ローヤルシティ久喜ってどうですか？

[管理担当]

ローヤルシティ久喜についての情報を募集しています。
こちらは住人の方専用の掲示板になります。
管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。

所在地：埼玉県久喜市野久喜549-1（住居表示）
交通：東北本線 「久喜」駅より徒歩7分
売主：藤澤建設
施工：藤澤建設
階高：12階
総戸数：290戸
竣工時期：1994年07月
分譲時坪単価：145万円

[1: 元区分所有者]

ハッキリ言って好物件ではありません。
マンション管理で一番重要な長期修繕計画も形骸化され、予定外や想定外の修繕や事業が修繕積立金状況（バランスシート）を鑑みず、区分所有者（理事会）の感情的かつ思い付き的に行われ、何れは修繕積立金の増額があっても不思議ではない物件です。
また、このマンションでは不具合状況や管理運営の不法性等の意図的な隠蔽がなされ問題が顕在化することに期待は持てません。
よく聞きますが、マンションは立地より管理を買えと言われますが、その管理に致命的な問題を抱えている物件です。

[2: 元区分所有者]

続報申し上げます。
更に驚くのは、このマンションの管理規約が民法や区分所有法に抵触しているもので、管理費等の管理運営も民法に違反していおります。
また、マンション建て替え円滑化法等での法規定の建て替え決議可決後の管理費等の各区分所有者への返却ができない様になっており、至る所に古いものが散在しております。
こんな実態は理事会や管理会社も気付いておらず放置状態です。

[3: 入居済み住民さん]

管理規約の管理費等の民法違反とはどのようなことですか？分かりやすく教えていただければと思います。管理会社はよくやっていただいてますよ。管理員も夫婦で親切でよくやっていただいてますよ。前の管理員よりいいです。

[4: 元区分所有者]

管理人が一所懸命に業務をするのは当然で、これを以て評会するのは不十分です。
では、管理規約の管理費等の民法違反についてですが、
①管理費の余剰金は民法では共有物にあたり、全区分所有者の承諾を得ないと翌年度への繰り越しができないものですが、単なる定期総会の決算報告の承認（過半数決議）これらを処分しています。因みに、これら余剰金は区分所有者からの返却要請があれば、理事長は返却をすべきで、でき得るものです。
②管理費と修繕積立金は債務債権関連（理事長：管理者と各区分所有者との契約関係）が違っており互いに資金融通ができないものですが、定期的かつ定額の管理費から修繕積立金の編入が行われおります。

[5: 入居済み住民さん]

ありがとうございます。管理費と修繕積立金は別なんですね。修繕費はともかく管理費は返却できるものとは思いませんでした。
積み立てていれば利子もつくからそのままでもいいのでは？管理組合も素人で運営しているので期待しても無理なのでは？お金を払って運営しているマンションもあるみたいです。輪番制も理事会に一度もでない方がいるのに居住者も文句も言わないそれだけマンションに対して関心がないんですね。規約をもう一度確認して新しいものをつくったらいいのでは。20年も経過しているので。

[6: 元区分所有者]

先ずは、管理費と修繕積立金について解った頂き御礼申し上げます。
では、貴殿の疑問にお答え致します。
一般的に輪番制の理事役員で素人的に運営されていても、法的な網が掛かっています。
若干具体的に、区分所有法第２８条（委任の規定の準用）により理事長には受任者義務が課せられその義務は民法第６４４条（受任者の注意義務）により広範囲な義務（法順守は当然）を以て善良な注意による委任事務義務が背負わされています。いくら、素人集団であったも、これら法の網によって不法行為や不合理的管理運営は許されないものです。
次に、管理費余剰金の返却についてですが、これまた民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等） により理事長は任期満了時に各区分所有者から預かった金銭と事務からの成果物を区分所有者に返却しなければならず、管理費余剰金は法的には共有物であるので、民法第２５１条（共有物の変更）により全区分所有者の同意がなければ各区分所有者に支払状況に応じ返却をすることになります。大抵定期総会には全区分所有者は出席していないもので、全区分所有者の同意を得ることが難しいもので、この流れになります。
以上が管理組合（理事長）に対する法的要求事項です。
しかし、このマンションではこれらの流れを知らない感情的かつ無関心・責任な区分所有者が大勢を占めており、これらを無視する管理運営がなされています。

[7: 元区分所有者]

今度は、このマンションの恐ろしい実態を披露します。
全居住者でも確認できるものですが、通路にある消火器の期限が切れております。何処からの噂ですが、この消火器期限切れと言う消防法違反事実を放置し自治会がやるべき防災倉庫設置や防災用品購入が先行され、もし火災発災時には初期消火ができない危険性等が潜在しております。法的違反より任意事業を人命軽視的に最優先することは、前に述べた理事長の法的義務（消防法第８条を含む）を放棄されたものです。
また、先日の東日本大震災ではエレベーター第３号機が動かなくなりこの原因はロープのねじれでありましたが、本来ならばロープ交換をすべきものを放置し、更にこのエレベーターの危険性が理事会から何ら報告がないことも恐ろしい話です。できればエレベーター第３号機を使用しないで頂きたいものです。因みに、理事会や管理会社は点検しているので問題がないと話をしている様ですが、シンドラーエレベーター事故で表面化した点検に対する基準の曖昧性があり、点検の結果問題無しが即安全であると限らない現実があります。このことは未だ隠蔽されております。
以上が、このマンションの恐ろしい現実です。

