ブリリア武蔵小杉

[匿名さん]

ブリリア武蔵小杉プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東三丁目地区土地区画整理事業2街区1画地他（仮換地）、新丸子東三丁目928番1他（従前地）
交通：東急東横線・目黒線・JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩2分
売主：東京建物

[81: 匿名さん]

>>75

二重窓とペアガラスは似てると思うかもしれないけど、
こと遮音性に関しては
基本的にペアガラスには防音効果はほぼ無いよ。
パークシティの仕様をみればわかるが、”防音”の”ぼ”の字も無いよね。
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/A5021001/interior04_02.html

ちなみにリエトも遮音性能T-2はあったっけかな。

[82: 匿名さん]

最初からこれだけネガキャンされるのもどうなんだろうね。
書きこんでいるのは近隣マンションの住人やオーナーっぽいけど。

タワー以外の新築分譲マンションで、再開発地区に住みたい人は、
いまのところ、ここかナイス物件しか選択肢がないんだから
もう少し良いことも書きこんだらいいのに。

駐車場は南武線側にできるのかな？

[83: 匿名さん]

本当に魅力ないからだよ。
ネガキャンじゃなくて哀れみだってば。

[84: 匿名さん]

>>82
メリットは、駅に近い、以上。

[85: 匿名さん]

いやトータルでは間違いなく魅力的な物件でしょ。
ただ『武蔵小杉の駅近物件』のメリットは他のマンションの板で語り尽くされた感があるからかな？
規模・免震・線路沿い(二重サッシ)という意味ではシティハウス武蔵小杉に近いスペックですが、シティハウスより、、
◎ベランダに洗濯物が干せる。
○各駅との距離のバランスが良い。
○二面バルコニーの部屋がある
○全戸南向き
○スーパー近い
？景観は五分五分？
？騒音・振動は五分五分？？お値段は不明
？内装の高級感で勝つのは厳しいか？
×デベは若干負けるか？
×鉄男的には南武線脇より新幹線脇の方が魅力的？

今後武蔵小杉の駅近に出てくる物件は超高層タワーばかりで、これくらいの規模には出会えない気がする。真面目にラストチャンスかも

[86: 匿名さん]

いやトータルでは間違いなく魅力的な物件でしょ。
ただ『武蔵小杉の駅近物件』のメリットは他のマンションの板で語り尽くされた感があるからかな？
規模・免震・線路沿い(二重サッシ)という意味ではシティハウス武蔵小杉に近いスペックですが、シティハウスより、、
◎ベランダに洗濯物が干せる。
○各駅との距離のバランスが良い。
○二面バルコニーの部屋がある
○全戸南向き
○スーパー近い
？景観は五分五分？
？騒音・振動は五分五分？？お値段は不明
？内装の高級感で勝つのは厳しいか？
×デベは若干負けるか？
×鉄男的には南武線脇より新幹線脇の方が魅力的？

今後武蔵小杉の駅近に出てくる物件は超高層タワーばかりで、これくらいの規模には出会えない気がする。真面目にラストチャンスかも

[87: 匿名さん]

もちろんペアガラスでも防音性の高いのもある(ちなみにパークはT-3とT-2でごつく重い)
ま、二重窓の方が簡単に防音しやすいと言えるが。昔は線路傍だとサンルーム(バルコニーに窓を付けたようなスペース)なんてのもあったが(川崎駅べったりのサンスクエア川崎など)
また周波数帯で特性が異なるので、厚いガラスが苦手な周波数もある(T値は500㎐で測定)
詳しくはhttp://www.iibouon.jp/00400-glass/000024.htmlなどへ。

[88: 匿名さん]

魅力はやっぱり駅近＆各地へのアクセスの良さでしょう。プラス全戸南向きなど居住性の良さも。
マンションからどの駅へも近いし、再開発地区ならではな物件ですね。
ただその裏返しとして、騒音が…とかのデメリットが出てくると。
そこをどう捉えるかはそれぞれの価値観ですしね。
ところでHPに載ってるD1タイプの間取り（収納の少なさがちょっと気になりますが）
このタイプくらいの広さで予定価格はどのくらいになるんでしょうかね。
立地考えるとやはり手が出ない価格帯になりそうな。

