ローヤルシティ久喜ってどうですか？

[管理担当]

ローヤルシティ久喜についての情報を募集しています。
こちらは住人の方専用の掲示板になります。
管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。

所在地：埼玉県久喜市野久喜549-1（住居表示）
交通：東北本線 「久喜」駅より徒歩7分
売主：藤澤建設
施工：藤澤建設
階高：12階
総戸数：290戸
竣工時期：1994年07月
分譲時坪単価：145万円

[63: マンション住民さん]

＞いつもの総会では、一番よく理解している区分所有者だけが理事会に多様な問題を指摘しています。
　しかし、理事会も含み無知故の何も根拠無しの強がりの怒号をしている感情論者がこれの意見を妨害し、不法かつ無意味な議論に時間制限を盾に進んでいるだけです。
＞特に、長期修繕計画や東日本大震災被災については、発災当時の理事会以降誰も現実を総会や掲示板掲示等を通しできていないの現実です。
＞どうも、このマンションではマンション管理運営がプロ的にできる区分所有者がいないのか？いても無知故の何も根拠無しの強がりの怒号をしている感情論者が潰しているのか？プロ的な管理運営ができていないのが現実です。

どうも、管理組合の管理運営がデフォルト状態である様にしか見えなくなってきました。

最終兵器である管理費等の集団納入拒否でもしないと理事会や管理会社は目を覚まさないのではと思え、賛同でき得る方々には管理費等の集団納入拒否をお勧めしたいものです。

[64: 元区分所有者]

＞またもや、おバカな理事会審議がなされている様だ。
＞給水管腐食に対し何ら抜管調査をせずに、更生施工を優先採用せんと審議がなされている様だ。

今度は、「おバカな理事会審議」を越えた「おバカな臨時総会」だ。

先ずは、特定非営利活動法人　日本管更生工業会の「管更生工法」：
http://kankousei.org/?page_id=12
をご覧頂きた。

前にも投稿させて頂いたが、管更生工法では施工前調査として抜管調査が必須であり、さもないとネジ部の損傷状況によっては研磨工程での穴発生やライニング施工後の水圧耐久性の未確保と言う諸問題が発生する危険性があるものだ。

今回の臨時総会議案書を拝見したが、いきなりの管更生でこれら事前調査が抜け落ちている。果たして管更生で寿命延命ができるか？多いに疑問と不安を持つものだ。

更に、大きな問題がある。施工業者と施工監理が同じ企業が担当させる様だが、これでは適切な施工監理ができない危険性（馴れ合い）があるものだ。むしろ、施工監理は第三者企業（例えば、管理会社の施工部門）にさせるか、施工業者にそれ相当の責任を課すことが妥当だと考えるものだ。（施工本体は約７千万円、施工監理は約１３０万円だ。）

因みに、このマンションではかつて各住戸水道量水器周りの給水管は更新施工をしたもので、両者施工とも同様な症状でありながら、何か矛盾感を持つ。

また、面白い記事があった。
業者選定で役員４名が来たから熱意があるのだとか、抽象的かつ感覚的な判断で選定していたり、理事会を「緊急判断者」とするとなっているが、不安ある事前調査なきいきなり施工をするなどのリスクを背負っての施工そのものが問題であったり、大変に面白い記事だ。

なお、この更生施工は長期修繕計画にない施工であり、施工可否審議には長期修繕計画の見直し検証が必須であるが、これもないままで審議は最終的の長期修繕計画を反故し修善積立金に不安を残すものだ。

要は、やはりこのマンションの理事会機能がデフォルト状態であることが明白な現実であることが再確認できたものだ。

でも、このマンションは販売当時は給水管は腐食しないライニング給水管を使用していると説明を受けたものだが、これらが嘘八百であると理事会と元施工業者傘下の管理会社の機能を引き継いだ現在の管理会社が認めたもので、更に第９期理事会が元施工業者に施工瑕疵補償の継続性確保に向けた建物診断をさせておけば、これら負担を背負うことがないもので、どうもこのマンションや管理会社には責任一貫性がないものだ。これでは、資産価値なんぞは喪失されたものだ。

[65: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [男性 50代]]