[8: 元区分所有者]

ついでに、管理会社の問題について披露します。
噂話として、このマンションではつい最近受水槽が破裂し水道使用に抑制が掛かったとの話があり、原因は受水槽を支えている内部の構造物の腐食であるとのことでした。
前々から管理会社や理事会は清掃業者から錆が多く発生しているとの情報を得ていた様ですが、これまた放置され悲惨かつ無様な結果となったものです。
ある区分所有者からは早急に内部の構造物の早期交換をすべきとの提言があった様ですが、これまた放置された様です。
受水槽のメンテナンスには定期的な内部の構造物の交換がありますが、この管理会社にはこの常識がなかった様で、この悲惨かつ無様な結果は管理会社や理事会の不適切かつ不十分な管理と言う管理瑕疵が根本的原因です。これまたこの現実が隠蔽されている様です。
更に、これまた噂話ですがステンレス製の受水槽に交換する様ですが、ステンレス製はメンテナンスが簡単で錆びることはなく長寿命であると説明された様ですが、ステンレスと言っても水道水内の塩素で錆びるもので、この錆を取る際の擦りは傷を付け更なる錆の成長を助長させ、不適切かつ不十分なメンテナンスでは寿命は短命に終わるものです。
このマンションでは、こんな見識のない管理会社と管理会社から騙される理事会（区分所有者）がいる様で、安堵できないものです。
是非とも、各所への注意を怠らない様お願いしたいものです。

[9: 入居済み住民さん]

ありがとうございます。いろいろ詳しい方なので理事会の役員になりマンションのことを考えていただければ良かったですね。わたくしも最近関心をもつようになりました。と言うのは居住者のマナーがだんだん悪くなって困っています。違法駐車場がある(外来駐車場がないこれも問題です)何かいい解決法ありませんかね？管理人さんは夜中見回りしているみたいですよ。騒音問題。これは本人が直接注意したほうがいいですよね。煙草の煙も。管理人さんがなんでもやって当たり前と思っている居住者がいるということ。たまに管理人さんと話しをしますがどこまで対応していいものか、悩んでいますよ。以前やめさせられた管理人さんがいたそうですが、詳しい事何かご存知ですか？今の管理人さんは(夫婦)一生懸命に業務してますよ。気さくな方で親切ですよ。ほんとうによくやっています。自治会の活動が見えないのですが。防災訓練は理事会主体みたいですね。地域に関わるから自治会が率先してやってもいいのでは？自治会の活動が見えません。聞いた話しですが、一度も理事会に出ない方がいるそうです。わたくしでしたら今年無理でしたら次の年に引き受けるとかしますが。代わりの方を選ぶとか。ひとり途中で代わった方がいらっしゃいました。入居するにあたり役員があるということは規則としてやるようになっていますよね？今年やらなくて済ませば当分回ってこないですよね。一度その方の、都合のつく日を選んで今までやってこられた役員の方たちにできない理由を言わせたらいいのでは？他の居住者は知らないですよね。またこのような無責任、誠意がない居住者が出ないとは限らない。考えてほしいです。住んでいる以上協力しなければ建物の管理も勿論1ばん大事ですし住みやすい環境をつくっていきたいですよ。

[10: 元区分所有者]

いつも小生投稿を見て頂きありがとうございます。
さて、貴殿の疑問についてお答えします。
迷惑駐車について
確かに、訪問者を伴う生活が当たり前の住宅で最適な駐車容量が不足している様です。かつてある期の理事長が自走式立体駐車場建設に真剣に取り組んでいましたが、周囲（区分所有者ら）からは建設費関連で猛反発を喰らい断念となった様ですが、現状を拝見するにどうも先見の明が区分所有者にはなかったことになります。でも、この機運を上手く使えば自走式立体駐車場建設もあり得ないものかもしれません。
居住者マナーについて
ゴミの投げ捨てや騒音問題は自治会の問題ですが、自治会「歌って踊ってお絵描きしての程度に成り下がり主体性を喪失した様です。また、吸殻ポイ捨て問題は火気使用自由化と言う私生活最優先の消防計画が成したものです。どうであれ、無責任・関心な管理組合や自治会が自らの資産価値喪失と言う結論が待っているものです。誰がいち早くこのことを気付くかで決まるものです。
実は、今後行われる防災倉庫設置や防災用品購入は本来ならば自治会のものですが、何も解らない輩が一方的に管理組合に押し付け、それら輩に全区分所有者も騙されているものです。

どうであれ、無責任・関心な管理組合や自治会が自らの資産価値喪失や住みにくい環境を作っているもので、このマンションは烏合の衆化した賃貸出し程度の物件です。要はいち早く売り抜ける者が勝ちです。

[11: 入居済み住民さん]

いろいろお教えいただきありがとうございます。防災倉庫設置、防災用品購入、わたくしも自治会が管理するものと思います。地域に関わるのか自治会ですよね。何のためにあるんでしょう。会員になってない方もいらっしゃいます。いろいろ問題がありますが理事会、自治会任せにしないで全居住者に考えてもらいたいですね。先のことを考えて。

[12: 元区分所有者]

