ローヤルシティ久喜ってどうですか？
| No.101 |
by 元区分所有者 2016-12-07 17:10:57
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＞指定された組合員を罵る前に 指摘された組合員を罵る前に |
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| No.102 |
元区分所有者さん
ありがとうございます。右に同じです。 また、この第10期理事長は施工瑕疵保証期間終了間近に、本来ならば元施工業者に施工瑕疵有無確認を兼ねた建物診断をさせるべき処、元施工業者から施工瑕疵有無確認を兼ねた建物診断をしたいとの申出を断り、東京建物リサーチに全ての建物診断をさせ、あったかもしれない施工瑕疵に関する権利が放棄されたのでしょうか？と当時の理事会や大規模修繕委員会のお考えに疑問を感じる。 こんな所業に何も行動を起こさない歴代理事長も同罪である。 更に言えば、今回設置予定の「修繕委員会」は第10期「大規模修繕委員会」と同じメンバーとなる見通しだが、何も建物に関する保証制度や建設関連知見がない輩が公正正当な長期修繕計画や大規模修繕ができ得るのか？大いに疑問である。 これ以上、無駄な修繕積立金の浪費は止めて頂いたいものである。 |
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| No.103 |
《目からウロコ：法務省担当者指摘》
＞この管理組合では、管理費余剰金（翌期繰越）は約１億円滞留している。 このことについて、 民法第６４９条（受任者による費用の前払請求） 委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をしなければならない。 の観点で法務省に相談した結果、担当者から 『そもそも、管理費で余剰金が滞留し続けていることは法理論ではありえない。受任者の理事長は委任事務（管理費使途＝定常的管理）を処理するについて費用のみを全組合員に請求できる。余剰金が出るとはこの費用の精査不足でありその時々の定常的管理で当該費用を厳格に見積もりをすれば多額の余剰金は滞留しない。費用管理に甘さがある。』 と一喝された。 ローヤルシティ久喜管理組合には費用管理に甘さがあるものだと解った。 こんな管理費用等管理にルーズでは話にならない。 先の東日本大震災被災では未だ体系的な調査もされず、内部から正式な被災状況報告はないし、外部業者選定過程でも不明確さがあり修繕結果報告すらない。 管理費用等管理がルーズであることに留まらず、建物管理もルーズである。 誠に情けない物件であると再認識させられた。 しかし、このルーズさに理事会や理事会親派は気付いていないのか、未だ解消への兆しが見えない。どの様にすればよいのでしょうか？ |
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| No.104 |
《ああ無情 価値落ち》
先日、当マンションの足元西側で一戸建て物件分譲”ケイアイフィット 久喜市古久喜”には驚いた。 なんと、建物面積１００平米前後で３、０００万円前後の物件が分譲されていた。当マンションは新築分譲時にこれより狭い専有面積で３、０００万円前後であって、区分所有物件の当マンションより完全土地建物単独所有のこれら物件が安いとは、これでは価値落ちになってしまったものだ。 今や、久喜市では駅前物件を除きマンションには価値がなくなったと感じた。 でも、これら物件の土地を当管理組合が購入していれば、将来の建て替えでは新区分所有者の獲得が可能であったが、これも虚しいものになってしまった。 |
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| No.105 |
《区分所有者各位：第23期定例総会》
第23期管理費会計予算書を久々精査させて頂いた。 この精査であり得ない会計予算であったことが判明したので、ローヤルシティ久喜の区分所有者各位にご注意を促したい。 １．管理費の過剰請求 このマンションでは管理費会計の現状を解っていないかつての理事会は管理費を固定化する規約類を制定させ、その以後何も疑問を持たず固定費的に管理費収納が行われた。 で、第23期管理費会計予算に戻るが、先ずは組合費で対応すべき組合運営費及び修繕積立金で対応すべき小規模修繕費が不当に計上されていて、これらを最適な会計に計上変えをした場合の総支出は約33,612,000円となり、これに対し管理費収入は約37,100,000円となっている。 つまり、約 3,488,000円の過剰請求となる。更に、このほかに駐車場・専有部使用料（約13,400,000円）が収入としてあり、合計すると約16,888,000円が過剰収入となる。この過剰収入には使徒がなく単に区分所有者各位の生活に圧迫を掛けつつ不法蓄財（埋蔵金）となる。 ２．管理費繰越金の過剰蓄財（埋蔵金） 第22期管理費会計からの繰越金は約102,700,000円で第23期管理費収入約37,100,000円の約 2.8倍となっている。これまたこの繰越金には使徒がなく単に区分所有者各位の生活に圧迫を掛けつつ不法蓄財（埋蔵金）となる。 従って、この管理組合員は約３年間管理費を収めなくてもよいことになる。 追伸：修繕積立金の不法支出 この管理組位では、元施工業者のコーキンギ施工瑕疵が発覚し役務で債務履行をすると元施工業者との合意がなされたが、何も手続きもなく他者に大規模修繕をさせたことで不法にも役務債権が処分され、通常では瑕疵担保保証期限にアフター点検を元施工業者にやらせ施工瑕疵の顕在化をすべき処を他者に建物診断を中途半端させた結果、後から明らかに施工瑕疵である給水管のサビ多発と言う悲劇が到来し約70,000,000円が支出された。 これらは明らかに当時の理事会が起こした管理運営瑕疵であるが、このことは隠蔽されている。 |
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| No.106 |
《区分所有者各位：第23期定例総会》
前投稿で指摘した第23期管理費会計予算書の諸問題（管理費の過剰請求 管理費繰越金の過剰蓄財（埋蔵金） ）について改善を求めたが、理事会から猛攻逆襲を受けたしだいである。 言い訳として管理規約事項を持ち出し、規約にいくら不合理性や不当性があっても全て規約事項が最優先となるとのことでこれらに従えとのこと。 区分所有者には、利用料を利益として持分割合に従い利益を収取できる権利及び意味不明な高額負担を拒否できる権利があるが、これら権利は理事会の各個人にありながら何も考慮しない様だ。 また、今までの建物管理での不当な施工瑕疵役務債権の処分や10年目のアフター点検をしなかったことによる給水管サビ多発（一般的寿命30～40年間に対し実寿命15年間）と言う管理瑕疵及び住民負担の防災倉庫設置の不当肩代わり等の修繕積立金浪費についても何ら反省が見えなかった。 むしろ、開き直ったと言う感を持った。 これでは実に各区分所有者はかわいそうだが、これら悪し実態に気付かないとはアホだ。 そろそろ、第二管理組合でも設立し各区分所有者の権利の確保と過去の管理瑕疵責任の追及による管理費等の最適化を図るしかないのかもしれない。後は、区分所有者各位の判断ではあるが、もはや売却処分相当の物件に成り下がったことは現実だ。 でも、管理会社（管理業務主任者）がいるのに、こんな悪し実態を長き放置されていることには不信感と不信任感を持ち、そろそろ交代の時期なのかもしれない。商売欲しさに身を売るとは情けない。 |
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| No.107 |
先日問題提起した管理費の過剰請求について、更に考察をしてみた。
＞管理費収入は約37,100,000円に対し管理費歳出約33,612,000円。 つまり、約 3,488,000円の過剰請求。 ⇒これを区分所有者数約 290名で割ると、約12,027円／名となる。 ＞このほかに駐車場・専有部使用料（約13,400,000円）が収入。 再計算の結果、約14,257,000円 ⇒これを区分所有者数約 290名で割ると、約49,162円 上記合計一区分所有者あたり約61,189円／名が管理費決算後に返還請求ができることになる。 しかしながら、このローヤルシティ久喜管理組合の粗全区分所有者は管理規約を盲信しこれら返還請求ができていない。 約 5,100円／月家計費が増えたら家族でプチ贅沢ができるものだが、何も疑問を持てないとは呆れるばかりだ。 もし、ローヤルシティ久喜管理組合の区分所有者さんがこれを見られたならば、次回定期総会で管理規約の不合理性を追求頂きたいものだ。 |
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| No.108 |
《破綻した修繕積立金会計》
当マンションでは、第４期に約2,000,000円の管理費余剰金をあてに長期修繕計画を立て総会採択となった。 しかしながら、その後管理費余剰金を修繕積立金への編入が管理規約に抵触すると気付きその編入は停止され、あてにしていた約2,000,000円の管理費余剰金が入らなくなり、外形的に修繕積立金と長期修繕計画は実質上はたんしたことにになった。 これら悪し実態は管理会社のバランスシート的資産管理能力がないことで、未だ大半の区分所有者は気付いていない。 更に、修繕積立金の会計設計（金額設定）の根拠が第４期の長期修繕計画であるが、この通りに各種修繕施工が行われず、着実な管理運営ができていれば回避できた修繕や思い付き的な修繕・施設設置で予定外支出もあり、修繕積立金会計は非体系的な管理に陥ったもので、名実ともに破綻させられたものだ。 この様な危険性がありながら、またもや思い付き的な修繕が行われそうになっているが、どこまですねを噛じれば気が落ち着くのであろう。 いずれ、突如の修繕積立金の激増値上げ又は修繕積立金の破綻報告がくるものであり、これを見られた区分所有者には理事会の動向に注意をして頂きたいものである。 要は、修繕積立金が実質上破綻しているこの物件は売り逃げ物件で資産価値何ぞは既に喪失されたものだ。 |
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| No.109 |
《区分所有者各位：第23期臨時総会》
率直に言って、臨時総会で目を疑う事件が起きた。 第１号議案（震災被災に対する修繕施工に関する件）で、ある区分所有者がこの議案に対し修繕積立金会計へのマイナスインパクト（将来への不安）当について質問をされていたが、理事長がこの質問を途中で遮り答弁拒否をされた。 つまり、修繕積立金会計の現状を開示・精査や各種メリットを何ら思慮せずに、思い付き的な議案であり、先の2011年03月11日発災時から長期間放置されていた損傷を今更修繕するもので、修繕積立金会計の安全性が保証されていないものであったことになる。 聞くに、この程度の損傷は火災・地震保険で救済されず自腹での修繕施工となったとのこと。 だが、この臨時総会では管理会社である保険代理店からの無責任保険料削減提案を受け自然災害未担保の保険に更新したが、自然災害を何ら加味していない修繕積立金会計だからこそ、保険の充実化を図るべきを放棄されたものになった様だ。 このマンションは、管理費で無意味な埋蔵金を溜め込む一方で修繕積立金会計の破綻をさせる危険性を抱え込むとは呆れるばかりだ。 更に言えば、これら現実に気付かず理事長上程議案をめくら採択させている区分所有者諸君の認識には呆れを越えた情けなさを感じる。 このマンションは自滅するであろう。 |
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| No.110 |
《区分所有者各位：第23期臨時総会》
どうも、理事長・専門委員会委員はあるコンサルタント業者と癒着されている様だ。 先に修繕施工された給水管更生施工と第23期臨時総会第１号議案（震災被災に対する修繕施工に関する件）の修繕施工では、共に同じコンサルタント業者が随時契約的に施工監理等を担当するそうだ。 このコンサルタント業者は積算専門業者とのことだが、施工監理は重荷となると考えられるが、専門委員会委員が積算専門家でありこの知り合いであったので、エントリーされた様だ。 経常的補修や修繕施工で随時契約を横行されているだが、これでは各区分所有者の貴重な管理費等の無駄遣いとなるであろう。 でも、不思議だ。管理会社は建設業許可事業者であり施工監理くらいはでき得るが、他社に施工監理業務を奪われては現在の管理会社に業務委託継続の必然性はなくなる。そろそろ管理会社変更時期ではあるが、理事会側は現在の管理会社を飼い殺し的に何も費用削減交渉すらせず継続されている。 最低でも、管理業務委託料の値下げくらいはして頂きたいものだ。 最も不思議なのは、経常的補修や修繕施工での随時契約横行や必然性のない現在の管理会社の管理業務委託料の値下げ交渉をせずの飼い殺し的契約継続で、管理費等の非効果性に気付かない他の区分所有者の無知的な盲信されていることだ。 |
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| No.111 |
《区分所有者各位：第23期臨時総会と第23期定期総会との矛盾》
＞聞くに、この程度の損傷は火災・地震保険で救済されず自腹での修繕施工となったとのこと。 で、第23期臨時総会では地震保険を外して火災保険を更新させた。 しかしながら、第23期定期総会冒頭議案書では「再鑑定させた結果、一部損と認定され保険金が支払われることになりました。」とのことで、結果的に矛盾性を生んだことになっている。 それも、保険金支払請求での理事長の請求手法に瑕疵があったもので、今後地震震災保証を受けることができない様なリスクを背負わせたものだ。 また、この震災損害で保険金が出ることを受けたのであれば、定期総会で再審議をし震災リスクへの担保是非を問うべきだが、定期総会での再審議もない。 今期理事長は、余りにも無責任であるが、馬鹿がバカを騙し総会で各区分所有者はこの問題点に気付くであろうか？たぶん気付かないであろう。 でも、この理事長の無責任でこのマンションは地震多発期に入った日本の最中で震災損害への対応力を喪失させ、資産価値を低下させたのは現実である。 |
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| No.112 |
《区分所有者各位：中途半端な共用照明のＬＥＤ化工事》
第23期定期総会で「共用照明のＬＥＤ化工事」議案が上程されているが、余りにも姑息かつ中途半端な施工だ。 施工対象の大半を占める通路灯のＬＥＤ化工事では、既存の照明器具の安定器をバイパスさせ電源内蔵のＬＥＤ管に交換する様だが、この器具は約13年間使用されたもので外観的には見苦しく、ＬＥＤ管寿命を思慮するに交換時期まで使用に耐える得るとは思えない。 つまり、老朽化器具が今後最低でも約８年間通路天井に存在することになり、見素晴らしい通路が続くことになり資産価値低下は避けられない。 一般的に、ＬＥＤ化工事では器具を丸交換されるのが通常であるが、管球交換とし姑息な余剰金が積み上がっている管理費から支出をさせようと姑息な会計操作をせんとしているものだ。 でも、このマンションは思い付き的な修繕施工がバラバラに施工されており、施工の分散化での費用対非効率な管理運営がなされ何れは修繕積立金会計を枯渇させる危険性があるものだ。 こんなバラバラ修繕施工をする前に長期修繕計画の再体系化をすべきであるが、これも後回しでは効果的かつ有効的な管理運営はできる筈はない。 こんな悪し現実に各区分所有者は気付くのであろうか？ しかしながら、このマンションの総会は馬鹿がバカを騙すもので、気付かないと考えるのが妥当だ。ああ無情！！ 管理費会計の「経常的補修」とは壊れた部分のみをつくろうことで、今回の施工対象照明器具は壊れておらず、全うな会計操作であるならば修繕積立金から支払とすべきである。 |
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| No.113 |
《区分所有者各位：違法な管理費会計から修繕積立金会計への編入》
第23期定期総会での来期予算書では、管理費会計から50,000,000円を修繕積立金会計へ編入するとのことである。 しかしながら、両会計には独立性・区分管理性が要求されており、こんな編入は規約又は民法に抵触するものだ。 このマンションではある区分所有者から、両会計には独立性・区分管理性が要求されておりこんな編入は規約又は民法に抵触するものだとの指摘を受け、こんな編入を数期止めたいたが、管理費余剰金を不法に処理さんとしたものだ。 でも、この議案書は管理業務主任者である管理会社社員も関与されているが、 かつてのマンション管理士試験で ●理費等に余剰又は不足が生じた場合の取扱いについて、総会普通決議で行うことができる ものは、標準管理規約によれば、次のうちどれか。 １ 管理費に余剰が生じた場合に、これを修繕積立金に振り替えること。⇒Ｘ できない。 となっており、この管理会社社員の力量にも疑問と不安を感じた。 どうもこのマンションの各区分所有者は古典的かつ固定観念的な思考による管理者理事長と各区分所有者との管理費等に関する金銭上の直接関係性がないと誤解され、本来ならば管理費余剰金と利用料と言う共用部からの生じる利益の分配・収取権利を不法的（善意的？）に放棄させられている。 果たして、このマンションの各区分所有者はこの現実に気付くであろうか？ 答えは「無理」だ。なんせ、このマンションの総会は馬鹿がバカを騙す劇場だ。 追記的な指摘として、このマンションでは組合運営費を捻出させる組合費会計がありながら、管理費から組合運営費を捻出され続けられている。 一般的に、管理者理事長は各区分所有者に規約厳守を求めるものだが、このマンションでは管理者理事長が規約違反を率先して行ったいるのでは情けない。 |
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| No.114 |
《区分所有者各位：第23期定期総会：防災委員会の業務内容の不法性為》
このマンションの管理者理事長の無知には呆れる。 マンション所有者の防災責任は、消防法第８条の建物管理者（防火権原者）責任と消防法施行規則第４上の防火管理者責任しかなく、消防計画における建物点検と自衛消防組織関連業務等になる。 しかしながら、国は、度重なる自然災害に対抗すべく災害対策基本法を施工し、 同法第７条（住民等の責務）を居住者団体（久喜市では区長を中心とした町内会）に自然災害対策の自主的な責務を与え、これに伴い居住者団体（久喜市では区長を中心とした町内会）に自主防災組織の構築を要求し、消防法との関連性を欠く政策を執った。 そのことから、マンションにおいて区分所有者の団体と居住者の団体が交差的に併存することになり、都道府県レベル行政諸君も迷走し防災活動に困惑を与える結果となった。 国策の悪影響があっても知見をしっかり持った管理者理事長であれば、区分所有者の団体がすべき事項は人的発災火災のみで済む話だと考え、第23期定期総会：防災委員会の業務内容に「自主防災組織の見直し」の表現はあり得ないものだ。 でも、この委員会には防火管理者資格者の参画を必須化されておらず、消防法との矛盾性があることになる。果たして有識者不在の運営で最適な体制再構築等ができるか大いに疑問と不安だ。 過去に書き込んだかもしれないが、自主防災組織活動向けに防災倉庫を、法的には居住者の団体が負担すべき処を区分所有者の団体から拠出させた。 どうも、歴代管理者理事長及び各区分所有者らはマンションの防災活動に関する知見がない様で、管理費等の無駄遣いに気付いていない様だ。 |
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| No.115 |
《区分所有者各位：第23期定例総会》
前書き込みの通り第23期定期総会議案には不法性と非合理性が多分にあり、仮に全議案採択決議が行われても錯誤の結果による無効化ができ得るものである。 この点に注意され、詐欺の共犯にならない様お勧めする。 そろそろ、馬鹿がバカを騙す総会から脱却されたいものだ。 |
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| No.116 |
居住組合員Ａへ
このローヤルシティ久喜は、不毛地帯で不法行為の坩堝の様ですね。 購入することを諦めると言うか、購入に値しない物件です。 でも、こんな不毛地帯で不法行為の坩堝のローヤルシティ久喜の区分所有者は、古典的な固定観念から自らの不利益に気付かないとは、実にかわいそうだ。 |
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| No.117 |
《区分所有者各位：第23期定例総会》
どうも、理事長はこんな不法性や非合理性がある第23期定期総会議案書のままで定期総会を強行する様である。 これで、当マンションは無法地帯となり規律性を総喪失した。 この思いを共有でき得る区分所有者には、管理費等の納入拒否で対抗されることお勧めする。 でも、この理事長は過去に不法行為を散々されてきたが、法令や規約を順守すべき者ではあるが、既にその任にあらずで定期総会議長に不適格者である。 |
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| No.118 |
《区分所有者各位：第23期定例総会》
第23期定例総会は、議案が理事長や管理会社が法令・規約違反であることを知りながら開催される前代未聞の総会になった。 理事長や管理会社の行為は、法令・規約順守違反行為であり立場そのものに根拠を総喪失したものだ。 これで、このマンションは終わりだ。 |
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| No.119 |
区分所有者各位
先日の定期総会でこの掲示板が取り上げられ、否定的な感情が広まったとの情報が耳に入った。 この掲示板は言われるがままではなく、反論や事実誤認の訂正要求もできる。 是非とも、『管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。』の目的に沿って対話をして 頂きたいものです。 一応、事実を書き込みましたが、これが真実であれば大問題ですね。 |
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| No.120 |
《参考情報》理事会及び管理会社の不正・不満への対抗策
