ブリリア武蔵小杉

[匿名さん]

ブリリア武蔵小杉プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東三丁目地区土地区画整理事業2街区1画地他（仮換地）、新丸子東三丁目928番1他（従前地）
交通：東急東横線・目黒線・JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩2分
売主：東京建物

[243: 匿名さん]

小杉の新築駅近マンションで75㎡で5,400万くらいなら、即完売でしょうね。
東急（または南武線）の駅からだと竣工時点では実質ブリリアが一番近い様な気もするし。
駅前ロータリーがいつ完成するのか？まだ先みたいだし？

[244: 240です]

>>243
『坪単価平均235万』というつもりではなく、
『(坪単価平均は250万程度しても)坪単価235万くらいの部屋もあるのでは？』、
くらいの意味で書きました。紛らわしくてスイマセン。
でもこの物件は長所も多いが短所も多いので、人によって評価が分かれそうですね。

[245: 匿名さん]

>>243
5400万で即完売？
5400万でも売れないと思うけど違うかなー。

駅からの近さは確かに一番近いけれどパークくらいの近さだったらどちらでもいい。
だけどマンションそのものはマークの方が数段上ですね。

パークの中古も探しつつブリリアを検討するべし。
綱島街道のあっち側はまったく検討する気ないです。

[246: 買いたいけど買えない人]

>>242

確かに万一の停電などの際にエレベーターや廊下の照明等はカバーできる自家発電設備があれば安心だね。
どっかで送電線が切れたせいでここが停電とかだってありそうだし。
自家発電設備付きって聞いたことがないんだけど、実際ないの？
維持＆メンテ費用が高く付くなんて理由で無理なのかな。

ところで東急の駅ビルにはメディカルモールが出来る計画だとか。
歯科とか内科とかそれぞれの専門？クリニックが寄り集まったものになるのかな。
いっそ総合病院みたいに各クリニックが連携できるような機能があったらかなり役立ちそう。
終電まで診療OKとかだったらかなり助かるよね。（無理そうだけど）

[247: 武蔵小杉住民]

再開発側って、まだ診療所少ないよねっていうか無いよね。今度、シティハウスに出来るみたいだけど。
大病院が二つあるから安心感はあるけど、実際あって助かるのは診療所。

[249: 匿名さん]

ブリリアだし後発というのもあるから、坪280-300ぐらいじゃないかな。
1番安いお部屋（下層）が坪250ぐらいでしょう。それでも即完に近い状態になるはず。

[250: 匿名さん]

>>249
ナイスの物件の例があるけど、こんな景気だしそこまで高額ってことはないだろー。

[251: 匿名さん]

坪300万なんて絶対にありえない。
そんな予想してる人って市場をまったく理解していないね。

ナイスはよくあの価格で売れたと思う。
今でも謎の物件です。

[252: 匿名]

中国経済もそろそろ息切れして世界の景気が一段と鈍くなりそう。そうなると日本のデフレに拍車がかかるからローン組む人が減る。ここに限らず、来年はさらに販売が厳しくなる気がします。

[253: 匿名さん]

中国ダメになったらアメリカが回復するだろう。
そんなに簡単じゃねーか？

アメリカの不動産はやや復調してるよ。

[254: 武蔵小杉住民]

>>251
あそこは大病院・スーパーが隣で、警察・中央郵便局・東急の駅も激近。南向きの景観も開けて◎。しかも学区が今井小・今井中。
周りがゴミゴミしてることとデベを除けば武蔵小杉随一だからね。

[255: 匿名さん]

>>254
それにあの頃はちょうど小杉のマンションもイケイケ昇り調子、
デベも強気でマンションバブル絶好調のピーク時期でしたよね。

[256: 匿名さん]

4戸1EVの方の両面バルコでない住戸の低層階は結構安めにでそう。
それでも坪210万はないかな。

[257: 匿名さん]

因みにパークシティ武蔵小杉あたりの最低坪単価ってどれくらいだったかご存知の方います？

[258: 匿名さん]

