ブリリア武蔵小杉

[匿名さん]

ブリリア武蔵小杉プロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東三丁目地区土地区画整理事業2街区1画地他（仮換地）、新丸子東三丁目928番1他（従前地）
交通：東急東横線・目黒線・JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩2分
売主：東京建物

[101: 匿名さん]

>>97
セントスクエアは駅近・中高層免震・スーパー横と一見類似物件も他の条件が別格。
・景観を邪魔する建物なし。
・となりの大病院と提携？
・学区は今井小と今井中
とかじゃなかったっけ？

[102: 匿名さん]

別格の理由をあげておいて？はないだろうに・・・

セントならたいして変わらないよ。

[103: 不動産購入勉強中さん]

再来年8月に竣工＆入居開始の物件が、
来年1月に完全予約制事前案内会、2月上旬には販売開始（いずれも予定だけど）。
新駅の開業前にめぼしい部屋は売れちゃったりするんでしょうかね。
事前案内会で要望書入った部屋を2月に一期一次として販売ってスケジュールかな。
どのくらいの戸数出るのか、今後が気になります。
自分は、、、なんだか実際の入居までかなり間がありすぎて何をどう判断したらいいのやら
戸惑い気味な感じ（苦笑

[104: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが、デベの方って、こういう掲示板をチェックして価格に
反映したりするんでしょうか？？
実際にそうだとは考えにくいですが、もし本当にそうだとしたら、
迂闊に高い額を口に出せませんねー。
うちも220くらいならぎりぎり検討できる範囲内です。
あ、安いに越したことはないですよ(笑)

100さん
騒音は窓を開けていても、慣れれば問題ないレベルでしょうか。
綱島街道の音はどうでしたか？
救急車などが通らない限り、そんなに気にならないかしら。

[105: 匿名さん]

まぁ価格を決める部署の担当レベルは見てるかもね。
仮に掲示板で爆発的に人気があっても社内会議で『マンションコミュニティーで大人気なので坪単価○○万円にします！』とはならないだろ。
資料請求の量や時期、HPへのアクセス数や周辺物件実績、経済状況等によるマーケティングに裏付けされた坪単価を担当レベルが叩き出す。担当所見として『強気なプライシングでも竣工前の完売可能』みたいなコメント付けるくらいじゃない？

[106: 元業界人]

一番の要素は先行物件の価格と売れ行き。あとは勘ですよ。

[107: 匿名さん]

>>104さん

音だけは、ご自分で確認してください。
どうしても個人差があると思うので。

[108: 元デベにお勤めさん]

元デベの人間です。

価格に反映されることは、少しだけあります。
どういうことかと言うと、基本的には全体は変わりません。
つまり計画段階で、ここの土地をいくらで仕込んで建築費やら販管費やらを載っけて、利益を乗っけて、じゃあ坪単価いくらで販売しましょうという話になります。
（厳密には、いくらで売れる場所だから、土地をいくらで仕込まないといけないという逆算ですが）

基本的に売れる延べ床は最初に決まってますから、坪単価が決まれば「総売上」が確定します。それを元にして、各部屋の広さでざっくり割っていって、あとは価格調整をします。

「少しだけ」反映されると言うのはどういう意味かというと、似た部屋の価格調整です。

例えば、同じ3LDK、同じ75平米の部屋があったとします。ただし間取が違う。
デベとしては、両方とも同じ割合で売れる価格づけをしないといけません。
つまり、間取が良い方は高く、悪い方は安く調整します。

でも、それが間違う場合もあります。
そのときに、実際にモデルルームに来ているお客さんに聞いて調整することもあれば
参考までにこういう掲示板をのぞくこともあります。

ただ基本的にはこういう掲示板を見に来てる営業って下っ端で、決裁権を持ってる
オッチャン達は逆にこういうとこには来ないので、あとはその会社内で話が通せるか
どうかといった内部調整も絡んできます。