いつも小生投稿を見て頂きありがとうございます。
これまた噂話ですが、先日開催されて臨時総会での防災倉庫設置議案について、ある区分所有者から法的債務根拠（法律的に管理組合がしなければいけないとされて法律）を開示しろと議長（理事長）に迫り、何も抗弁すらできず、周辺の無知な区分所有者の根拠無き大声に助けられ強行採択をした様です。
こんな提案者責任や議場整理責任を果たせない理事長（理事役員）やこれに同じて何も法的説明ができない管理会社には、第三者的立場ではありますが呆れ情けない限りです。確か、理事会は意見者が解る質問や意見については全部答えるとした大前提が理事会や管理会社の恣意的に反故されているのが現実です。
因みに、このマンションが建物構造上、消防法第８条の防火対象物に当たり「防火対象物で政令で定めるものの管理について権原を有する者」＝理事長が消防法第８条及び消防法施行令第３・４条の事務債務のみを背負うもので、防災倉庫設置及び防災用品購入に結び付きません。一方、防災倉庫設置及び防災用品購入については、災害対策基本法第７条（住民等の責務）の第３項の「食品、飲料水その他の生活必需物資の備蓄その他の自ら災害に備えるための手段」として結び付き、これら債務者は地方公共団体の住民＝自治会になります。これらが管理組合が防災倉庫設置及び防災用品購入は債務ではなく、自治会が債務者となる法的根拠です。
議長（理事長）は『慎重に検討した。』と冒頭説明をしたのであれば、このくらいの抗弁はできたはずだが、できなかったことは感情最優先的思考で議事運営をしたことになり、民法第６４４条（受任者の注意義務）により広範囲な義務（法順守は当然）を以て善良な注意による委任事務義務が背負わされている最適な管理者（理事長）ではないことになります。現在の区分所有者には失礼な言い方をしますが、最適な管理者がいない物件には、当然ながら資産価値なんぞはないものです。

[13: 匿名]

>>12
噂話でよくここまで決め付けて書けますね。
噂話で、資産価値がないとまで・・(笑)

[14: 元区分所有者]

噂話として投稿はしていますが、現在の区分所有者としての友人が住んでおり、この方からの情報を基に投稿しているもので、ある程度の精度でことを判断しているものです。
これら情報（現状）で、このマンションは自ら資産価値を喪失され、余程の努力や改心がなければ資産価値はないものです。

[15: 元区分所有者]

続報申し上げます。
もっと恐怖話をさせて頂きます。
１．隠れ債務の件
マンション建て替え円滑化法等での法規定自治体の解体命令・代執行についてですが、仮に久喜市から危険マンションとされ解体命令が発しられ解体代執行が行われた際に発生する久喜市に対する債務に対する諸準備ができておりません。
更に、管理組合には既存建物・付帯設備の解体が義務付けられていますが、これら諸準備すらありません。
全解体にはおおよそ６億円～１０億円程度ですが、こられはすべて隠れ債務となります。
２．規約の不法性の件
このマンションの全区分所有者には管理規約が配布されていると思いますが、ある細則が「建物の使用に関する事項」とされていますが、これらは細則と銘打っても区分所有法第
３０条（規約事項）に値するもので、変更に関しては同法第３１条（規約の設定、変更及び廃止）に従い「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。」となっていますが、なんと過半数決議でできる仕組みのなっています。
つまり、こられ変更は法的強行規定に反するもので、集会決議なしで是正ができ得るもので、未だ理事会はこの不法性を是正していない。

隠れ再診や規約の不法性があるマンションに資産価値がないものです。
今後、当物件を購入をご検討される方々や現在の全区分所有者は再認識すべきですね。

[16: 元区分所有者]

恐るべし管理会社の言い訳
これまた噂話ですが、先日開催されて臨時総会での防災倉庫設置議案について、先に開催された定期総会での１０㎡以上のコンテナを単純に置く防災走行設置について、建築業でもある管理会社からは、１０㎡以上増築に関し建築確認が必須であり、コンテナを単純に置くことの建築基準法違反に対し、『助言不足であった。』言い訳をされた。
この設置に関する見積もりは管理会社も精査され議案上程がなされたものだが、『助言』の範疇を超えた法令順守意識の欠落（単なる商社的事務や設け主義）に走った結果の法令無視の所業である。
建設業の基本である建築基準法が解らない管理会社（管理業務主任者）が管理されている物件には危険性があり、こんな管理会社（管理業務主任者）が管理委託契約を守れる筈がなく、無法地帯に拍車を掛けるものです。
そろそろ、管理会社の変更を含み管理思考の刷新をすべきで、さもないと資産価値喪失となりでしょう。

[17: 元区分所有者]

追加情報

これまた噂話ですが、先日開催されて臨時総会での防災倉庫設置議案について、先の定期総会での１０㎡以上のコンテナを単純に置く防災倉庫法違反設置について、建築業でもある管理会社や関係者の所業を久喜市が察知しており、行政財産使用許可申請を厳しくしており、書類不備もありてこづっている様です。

一度法違反行為をすると地元行政からも信用されないことは当然ですが、このマンションはこの程度なのかもしれません。
でも、これら関係各位には辞意・契約解約表明がないとは、更に呆れるものです。

[18: 元区分所有者]