対抗策手順は以下通りである。 ①管理費等支払滞納・拒否相当を預金する単独口座を設け、管理者理事長又は管理会社からの督促が来た度に 管理費等相当の金額を一か月毎に預金をする。 ②管理者理事長及び管理会社に対し、その預金残高表（通帳のコピー）を添付し、日頃不満（法令・規約規定 違反事項のみで秩序あるもののみ）を持っていることと、支払の応需の 準備があることを毎月報告する共 に問題解消に向けた話し合い要求をする。 ③管理者理事長又は管理会社から話し合い応需の連絡が来るまで②を続ける。 ④管理者理事長又は管理会社から支払要求の提訴がなされたら、初公判日前に②の管理費等相当全金額を指定 された口座に振り込む。 ⑤管理者理事長又は管理会社との話し合いで、日頃不満が解消されない場合は②～④を繰り返す。 これに対し、理事長が話し合いを拒否し続けいきなりの提訴となれば、理事長の諸問題解消に向けた話し合い への応需責任不履行と責任が問われることになる。 更に、民事訴訟法では提訴された場合、提訴範囲で日頃の不満を反訴提訴できる。 ここで反訴提訴されると、一般的に理事長は法知見がないことから弁護士相談となり、相当額の出費となる。 この出費は、理事長の諸問題解消に向けた話し合いへの応需責任不履行と責任として問われるものです。 しかし、この区分所有者が初公判日前に管理費等相当全金額振込をされたら、裁判不成立でこの弁護士相談料 は回収できず、単なる負債となるだけです。 一度、この手で理事長の不正等と対抗されては如何でしょうか？ この手は、ある無料弁護士相談で伝授されたものです。 |
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| No.121 |
《提案》総会出席時の管理規約の持参
「標準管理規約」には民法、区分所有法等との整合性が欠けている。 「標準管理規約」を過信しこのマンションの管理規約は作られている。 しかし、この管理規約と定期総会議案書との事前に法的照合をし、総会出席時の管理規約の持参をお勧めします。 そうすれば、議案書と管理規約との差異が見つかり指摘もできるし、理事長もそれなりの準備がされることであろう。 |
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| No.122 |
《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策
対抗策手順は以下通りです。 ①管理費等支払滞納・拒否相当を預金する単独口座を設け、管理者理事長又は管理会社からの督促が 来た度に管理費等相当の金額を一か月毎に預金をする。 ②管理者理事長及び管理会社に対し、その預金残高表（通帳のコピー）を添付し支払いの応じる準備 があること報告し、法令違反の解消に向けた話し合いを要求する。 ③管理者理事長又は管理会社から話し合い応需の連絡が来るまで②を続ける。 ④管理者理事長又は管理会社から支払要求の提訴がなされたら、初公判日前に②の管理費等全金額を 指定された口座に振り込み、理事会及び管理会社に振込事実を知らせる。 ⑤管理者理事長又は管理会社との話し合いで、日頃不満が解消されない場合は②～④を繰り返す。 これに対し、理事長は法令違反の解消に向けた話し合いに乗るのが、管理者としての善管注意義務で 当然話し合いとなる。これが常道でありこのことは理事長は心得るべきです。 しかし、この要求を拒否し続けいきなりの提訴となれば、法令違反の解消や話し合い拒否と言う等の 善管注意義務不履行や無作為等の不法行為となる。まして先方が話し合い要求をしていることを隠蔽 拡散すれば、先方の名誉毀損となり更に罪を背負うことになる。 事実を表にし改善を求める行為は名誉毀損ではなく、事実とことなることを表にすることは名誉毀損 になると考えられる。 ここでは、理事長や管理会社は、法令違反の解消に向けた話し合い要求に応需するか、いきなり民事 訴訟を執って善管注意義務不履行や無作為等の不法行為の責任を背負うか、の選択となる。 更に、民事訴訟法では提訴された場合、提訴範囲で法令違反の解消に向けた反訴提訴できる。 ここで反訴提訴されると、一般的に理事長は法知見がないことから弁護士相談となり、相当額の出費 となる。この出費は理事長の法令違反の解消に向けた話し合いへの応需責任不履行と責任として問わ れるものとなる。 しかし、この区分所有者が初公判日前に管理費等全金額振込をされたら、裁判不成立でこの弁護士の 相談料は回収できず、単なる負債となるだけです。 一度、この手で理事長の不正等と対抗されては如何でしょうか？ この手は、ある無料弁護士相談で伝授されたものです。 また、これに類似事案があれば確認され、理事長や管理会社の不法行為の責任を追求され、この機会 を好機とし法令違反を解消をされることをお勧めします。 |
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| No.123 |
《参考情報》駐車場等使用料利益と管理費余剰金はだれのもの？
標準管理規約 第29条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの 管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 第61条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。 となっている。両条文では駐車場等使用料利益と管理費余剰金は管理組合のものとなっています。 これって正しいものなのか？民法所管の法務省は、それらは各区分所有者の共有財産であると言って います。 その根拠は、 区分所有法 第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じ、共用部分の負担に任じ、共用部分から 生ずる利益を収取する。 第56条（残余財産の帰属） ●解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と 同一の割合で各区分所有者に帰属する。 となっていることから、 ①管理費等は、負担の段階で持分が明確になっており、仮に法人格を持った管理組合の残余財産にも 持分が明確になっていることから、管理費等には持分が明確にされている。また、各区分所有者の 生活権を考慮すると精算可能な限りこまねに精算するべきで、特に会計決算後に余剰金を持分割合 に従った返金までは制限しておらず返金すべきである。 ②駐車場等使用料を利益として考えると、当然ながら、各区分所有者の持分割合に従った共有財産で 特に収取時期を制限しておらず利益計上直後に精算（分配）ができるものである。 つまり、駐車場等使用料利益と管理費余剰金は、各区分所有者の持分割合に従った共有財産となり、 各区分所有者のものとなる。 標準管理規約第29条（使用料）・第61条（管理費等の過不足）は法的には無理な話となります。 でも、これらを履行する手はないものではなく、共有物の変更の法的手続き 民法第 251条（共有物の変更） ●各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。 で、全区分所有者の合意を取ることになりますが、一人でも同意が取れない場合は持分割合に従った 分配となります。 標準管理規約第29条（使用料）・第61条（管理費等の過不足）を何も疑問を持たず管理規約に採用さ れるケースがありますが、管理規約と管理運営実態（総会議案書）とを確認されることをお勧めしま す。 |
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| No.124 |
続《参考情報》駐車場等使用料利益と管理費余剰金はだれのもの？
＞その根拠は、 区分所有法 第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じ、共用部分の負担に任じ、共用部分から 生ずる利益を収取する。 第56条（残余財産の帰属） ●解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と 同一の割合で各区分所有者に帰属する。 となっていることから、 ここでの「規約に別段の定めがない限りその持分に応じ」や「規約に別段の定めがある場合」は 同法14条（共用部分の持分の割合） ●各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。 以外の割合を規約で定めるもので、規約で各区分所有者の利益収取や解散後の残余財産帰属の権利を 否定しているものではありません。 ついでに、「管理組合」の法的地位について上記関連補足をします。 区分所有法第 3条（区分所有者の団体） ●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この 法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。 の「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」は「管理組合」を指していません。 同法での「管理組合」は、同法第６節 管理組合法人のみで、特定の区分所有物件に区分所有権購入 者が（区分）所有登記を以て互いに区分所有であることが確認・認知できる程度の「共有団体」程度 です。 つまり、標準管理規約での「管理組合」には権利義務がないもので、当然ながら金銭管理・所有権は ないもので、あるとしたら「管理者」＝理事長くらいです。 従って、各区分所有者と管理者＝理事長との間での金銭関係は直接性があるとなり、 民法第 649条（受任者による費用の前払請求） ●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をし なければならない。 民法 646条（受任者による受取物の引渡し等） ●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければ ならない。 が適用され、管理費等の徴収には根拠による最低限（管理費等の総歳出額）しかできず、この余剰金 は各区分所有者に持分割合又は規約割合で返金精算されることになります。 |
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| No.125 |
《参考情報》効率的な建物管理：特者建築物定期点検と長期修繕計画
よく、長期修繕計画を立案するために建物診断を唐突的に実施されるマンションがありますが、本当 に長期修繕計画を立案するための建物診断は必要なのでしょうか？ 建築基準法第12条（報告、検査等）：抜き書き要旨≒特者建築物定期点検 ●建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの及び当該政令で定 めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者・管理者はこれらの建築物の敷地 、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは 二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果 を特定行政庁に報告しなければならない。 をすることで、長期修繕計画が立案ができることになり、態々、長期修繕計画を立案するための建物 診断は必要ではないことになります。 これができないのは、管理会社や管理者≒理事会の力量や思い込みに問題があることになります。 どんなものでも良いので基準となる長期修繕計画を立て、特者建築物定期点検の結果傾向等でそれを 更新させればよいことになります。 なお、建築業免許を持っている管理会社であれば、暫定的な長期修繕計画を立てさせ特者建築物定期 点検の結果傾向等でそれを更新させれば良い話で、一層のこと「管理委託契約」を「監理委託契約」 に格上げし、建物一切の管理・監理責任を押し付ける手もあります。 もし、長期修繕計画以外での修繕施工以外の想定外修繕施工の責任をその企業に取らせればよいこと になります。 また、この長期修繕計画は建替時期をある程度念頭に置く必要性があります。 それは、どの程度の修繕施工をすれば良いかを決定し易く、余計な修繕施工を抑制できるものです。 一般的に、建替時期は築約60年後であり、長期修繕計画は第55期程度でよいことになります。 因みに、 建築基準法第10条（保安上危険な建築物等に対する措置）：抜き書き要旨≒特者建築物定期点検 ●特定行政庁は、建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造又は建築設備について、損傷、腐食 その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となる おそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対 して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止 、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告することができ、その勧告を受け た者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかつた場合において、特に必要があると認 めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けてその勧告に係る措置をとることを命ずること ができる。 ことから、だらだらとしていたら特定行政庁から解体命令が出て、それを放置していたら行政代執行 となり解体費用が大債務となるでしょう。 少子高齢化もあり財政難である特定行政庁は、この解体費用を肩代わりはして頂けないので、こられ の準備が必須となりでしょう。 解体費用は、 200～ 400万円／一区分所有者程度であるが、少子高齢化での人件費高騰やリサイクル 法の強化等年々高騰するもので、おいそれと出せないものです。 要は、解体費用を準備されることが肝要であることになるでしょう。 |
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| No.126 |
訂正
建築基準法第10条（保安上危険な建築物等に対する措置）：抜き書き要旨≒特者建築物定期点検 ↓ 建築基準法第10条（保安上危険な建築物等に対する措置）：抜き書き要旨 |
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| No.127 |
《参考情報》管理費等や使用料の決定方法
よく、規約類で管理費等や使用料を固定額的に定めているマンションがあると耳にします。 これに問題があるか？再検証してみました。 参考）「標準管理規約」第48条（議決事項） ●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 一収支決算及び事業報告 二収支予算及び事業計画 三管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 四規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止 五長期修繕計画の作成又は変更 となっていることは、多少の前後はあるものの収支決算や収支予算及び長期修繕計画等を以て可変的 に決定されるとされています。 つまり、規約類で管理費等や使用料を固定額的に定めている必要性はなく、むしろ、固定額的に定め ていることで管理費等の総歳出額以上の徴収となり余剰金の増加となり、マンションの主目的の生活 が犠牲される危険性があります。 |
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| No.128 |
居住組合員Ａさんへ
多数法律論ありがとうございます。 このマンションではここまでできていない様です。 理事会が対応できるかが不安ですが、是非とも、この法律論に従った管理が できればよいと思います。 後は理事会しだいですね。 |
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| No.129 |
居住組合員Ａさんへ
「《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策」は 参考となりました。 この手は、理事会には相当痛手を受けるもので、今後試してみたいです。 ありがとうございます。 |
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| No.130 |
居住組合員Ａ殿
「《参考情報》効率的な建物管理：特者建築物定期点検と長期修繕計画」はありがとう。 このマンションでも、「長期修繕計画を立案するために建物診断を唐突的に実施されるマンション」で つまり無駄遣いをしたことになりますね。 しかし、管理会社の「特者建築物定期点検」結果は我々に伝えられていません。 ＞どんなものでも良いので基準となる長期修繕計画を立て、特者建築物定期点検の結果傾向等でそれを 更新させればよいことになります。 これは、参考になります。 しかし、長期修繕計画の存在が不明確で総会でも何も公開・審議されていません。 理事会には、なんでもよいので、早期に基準となる長期修繕計画を立てて頂きたいと思います。 |
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| No.131 |
《お詫び・暴露》
先ずは、前日の定期総会では、ある組合員さんに不当・不法な責任追求し更に警察を介入させ、総会を 台無しにしたことお詫び申し上げます。 ここに真実を暴露し、お許しを賜りたくお願いします。 議長役理事長が冒頭指摘した管理費等滞納者の件ですが、この滞納者からは毎月支払いに向けた環境の 整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）について話し合いの要求があり、これらに理事長が対処 できず話し合い拒否を続けていました。 本来ならば、話し合い応需での滞納者への対処すべきとは思っていましたが、対処ができない理事長や 管理会社は 居住組合員Ａさん：《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策 通りの展開となった形となり、滞納者の全額納入で裁判不成立での弁護士相談料だけが残る形になりま した。 今思うと、話し合いに応じて支払いを環境の整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）を図りつつ 促せれば一挙両得であったとと、理事長が滞納者が話し合いの要求をしており民事訴訟に必要性がない ことを説明しなかったこと、後悔しております。 また、ある組合員から、過去の施工瑕疵における元施工業者の手直しや10年目の元施工業者の施工瑕疵 有無確認に向けた点検を何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘がありましたが、当事者理事長は 責任隠蔽を目論んだのか敢えて取り上げることはしませんでした。 でも、10年目の元施工業者の施工瑕疵有無確認に向けた点検を受けていれば、その後の給水管サビ多発 が避けられたと後悔しております。 なお、ある組合員さんからは事前に議案の問題点訂正を求められており、管理会社担当者も同じ意見も ありながら総会強行となり、この組合員さんを単純に排除したかったのは理事長の率直な思いであった と思いました。 改めて、総会を騒がしたことお詫び致します。 |
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| No.132 |
＞今思うと、話し合いに応じて支払いを環境の整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）を図りつつ
促せれば一挙両得であったとと、理事長が滞納者が話し合いの要求をしており民事訴訟に必要性がない ことを説明しなかったこと、後悔しております。 なんだ、理事長発言と現実は違っていたんだ。 出席者我々は理事長に騙されたのか？ガッカリだね。 じゃー、この滞納者さんは名誉毀損されたことになったんだね。かわいそう過ぎるね。 ＞また、ある組合員から、過去の施工瑕疵における元施工業者の手直しや10年目の元施工業者の施工瑕疵 有無確認に向けた点検を何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘がありましたが、当事者理事長は 責任隠蔽を目論んだのか敢えて取り上げることはしませんでした。 10年目の元施工業者の施工瑕疵有無確認に向けた点検を受けていれば、その後の給水管サビ多発に向けて 行った修善の費用は元施工業者に請求できたのですね。 記憶が正しければ、確か第10期／第23期理事長は同じ方でしたよね。また、これまた記憶が正しければ、 確か第10期／第23期前後の大規模修繕委員会も同じメンバーでしたよね。 なんだ、これでは第10期／第23期理事長や第10期／第23期前後の大規模修繕委員会も同じメンバーに我々 は騙され、余計な費用を支出されたのか？これまたガッカリだね。 ここまでしなければならないと解らない我々も些か問題なのかと思うね。 これでは、定期総会は馬○が○鹿を騙し合うものになっているのか？これまたガッカリだね。 でも、ふと思った。 確か、第９期に何も予算や承認を採らず管理費会計から支出させた通路灯照明器具交換では行われ、当時 の理事長は急ぎ臨時総会を開催され事後処理をされていたが、何か今期総会では同じことになったよね。 これって間違いだらけの総会なのか？これまたガッカリだね。 更に、これまた第９期に管理費等の額を規約で固定的に定められたが、 《参考情報》管理費等や使用料の決定方法 から見れば、これって間違いだらけなのか？これまたガッカリだね。 |
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| No.133 |
先ずは、定期総会で居住組合員Ａさんを悪者にしてしまいましたが、実は悪者は第10期／第23期理事会と
その前後の大規模修繕委員会メンバーでした。 ここに一組合員として陳謝致します。ごめんなさい。 当方の記憶では、その大規模修繕委員会の委員長は第９期理事長であったと思います。 つまり、その者が私たちを騙し余計な出費をさせていることになり、その者こそ責任追求をすべき相手だ と考えます。各組合員にはそろそろ損害賠償請求をしたらどうかと思います。 でも、居住組合員Ａさんの多数法律論によれば、今回総会では疑問を感じることができました。 確かに、管理費を修繕積立金に編入させること私たち全員の同意が必要である様で、予算書承認ではでき ないと解りましたが、この議案には不法性があり果たして合法的な採決となったのでしょうか？ 管理規約では、組合運営費は組合費から支出するとのことが書かれたおり、管理費にはこの項目がなく、 これまたこの議案には不法性があり果たして合法的な採決となったのでしょうか？ 更に、共有部照明工事でも長期修繕計画が不明確でありながら易々と決めること、長期修繕計画が不明確 でありながら修繕積立金が何も根拠なく徴収されていることには、不安と疑問を感じました。 で、長期修繕計画を立てるとし特別な建物診断がなされ先日説明会も開かれ大規模修繕施行は2020年以降 とするとのことでしたが、今期に特殊建築物定期点検を行うとの予算書ではこの特別な建物診断は不要で あったと考えられ何も根拠のない修繕積立金を無駄遣いされたと悔しさが増すもので、この程度しか特殊 建築物定期点検ができず歴代理事会と共に私たちを騙した管理会社は換え時かもしれません。 やはり、私たち組合員は日々勉強をしないと無駄遣いや受けることができるものを知らずに放棄されると 後悔だけが残ります。 最後に、このことを気づかせてくれた居住組合員Ａさんには感謝するものです。ありがとうございます。 |
