ローヤルシティ久喜ってどうですか？

[管理担当]

ローヤルシティ久喜についての情報を募集しています。
こちらは住人の方専用の掲示板になります。
管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。

所在地：埼玉県久喜市野久喜549-1（住居表示）
交通：東北本線 「久喜」駅より徒歩7分
売主：藤澤建設
施工：藤澤建設
階高：12階
総戸数：290戸
竣工時期：1994年07月
分譲時坪単価：145万円

[21: 元区分所有者]

現区分所有者の友人からの情報をお伝え致す。

先ずは、受け取った次期定期総会資料に多数の錯誤や誤りがあり、さすが無責任な管理会社がバックにあるものだと落胆の弁を嘆いていた。

やはり、定期総会では厚顔無恥の理事会や管理会社が幅を効かせ、将来リスク対応への思考ができず、更に会計管理にもほころびが露呈したものだ。
でも、今回定期総会では無策な長期修繕計画でありながら、多数の修繕積立金からの支出事業が採択され、将来の建物解体を含む資金ショート感があり、資産価値喪失と言う最悪な物件と成り下がったものだ。

まともな区分所有者におかれては、資産価値総崩れの前に売却をなさることをお勧めしたいものだ。

[22: 元区分所有者]

つい最近定期総会が開かれ様だ。

正しく馬鹿（理事会・管理会社）が馬鹿（不勉強な区分所有者）を騙す構図で、会計管理のずさんさ（組合運営費の会計処理誤りや余剰金の不法処分等）や要らぬ負担の強要（自治会がすべき防災関連事業の肩代わり）及び法的に何れ要求される解体に向けた不準備等不備が露呈したにも関わらず、何も安堵でき得る根拠無しの管理会社見識で諸問題が棚上げになった様だ。

また、長期修繕計画が形骸化した状態で設備劣化が進み思い付き的な修繕が何も財政的な根拠はないままで強行され、財政統制が崩壊したものだ。来期も引き続き相当なる設備更新が行われる見通しで修繕積立金の統制性が喪失された様だ。

更に、驚くのは管理会社の言い分である。
消火器交換では定期的な管理ができていないことや、前期定期総会で上程された建築確認必要な基礎未確保の防災倉庫については建築面積削減で対処したと意味不明な答弁をしたことには、専門性が無いことを露呈させたものだ。

でも、さすが不勉強な区分所有者の集団で管理会社の意味のない答弁を信じている様で、現実が理解できず管理会社に都合の良い方向で終わらせることができた様だ。

このマンションには、法的見識や管理見識が全く無い様で、どうも債務超過である様で、資産価値が喪失した様だ。
次期理事長は強気の意思表明をされていた様だが、果たしてまともな管理運営ができるか傍からで済みませんが心配だ。

[23: 元区分所有者]

二枚舌を使う管理会社

このマンションの管理会社は、定期総会での抗弁と本音が違う二枚舌を使っている様だ。

先日の定期総会では、
①管理費余剰金の処分について
粗全ての管理組合では、管理費余剰金を全区分所有者に返金していないので翌年度繰越が妥当であると答弁し、その後、ある区分所有者との対談には法的に余剰金は毎会計決算後に全区分所有者に返金するべきであるとの話をされた様だ。
　　（適用条文＝民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）及び同法第２５６条 （共有物の分割請求）とのこと）
②建替え（解体）準備金について
粗全ての管理組合では、建替え（解体）準備金は準備されていないので準備無用であると答弁し、その後、ある区分所有者との対談には建築基準法第１０条（保安上危険な建築物等に対する措置）から見て建替え（解体）準備金は必須するべきであるとの話をされた様だ。

果たして、この管理会社機能や建築保全機能を持つ管理会社には信頼性や信用性があるのだろうか？と大いに疑問と不安等を持つものだ。どうも、どこも管理組合でも同じであるとは思うが、管理会社はマンションの社会性や建物そのものを見ておらず、マンション管理に疎い区分所有者（特に理事役員）の顔色を見ているもので、頼れる存在ではないものだ。

