ローヤルシティ久喜ってどうですか？
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279:
入居済みさん
[2021-02-20 19:48:58]
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280:
入居済みさん
[2021-02-20 20:02:43]
《不安》次期定期調査は確実にできるか？
第27期事業計画・収支予算では、今期実施義務がある定期調査に関する記載・予算はない。 このマンションでは、平成23年東日本大震災被災後の重要な平成24年定期調査がされておらず、いくら 管理会社が８月頃実施すると答弁をされても、計画・予算準拠主義から観て当てにならない。またもや 未調査でお逃げになるのであろうか？ でも、その頃大規模修繕施工が計画されているであろうと考えるが、この大規模修繕施工業者以外業者 の定期調査は実質上無理な話で、両事業の業者選定は大いに気に掛かるもので、大いなる疑問・不安を 感じる。 更に再三言えば、このマンションでは基施工業者からの築後10年目のアフター点検提案を総会決議無く 拒否され、その結果から国土交通省想定寿命より短い寿命となった上下水道管の腐食事案があったが、 何も当時の管理者理事長や専門委員会の責任が当事者保身的・恣意的判断で隠蔽され、無用な負担を 全区分所有者に背負わせている。 そろそろ、管理費等会計の不安定性がある以上は、過去の大負債の顕在化と責任追及をすべきである。 |
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281:
入居済みさん
[2021-02-20 20:07:36]
《警告》ローヤルシティ久喜区分所有者各位
今まで、申し上げたことは法的事項を根拠としている。 ＞管理費等会計の不安定性がある以上は、過去の大負債の顕在化と責任追及をすべきである。 このことに対する是非判断は全てローヤルシティ久喜区分所有者各位自己責任となることを誤認識頂き たいものである。 是非とも、過去のマンション管理団体の活動記録や自治会・区長・管理者理事長の行政とのやり取り等 の記録を精査され、法令との照合をされる様、ご提言申し上げる。 |
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282:
匿名さん
[2021-02-24 08:33:56]
ここに1人で書き連ねてるのはおそらく高齢の居住者だろうが、マンション全体の資産価値を落としてるね。これ見たら中古検討者は逃げるだろ。
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283:
入居済みさん
[2021-02-25 06:21:01]
>>282 匿名さん古検討者
＞マンション全体の資産価値を落としてるね。これ見たら中古検討者は逃げるだろ。 今まで、管理者理事長の不法行為を無知無能から見逃し追認してきた区分所有者の自己責任だよ。 でも、これ見たら中古検討者は逃げるだろは大丈夫だよ。 マンション購入希望者は駅近とかの立地に目を向け、単なる居住欲や購入欲で購入するものだよ。 ならば、即時売却をご検討されては如何かな？ この分では、管理費等会計の破綻・修繕不能となるであろうから。 |
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284:
入居済みさん
[2021-03-02 11:55:17]
閲覧各位
各位には、ここでの書き込みがマンション資産価値喪失と被害者的な感覚を持っている様だ。 でも、当方は、他区分所有者が歴代管理者理事長の不正・不合理管理運営を思慮・精査せず容認されて きたことからの被害者である。 仮に、 自己物件（区分所有権）を売却するとするが、これら歴代管理者理事長の不正・不合理管理運営があり 負担無用の負担がされ続けまとも敷地・建物・諸施設が管理されていないことを買い手に伝えなければ ならない（後々リスク未開示による損害賠償請求回避のため）が、これでは買い手が付かないし、 賃貸に出したとしても、まとも敷地・建物・諸施設が管理されていないことから共有部分の未整備等で 借主に迷惑を掛けるだろうと危惧心配せざるを得なず、 売却や賃貸ができないものである。 だからこそ、ここに買い込み区分所有者各位には危機感を持ち管理者理事長や管理会社及びマンション 管理士等への管理運営の最適化は働きかけて頂きたいものである。 |
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285:
入居済みさん
[2021-04-06 09:00:20]
《危惧》次期大規模修繕工事に向けたスケジュール遅延