臨時総会の資料を拝見したが疑問に思うことがある。施工業者選定についてのプレゼン評価に取締役を含め4名来たから熱意があるとか現場代理人予定者がさいたま市に移住経験豊富、人柄がよいとか、本当に出席した理事の方々が決めてこの様な結果になったのか、聞いた話だとA 社も4名来たそうだ。この様な安易な評価でいいものなのか。臨時総会で追及してほしいものだ。施工業者選定補助コンサルティング業務を委託した会社、内定した会社馴れ合いでは。管理会社を排除してまで他会社に委託し給水管更生工事をして管理組合としては責任をとれるのか責任重大である。今一度考えてほしいものだ。住民も同じく安易に管理組合まかせにしないで、資産価値喪失しないためにも。

[66: 住民さんＤ]

＞管更生工法では施工前調査として抜管調査が必須であり、さもないとネジ部の損傷状況によっては研磨工程での穴発生やライニング施工後の水圧耐久性の未確保と言う諸問題が発生する危険性があるものだ。

ハッキリ言わせて頂くならば、ごもっとな指摘ですね。
管更生施工した結果が給水管を弱らせるとしたら、本末転倒ものですよね。
こんな提案や見積もりをされた企業にも大いに疑問と不安をもつものです。役員４名来訪を熱意と感じる前に施工技術・理念を疑うべきですね。

＞大きな問題がある。施工業者と施工監理が同じ企業が担当させる様だが、これでは適切な施工監理ができない危険性（馴れ合い）があるものだ。

これまた、ごもっとな指摘ですね。
同じ業者の設計・施工状況の妥当性評価を同じ業者が行うと馴れ合いが起こるものです。
理事会は、何を根拠にこの施工議案の正当性を確認されているのか？大いに疑問です。

この問題は約３年間放置されていたもので、安直な議案にも疑問を感じるものですが、放置してきた理事会の精神状態に疑問を感じるものです。

前にも指摘したしたが、最終兵器である管理費等の集団納入拒否でもしないと理事会や管理会社は目を覚まさないのではと思え、賛同でき得る方々には管理費等の集団納入拒否をお勧めしたいものです。

[67: 住民さんＡ]

＞管更生工法では施工前調査として抜管調査が必須であり、さもないとネジ部の損傷状況によっては研磨工程での穴発生やライニング施工後の水圧耐久性の未確保と言う諸問題が発生する危険性があるものだ。

これが本当であれば、研磨作業中に穴が発生した際は断水になる危険性がある。
受水槽破壊での断水の恐怖感を持った身として、また断水の恐怖感を持つ管更生は反対だ。

＞かつて各住戸水道量水器周りの給水管は更新施工をした

今、まともな管更生をしても寿命は約８～１０年間しか延びず、その後は更新施工となることになる。
更新施工では約４０年間の寿命が確保され、建替措定時期（築後６０年間）を鑑みると、更新施工した場合には今回の管更生費用（約７千万円）が浮き修繕積立金財政にも優しいものだ。

管更生ではなく、管更新でお長いしたいものだ。

＞でも、このマンションは販売当時は給水管は腐食しないライニング給水管を使用していると説明を受けたものだが、これらが嘘八百であると理事会と元施工業者傘下の管理会社の機能を引き継いだ現在の管理会社が認めたもので、更に第９期理事会が元施工業者に施工瑕疵補償の継続性確保に向けた建物診断をさせておけば、これら負担を背負うことがないもので、どうもこのマンションや管理会社には責任一貫性がないものだ。

これが本当であれば、第９期理事会と大規模修繕委員会のメンバーにこれら責任を執って頂き、工費全額と今まで騙した慰謝料を個人負担として前区分所有者に支払って頂きたいものだ。
これは言い過ぎるとは思うが、第９期理事会と大規模修繕委員会のメンバーには即時退去（追放）頂きたいものだ。
なんせ、第９期理事会と大規模修繕委員会のメンバーは何も反省せず、総会では未だ無知故の何も根拠無しの強がりの怒号をしている感情論を止めず展開されており、甚だ迷惑な話だ。

[68: 住民さんＢ]