また、この管理会社は自己努力による業務品質向上よりも会計管理や商社的事務の程度で自己満足をされている様で、今までの管理組合の問題点の顕在化と解消なんぞには興味が無い様だ。そろそろ、管理会社の変更をしないと資産価値総崩れとなるであろう。

[24: 元区分所有者]

実に面白い話題

先のローヤルシティ久喜の管理組合と自治会の総会では相矛盾する決議がなされた様だ。

自治会総会では、防災用品購入を決め管理組合での防災用品購入は回避された様だが、管理組合総会では、防災用品購入予算が計上され、どちらが購入するのか？が不明確となった。管理組合と自治会の情報交流がなければ、更にマンションの価値は喪失されるものだ。こんな矛盾があることは管理組合と自治会の情報交流がないことを如実に表し、財政の効果性や体系性がなく理事会の管理運営にも合理性がないことだ。

更に、不思議なのは自治会が防災用品購入を決めて頂いたのであれば、防災倉庫設置も自治会でやって頂く様方向展開を図れるはずだか、過去の馬鹿な決議に拘束され思考停止状態で未だ責務分担を理解できていない様だ。
因みに、関連法律条文を以下掲載するが、建物所有者は防災倉庫設置責務はなく、居住住民にこれら責務がある。

災害対策基本法第７条（住民等の責務）
地方公共団体の区域内の公共的団体、防災上重要な施設の管理者その他法令の規定による防災に関する責務を有する者は、基本理念にのつとり、法令又は地域防災計画の定めるところにより、誠実にその責務を果たさなければならない。
２災害応急対策又は災害復旧に必要な物資若しくは資材又は役務の供給又は提供を業とする者は、基本理念にのつとり、災害時においてもこれらの事業活動を継続的に実施するとともに、当該事業活動に関し、国又は地方公共団体が実施する防災に関する施策に協力するように努めなければならない。
３前二項に規定するもののほか、地方公共団体の住民は、基本理念にのつとり、食品、飲料水その他の生活必需物資の備蓄その他の自ら災害に備えるための手段を講ずるとともに、防災訓練その他の自発的な防災活動への参加、過去の災害から得られた教訓の伝承その他の取組により防災に寄与するように努めなければならない。

[25: 元区分所有者]

＞更に、不思議なのは自治会が防災用品購入を決めて頂いたのであれば、防災倉庫設置も自治会でやって頂く様方向展開を図れるはずだか、過去の馬鹿な決議に拘束され思考停止状態で未だ責務分担を理解できていない様だ。
＞因みに、関連法律条文を以下掲載するが、建物所有者は防災倉庫設置責務はなく、居住住民にこれら責務がある。

とうとう、馬鹿は自らの馬鹿に気付かなかった様だ。
自治会責務・債務の防災倉庫設置を過去の感情的かつ馬鹿な決議に囚われ管理組合が施工完了をさせて様だ。

外部区分所有者には、これら負担を拒否すべきだ。

[26: 元区分所有者]

＞自治会責務・債務の防災倉庫設置を過去の感情的かつ馬鹿な決議に囚われ管理組合が施工完了をさせて様だ。

こんな無用な防災倉庫を設置する前に、無管理・監理状態の長期修繕計画を立てるべきだね。
2011年 3月11日の東日本大震災による被災や多数潜在している施工瑕疵が潜んでいる危険性があるローヤルシティ久喜では、現在の居住環境と言う足元をすくわれるか解らないものだ。

更に言えば、2011年 3月11日の東日本大震災によるエレベータ（３号機）の被災（ワイヤのねじれ）には根本的対処がなれておらず、かつての受水槽破損と同じ以上の危険性があるもので、人命に影響危険性を抱えている。

果たして、このローヤルシティ久喜管理組合は居住建物本体や人命を守ることができるか？見ものである。

こんな資産価値が危険性を放置する管理組合があるローヤルシティ久喜を高値で処分できたことは大変幸運だと思っている。
現住区分所有者には、早急処分をすることをお勧め致すものだ。

[27: 元区分所有者]