私はここを使ってけっこう長いですが、逆にわざわざ自分が欲しい部屋をボロクソ
いって評価をさげようとしてる人もたまに見かけますよ。

以上参考になれば・・・

[109: 匿名さん]

ここって、超豪華で武蔵小杉のランドマークを目指しているって本当ですか？

[110: 匿名さん]

超豪華は知らんがランドマークは良くも悪くもパークシティに任せとけばよい。

[111: ご近所さん]

武蔵小杉の隠れ家、エルミタージュと呼ばれるマンションになるといいですね！ホテル精養軒っぽい感じ。。

[112: 匿名さん]

やっぱり武蔵小杉のランドマークは、パークシティですか。
駅前に堂々とそびえたつ、あんな高いツインタワーマンションは、日本でここでしか見られ無いですからね。

[113: 匿名さん]

ここはレジデンスやシティハウスと同じグループだが、東急武蔵小杉駅に最も近い。中層マンションとしてはランドマークと言って良いと思う。

[114: 匿名さん]

>>113
ランドマーク？
恥ずかしい書込みやめようよ。

[115: 匿名さん]

この再開発エリアのマンション群の中で、このマンションが
・１番優れてそうな点
・１番悪るそうな点
ってなんでしょうかね？
個人的には
【優れてそうな点】
低階でも北側の景観が実質保証されていること。(日当たりは南バルコニー、景観は北バルコニーと使い訳が可能)
【悪るそうな点】
朝エレベーターに乗り損なうとタイムロスが大きそう。

[116: 匿名さん]

北側低層の景観が保証されてるなんてことを書いているようじゃ、
現地を見たことないことがバレバレ。

[117: 匿名さん]

>>116
同感。
>>115
現地を見てからコメントした方がいいよ。

[118: 115です]

すいません。賃貸ですがこれでも武蔵小杉住民です(苦笑)
北側に何か大きい建物や建つ可能性がある土地なんてありましたっけ？
今日の帰りにチェックしときます。

[119: 匿名さん]

>>115
＞【優れてそうな点】
＞低階でも北側の景観が実質保証されていること。(日当たりは南バルコニー、景観は北バルコニーと使い訳が可能)
↑
低階でもってここは最上階でも20階程度でしょ？
ここの低階って事は何階の話？
5階とか？
5階だと景観なんて言葉を使うほどの眺望はないですよ。
電車が見えるだけ。
小杉住民という前に立体イメージができないみたいですね。
あっ････北側に電車が走っていることを知らなかったのかな？

＞【悪るそうな点】
＞朝エレベーターに乗り損なうとタイムロスが大きそう。
↑
エレベーターのない生活な様ですね。
タイムロスが大きいって10分待つわけじゃないんだし･････。


【優れていそうな点】
なし
【悪るそうな点】
あり過ぎて書けません。

[120: 匿名さん]

話変えちゃって申し訳ないのですが、駅間を結ぶ連絡通路ってどんな感じになるんでしょう。
店舗が左右（または片側）に並ぶ中を通っていくような形になるのか、
そのまんまただの「通路」なのか。
ちょっと寄って行けるような魅力ある場所になってくれたら良いなぁなんて思うのですが。
個人的には書店とスタバやドトールみたいな気楽なカフェ系が欲しいかも。
駅のこっち側は今のところマンションゾーン化していてお店も少ないですし、
今後どんな風に変わっていくか期待しています。

[121: 通り掛かりさん]

武蔵小杉ブログに乗ってますよ。
10月5日のブログと7月30日のブログが参考になると思います。

以下の7月30日のブログによると、人と人がすれちがうのには支障がない程度の幅のようなので、
残念ながら、そのまんまただの「通路」だと思いますよ。

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/851/

[122: 匿名さん]

かなり強引な代物ですからね。将来動く歩道が付くのがせめてもの。。。

[123: 購入検討中さん]

現地確認すると新幹線の騒音が凄いですね。
二重サッシで１５階程度だと、どれくらい軽減されるんだろう？

[124: 匿名さん]