うろ覚えではあるが、第26期臨時総会では久喜市特定行政庁からの建築基準法第12条に基づく報告要求 に対し、当時の管理者理事長が、報告要求を満たす管理運営実績がなく、代替案（次期大規模修繕工事 に向けたスケジュール案）を報告され、このスケジュールを総会採択させた。 で、マンション掲示板掲示では、この代替案（次期大規模修繕工事に向けたスケジュール）から相当な 遅延が発生し、当初３月に次期大規模修繕工事に向けた臨時総会がどうも５月中旬に延会となった様だ が、管理者理事長や管理会社らは久喜市特定行政庁からの指示事項を勘違いされている様だが、相当に きつい指示・要求が久喜市特定行政庁から発しられているが適合できるか大いに危惧・心配だ。 因みに、久喜市特定行政庁からの建築基準法第12条に基づく報告要求が文書で出たこと事態が法令違反 をしていると言っているものだが、久喜市特定行政庁からの指示・要求を満足できなかったら更に法令 違反となりことになるであろう。 でも、管理者理事長や管理会社らは善管注意義務（幅広い知見所持・責任履行義務）を持たされている 筈だが、この程度ができないとは民法的に管理者理事長や管理会社らは不適格となるであろうと、委任 に際し各区分所有者が正しく行っていなかったことになる。 もし、久喜市特定行政庁からの指示・要求を満足できない臨時総会で議案が上程・審議され様とされた ら、先のマンション管理士が言われた公序良俗に抵触するもので、全区分所有者には審議拒否をされる べきである。 ハッキリ言えるのは、善管注意義務がある管理者理事長や管理会社らが四の五の言わず幅広い知見所持 ・責任履行義務を果たしていないことが、法令違反・公序良俗抵触を招き、全区分所有者の無責任関心 がなしたものである。 各区分所有者には、今後定期・臨時総会議案に善意があると思わない様議案書をより精査される様要求 するものである。 |
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286:
入居済みさん
[2021-04-25 10:55:59]
《大唖然・疑問・不安》大矛盾を抱えた修繕積立金会計
またもや、第26・27期臨時総会資料を酒のつまみとして仲間と?んだ。 今回は、我々の目を疑い拡大鏡を使い何度も見直したが、我々の目は正しいと判断・安堵した。 で、我々の目を疑ったのは、 第26期臨時総会資料（事前質疑応答集）での管理費等値上げ懸念質問に対し ＜今後の収入予測＞ ① 修繕積立金会計の次期繰越金＝ 553,972千円 ② 毎年の修繕積立金収入 ＝ 14,836千円 ⇒第３回大規模修繕工事が13年後と仮定すると、192,868千円 ⇒これらの合計＝ 746,840千円 ＜未支払と今後の支出予測＞ ① 排水管大規模修繕工事費 ＝ 139,700千円 ② 第２回大規模修繕工事費 ＝ 290,000千円 ③ 第３回大規模修繕工事費 ＝ 319,000千円 ⇒これらの合計＝ 748,700千円 ＜今後の収入予測＞（ 746,840千円）－＜未支払と今後の支出予測＞（ 748,700千円） ＝－ 1,860千円（赤字） とのことで、第25期管理費余剰金＝ 100,577千円で相殺できるので、管理費等値上げの懸念はない とのこと。 でも、第26・27期管理者理事長らはマンション管理適正化法「管理計画」認証を掲げているが、 その要件（案）では、 ●管理費会計と修繕積立金会計が区分管理できていること ⇒管理費余剰金を修繕積立金会計への編入をしていないこと となっており、『第25期管理費余剰金＝ 100,577千円で相殺できる』はあり得ない。 となっていながら、 第27期臨時総会資料（第27期 修繕積立金会計 予算書）では 大規模修繕工事 ＝217,250,000円 供用部照明交換（ＬＥＤ化）工事＝ 12,807,475円 玄関ドア交換工事 ＝ 60,500,000円 サブエントランス改修工事 ＝ 30,129,000円 大規模修繕工事コンサルタント料＝ 5,294,800円 ⇒これらの合計＝ 325,981,275円 で、第26期臨時総会資料（事前質疑応答集）の第２回大規模修繕工事費（ 290,000千円）と比較し 差額35,981,275円となるが、 第26期臨時総会では修繕積立金破綻懸念があるかの如きと表明しながら、第２回大規模修繕工事費 を超えた第27期大規模修繕工事が行われ様としている。 つまり、粗同一人物が大矛盾だらけの管理運営をされている。 である。 こんな一貫性がない管理運営がまかり通り、日々修繕積立金破綻懸念が増加されることには断じて 許されないと考えざるを得ない。 閲覧各位には、こんな一貫性がない管理運営を容認しないとの毅然とした態度（第27期臨時総会の ボイコット）をされる様要求するものである。 |
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287:
入居済みさん
[2021-04-25 11:10:52]
《大唖然・疑問・不安》大矛盾を抱えた修繕積立金会計
またもや、第26定期総会議事録と第27期臨時総会議案書を酒のつまみとして仲間と?んだ。 今回は、我々の目を疑い拡大鏡を使い何度も見直したが、我々の目は正しいと判断・安堵した。 で、我々の目を疑ったのは、 第26定期総会議事録では、 コミュニティワン㈱から、 『久喜市との約束でもありますが、８月には定期調査する予定です。』 とのことであったが、 第27期臨時総会議案書には 大規模修繕工事 ＝217,250,000円 供用部照明交換（ＬＥＤ化）工事＝ 12,807,475円 玄関ドア交換工事 ＝ 60,500,000円 サブエントランス改修工事 ＝ 30,129,000円 大規模修繕工事コンサルタント料＝ 5,294,800円 ⇒これらの合計＝ 325,981,275円 に関する議案書と修繕積立金会計予算書しかなく、 これでは、前回定期調査（平成30年）以後３年後必須の次回令和３年（平成33年）定期調査ができ る様な仕組みが整っていないこととなり、 またもや、建築基準法第12条（報告、検査等）第１項違反となるのであろうか？であった。 でも、前回定期調査（平成30年）では調査違反性・報告不足性を久喜市特定行政庁から指摘を受け 古くは平成24年実施すべき定期調査を不履行となっており、 ローヤルシティ久喜は建築基準法第12条（報告、検査等）第１項違反だらけで、まともな居住空間 ではないとしか考えざるを得ない。 閲覧各位には、こんな建築基準法第12条（報告、検査等）違反だらけの管理運営を容認しないとの 毅然とした態度（第27期臨時総会のボイコット）をされる様要求するものである。 |