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| No.134 |
つまり、第10期／第23期理事会は我々を騙していたこと。
何も説明ないまま、裏で正当な権利が放棄されていたこと、怒り心頭だ。 これらについて、第10期／第23期理事会は我々に正直に釈明すべきだ。 また、第23期理事長は突如議長席を立ちある組合員に詰め寄ったことは驚いたね。 その詰め寄れた組合員が警察を呼んだならば解るが、実は第23期理事会が呼んだ様だが意味が解らない。 これでは、第23期理事長は＊＊＊でこんな輩に理事長を任したこと後悔だらけだ。 記憶が正しければ、この第23期理事長は臨時総会である組合員からの質問に対しこれを排除せんと質問を させぎり強制着席をさせ、これに飽き足らず退室させた。 これでは、我がマンションは暴力団になってしまったのか？心配だ。 でも、議案に規約違反事項があった様だが、この議案での総会決議事項は有効なのか？疑問だ。 いや、無効と考えるよね。第23期理事会以外で再度定期総会をやり直して頂きたい。 |
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| No.135 |
＞当方の記憶では、その大規模修繕委員会の委員長は第９期理事長であったと思います。
第９期理事長は第１期理事であったはずで、共用部の元施工業者からの引渡し説明では10年目の施工瑕疵 有無確認に向けた点検を無償で行い、最終確認とする説明を聞いていたはずです。 なんで、第10期前後の大規模修繕委員会委員長でありながら、これを断ったのか不思議です。 確か、第９期理事長の時東京建物リサーチ㈱に建物診断をさせると議決を執っており、何か裏で起こって いたのかもしれません。その頃から管理会社の態度が変わったのも事実です。 どうも、この方が裏で画策されて我々の管理費を無駄遣いされている様で、今回この掲示板に加害者的に 登場された方々を糾弾すべきです。 第24期理事会にはこの糾弾に向けた取り組みをお願いしたいものです。 でも、第９期理事長の時、何も説明がないままいきなり通路灯照明器具の全数交換をするなど不思議な方 だと疑問を感じていました。やはりなのかもしれませんね。 |
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| No.136 |
＞過去の施工瑕疵における元施工業者の手直し・・・何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘
当時この施工瑕疵における元施工業者の手直しを元施工業者に確約させた理事は第４期理事だ。 また、この理事は第10期前後の大規模修繕委員会委員であり、この手直しを断ったとは理解できない。 何か裏で起こっていたと考えると納得はできる。 先日の給水管更新・更生工事では、臨時総会である特定の施工会社に他社と違った扱いをし、他社見積書 を見せ再度値引きをさせる機会を与えたと本音が漏れた。 この施工業者は第10期大規模修繕でも採用されて会社で、元施工業者の手直しをさせるこの会社に大規模 修繕施工が回らないと危惧し、何も私たちに説明なくこの手直しを断ったとすれば納得はできる。 人伝えで耳にしたことですが、第10期大規模修繕の業者選定では元施工業者はこの手直しがあり施工業者 とすべきだと強力に主張した様で、この主張に対し管理会社にはこれ以上主張を続けると監理委託契約を 解除すると、第10期理事長と大規模修繕委員会委員長が恫喝したとの話を耳にした。 折角、施工瑕疵を発見し手直しを元施工業者に確約させた理事はさぞ悔しかったのではないかと思う。 そろそろ、思い当たる方々は率先して事実を公にして頂きたいです。 |
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| No.137 |
＞実は悪者は第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕委員会委員長が悪者でした。
そうなりますね。 今、管理会社とこれらメンバーが推す施工業者と施工監理業者が存在しているでは、管理費等が効果的に 活用できているか？大いに疑問。 理事会には、このところ整理して欲しいね。 でも、この輩のために無駄な金が出ている。責任を追及され無駄金を回収して欲しいね。 ここで登場された「ある組合員」さんの登場に期待したいね。そちらの方が信用できるね。残念。 |
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| No.138 |
ここまで、混乱や不正が長く続いているマンションはめづらしい。
今や、中古マンション購入検討者は立地より管理の正当性を買うものだ。 つまり、このマンションはパス。 でも、しっかりとした区分所有者さんが少数いる様だが、いつこの区分所有者さんの価値に気付くのか？ また、この区分所有者さんは各区分所有者の生活・正当な権利の確保を要求しており、これに抵抗されて いる意味がわからない。 |
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| No.139 |
《参考情報》管理規約と使用細則の差
標準管理規約 第18条（使用細則） ●対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。 コメント ●使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専有 部分の使用方法に関する規制や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料等敷地、共用部分の使用方法や 対価等に関する事項等があげられ、このうち専有部分の使用に関するものはその基本的な事項は規約 で定めるべき事項である。 第48条（議決事項）：抜粋 ●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 四規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止 第47条（総会の会議及び議事）：抜粋 ●総会の会議は前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。 ３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び 議決権総数の４分の３以上で決する。 一規約の制定、変更又は廃止 となっています。 第18条のコメントを見ると、大半が専有部分の使用に関するもので、規約で定めるべき事項であると しながら、第48条と第47条を見ると恰も普通決議で使用細則の制定、変更又は廃止ができる様に見え ます。果たして、これは正しいのでしょうか？ この第48条と第47条を真に受け、規約で定めるべき専有部分の使用に関する規定類を普通決議で制定 、変更又は廃止ができるとする管理規約を多く見ます。 実は、この使用細則の大半が規約事項であり、普通決議で制定、変更又は廃止はできません。 一方、規約事項は、区分所有法 第30条（規約事項） ●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律 に定めるもののほか、規約で定めることができる。 となっており、「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の事項」は、 規約事項となっており、どうも標準管理規約には誤りがあると考えるの妥当です。 第31条（規約の設定、変更及び廃止） ●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議に よってする。この場合において規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響 を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。 となっており、特定の区分所有者や居住者をターゲットに規約の設定、変更及び廃止ができないこと になっており、ある程度の内部統制や抑制が掛かる仕組みになっています。 仮に、標準管理規約通り、「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の 事項」を普通決議で設定、変更ができるとした場合、特定の区分所有者や居住者をターゲットにされ 一方的に区分所有権や居住権が容易に剥奪できることになり、正しく恐怖政治の横行となります。 一度、管理規約類や使用細則を点検され、使用細則が普通決議で設定、変更ができるとなっていたら 早急に区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）に則る様修正をされることをお勧めします。 でも、そもそも、普通決議を採用したことは区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止）に抵触 するもので、この修正には同法第31条（規約の設定、変更及び廃止）に則る変更は必ずしも必須では なく、管理者の善管注意義務での変更も可能であると考えます。 |
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| No.140 |
《参考情報》「善管注意義務」とは？
度々「善管注意義務」と言う文言を使わせて頂いていますが、たぶん解らないかもしれません。 「善管注意義務」はその人の個人の能力・知見・力量に関わらず、その任に必要な能力・知見・力量を 持ってことに当たることを法的に求めていることを指します。 つまり、マンションの管理者理事長は、区分所有法、民法、建築基準法、消防法、建替円滑化法などを 十分に体得し実践する義務があることになり、容易かつ気軽に管理者理事長になることができない職責 者です。 一般的に輪番制の任期１年間となっている場合が多い様ですが、これではこの「善管注意義務」が履行 完遂できるとは思えないのが現実です。 また、管理者理事長は個人的に善管注意義務者となり、仮に区分所有者に損害を与えた場合は個人責任 として賠償しなけらばならず、その費用は当然ながら管理費等から支出ができません。 |
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| No.141 |
居住組合員Ａさん
《参考情報》管理規約と使用細則の差ありがとうございます。実に参考なりました。 ＞仮に、標準管理規約通り、「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の 事項」を普通決議で設定、変更ができるとした場合、特定の区分所有者や居住者をターゲットにされ 一方的に区分所有権や居住権が容易に剥奪できることになり、正しく恐怖政治の横行となります。 この説明を拝見し、管理規約に目を通させて頂いた結果、我がマンションでは記憶が正しければ第９期 定期総会で規約の変更が行われ、その様になった様です。 つまり、第９期理事会（長）はこれら法的問題を何も考慮せず説明会でもこれに触れず、規約の変更の 議案を審議させ、これら法的問題を認識させずに採択させたのだね。 前に 更に、これまた第９期に管理費等の額を規約で固定的に定められたが、 《参考情報》管理費等や使用料の決定方法 から見れば、これって間違いだらけなのか？これまたガッカリだね。 と書き込んだものですが、結局、第９期理事会（長）は何もマンション管理が解っておらず、我々組合 員を騙し、規約の変更をしたことになるのだね。わあ怖だね。 こんな法的問題や我々に要らぬ負担を掛けている規約は、早々改善し法的問題や要らぬ負担を受けない 様にして欲しいね。 また、《参考情報》「善管注意義務」とは？ ありがとうございます。実に参考なりました。 つまり、 また、ある組合員から、過去の施工瑕疵における元施工業者の手直しや10年目の元施工業者の施工瑕疵 有無確認に向けた点検を何も説明せずに断ったこと等への不法性指摘がありましたが、当事者理事長は 責任隠蔽を目論んだのか敢えて取り上げることはしませんでした。 でも、10年目の元施工業者の施工瑕疵有無確認に向けた点検を受けていれば、その後の給水管サビ多発 が避けられたと後悔しております。 と第10期／第23期理事さんが言われていましたが、これら支出は区分所有者への損害で第10期／第23期 理事長と当時の大規模修繕委員長は個人責任として賠償頂きたいものだね。 なんせ、これらについて何も我々に説明すらしていなっかた様だからね。 管理費等滞納者を攻める前に、我々は第10期／第23期理事長と当時の大規模修繕委員長を攻めるべきで あった様だ。これまたガッカリだね。もっと勉強しなかだね。 |
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| No.142 |
《情報》受水槽の崩壊の真実
実は、先に発生した受水槽崩壊の裏にある真実が隠れている。 毎年１回受水槽清掃が行われ、清掃点検業者からサビ多発の情報がその度に写真付報告されていた。 このことは、管理会社から理事会には鉄部構造物からのサビであると報告され、管理会社として、鉄部 構造物の交換が必要と考えたいた様だ。しかし、この思いは理事会に伝わらずあえなく崩壊となった。 この崩壊を受け受水槽交換となった祭管理会社からは微振動が原因と説明があったが、管理会社は理事 会を守る思考のみで組合員に嘘を付いた結果となった様だ。 この管理会社は日頃管理業務に関する重要な報告は理事会のみにすればよいとしているが、何故組合員 には報告が回らないのか、やはり管理会社と理事会の情報隠蔽・湾曲体質が成した結果だと考える。 また、昨今の管理会社のテレビ宣伝では提言力と実行力を謳ったものがあるが、その提言力と実行力が ない今の管理会社はそろそろ換え時なのかもしれない。 つまり、管理会社と理事会のせいで余計な修繕積立金切り崩しが発生したもので、これこそ損害だ。 管理会社とこのサビ多発を知り得た理事長には個人責任として賠償して欲しい。 |
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| No.143 |
居住組合員Ａさんへ
多数法律論ありがとうございます。 このマンションは組合員の財産権や居住権を何ら考えていないことに恐怖感を持った。 今まで、総会議案に賛成票を投じてきたが、今思うと戦前の民衆と同様であると感じ、裏切られたと ガッカリした。管理規約や理事会活動もデタラメだ。 管理会社も契約継続第一主義が不正・不法を行っている理事会に忖度をし、その専門性が発揮できて いない。そろそろまともな管理会社にスイッチだ。 先ずは、今まで不正・不法行為をされてきた方々を魔女狩りし悪霊を葬りたい。 ここまで、真実が語られても変わらないとしたらこのマンションはクズだ。 |
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| No.144 |
＞実は悪者は第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕委員会委員長が悪者でした。
そうなりますね。 ならば、第24期理事長（会）には今までの第10期／第23期理事長と第９期理事長兼その前後の大規模修繕 委員会委員長のために被った損害を法的に請求して頂きたいね。 過去の、給水管修繕では、更生費用約６千万円 一部更新費用約１千万円は請求できるね。 それも、全て個人責任賠償として個人の財布から出させるべきだね。 当然、管理費等からの支出は御法度だね。 管理費等からの支出は御法度で思い返した管理費会計の弁護士相談料は、是非とも第23期理事長個人責任 賠償として個人の財布から管理費会計に戻して頂きたいね。 でも、法的賠償請求ができなければ、その合計金額の延滞金程度は第24期理事長や以後理事長の個人責任 賠償としてことが済むまで個人の財布から出して頂きたいね。 また、管理規約の不備による駐車場等使用料や管理費の余りのバックなしには、規約変更は第24期理事長 （会）の善管注意義務としてして頂きたいし、できなけれそれ相当の請求は我々はでき、これまた第24期 理事長の個人責任賠償として個人の財布から出させるべきだね。 できるかな？楽しみだね！！ |
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| No.145 |
居住組合員Ａさん解りました。
＞つまり、マンションの管理者理事長は、区分所有法、民法、建築基準法、消防法、建替円滑化法など を十分に体得し実践する義務がある。 ならば、管理者理事長は、管理規約がどうであれ法律に従った管理をする義務があることになります。 今まで、ある組合員さんが決算・予算書に異論を唱え、この異論に管理規約を持ち出し恰も議案決算・ 予算書が正しいと管理者理事長は主張されていましたが、これって、「善管注意義務」に反することに なります。 今までの総会は誤りだらけで、私たち組合員を錯誤に陥らせたものとなります。 しかし、この議案書は管理会社がある程度作成しているものだと考えると、この管理会社も「善管注意 義務」に反することになります。そろそろ、しっかりと法令を理解されてそれらに従った業務が完遂で きる会社に変える時期に来たのでしょうか。 管理費会計を見ると、管理委託費は他管理会社では値下げか、付加価値創造されていますが、何も成長 がないまま価格は変わったいません。管理者理事長は管理会社の言うがままな様で情けなく思います。 |
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| No.146 |
居住組合員Ａ殿
＞「《参考情報》効率的な建物管理：特殊建築物定期点検と長期修繕計画」はありがとう。 ＞しかし、管理会社の「特殊建築物定期点検」結果は我々に伝えられていません。 先日、居住組合員Ｓと呑んだ祭、相談を受けた者であり、些か不思議さを感じたので、個々に投稿させ て頂く。 最低でも、管理会社は理事会には「特殊建築物定期点検」結果を伝えていると考えるが、今回別の建設 会社が建物診断をされその結果が組合員に報告され、先の東日本大震災（2011/03/11発生？）の被災の 報告があったとのこと。 ここで不思議なのは、このマンションでは来年特殊建築物定期点検をするとのことだが、この定期点検 は１回／３年間実施されるもので、これらを考えると2015年と2012年に実施されていたはずで、この祭 に先の東日本大震災（2011/03/11発生？）の被災の実態が確認され、自然的な流れとして修繕となる。 よくよく調べた結果、この管理会社は損害保険会社代理店や修繕施工の部門が併設されているが、何故 2015年と2012年に実施された特殊建築物定期点検で発見・保険金請求・修善に至らなかったのか？大変 不思議だ。 いろいろな写真を見たが、単なる表層被災と言い切れないもので本格的な点検や耐震診断を先ずは実施 されることをお勧めしたい。 また、気に掛かる症状（天井部防水周辺）だが、話によれば次回大規模修繕は2020年以降とのことで、 そこまで機能は維持できるかだ。ここは是非とも来年実施の特殊建築物定期点検の報告を見てみたい。 例がごとき、管理会社が理事会のみの報告で留まれば期待は持ていないので、組合員各位には全組合員 への報告をさせる様要求されることもお勧めしたい。 |
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| No.147 |
居住組合員Ｄさん
＞議案に規約違反事項があった様だが、この議案での総会決議事項は有効なのか？疑問だ。 ＞いや、無効と考えるよね。 これには同感です。 仮に、第23期定期総会通り第24期理事会が執行されたならここまで無効性が暴露された以上、第24期理事 長（会）は「善管注意義務」違反となるでしょう。 つまり、第24期理事長（会）は「善管注意義務」により法律や規約に従った議案再審議をすべきとなるで しょう。 また、管理会社には第23期定期総会が無効となれば、監理委託契約も棚上げとなり年明け早々に管理人を 引き上げることになるでしょうし、そこはけじめを付けて頂きたいね。 その後は、今まで騙してきた第 9期／第10期／第23期理事長（会）を損害賠償請求提訴をして頂きたい。 どうも、第 9期／第10期／第23期理事長（会）と管理会社から騙せれていたようだね。 |
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| No.148 |
続《参考情報》駐車場等使用料利益と管理費余剰金はだれのもの？
弁護士・マンション管理士・管理業務主任者の思い込み よく、 ・「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」を、恰も権利義務や機能を持つ 「管理組合」である。 ・管理費等や駐車場等利用料利益はこの「管理組合」に総有又は合有的に帰属し、各区分所有者 には分割請求権がない。 認識や各種レポートでの記載・掲載がなされています。 この程度の見解や各種レポートに多額な費用支出をされ、民事訴訟を提訴に踏み切る理事長様が 多くいる様ですが、これって誰のためにもならないものです。 むしろ、こんな裁判を繰り返す程各区分所有者の権利が侵害されるもので、こんな虚像盲信され るべきではありません。 区分所有法第 3条（区分所有者の団体） ●区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、 この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。 の「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」は簡単に言えば、マンションの 敷地や建物の全区分所有者の登記簿集程度で何も権利義務や機能はありません。 権利義務や機能があるものは、全区分所有者の意見集約の場である集会のみで、これが上手く回 れば管理運営も上手くできるものです。 また、管理費等や駐車場等利用料利益は総有又は合有的に帰属することに対し、 区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じ、共用部分の負担に任じ、共用部分 から生ずる利益を収取する。 マンションの建替え等の円滑化に関する法律第56条（権利変換を希望しない旨の申出等） ●（略）施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者はその公告があった日から起算 して三十日以内に、施行者に対し、（略）権利の変換を希望せず自己の有する区分所有権又は 敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。 となっており、持分は区分所有法第19条で明確になっており、建物存在中（団体存在中）に管理 費等を含む区分所有権を分割請求できることになっています。 総有では持分や分割請求と言う概念がなく、合有では持分の概念はありますが分割請求は団体が 解散した時に限定されており、両者の共有関係では、持分が区分所有法第19条で明確で建物存在 中（団体存在中）に管理費等を含む区分所有権を分割請求できることに矛盾が生じることになり ます。 一方、狭義「共有」では持分や分割請求と言う概念があることから、持分が区分所有法第19条で 明確で建物存在中（団体存在中）に管理費等を含む区分所有権を分割請求できることに合致して いることになります。 従って、 ・「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」を、恰も権利義務や機能を持つ 「管理組合」である。 ・管理費等や駐車場等利用料利益はこの「管理組合」に総有又は合有的に帰属し、各区分所有者 には分割請求権がない。 は誤りとなります。こんな思い込みをされている弁護士・マンション管理士・管理業務主任者を 排除すべきです。 皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。 因みに、修繕積立金は建物解体後精算となるので、建物解体後では修繕積立金の分割請求ができ その祭は正々堂々と権利主張をなさることをお勧めしたい。 |