＞このマンションは販売当時は給水管は腐食しないライニング給水管を使用していると説明を受けたものだ

であれば、そもそも管更生施工はライニング給水管には適用されない工法であるが、何故、今回管更生とは疑問を感じるもので、やはり元施工業者（藤澤建設㈱）の施工瑕疵であることになります。

このマンションでは、元施工業者の瑕疵担保責任期限（築後１０年間）に確か建物診断をしたはずで、当然的かつ必然的、元施工業者の瑕疵担有無を確認すべき処を、当時の第９期理事会や大規模修繕委員会はこれらを見落としたことになります。
長期修繕計画の見直しもされず、直面する問題に場当たり的対処をしていたら修繕積立金枯渇⇒不法値上げの繰り返しとなるであるしょうし、当時の第９期理事会や大規模修繕委員会には相当なる責任（賠償責任）を執って頂きたいものです。

話は逸れるが、このマンションには施工瑕疵が潜在している危険性もあり、果たしてまともなマンションであるか？大いなる不安を持つもので、資産価値ではなく資産負債であると考えた方が妥当だと思うものです。（やあー怖　要売却検討）

でも、今や大震災の危険性が時々刻々増加する世の中で、金属管路は時代遅れです。
公営上水道事業では、基幹水道管を水道用高性能ＰＥ管：
http://www.eslontimes.com/system/access/file/type=4/id=1473/
に変えようとしています。耐震性や耐腐食性があり財政側面を含む水道事業再生に役立つものです。
一方、マンションでは建物給水立て管用高性能ポリエチレン管：
http://www.eslontimes.com/system/access/file/type=4/id=2105/
に変え、耐震性や耐腐食性を以て長寿命化を目指すことができるものです。

管更生施工とは一般的に築後４０年間以上の物件で施工されるもので、築後約２０年で管更生施工を行うことはもはやローヤルシティ久喜は既に資産価値喪失を宣言するもので、この期に建物給水立て管用高性能ポリエチレン管への更新を考えた方が後々のことを考え最良かつ資産価値創造になるものと考えます。

[69: 住民さんＣ]

＞更に、大きな問題がある。施工業者と施工監理が同じ企業が担当させる様だが、これでは適切な施工監理ができない危険性（馴れ合い）があるものだ。むしろ、施工監理は第三者企業（例えば、管理会社の施工部門）にさせるか、施工業者にそれ相当の責任を課すことが妥当だと考えるものだ。

またもや高金額修繕は、やはり管理会社の協力会社以外の会社になりましたね。

管理会社には、他社施工に関する議案書を作成するとは敵陣に塩を送るものですが、こんな体たらくな管理会社に管理委託をさせる必然性や必要性がないものです。

このままでは、何処の会社がマンション管理の責任を背負うのか？解らなくなりました。

マンションには、管理と修善施工がセットで担える会社が良きパートナーでありますが、このマンションにその良きパートナーがいない様です。

＞このマンションは販売当時は給水管は腐食しないライニング給水管を使用していると説明を受けたもの
＞更新施工では約４０年間の寿命が確保される

このマンションは築後約２１年目の物件ですが、更新施工での寿命が約４０年間とすると矛盾性が発生します。
かつての各住戸水道量水器周りの給水管は更新施工に関する調査でも相当腐食していましたが、やはり、元施工業者の施工瑕疵であったことは明白な現実で、現在の管理会社担当者は元施工業者関係者であり、もしかして管理会社からも騙されていたと考えるのが妥当と思います。

無責任な第９期理事会や大規模修繕委員会にも問題はありますが、専門家を装っていた管理会社にも相当な問題がある様で、今期理事会に大規模修繕委員会メンバー（建築士らしい）がいることもあり、理事会にも不信任状態であることからそろそろ真実を語ることができる方々にスイッチして頂きたいものです。

このマンションには信頼性を持って管理する者はいない様で情けなく思います。そろそろ売却しなければ、何れは大負債を抱えてしまうかもしれません。

[70: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [男性 50代]]

今回の給水管更生工事は管理組合が委託した会社が管理会社の協力会社以外を内定したようだが、信用、責任がもてるのか。安易なプレゼンの評価で重大な問題を決めないでほしい。工事説明会をするより、評価した内容を詳しく納得がいくように説明してほしいものだ。住民も安易に理事会任せにしないで賛成しないでほしいものだ。誰かが声を大にして指摘してもらいたい。売却するのは簡単だ。これ以上資産価値喪失にしないためにも考えるべきだ。