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288:
入居済みさん
[2021-04-27 07:14:33]
《大唖然・疑問・不安》総会手続きを経ずの定期調査費用の奪取を目論む管理会社
いつもの飲み仲間から、今度は耳を疑う話しを耳にした。 第26期定期総会の管理費予算書と総会議事録では、前回（平成30年）の定期調査後に必須となる次回 令和３年（平成33年）定期調査の予算計上がなく、建築基準法第12条では未調査⇒即法令違反となる が、管理会社営業担当者に令和３年（平成33年）定期調査の予算計上に向けた臨時総会開催について 質問したとのことであった。 その回答が ・建築基準法第12条違反を集団責任とされる次回臨時総会（2021年05月09日）以後には臨時総会開催 の予定はない。 ・次回令和３年（平成33年）定期調査の費用計上審議はせず、定期調査を強行する。 とのことの 区分所有法第18条（共用部分の管理） ●共用部分の管理に関する事項は、前条（共用部分の変更）の場合を除いて、集会の決議で決する。 に抵触する見解表明・回答がなされたとのことであった。 次回臨時総会（2021年05月09日）で第26期定期総会で指摘された次回令和３年（平成33年）定期調査 の費用未計上を管理費会計修正議案を掛ければ簡単かつよいことではあるが、こんな簡単な審議すらが できないとは、そろそろ管理会社としての適合性がないことと同じで管理業務受任先不適当として契約 解除されるべきと考えざるを得ない。 この管理会社では、平成24年には法的必須な定期調査をせず、平成27年・平成30年では調査不十分との 指摘を久喜市特定行政庁から指摘されており、我々マンション区分所有者としてマンション監理運営を 全面委任されている管理者理事長らもこの管理会社の動静監視ができず、未だ是正には至っていない。 最後に言わせて頂くが、 次回臨時総会（2021年05月09日）では久喜市特定行政庁から簡単に言えば2021年07月中に大規模修繕 工事完了（仮設足場の総撤去）をしろと昨年05月に指示を受けておりながら、審議対象大規模修繕工事 期間は2021年06月～2022年01月と行政監視・指導元の久喜市特定行政庁からの指示（命令）を無視軽視 されたもので、ハッキリ言って、建築基準法第12条違反・不法行為を各区分所有者に是認しろと言って いるものである。 簡単に言えば、管理者理事長らの不法行為を全区分所有者の不法行為にすり替え様とするものである。 でも、全区分所有者面々には、昨年の行政監視・指導元の久喜市特定行政庁からの指示（命令）文書は 議案書として見られていることからこの現実を知りながら次回臨時総会（2021年05月09日）の成立・ 議案採択される言動は他の区分所有者も法令違反者にさせる言動であると認識されるべきだ。 管理者理事長らの不法行為を全区分所有者の不法行為にすり替え様とする臨時総会は正しく不法行為で あり、次回臨時総会（2021年05月09日）の成立・議案採択される言動は断じて容認できない。 そろそろ、資産価値総喪失の馬鹿が馬鹿を騙す劇場はお止め頂きたい。 |
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289:
入居済みさん
[2021-05-08 10:14:27]
追記《疑問》マンション「管理計画」の制度認定への疑問
「管理計画」の制度認定基準の一部は、 ●２５年以上かつ大規模修繕工事が２回以上含まれる計画期間となる長期修繕計画が作成されている となっており、前管理者理事長は制度認定を受けることを強固な目論見をみせている。 で、明日（05月09日）開催の「第27期臨時総会の議案に対する事前質問と回答」では、 ●大規模修繕工事後に今後２０年先までの長期修繕計画を作成します。 とのこと。 つまり、「管理計画」の制度認定基準の一部を満たないことになり、前管理者理事長の制度認定を受け ることを強固な目論見は何であったのか？大いに疑問・不安を感じる。 「管理計画」の制度認定基準の一部の ●２５年以上かつ大規模修繕工事が２回以上含まれる計画期間となる長期修繕計画が作成されている に則した作成されるべき長期修繕計画は、大規模修繕工事周期が１２年となっていることから、１２年 ×３（大規模修繕工事２回分＋その後の大規模修繕工事相当１回）＝今後３６年先までの長期修繕計画 を作成するが正解である。 因みに、築後２７年＋３６年（正当な長期修繕計画期間）＝築後６３年となり、その頃は、大規模修繕 工事では区分所有者（居住者）の年齢構成上建物維持が困難（車椅子生活者の台頭による通路幅やエレ ベーターかごの狭さ・大型介護ベット使用による占有部にも狭さ等）が起こり、建替論争集約時期近辺 であると考えられ、全区分所有者には建物解体費用の積み立てが急務となるであろう。 この建物解体費用は、金融機関からの費用調達のための区分所有権の抵当権は、今後の建替（解体整地 後の建物建設）の金融機関からの費用調達上邪魔（第二抵当権での費用調達には無理）となることから 地道に現金での積立ご準備が必須となり、今後大半を占めるであろうの年金生活者に大変つらいものに なるであろう。この現実は理事会や管理会社等は話したがらないもので、現実になった処で頓挫となる のが見通しできる。 今のうちに、管理規約改正を以て解体準備金積立をすべきであることには間違いはない。 結局、前理事会の思考を引き継げる様理事任期を１期から２期に伸ばしたが、現理事会は前理事会思考 を引き続いておらず、場当たり的な管理運営をされているものと解し理事会への信用・信頼性は総失墜 されたと唖然・落胆させられた。 そろそろ、こんな矛盾だらけ管理運営からの脱却すべき、全区分所有者には知見取得と認識改心をすべ きと提言するものである。 |