そろそろ、定期総会の時期です。

相変わらず、
・管理費余剰金の翌年度繰越や修繕積立金への編入を含む決算や予算に関する議案
・住民生命無視のエレベータ（３号機）のワイヤー絡み停止事故や消火器期限切れ放置及び不法建築物建設提案等の大失態への無反省の管理会社との契約継続議案
・中途半端な建物診断による長期修繕計画立案に関する議案
・長期修繕計画や修繕積立金現状を無視した過剰設備（ドアフォーン）の設置関する議案
・過去の理事会や大規模修繕委員会による不良債務を隠ぺいする修繕積立金バランスシートの提示
・建替費用を無視した修繕積立基金バランスシートの提示
等々の馬鹿（理事会・管理会社）が馬鹿（不勉強な区分所有者たち）を騙す形になるでしょう。

こんな馬鹿が馬鹿を騙す総会を繰り返してはマンション価値どころではないものです。
たぶん、まともな意見者は理事会・管理会社に誘導される不勉強な区分所有者たちによって消されるものになるでしょう。

[19: 元区分所有者]

定期総会は１２月初旬開催との噂話が入った。

更に驚く噂話を耳にしました。

今まで、長期修繕計画を無視した修善施工が強行され、更に過剰設備（ドアフォーン）の設置関する議案が上程されるとのことで、そろそろ、長期修繕計画を抜本的に見直し修繕積立金の正当性確保をすべき処を、今定期総会では長期修繕計画を抜本的に見直しを避け修繕積立金からの無秩序な支出を切り返す様です。

何れは、修善積立金の枯渇か、建物の急速な経年劣化が起こる危険性があるでしょう。

そろそろ、こんな無秩序な管理運営をしている管理組合から脱却し、第二管理組合の創設をした方が良いかと思うものです。

[20: 元区分所有者]

現区分所有者の友人からの情報をお伝え致す。

先ずは、受け取った次期定期総会資料に多数の錯誤や誤りがあり、さすが無責任な管理会社がバックにあるものだと落胆の弁を嘆いていた。

特に驚いたのは監査報告書であった。監査対象会計年度を誤り何ら監査せず管理会社からサインを求められしたものだ。

更に、驚くのは長期修繕計画をまたまた精査せずにドアフォンや消防設備に支出しており、何れは破綻するのでは心配している様で、解体費用も何ら思慮されず債務超過が隠蔽されたものだ。
また、防災倉庫設置や防災用品購入と言う管理組合責務範疇外に態々支出するとは、身土ほど知らずだ。

馬鹿（理事会や管理会社）が馬鹿（無知識な区分所有者達）を騙すローヤルシティ久喜定期総会と言うセレモニーは短時間で終わらせ頂きたいものだが、将来を真剣に考える審議はすべきだか、馬鹿連中は正当意見者の正当意見を恥じらい無き怒号で消し去ると思われるものだ。

[21: 元区分所有者]

現区分所有者の友人からの情報をお伝え致す。

先ずは、受け取った次期定期総会資料に多数の錯誤や誤りがあり、さすが無責任な管理会社がバックにあるものだと落胆の弁を嘆いていた。

やはり、定期総会では厚顔無恥の理事会や管理会社が幅を効かせ、将来リスク対応への思考ができず、更に会計管理にもほころびが露呈したものだ。
でも、今回定期総会では無策な長期修繕計画でありながら、多数の修繕積立金からの支出事業が採択され、将来の建物解体を含む資金ショート感があり、資産価値喪失と言う最悪な物件と成り下がったものだ。

まともな区分所有者におかれては、資産価値総崩れの前に売却をなさることをお勧めしたいものだ。

[22: 元区分所有者]

つい最近定期総会が開かれ様だ。

正しく馬鹿（理事会・管理会社）が馬鹿（不勉強な区分所有者）を騙す構図で、会計管理のずさんさ（組合運営費の会計処理誤りや余剰金の不法処分等）や要らぬ負担の強要（自治会がすべき防災関連事業の肩代わり）及び法的に何れ要求される解体に向けた不準備等不備が露呈したにも関わらず、何も安堵でき得る根拠無しの管理会社見識で諸問題が棚上げになった様だ。

また、長期修繕計画が形骸化した状態で設備劣化が進み思い付き的な修繕が何も財政的な根拠はないままで強行され、財政統制が崩壊したものだ。来期も引き続き相当なる設備更新が行われる見通しで修繕積立金の統制性が喪失された様だ。

更に、驚くのは管理会社の言い分である。
消火器交換では定期的な管理ができていないことや、前期定期総会で上程された建築確認必要な基礎未確保の防災倉庫については建築面積削減で対処したと意味不明な答弁をしたことには、専門性が無いことを露呈させたものだ。

でも、さすが不勉強な区分所有者の集団で管理会社の意味のない答弁を信じている様で、現実が理解できず管理会社に都合の良い方向で終わらせることができた様だ。

このマンションには、法的見識や管理見識が全く無い様で、どうも債務超過である様で、資産価値が喪失した様だ。
次期理事長は強気の意思表明をされていた様だが、果たしてまともな管理運営ができるか傍からで済みませんが心配だ。

[23: 元区分所有者]