[71: 住民さんＤ]

＞この問題は約３年間放置されていたもので、安直な議案にも疑問を感じるものですが、放置してきた理事会の精神状態に疑問を感じるものです。

でも、記憶が正しければある期の理事会では関係専門委員会を立上げようとした筈で、噂話ではマンション管理に詳しい区分所有者一人が立候補されたとのことでした。

要は、３年間放置は理事会が恣意的かつ故意的に行われたもので、この責任は重大です。
もはや、輪番制と言っても理事会と言う組織には信頼性がないもので、そろそろ管理規約変更などで理事会そのものの存在を責任あるものにすべきです。

＞無責任な第９期理事会や大規模修繕委員会にも問題はありますが、専門家を装っていた管理会社にも相当な問題がある様で、今期理事会に大規模修繕委員会メンバー（建築士らしい）がいる

臨時総会では、この大規模修繕委員会メンバー（建築士らしい）である理事を質問攻めにし、場合によって臨時総会で賠償責任を要求するべきです。

元施工業者の瑕疵担保保証期間末期の建物診断では、給水管や構造物の施工状況の診断は必須です。これらを見落とした責任は第９期理事会や大規模修繕委員会にあり、この建物診断業者（東京建物リサーチ）選定では『理事会の想いと同じ想いを持っていた。』抽象的なもので、第９期理事長にも全区分所有者を騙した充分なる責任を執ってもらいたいものです。

でも、総会が委任状総会になり、真にマンションのことを気にされ厳しい言動をしていた区分所有者に具申を、感情論者怒号で一蹴させた他区分所有者にも責任があるものとすべきです。

[72: 住民さんＢ]

もう一つ大きな疑問を持ちます。

今回、管更生施工をしても埋設部分では少なくとも約１５～１０年後には交換（管更新施工）が必要になり、その頃になれば埋設部分以外の箇所でも同様な施工となります。

現に、消防設備管（消火栓）では漏水が発生し埋設部分の交換に至ったものです。

今回の約７千万円は果たして効果的な投資であるのか？大いに疑問を感じます。
更に、長期修繕計画の無直しがなされるままで場当たり的修繕を続けることは、修繕積立金の非体系的管理であり資金枯渇等による建物維持困難になる危険性があるものです。

[73: 元区分所有者]

明日の管更生施工説明会で反意表明的質問がでるか？大いに楽しみだ。

反意表明的質問ができる者には敬意を表するものだ。

たぶん、大半の参加者は断水や注意事項にしか目を向けることができず、問題の本筋には目を向けることはできないと思うね。なんせ、狸の騙し合いがこのマンションでは恒例行事だから。

[75: 匿名さん]

このマンションの現地案内図を貼って貰えますか。

[76: 元区分所有者]

＞明日の管更生施工説明会で反意表明的質問がでるか？大いに楽しみだ。

やはり、管更生施工説明会で反意表明的質問がでた様だ。

施工設計業者からの説明には、何も根拠のない安心感で管更生施工を選択し施工後の強度も保証でき得ないとの説明があった様だ。抜管調査ができていない状況で管更生には相当な不安が残るものである様だ。
また、施工設計業者からは約１０年後に再管更生ができることや管更新施工ではこの費用の３倍掛かるとの説明はあったが、建替想定時期までこれでは最低でも管更生は今回を含め４回となることから、管更新施工に優位性があるとも語っていた。

この問題が約３年間放置してきた管理組合にはしっぺ返し的な結果しか残らないものだと再認識したものだと思って頂きたいものだ。

更に、改めて給水管施工に販売当時説明であるライニング管使用について、施工設計業者は継手部分に金属露出がありサビがそこから発生しているものと説明があり、継手には金属露出防止ができ得る継手があったとの説明があり、やはり施工瑕疵があったことが再判明した。
やはり、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があり、この期に施工瑕疵を指摘していれば、七千万円の費用を負担しなくて済んだ話だと再認識できた。でも、関係者は未だ自らの責任を認識しておらず、これら質疑応答では場違いであると懲りず反論をなさっていた。そろそろ、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーには責任（即時退去）を執らすべきだ。