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290:
入居済みさん
[2021-05-08 10:59:40]
《大唖然・疑問・不安》根拠無き過剰徴収されている管理費と使用料分配権限の搾取
明日（05月09日）開催の「第27期臨時総会の議案に対する事前質問と回答」では、 ●グラフ：修繕積立金、駐車場使用料および管理費余剰金の収入累計予測 や、今回目論まれている大規模修繕工事後には約５億６５００万円が残ると推定できる。 との回答がある。 前者の駐車場使用料は、 建物の区分所有等に関する法律 第１９条（共用部分の負担及び利益収取） ●各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ共用部分から 生ずる利益を収取する。 と言う使用料利益収取権限が全区分所有者にあるが、 機械式駐車場を想定した標準管理規約 第２９条（使用料） ●駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの 管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。 を機械式駐車場がないローヤルシティ久喜に不法適用され、 全区分所有者にある使用料利益収取権限が搾取されていることとなり、 建物の区分所有等に関する法律 第３１条（規約の設定、変更及び廃止） ●規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議に よつてする。 この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべ きときは、その承諾を得なければならない。 となっていながら、全区分所有者にある使用料利益収取権限に特別な影響がありながら、全区分所有 者の承諾を事前に執らず強行改悪されたもので、 後者の管理費余剰金は、 建物の区分所有等に関する法律 第２８条（委任の規定の準用） ●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。 民法 第十節 委任 第６４９条（受任者による費用の前払請求） ●委任事務を処理するについて費用を要するときは、委任者は、受任者の請求により、その前払をし なければならない。 となっていることから、管理者理事長は日常管理に必要な費用のみを請求できこれ以上の請求はでき ないことになりながら、毎期管理費会計予算書では管理費総歳出額が管理費収入より少なく多額余剰 金が積み立てられていることは管理者理事長の過剰請求・徴収となる。 本来ならば、決算後に団体拘束から解かれる管理費余剰金は持ち分割合での各区分所有者への返金が なされるものだが、これまた昨秋されていることとなり、 こんな不法な駐車場使用料および管理費余剰金の修繕積立金への編入はあり得ず、管理者理事長らに 国土交通省が分譲時（建物がない）でも長期修繕計画（案）策定ができるとしている長期修繕計画を 四の五の言わず策定させ、早急に最適な修繕積立金額の算定を要求すべきである。 なお、頭の良いマンション管理士は、駐車場等使用料と管理費支払金を相殺し不足分を管理費徴収を すれば、最適な管理費会計となる見解表明をなさっている。何故か？管理会社はこの程度の提言助言 ができないのか？大いに危惧・懸念している。 でも、第26期定期総会では第27期修繕積立金切り崩し金額を約２億９０００万円とし管理費等会計の 安全性を主張されていたが、第27期臨時総会の第１～３後議案の施工総額約３億２０７０万円と総定 額超過となり、合法かつ合理的な管理費等会計の原状回復をした場合、既に修繕積立金会計は破綻し ていることになる。もはや、ローヤルシティ久喜は債務超過状態かもしれない。 管理者理事長らは、こんな不都合な事実は決して気付かず公表すらできないもので、そろそろ、歴代 管理者理事長らに長期修繕計画未策定による修繕積立金会計破綻責任を追及要求されては如何でしょ うか？ 更に、第27期臨時総会の第１～３後議案を不採択と放り投げてみるべきで、こられ賛同区分所有者は 長期修繕計画未策定による修繕積立金会計破綻させた歴代管理者理事長らと同罪となるであろう。 |
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291:
入居済みさん
[2021-05-08 11:39:37]
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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292:
入居済みさん
[2021-05-08 12:19:36]
《大唖然・疑問・不安》久喜市自主防災組織補助金交付要綱に反する