東急の西側マンションは新駅が遠くないですか？
東急だけしか利用しないなら日吉の方がいいと思います。
グリーンラインも鶴見に延伸する計画ですし。

ＪＲ鶴見と京急鶴見は意外に近くて便利。

車のナンバーが川崎じゃなくて横浜なのも少し嬉しい。

[259: 匿名さん]

>>258
日吉に駅近マンションが出ればね。
東横線もさることながら
目黒線・グリーンラインが始発なのが
うらやましい。。。

グリーンラインの延伸なんて遠い話。

[260: 匿名さん]

>>257
坪単価210万台がありましたよ。
ＳＦＴは210万切った部屋もありました。

[261: 匿名さん]

>>251
鶴見が坪300で完売しそうなのに、武蔵小杉が坪300で売れないことは無いと思うが。
まあもちろん買う方に取っては安いに越したことは無いけど。

[262: 住まいに詳しい人]

いえいえ、鶴見は伝統ある街、利便性に関しては武蔵小杉に負けず、
何でもありますよ。生活つるには全く不自由なし！　それに、確かに横濱ですし。
将来的に、横須賀線も停まるようになるでしょうし。
返って再開発で高いビルばかりになってしまったまるで都内のオフィス街でビル風が吹くように
なってしまった武蔵小杉より、鶴見の方が良いところもありますよ。
武蔵小杉は地質学的にも多摩川のちょうど断層に当たるようで、意外と地震にもろいとも言われています。
実際に起きてみないとわからないところもありますが。

[263: 購入経験者さん]

<<260
確か再開発エリアではコスギタワーが坪単価一番安かったハズだよね。
エリア内では一番最初に販売し始めた物件だったし。

[264: 匿名さん]

>>263
売り出し当初は正直『高っ！』って思いましたケド、今思えばいい買い物＆いい物件でしたね。コスギタワーを買った方々の先見に敬礼。

[265: 周辺住民さん]

KOSUGI TOWER の中古高杉。90㎡で5000万位だったはずなのに。

[266: 周辺住民]

ま、関係ない者ですが、通りすがっても、あのマンションが一番いいな。

[267: 匿名さん]

<<266
どのマンションのこと？

[268: 匿名さん]

コスギタワーの一番安い90平米は確かに5000万前半でしたが、南向きは低層階84平米で6000万超えしてましたよ。

再開発以前のレアリスあたりも坪200万超えてました。
再開発なくても、もともとわりと高いエリアでした。今井方面はもっと高かったし。

[269: 匿名さん]

安くても５０００万円台後半ですよ。
高層南向きは７０００万円以上しましたよ。

[270: 匿名さん]

マンションは立地が重要ですが、駅からあの距離でタワーなのはかなり微妙かと。
ドアツードアだと１０分以上かかりますね。
新駅利用なら５分ぐらいでなんとかなるかな。
エレベーター待ち次第ですが。

南向きの中層以上なら眺望と日当たりでよい物件だと思います。

クラッシーと同様にペアガラスでないのが気になります
(合わせガラス)

またタワーですが厳密には外廊下マンションなのも気になります。

駐車場は再開発地域のマンション内では一番困った感じだと思います。

あとキッチンの高さが変だったような記憶があります。
まぁこれは古くなれば交換できるのでどうでもいい部類ですが。

[271: 匿名さん]

特段コスギタワーの欠点を書いても誰の参考にもならないですよ。もう売ってないんですから。


それよりタワーの欠点としてよく書かれるエレベーターの時間の話がありますが、タワーは大抵かなり高速なものです。分速150～180程度は標準で、240の物も珍しくありません。

ここも20階なので、タワーの低層階レベルの早さが欲しいところですね。

[272: 匿名]

コスタとクラッシー、いまどきペアガラスでなく、網戸がない高層階の部屋があるからだめだね。
ブリリアはそんなことないでしょうけど。窓は共用部分に該当するので個別に変更できません。

[273: 匿名さん]

↑パーク住民

[274: 匿名さん]