[89: 匿名さん]

普通に考えて坪250～270位でしょうから、5500～6000万位でしょう。

さすがにシティハウス・プラウド並以下で来るとは思えないですし。

[90: 匿名さん]

シティハウスより安く出ると思います。
2階とか条件の悪い部屋は坪単価200万から出ると思います。
即完売するくらいじゃないと怖くて売れない気がします。

というか私が買うならこの価格帯でないと検討の範囲に入りません。
これ以上払うなら他の場所を探します。

だって線路の直ぐ側。

[91: 匿名さん]

>>90
新駅にぶつけてくる華々しいタイミングに、それは甘すぎでしょ。
条件の悪いとこで坪２３０くらいからじゃね？！

[92: 匿名さん]

二重サッシの話が出ましたが、最近のものは内側のロックするレバーをなくして、
面倒が減る作りになっているようですよ！
このマンションがそうなっているかはちょっと解かりませんが・・・。
以前使用していた時は、やはり開閉が面倒、掃除が大変！と思う事もありましたが、
冬場は結露しにくかったです。

騒音についてはある程度妥協するつもりじゃないとこちらには住めないですね。
デベもその辺を十分理解しているから、同スペックの物件に比べると
安くなっているんじゃないかな・・・と。

[93: 匿名さん]

デベは違うけど、同じ線路脇のシティハウスの例があるから安くしないでしょ。
シティハウスよりちょっとだけ価格を下げたら先に完売するかもしれないけど。

[94: 匿名]

↑
そう思う

[95: 匿名さん]

坪単価２００や２３０だったら、そこそこありなんじゃないかと思います。
周りの中古物件と比較してみても、この価格帯はだいぶ安い方に入らないですか？

[96: 匿名さん]

うーん、いくら下の階だとしても200はないんじゃない？
武蔵中原のライオンズ(東向きの間取り)でも200～210だったよ。

[97: 匿名さん]

東横の駅近くの中規模免震と言えばセントスクエアがありますが、あれは坪260～290万あたりでした。

こちらは線路脇、サブプライム後の補正(10％)を考えると、坪230～255万位かと。

[98: 匿名さん]

じゃ、希望を込めて２２０万ということで。
あんまり高い金額書き込むとデベが
本当に高くしちゃいますよ。

[99: 匿名さん]

勘違い価格の場合、大幅に売れ残って、最後に値引くだけかも。ブリリアマーレみたいに。

とはいえさすがにリエト東側よりは高く来るだろう。

[100: 匿名さん]

ということは最低でも坪２１０くらいからってことですね。
確かに一部パークシティにかぶるとはいうものの南向きというのは大きいかも。

現地に行ってみたけど、南側の窓を開けているだけでは、
実際はそれほどうるさくないんじゃないかと思えてきた。
もちろんアナウンスや電車の音はすると思うけど。

[101: 匿名さん]

>>97
セントスクエアは駅近・中高層免震・スーパー横と一見類似物件も他の条件が別格。
・景観を邪魔する建物なし。
・となりの大病院と提携？
・学区は今井小と今井中
とかじゃなかったっけ？

[102: 匿名さん]

別格の理由をあげておいて？はないだろうに・・・

セントならたいして変わらないよ。

[103: 不動産購入勉強中さん]

再来年8月に竣工＆入居開始の物件が、
来年1月に完全予約制事前案内会、2月上旬には販売開始（いずれも予定だけど）。
新駅の開業前にめぼしい部屋は売れちゃったりするんでしょうかね。
事前案内会で要望書入った部屋を2月に一期一次として販売ってスケジュールかな。
どのくらいの戸数出るのか、今後が気になります。
自分は、、、なんだか実際の入居までかなり間がありすぎて何をどう判断したらいいのやら
戸惑い気味な感じ（苦笑

[104: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが、デベの方って、こういう掲示板をチェックして価格に
反映したりするんでしょうか？？
実際にそうだとは考えにくいですが、もし本当にそうだとしたら、
迂闊に高い額を口に出せませんねー。
うちも220くらいならぎりぎり検討できる範囲内です。
あ、安いに越したことはないですよ(笑)