第５号議案 一部細則の適正化に関する件 第５号議案 一部細則の適正化に関する件では、 ●防災会は災害対策基本法第２条の２第二号に言う自主防災組織となることができる。 となろとしているが、 久喜市自主防災組織補助金交付要綱 第２条(定義) (1) 自主防災組織 区又は複数の区を単位として、市民が自主的に当該地域の防災対策を確立するため に、次に掲げる防災活動を行う団体で、自主防災組織設立届出書(様式第1号)により、市長に届出 があったものをいう。 ア 防災に関する意識の啓発及び知識の普及 イ 地震等の災害に関する予防 ウ 災害発生時における情報収集・伝達、避難誘導、初期消火、救出・救護及び給食・給水等の 応急対策 エ 防災訓練及び防災教室等の開催 オ その他自主防災組織の目的を達成するために必要な事項 となっており、行政区責務とした区長が自主防災組織設立届出書を久喜市長に届出済であり、よほどの 手続きをしない限り、大規模災害対応細則で訴えても無理な話だ。 また、久喜市地域防災計画では地域窓口は区長と正規自主防災組織代表者となっており、防災担当理事 ではなく、ここは現存するローヤルシティ久喜自主防災組織を立て防災体制の再構築した方が得策だ。 更についでに、ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則 第１１条（管理費等） ３ 自治会等が前項（防災・防火）の補助金を受けた場合、管理組合は防災や防火に関する必要な費用 について、自治会等に対し請求することができる。 は、久喜市補助金等の交付に関する規則 第１７条(交付決定の取消し) ●市長は、補助事業者が次の各号のいずれかに該当するときは、補助金等の交付の決定の全部又は一部 を取り消すことができる。 (1) 偽りその他不正の手段により補助金等の交付を受けたとき。 (2) 補助金等を他の用途に使用したとき。 に当たる危険性があり、 第１４条（大規模災害時の対応の決定・権限の移譲：条文省略）は、 ある地方自治体では、 ●構造建築士から耐震度診断を受け危険震度に従い避難し、 ●応急危険度判定～応急措置～危険区分判定～復旧／解体判断を地震保険金を限度とし建設業者（建設 技術者）に包括契約をすれば、時間は掛かるものの理事会・総会手続きなしでことが進む。 と大規模災害時対応として推奨されており、 こんな面倒くさい仕組みは無用の長物となるであろうから、 その他法律（消防法第８条・消防法施行令第４条・災害対策基本法等）と久喜市地域防災計画でことが 済むことから、ローヤルシティ久喜大規模災害対応細則を廃止すべきだ。 でも、理事役員資格に法令違反や迷惑者はなれないとしたが、ここまでの法令違反や迷惑者である管理 者理事長らは即刻辞任されるべきであろう。 当方は、ローヤルシティ久喜の将来性確保と合法かつ合理的な管理運営を切望し、各法律と現実を比較 し、全区分所有者のため合法かつ合理的な管理運営を提言しているものだ。 |
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293:
入居済みさん
[2021-05-10 07:47:13]
《大唖然・ああ無情》管理者理事長らの奴隷となった区分所有者諸君
理事会運営等に関する細則（抜粋） 第４０条 議長（管理者理事長）は総会の秩序を維持し、議事を整理する権限を有す。 ３ 議長は、総会において次の各号に掲げる行為を行う。 三 発言者（議案の説明、議案に対する質疑又は意見等とその応答、総会運営、議事進行、その他） の使命及び発言の許可 四 発言者に対する発言時間の制限又は発言の打ち切り 五 議案その他に対する質疑又は意見等の打ち切り ４ 議長は、次の各号に掲げる者に対し、当該行為を止めるよう注意又は指示することができる。 一 不規則発言（悪口雑言及び誹謗中傷）をする者 二 議長又はその他の発言を妨げる者 四 度重なる質問又は回答済みの事項について再回答を繰り返し求めるなど、総会運営又は議事進行 を妨げる者 七 前項各号に掲げる議長の行為に従わない者 八 前項七号のほか、総会の秩序をを乱し又は議事進行の妨げになる行為をする者 ５ 前項の注意又は指示を受けた者が、当該行為を止めず又は前項各号に掲げる行為の何れをしたとき は、議長は、その者に対し「同様の（総会の秩序をを乱し又は議事進行の妨げる）行為を止めない ときは退場を命じる」旨を警告することができる。 ６ 前項の警告を受けた者が、第３項各号に掲げる行為のいずれをした時は、議長は、その者に対して 退場を命ずるものとする。 随分聞き心地の良い条文ではあるが、では管理者理事長ら（議長）からの議案に不当・不法・非合理性 なものがあり、議案書にその現実を記載せず恣意的隠蔽・湾曲されていたら、議長は果たして議長辞任 をされるのであろうか？と大いに危惧・懸念する。 たぶん、こんな議案を恣意的に採択させようと発言者の限定化・気に入らない発言者の指命・時間的な 排除・不当・不法・非合理性顕在化に向けた納得を得ようとする者の言動の制限を、議長権限総動員で 排除されるだろう。 この頃の管理者理事長らは、「管理計画」承認制度による承認を得たい如きの言動をしているが、その 前に全議案のリスクや関連資料の公表等の開かれた民主的な総会運営や管理費等会計の透明化等をすべ きと考える。 今回の第27期臨時総会では、 ●建築基準法第12条違反 ・国土交通省告示第２８２号二建築物の外部（11）外装仕上げ等による全面未打診と免責事項の未達成 に対し、令和３年（平成33年）08月04日以内の外壁改修完工を以て、建築基準法第12条違反責任追及 を免除するとした温情に対し、大規模修繕工事期間を2021年06月～2022年01月とし温情を仇で返す様 な議案審議が行われたが、建築基準法第12条違反や温情を仇で返す如きの現実は未公表。 ●第26期定期総会では、今期大規模修繕工事費用を２億９千万円としたが、第１～３号議案の全施工費 約３億２千万円と膨らみ、その後の修繕積立金安定策として法的には持ち分割合に従い集取・返金が なされる駐車場等使用料や管理費余剰金を回すとしたが、これら法的要求事項についても未公表。 ●久喜市地域災害計画等ではローヤルシティ久喜（久喜市行政区久喜第１１３区）には、行政当局との 連携が執れている久喜市長届け済みの自主防災組織がありながら、防災会を新たに立て ・自主防災組織となることができる。 （行政との災害窓口が区長・自主防災組織代表者となっており、所有者団体は範疇外） ・本来、防災用品購入は各種補助金補助を以て区長・自主防災組織代表者がすることになっているが 購入必要性がない所有者団体がわざわざ購入するとした不合理な管理費等会計運営を行う。 とか絵空事を言い続けている。これまた絵空事の現実は未公表。 となった。 自己顕示欲からのマンション管理を破綻させる議案・議事進行をされながら、これら貫徹させたい議長 （管理者理事長ら）からの強権発動では管理者理事長らの不都合は顕在化できず、総会は単に自己顕示 欲からのマンション管理を破綻させる議案・議事進行を受け入れされる奴隷的なものになるであろう。 で、《大唖然・ああ無情》管理者理事長らの奴隷となった区分所有者諸君となったである。 仮に、これら顕在化を図る自己犠牲ができる区分所有者がでたら、ローヤルシティ久喜は破綻すること になるもので、奴隷となった諸君はご自分の無様さを実感することでしょう。 ローヤルシティ久喜は終わりか終わりの始まりだ。 |
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294:
入居済みさん
[2021-05-13 07:12:30]
《提言》将来確保に向けた管理運営・管理運営体制の革新
マンション（区分所有物件）には、今更ではあるが、 ●建物の区分所有等に関する法律及び関連民法 ●建築基準法 ●消防法 及び物件所在地の条例・行政内規 等々から法的拘束をうけており、 更に、「マンション管理適正化指針」（国土交通省告示第１２８８号）に従った管理運営が求められて いる。 今更ではあるが、これらに合致した管理運営できるのだあろうか？大いなる疑問・危惧させられている ものだ。 今まで書き込んだ歴代の管理者集団（管理者理事長ら理事役員・管理会社・マンション管理士事務所・ その他コンサルタント）の自己保身のための不法行為隠蔽の自己顕示欲からのマンション管理運営等で は到底これらを満足できず、各区分所有者には失礼だがローヤルシティ久喜管理費運営は何れ破綻する であろう。 一方的な議長（管理者理事長）権限強化で何も反論ができない様になってはいるが、ここはしっかりと 歴代の理者集団の恣意的に隠蔽された不都合を顕在化し責任追及・排除をされ、将来確保に向けた真な る自由を獲得し管理運営の再体系化を図るべきだ。 さもないと、負担する必要がない負担を強要され、各区分所有者の生活は疲弊するであろう。 でも、今までの書き込みに歴代の理者集団だろう考えられる反論がないことは、恣意的に隠蔽された不 都合をお認めになったと解させて頂く。 |
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295:
中古マンション検討中さん
[2021-05-20 00:42:10]
どうも、このマンションの理事会や管理会社には信用できない様だ。
ご指摘がごもっともだが、何故か理事会や管理会社には面子維持のためか信用回復に 向けた管理運営方針を大転換しようとせず、これだは中古購入後の管理不行き届きに より諸問題を被ることになり、検討外としたい。 このマンションの中古購入検討のため現地に行ってみたが、目の前に交通量が多い道 とたぶん母子で楽しみの場になっているだろうの小さな公園があったが、外壁が突然 落ちてきたらと考えると恐怖心しかない。 最低でも、法律に従った点検くらいはして頂きたいものです。 でも、このマンションの管理費等会計を想像するとこれも無理かもしれいと思うが、 何れ会計の再精算されるだろうと思うが、債務超過になると推測できる。 是非とも、管理費等会計の再精算をして頂きたいものです。 我々中古購入希望者は、購入前に最低でも管理費等会計と今までの管理運営等の情報 を見せさせて頂くことになるが、それまでには全てを法律や常識に合わせる様再精算 をされているとよいと考え、何も関係がない者で失礼ではあると思うが、再精算等の 管理運営の改善を図られる様お祈りさせて頂くものです。 |
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296:
入居済みさん
[2021-05-23 21:42:00]
《大唖然・疑問・不安》建築基準法第１２条違反の第１号議案 大規模修繕工事実施に関する件
※誤って個人名を書き込んだので、ここで削除・再投稿するものである。 先ずは、第26期臨時総会議案書の 久喜市長発 ローヤルシティ久喜 管理組合 理事長 Ｓ氏宛の 「建築基準法第１２条第５項の既定による報告について」（久築第７４号 令和02年05月08日） を一読頂きたいが、 この文書では、 ●建築基準法第１２条第１項の既定による調査について、平成20年03月10日国土交通省告示第２８２ 号 の別表２項（１１）に定める「落下により歩行者等に危害を与えるおそれのある部分を全面的 にテストハンマーによる打診等に調査する」調査有無確認に対し ●未調査の場合は、前回調査（平成30年08月04日）から３年以内に外壁改修等が行われることが確実 であるか又は別途歩行者等の安全を確保するための対策を講じているかを記載報告しろ となっており、 その回答 ローヤルシティ久喜 管理組合 理事長 Ｓ氏発 久喜市長宛の 「久築第７４号 建築基準法第１２条第５項の既定による報告についての回答」（2020年05月28日） では、 ●平成20年03月10日国土交通省告示第２８２号 の別表２項（１１）に定める調査は実施していな い。 ●2021年06月（工事着工）→７月仮設足場設置、８月外壁タイル打診調査 と久喜市特定行政庁（久喜市長）の方向要請内容に合わない回答をされ、 恰も第27期臨時総会 第１号議案 大規模修繕工事実施に関する件が違反回避策とされているが、 久喜市特定行政庁（久喜市長）からは、温情としての前回の調査（平成30年08月04日）から３年以内 に外壁改修等を完工（仮設足場撤去を含む）しろとの行政指導に対し、 ●第１号議案 大規模修繕工事実施に関する件の工事期間＝2021年06月～2022年01月 は、この行政指導を無視したものとなっていることになる。 更に気掛かりのは、本年令和３年（平成33年）は建築基準法第１２条第１項の定期調査時期であるが、 定期調査費用の管理費等会計未計上の大規模修繕工事期間＝2021年06月～2022年01月では、定期調査 が確実に実施されるかの不確実性があり更なる建築基準法第１２条違反になりかねないのが現実だ。 もし、全区分所有者には管理運営の合法化（管理者理事長との同罪化回避）を切望されるならば、 ●第１号議案 大規模修繕工事実施に関する件 を反対多数の非採択とし葬り去り、７月中の外壁改修等を完工（仮設足場撤去を含む）しろと迫るべき で、こられ賛同区分所有者は建築基準法第１２条違反の管理者理事長らとの同罪となるであろう。 たぶん、賛成多数の採択となるであろうだが、法律違反物件には資産価値なんぞは言えないことは言う までもない。 この様な法令違反は、国土交通省が分譲時（建物がない）でも長期修繕計画（案）策定ができるとして いる長期修繕計画を四の五の言って作成しないことがなした業でもあり、無知無能と言わざるを得ない 管理者理事長ら（歴代理事会・管理会社・マンション管理士事務所）の総刷新しなければならないもの だ。 因みに、管理者理事長らは、 建物の区分所有等に関する法律 第２８条（委任の規定の準用） ●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。 民法 第十節 委任 第６４４条（受任者の注意義務） ●受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。 となっていることから、マンション管理及びその周辺の法律や実務に精通し合法かつ合理的な管理運営 をすべきと法的要求されている |
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入居済みさん
[2021-05-23 22:20:22]
続《大唖然・疑問・不安》建築基準法第１２条違反の第１号議案 大規模修繕工事実施に関する件
先の第27期臨時総会では、 ●第１号議案 大規模修繕工事実施に関する件の工事期間＝2021年06月～2022年01月 が賛同者多数として採択を受けた様だが、 これら賛同者諸君においては、めでたく建築基準法第12条違反の共同正犯となったこと申し上げる。 でも、第27期管理者理事長らはたぶん 前回の平成30年08月04日調査の定期調査で、久喜市特定行政庁から 久喜市長発 ローヤルシティ久喜 管理組合 理事長 Ｓ氏宛の 「建築基準法第12条第５項の既定による報告について」（久築第74号 令和02年05月08日） を一読頂きたいが、 この文書では、 ●建築基準法第12条第１項の既定による調査について、平成20年03月10日国土交通省告示第２８２号 別表２項（11）に定める「落下により歩行者等に危害を与えるおそれのある部分を全面的にテスト ハンマーによる打診等に調査する」調査有無確認に対し ●未調査の場合は、前回調査（平成30年08月04日）から３年以内に外壁改修等が行われることが確実 であるか又は別途歩行者等の安全を確保するための対策を講じているかを記載報告しろ となっており、 その回答 ローヤルシティ久喜 管理組合 理事長 Ｓ氏発 久喜市長宛の 「久築第７４号 建築基準法第１２条第５項の既定による報告についての回答」（2020年05月28日） では、 ●平成20年03月10日国土交通省告示第２８２号 の別表２項（11）に定める調査は実施していない。 ●2021年06月（工事着工）→７月仮設足場設置、８月外壁タイル打診調査 と久喜市特定行政庁（久喜市長）の報告要請内容に合わない回答をされ、 建築基準法第12条違反（国土交通省告示第２８２号二（11））での、 ●外壁改修完了後10年超えの定期調査では外壁全面打診をすべき処を是正予定無しと報告し法律違反 をようやく指摘され、合法的法令違反回避行動として今回の大規模修繕工事では外壁全面打診→ 外壁改修を足場総撤去を含み2021年07月末に完了すべきとしながら、工事期間＝2021年06月～ 2022年01月とする議案上程採択されたことで、全区分所有者の建築基準法第12条違反は完成した ことになったことになる。 ことを説明されていない筈だが、 でも、管理者理事長らは、 建物の区分所有等に関する法律 第２８条（委任の規定の準用） ●この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。 民法 第十節 委任 第６４４条（受任者の注意義務） ●受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。 