前に申し上げた通り、このマンションの管理組合や管理会社には不当かつ不法な管理運営を是正する気は毛頭ない様だ。

これら悪し現状に嫌気を持った区分所有者が「第二管理組合」を立ち上げる準備をしている様だ。

この「第二管理組合」は、
①余計な管理費の徴収はしない。翌年度繰越金は予算段階で計上せず必要額のみ徴収で日常管理をする。
②仮に管理費の決算時に余剰金が発生した際には、支払割合に基づき返金をする。ただし、全区分所有者の同意が取れた際は
　翌年度繰越や修繕積立金編入をする。今までの過半数の決算承認を以てことは起こさない。
③建物の建替・解体決議後は、修繕積立金・基金の余剰金は支払割合に基づき返金し、「建替組合」への出資は建替決議賛成　者の意思に任せる。
④このマンションでは東日本大震災被災状況が未だ顕在化されておらず、一部危険状態が隠蔽されている。更に、給水管施工
　では施工瑕疵が発見されても猛省がない。そのことから抜本的に諸問題健在化に向け「管理組合」に早急な建物診断をする
　様働き掛けをし、もしこれを拒否された際は損害賠償請求を掛ける。
⑤前項の建物診断を以て、体系的な長期修繕計画を立案し根拠ある修繕積立金額の設定・徴収をする。
⑥建替・解体に向けた金銭準備として、修繕基金でこれら資金を積立・準備をする。
⑦法的に「使用細則」の変更・廃止手続きが特別決議になっているものの、このマンション「使用細則」は過半数決議であり
　これらを早期是正する。
⑧より見識を持った方々への管理組合運営の参加をできる仕組みとして、理事役員資格者を内外所有者の区別を排除したり、
　区分所有者以外の方々（場合によっては弁護士や第三者居住者）の理事役員の就任も可能とする。
等々の区分所有者全体の利益になる様に革新をする様だ。

でも、「第二管理組合」と言う話が出るのではこのマンションは資産価値は既にないものだね。

[28: 匿名さん]

>>27
詳細教えて下さい。

[29: 現在居住者]

大賛成

今までの理事会は、危険性を放置どころか隠蔽され、管理費等や長期修繕計画の管理も悪る加減、最悪だね。
過半数決議でどうでもなる規制で処分できるとは、何処そかの共産国家だね。やあこわ。

どうも、「第二管理組合」の方が堅実な管理運営ができ余分な負担もなく良さそう。

「第二管理組合」に鞍替えをしようと思うね。結成総会を待ちたいね。

[30: 匿名２号]

「第二管理組合」、俺も大賛成だ。

設立総会にも参加し加入したいね。
今の管理組合へ管理費を支払いはやめたいね。

ローヤルシティ久喜の皆さんも参加されては如何でしょうか。

[31: 元区分所有者]

匿名さん

詳細とは？何をご所望ですか？

[32: 現在区分所有者]

私も第二管理組合、大賛成です。

戻ってくるべきお金が不法にプールされているのは、この世知辛い世の中ではああ無情です。主人の小遣いを減らし家計は火の車で、戻るべきお金は当然戻して頂きたいものです。

また、いずれはローヤルシティ久喜を解体すべき時期が来ることとことですが、解体が行政代執行となれば大借金を背負うことも大不安です。

今まで、無知な私たちをよくぞ騙してくれたと怒り心頭です。みなさんも怒るべきです。

[33: 住民さんＡ]

私も第二管理組合、大賛成です。

＞戻ってくるべきお金が不法にプールされているのは、この世知辛い世の中ではああ無情です。主人の小遣いを減らし家計は火の車で、戻るべきお金は当然戻して頂きたいものです。

現在の景気では家計が火の車であることは当然でね。
元区分所有者さんが過去に主張されていた

＞①管理費余剰金の処分について
粗全ての管理組合では、管理費余剰金を全区分所有者に返金していないので翌年度繰越が妥当であると答弁し、その後、ある区分所有者との対談には法的に余剰金は毎会計決算後に全区分所有者に返金するべきであるとの話をされた様だ。
　　（適用条文＝民法第６４６条（受任者による受取物の引渡し等）及び同法第２５６条 （共有物の分割請求）とのこと）
には理解できる。

管理費は会計年度内使用は確かに過半数で済む話ではあるが、決算と言う〆を越えた段階は共有財産でこれら処分は各区分所有者にあるもので、一人でも翌年度繰越や修繕積立金編入を拒否されたら全区分所有者に返金することになることが、ようやく解った。