100さん
騒音は窓を開けていても、慣れれば問題ないレベルでしょうか。
綱島街道の音はどうでしたか？
救急車などが通らない限り、そんなに気にならないかしら。

[105: 匿名さん]

まぁ価格を決める部署の担当レベルは見てるかもね。
仮に掲示板で爆発的に人気があっても社内会議で『マンションコミュニティーで大人気なので坪単価○○万円にします！』とはならないだろ。
資料請求の量や時期、HPへのアクセス数や周辺物件実績、経済状況等によるマーケティングに裏付けされた坪単価を担当レベルが叩き出す。担当所見として『強気なプライシングでも竣工前の完売可能』みたいなコメント付けるくらいじゃない？

[106: 元業界人]

一番の要素は先行物件の価格と売れ行き。あとは勘ですよ。

[107: 匿名さん]

>>104さん

音だけは、ご自分で確認してください。
どうしても個人差があると思うので。

[108: 元デベにお勤めさん]

元デベの人間です。

価格に反映されることは、少しだけあります。
どういうことかと言うと、基本的には全体は変わりません。
つまり計画段階で、ここの土地をいくらで仕込んで建築費やら販管費やらを載っけて、利益を乗っけて、じゃあ坪単価いくらで販売しましょうという話になります。
（厳密には、いくらで売れる場所だから、土地をいくらで仕込まないといけないという逆算ですが）

基本的に売れる延べ床は最初に決まってますから、坪単価が決まれば「総売上」が確定します。それを元にして、各部屋の広さでざっくり割っていって、あとは価格調整をします。

「少しだけ」反映されると言うのはどういう意味かというと、似た部屋の価格調整です。

例えば、同じ3LDK、同じ75平米の部屋があったとします。ただし間取が違う。
デベとしては、両方とも同じ割合で売れる価格づけをしないといけません。
つまり、間取が良い方は高く、悪い方は安く調整します。

でも、それが間違う場合もあります。
そのときに、実際にモデルルームに来ているお客さんに聞いて調整することもあれば
参考までにこういう掲示板をのぞくこともあります。

ただ基本的にはこういう掲示板を見に来てる営業って下っ端で、決裁権を持ってる
オッチャン達は逆にこういうとこには来ないので、あとはその会社内で話が通せるか
どうかといった内部調整も絡んできます。

私はここを使ってけっこう長いですが、逆にわざわざ自分が欲しい部屋をボロクソ
いって評価をさげようとしてる人もたまに見かけますよ。

以上参考になれば・・・

[109: 匿名さん]

ここって、超豪華で武蔵小杉のランドマークを目指しているって本当ですか？

[110: 匿名さん]

超豪華は知らんがランドマークは良くも悪くもパークシティに任せとけばよい。

[111: ご近所さん]

武蔵小杉の隠れ家、エルミタージュと呼ばれるマンションになるといいですね！ホテル精養軒っぽい感じ。。

[112: 匿名さん]

やっぱり武蔵小杉のランドマークは、パークシティですか。
駅前に堂々とそびえたつ、あんな高いツインタワーマンションは、日本でここでしか見られ無いですからね。

[113: 匿名さん]

ここはレジデンスやシティハウスと同じグループだが、東急武蔵小杉駅に最も近い。中層マンションとしてはランドマークと言って良いと思う。

[114: 匿名さん]

>>113
ランドマーク？
恥ずかしい書込みやめようよ。

[115: 匿名さん]

この再開発エリアのマンション群の中で、このマンションが
・１番優れてそうな点
・１番悪るそうな点
ってなんでしょうかね？
個人的には
【優れてそうな点】
低階でも北側の景観が実質保証されていること。(日当たりは南バルコニー、景観は北バルコニーと使い訳が可能)
【悪るそうな点】
朝エレベーターに乗り損なうとタイムロスが大きそう。

[116: 匿名さん]

北側低層の景観が保証されてるなんてことを書いているようじゃ、
現地を見たことないことがバレバレ。

[117: 匿名さん]