二枚舌を使う管理会社

このマンションの管理会社は、定期総会での抗弁と本音が違う二枚舌を使っている様だ。

先日の定期総会では、
①管理費余剰金の処分について
粗全ての管理組合では、管理費余剰金を全区分所有者に返金していないので翌年度繰越が妥当であると答弁し、その後、ある区分所有者との対談には法的に余剰金は毎会計決算後に全区分所有者に返金するべきであるとの話をされた様だ。
　　（適用条文＝民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）及び同法第２５６条 （共有物の分割請求）とのこと）
②建替え（解体）準備金について
粗全ての管理組合では、建替え（解体）準備金は準備されていないので準備無用であると答弁し、その後、ある区分所有者との対談には建築基準法第１０条（保安上危険な建築物等に対する措置）から見て建替え（解体）準備金は必須するべきであるとの話をされた様だ。

果たして、この管理会社機能や建築保全機能を持つ管理会社には信頼性や信用性があるのだろうか？と大いに疑問と不安等を持つものだ。どうも、どこも管理組合でも同じであるとは思うが、管理会社はマンションの社会性や建物そのものを見ておらず、マンション管理に疎い区分所有者（特に理事役員）の顔色を見ているもので、頼れる存在ではないものだ。

また、この管理会社は自己努力による業務品質向上よりも会計管理や商社的事務の程度で自己満足をされている様で、今までの管理組合の問題点の顕在化と解消なんぞには興味が無い様だ。そろそろ、管理会社の変更をしないと資産価値総崩れとなるであろう。

[24: 元区分所有者]

実に面白い話題

先のローヤルシティ久喜の管理組合と自治会の総会では相矛盾する決議がなされた様だ。

自治会総会では、防災用品購入を決め管理組合での防災用品購入は回避された様だが、管理組合総会では、防災用品購入予算が計上され、どちらが購入するのか？が不明確となった。管理組合と自治会の情報交流がなければ、更にマンションの価値は喪失されるものだ。こんな矛盾があることは管理組合と自治会の情報交流がないことを如実に表し、財政の効果性や体系性がなく理事会の管理運営にも合理性がないことだ。

更に、不思議なのは自治会が防災用品購入を決めて頂いたのであれば、防災倉庫設置も自治会でやって頂く様方向展開を図れるはずだか、過去の馬鹿な決議に拘束され思考停止状態で未だ責務分担を理解できていない様だ。
因みに、関連法律条文を以下掲載するが、建物所有者は防災倉庫設置責務はなく、居住住民にこれら責務がある。

災害対策基本法第７条（住民等の責務）
地方公共団体の区域内の公共的団体、防災上重要な施設の管理者その他法令の規定による防災に関する責務を有する者は、基本理念にのつとり、法令又は地域防災計画の定めるところにより、誠実にその責務を果たさなければならない。
２災害応急対策又は災害復旧に必要な物資若しくは資材又は役務の供給又は提供を業とする者は、基本理念にのつとり、災害時においてもこれらの事業活動を継続的に実施するとともに、当該事業活動に関し、国又は地方公共団体が実施する防災に関する施策に協力するように努めなければならない。
３前二項に規定するもののほか、地方公共団体の住民は、基本理念にのつとり、食品、飲料水その他の生活必需物資の備蓄その他の自ら災害に備えるための手段を講ずるとともに、防災訓練その他の自発的な防災活動への参加、過去の災害から得られた教訓の伝承その他の取組により防災に寄与するように努めなければならない。

[25: 元区分所有者]

＞更に、不思議なのは自治会が防災用品購入を決めて頂いたのであれば、防災倉庫設置も自治会でやって頂く様方向展開を図れるはずだか、過去の馬鹿な決議に拘束され思考停止状態で未だ責務分担を理解できていない様だ。
＞因みに、関連法律条文を以下掲載するが、建物所有者は防災倉庫設置責務はなく、居住住民にこれら責務がある。

とうとう、馬鹿は自らの馬鹿に気付かなかった様だ。
自治会責務・債務の防災倉庫設置を過去の感情的かつ馬鹿な決議に囚われ管理組合が施工完了をさせて様だ。

外部区分所有者には、これら負担を拒否すべきだ。

[26: 元区分所有者]

＞自治会責務・債務の防災倉庫設置を過去の感情的かつ馬鹿な決議に囚われ管理組合が施工完了をさせて様だ。

こんな無用な防災倉庫を設置する前に、無管理・監理状態の長期修繕計画を立てるべきだね。
2011年 3月11日の東日本大震災による被災や多数潜在している施工瑕疵が潜んでいる危険性があるローヤルシティ久喜では、現在の居住環境と言う足元をすくわれるか解らないものだ。

更に言えば、2011年 3月11日の東日本大震災によるエレベータ（３号機）の被災（ワイヤのねじれ）には根本的対処がなれておらず、かつての受水槽破損と同じ以上の危険性があるもので、人命に影響危険性を抱えている。

果たして、このローヤルシティ久喜管理組合は居住建物本体や人命を守ることができるか？見ものである。

こんな資産価値が危険性を放置する管理組合があるローヤルシティ久喜を高値で処分できたことは大変幸運だと思っている。
現住区分所有者には、早急処分をすることをお勧め致すものだ。

[27: 元区分所有者]

