員Ｋ
[2017-12-03 01:01:49]
居住組合員Ａさんへ
多数法律論ありがとうございます。 このマンションは組合員の財産権や居住権を何ら考えていないことに恐怖感を持った。 今まで、総会議案に賛成票を投じてきたが、今思うと戦前の民衆と同様であると感じ、裏切られたと ガッカリした。管理規約や理事会活動もデタラメだ。 管理会社も契約継続第一主義が不正・不法を行っている理事会に忖度をし、その専門性が発揮できて いない。そろそろまともな管理会社にスイッチだ。 先ずは、今まで不正・不法行為をされてきた方々を魔女狩りし悪霊を葬りたい。 ここまで、真実が語られても変わらないとしたらこのマンションはクズだ。 |
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144:
居住組合員Ｈ
[2017-12-05 12:11:49]
＞実は悪者は第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕委員会委員長が悪者でした。
そうなりますね。 ならば、第24期理事長（会）には今までの第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕 委員会委員長のために被った損害を法的に請求して頂きたいね。 過去の、給水管修繕では、更生費用約６千万円 一部更新費用約１千万円は請求できるね。 それも、全て個人責任賠償として個人の財布から出させるべきだね。 当然、管理費等からの支出は御法度だね。 管理費等からの支出は御法度で思い返した管理費会計の弁護士相談料は、是非とも第23期理事長個人責任 賠償として個人の財布から管理費会計に戻して頂きたいね。 でも、法的賠償請求ができなければ、その合計金額の延滞金程度は第24期理事長や以後理事長の個人責任 賠償としてことが済むまで個人の財布から出して頂きたいね。 また、管理規約の不備による駐車場等使用料や管理費の余りのバックなしには、規約変更は第24期理事長 （会）の善管注意義務としてして頂きたいし、できなけれそれ相当の請求は我々はでき、これまた第24期 理事長の個人責任賠償として個人の財布から出させるべきだね。 できるかな？楽しみだね！！ |
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145:
居住組合員Ｍ
[2017-12-09 11:37:57]
居住組合員Ａさん解りました。
＞つまり、マンションの管理者理事長は、区分所有法、民法、建築基準法、消防法、建替円滑化法など を十分に体得し実践する義務がある。 ならば、管理者理事長は、管理規約がどうであれ法律に従った管理をする義務があることになります。 今まで、ある組合員さんが決算・予算書に異論を唱え、この異論に管理規約を持ち出し恰も議案決算・ 予算書が正しいと管理者理事長は主張されていましたが、これって、「善管注意義務」に反することに なります。 今までの総会は誤りだらけで、私たち組合員を錯誤に陥らせたものとなります。 しかし、この議案書は管理会社がある程度作成しているものだと考えると、この管理会社も「善管注意 義務」に反することになります。そろそろ、しっかりと法令を理解されてそれらに従った業務が完遂で きる会社に変える時期に来たのでしょうか。 管理費会計を見ると、管理委託費は他管理会社では値下げか、付加価値創造されていますが、何も成長 がないまま価格は変わったいません。管理者理事長は管理会社の言うがままな様で情けなく思います。 |
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146:
居住組合員Ｓの建設系友人
[2017-12-10 20:11:15]
居住組合員Ａ殿
＞「《参考情報》効率的な建物管理：特殊建築物定期点検と長期修繕計画」はありがとう。 ＞しかし、管理会社の「特殊建築物定期点検」結果は我々に伝えられていません。 先日、居住組合員Ｓと呑んだ祭、相談を受けた者であり、些か不思議さを感じたので、個々に投稿させ て頂く。 最低でも、管理会社は理事会には「特殊建築物定期点検」結果を伝えていると考えるが、今回別の建設 会社が建物診断をされその結果が組合員に報告され、先の東日本大震災（2011/03/11発生？）の被災の 報告があったとのこと。 ここで不思議なのは、このマンションでは来年特殊建築物定期点検をするとのことだが、この定期点検 は１回／３年間実施されるもので、これらを考えると2015年と2012年に実施されていたはずで、この祭 に先の東日本大震災（2011/03/11発生？）の被災の実態が確認され、自然的な流れとして修繕となる。 よくよく調べた結果、この管理会社は損害保険会社代理店や修繕施工の部門が併設されているが、何故 2015年と2012年に実施された特殊建築物定期点検で発見・保険金請求・修善に至らなかったのか？大変 不思議だ。 いろいろな写真を見たが、単なる表層被災と言い切れないもので本格的な点検や耐震診断を先ずは実施 されることをお勧めしたい。 また、気に掛かる症状（天井部防水周辺）だが、話によれば次回大規模修繕は2020年以降とのことで、 そこまで機能は維持できるかだ。ここは是非とも来年実施の特殊建築物定期点検の報告を見てみたい。 例がごとき、管理会社が理事会のみの報告で留まれば期待は持ていないので、組合員各位には全組合員 への報告をさせる様要求されることもお勧めしたい。 |
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147:
居住組合員Ｓ
[2017-12-14 23:10:17]
居住組合員Ｄさん
＞議案に規約違反事項があった様だが、この議案での総会決議事項は有効なのか？疑問だ。 ＞いや、無効と考えるよね。 これには同感です。 仮に、第23期定期総会通り第24期理事会が執行されたならここまで無効性が暴露された以上、第24期理事 長（会）は「善管注意義務」違反となるでしょう。 つまり、第24期理事長（会）は「善管注意義務」により法律や規約に従った議案再審議をすべきとなるで しょう。 また、管理会社には第23期定期総会が無効となれば、監理委託契約も棚上げとなり年明け早々に管理人を 引き上げることになるでしょうし、そこはけじめを付けて頂きたいね。 その後は、今まで騙してきた第 9期／第10期／第23期理事長（会）を損害賠償請求提訴をして頂きたい。 どうも、第 9期／第10期／第23期理事長（会）と管理会社から騙せれていたようだね。 |
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148:
居住組合員Ａ
[2017-12-14 23:53:51]
続《参考情報》駐車場等使用料利益と管理費余剰金はだれのもの？