今や民法改正が進んであり、この話では契約（ここでは管理規約）がどうであれ民法が最優先され、不法・違法行為は全てが無効となるとのことだ。どうも、ローヤルシティ久喜管理組合の管理規約が民法に抵触している様だ。

しかし、民法等マンション管理における実務的知識を持った管理業務主任者である管理会社フロント担当は、何故これら指摘をしないのでしょうか？管理会社には信用性がないと言ってもよいのかもしれないね。先ずは、管理会社の変更をすべきかもしれないね。

[34: マンション住民さん]

私も第二管理組合、大賛成です。

もっと言えば、次回の定期総会で管理組合脱退宣言をした方がよいかもしれない。

元区分所有者さんが言われている様に、管理費の余剰金は雪だるま的に増え、長期修繕計画も議案提議者が大規模修繕委員会メンバーにいながら骨抜きになっており、修繕積立金額にも相当な疑いを持ち将来性にも大いに不安を感じています。

長期修繕計画で予期せぬ受水槽大崩壊では、管理会社からの説明では地震振動が原因との説明がありましたが、近くの受水槽は健在しており管理会社の技術に不安を感じます。
３号エレベータの東日本大震災停止でも具体的な対処が開示されておらず、元区分所有者さんの情報が正しければ危険性が現存するもので、管理会社や理事会にも疑問を感じます。

いずれにせよ、第二管理組合と言うかローヤルシティ久喜の管理運営は崩壊しているものと言っても過言ではないかもしれませね。（買い替えを検討せんとヤバイかも）

[35: 住民さんＢ]

＞いずれにせよ、第二管理組合と言うかローヤルシティ久喜の管理運営は崩壊しているものと言っても過言ではないかもしれませね。（買い替えを検討せんとヤバイかも）

施工瑕疵や震災被災放置は最低限の居住者生命軽視で、感情論者がこれらを組織的に封印されている様で、そろそろローヤルシティ久喜は末期で、マンション住民さんと同じな思いとして、買い替えを検討せんとヤバイかもだ。

逃げるが勝ちだね。

でも、ここまで末期にさせた感情論者（特に大規模修繕委員会メンバー）は如何に責任を執られるのでしょうか？
この方々を損害賠償責任追求を通し、これら責任を全うさせたいものですね。

[36: 住民さんＢ]

＞いずれにせよ、第二管理組合と言うかローヤルシティ久喜の管理運営は崩壊しているものと言っても過言ではないかもしれませね。（買い替えを検討せんとヤバイかも）

定期総会でも、無関心層は白紙委任状総会化、無知故か感情論者は何も根拠無しの強がりの怒号、諦め層は何も出席・委任・決議権行使無表明で、既に理事会を監視する機能はなく、管理会社もこれに乗じて無作為（理事会への責任総転嫁）で、これぞ、ローヤルシティ久喜の管理運営は崩壊しているものと言っても過言ではないかもしれませね。（買い替えを検討せんとヤバイかも）

冷静な区分所有者には、そろそろ買い替えを検討されては如何でしょうか。

[37: 住民さんＣ]

＞私も第二管理組合、大賛成です。
＞もっと言えば、次回の定期総会で管理組合脱退宣言をした方がよいかもしれない。

これには同感です。

どうも、理事会や管理会社も管理運営機能が失墜した様で、傍から見て不法行為を正々堂々としており、だからと言うか定期総会議案にも審議でき得るものではなく、いつも無視です。

建物にも相当な不安や危険性があるとの情報を聞くに、そろそろ買い替えを検討せんといけないかもねと思いますね。

ゴミはいち早く処分するのが勝ちですよ。ローヤルシティ久喜のみなさん。

[40: 住民さんＤ]

このマンションの管理組合理事会では危険情報を故意か無知かは解りませんが、広くに伝わっていません。

現に、Ａ棟エレベーターが東日本大震災で緊急停止した際のケーブルのよじれや古い受水槽の内部腐食の多発（清掃業者からの情報）及び東日本大震災被災詳細等が未だ開示されていません。
後者に至っては意味不明の地震振動による破損で総会で言い逃げをされていた様ですが、真実は内部腐食の放置が原因です。