前に申し上げた通り、このマンションの管理組合や管理会社には不当かつ不法な管理運営を是正する気は毛頭ない様だ。

これら悪し現状に嫌気を持った区分所有者が「第二管理組合」を立ち上げる準備をしている様だ。

この「第二管理組合」は、
①余計な管理費の徴収はしない。翌年度繰越金は予算段階で計上せず必要額のみ徴収で日常管理をする。
②仮に管理費の決算時に余剰金が発生した際には、支払割合に基づき返金をする。ただし、全区分所有者の同意が取れた際は
　翌年度繰越や修繕積立金編入をする。今までの過半数の決算承認を以てことは起こさない。
③建物の建替・解体決議後は、修繕積立金・基金の余剰金は支払割合に基づき返金し、「建替組合」への出資は建替決議賛成　者の意思に任せる。
④このマンションでは東日本大震災被災状況が未だ顕在化されておらず、一部危険状態が隠蔽されている。更に、給水管施工
　では施工瑕疵が発見されても猛省がない。そのことから抜本的に諸問題健在化に向け「管理組合」に早急な建物診断をする
　様働き掛けをし、もしこれを拒否された際は損害賠償請求を掛ける。
⑤前項の建物診断を以て、体系的な長期修繕計画を立案し根拠ある修繕積立金額の設定・徴収をする。
⑥建替・解体に向けた金銭準備として、修繕基金でこれら資金を積立・準備をする。
⑦法的に「使用細則」の変更・廃止手続きが特別決議になっているものの、このマンション「使用細則」は過半数決議であり
　これらを早期是正する。
⑧より見識を持った方々への管理組合運営の参加をできる仕組みとして、理事役員資格者を内外所有者の区別を排除したり、
　区分所有者以外の方々（場合によっては弁護士や第三者居住者）の理事役員の就任も可能とする。
等々の区分所有者全体の利益になる様に革新をする様だ。

でも、「第二管理組合」と言う話が出るのではこのマンションは資産価値は既にないものだね。

[28: 匿名さん]

>>27
詳細教えて下さい。

[29: 現在居住者]

大賛成

今までの理事会は、危険性を放置どころか隠蔽され、管理費等や長期修繕計画の管理も悪る加減、最悪だね。
過半数決議でどうでもなる規制で処分できるとは、何処そかの共産国家だね。やあこわ。

どうも、「第二管理組合」の方が堅実な管理運営ができ余分な負担もなく良さそう。

「第二管理組合」に鞍替えをしようと思うね。結成総会を待ちたいね。

[30: 匿名２号]

「第二管理組合」、俺も大賛成だ。

設立総会にも参加し加入したいね。
今の管理組合へ管理費を支払いはやめたいね。

ローヤルシティ久喜の皆さんも参加されては如何でしょうか。

[31: 元区分所有者]

匿名さん

詳細とは？何をご所望ですか？

[32: 現在区分所有者]

私も第二管理組合、大賛成です。

戻ってくるべきお金が不法にプールされているのは、この世知辛い世の中ではああ無情です。主人の小遣いを減らし家計は火の車で、戻るべきお金は当然戻して頂きたいものです。

また、いずれはローヤルシティ久喜を解体すべき時期が来ることとことですが、解体が行政代執行となれば大借金を背負うことも大不安です。

今まで、無知な私たちをよくぞ騙してくれたと怒り心頭です。みなさんも怒るべきです。

[33: 住民さんＡ]

私も第二管理組合、大賛成です。

＞戻ってくるべきお金が不法にプールされているのは、この世知辛い世の中ではああ無情です。主人の小遣いを減らし家計は火の車で、戻るべきお金は当然戻して頂きたいものです。

現在の景気では家計が火の車であることは当然でね。
元区分所有者さんが過去に主張されていた

＞①管理費余剰金の処分について
粗全ての管理組合では、管理費余剰金を全区分所有者に返金していないので翌年度繰越が妥当であると答弁し、その後、ある区分所有者との対談には法的に余剰金は毎会計決算後に全区分所有者に返金するべきであるとの話をされた様だ。
　　（適用条文＝民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）及び同法第２５６条 （共有物の分割請求）とのこと）
には理解できる。

管理費は会計年度内使用は確かに過半数で済む話ではあるが、決算と言う〆を越えた段階は共有財産でこれら処分は各区分所有者にあるもので、一人でも翌年度繰越や修繕積立金編入を拒否されたら全区分所有者に返金することになることが、ようやく解った。

今や民法改正が進んであり、この話では契約（ここでは管理規約）がどうであれ民法が最優先され、不法・違法行為は全てが無効となるとのことだ。どうも、ローヤルシティ久喜管理組合の管理規約が民法に抵触している様だ。

しかし、民法等マンション管理における実務的知識を持った管理業務主任者である管理会社フロント担当は、何故これら指摘をしないのでしょうか？管理会社には信用性がないと言ってもよいのかもしれないね。先ずは、管理会社の変更をすべきかもしれないね。

[34: マンション住民さん]

私も第二管理組合、大賛成です。

もっと言えば、次回の定期総会で管理組合脱退宣言をした方がよいかもしれない。

元区分所有者さんが言われている様に、管理費の余剰金は雪だるま的に増え、長期修繕計画も議案提議者が大規模修繕委員会メンバーにいながら骨抜きになっており、修繕積立金額にも相当な疑いを持ち将来性にも大いに不安を感じています。

長期修繕計画で予期せぬ受水槽大崩壊では、管理会社からの説明では地震振動が原因との説明がありましたが、近くの受水槽は健在しており管理会社の技術に不安を感じます。
３号エレベータの東日本大震災停止でも具体的な対処が開示されておらず、元区分所有者さんの情報が正しければ危険性が現存するもので、管理会社や理事会にも疑問を感じます。