弁護士・マンション管理士・管理業務主任者の思い込み よく、 ・「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」を、恰も権利義務や機能を持つ 「管理組合」である。 ・管理費等や駐車場等利用料利益はこの「管理組合」に総有又は合有的に帰属し、各区分所有者 には分割請求権がない。 認識や各種レポートでの記載・掲載がなされています。 この程度の見解や各種レポートに多額な費用支出をされ、民事訴訟を提訴に踏み切る理事長様が 多くいる様ですが、これって誰のためにもならないものです。 むしろ、こんな裁判を繰り返す程各区分所有者の権利が侵害されるもので、こんな虚像盲信され るべきではありません。 区分所有法第 3条（区分所有者の団体） ●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、 この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。 の「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」は簡単に言えば、マンションの 敷地や建物の全区分所有者の登記簿集程度で何も権利義務や機能はありません。 権利義務や機能があるものは、全区分所有者の意見集約の場である集会のみで、これが上手く回 れば管理運営も上手くできるものです。 また、管理費等や駐車場等利用料利益は総有又は合有的に帰属することに対し、 区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じ、共用部分の負担に任じ、共用部分 から生ずる利益を収取する。 マンションの建替え等の円滑化に関する法律第56条（権利変換を希望しない旨の申出等） ●（略）施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者はその公告があった日から起算 して三十日以内に、施行者に対し、（略）権利の変換を希望せず自己の有する区分所有権又は 敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。 となっており、持分は区分所有法第19条で明確になっており、建物存在中（団体存在中）に管理 費等を含む区分所有権を分割請求できることになっています。 総有では持分や分割請求と言う概念がなく、合有では持分の概念はありますが分割請求は団体が 解散した時に限定されており、両者の共有関係では、持分が区分所有法第19条で明確で建物存在 中（団体存在中）に管理費等を含む区分所有権を分割請求できることに矛盾が生じることになり ます。 一方、狭義「共有」では持分や分割請求と言う概念があることから、持分が区分所有法第19条で 明確で建物存在中（団体存在中）に管理費等を含む区分所有権を分割請求できることに合致して いることになります。 従って、 ・「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」を、恰も権利義務や機能を持つ 「管理組合」である。 ・管理費等や駐車場等利用料利益はこの「管理組合」に総有又は合有的に帰属し、各区分所有者 には分割請求権がない。 は誤りとなります。こんな思い込みをされている弁護士・マンション管理士・管理業務主任者を 排除すべきです。 皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。 因みに、修繕積立金は建物解体後精算となるので、建物解体後では修繕積立金の分割請求ができ その祭は正々堂々と権利主張をなさることをお勧めしたい。 |
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149:
居住組合員Ｓ
[2017-12-15 21:16:11]
いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。
＞皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき ＞ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。 全組合員さんへ ならば、そろそろ管理費余剰金や駐車場等利用料利益を理事長に分割請求しようぜ。 また、共用照明ＬＥＤ化工事や意味不明な修繕積立金への編入なんぞ意味不明な所業、許すなだ。 一度、居住組合員Ａさんら正統派と今まで騙してきた輩とで対談形式の問題の顕在化と解消をして 欲しいね。どうも、今まで騙してきた輩は居住組合員Ａさんら正統派を怖がっているので情けない ね。 |
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150:
匿名さん
[2017-12-19 07:35:36]
福岡のマンションで争われた最高裁の判決で、理事会で理事長を解任できることになったらしい！！
うちも理事会で解任しちゃえば良いのでは？？？ |
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151:
居住組合員Ｂ
[2017-12-19 17:29:46]
居住組合員Ｓさん 全組合員さんへ
＞いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。 これには同感だ。 第23期理事長はこの掲示板で真実が公表されることを怖がり、先の定期総会では廃止や削除を求め ていたが、目からウロコ的掲示板として残したいね。 ＞皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき ＞ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。 ＞全組合員さんへ ＞ならば、そろそろ管理費余剰金や駐車場等利用料利益を理事長に分割請求しようぜ。 ＞また、共用照明ＬＥＤ化工事や意味不明な修繕積立金への編入なんぞ意味不明な所業許すなだ。 ＞一度、居住組合員Ａさんら正統派と今まで騙してきた輩とで対談形式の問題の顕在化と解消をし て欲しいね。どうも、今まで騙してきた輩は居住組合員Ａさんら正統派を怖がっているので情け ＞ないね。 これまた同感だ。 で、先の定期総会の議事録が届き目を疑ったね。 冒頭『また、一部の出席組合員の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態となった。』と 言っているが、 意味不穏当な発言をし始めその責任をある出席組合員に押し付け様と、議長席を離れその組合員に 大接近詰問でナンクセを付けた第23期理事長の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態と なった。 が正しいね。ここまでとは呆れるばかりだ。 ただ、この定期総会決議は管理規約違反議案があり無効だね。 ここまで我々を騙すとは、 居住組合員Ａの《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策 で対抗したいね。 |