>>116
同感。
>>115
現地を見てからコメントした方がいいよ。

[118: 115です]

すいません。賃貸ですがこれでも武蔵小杉住民です(苦笑)
北側に何か大きい建物や建つ可能性がある土地なんてありましたっけ？
今日の帰りにチェックしときます。

[119: 匿名さん]

>>115
＞【優れてそうな点】
＞低階でも北側の景観が実質保証されていること。(日当たりは南バルコニー、景観は北バルコニーと使い訳が可能)
↑
低階でもってここは最上階でも20階程度でしょ？
ここの低階って事は何階の話？
5階とか？
5階だと景観なんて言葉を使うほどの眺望はないですよ。
電車が見えるだけ。
小杉住民という前に立体イメージができないみたいですね。
あっ････北側に電車が走っていることを知らなかったのかな？

＞【悪るそうな点】
＞朝エレベーターに乗り損なうとタイムロスが大きそう。
↑
エレベーターのない生活な様ですね。
タイムロスが大きいって10分待つわけじゃないんだし･････。


【優れていそうな点】
なし
【悪るそうな点】
あり過ぎて書けません。

[120: 匿名さん]

話変えちゃって申し訳ないのですが、駅間を結ぶ連絡通路ってどんな感じになるんでしょう。
店舗が左右（または片側）に並ぶ中を通っていくような形になるのか、
そのまんまただの「通路」なのか。
ちょっと寄って行けるような魅力ある場所になってくれたら良いなぁなんて思うのですが。
個人的には書店とスタバやドトールみたいな気楽なカフェ系が欲しいかも。
駅のこっち側は今のところマンションゾーン化していてお店も少ないですし、
今後どんな風に変わっていくか期待しています。

[121: 通り掛かりさん]

武蔵小杉ブログに乗ってますよ。
10月5日のブログと7月30日のブログが参考になると思います。

以下の7月30日のブログによると、人と人がすれちがうのには支障がない程度の幅のようなので、
残念ながら、そのまんまただの「通路」だと思いますよ。

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/851/

[122: 匿名さん]

かなり強引な代物ですからね。将来動く歩道が付くのがせめてもの。。。

[123: 購入検討中さん]

現地確認すると新幹線の騒音が凄いですね。
二重サッシで１５階程度だと、どれくらい軽減されるんだろう？

[124: 匿名さん]

あの程度で新幹線がうるさいと言っているようじゃ…
やはり騒音は個人差が大きいな。

[125: 近所のひと]

新幹線より横須賀線のほうが大きいきがします。
私はあまり気にならないですが。
個人差ってすごいですね

[126: 匿名さん]

比較対象によってうるさいとか大丈夫はあると思うけど、新幹線の音ははじめにイメージしていたよりは問題ないと思いました。我が家の比較対象は幹線道路ですから、騒音に対しての免疫は強いのかも知れません。

>１２３さん
二重サッシの時点で、閉めてしまえば音はほとんど問題無いレベルだと思います。
最近の新築マンションはいくつか現地を見られるものを確認しましたが、
どれも例外なく窓を閉めれば十分に静かになりました。階数はあまり関係ないと思います。

[127: 匿名さん]

以前、菊名に住んでたことがあるけど、新幹線は音より、風圧が強くて建物にぶつかったときに音がした。夜中に試験列車をが走らせるみたいで、最初は何が起こったかわからず驚きました。

[128: 匿名さん]

>>125
あの場所だと、南武線と東急の音だよ。
地元民ならわかると思うが
なぜか東急ってほかの電車より、音が一段抜けて大きい、かなり遠くから鉄のこすれるような音。
パークシティ住民もけっこう難儀してると思う。
パークシティは真っ先に選択肢からはずしたし、
これから立つ２棟のタワーも、よほどの防音がないとけっこうつらいと思う。

[129: 匿名さん]

武蔵小杉は特急、急行停車駅だから、駅に近づいて減速する度合いも大きいからねぇ。

[130: 住まいに詳しい人]

ハイハイ神経質なのはわかったわかった。。硫黄島あたりのマンションをどうぞ。
えっ、こんどは波の音がウルサイって？