となっていることから、マンション管理及びその周辺の法律や実務に精通し合法かつ合理的な管理運営 をすべきと法的要求されていることから、工事期間＝2021年06月～2022年01月とする議案上程採択さ れたことで、全区分所有者の建築基準法第12条違反は完成することを説明されて いなければ、錯誤と して無効にもできることは付言しておく。 今一度、全区分所有者にはこれら現実についてご確認されては如何でしょうか？ 更に、気になることだが、先日理事役員資格に法令・規約違反者はなれないと規約変更されたが、この 変更議案上程者当時の管理者理事長Ｓ氏を筆頭とする修繕委員会や第27期臨時総会議長役管理者理事長 は法令違反者となるが、関係各位には規約に従い辞任されるべきだが、居座るされるだろうと自己中心 的所業には呆れるばかりだ。 これでは、ローヤルシティ久喜は終わったことになるであろう。 更の更に、気になることだが、工事期間＝2021年06月～2022年01月は梅雨・台風シーズン等気候不順 時期で足場崩壊の危険性があるが、仮に足場崩壊となれば行政指導を受け大規模修繕工事中止となるで あろうし、周辺住民からローヤルシティ久喜は嫌がれることになるであろう |
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298:
匿名さん
[2022-02-02 07:00:57]
迷惑老人の書き込みが途絶えたけどついに んだか？
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このマンション区分所有者友人と第29期定期総会議案書・議事録をネタに新型コロナ感染症感染予防策
を執りながらつまみ呑み会をし、管理者理事長・管理業務主任者（管理会社）・マンション管理士言動
には呆れ、ここ数期管理者理事長（理事会）の意味不明な管理運営のせいで終わったと感じた。
この第25・26期管理者理事長はやたら規約変更や細則制定をされており、こんな複雑なルールは全区分
所有者へは混乱と白紙委任的な言動誘発となるであろうと大いに危惧・不安を感じた。
●専有部分の修繕規程制定
この規程では、管理者理事長が管理所有の共用部分の窓枠・窓ガラス・玄関扉等を専有部分的扱いとし
専有部分の修繕許可対象としているが、不動産登記規則第１１５条（建物の床面積）でもこれら所有権
は各区分所有者にはなく、修繕許可対象ではないことになる。
で、議事録を観ると、マンション管理士曰く窓枠・窓ガラス・玄関扉等共用部分の修繕は計画修繕とし
速やかに修繕ができない場合各区分所有者の責任・費用で修繕できるとのことだが、窓枠・窓ガラス・
玄関扉等共用部分の修繕は管理者理事長責任で管理費等や地震火災保険で修繕されるべきもので、管理
者理事長は管理会社との強力な連携を以て早期修繕完遂をすべきとなる。
また、民法第６１１条（賃借物の一部滅失等による賃料の減額等）的思考をするならば窓枠・窓ガラス
・玄関扉等共用部分の修繕に遅延が発生した場合は、管理者理事長の個人責任で損害賠償請求を受ける
ことになるであろうとも考えることができる。
この程度のことに、意味不明な議案作成と答弁をなさるとは、このマンション管理士の能力に大いなる
疑問・不安を感じたものである。
でも、専有部分の修繕規程制定をここまで複雑なルールにされてはマンション管理やその周辺の法令・
実務知見の無い区分所有者にはお気の毒さまだ。
●理事会運営等細則制定
理事会運営ルールを集約されたことにはある程度の成果はあるが、変更等があれば管理規約と共の変更
は必要となり、管理に複雑性を与えたもので今後の管理者理事長には苦慮されるであろうと危惧する。
で、ここで一番問題なのは「総会議長の権限等」明文化である。
権限を明確化されたことは、議案周辺の重要・貴重な提言・要求を議案無関係言動として誤判断・排除
をしマンション管理団体に悪影響を与えた際の議長（管理者理事長）には重大責任が生じることになる
が、ここ数期管理者理事長の言動・管理運営から観るとこれら判断の精度が執れないと考える。
今回議事進行を議事録から推察するに、議長（管理者理事長）はある質問者の質問を遮っており、質問
者真意が見えず正当な判断をしたのか？大いに疑問・不安だ。
民法では当事者や利害関係者らの忌憚ない話し合いがなされることが大前提となっており、議長（管理
者理事長）の自己保身的・恣意的判断での質問却下はあり得ないもので、ここは明文化より柔軟性確保
されるべきである。
更に言えば、このマンションでの管理費等滞納金利が消費契約法金利が採用され、マンション管理士は
この金利は公序良俗違反にならない金利で優先されるものとの見解を表明されたが、消費契約法金利や
納税滞納金利が今や市中金利から観て公序良俗違反と国会で審議・承認されたもので、ここでは民法の
滞納金利（３％変動金利）を採用すべきである。一区分所有者として14.6％は双方契約上での不合意と
させて頂く。
再三言うが、このマンション管理士の民法についての理解に大いなる疑問・不安を持ち、交代か契約の
解除をすべきである。
あるマンション管理センター相談員は、国土交通省認定の管理会社・管理業務主任者・マンション管理
士は標準管理規約での促成栽培で民法等法令知見が薄く使い物にならないと言われている。
因みに、国土交通省認定の管理会社・管理業務主任者・マンション管理士は業務独占制度ではなく名称
独占制度で、これらに管理業務を委託する義務はマンション管理団体にはない。能力があり信頼できる
者を選べば結構な話だ。このことは管理者理事長にも言えるもので、法的要求能力がなく不合理な管理
運営だらけの者は排除されるべきである。