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152:
居住組合員Ａ
[2017-12-19 17:43:36]
＞うちも理事会で解任しちゃえば良いのでは？？？
定期総会で規約違反議案を採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をしていた ／している理事長は解任することに賛同します。 しかしながら、当マンションでは定期総会である組合員に理事長と選出しているので、理事会議決 で理事長解任は難しいと考え、 区分所有法第25条（選任及び解任） ●区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し又は解任する ことができる。 ２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者はその 解任を裁判所に請求することができる。 で解任するしかないと考えます。 でも、定期総会で規約違反議案を採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をし ていた／するであろう者を理事長に選任しないことが肝要です。 個人的見解として、第９期／第１０期／第２３期理事長は今後選任させたくはありません。 組合員各位には、理事長しだいで資産価値が高低するもので、最低でも定期総会で規約違反議案を 採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をしていた／するであろう者は排除し ましょう。 |
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153:
居住組合員Ｄ
[2017-12-19 20:05:10]
居住組合員Ｂさんへ
＞意味不穏当な発言をし始めその責任をある出席組合員に押し付け様と、議長席を離れその組合員に ＞大接近詰問でナンクセを付けた第23期理事長の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態と ＞なった。 ＞が正しいね。ここまでとは呆れるばかりだ。 これには大変同感だよ。 ここまで、ご自分の大失態を隠蔽公表するとは第23期理事長は大笑い者だよね。 議長役が総会を台無しにしては情けないだよね。 組合員皆さん、第23期理事長を見たら笑ってあげましょう。 |
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154:
居住組合員Ｍ
[2017-12-20 11:36:02]
＞今までの総会は誤りだらけで、私たち組合員を錯誤に陥らせたものとなります。
＞冒頭『また、一部の出席組合員の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態となった。 どうも、理事長は個人事業主的な存在で理事長の不法行為は個人責任となるある様です。 で、ここまで嘘だらけの総会で私たち組合員を錯誤に陥らせた責任、ご自分の総会一時休止する所業を 「一部の出席組合員」の責任させた責任は、第23期理事長個人責任として損害賠償請求を受けることに なるでしょう。 第23期理事長は今回の所業に加え、第10期理事長時代にもどうも私たち組合員の血税的管理費等を不法 に損害を与える所業もあった様で、ここまで表に出た以上は第24期理事長にはこれら損害賠償請求提訴 をして頂きたいです。 でも、そろそろ私の堪忍袋の緒が切れるかもしれません。 そうなれば、第23期理事長と第24期理事長をまとめ損害賠償請求提訴になるでしょう。 組合員の皆さん賛同して頂きたいです。 |
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155:
居住組合員Ｍ
[2017-12-21 08:45:21]
＞個人的見解として、第９期／第１０期／第２３期理事長は今後選任させたくはありません。
居住組合員Ａさん これには大変同感です。 むしろ、私たちを騙し金銭的に損害を与えた第９期／第１０期／第２３期理事長の顔を見たく なく、一層のこと退去ものです。 第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には退去頂きたいです。 組合員の皆さん、第９期／第１０期／第２３期理事長の顔を見たら退去を勧告しましょう。 |
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156:
居住組合員Ａ
[2017-12-22 23:16:23]
《参考情報》建替施工の可能性と修繕積立金の引き崩しの節約
当マンションの都市計画上の住宅地区は第１種住居地域（建ぺい率：６０％容積率：２００％） に建っており、当マンションの容積率は２００％ギリギリです。 更に、地図からお解りの通り当マンション周辺は住宅、公的通路、水路等があり、容易に敷地を 広げることはできず、現状の専有面積や戸数での建替施工では新たな区分所有者を獲得すること ができず、費用的に建替施工は頓挫する危険性があります。 （新たな区分所有者を獲得するためには敷地を広げる必要があることになります。） また、建替施工には集会で建替決議を執る必要性があり、 区分所有法第62条（建替え決議） ●集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、 当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に 新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。 の手続きとなるが、建替不賛同者は最大57戸の支払済管理費等を含む区分所有権を買い取ること になると共にその分の管理費等を賛同者が支払うことになり、各戸の負担が増えることになり、 困難を極めることになるでしょう。 従って、当マンションは可能な限り修繕施工で寿命をつなぐことになるが、区分所有者の高齢化 や年金生活者の急増で修繕積立金増額にも困難となることから、修繕積立金の引き崩しには節約 が求められることになります。 この処の修繕施工では、思い付き的な非体系的なものが多く目立ち集約集中効果があまりなく、 余計なコンサルタントの採用で、不合理な使い方が目立ちます。そろそろ、大判振る舞いを止め 合理的節約をするべきとなるでしょう。 一番修繕積立金を節約するお勧めの手法は、管理会社に特殊建物点検を活用した長期修繕計画の 最新性維持や合理的な修繕施工を一括的にさせ、全責任を執らせる様にする監理をさせることで す。 |
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157:
居住組合員Ｄ