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| No.149 |
いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。
＞皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき ＞ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。 全組合員さんへ ならば、そろそろ管理費余剰金や駐車場等利用料利益を理事長に分割請求しようぜ。 また、共用照明ＬＥＤ化工事や意味不明な修繕積立金への編入なんぞ意味不明な所業、許すなだ。 一度、居住組合員Ａさんら正統派と今まで騙してきた輩とで対談形式の問題の顕在化と解消をして 欲しいね。どうも、今まで騙してきた輩は居住組合員Ａさんら正統派を怖がっているので情けない ね。 |
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| No.150 |
福岡のマンションで争われた最高裁の判決で、理事会で理事長を解任できることになったらしい！！
うちも理事会で解任しちゃえば良いのでは？？？ |
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| No.151 |
居住組合員Ｓさん 全組合員さんへ
＞いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。 これには同感だ。 第23期理事長はこの掲示板で真実が公表されることを怖がり、先の定期総会では廃止や削除を求め ていたが、目からウロコ的掲示板として残したいね。 ＞皆様には、これで管理費余剰金や駐車場等利用料利益は貯め込まず、分割請求を正々堂々とでき ＞ることになり、そろそろ権利主張をなさることをお勧めしたい。 ＞全組合員さんへ ＞ならば、そろそろ管理費余剰金や駐車場等利用料利益を理事長に分割請求しようぜ。 ＞また、共用照明ＬＥＤ化工事や意味不明な修繕積立金への編入なんぞ意味不明な所業許すなだ。 ＞一度、居住組合員Ａさんら正統派と今まで騙してきた輩とで対談形式の問題の顕在化と解消をし て欲しいね。どうも、今まで騙してきた輩は居住組合員Ａさんら正統派を怖がっているので情け ＞ないね。 これまた同感だ。 で、先の定期総会の議事録が届き目を疑ったね。 冒頭『また、一部の出席組合員の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態となった。』と 言っているが、 意味不穏当な発言をし始めその責任をある出席組合員に押し付け様と、議長席を離れその組合員に 大接近詰問でナンクセを付けた第23期理事長の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態と なった。 が正しいね。ここまでとは呆れるばかりだ。 ただ、この定期総会決議は管理規約違反議案があり無効だね。 ここまで我々を騙すとは、 居住組合員Ａの《参考情報》法令違反を解消しない理事会及び管理会社のへの対抗策 で対抗したいね。 |
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| No.152 |
＞うちも理事会で解任しちゃえば良いのでは？？？
定期総会で規約違反議案を採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をしていた ／している理事長は解任することに賛同します。 しかしながら、当マンションでは定期総会である組合員に理事長と選出しているので、理事会議決 で理事長解任は難しいと考え、 区分所有法第25条（選任及び解任） ●区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し又は解任する ことができる。 ２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者はその 解任を裁判所に請求することができる。 で解任するしかないと考えます。 でも、定期総会で規約違反議案を採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をし ていた／するであろう者を理事長に選任しないことが肝要です。 個人的見解として、第９期／第１０期／第２３期理事長は今後選任させたくはありません。 組合員各位には、理事長しだいで資産価値が高低するもので、最低でも定期総会で規約違反議案を 採択させようとしたり、理事会などの管理運営でも規約違反をしていた／するであろう者は排除し ましょう。 |
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| No.153 |
居住組合員Ｂさんへ
＞意味不穏当な発言をし始めその責任をある出席組合員に押し付け様と、議長席を離れその組合員に ＞大接近詰問でナンクセを付けた第23期理事長の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態と ＞なった。 ＞が正しいね。ここまでとは呆れるばかりだ。 これには大変同感だよ。 ここまで、ご自分の大失態を隠蔽公表するとは第23期理事長は大笑い者だよね。 議長役が総会を台無しにしては情けないだよね。 組合員皆さん、第23期理事長を見たら笑ってあげましょう。 |
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| No.154 |
＞今までの総会は誤りだらけで、私たち組合員を錯誤に陥らせたものとなります。
＞冒頭『また、一部の出席組合員の過激な行動により、定期総会が一時休止する事態となった。 どうも、理事長は個人事業主的な存在で理事長の不法行為は個人責任となるある様です。 で、ここまで嘘だらけの総会で私たち組合員を錯誤に陥らせた責任、ご自分の総会一時休止する所業を 「一部の出席組合員」の責任させた責任は、第23期理事長個人責任として損害賠償請求を受けることに なるでしょう。 第23期理事長は今回の所業に加え、第10期理事長時代にもどうも私たち組合員の血税的管理費等を不法 に損害を与える所業もあった様で、ここまで表に出た以上は第24期理事長にはこれら損害賠償請求提訴 をして頂きたいです。 でも、そろそろ私の堪忍袋の緒が切れるかもしれません。 そうなれば、第23期理事長と第24期理事長をまとめ損害賠償請求提訴になるでしょう。 組合員の皆さん賛同して頂きたいです。 |
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| No.155 |
＞個人的見解として、第９期／第１０期／第２３期理事長は今後選任させたくはありません。
居住組合員Ａさん これには大変同感です。 むしろ、私たちを騙し金銭的に損害を与えた第９期／第１０期／第２３期理事長の顔を見たく なく、一層のこと退去ものです。 第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には退去頂きたいです。 組合員の皆さん、第９期／第１０期／第２３期理事長の顔を見たら退去を勧告しましょう。 |
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| No.156 |
《参考情報》建替施工の可能性と修繕積立金の引き崩しの節約
当マンションの都市計画上の住宅地区は第１種住居地域（建ぺい率：６０％容積率：２００％） に建っており、当マンションの容積率は２００％ギリギリです。 更に、地図からお解りの通り当マンション周辺は住宅、公的通路、水路等があり、容易に敷地を 広げることはできず、現状の専有面積や戸数での建替施工では新たな区分所有者を獲得すること ができず、費用的に建替施工は頓挫する危険性があります。 （新たな区分所有者を獲得するためには敷地を広げる必要があることになります。） また、建替施工には集会で建替決議を執る必要性があり、 区分所有法第62条（建替え決議） ●集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、 当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に 新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。 の手続きとなるが、建替不賛同者は最大57戸の支払済管理費等を含む区分所有権を買い取ること になると共にその分の管理費等を賛同者が支払うことになり、各戸の負担が増えることになり、 困難を極めることになるでしょう。 従って、当マンションは可能な限り修繕施工で寿命をつなぐことになるが、区分所有者の高齢化 や年金生活者の急増で修繕積立金増額にも困難となることから、修繕積立金の引き崩しには節約 が求められることになります。 この処の修繕施工では、思い付き的な非体系的なものが多く目立ち集約集中効果があまりなく、 余計なコンサルタントの採用で、不合理な使い方が目立ちます。そろそろ、大判振る舞いを止め 合理的節約をするべきとなるでしょう。 一番修繕積立金を節約するお勧めの手法は、管理会社に特殊建物点検を活用した長期修繕計画の 最新性維持や合理的な修繕施工を一括的にさせ、全責任を執らせる様にする監理をさせることで す。 |
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| No.157 |
居住組合員Ａさんへ
＞当マンションの都市計画上の住宅地区は第１種住居地域（建ぺい率：６０％容積率：２００％） ＞に建っており、当マンションの容積率は２００％ギリギリです。 当マンションの容積率は２００％ギリギリなんだ。 ＞修繕積立金の引き崩しには節約が求められることになります。 ＞この処の修繕施工では、思い付き的な非体系的なものが多く目立ち集約集中効果があまりなく、 ＞余計なコンサルタントの採用で、不合理な使い方が目立ちます。そろそろ、大判振る舞いを止め ＞合理的節約をするべきとなるでしょう。 歴代の理事会は、ご自分の金でないとして大判振る舞いか？止めて欲しいね。 これには大変同感だよ。 我々年金生活者にとってこれ以上の負担や余計なコンサルタントはゴメンだよ。 管理会社を上手く使えないのかね？ |
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| No.158 |
過去の長期修繕計画や共用部照明交換施工について調べてみました。
過去に定期総会議案として長期修繕計画がでたのが第４期定期総会で、その後、この長期修繕 計画は定期総会に登場することはなく、計画通りの修繕が行われていませんでした。 管理会社としても、この長期修繕計画を基に修繕積立金会計のバランスシートを作っておらず この長期修繕計画の継続性は誰も確認していないものです。 最低でも、基礎となる長期修繕計画を基に特殊建物点検結果で最新性維持をされ、これを根拠 として修繕積立金額を決定し納入したいものです。 また、共用部照明交換施工についてですが、今期定期総会議案と類似した事象として第９期の 通路灯照明器具がヒットしました。 このときも同様に管理費会計から分割支払が行われ実態は隠蔽され、ある組合員から予算措置 無きものとして急遽中止の臨時総会での事後承諾となったもので、今回も何故か？管理費会計 から支出されるとは意味不明です。 管理規約上の管理費会計項目に「経常的な補修」がありますが、 「経常的な補修」＝壊れた箇所への最小限の処置 となっており、照明機能が喪失されていない現状では不適切な適用となります。 管理規約通りにことが執行されることを条件に、私たちは管理費等を支払うことになりますが 規約通りの管理ができていないことは支払拒否もあり得るのかな？と考えることができます。 でも、今回定期総会では第23期理事長は『防犯強化として施工したい』と言っていましたが、 つい最近、防犯カメラを防犯強化として更新致しましたが、何も効果がなかったのではないか と疑問と不安を感じました。 要は、通路灯照明器具交換レベルでは何も効果がないもので、この議案の意図が見えません。 何かおかしさを感じます。 |
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| No.159 |
いつも居住組合員Ａさんありがとう。目からウロコ状態だ。
全組合員さんへ 来年は、管理組合の管理規約等の管理仕組みや管理費等・使用料等の合法性確保と過去の無駄遣いの 是正（当時の理事長や専門委員会メンバーへの責任追及）をし、良い年にして頂きたい。 でも、第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には呆れたものだよ。 この方々には、当然ながら我々組合員を騙し錯誤させ損害を与えた責任をきちっと執って頂きたい。 |
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| No.160 |
いつも居住組合員Ｓさんありがとう。
全組合員さんへ 来年は、今まで隠蔽されていた各区分所有者の管理費余剰金や各種利用料等利益の持分割合に従った 分配を受ける権利、建替・解体決議後の修繕積立金のの持分割合に従った分配を受ける権利の獲得を しましょう。 また、施工瑕疵に対する役務債権や施工瑕疵を検証・認定・補修するための築10年後アフター点検に 関する役務債権の不法処分やこれらから派生させた給水管サビ多発対処の修繕施工と言う大負担など の今までの歴代理事長の不正・不法行為について、しっかり対処させましょう。 この動きに管理会社が同調しない場合は、まともな誘導すらできない会社は排除しましょう。 |
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| No.161 |
全組合員さんへ
謹賀新年 今年こそ、第９期／第１０期／第２３期理事長及び悪事に賛同した理事には、我々組合員を騙し錯誤 させた責任をきちっと執って頂きましょう。 これら理事役員らと管理会社へ、管理組合の管理規約等の管理仕組みや管理費等・使用料等の合法性 確保と過去の無駄遣いの是正（当時の理事長や専門委員会メンバーへの責任追及）などを是正要求を し、我々組合員の権利を確保しましょう。 管理会社がこの動きに消極的であれば、即時契約解除を理事長に迫りましょう。 今年は、当マンションの組合員権利の確保元年としたい。 |
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| No.162 |
過去の管理費会計の決算書と予算書について調べてみました。
よくよく調べてみたが、「組合運営費」と言う会計項目に疑問を持った。 我がマンションの管理規約では、 第25条（管理費） 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。 (１)管理要員人件費 (２)公租公課 (３)共用設備の保守維持費及び運転費 (４)備品費、通信費その他の事務費 (５)共用部分等に係る火災保険料その他の損害料 (６)経常的な補修費 (７)清掃費、消毒費及び塵芥処理費 (８)管理委託費 (９)その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用 第27条（組合費） 組合費は、次の各号に掲げる管理組合の運営に要する経費に充当する。 (１)会議費 (２)広報及び連絡業務に要する費用 (３)役員活動費 (４)その他管理組合の運営に要する費用 となっており、管理費会計の決算書と予算書に「組合運営費」と言う会計項目は不似合いで、 むしろ組合費で計上されるべきとなる。 つまり、管理費会計の決算書と予算書に「組合運営費」と言う会計項目計上は管理規約違反と なり、当然ながら、これら決議は無効となる。 でも、この件では再三定期総会である組合員が管理費会計の決算書と予算書や監査結果の無効 を含み指摘されていましたが、歴代理事役員や管理会社は何も精査・学習ができていないこと になり、総会出席組合員がこれらに対し何ら監視ができていないことになる。 これでは、定期総会は馬○が○鹿が騙すバカ集団となる。 馬○、○鹿とかバカ集団と言われることに立腹されるだろうが、その前に我々はもっと勉強し 騙されない様になるべきである。 |
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| No.163 |
確認をいたしましたところ、特定の方による自作自演と思われる投稿が 多数続いていることを確認しております。 今後も同様の行為が継続する場合、投稿の削除及び、今後の投稿制限等、 しかるべき対応を行わせて頂く場合がございますので、予めご留意ください。 健全なコミュニケーションの場として、当サイトをご利用いただけますよう 重ねてお願い申し上げます。 |
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| No.164 |
管理担当さんへ
＞特定の方による自作自演と思われる投稿 だよね。 概ね、投稿者の特定はIP/MACアドレスでしかできず、仮に共用パソコンで 投稿されると投稿者の特定には限界性があるよ。 ＞健全なコミュニケーションの場として、当サイトをご利用いただけます よう 重ねてお願い申し上げます。 この掲示板での『特定の方による自作自演と思われる投稿』では、反論者 を封殺するものでなく、意見押収で『健全なコミュニケーション』に近い ものだね。 このマンションの区分所有者は、今までの管理運営の不法・不合理性に気 付かず、それらを指摘する者を封殺せんとされているが、自業自得だね。 でも、この掲示板の設置意図は真価あるマンションの流動性を高めること している様に思えるが、これでは、真価無きマンションの流動性を高める ことになるであろう。 そろそろ、原点回帰をすべきだね。 最後に一言。 多様なマンションを見てきたが、不合理な国土交通省のマンション政策を 盲信され、区分所有法と言う法やこれら法から区分所有者の権利を軽視・ 排除されているのが大半であって、各区分所有者にはこの点について理解 すべきだね。 |
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| No.165 |
実に、このマンションの区分所有者は哀れである。
この掲示板投稿を通し、管理運営（特に、管理費等余剰金や使用料と言う利益の分割請求権や 今までの管理者理事長の無作為からの損害の顕在化等）及び管理規約類の不法・不合理性等の 改善是正の契機を与え、区分所有者の権利擁護をせんとしてきた。 この掲示板投稿を批難される前に、区分所有者の権利確保に向けて管理運営や管理規約類等の 是正を図るべきである。 区分所有者の権利擁護を目的とした掲示板投稿を封殺することは、権利放棄をなさることであ ることを再認識すべきである。 これらに向けた話し合い要求をしている区分所有者が居る様だが、その話し合い要求を拒絶し ている管理者理事長は、皆様に損害を与え続けているものである。 |
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| No.166 |
《参考情報》「標準管理規約」第29条（使用料）に関する解説
「標準管理規約」第29条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それ らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 コメント（第29条関係） ●機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び 修繕積立金とは区分して経理することもできる。 参考）区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部 分から生ずる利益を収取する。 基本的には、区分所有法では駐車場等の共用部分の負担は持分割合又は規約割合で任じられると 言う公平・公正負担の原則が語られいますが、「標準管理規約」第29条（使用料）ではこれらの 使用料を管理費等に充当するとされています。 つまり、「標準管理規約」第29条は区分所有法第19条の公平・公正負担の原則が反故されること になる。 でも、この原則反故は、ある専用賃貸施設・建物の通常管理費（運転・水道光熱・補修費等）や 特別管理費（計画修繕費用）がこの公平・公正負担では突出的に平等性に欠ける程の莫大なもの であった時に採用される可能性があり得るものです。 ここでのある専用賃貸施設・建物の代表選手は、機械式駐車場が挙げられますが、マンションに 機械式駐車場が無い場合は、この公平・公正負担の原則を崩す必然性がなく、管理規約に「標準 管理規約」第29条的な条項は採用するべきではありません。 機械式駐車場が無く管理規約に「標準管理規約」第29条的な条項がある場合は、早急に条項削除 をされるべきです。 「標準管理規約」第29条を根拠に管理費余剰金を修繕積立金に編入されているマンションがよく ありますが、先に申し上げた通り管理費余剰金が共有財産でもあり、全区分所有者の同意を得ず に管理費余剰金を修繕積立金に編入することには違法性があり、必須・必然性はないものです。 |