元区分所有者ではあるが、住んでいたマンションが資産価値崩壊するのは我慢ができない。
この基に管更新施工をすべきと提言したい。

この説明会で顕在化した根本的問題（長期修繕計画の未見直しから来る財政不保証、施工瑕疵問題等）について、理事長が如何に対象見解表明ができるか？である。

[77: 住民さんＡ]

＞施工設計業者からの説明には、何も根拠のない安心感で管更生施工を選択し施工後の強度も保証でき得ないとの説明があった様だ。

こんな不安多き管更生施工なんぞ無意味です。
できれば、費用対効果がある管更新施工をして頂きたいものです。その方が断水時間も少なく済むかもしれません。

＞やはり、第９期理事会や大規模修繕委員会の建物診断には問題があり、この期に施工瑕疵を指摘していれば、七千万円の費用を負担しなくて済んだ話だと再認識できた。でも、関係者は未だ自らの責任を認識しておらず、これら質疑応答では場違いであると懲りず反論をなさっていた。

大規模修繕委員会のメンバー（Ｆ氏）の物言いは大変見苦しいものでした。
第９期理事会や大規模修繕委員会がしっかりと建物診断を行い施工瑕疵を指摘していれば、この様な無様な事態になる前に無償で救済されていた筈です。ある質問者からは菓子折り付で救済されるとのことでしたが、これまた最高な対処です。
不健康な水道を飲まされていたことには、第９期理事会や大規模修繕委員会からの謝罪を求めるものです。

しかし、理事会には呆れるものです。
長期修繕計画の見直し（修繕積立金の安全性確保）をせずに、場当たり的な修繕（ポンプ交換、受水槽交換、一部給水管の交換等）の連続で、果たして将来の修繕積立金の値上げがあるのか？大いに不安を感じるものです。不安定な管理運営の管理組合を持ったマンションには資産価値の文言はもはやなく、早々の売却を考えなければならいものです。

[78: 元区分所有者]

このマンションの現地案内図（東急リバブルの不動産情報提供サービス）

http://www.mansion-library.jp/mansion-6582/?utm_source=yahoo&utm_mediu...

[79: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [男性 50代]]

今回の給水管更生工事は臨時総会の賛成多数で決まってしまうのだろうか。先の事を考えると管更新施工がいいと思う。総会承認後即工事になるらしい。事前調査があり断水も1日だけではないみたいだ。いろいろと住民に負担をかけるものだ。今回この工事は大規模修繕でできないものなのか。緊急性がないとは思うが早急にする事もないと思う。できれば管更生工事は阻止したいものだ。その前に今期理事会に疑問がある。本当に数社でプレゼンをしあの様な安易な評価で決めたのか？納得いくよう詳しく説明して頂きたい。他業者の開示もなく記載しては都合がわるいのか、信用できない選定だ。

[80: 住民さんＡ]

＞今回の給水管更生工事は臨時総会の賛成多数で決まってしまうのだろうか。

今回の臨時総会議案には瑕疵があります。

先ずは、元区分所有者さんも言っていましたが、抜管調査ができていない状況で管更生施工と管更新施工との費用対効果等が審議できないもので、総会でこれら質疑応答がなされ議案瑕疵が顕在化できれば、
区分所有法第３７条（決議事項の制限）
集会においては、あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
が崩れ議決無効となるでしょう。

また、再三投稿されているように、長期修繕計画の見直し（修繕積立金の安全性確保）をせずに、場当たり的な修繕（ポンプ交換、受水槽交換、一部給水管の交換等）の連続で、長期修繕計画や修繕積立金の不安が噴出した場合には理事長（管理者）の善管注意義務違反となるでしょう。

いずれにせよ、明日の臨時総会ではこれらの顕在化に向けた質疑応答の追い込むことが肝要です。

でも、白紙委任状総会では、管更生施工と管更新施工との費用対効果性や長期修繕計画や修繕積立金の不安性に気付かない者が大勢を占めると落胆しています。

かつて元区分所有者さんが『マンションは立地より管理を買え。』と言っていましたが、管理を買うが良き他区分所有者を買えと思い始め、このマンションでは良き他区分所有者がいない様でやはり買い替え検討をすべきものかもしれません。残念。