[2017-12-25 18:41:28]
居住組合員Ａさんへ
＞当マンションの都市計画上の住宅地区は第１種住居地域（建ぺい率：６０％容積率：２００％） ＞に建っており、当マンションの容積率は２００％ギリギリです。 当マンションの容積率は２００％ギリギリなんだ。 ＞修繕積立金の引き崩しには節約が求められることになります。 ＞この処の修繕施工では、思い付き的な非体系的なものが多く目立ち集約集中効果があまりなく、 ＞余計なコンサルタントの採用で、不合理な使い方が目立ちます。そろそろ、大判振る舞いを止め ＞合理的節約をするべきとなるでしょう。 歴代の理事会は、ご自分の金でないとして大判振る舞いか？止めて欲しいね。 これには大変同感だよ。 我々年金生活者にとってこれ以上の負担や余計なコンサルタントはゴメンだよ。 管理会社を上手く使えないのかね？ |
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158:
居住組合員Ｍ
[2017-12-26 22:42:06]
過去の長期修繕計画や共用部照明交換施工について調べてみました。
過去に定期総会議案として長期修繕計画がでたのが第４期定期総会で、その後、この長期修繕 計画は定期総会に登場することはなく、計画通りの修繕が行われていませんでした。 管理会社としても、この長期修繕計画を基に修繕積立金会計のバランスシートを作っておらず この長期修繕計画の継続性は誰も確認していないものです。 最低でも、基礎となる長期修繕計画を基に特殊建物点検結果で最新性維持をされ、これを根拠 として修繕積立金額を決定し納入したいものです。 また、共用部照明交換施工についてですが、今期定期総会議案と類似した事象として第９期の 通路灯照明器具がヒットしました。 このときも同様に管理費会計から分割支払が行われ実態は隠蔽され、ある組合員から予算措置 無きものとして急遽中止の臨時総会での事後承諾となったもので、今回も何故か？管理費会計 から支出されるとは意味不明です。 管理規約上の管理費会計項目に「経常的な補修」がありますが、 「経常的な補修」＝壊れた箇所への最小限の処置 となっており、照明機能が喪失されていない現状では不適切な適用となります。 管理規約通りにことが執行されることを条件に、私たちは管理費等を支払うことになりますが 規約通りの管理ができていないことは支払拒否もあり得るのかな？と考えることができます。 でも、今回定期総会では第23期理事長は『防犯強化として施工したい』と言っていましたが、 つい最近、防犯カメラを防犯強化として更新致しましたが、何も効果がなかったのではないか と疑問と不安を感じました。 要は、通路灯照明器具交換レベルでは何も効果がないもので、この議案の意図が見えません。 何かおかしさを感じます。 |
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159:
居住組合員Ｓ
[2017-12-30 10:52:52]
いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。
全組合員さんへ 来年は、管理組合の管理規約等の管理仕組みや管理費等・使用料等の合法性確保と過去の無駄遣いの 是正（当時の理事長や専門委員会メンバーへの責任追及）をし、良い年にして頂きたい。 でも、第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には呆れたものだよ。 この方々には、当然ながら我々組合員を騙し錯誤させ損害を与えた責任をきちっと執って頂きたい。 |
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160:
居住組合員Ａ
[2017-12-31 16:52:56]
いつも居住組合員Ｓさんありがとう。
全組合員さんへ 来年は、今まで隠蔽されていた各区分所有者の管理費余剰金や各種利用料等利益の持分割合に従った 分配を受ける権利、建替・解体決議後の修繕積立金のの持分割合に従った分配を受ける権利の獲得を しましょう。 また、施工瑕疵に対する役務債権や施工瑕疵を検証・認定・補修するための築10年後アフター点検に 関する役務債権の不法処分やこれらから派生させた給水管サビ多発対処の修繕施工と言う大負担など の今までの歴代理事長の不正・不法行為について、しっかり対処させましょう。 この動きに管理会社が同調しない場合は、まともな誘導すらできない会社は排除しましょう。 |
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161:
居住組合員Ｓ
[2018-01-03 09:27:04]
全組合員さんへ
謹賀新年 今年こそ、第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には、我々組合員を騙し錯誤 させた責任をきちっと執って頂きましょう。 これら理事役員らと管理会社へ、管理組合の管理規約等の管理仕組みや管理費等・使用料等の合法性 確保と過去の無駄遣いの是正（当時の理事長や専門委員会メンバーへの責任追及）などを是正要求を し、我々組合員の権利を確保しましょう。 管理会社がこの動きに消極的であれば、即時契約解除を理事長に迫りましょう。 今年は、当マンションの組合員権利の確保元年としたい。 |
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162:
居住組合員Ｍ
[2018-02-02 15:41:27]
過去の管理費会計の決算書と予算書について調べてみました。
よくよく調べてみたが、「組合運営費」と言う会計項目に疑問を持った。 我がマンションの管理規約では、 第25条（管理費） 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。 (１)管理要員人件費 (２)公租公課 (３)共用設備の保守維持費及び運転費 (４)備品費、通信費その他の事務費 (５)共用部分等に係る火災保険料その他の損害料 (６)経常的な補修費 (７)清掃費、消毒費及び塵芥処理費 (８)管理委託費 (９)その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用 第27条（組合費） 組合費は、次の各号に掲げる管理組合の運営に要する経費に充当する。 (１)会議費 (２)広報及び連絡業務に要する費用 (３)役員活動費 (４)その他管理組合の運営に要する費用 となっており、管理費会計の決算書と予算書に「組合運営費」と言う会計項目は不似合いで、 むしろ組合費で計上されるべきとなる。 つまり、管理費会計の決算書と予算書に「組合運営費」と言う会計項目計上は管理規約違反と なり、当然ながら、これら決議は無効となる。 でも、この件では再三定期総会である組合員が管理費会計の決算書と予算書や監査結果の無効 を含み指摘されていましたが、歴代理事役員や管理会社は何も精査・学習ができていないこと になり、総会出席組合員がこれらに対し何ら監視ができていないことになる。 これでは、定期総会は馬○が○鹿が騙すバカ集団となる。 馬○、○鹿とかバカ集団と言われることに立腹されるだろうが、その前に我々はもっと勉強し 騙されない様になるべきである。 |