タワーの一番の欠点は管理費や修繕積立金の高さ。
共用施設、公開緑地、機械式の駐車場、内廊下、ＦＩＸ窓のガラス清掃などなど・・・

[275: 物件比較中さん]

ここ思ったより安くなるのでは？南にタワー群で日当たり悪い、北に線路と横須賀線通路。利便性だけ重視のDINKS、単身者向け。安く請け負う(？)鴻池組施工(三重県で問題になりましたが、ちゃんと返金されたようです)
http://www.geocities.jp/kekanmondai/jiken0706.html

[276: 近隣傍観住民]

駅近の欠点といえば、不特定多数の訳のわからない人間が大量に往来することじゃない？パークのスレで話題になってる喫煙者なんてまだいいほうで、駅前が本格的に稼働すれば、酔っぱらってゲロするヤツや、喧嘩するヤツ、庭で寝てるヤツとか、どうしようもないヤツがいっぱい現われるよ。ここはたまプラみたいな田舎の住宅地じゃないんだから、勤め人もたくさんいる。(野村のオフィスビルもできるし。)駅近過ぎると、そういう面で良くないのは、世の常だよ。だから、少し離れたコスギタワーが良く見えるんだよ。下階に変なテナントも入ってないしね。だから、変な人も集まらない。

[277: コスタ住人]

＜２７２

コスタは合わせガラスです。

コスタ検討中に、担当者に聞いたりネットで調べ　複層ガラス（ペアガラス）との違いも確認しました。

高層で風も強いので、台風等には合わせガラスが良いのでは？と思います。
住んでみて、結露も起きませんし・・・

環境に合った物であれば、良いと思います。

こだわる内容も人それぞれですが、良い物件が購入出来ると良いですね。

あまり参考にならないかも知れませんが・・・

お隣のクラッシーもかなり素敵だと思いますし、検討は２・３物件ぐらいから選んだらどうでしょうか？

[278: 匿名さん]

コスタは東急の駅からだとさすがに遠いなぁ。
駅の西側や北側なら戸建ても検討対象になる距離で、
マンションもかなりありますね。それで管理費高いタワーですか・・・

古くなったとき競争に勝てない気がします。

[279: 匿名さん]

あの距離を歩くなら電車でもうひと駅くだってもいい気がする。

[280: 匿名さん]

> 駅近の欠点といえば、不特定多数の訳のわからない人間が大量に往来することじゃない？

そうですね～、確かに。
田舎と違って、ご近所の人の顔さえもよくわからないことも多いのに、不特定多数の人々が利用する駅にはいろんな人が来るんだろうなと想像するとちょっと怖いところもありますね。
まぁでも、中途半端に離れていると夜の一人歩きは怖かったりするわけだし、どっちもどっち？
へんな人がいても、駅からすぐ家に帰れる駅近の方が、危ない思いをすることは少ないような気もしますが。

[281: 匿名さん]

クラッシーやコスタってそんなに遠いですかね。東急まで徒歩8分程度ですよ。
今井方面で徒歩8分だと、大人気だったプラウドよりだいぶ近い感じです。そもそも小杉は特急停車駅のわりに駅前がまったく手付かずな珍しい駅だった上、さらにそれを商業施設につかわず、こともあろうかマンションばっかりに転用してしまったわけです。

普通の感覚でいけば、徒歩2～3分のマンションが選び放題になるわけないので、5分で遠い！10分あり得ない！という感覚はちょっと信じられないですね。

[282: 匿名さん]

東京機械の跡地が、東急の駅からクラッシィ、コスタのところまでまっすぐ道を伸ばして、
その道沿いにかっこいいお店のモールが並ぶ、となると駅までも近くなるし、人もいっぱい通るし
毎日楽しいんだろうけど、
でっかい箱のようなのができちゃうのかなぁ。

[283: 匿名さん]

>>282
いずれにしても、まずはここが売れてからの話ですよ。
モデルルームですが、既存の建物を改装しただけで、あんなに綺麗に
なってしまうとは、ちょっとびっくりしています。
コンクリートの塀を青く塗ったのは、あまりいただけないですが。