いずれにせよ、第二管理組合と言うかローヤルシティ久喜の管理運営は崩壊しているものと言っても過言ではないかもしれませね。（買い替えを検討せんとヤバイかも）

[35: 住民さんＢ]

＞いずれにせよ、第二管理組合と言うかローヤルシティ久喜の管理運営は崩壊しているものと言っても過言ではないかもしれませね。（買い替えを検討せんとヤバイかも）

施工瑕疵や震災被災放置は最低限の居住者生命軽視で、感情論者がこれらを組織的に封印されている様で、そろそろローヤルシティ久喜は末期で、マンション住民さんと同じな思いとして、買い替えを検討せんとヤバイかもだ。

逃げるが勝ちだね。

でも、ここまで末期にさせた感情論者（特に大規模修繕委員会メンバー）は如何に責任を執られるのでしょうか？
この方々を損害賠償責任追求を通し、これら責任を全うさせたいものですね。

[36: 住民さんＢ]

＞いずれにせよ、第二管理組合と言うかローヤルシティ久喜の管理運営は崩壊しているものと言っても過言ではないかもしれませね。（買い替えを検討せんとヤバイかも）

定期総会でも、無関心層は白紙委任状総会化、無知故か感情論者は何も根拠無しの強がりの怒号、諦め層は何も出席・委任・決議権行使無表明で、既に理事会を監視する機能はなく、管理会社もこれに乗じて無作為（理事会への責任総転嫁）で、これぞ、ローヤルシティ久喜の管理運営は崩壊しているものと言っても過言ではないかもしれませね。（買い替えを検討せんとヤバイかも）

冷静な区分所有者には、そろそろ買い替えを検討されては如何でしょうか。

[37: 住民さんＣ]

＞私も第二管理組合、大賛成です。
＞もっと言えば、次回の定期総会で管理組合脱退宣言をした方がよいかもしれない。

これには同感です。

どうも、理事会や管理会社も管理運営機能が失墜した様で、傍から見て不法行為を正々堂々としており、だからと言うか定期総会議案にも審議でき得るものではなく、いつも無視です。

建物にも相当な不安や危険性があるとの情報を聞くに、そろそろ買い替えを検討せんといけないかもねと思いますね。

ゴミはいち早く処分するのが勝ちですよ。ローヤルシティ久喜のみなさん。

[40: 住民さんＤ]

このマンションの管理組合理事会では危険情報を故意か無知かは解りませんが、広くに伝わっていません。

現に、Ａ棟エレベーターが東日本大震災で緊急停止した際のケーブルのよじれや古い受水槽の内部腐食の多発（清掃業者からの情報）及び東日本大震災被災詳細等が未だ開示されていません。
後者に至っては意味不明の地震振動による破損で総会で言い逃げをされていた様ですが、真実は内部腐食の放置が原因です。

建築関連企業に勤める者として、このマンションの大半の区分所有者は、相当に管理会社と何もできない小心者理事会から騙され、重要な危険情報すら開示されていないにも関わらず、こんな短絡的な物言いは避けると思いますね。

因みに、給水管の一部交換施工がなされましたが、第９期で当時の藤澤建設に建物診断をさせ、以後発見された瑕疵についてしっかり担保させる様契約を結んでいれば管理組合は余計な負担を背負う必要がなかった筈です。
ハッキリ言って、異種金属接合は施工瑕疵です。瑕疵担保期間内に発見できたもので、第９期理事会や大規模修繕委員会には余計な負担を背負わされ呆れるばかりです。このことはその他共用給水管でもサビ多発と言う隠れた危険があり、またもや、余計な負担を背負わされるかと心配しています。

でも、ご自身で何も精査ができないくせに善良な意見を葬るしかできない区分所有者集団であるこのマンション管理組合には呆れるもので、資産価値崩壊の前に売り抜けるしかないのか実感させれました。

[41: 元区分所有者]

現区分所有者からの情報では、どうもマンション居住者の方が言葉の意義と社会常識を知らない様に思えますね。先ずは、足元のこのマンションのハード・ソフト両面での管理運営実態や現状を理解させるべきです。

このマンションには、施工瑕疵や管理瑕疵により給水管腐食や受水槽崩壊と言う前代未聞の大惨事があって、余計な負担を背負わされているのが現状で、給水管に至っては随所で漏水を来しながら抜本的対処ができていません。
更に言えば、第３号エレベータの震災停止でのワイヤーねじれ等の震災被災状況全貌すら未把握・未対処であり、果たして、このマンションが安全であると言えないものです。

また、管理費等管理に至っては本来民法で管理運営すべき処を区分所有法の建物管理条項で無知的不法管理がなされ、不適切な管理がなされ、バランスを失っています。長期修繕計画が形骸化しその形骸化から資金的に長期修繕の将来性にも影を落とす様な実態、長期修繕計画通りの修繕ができていない実態、将来の全建物解体義務を果たすべきの資金不準備の実態等、多額の負債を抱えているのが現実です。

因みに、解体費用は一区分所有者あたり２００～４００万円かかるとされていますが、家計を預かっている主婦としてこれらを突発的に請求されるとしたらどの様な思いをなされるのでしょか？これらに留まらず、給水管修繕や震災被災対策等で追加請求されるとしたらどの様な思いをなされるのでしょか？