[81: 元区分所有者]

どうも、今回の給水管更生工事は臨時総会の賛成多数で決まった様だ。
やはり、臨時総会出席者は少なく議案書に隠れた技術・財政的側面の諸問題が認識されずの賛成多数で決まった様だ。

抜管調査ができていない状況で管更生施工と管更新施工との費用対効果等が審議できないもので、今回の管更生施工が将来の負担にならなければよいが、埋設部分の外的腐食も今後問題となり何れは管更新施工が行われ、その際に先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

更に、議案書で表明されていない大問題として、研磨工程でしっかり研磨し錆部分全部を取りきれないことから派生する異種金属接合状態に似た内部腐食の進行やもともと異種金属接合状態である専有部分給水管の腐食を抑制できない等が、何れ顕在化し再管更生施工ができない状態になり、これまた管更新施工となる。これまた、先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

つまり、ことを長期的に見ることができないこのマンションは安物買いの銭失いとなり、根本的な問題には修繕積立金値上げでしか対応ができなくなり、売却思考が台頭すると思われる。

このマンションは、長期修繕計画の見直し（修繕積立金の安全性確保）をせずに、場当たり的な修繕（ポンプ交換、受水槽交換、一部給水管の交換、今回の管更生施工）の連続とは、何か＊＊が掛かっている様だ。

でも、これらは日頃の管理や管理技術が長期修繕計画の見直しに結びつかないと言う人的災害であり、ある時期を以て相当な覚悟で全体的建物診断と長期修繕計画の策定をすべきだ。

今回の臨時総会ではある区分所有者から、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーの中途半端な建物診断による瑕疵指摘があった様で、理事長は知らぬ存在と答弁したが、このマンションにはこれら問題を顕在化しなければ、これに類する不合理な管理運営・場当たり的修繕施工の繰り返しとなるであろう。

現時点では、このマンションには体系・統治的管理運営がないのが現実で、このままでは負担増加と言う不幸が居続け、区分所有各位には売却判断の決め時である。売却したことに再度妥当性ありと安堵している。

[82: 住民さんＡ]

＞抜管調査ができていない状況で管更生施工と管更新施工との費用対効果等が審議できないもので、今回の管更生施工が将来の負担にならなければよいが、埋設部分の外的腐食も今後問題となり何れは管更新施工が行われ、その際に先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

＞更に、議案書で表明されていない大問題として、研磨工程でしっかり研磨し錆部分全部を取りきれないことから派生する異種金属接合状態に似た内部腐食の進行やもともと異種金属接合状態である専有部分給水管の腐食を抑制できない等が、何れ顕在化し再管更生施工ができない状態になり、これまた管更新施工となる。これまた、先の管更生施工が何だったどろう？との疑問が出てくるものだ。

＞今回の臨時総会ではある区分所有者から、第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーの中途半端な建物診断による瑕疵指摘があった様で、理事長は知らぬ存在と答弁したが、このマンションにはこれら問題を顕在化しなければ、これに類する不合理な管理運営・場当たり的修繕施工の繰り返しとなるであろう。

第９期理事会や大規模修繕委員会のメンバーの中途半端な建物診断については当然のこと、中途半端な議案上程・採決させた第２１期理事会には、関係トラブルについて未来永劫の責任を追求でき追求していきたいものです。
このことを第９期理事会や大規模修繕委員会及び第２１期理事会のメンバーには認識して頂きたいものです。

[83: 住民さんＤ]

＞中途半端な議案上程・採決させた第２１期理事会には、関係トラブルについて未来永劫の責任を追求でき追求していきたいものです

この臨時総会は何だったのでしょうか？

理事会（理事長）に騙されたもので、怒り心頭です。

将来に新たな管更新施工があるのであれば、採択されたにせよ中止をして頂きたいものです。

生活が楽でない者として、今後無駄な修繕で修繕積立金の値上げや多額の一時金納入だけは頂けない話です。

どなたが言っていましたが、こんな無駄な想定外な修繕を繰り返すマンションの将来性には大不安です。
売却こそが得策ではないかと思い始めました。