建築関連企業に勤める者として、このマンションの大半の区分所有者は、相当に管理会社と何もできない小心者理事会から騙され、重要な危険情報すら開示されていないにも関わらず、こんな短絡的な物言いは避けると思いますね。

因みに、給水管の一部交換施工がなされましたが、第９期で当時の藤澤建設に建物診断をさせ、以後発見された瑕疵についてしっかり担保させる様契約を結んでいれば管理組合は余計な負担を背負う必要がなかった筈です。
ハッキリ言って、異種金属接合は施工瑕疵です。瑕疵担保期間内に発見できたもので、第９期理事会や大規模修繕委員会には余計な負担を背負わされ呆れるばかりです。このことはその他共用給水管でもサビ多発と言う隠れた危険があり、またもや、余計な負担を背負わされるかと心配しています。

でも、ご自身で何も精査ができないくせに善良な意見を葬るしかできない区分所有者集団であるこのマンション管理組合には呆れるもので、資産価値崩壊の前に売り抜けるしかないのか実感させれました。

[41: 元区分所有者]

現区分所有者からの情報では、どうもマンション居住者の方が言葉の意義と社会常識を知らない様に思えますね。先ずは、足元のこのマンションのハード・ソフト両面での管理運営実態や現状を理解させるべきです。

このマンションには、施工瑕疵や管理瑕疵により給水管腐食や受水槽崩壊と言う前代未聞の大惨事があって、余計な負担を背負わされているのが現状で、給水管に至っては随所で漏水を来しながら抜本的対処ができていません。
更に言えば、第３号エレベータの震災停止でのワイヤーねじれ等の震災被災状況全貌すら未把握・未対処であり、果たして、このマンションが安全であると言えないものです。

また、管理費等管理に至っては本来民法で管理運営すべき処を区分所有法の建物管理条項で無知的不法管理がなされ、不適切な管理がなされ、バランスを失っています。長期修繕計画が形骸化しその形骸化から資金的に長期修繕の将来性にも影を落とす様な実態、長期修繕計画通りの修繕ができていない実態、将来の全建物解体義務を果たすべきの資金不準備の実態等、多額の負債を抱えているのが現実です。

因みに、解体費用は一区分所有者あたり２００～４００万円かかるとされていますが、家計を預かっている主婦としてこれらを突発的に請求されるとしたらどの様な思いをなされるのでしょか？これらに留まらず、給水管修繕や震災被災対策等で追加請求されるとしたらどの様な思いをなされるのでしょか？

その他に施工瑕疵や管理瑕疵が潜在しており、これらに全面的に対処をせんとしている方とこれらを知らずに漫然と安心させられている方のどちらが一番可哀想なのでしょうかね。

でも、ここまで施工瑕疵や管理瑕疵が広く開示されたことは、どうであれ資産価値は無いものです。

[No.38～本レスまで、一部テキストを削除いたしました 管理担当]　

[42: 元区分所有者]

またもや、おバカな理事会審議がなされている様だ。

給水管腐食に対し何ら抜管調査をせずに、更生施工を優先採用せんと審議がなされている様だ。

抜管調査をせずに更生施工をした給水管の水圧耐力を損なわせる危険性が潜在させるもので、将来へ
の安心感につながるものではない。
更に言えば、築２０年目付近の物件であることから約４０年後には解体時期を迎えることになるが、
ライニング性が保証されている給水管寿命は約４０年間とされていることから、ここは費用対効果を
熟慮すべきだ。

でも、このマンションは販売時説明では腐食しないライニング給水管を使用していると説明等がなさ
れていたが、これでは詐欺だ。明らかに施工瑕疵でこれら諸問題に対処できるのかが楽しみだ。どこ
に施工瑕疵が隠れているかは解らないが不安を残すマンションであることは何ら変わらないものだ。

しかし、第９期理事会や大規模修繕委員会メンバーには呆れるばかりだ。
瑕疵担保最終時期に元施工業者にしっかりと建物全体の診断をさせ、瑕疵担保期間の延長等をさせて
おけば、こんなよけいな負担を背負うことはなかった。猛省して頂きたいものだ。