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| No.167 |
《参考情報》「標準管理規約」での区分所有者の権利剥奪
どうも、「標準管理規約」では区分所有法・民法の条文を無視され区分所有者の権利を剥奪 されているようだ。全国の区分所有者よ。権利確保に向け覚醒せよ！！ 「標準管理規約」第６条（管理組合） ●区分所有者は、区分所有法第３条に定める建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う ための団体として第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全員をもって○○マン ション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。 ⇒区分所有法第３条団体は「管理組合」ではなく、民法「組合」と誤解させるものである。 同法では、単なる所有者団体であり、事務所や管理組合の業務、組織等は全て管理者所管 のもで、金銭資産を拘束でき得る団体ではない。 「標準管理規約」第２９条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、 それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 ⇒区分所有法第１９条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、 共用部分から生ずる利益を収取する。 使用料を「共用部分から生ずる利益」と考えると、持分割合に従い受け取ることができる。 管理等への充当なんぞ同法同条権利を阻害するものだけで、権利行使をし使用料の持分割合に 従い分割請求をせおだ。 「標準管理規約」第６１条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当す る。 ⇒区分所有法第３０条（規約事項） ●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この 法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。 規約はあくまで「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理」に必要最低限の金銭を拘束はでき るが、これら管理に関係ない管理費余剰金は規約で拘束はできず、全区分所有者の同意がなけれ ば持分割合で返金請求ができ、余剰金の分割請求をすべきである。 |
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| No.168 |
そろそろと言うか、12月02日午前に近くの公共施設会議室で第24期定期総会が開催され
るが、いつもの通り民法や管理規約に抵触した議案だらけで如何に判断すべきが悩んで いる。 ①管理規約第58条などに抵触する収支決算・予算 管理規約第58条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰が生じた場合、その余剰は翌年度におけるそれぞれの 費用に充当する。 となっているが、同第25条（管理費）には修繕積立金への編入的な経費がなく、正々 堂々と修繕積立金への編入が決算・予算で執行され、更に、同第25条（管理費）には 組合運営費と言う項目がないが過去に管理費から組合運営費が支出されている。 本来ならば、過去の当該編入・支出総額を規約上の歳出先が管理費に戻し、これらを 含み余剰金を持分割合に従い区分所有者に返金・収集させるべきだ。 ②面白い管理規約の改悪 実に面白い改悪事項を発見した。 第27条（管理費）に「管理組合の運営に要する費用」等が追加される様だが、第29条 （組合費）でも「管理組合の運営に要する経費に充当する」となっており、支出元が 不明確になっている。前者は区分所有者の負担となり、後者は使用料から支出となり 負担性を鑑みると態々管理費に入れる合理性はない。 第28条（修繕積立金）では、建替準備金支出や建替賛同者分の切り崩しを認める方向 であるが、まともな長期修繕計画管理ができていれば建替思考時の計画末期には資金 が粗０となっている筈でこれら支出はできないものだ。 更に、資産共有関係を管理組合解散時にしか分割ができない「合有」と主張されてお りながら解散前に分割され主張との矛盾があり、更に言えば、建替円滑化法では建替 不賛同者への分割が最優先となり分割の順番には違法性がある。 ③当てにならない地震保険 かつての東日本大震災での全被災は修繕できていない。 その理由は地震保険の付保割合が８割（地震保険＝４割）であったため全被災の修繕 ができなっかたとのだが、コスト削減として更に付保割合が６割（地震保険＝３割） とは全被災修繕ができないもので、コスト削減となったとは思えない。 コスト削減は火災保険料削減ではなく、管理会社の委託費削減ですべきである。 既に、態度を決めた区分所有者には再考すべきである。 さもないと、定期総会はバカが馬鹿を騙す劇場から脱することはできない。 そろそろ、居住区分所有者にだけ理事役員をさせることに限界が出ている。 規約はあくまで「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理」に必要最低限の金銭を拘束はでき るが、これら管理に関係ない管理費余剰金は規約で拘束はできず、全区分所有者の同意がなけれ |
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| No.169 |
先日、定期総会が開催され質問者への回答は粗管理会社が答弁していた。
議案上程責任は理事（理事長）にり、議案に対する質問は上程議案を熟理 されているべき理事長が答弁されていないことに、管理会社に管理主導権 を握られてしまったかと？疑問と不安を感じた。 もしかして、理事（理事長）は上程議案を理解されておらず、管理会社が 主導的に議案を上程しているのではないか？と感じた。 今回は管理規約大改訂となっていながら、事前説明もなく当日説明も目的 のみの管理会社からの説明に留まった。 ある質問者から ●改定後規約第27条（管理費）の「管理組合の運営に要する費用」 ●改定後規約第第29条（組合費）の「管理組合の運営に要する経費に充当 する」 との差異に関する質問に対し、管理会社から不明確な答弁でルールと言う ものは総会答弁が残るものではなく字面だけが残るもので、これでは管理 組合の運営に要する費用は管理費と組合費のどちらかでも支出可能となり 混乱するでしょう。 管理費は区分所有者からの費用徴収で成立するもので、組合費は自転車・ バイク置場使用料の徴収で成立するであり、ただでもさえ余剰金だらけの 管理費でありながら、更なる負担が強要されることになるかもしれない。 また、ある質問者が管理費余剰金の修繕積立金への編入について違法性を 追及されていた。 管理会社は、改正前管理規約第28条（使用料） ●駐車場使用料その他敷地及び共用部分等に係る使用料は（以下「使用料 という）は、それら管理に要する費用に充てるほか修繕積立金として積み 立てる。 を以て、編入しているとのことであったが、その金額の根拠はなく、更に 言えば修繕積立金の根拠となる長期修繕計画の実態する明確になっていな い。 つまり、修繕積立金への編入はルール的には根拠があるそうだが、金額的 根拠がない。でも、不思議だ。長期修繕計画の実態が不明確なままで修繕 積立金を請求しているが、これにも法的根拠はないことなる。 マンションは予算準拠主義による会計運営が求められ、管理事務に必要な 金額を厳格に予算化しこの金額を支払えばよい話だが、なぜかしらこれら 予算準拠主義を反故にする管理費等細則が存在し、会計運営要求事項等を 無視されているようで、これではまともな会計運営はできるはずがない。 更に調べたが、 区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分 の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 となっており、使用料は後段の「共用部分から生ずる利益」と考えること ができ、なんら根拠のない修繕積立金への編入より持分割合での返金収取 の方が区分所有者には優しいし、法律優先主義の日本社会では当然のこと となる。 管理会計を見るに多額の翌年度繰越が行われているが、これ以上の徴収に も疑問を感じ、余剰金を先ずは食い潰してからの徴収として頂きたいもの だ。更に言えば、過剰徴収された金銭につり銭がでないとは搾取である。 でも、不思議だ、ここまで搾取されながら会計決算・予算は採択される。 ここの区分所有者はこられを精査する能力がないのかもしれない。 こんな区分所有者に将来性に危惧の念しか持てない。 |
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| No.170 |
で、今迄改定後管理規約第29条（組合費）で支出されるべく組合運営費は
どれだけ管理費から支出され、金額的根拠のない管理費からの修繕積立金 への編入はでれだけあるのか？ハッキリさせ、すべてを管理費会計に戻し て頂きたい。 更に言えば、これらを管理費会計に戻したら相当なる金額が滞留している であろう。 ならば、ここは一層のこと残金を持分割合に従い返金頂きたいし、そうす べきだ。 また、長期修繕計画の実態を明確にできぬままで修繕積立金徴収はお止め 頂きたい。単なる細則での支払い義務を課しても法的根拠の請求となる。 因みに、2011年東日本大震災の被災全てが未だ修繕できていない。こんな 体たらくな管理運営は資産価値を下げるだけだ。 どうも、2020オリンピック・パラリンピック終了後に大規模修繕をすると のことだが、2020年は統合型リゾート・大阪万博整備元年となり建設費用 の高止まり2025年まで続き、マンション劣化はこれまで耐えることができ るのであろうか？ でも、大規模修繕後に長期修繕計画を立てる様だが、長期修繕計画なしの 大規模修繕は多額化傾向にあり相当な負担を抱えることになるであろう。 要は、今やマンションは周辺動向（周辺に同等程度安価な一戸建て建売の 発生等）や管理運営状況で資産価値は決まるもので、何も根拠のない修繕 積立金徴収や大規模修繕及び多額の管理費の余剰金の存在は、管理運営に 相当なる問題を抱えていることは現実である。 資産価値を下げている張本人は、これら実態にノーと言わない区分所有者 である。 |
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| No.171 |
《問題指摘》不当なる管理費等の請求
第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） ※約23,993円は約２回外食ができるもので、プチ贅沢できるかも？ 従って、如何に管理費額が余りにも多く請求徴収されていることになる。 つまり、専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等を徴収しなくて も通常管理はできていることになり、これら使用料は単純に共用部分から の利益と解することがで、 区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分 の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 により、持分割合に従った収取させて頂きたいものだ。 因みに、 専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円 （約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月） を受け取ることができるかもだ。 ※約47,893円は約４回外食ができるもので、プチ贅沢できるかも？ ※つまり、約６回外食ができるもので、大贅沢できるかも？ でも、 予算支出合計 ＝40,241,125円 確定支出合計 ＝30,138,806円 差額 ＝10,102,319円（対予算約25％） と甘い予算とは驚きものだ。 で、第25期管理費予算支出合計 ＝37,883,047円（前期比 125％）で幾ら 避雷設備や連結送水管の点検（ 360,000円）があっても予算に甘さが見え る。 たぶん、第25期管理費も管理費支出合計は管理費収入を下回ると想像でき 得、より過去の決算値を基に厳格な予算をして頂きたいものだ。 一方、修繕積立金については長期修繕計画の実態を見せずに管理費等細則 値で徴収させられ、請求額の合理性が何も立証できていない。 少なとも、現行の長期修繕計画通りに修繕施工がなされておらず、見た目 では潤沢にある様に見えるが、建物劣化と言う負債が潜在していると考え る方が妥当性が高いものだ。 |
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| No.172 |
《哀れ》不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益
第24期管理費会計予算 予算支出合計 ＝40,241,125円 確定支出合計 ＝30,138,806円 差額 ＝10,102,319円（対予算約25％） 第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） つまり、幾ら賛成者数が規定値を越えたから決めた「管理費等細則」であってもここまでの 負担（管理費）は多額な不合理な請求である。 そもそも 旧管理規約第46条（総会の決議） ●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 (１)収支決算及び事業報告 (２)収支予算及び事業計画 (３)長期修繕計画の作成又は変更 (４)管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 以下略 で、過去の収支決算値を以てより精度が高い収支予算を立て必要な管理費額を算定し、特殊 建築物定期点検で長期修繕計画の見直し結果から必要な修繕積立金額を算定し、負担の合理 性（過剰な負担を避け合理的な負担を保証する）を担保する仕組みがあったが、この「管理 費等細則」はこの仕組みを崩壊させたものである。 因みに、契約基本原則である請求額（ここでは最適な予算額）以上の負担は拒否できるもの で、このマンションではこの契約基本原則を解ったいない様だ。 現在の定期総会では正規なこの流れを無視し、特殊建築物定期点検結果の報告すらなく、悪 細則「管理費等細則」で不合理な多額の管理費等負担を各区分所有者に強いているものだ。 何時になったら、このマンションの区分所有者らはこの実態に気付き、「管理費等細則」を 廃止できるのかと疑問を持つものだ。 更に、 区分所有法第18条（共用部分の管理）の管理行為は ①保存行為 ・建物等の減失・破損を防止し、その現状を維持するための行為 ②利用行為 ・建物等の性質に従って利用し、利益を上げる行為 ③改良行為 ・建物等の性質を変えない範囲でその価値を高める行為 区分所有法第19条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用 部分から生ずる利益を収取する。 となっており、広大な余地（地上・地下）を持っている建物等の性質に従って駐車場駐輪場 及び専用庭として利用し、その結果利益として使用料を取得しているこのマンションでは、 当然ながらこれら利用料は持分割合で収取（分割配分）されることなる。 しかしながら、このマンションでは暗に標準管理規約第第29条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、 それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 を信じ、長期修繕計画の実態や何の積立根拠を見せずに修繕積立金に積み立てている。 真理通り、広大な余地（地上・地下）を持っている建物等の性質に従って駐車場駐輪場及び 専用庭として利用し、その結果利益として取得している使用料は各区分所有者に分割分配が なされることのなるが、何時になったら、このマンションの区分所有者らはこの実態に気付 き、 旧管理規約第28条（利用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、 それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 を廃止し、 専用庭使用料や駐車場利用料及び専有部使用料等合計＝13,889,080円 （約47,893円／一区分所有者・年 約 3,991円／一区分所有者・月） を受け取ることができるのであろうか？と考える。 |
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| No.173 |
《哀れ》このマンションは大丈夫なのか？
過去の書き込みを拝見したが、現実や真理を理事役員や管理会社フロントが解っていないのか？ 隠された現実や真理を各区分所有者は気付かれておらず、総会でも何も疑問や問題を持たず示さ ずで、このマンションは大丈夫なのか？と不安として感じている。 前に書き込んだ通り、不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益の実態はもとより 本来ならば、第10期には元施工業者による無償の施工瑕疵有無確認を拒否され、第10期前後から 問題視されていた給水管腐食を元施工業者の責任として修繕させることができず仕舞いで余計な 負担（約７千万円）を背負ったり、未だ2011年東日本大震災被災が修繕できていないとか、多様 な心配を持っている。 この悪し現実を知った者から言わせて頂くならば、隠された現実や真理を知らず、総会でも何も 疑問や問題を持たず示さずの他区分所有者は大罪者である。 資産価値を下げている方々は、他区分所有者である。 一戸建てが大半を占める地域で立地として優位性も喪失しつつあり、管理運営に問題を抱えては 更なる資産価値低下になるであろう。 そろそろ、隠された現実や真理を知るべきである。 《哀れ》このマンションは大丈夫なのか？ 過去の書き込みを拝見したが、現実や真理を理事役員や管理会社フロントが解っていないのか？ 隠された現実や真理を各区分所有者は気付かれておらず、総会でも何も疑問や問題を持たず示さ ずで、このマンションは大丈夫なのか？と不安として感じている。 前に書き込んだ通り、不合理な多額の管理費等負担と収取されない使用料利益の実態はもとより 本来ならば、第10期には元施工業者による無償の施工瑕疵有無確認を拒否され、第10期前後から 問題視されていた給水管腐食を元施工業者の責任として修繕させることができず仕舞いで余計な 負担（約７千万円）を背負ったり、未だ2011年東日本大震災被災が修繕できていないとか、多様 な心配を持っている。 この悪し現実を知った者から言わせて頂くならば、隠された現実や真理を知らず、総会でも何も 疑問や問題を持たず示さずの他区分所有者は大罪者である。 資産価値を下げている方々は、他区分所有者である。 一戸建てが大半を占める地域で立地として優位性も喪失しつつあり、管理運営に問題を抱えては 更なる資産価値低下になるであろう。 そろそろ、隠された現実や真理を知るべきである。 |
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| No.174 |
《明るい展望》向こう３年間管理費等支払い免除かも？
第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） 次期繰越金 ＝94,581,626円 ⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分 つまり、例年通りの管理費支出としたら約３年間の余剰金が埋蔵化され、管理費は向こう３年間 支払い免除となっても可笑しくはない。 更に言えば、長期修繕計画の実態が報告させておらず、修繕積立金の債務も不明確で管理者理事 長には支払請求根拠を示すことができないことから、修繕積立金も支払い免除となるであろう。 前に書き込んだ通り、悪細則「管理費等細則」の金額には根拠がなく、これらを以ての請求には 限界性がある。 故に、向こう３年間管理費等支払い免除かも？だ。 この免除権は知った者早い者勝ちだ。管理者理事長に支払拒否を申し出ようではないか。 |
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| No.175 |
《ご推奨》このマンションの将来のための管理費等支払拒否の勧め
先日の定期総会で実に将来を不暗視する条文を含む管理規約変更がなされた。 新管理規約 第28条（修繕積立金） ６ 第２項および第３項を除き、修繕積立金は理由のいかんを問わず払い戻さない。 第61条（管理費等の徴収） ６ 組合員は納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることが できない。 第62条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当 する。 つまり、このマンションでは徴収した管理費等や使用料は未来永劫残ることになる。 一方、いくら強靭のマンションであっても社会的や機能的に壽命があるもので、何れは建替え が必須となり、 区分所有法第３条（区分所有者の団体） 「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」 は解散されることになる。 団体解散の要件は、 ①管理対象の建物（マンション）及び附属施設の全解体 ②管理資産の精算⇒資産のゼロ化（各区分所有者への分割分配） となるが、前に言った通りこのマンションでは徴収した管理費等や使用料は未来永劫残ること になるので、いくら建替え決議可決されても管理資産の精算ができず建替えができないことに なる。 従って、将来の建替えに向けて管理費等や使用料の支払拒否をする時期がくるであろう。 故に、将来の建替えに向けて管理費等や使用料の支払拒否をすることを推奨したい。 |
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| No.176 |
《挑戦的提言》管理費会計の次期繰越金の清算の勧め
＞第24期管理費会計決算 ＞ 次期繰越金＝94,581,626円 ⇒94,581,626円／ 290区分所有者=326,143円 毎年度、管理費余剰金は次期繰越としているが、実はこの繰越金は使えるものではなく、単に 通帳に埋蔵蓄積されるものである。一層のこと精算を要求し一区分所有者平均として上記金銭 を得ようではないかと挑戦的提言とする。 そもそも、新管理規約第62条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当 する。 は、存在の必須性のない「管理組合」と言う虚像から金銭資産処分の自由を剥奪され、態々、 それら自由を放棄するとはある得ない話で 民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等） ●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さ なければならない。その収取した果実についても、同様とする。 に従い、管理者理事長は余剰金を持分割合に従い分割分配した方がより合理的である。 |