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163:
管理担当
[2018-02-06 14:48:17]
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164:
閲覧者
[2018-02-14 23:16:06]
管理担当さんへ
＞特定の方による自作自演と思われる投稿 だよね。 概ね、投稿者の特定はIP/MACアドレスでしかできず、仮に共用パソコンで 投稿されると投稿者の特定には限界性があるよ。 ＞健全なコミュニケーションの場として、当サイトをご利用いただけます よう 重ねてお願い申し上げます。 この掲示板での『特定の方による自作自演と思われる投稿』では、反論者 を封殺するものでなく、意見押収で『健全なコミュニケーション』に近い ものだね。 このマンションの区分所有者は、今までの管理運営の不法・不合理性に気 付かず、それらを指摘する者を封殺せんとされているが、自業自得だね。 でも、この掲示板の設置意図は真価あるマンションの流動性を高めること している様に思えるが、これでは、真価無きマンションの流動性を高める ことになるであろう。 そろそろ、原点回帰をすべきだね。 最後に一言。 多様なマンションを見てきたが、不合理な国土交通省のマンション政策を 盲信され、区分所有法と言う法やこれら法から区分所有者の権利を軽視・ 排除されているのが大半であって、各区分所有者にはこの点について理解 すべきだね。 |
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165:
居住組合員Ａ
[2018-02-16 00:11:03]
実に、このマンションの区分所有者は哀れである。
この掲示板投稿を通し、管理運営（特に、管理費等余剰金や使用料と言う利益の分割請求権や 今までの管理者理事長の無作為からの損害の顕在化等）及び管理規約類の不法・不合理性等の 改善是正の契機を与え、区分所有者の権利擁護をせんとしてきた。 この掲示板投稿を批難される前に、区分所有者の権利確保に向けて管理運営や管理規約類等の 是正を図るべきである。 区分所有者の権利擁護を目的とした掲示板投稿を封殺することは、権利放棄をなさることであ ることを再認識すべきである。 これらに向けた話し合い要求をしている区分所有者が居る様だが、その話し合い要求を拒絶し ている管理者理事長は、皆様に損害を与え続けているものである。 |
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166:
居住組合員Ａ
[2018-04-18 12:15:58]
《参考情報》「標準管理規約」第29条（使用料）に関する解説
「標準管理規約」第29条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それ らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 コメント（第29条関係） ●機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び 修繕積立金とは区分して経理することもできる。 参考）区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部 分から生ずる利益を収取する。 基本的には、区分所有法では駐車場等の共用部分の負担は持分割合又は規約割合で任じられると 言う公平・公正負担の原則が語られいますが、「標準管理規約」第29条（使用料）ではこれらの 使用料を管理費等に充当するとされています。 つまり、「標準管理規約」第29条は区分所有法第19条の公平・公正負担の原則が反故されること になる。 でも、この原則反故は、ある専用賃貸施設・建物の通常管理費（運転・水道光熱・補修費等）や 特別管理費（計画修繕費用）がこの公平・公正負担では突出的に平等性に欠ける程の莫大なもの であった時に採用される可能性があり得るものです。 ここでのある専用賃貸施設・建物の代表選手は、機械式駐車場が挙げられますが、マンションに 機械式駐車場が無い場合は、この公平・公正負担の原則を崩す必然性がなく、管理規約に「標準 管理規約」第29条的な条項は採用するべきではありません。 機械式駐車場が無く管理規約に「標準管理規約」第29条的な条項がある場合は、早急に条項削除 をされるべきです。 「標準管理規約」第29条を根拠に管理費余剰金を修繕積立金に編入されているマンションがよく ありますが、先に申し上げた通り管理費余剰金が共有財産でもあり、全区分所有者の同意を得ず に管理費余剰金を修繕積立金に編入することには違法性があり、必須・必然性はないものです。 |
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167:
居住組合員Ａ
[2018-09-04 22:33:06]
《参考情報》「標準管理規約」での区分所有者の権利剥奪
どうも、「標準管理規約」では区分所有法・民法の条文を無視され区分所有者の権利を剥奪 されているようだ。全国の区分所有者よ。権利確保に向け覚醒せよ！！ 「標準管理規約」第６条（管理組合） ●区分所有者は、区分所有法第３条に定める建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う ための団体として第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マン ション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。 ⇒区分所有法第３条団体は「管理組合」ではなく、民法「組合」と誤解させるものである。 同法では、単なる所有者団体であり、事務所や管理組合の業務、組織等は全て管理者所管 のもで、金銭資産を拘束でき得る団体ではない。 「標準管理規約」第２９条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、 それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 ⇒区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、 共用部分から生ずる利益を収取する。 使用料を「共用部分から生ずる利益」と考えると、持分割合に従い受け取ることができる。 管理等への充当なんぞ同法同条権利を阻害するものだけで、権利行使をし使用料の持分割合に 従い分割請求をせおだ。 「標準管理規約」第６１条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当す る。 ⇒区分所有法第３０条（規約事項） ●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この 法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。 規約はあくまで「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理」に必要最低限の金銭を拘束はでき るが、これら管理に関係ない管理費余剰金は規約で拘束はできず、全区分所有者の同意がなけれ ば持分割合で返金請求ができ、余剰金の分割請求をすべきである。 |