[284: サラリーマンさん]

>281さん
そうですねぇ。
駅徒歩2分 vs 10分を比較した場合、だいたい坪単価的には
15%下がるといった感じじゃないでしょうか。

80m2×坪単価230万（適当）×15%＝830万

逆に言うと、同じお金を出すなら15％広くなるってことでも
あります。（※厳密に計算すると違いますが）
迷いますねぇ。

ずっと住むなら徒歩10分でも広い部屋が良いと思いますが
将来貸すことも考えるなら駅近の方が賃料も下がらないだろうから
良いんだろうとは思います。

[285: 匿名さん]

徒歩2分と10分で15%も下がるのは、駅前に希少価値がある場所だけでは？
まあデベのブランド力・グレードによって同じ徒歩10分でも15～20%程度は価格が異なりますが。

たとえばここと中丸子のプラウドを比較すると、10年後の中古価格にものすごい価格の差がついてるとは思わないんですよね・・・・

[286: 匿名さん]

「一生ここに住めたらいいな」と思ってマンションを買っても、
これから先どうなるかわからないと思うと不安もあります。
実際、今の不況でボーナスも減っちゃってるし。
将来、もし手放すことになったら・・・と悪い方に考えていくと、
少しでも価値が下がらない物件を選びたいと思ってしまいます。
徒歩10分と徒歩２分なら、やっぱり駅に近い方がいいな～と思いますが、
これから発展していくことが期待できる武蔵小杉なら徒歩10分もありなのかな。

[287: 近隣マンション住民]

　まさにそのとおりですな。20年前に中目黒の賃貸に住んでた自分としては、東横線の駅近(たとえ10分圏でも)に買えるありがたさと、駅からの距離感の微妙さがわかってない人が多いと思う。(我々から見れば、例えば東線線と田園都市線とでは、格が全然違う。金持ちなら、日本中どこでも買えるだろうが、土地がないことには買えない。)　それと、マンションの低層階にテナントが入るかどうかで、価値観が全然違う。もう東横線に二度と買えるチャンスなどないと考えて検討したほうがいい。うるさい場所は、ダメなのです。

[288: 匿名さん]

個人の経済事情によると思いますが、徒歩１０分だと集合住宅は微妙なラインですかね。
新築に拘らなければ選択肢ありますし、再開発地域のパーク、コスタ、レジでもポツポツと中古出てますよ。

[289: 匿名さん]

雨天時、徒歩１０分はうんざり限界。
徒歩１５分は確実にＮＧ。
賃貸なら徒歩１０分でもＮＧ。
７～８分かな。

[290: 匿名さん]

自分が徒歩10分OKと思っても、買い換えで手放したり、貸したりの際は、より駅に近い場所に
新しくて割安な物件が出てれば、思った金額では買い手･借り手が出てこない。
駅近の立地の希少性は、古くなった際の価格低下を軽減することになるから重要。
絶対に一生住むというなら、遠くても本人さえ納得していれば、問題はないけど。

あと、マンションの場合は、戸建てとは違って縦方向の移動時間もかかるから、
徒歩7～8分といえど、玄関から駅改札まで10分強だったりする。毎日のことだと、結構わずらわしいものだよ。

[291: 匿名さん]

確かに貸す場合であれば駅近が有利かもしないけど、売る場合には
他の諸条件（例えば向き、間取り、眺望など）も複雑に絡んでくるから
単純に徒歩時分だけじゃ比較できないでしょ。

徒歩２分で目の前がオフィスビルや他のマンションで眺望がさえぎられる物件と
徒歩１０分で眺望が開けて日当たり良好の物件がほぼ同価格だとしたら、
自分なら間違いなく後者を買うと思うけどね。

[292: 匿名さん]

> 291
そう思うなら、再開発エリアの南端、コスギタワーの南側を中古でも選ぶべきでは？
ただ、ここは再開発エリアの北端なので、北側なら眺望が開けるんだが、南側は開けないな。