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| No.177 |
《危険性指摘》新管理規約第28条（修繕積立金）は不測事態に耐えることができるか？
新管理規約第28条（修繕積立金） ●管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金 は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。 一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕 二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕 三 敷地及び共用部分等の変更 四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査 五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる 管理 ２ 前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下「建替え決議」という。） 又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であっても、マンションの建替えの円滑化等に 関する法律（以下本項において「円滑化法」という。）第９条のマンション建替組合（以下、 「建替組合」という。）の設立の認可又は円滑化法第４５条のマンション建替事業の認可までの 間において、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当する ため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金 相当額を除いた金額を限度として、修繕積立金を取り崩すことができる。 となっている。 仮に、建替え決議がなされ第２項通り修繕積立金の最大８割が別会計となった後、大自然災害被災 となれば、残りの２割弱で第１項 二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕 をすることになる。果たして、この小額で大自然災害被災の修繕ができるのであろうか？と危険性 指摘をしたい。 また、新管理規約第66条（消滅時の財産の清算） ●管理組合が消滅する場合、その残余財産については、第10条に定める各区分所有者の共用部分の 共有持分割合に応じて各区分所有者に帰属するものとする。 となっているが、同規約第28条第２項執行後の財産帰属は建替え不参加者にあるもので、不合理性 が残るし、 新管理規約 第28条（修繕積立金） ６ 第２項および第３項を除き、修繕積立金は理由のいかんを問わず払い戻さない。 第61条（管理費等の徴収） ６ 組合員は納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることが できない。 との関係性に配慮されていない条文である。 なお、マンションの建替え等の円滑化に関する法律 http://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detai... 第64条（権利変換計画に関する総会の議決に賛成しなかった組合員に対する売渡し請求等） ●組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、組合は、当該議決があった日 から二月以内に、当該議決に賛成しなかった組合員に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で 売り渡すべきことを請求することができる。 から見て、むしろ、 ●管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する修繕積立金相当額を権利変換の資金として、修繕 積立金を取り崩すことができる。 した方が不測事態と権利変換への耐久性が増すものと考える。 更に言えば、現在する建物の解体は建物・敷地・付属施設等の管理団体が担当し、「建替組合」は 新たな建物・付属施設等を建設することを担当するとして、 新たに「解体準備金」会計を立て ①建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査 ②現在する建物・付属施設等の解体 ③建物・敷地・付属施設等の管理団体の解散事務 に要する経費に充当できる様にし、 「建替組合」では任意の新築準備積立金制度を立ち上げ新たな建物・付属施設等を建設することの 準備をすべきである。 この方が現実的である。 今迄・今後の指摘・提言は全区分所有者さんの利益を考慮思慮したものでありご理解を賜りたい。 |
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| No.178 |
《素朴な疑問》
管理費収入・予算・決算額の大差異に理事役員や管理会社は疑問に感じないのか？ 第24期管理費会計予算 予算支出合計 ＝40,241,125円 確定支出合計 ＝30,138,806円 差額 ＝10,102,319円（対予算約25％） 第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） 定期総会議案書は、少なくとも理事役員や管理会社らは精査され上程されるもの考え、精査 の結果、疑問顕在化やその善後策検討が行われるものだ。 しかしながら、管理費収入・予算・決算額の大差異に何も疑問を持たず、悪細則「管理費等 細則」の奴隷的思考停止？で何もこれら実行なく淡々と議案審議が進んでいる。 明らかに、悪細則「管理費等細則」は過剰請求の温床となっており、これ以上の過剰請求は 拒否をしたいもので、そろそろ、悪細則「管理費等細則」議案上程者を含み関係理事役員や 管理会社に損害賠償請求提訴をしようではないか？と思う。 更に、面白い決算を発見した。 かつて（131 第10期／第23期理事 2017/11/28 12:41:08）、 《お詫び・暴露》で ●議長役理事長が冒頭指摘した管理費等滞納者の件ですが、この滞納者からは毎月支払いに 向けた環境の整備（管理規約や過去理事会の諸問題の解消）について話し合い要求があり これらに理事長が対処できず話し合い拒否を続けていました。 に対し、民事訴訟をしたとのことだが、 そもそも民事訴訟は ①相手方が問題解消に向けた話し合いを拒否し続けている。 ②相手方との問題解消に向けた話し合い結果に合意が採れなかった。 場合にするもので、原告側が話し合い拒否をし続けた場合は民事訴訟はあり得ず、民事訴訟 の民事訴訟には合理性はない。 従って、これらに要したとされている弁護士相談料（第23期＝75,600円）は管理者理事長の 業務怠慢からのもので、当然ながら第23期管理者理事長の自腹支出とすべきである。 どうも、各区分所有者が解らないことを良いことにし、歴代理事役員は各区分所有者を騙し 続けている様にしか思えない。 そろそろ、各区分所有者が解らないことを良いことにし、各区分所有者を騙し続けることは 止めて頂きたい。 |
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| No.179 |
《素朴な疑問》問題多き新管理規約に有効性はあるのか？
今まで、新管理規約の不法性を含む問題・矛盾性の多さを指摘させて頂きました。 先日の定期総会で可決されたとしても、不法性を含む問題・矛盾性の多き新管理規約に有効性は あるのか？と大いなる疑問を持つ。 総会決議の正当性は総会議案の正当性があることが大前提で、総会議案の不当性がある場合には 総会決議の正当性はなく無効（錯誤行為）となるであろう。 やはり、有識区分所有者への精査を受けておくべきだったものだ。 でも、いつものことだが、総会議案の不当性を指摘する区分所有者に対し第９期・第１０期理事 長が激怒されているようだが、 第９期理事長には、 無決議の修繕施工強行や悪細則「管理費等細則」の採択及び大規模修繕委員会で不祥事など 第10期理事長には、 築後10年目の元施工業者による施工瑕疵有無確認を拒否し、その後の給水管腐食の有償対処など 等の傷を持たれており、これら真相を知っている総会議案の不当性を指摘する区分所有者に対し 激高されるものといつも感じている。 そろそろ、総会議案の正当性がある総会運営をして頂きたいものだ。 ※日本水道鋼管協会などの給水管専門家曰く ①ライニング給水管の寿命は４０年間（上手くいけば解体までの修繕は不要） ②ライニング給水管の更生施工はありえず、非ライニング鉄幹給水管のみには更生施工はありえ る。 ③異種金属接合された給水管施工は施工瑕疵であるが、手抜き施工だ。 つまり、給水管施工について、築後10年目の元施工業者による施工瑕疵有無確認を拒否したため 施工瑕疵を双方確認ができなかったことになる。 |
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| No.180 |
続《素朴な疑問》問題多き新管理規約に有効性はあるのか？
今まで、新管理規約の不法性を含む問題・矛盾性の多さを指摘させて頂きました。 国土交通省 マンション政策室に確認した処、担当官曰く 『「標準管理規約」には法的拘束力がなく、リーガルチェック（合法性・諸問題内在性等確認）も していない。従って、区分所有法との整合性が採れているとは言えず、採用是非責任はマンション の共有団体にある。採用に至っては十分な注意を払って頂きたい。』 とのことであった。 法務省 民事局にも確認した結果、担当官曰く 『「標準管理規約」は法律ではなく、区分所有法を厳守頂きたい。多様な合法性・諸問題内在性等 確認をした結果、「標準管理規約」と区分所有法には重大な齟齬が多数あることが判明した。更に 管理規約で規約化されても拘束力の限界があり、法的要求事項を十分に思慮し管理規約を制定して 頂きたい。』 とのことであった。 つまり、今回の「標準管理規約」の丸飲みはそもそも瑕疵が現存するもので、いくら定期総会可決 となったからと言って、議案上程責任者である管理者理事長及び各区分所有者には錯誤行為が認定 され無効となるであろう。 でも、マンションと言うものはやはり誰かさんが言われた通り『馬鹿がバカを騙す』であり、後者 のバカを直すとしたら全区分所有者の交代でしかなく非現実的だが、前者の馬鹿を見直すとしたら 資格者の拡大を図り有能な方へ管理者理事長に就任頂くもので現実的だ。 もはや、居住区分所有者しか管理者理事長になれないとはナンセンスだ。 管理者は 区分所有法第28条（委任の規定の準用） ●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。 民法第 644条（受任者の注意義務） ●受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。 と言う幅広い（無限？）な責務を背負っているので、この責務に耐え得る方がなるべきだ。 因みに、 区分所有法第29条（区分所有者の責任等） ●管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ず べき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。 つまり、区分所有者は代理人たる管理者の行為の持分割合相当の責任を当然負うものとしており、 管理者理事長の不適切な行為（不完全な議案上程等総会運営を含む不合理な管理運営）を是認され その結果否認された区分所有者の権利抑制責任は、是認された区分所有者にもあるとされている。 定期総会で安易な賛成賛同には危険性があるもので、各区分所有者には議案是非確認の自己責任が あることを十分に認識すべきである。 |
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| No.181 |
《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？
今まで、 ①収支決算・予算への合理性の無さ ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、更に相当額（約３年間分）の繰越が行わている。 ・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。 ・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。 使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず 無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも 持分割合分配せず ②新管理規約の合理性の無さ ・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性 ・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ ・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化 等々を書き込み指摘をしてきた。 当たり前のことを言うが、合理性や正確性のある議案が上程されて始めて議案賛否結果に有効性 があるが、合理性や正確性のない議案が上程されても如何様な議案賛否結果に有効性はない。 従って、問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？ だ。 合理性や正確性のない議案が上程された議案賛否結果に有効性を認め、今後の管理運営や各区分 所有者の生活に暗雲を漂うことを是認するか？ 合理性や正確性のない議案が上程された議案賛否結果に有効性を否め、今後の管理運営や各区分 所有者の生活に暗雲を漂うことを回避するか？ 各区分所有者の判断だ。 因みに、小生は後者を選択し再度定期総会の開催を求め、これら指摘事項の解消を要求したい。 最後に、いつものことだが、今回の定期総会では法律論に入りかけた段階で議長理事長は質問を 遮り、全て管理会社に返答させていた様だ（出席者談）。 つまり、議案上程責任を放棄された様で、これでは端から今回の定期総会は体をなしていない。 |
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| No.182 |
《大落胆》第24期定期総会議録で削除された反対質問（区分所有法第71条第３項違反？）
第24期定期総会議録出席者曰く ●各議案に対し小生指摘に近い反対質問をした出席者がおり、これに対し我が身の過去の所業が 暴露される危険性を感じ無指名発言者（第 9期理事長、第10期理事長）がいた。 とのこと。 でも、入手した第24期定期総会議録ではこれら質問事項の記載がなく削除された様だ。 前に以下通り第24期定期総会議案の問題指摘をしたが、 ①収支決算・予算への合理性の無さ ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、更に相当額（約３年間分）の繰越が行わている。 ・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。 ・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。 使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず 無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも 持分割合分配せず ②新管理規約の合理性の無さ ・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性 ・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ ・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化 こんな不合理なままでの採択・承認では、今後とも管理運営の合理性は確保できずじまいだ。 私感ではあるが、このマンションは何処そかの共産国家と同じ異論者を抹殺されるもので、恐怖 感だけしか感じることができず、もうこのマンションは終わりだと感じた。 因みに、区分所有法を調べてみたが、 区分所有法 第三章 罰則 第71条 ●次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、 議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。 三 第42条第１項から第４項まで（これらの規定を第66条において準用する場合を含む。）の 規定に違反して、議事録を作成せず又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載 せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。 を発見でき、第24期理事長議長は二十万円以下の過料に処されるであろうし、もしかしたら議事 録署名者も同罪になるかもしれない。 関係各位には十分なるご注意をされることをお勧めします。くわばらくわばら 管理運営の合理性を獲得せんと何れは破綻するであろう。くわばらくわばら より早く気付いた者勝ちだ。見捨てるのも良し、痛手を負いながら救済するのも良しだ。 |
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| No.183 |
《一般論》適正な管理費・修繕積立金バランスと管理委託費
一般的に、 管理費：修繕積立金 ＝１：２ 管理費：管理委託料金 ＝３：２以下 ⇒修繕積立金：管理委託料金＝１：０．３以下 がベストバランスとされている。 で、このマンションでは、 第24期管理費等決算（歳入） 管理費 ＝37,096,800円 修繕積立金＝14,836,080円 ⇒管理費：修繕積立金 ＝１：０．４ 第24期管理費決算 管理費歳入＝37,096,800円 管理委託費＝22,363,092円 ⇒管理費歳入：管理委託費 ＝３：１．８ ⇒修繕積立金：管理委託料金＝１：１．５ となり、一般論的ベストバランスからかけ離れている。 つまり、管理費等や管理委託費は一般論ベストバランスからかけ離れていることから、外観印象 的には良くない物件となるであろう。 でも、このマンションでは端から管理費余剰金を修繕積立金に回す様な不法的管理費等設計等が なされており、修繕積立金には若干の下振れがあり、ここは長期修繕計画の如実現実を是非とも 開示されるべきだ。 一応、修繕積立金＝14,836,080円とした際の管理委託費は 4,450,824円となり、現在額の約２０ ％程度が最適となり。第25期管理委託費＝20,867.080円はバカ高い値となる。 中身管理運営はどうでも、外観印象的最良かつ理想的な管理費・修繕積立金バランスと管理委託 費に近付けるべきだ。 何も一般論を鑑みず淡々と議事を進行されていると、マンションの外観印象を汚すことになるで あろう。 再三申し上げているが、管理費の過剰請求状態もマンションの外観印象を汚すことになるであろ う。 追伸：大規模修繕後の長期修繕計画 このマンションでは2020年頃大規模修繕をしその後に長期修繕計画となるとのこと。 でも、長期修繕計画無しでの大規模修繕費用はとかく必要以上の膨大化を招く危険性がある。 先ずは、長期修繕計画を策定し最良な修繕積立金額を算定・総会承認を受けてから大規模修繕を 思考・施工すべきだ。 なお、長期修繕計画では当該計画を監理（如実現実監理や計画完全履行に向けた理事会・総会の コーディネート及び特定建物点検結果によるレビュー等）ができ得る体制と建替時期との関係性 を加味すべきだ。 つまり、当該計画を監理ができ得る管理会社の選定と建替時期と仮決定を先ずはすべきとなる。 一般的には、長期修繕計画は管理会社の施工部門にマンション寿命とされている50～60期程度で 策定させ、更に言えば、管理会社の施工部門に解体費用見積もりをとることが最良的理想だ。 |
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| No.184 |
《諸問題指摘》第24期管理者理事長個人は区分所有法第71条第３項告訴される？
区分所有法第42条（議事録） ● 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければなら ない。 ２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。 となっており、 ここでの『議事の経過』は議事の正当性を立証させるもので、 会議での議題は何か、討議の内容はどうだったのか、そして最後に何が決定されたのか？を記録 記載しなければならないことになる。 つまり、討議の内容すなわち質疑応答は必ず要約されても記録記載しなければならない。 今回第24期定期総会（議案）では ①収支決算・予算への合理性の無さ ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、更に相当額（約３年間分）の使途不能な繰越が行わ更なる埋蔵化予算化がされている。 ・各種使用料と称し管理費余剰を何も根拠なしで修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入 させている。 （長期修繕計画の如実実態報告が無い故に修繕積立金への編入根拠が示すことができない。） ・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。 使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず 無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも 持分割合分配せず ②新管理規約の合理性の無さ ・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性 ・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ ・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化 （新管理規約第第27条（管理費）や第29条（組合費）に「組合運営費」的使途がある。 ③地震保険加入の付保割合不足 ・2011年東日本大震災被災での地震保険加入の付保割合40％であっても全被災は救済修繕ができ なかった。現在の地震保険加入の付保割合30％では当然ながら2011年東日本大震災被災レベル では更に救済修繕に苦心するであろう。 ・火災保険料金を削減しコスト削減とは呆れるもので、コスト削減王道は管理委託費の削減で、 本質を見失っている。 等々の不合理性があったもので、これら不合理性を単なる採決結果ではなく、定期総会で解消でき たか？が重要であり、これらに関し質問者がいて質疑応答した実績は是非とも拝見したいものだ。 後は、区分所有法 第三章 罰則 第71条 ●次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、 議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。 三 第42条第１項から第４項まで（これらの規定を第66条において準用する場合を含む。）の 規定に違反して、議事録を作成せず又は議事録に記載し、若しくは記録すべき事項を記載 せず、若しくは記録せず、若しくは虚偽の記載若しくは記録をしたとき。 を発見でき、第24期理事長議長は二十万円以下の過料に処されるであろうし、もしかしたら議事 録署名者も同罪になるかもしれないし、司法当局の介入がされるであろう。 でも、こんな区分所有者に無意味かつ無意義な負担を背負わせ、管理費等余剰金の返金精算や各 使用料利益の収取の権利を阻害し、更に管理規約や管理運営思考に諸問題や脆弱性を抱え、これ らを定期総会等で主体性を持って管理者理事長や区分所有者が解消できないこのマンションには 「資産価値」と言う観念はないものだ。 せめても、管理者理事長の管理運営思考改心か管理者理事長の抜本的交代をせんと、資産価値と 言う側面での協議ができないと考える。ああ無情、情け・呆れの極み。 |