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168:
入居済みさん
[2018-11-27 22:40:51]
そろそろと言うか、12月02日午前に近くの公共施設会議室で第24期定期総会が開催され
るが、いつもの通り民法や管理規約に抵触した議案だらけで如何に判断すべきが悩んで いる。 ①管理規約第58条などに抵触する収支決算・予算 管理規約第58条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰が生じた場合、その余剰は翌年度におけるそれぞれの 費用に充当する。 となっているが、同第25条（管理費）には修繕積立金への編入的な経費がなく、正々 堂々と修繕積立金への編入が決算・予算で執行され、更に、同第25条（管理費）には 組合運営費と言う項目がないが過去に管理費から組合運営費が支出されている。 本来ならば、過去の当該編入・支出総額を規約上の歳出先が管理費に戻し、これらを 含み余剰金を持分割合に従い区分所有者に返金・収集させるべきだ。 ②面白い管理規約の改悪 実に面白い改悪事項を発見した。 第27条（管理費）に「管理組合の運営に要する費用」等が追加される様だが、第29条 （組合費）でも「管理組合の運営に要する経費に充当する」となっており、支出元が 不明確になっている。前者は区分所有者の負担となり、後者は使用料から支出となり 負担性を鑑みると態々管理費に入れる合理性はない。 第28条（修繕積立金）では、建替準備金支出や建替賛同者分の切り崩しを認める方向 であるが、まともな長期修繕計画管理ができていれば建替思考時の計画末期には資金 が粗０となっている筈でこれら支出はできないものだ。 更に、資産共有関係を管理組合解散時にしか分割ができない「合有」と主張されてお りながら解散前に分割され主張との矛盾があり、更に言えば、建替円滑化法では建替 不賛同者への分割が最優先となり分割の順番には違法性がある。 ③当てにならない地震保険 かつての東日本大震災での全被災は修繕できていない。 その理由は地震保険の付保割合が８割（地震保険＝４割）であったため全被災の修繕 ができなっかたとのだが、コスト削減として更に付保割合が６割（地震保険＝３割） とは全被災修繕ができないもので、コスト削減となったとは思えない。 コスト削減は火災保険料削減ではなく、管理会社の委託費削減ですべきである。 既に、態度を決めた区分所有者には再考すべきである。 さもないと、定期総会はバカが馬鹿を騙す劇場から脱することはできない。 そろそろ、居住区分所有者にだけ理事役員をさせることに限界が出ている。 規約はあくまで「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理」に必要最低限の金銭を拘束はでき るが、これら管理に関係ない管理費余剰金は規約で拘束はできず、全区分所有者の同意がなけれ |
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169:
入居済みさん
[2018-12-03 07:56:36]
先日、定期総会が開催され質問者への回答は粗管理会社が答弁していた。
議案上程責任は理事（理事長）にり、議案に対する質問は上程議案を熟理 されているべき理事長が答弁されていないことに、管理会社に管理主導権 を握られてしまったかと？疑問と不安を感じた。 もしかして、理事（理事長）は上程議案を理解されておらず、管理会社が 主導的に議案を上程しているのではないか？と感じた。 今回は管理規約大改訂となっていながら、事前説明もなく当日説明も目的 のみの管理会社からの説明に留まった。 ある質問者から ●改定後規約第27条（管理費）の「管理組合の運営に要する費用」 ●改定後規約第第29条（組合費）の「管理組合の運営に要する経費に充当 する」 との差異に関する質問に対し、管理会社から不明確な答弁でルールと言う ものは総会答弁が残るものではなく字面だけが残るもので、これでは管理 組合の運営に要する費用は管理費と組合費のどちらかでも支出可能となり 混乱するでしょう。 管理費は区分所有者からの費用徴収で成立するもので、組合費は自転車・ バイク置場使用料の徴収で成立するであり、ただでもさえ余剰金だらけの 管理費でありながら、更なる負担が強要されることになるかもしれない。 また、ある質問者が管理費余剰金の修繕積立金への編入について違法性を 追及されていた。 管理会社は、改正前管理規約第28条（使用料） ●駐車場使用料その他敷地及び共用部分等に係る使用料は（以下「使用料 という）は、それら管理に要する費用に充てるほか修繕積立金として積み 立てる。 を以て、編入しているとのことであったが、その金額の根拠はなく、更に 言えば修繕積立金の根拠となる長期修繕計画の実態する明確になっていな い。 つまり、修繕積立金への編入はルール的には根拠があるそうだが、金額的 根拠がない。でも、不思議だ。長期修繕計画の実態が不明確なままで修繕 積立金を請求しているが、これにも法的根拠はないことなる。 マンションは予算準拠主義による会計運営が求められ、管理事務に必要な 金額を厳格に予算化しこの金額を支払えばよい話だが、なぜかしらこれら 予算準拠主義を反故にする管理費等細則が存在し、会計運営要求事項等を 無視されているようで、これではまともな会計運営はできるはずがない。 更に調べたが、 区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分 の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 となっており、使用料は後段の「共用部分から生ずる利益」と考えること ができ、なんら根拠のない修繕積立金への編入より持分割合での返金収取 の方が区分所有者には優しいし、法律優先主義の日本社会では当然のこと となる。 管理会計を見るに多額の翌年度繰越が行われているが、これ以上の徴収に も疑問を感じ、余剰金を先ずは食い潰してからの徴収として頂きたいもの だ。更に言えば、過剰徴収された金銭につり銭がでないとは搾取である。 でも、不思議だ、ここまで搾取されながら会計決算・予算は採択される。 ここの区分所有者はこられを精査する能力がないのかもしれない。 こんな区分所有者に将来性に危惧の念しか持てない。 |