その他に施工瑕疵や管理瑕疵が潜在しており、これらに全面的に対処をせんとしている方とこれらを知らずに漫然と安心させられている方のどちらが一番可哀想なのでしょうかね。

でも、ここまで施工瑕疵や管理瑕疵が広く開示されたことは、どうであれ資産価値は無いものです。

[No.38～本レスまで、一部テキストを削除いたしました 管理担当]　

[42: 元区分所有者]

またもや、おバカな理事会審議がなされている様だ。

給水管腐食に対し何ら抜管調査をせずに、更生施工を優先採用せんと審議がなされている様だ。

抜管調査をせずに更生施工をした給水管の水圧耐力を損なわせる危険性が潜在させるもので、将来へ
の安心感につながるものではない。
更に言えば、築２０年目付近の物件であることから約４０年後には解体時期を迎えることになるが、
ライニング性が保証されている給水管寿命は約４０年間とされていることから、ここは費用対効果を
熟慮すべきだ。

でも、このマンションは販売時説明では腐食しないライニング給水管を使用していると説明等がなさ
れていたが、これでは詐欺だ。明らかに施工瑕疵でこれら諸問題に対処できるのかが楽しみだ。どこ
に施工瑕疵が隠れているかは解らないが不安を残すマンションであることは何ら変わらないものだ。

しかし、第９期理事会や大規模修繕委員会メンバーには呆れるばかりだ。
瑕疵担保最終時期に元施工業者にしっかりと建物全体の診断をさせ、瑕疵担保期間の延長等をさせて
おけば、こんなよけいな負担を背負うことはなかった。猛省して頂きたいものだ。

[43: 住民でない人さん [男性 40代]]

このマンションの住民と理事会は賢明かつ冷静ってことが良く分かりますね。

[44: 元区分所有者]

何も重大問題が解消できていないが、果たして、賢明かつ冷静でしょうかね？

[45: マンション住民さん]

＞３号エレベータの東日本大震災停止でも具体的な対処が開示されておらず、元区分所有者さんの情報が正しければ危険性が現存するもので、管理会社や理事会にも疑問を感じます。

賢明かつ冷静って言うか、何も情報が理事会や管理会社から提供されていないので、危機感を持つことができないと言うのが現実ですね。

元区分所有者さんの言う通り、３号エレベータの東日本大震災停止やその他東日本大震災被災及び給水管腐食進行が事実ならば、危機感を持った理事会や管理会社への対応を執らなければならないものですね。

元区分所有者さんには、多数の情報ご提供に感謝しますね。（ありがとうございます。）

[46: 住民さんＡ]

で、大きな疑問を持ちますね。

理事会は管理会社の参加を以て毎月開催されている様ですが、何を審議されているのでしょうか？

相当なる件数や重大性を持った諸問題が内在山積している様ですが、何時になったら全てが解消できるのでしょうか？

理事会がお茶飲み会か管理会社からの接待の場に成り下がった様で、大変心配しております。

かつての傀儡的な無謀かつ不秩序な理事会になって欲しくありません。

[47: 匿名さん]

久喜は、上野東京ラインが開通してから、価値は高まる場所だと思います。住人の方には、良い場所になることを願っています。

[48: 元区分所有者]

上野東京ラインは通勤客には、連結車両数の激減や旧ターミナル駅での着席の可能性がなくなったことで不人気です。上野東京ラインは沿線の不動産価値向上とは直接的には何ら関係性はないと考えるのが妥当です。

前にも申し上げましたが、マンション価値は立地より管理で決まるもので諸問題を内在しているマンションでは、余程理事会がしっかり管理運営をしない限りジリ貧です。このマンションでは正しく該当してしまう物件です。

[49: 元区分所有者]

住民さんＡさんへ

＞理事会は管理会社の参加を以て毎月開催されている様ですが、何を審議されているのでしょうか？
＞相当なる件数や重大性を持った諸問題が内在山積している様ですが、何時になったら全てが解消できるのでしょうか？

ある情報筋からの情報では、毎月開催されている理事会では月毎に発生した細かい問題の対処のみを審議しており、内在山積している大きく多数の重大問題（給水管腐食や東日本大震災被災への対処やこれらから派生する長期修繕計画の修正及び管理費等の是正適正化等）については審議されていない様です。

因みに、今期理事会に建物に詳しいとされた一級建築士がいる様だが何も効果や効能等を発揮されていない様で、前期理事長はこの方を相当かいかぶった様で無責任な申し送り（諸問題のたらい回し）をした様だ。

でも、一つ疑問を感じる。このマンションではマンション管理の専門家（管理業務主任者）である者も理事会に参画されているが、マンション管理の基本である設備機能及び長期修繕計画の維持について何の戦略を持たず何も進展がないことに、この専門家と管理会社に果たして専門性があるのか大いに疑問を持っている。もしかして、どちらかと言うと理事長のご機嫌取りでしかない様だ。
http://www.community-one.jp/kanri/index.html

＞理事会がお茶飲み会か管理会社からの接待の場に成り下がった様で、大変心配しております。

これには同感です。

[50: 匿名A]

理事会がお茶飲み会か管理会社からの接待は言い過ぎだろう、第二管理組合がどうこう言う前に直接理事会に意見なり要望を言えばいいことだろう。ここで書き込みしても解決にならない。