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| No.185 |
《参考情報》理事会及び管理会社の不正・不満への対抗策
対抗策手順は以下通りである。 ①管理費等支払滞納・拒否相当を預金する単独口座を設け、管理者理事長又は管理会社からの督促が来た度に 管理費等相当の金額を一か月毎に預金をする。 ②管理者理事長及び管理会社に対し、その預金残高表（通帳のコピー）を添付し、日頃不満（法令・規約規定 違反事項のみで秩序あるもののみ）を持っていることと、支払の応需の 準備があることを毎月報告する共 に問題解消に向けた話し合い要求をする。 ③管理者理事長又は管理会社から話し合い応需の連絡が来るまで②を続ける。 ④管理者理事長又は管理会社から支払要求の提訴がなされたら、初公判日前に②の管理費等相当全金額を指定 された口座に振り込む。 ⑤管理者理事長又は管理会社との話し合いで、日頃不満が解消されない場合は②～④を繰り返す。 これに対し、理事長が話し合いを拒否し続けいきなりの提訴となれば、理事長の諸問題解消に向けた話し合い への応需責任不履行と責任が問われることになる。 更に、民事訴訟法では提訴された場合、提訴範囲で日頃の不満を反訴提訴できる。 ここで反訴提訴されると、一般的に理事長は法知見がないことから弁護士相談となり、相当額の出費となる。 この出費は、理事長の諸問題解消に向けた話し合いへの応需責任不履行と責任として問われるものです。 しかし、この区分所有者が初公判日前に管理費等相当全金額振込をされたら、裁判不成立でこの弁護士相談料 は回収できず、単なる負債となるだけです。 一度、この手で理事長の不正等と対抗されては如何でしょうか？ この手は、ある無料弁護士相談で伝授されたものです。 どうせ戻らない管理費等余剰金があるならば、埋蔵化されたこれら埋蔵余剰金を先ずは使い切りさせたいもの だ。小生は管理者理事長と管理会社フロント担当者の態度変化を見極め、無理ならば、管理費等の支払拒否を 管理者理事長と管理会社フロント担当者に宣言しようと考えており、是非とも皆様のご賛同お願いできれば、 さいわいです。同調者が多くいれば管理運営改善ができると思う。 |
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| No.186 |
《隠蔽された大問題》このマンションの建替えには相当な無理がある？
前に、 更に言えば、現在する建物の解体は建物・敷地・付属施設等の管理団体が担当し、「建替組合」は 新たな建物・付属施設等を建設することを担当するとして、 新たに「解体準備金」会計を立て ①建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査 ②現在する建物・付属施設等の解体 ③建物・敷地・付属施設等の管理団体の解散事務 に要する経費に充当できる様にし、 「建替組合」では任意の新築準備積立金制度を立ち上げ新たな建物・付属施設等を建設することの 準備をすべきである。 と提言をさせて頂いた。 で、このマンションの建替え周辺情報を収集した。 先ずは、建築基準法的規制 現在立地地域は第１種住居地域 http://www.city.kuki.lg.jp/shisei/city_plan/toshikeikaku/tokeizu-etsur... で、建ぺい率６０％ 容積率２００％と言う規制が掛かっている。 このマンションの容積率は２００％に近く立替え時に増室は無理となる。 次に建替えに向けた条件として、全区分所有者の物件に抵当権が消滅されていることが必須条件と なり、解体費用を如何なる借金をせずキャッシュで支払う必要性がある。 抵当権が残っている場合は、最終的に土地敷地に抵当権が移り新築資金調達が難しくなる。簡単に 言えば抵当権付土地敷地に第２位抵当権設定で融資をする金融機関がないものだ。 因みに、一般的に一区分所有者当たり２００～４００万円程度が必要で、建替え不賛同者分を考慮 すると、一区分所有者当たり３００～６００万円程度（不賛同者数≒２０％の場合）が必須となる でしょう。 更に、新築資金調達は今まで支払ってきた／いる程度の資金が必須である。 皆様にはこれだけの資産があるのでしょうか？ だから、このマンションの資産価値は経年劣化をする方向性があり、精度ある長期修繕計画を維持 するしかありませんが、第４期で立案した長期修繕計画すら忘却され修繕積立金管理にも不明確性 があるしだいで、このマンションに資産価値はあるのでしょうか？ そろそろ、管理費会計の不正運営（管理組合運営費の拠出、根拠無き修繕積立金への編入、使用料 と言う利益の持分割合収取の不履行等）を含む総決算や長期修繕計画の如実現状確認をした上での 修繕積立金会計の妥当性確認をすべきだ。 これら作業は相当なる作業量を伴うことから、管理者理事長らは管理会社に大至急当該指示を出す べきだ。その作業の中には不要な出費があるかも監査し、その責任を追及（損害賠償請求提訴）も すべきとなるでしょう。 例えば、第10期の元施工業者の瑕疵有無点検を拒否した結果として無用な給水管更生施工や相手方 からの積極的な話し合い調停要求を拒否した結果の民事訴訟費用等です。 |
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| No.187 |
続《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？
今まで、 ①収支決算・予算への合理性の無さ ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。 これは正しく暴利行為だ。 ・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。 本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分 の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反 する行為だ。 ・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。 使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず 無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも 持分割合分配せず ②新管理規約の合理性の無さ ・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性 これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用 な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。 ・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ ・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化 等々を書き込み指摘をしてきた。 当たり前のことを言うが、合理性や正確性のある議案が上程されて始めて議案賛否結果に有効性 があるが、合理性や正確性のない議案が上程されても如何様な議案賛否結果に有効性はない。 従って、問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？ だ。 で、民法を調べてみた。 民法第90条（公序良俗） ●公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。 公序良俗違反の具体例 1.人倫に反する行為（例：既婚者との婚約） 2.正義の観念に反する行為（例：賭博行為） 3.個人の自由を極度に制限する行為（例：芸娼妓契約） 4.暴利行為（例：過度の違約金） 的な行為をし、相手方の困窮，経験の不足，知識の不足その他の相手方が法律行為をするかどうか を合理的に判断することができない事情があることを利用して，著しく過大な利益を得，又は相手 方に著しく過大な不利益を与える法律行為は，無効とするものとするとしたものだ。 つまり、今まで指摘してきた議案には、暴利行為や正義の観念に反する行為及び個人の自由を極度 に制限する行為があり、区分所有者に著しく過大な不利益を与える法律行為であり無効となる。 更に言えば、これら著しく過大な不利益を与える法律行為を含み議案に対し、区分所有者の経験の 不足，知識の不足その他相手方が法律行為をするかどうかを合理的に判断することができない事情 があることを利用したものであり、歴代管理者理事長や管理会社フロントには相当なる怒りと憤り を感じる。 この現実を認識しこのマンションの管理運営の是正・最適化をすべきだ。 ある不当強行者に心理を拘束され、ストックホルム症候群（誘拐事件や監禁事件などの犯罪被害者 についての臨床において被害者が生存戦略として犯人との間に心理的なつながりを築くことをいう 心理）に陥ったのではないかと、他区分所有者の心理状態を心配し危惧している。 |
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| No.188 |
続続《素朴な疑問》問題多き第24期定期総会決議に有効性はあるのか？
―ある掲示板投稿の流用― 今まで、 ①収支決算・予算への合理性の無さ ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。 これは正しく暴利行為だ。 ・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。 本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分 の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反 する行為だ。 ・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。 使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず 無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも 持分割合分配せず ②新管理規約の合理性の無さ ・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性 これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用 な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。 ・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ ・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化 等々を書き込み指摘をしてきた。 で、区分所有法第３条団体（共有団体）は確かに存在するが、管理費等を団体的拘束し余剰金や 利益（使用料）の分割分配でき得ない「管理組合」って本当に存在するのであろうか？ ここで、建物収去土地明渡請求（最高裁判例 昭和39年10月15日) が登場するケースが多い。 この判例概略的事実は、生活協同連盟の賃貸物件（商店）の借主が生活協同連盟の株式会社化に 伴い生活協同連盟の賃貸契約の優先性と商店経営の継続性を主張されたもので、生活協同連盟が 「権利なき社団」であるとしてその債務債権は株式会社化された法人に継承され借主に賃貸物件 の引渡しを法的に要求したものであった。 つまり、区分所有法と無関係な判例であり、当該判例を以て区分所有法第３条団体を「権利なき 社団」と定義し同法で認められている共用部分からの利益や管理費等余剰金の持分割合収取分配 と言う権利を阻害されることはあり得ないことになる。 現に、区分所有法の各条文が違憲であるとは指摘されていないので、この判例以後同法条文には 有効性があり、「標準管理規約」で拘束された区分所有者の権利を確保すべきだ。 こんな無関係な判例から解放され、同法で認められている共用部分からの利益や管理費等余剰金 の持分割合収取分配の権利主張をしようではないか。 更に言えば、管理者理事長～集会決議～各区分所有者との関係から、 民法 第二章 契約 第十節 委任の条文に従い、管理者理事長は管理費等管理をすることになる であろう。 つまり、管理費等予算を明確化した上で予算に従った請求と余剰金・利益の持分割合分配をする 義務は管理者理事長に発生する。 それ故に、「標準管理規約」 第29条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それ らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 第61条（管理費等の過不足） ●収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当す る。 はあり得ないものになる。 |
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| No.189 |
《訂正》
誤：長期修繕計画の如実実態 正：長期修繕計画の予実実態 ここで過去レス訂正とします。 |
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| No.190 |
《素朴な疑問》こんな不合理かつ不当な管理運営に対し耐えている区分所有者の心理？
今まで、 ①収支決算・予算への合理性の無さ ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、管理費では約２ヶ月分の過剰請求も約３年間分の繰越が行わている。 これは正しく暴利行為だ。 ・各種使用料と称し管理費余剰を修繕積立金に一部管理規約に抵触した形で編入させている。 本来、区分所有法第18条（共用部分の管理）での利用行為からの利益で同法第19条（共用部分 の負担及び利益収取）での区分所有者の権利を阻害したもので、これは正しく正義の観念に反 する行為だ。 ・これら会計運営は民法や区分所有法にも抵触している。 使用料⇒利用行為による利益⇒利益の持分割合分配でも持分割合分配せず 無意味な「管理組合」存在を盲信し、管理者理事長から管理費余剰金持分割合分配義務でも 持分割合分配せず ②新管理規約の合理性の無さ ・共有団体解散時の資産帰属性を語りながら、分割請求権ができないとの矛盾性 これは、区分所有者の権利を抑制・忘却し、区分所有法第３条団体を「管理組合」と称し無用 な団体拘束を掛けており、これは正しく個人の自由を極度に制限する行為だ。 ・修繕積立金の建替決議処分による決議後の自然災害等不測事態への耐久性の無さ ・「組合運営費」の支出元が不明確であり、会計運営判断の不透明化 等々を書き込み指摘をしてきた。 当たり前的推察ではあるが、各区分所有者は生活費を切り詰め生活をされているはずだが、管理 費等での「管理費等細則」等による過剰請求・根拠無き請求や使用料と言う共有部分からの利益 未配分及び建替決議後の会計管理の不安定さに何時まで耐えるのであろうか？と心理状態を心配 している。 ある不当強行者に心理を拘束され、ストックホルム症候群（誘拐事件や監禁事件などの犯罪被害 者についての臨床において被害者が生存戦略として犯人との間に心理的なつながりを築くことを いう心理）に陥ったのではないかと、他区分所有者の心理状態を心配し危惧している。 こんなマンションに「資産価値」と言う文言はあるのあろうか？ また、こんなマンションでは第４期長期修繕計画がありながら無計画な修繕が横行し、各部寿命 に疑問を持っているし、将来のエレベーター交換と言う大事業に耐えることができるか？大変に 心配してる。 各部寿命より修繕施工価格を優先されているようだが、寿命満了の崩壊破滅はより高い修繕施工 価格と言う代償を喰らうであろう。 要は、諸計画の予実管理ができず直感的管理運営をされているマンションは、何れ構造や管理費 会計を崩壊破滅させるものだ。これで大丈夫なのか？と各区分所有者に問いたいものだ。 少なくとも、管理会社には良好な管理運営状態の醸成維持や長期修繕計画に基づいた理事会及び 総会のプロモーション（予実管理も含む）の責務はあるもので、でも、ここまで悪し状況を作り 放置され、今後の長期修繕計画に関与できない現在の管理会社の交代はすべきである。 |
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| No.191 |
《公開質問状》こんな管理費等会計状況での管理費等支払義務はあるのか？
～いや、管理費等支払拒否はあり得るのか？～ 今まで、 収支決算・予算への合理性の無さとして ・第24期管理費会計決算では、当初予算額・管理費徴収額・最終決算額に相当な乖離・大差異が あり、管理費では約２ヶ月分管理費相当の過剰請求や約３年間分管理費相当の繰越が行わてい る。 つまり、約３年間管理費分のみの徴収をしなくても管理費会計は保つ。 ・長期修繕計画の予実管理がなされておらず、修繕積立金の過不足が不明確で請求根拠が希薄で る。 ・管理費余剰金を使用料と称し、管理費会計と修繕積立金会計の区分管理規定に反し管理費余剰 金を修繕積立金へ編入させている。 法的には、使用料は区分所有法第19条共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて共用部分から生ずる利益を収取 する。 となっていることから、使用料は「共用部分から生ずる利益」であり、持分割合で収取できる し、管理費余剰金は全額持分割合での返金をしてもよい。 で、現状では管理費等の支払義務根拠が薄く、支払義務を管理者理事長が主張でき得る状況でも ない。 そこで、全区分所有者にこんな管理費等会計状況での管理費等支払義務はあるのか？と問いかけ たいし、いや、管理費等支払拒否はあり得ると主張したい。 |
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| No.192 |
で、ここ数日Ｃ棟が騒がしい。
噂話ではあるが、下水管がつまり逆流が発生し、いきなり異物を下に押し込む修繕をした様が、 改善されず事態は悪化し逆流影響が広がったとのこと。 異物実体を把握せずではこの程度の結果となるものだろう。 でも、今期理事役員には一級建築士の方が立候補就任されているが、この理事はどの様な提言を されたか？が興味津々で、更に、こんな修繕しかできない管理会社でよいのか？大いに疑問だ。 |
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| No.193 |
《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工
改めて、第24期会計決算書を再熟読をしたが、地震保険金請求と被災修繕施工との関係性に素朴 な疑問を感じた。 第23期定期総会では、第23期臨時総会第１号議案 「共用廊下壁面タイルの一部修繕工事の実施とコンサルティング業務の発注に関する件」 の採択を受け、地震保険金の再請求を試み67,500,000円の地震保険金を受け取ることができた。 第24期会計決算書では、第25期会計予算を含み、共用廊下壁面タイルの一部修繕工事実施費用は 6,650,860円、コンサルティング業務費用は 758,160円、合計 7,409,020円となり、 地震保険金（67,500,000円）－施工合計（ 7,409,020円）＝60,090,980円 が余剰となった。 しかしながら、これら余剰金は第24期定期総会では未だに修繕できていない東日本大震災被災の 修繕計画がない。例えば、エキスパンションジョイントや共用廊下下立ち上がり部では被災破壊 を受けていながら、これらに関する議案がなかった。 折角、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受けた割に、その結果と受けた地震保険金の活用 ができていないことに素朴な疑問を感じる。 でも、管理会社は、特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施している が、被災全貌を掴んでいないとしたら解るものだが、これまた摩訶不思議ものだ。 この特殊建築物定期検査は建築基準法第12条（報告、検査等）：一部省略 ●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして、 政令で定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物の所有者（所有者と管理者が異 なる場合においては管理者）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について国土交通 省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者 証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければ ならない。 のもので、我々所有者に当該検査結果を知らせないとは呆れるものだ。 第24期定期総会でも、2018年実施の特殊建築物定期検査結果報告もなく、実績と諸問題の確認が できなかったことには、当時の理事役員や専門委員会の恣意的意図を感じざるを得ない。 でも、未だに東日本大震災被災の被災全貌が公表されず、修善もされずの野放しでは住宅として の安全性に不安を持つ。 本来ならば、東日本大震災被災の被災全貌は早期把握・公表し、タイムリーな地震保険金請求と 緊急修繕計画の立案及びこれら臨時総会での承認を受けるべきであったが、なされなかったこと は当マンションではこれら震災被災対処はいくら管理規約を変更してもできないものと解する。 で、最後に、地震保険金の余剰金は今後の東日本大震災被災に向けた修繕に使われるのか？理事 会諸活動への監視を強化すべきだ。 |