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170:
入居済みさん
[2018-12-03 09:01:12]
で、今迄改定後管理規約第29条（組合費）で支出されるべく組合運営費は
どれだけ管理費から支出され、金額的根拠のない管理費からの修繕積立金 への編入はでれだけあるのか？ハッキリさせ、すべてを管理費会計に戻し て頂きたい。 更に言えば、これらを管理費会計に戻したら相当なる金額が滞留している であろう。 ならば、ここは一層のこと残金を持分割合に従い返金頂きたいし、そうす べきだ。 また、長期修繕計画の実態を明確にできぬままで修繕積立金徴収はお止め 頂きたい。単なる細則での支払い義務を課しても法的根拠の請求となる。 因みに、2011年東日本大震災の被災全てが未だ修繕できていない。こんな 体たらくな管理運営は資産価値を下げるだけだ。 どうも、2020オリンピック・パラリンピック終了後に大規模修繕をすると のことだが、2020年は統合型リゾート・大阪万博整備元年となり建設費用 の高止まり2025年まで続き、マンション劣化はこれまで耐えることができ るのであろうか？ でも、大規模修繕後に長期修繕計画を立てる様だが、長期修繕計画なしの 大規模修繕は多額化傾向にあり相当な負担を抱えることになるであろう。 要は、今やマンションは周辺動向（周辺に同等程度安価な一戸建て建売の 発生等）や管理運営状況で資産価値は決まるもので、何も根拠のない修繕 積立金徴収や大規模修繕及び多額の管理費の余剰金の存在は、管理運営に 相当なる問題を抱えていることは現実である。 資産価値を下げている張本人は、これら実態にノーと言わない区分所有者 である。 |
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171:
入居済みさん
[2018-12-03 19:45:35]
《問題指摘》不当なる管理費等の請求
第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） ※約23,993円は約２回外食ができるもので、プチ贅沢できるかも？ 従って、如何に管理費額が余りにも多く請求徴収されていることになる。 つまり、専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等を徴収しなくて も通常管理はできていることになり、これら使用料は単純に共用部分から の利益と解することがで、 区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分 の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 により、持分割合に従った収取させて頂きたいものだ。 因みに、 専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円 （約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月） を受け取ることができるかもだ。 ※約47,893円は約４回外食ができるもので、プチ贅沢できるかも？ ※つまり、約６回外食ができるもので、大贅沢できるかも？ でも、 予算支出合計 ＝40,241,125円 確定支出合計 ＝30,138,806円 差額 ＝10,102,319円（対予算約25％） と甘い予算とは驚きものだ。 で、第25期管理費予算支出合計 ＝37,883,047円（前期比 125％）で幾ら 避雷設備や連結送水管の点検（ 360,000円）があっても予算に甘さが見え る。 たぶん、第25期管理費も管理費支出合計は管理費収入を下回ると想像でき 得、より過去の決算値を基に厳格な予算をして頂きたいものだ。 一方、修繕積立金については長期修繕計画の実態を見せずに管理費等細則 値で徴収させられ、請求額の合理性が何も立証できていない。 少なとも、現行の長期修繕計画通りに修繕施工がなされておらず、見た目 では潤沢にある様に見えるが、建物劣化と言う負債が潜在していると考え る方が妥当性が高いものだ。 |
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172:
入居済みさん
[2018-12-06 13:15:11]
《哀れ》不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益
第24期管理費会計予算 予算支出合計 ＝40,241,125円 確定支出合計 ＝30,138,806円 差額 ＝10,102,319円（対予算約25％） 第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） つまり、幾ら賛成者数が規定値を越えたから決めた「管理費等細則」であってもここまでの 負担（管理費）は多額な不合理な請求である。 そもそも 旧管理規約第46条（総会の決議） ●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 (１)収支決算及び事業報告 (２)収支予算及び事業計画 (３)長期修繕計画の作成又は変更 (４)管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 以下略 で、過去の収支決算値を以てより精度が高い収支予算を立て必要な管理費額を算定し、特殊 建築物定期点検で長期修繕計画の見直し結果から必要な修繕積立金額を算定し、負担の合理 性（過剰な負担を避け合理的な負担を保証する）を担保する仕組みがあったが、この「管理 費等細則」はこの仕組みを崩壊させたものである。 因みに、契約基本原則である請求額（ここでは最適な予算額）以上の負担は拒否できるもの で、このマンションではこの契約基本原則を解ったいない様だ。 現在の定期総会では正規なこの流れを無視し、特殊建築物定期点検結果の報告すらなく、悪 細則「管理費等細則」で不合理な多額の管理費等負担を各区分所有者に強いているものだ。 何時になったら、このマンションの区分所有者らはこの実態に気付き、「管理費等細則」を 廃止できるのかと疑問を持つものだ。 更に、 区分所有法第18条（共用部分の管理）の管理行為は ①保存行為 ・建物等の減失・破損を防止し、その現状を維持するための行為 ②利用行為 ・建物等の性質に従って利用し、利益を上げる行為 ③改良行為 ・建物等の性質を変えない範囲でその価値を高める行為 区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用 部分から生ずる利益を収取する。 となっており、広大な余地（地上・地下）を持っている建物等の性質に従って駐車場駐輪場 及び専用庭として利用し、その結果利益として使用料を取得しているこのマンションでは、 当然ながらこれら利用料は持分割合で収取（分割配分）されることなる。 しかしながら、このマンションでは暗に標準管理規約第第29条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、 それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 を信じ、長期修繕計画の実態や何の積立根拠を見せずに修繕積立金に積み立てている。 真理通り、広大な余地（地上・地下）を持っている建物等の性質に従って駐車場駐輪場及び 専用庭として利用し、その結果利益として取得している使用料は各区分所有者に分割分配が なされることのなるが、何時になったら、このマンションの区分所有者らはこの実態に気付 き、 旧管理規約第28条（利用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、 それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 を廃止し、 専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円 （約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月） を受け取ることができるのであろうか？と考える。 |
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173:
入居済みさん
[2018-12-06 13:37:43]
《哀れ》このマンションは大丈夫なのか？
過去の書き込みを拝見したが、現実や真理を理事役員や管理会社フロントが解っていないのか？ 隠された現実や真理を各区分所有者は気付かれておらず、総会でも何も疑問や問題を持たず示さ ずで、このマンションは大丈夫なのか？と不安として感じている。 前に書き込んだ通り、不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益の実態はもとより 本来ならば、第10期には元施工業者による無償の施工瑕疵有無確認を拒否され、第10期前後から 問題視されていた給水管腐食を元施工業者の責任として修繕させることができず仕舞いで余計な 負担（約７千万円）を背負ったり、未だ2011年東日本大震災被災が修繕できていないとか、多様 な心配を持っている。 この悪し現実を知った者から言わせて頂くならば、隠された現実や真理を知らず、総会でも何も 疑問や問題を持たず示さずの他区分所有者は大罪者である。 資産価値を下げている方々は、他区分所有者である。 一戸建てが大半を占める地域で立地として優位性も喪失しつつあり、管理運営に問題を抱えては 更なる資産価値低下になるであろう。 そろそろ、隠された現実や真理を知るべきである。 《哀れ》このマンションは大丈夫なのか？ 過去の書き込みを拝見したが、現実や真理を理事役員や管理会社フロントが解っていないのか？ 隠された現実や真理を各区分所有者は気付かれておらず、総会でも何も疑問や問題を持たず示さ ずで、このマンションは大丈夫なのか？と不安として感じている。 前に書き込んだ通り、不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益の実態はもとより 本来ならば、第10期には元施工業者による無償の施工瑕疵有無確認を拒否され、第10期前後から 問題視されていた給水管腐食を元施工業者の責任として修繕させることができず仕舞いで余計な 負担（約７千万円）を背負ったり、未だ2011年東日本大震災被災が修繕できていないとか、多様 な心配を持っている。 この悪し現実を知った者から言わせて頂くならば、隠された現実や真理を知らず、総会でも何も 疑問や問題を持たず示さずの他区分所有者は大罪者である。 資産価値を下げている方々は、他区分所有者である。 一戸建てが大半を占める地域で立地として優位性も喪失しつつあり、管理運営に問題を抱えては 更なる資産価値低下になるであろう。 そろそろ、隠された現実や真理を知るべきである。 |
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＞その根拠は、
区分所有法
第19条（共用部分の負担及び利益収取）
●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じ、共用部分の負担に任じ、共用部分から
生ずる利益を収取する。
第56条（残余財産の帰属）
●解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と
同一の割合で各区分所有者に帰属する。
となっていることから、
ここでの「規約に別段の定めがない限りその持分に応じ」や「規約に別段の定めがある場合」は
同法14条（共用部分の持分の割合）
●各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
以外の割合を規約で定めるもので、規約で各区分所有者の利益収取や解散後の残余財産帰属の権利を
否定しているものではありません。
ついでに、「管理組合」の法的地位について上記関連補足をします。
区分所有法第 3条（区分所有者の団体）
●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この
法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
の「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」は「管理組合」を指していません。
同法での「管理組合」は、同法第６節 管理組合法人のみで、特定の区分所有物件に区分所有権購入
者が（区分）所有登記を以て互いに区分所有であることが確認・認知できる程度の「共有団体」程度
です。
つまり、標準管理規約での「管理組合」には権利義務がないもので、当然ながら金銭管理・所有権は
ないもので、あるとしたら「管理者」＝理事長くらいです。
従って、各区分所有者と管理者＝理事長との間での金銭関係は直接性があるとなり、
民法第 649条（受任者による費用の前払請求）
●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をし
なければならない。
民法 646条（受任者による受取物の引渡し等）
●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければ
ならない。
が適用され、管理費等の徴収には根拠による最低限（管理費等の総歳出額）しかできず、この余剰金
は各区分所有者に持分割合又は規約割合で返金精算されることになります。