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| No.194 |
《哀れ》不合理な「管理費等細則」と「使用細則」
どうも、当マンションの区分所有者は不勉強の傾向がある様だ。 先ずは、不合理な「管理費等細則」 そもそも、「管理費等細則」制定時の第９期での 管理規約第46条（総会の決議） ●次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 (１)収支決算及び事業報告 (２)収支予算及び事業計画 (３)長期修繕計画の作成又は変更 (４)管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 以下略 となっている。 この規約事項からは、前期の収支決算及び事業報告を基により精査された次期収支予算及び事業計画を立て、 更に、特殊建築物定期検査結果や日頃の巡回点検結果から長期修繕計画の最新性を図り、これらを根拠とし、 管理費等額を変動的に決定させるとの仕組みがあったことになる。 でも、第９期定期総会ではこの規約事項を無視し、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の 最新性維持での変更から決定されるべき処を定額制化された。 不法改悪された現在の管理規約でも、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の最新性維持で の変更から決定される仕組みは残っており、「管理費等細則」は管理規約第46条（総会の決議）違反となる。 その結果が 第24期管理費会計予算 予算支出合計 ＝40,241,125円 確定支出合計 ＝30,138,806円 差額 ＝10,102,319円（対予算約25％） 第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） の過剰徴収となっている。 管理規約違反の「管理費等細則」を廃止しなければ、概ね各区分所有者の方々は家計費運営で苦慮されている と思われますが、還付請求ができない過剰徴収を受け生活費困窮に追い込まれるであろう。 マンションと言う物は生活の場で生活を苦しませる場ではない。会計実態を再認識し不合理「管理費等細則」 を廃止し、管理費等額を次期収支予算及び事業計画や長期修繕計画の最新性維持での変更から決定させ、過剰 徴収を回避し、生活費にゆとりを持たせるべきである。 因みに、管理規約に違反する「管理費等細則」廃止は区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止） ●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてす る。 と言う手続きは不要で、管理者理事長の善管注意義務者権限で廃止でき得る。 更に言えば、管理費余剰金は決算報告後、持分割合で各区分所有者に返金すればよい話でもある。 なんせお管理会計は年度末のゼロ円にしても、日常管理業務には支障はない。 次に、不合理な「使用細則」 区分所有法第30条（規約事項） ●建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定める もののほか、規約で定めることができる。 ここでは、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の事項を規約事項化すること で、迷惑行為等の予防や停止に関する法的手続きの根拠となるので、そのために～できる。となっている。 で、ここでの「使用細則」は正しく「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の 事項」相当となるが、 区分所有法第31条（規約の設定、変更及び廃止） ●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてす る。 この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは その承諾を得なければならない。 となるが、不合理「使用細則」では変更又は廃止については、一部の区分所有者の権利に特別の影響に何ら気 にする必要がない普通決議でできるとなっており、場合によっては特定の区分所有者を追い出すための変更が 正々堂々と行われる危険性が内在し、当然ながら同法第31条第１項違反となる。 やはり、マンション管理運営の王道である区分所有法に従い、「使用細則」を管理規約的扱いをし同法第31条 （規約の設定、変更及び廃止）に従った変更又は廃止ができる様にすべきである。 これまた、「使用細則」の設定、変更及び廃止に関する規約事項の変更も、同法31条と言う手続きは不要で、 管理者理事長の善管注意義務者権限で廃止でき得る。 先の第24期定期総会では、これら管理費過剰聴取に対する質問に対し、第９期理事長であった区分所有者は声 を荒げ質問を阻止せんとされていた。その方が大規模修繕委員会メンバーであることには恐怖感のみを感じ、 果たして全区分所有者のための大規模修繕や長期修繕計画立案ができ得るのか？大いに疑問と不安を持った。 要は、不勉強の傾向がある当マンションの区分所有者は如何様にも騙されることができることになる。 先ずは、区分所有法でも熟読をされ、当マンションの管理運営との差異を認識され、管理運営の改善修正等を 図り、生活にゆとりを得られ不当な理事長からの生活妨害を受けられない様にされるべきです。 でも、ここまで管理費の過剰徴収され管理規約の管理費等額の決定過程を反故にする「管理費等細則」を議案 上程し錯誤採択させた第９期理事会メンバーにはきついしかりを与えるべきだ。最低でも第９期理事長は即時 退去頂きたいものだ。 なんせ、この第９期理事長はある定期総会で法にしたがい管理運営をすべきと声高らかにされておられた。 |
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| No.195 |
《私見》ここでの暴露投稿について
ある期の定期総会で、この掲示板が問題視された様で、議長役理事長は奮起された様だ。 少し考えて頂きたい。 ここでの指摘は法的根拠を持ったもので、資産価値を下げるどころが、これら指摘事項を着実に解消できれば 逆に資産価値は上がり中古売買にも好影響となるであろう。 今や、会計帳簿を観てから中古購入可否が決定される時代で、管理費の高額かつ多額の余剰金があり長期修繕 計画に曖昧さがあるマンションは嫌厭されるであろう。 妥当な建替時期までの最新性が維持される長期修繕計画があり、合理的な管理費等額や使用料の適正な分配が あるマンションは、中古購入希望者に将来を描けるもので、売買契約の速度も早まるであろう。 なんせ、最適な管理費等の徴収と長期修繕計画の策定・最新性維持による安定した管理運営が手に入るもので 特に少子高齢化する区分所有者にとっては生活の方向性を決めやすくなる。 今のままでは、現管理規約では管理費余剰金はいつまでも銀行口座の中で増殖し戻ることはないし、建物状況 を知らされすの突如の修繕積立金の増額・一時徴収となる危険性が内在しているが、ここでの指摘事項が解消 されればこの危険性は減少されることとなる。 |
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| No.196 |
続《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工
改めて、第23期臨時総会議案書も見直してみた。実に面白い事実が解った。 先ずは、「損害確認結果と保険金お支払に関するご案内」 （平成23年05月31日 東京海上自動火災保険㈱ 本店損害サービス部地震対策コーナー） では、 ・建物の沈下・傾斜は生じておりませんでした。 ・最も被害の大きかった階は12階となり、柱７本に損害が見受けられ、はりの損害はなかった。 ・損害割合を１．０％と算定した。３％いかに付き保険金は支払われない。 とのことだが、屋上エキスパンションジョイント破損では保険金が支払われた様だ。 一方、第24期定期総会議案書では、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受け相当なる損害が あるとして再鑑定を受けた結果、67,500,000円の地震保険金を受け取ることができたとなってい る。 つまり、管理会社に任せていると保険金が出える事案でも保険金がでないことになっていた。 再度言うが、この管理会社は特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施 しているが、被災全貌を把握できていなかったことになる。 従って、この管理会社の無策・無能で意義希薄な特殊建築物定期検査に無駄金が浪費させられた ことになった。これでは、この程度の特殊建築物定期検査では長期修繕計画の最新性維持は到底 でき得ないもので、そろそろ管理会社変えの時期かもしれない。 でも、疑問がある。 管理会社情報や現状では、エキスパンションジョイント被災は完全に修復されていないとのこと だが、支払われた保険金は如何に使われたか？大いに疑問だ。 |
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| No.197 |
《ああ無情》鳶に油揚げを攫われる管理会社
当マンションは、理事会と管理会社との関係性が上手くできていない様（仮面夫婦状態）だ。 仮に、管理会社の施工保守部門が一所懸命当マンションの建物設備上の諸問題を発見し管理会社 が理事会で指摘・改善提言をしても、別業者へ商談が流れる仕組みがある。 現に、当マンションの大中規模修繕は管理会社以外の業者が全て握っているし、管理会社の施工 保守部門がもらえる仕事は実に小規模修繕に限られている。 故に、管理会社は当マンションの受任管理業務に力が入らないのかもしれないし、言動の端々に いつも理事会決定に責任を押し付けている如きのものがある。 でも、管理会社に長期修繕計画を預けることができないとしたら、長期修繕計画の最新性維持や 着実な実行・予実管理に向けた理事会や総会を企画運営できず、長期修繕計画は単なる紙切れと なってしまう。 言わば、飼い殺し状態であるが、この様な手法では誰が建物や付随施設の管理に責任を採られる のか？と管理運営に不安定感を持ってしまう。 現状では、個人で責任が執れない形で管理者理事長に全ての責任が集中しており、何か事が起こ れば管理者理事長の個人責任となり、最終的に管理者理事長は自己破産となるであろう。 従って、責任だけが宙に浮くことになるであろう。 更に言えば、こんな状況で管理委託契約の継続のみを頼りに受任事務をされている姿は哀れだ。 |
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| No.198 |
《公開質問》多額の過剰徴収や次期繰越金がある現状で区分所有各位は管理費等を払いますか？
確かに、当マンションでは面白い「管理費等細則」（第９期定期総会設定）があり、管理費等が 固定的な定額徴収する仕組みがある。 しかしながら、 第24期管理費会計決算 管理費収入 ＝37,096,800円 管理費支出合計＝30,138,806円 差額 ＝ 6,957,994円（約23,993円／一区分所有者・年） （約 1,999円／一区分所有者・月） 次期繰越金 ＝94,581,626円 ⇒94,581,626円／30,138,806円≒３．１年分 となっており、全区分所有者は絶えず 6,957,994円多く徴収され、その多額過剰徴収による余剰 金が次期繰越金として貯まり続け94,581,626円の約３．１年分の管理費総支出分となり、支払う べきの債務は当然ない現状である。 また、第４期で長期修繕計画を立て、これを以て修繕積立金が徴収されているが、この長期修繕 計画の予実管理もされておらず、当時設定された修繕積立金額にも根拠等がなく管理者理事長の 聴取債権にも疑問が残る。 こんなずさんな仕組みや会計管理である現状で、区分所有各位は管理費等を払いますか？ 民法 第６４９条（受任者による費用の前払請求） ●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払 をしなければならない。 となっており、必要以上の管理費等徴収はありえず、 第６４６条（受任者による受取物の引渡し等） ●受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなけ ればならない。その収取した果実についても、同様とする。 となっており、余剰金は各区分所有者に持分割合に応じ返金しなければならない。 また、管理費会計では利用料の徴収の必要性がないが徴収されていることは、これらの利用料を 利用行為（区分所有第１８条）による共用部分から生ずる利益であり、 区分所有法 第１９条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部 分から生ずる利益を収取する。 により利用料収益は各区分所有者に持分割合に応じ収取しなければならない。 つまり、どうも当マンションの区分所有各位は管理規約類の奴隷となり、真なる権利を放棄され 支払拒否でき得る管理費等の過剰徴収に対抗されていない。 生活が楽で如何に所得を減らすかの方々はどうであれ、一般的に生活は楽ではない。 無駄な支払いは拒否すべきだ。 でも、総会決議事項には長期修繕計画の現状確認が含まれているが、ここ十数期何ら審議されて いないし、３年間に１度の「特殊建築物定期点検」の結果やその結果による長期修繕計画の変更 も審議されていない。 果たして、長期修繕計画は最適な管理・維持がなされているか？大いに疑問だ。 更に言えば、当マンションでは監理・管理業務をコミュニティワン㈱と㈱アーツコンサルタント に委託されており言わば間接費用の二重払いや、㈱アーツコンサルタント系の施工会社への中大 規模修繕施工や長期修繕計画立案の発注でのコミュニティワン㈱の存在意義は希薄となり、管理 委託契約の内容・費用面での見直しを図るべきだ。 そろそろ、当マンションの区分所有各位には管理費等の無駄遣い状態に気づいて頂きたい。 |
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| No.199 |
《問題指摘》「特殊建築物定期点検」の未実施と不正確な報告
建築基準法 第12条（報告、検査等） ●特定建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの及び当該 政令で定めるもの以外の特定建築物で特定行政庁が指定するものの所有者・管理者は、これら の建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、 一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者にその状況の 調査（建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、略）を させて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。 第101条（罰則） ●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。 二 第12条第１項若しくは第３項又は第５項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者 で、当マンション区分所有者知人が当マンションの「特殊建築物定期点検」の報告状況を調査さ れた結果、驚くべき事態を発見された。 皆様もご承知とは思うが、2011年03月11日に東日本大震災で当マンションも被災され外壁等への 被災があったが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」をされ被災全貌が判明し最速最適 な修繕がされるだろうと期待が持てたが、その翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」がされて おらず被災全貌が判明し最速最適な修繕がされることがなく、未だに完全修繕に至っていない。 極論的な言い方をするならば、当マンションの安全性は誰も保証されていないことになる。当時 の管理者理事長は最低でもその翌年の2012年に「特殊建築物定期点検」をされ被災全貌が判明し 最速最適な修繕がされる義務があったが、この職責を果たされず全区分所有者にも職責未実施の 現実を報告されていないことになった。 「特殊建築物定期点検」は、単に管理費予算を組み管理会社兼一級建築士事務所であるコミュニ ティワン㈱に発注すれば結構な話であるが、やはり輪番制の管理者理事長には信用信頼性がない と思わざるを得ないの現実だ。 更に、2018年の「特殊建築物定期点検」報告書では、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等に よる建物診断等の結果が報告されておらず虚偽報告となり、特定行政庁（久喜市）は震災被災の 全貌を把握されず、当マンションは最適な行政指導を受けることができなかった。 つまり、これらに関係されている理事役員や管理会社は不法行為をされたことになった。 で、一つ大きな疑問と言うか管理運営の不合理性として、３年に１回「特殊建築物定期点検」は 法的要求で実施されるもので、この結果等で長期修繕計画の見直しがなされていないことに管理 運営の不合理性を感じる。 どうも、管理会社は３年に１回「特殊建築物定期点検」⇒長期修繕計画の見直しと言う観念観点 がなく、果たして最良な管理会社であるか大いに疑問と不安を感じ、業者再選定すべきと思う。 更に言えば、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等による建物診断等の結果で、震災被災全貌 がある程度判明したが、2020年以降に大規模修繕をすることになっている様だが、当マンション は大丈夫なのか？と大いに疑問と不安を感じる。 でも、想像するに、2020年以降に大規模修繕をするとのことで、そのための建物診断をされると 思われ、2017年実施の㈱アーツコンサルタント等による建物診断等の実施合理性にも大いに疑問 を感じる。ただでもさえ、当マンションは長期修繕計画の予実管理をしておらず修繕積立金会計 に不安多き事態で無計画的な管理運営は止めて頂きたいものだ。 |
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| No.200 |
続《素朴な疑問》可笑しい地震保険金請求と被災修繕施工
＞折角、多額の費用を掛け「建物調査・診断」を受けた割に、その結果と受けた地震保険金の 活用ができていないことに素朴な疑問を感じる。 色々調査をした結果、この多額の費用を掛け「建物調査・診断」は2020年以降の大規模修繕の 施工設計や費用見積を目的としたもので、先の東日本大震災全被災を修繕するための調査では ないとのことと判明した。 この多額の費用を掛け「建物調査・診断」は2017年に実施されているが、その目的である2020 年以降の大規模修繕には古きものとなり、再度多額の費用を掛けた「建物調査・診断」が行わ れるのか？大いに疑問と不安を感じる。 余りにも無計画な管理運営には管理費等浪費に結ぶ付くもので、更に言えば長期修繕計画無し の大規模修繕も無計画かつ管理費等浪費となり、これまた大いに疑問と不安を感じる。 ＞でも、管理会社は、特殊建築物定期検査を2012年（東日本大震災発生年の翌年）に実施して いるが、被災全貌を掴んでいないとしたら解るものだが、これまた摩訶不思議ものだ。 知人が色々調査をした結果、2012年特殊建築物定期検査は実施されていないことが判明した。 ならば、当時の理事役員は東日本大震災全被災は把握されておらず、全被災復旧なんぞと言う 思考が生まれず全被災の放置となった様で、この放置状態は今だに続いている。 だから、不自然な地震保険の保険金請求となり、東日本大震災全被災復旧も中途半端なものに なっているものだと解釈できる。 因みに、「特殊建築物定期検査」： 建築基準法 第12条（報告、検査等）：一部省略 ●第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして 政令で定めるもの及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物の所有者（所有者と管理者が 異なる場合においては管理者）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について国土 交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員 資格者証の交付を受けている者にその状況の調査をさせて、その結果を特定行政庁に報告し なければならない。 罰則第第 101条：一部省略 ●次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。 二 第十二条第一項若しくは第三項又は第五項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をし た者 となっており、当時に管理者理事長は違法不法行為をされていたもので、この現実が顕在化し なかったのは、管理会社の定期総会議案書作成過程で隠蔽されたと考えるのが妥当だ。 更に、知人が色々調査をした結果、2018年特殊建築物定期検査では多額の費用を掛けた「建物 調査・診断」の指摘事項が特定行政庁（久喜市）に報告されていなかったことも判明した。 管理会社と建物管理コンサルタント会社と言う二重管理が、互いに壁を作り情報共有ができず 正確な建物管理ができていない様だ。 でも、毎回の定期総会で特殊建築物定期検査結果報告がないことに疑問と不思議さを感じてい るが、理事役員に不都合な結果であるのか？管理会社の定期総会議案書作成過程で隠蔽されて いるのか？大いに疑問と不安及び憤りを感じる。 |
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