あの程度で新幹線がうるさいと言っているようじゃ…
やはり騒音は個人差が大きいな。

[125: 近所のひと]

新幹線より横須賀線のほうが大きいきがします。
私はあまり気にならないですが。
個人差ってすごいですね

[126: 匿名さん]

比較対象によってうるさいとか大丈夫はあると思うけど、新幹線の音ははじめにイメージしていたよりは問題ないと思いました。我が家の比較対象は幹線道路ですから、騒音に対しての免疫は強いのかも知れません。

>１２３さん
二重サッシの時点で、閉めてしまえば音はほとんど問題無いレベルだと思います。
最近の新築マンションはいくつか現地を見られるものを確認しましたが、
どれも例外なく窓を閉めれば十分に静かになりました。階数はあまり関係ないと思います。

[127: 匿名さん]

以前、菊名に住んでたことがあるけど、新幹線は音より、風圧が強くて建物にぶつかったときに音がした。夜中に試験列車をが走らせるみたいで、最初は何が起こったかわからず驚きました。

[128: 匿名さん]

>>125
あの場所だと、南武線と東急の音だよ。
地元民ならわかると思うが
なぜか東急ってほかの電車より、音が一段抜けて大きい、かなり遠くから鉄のこすれるような音。
パークシティ住民もけっこう難儀してると思う。
パークシティは真っ先に選択肢からはずしたし、
これから立つ２棟のタワーも、よほどの防音がないとけっこうつらいと思う。

[129: 匿名さん]

武蔵小杉は特急、急行停車駅だから、駅に近づいて減速する度合いも大きいからねぇ。

[130: 住まいに詳しい人]

ハイハイ神経質なのはわかったわかった。。硫黄島あたりのマンションをどうぞ。
えっ、こんどは波の音がウルサイって？

[131: 匿名さん]

まぁ人によって気になる音の種類は違うものですから、なかなかこういう掲示板での質問・回答は難しいですよね。

自分なんかは、改造マフラーをつけた車の音なんかはそんなに気になりませんが、改造マフラーをつけたバイクの音はぜんぜんダメです。殺したくなります。

[132: 匿名さん]

改造マフラーを付けたバイクは本当に消えてほしいです。
あれが格好いいと思っている奴は理解できません。
それとトラックの騒音規制ももっと厳しくしてほしい。

[133: 匿名さん]

音については
ここは線路に囲まれ、街道が近く、消防署が近いという
なかなかスーパーな環境ではあるよね。
音に鈍感な方であることが必須だと思う。

[134: 匿名さん]

まあ静けさを求める人は最初から検討もしないでしょう。
個人的にはとても気になる物件です。
東横の駅から２分というのが魅力。横須賀線は今後も使う予定ないかも。

[135: 匿名さん]

>>134
東海道新幹線に乗りたいときはどうする？
おれは横須賀線で品川にでて、品川から乗ろうかな、と思ってるが。

[136: 匿名さん]

>>135
『メインの電車として』ってことにしときましょ。

[137: 匿名さん]

ブリリアはそこそこの価格でスムーズに売れてほしい。
そうすればモデルルームも早々に店仕舞いできて、
その後の計画も早めに進展するだろうから。

ナイス物件も少しずつ準備しているみたいだけど、
もしかしたら来月くらいに正式発表するかもね。

[138: 匿名さん]

>>137
ブリリアのモデルルーム場所の契約期間なんて決まっているから早く売れてもその後の計画には関係ないよ。

[139: 匿名さん]

一般的にはね。
でも今回も次も自分自身が売主だから。

[140: 周辺住民さん]

またナイスが出んの？

[141: ご近所さん]

更地になって看板もたってますよ。
プラウドの向かいくらいの場所。

[142: 匿名さん]

武蔵小杉は多摩川や二ヶ領用水や等々力緑地など自然にも割と身近に触れられるエリアですよね。
物件自体＆周辺は喧噪と切って離せない環境になるわけですし、せめて休みの日くらいはのんびり過ごせる場所が近くにあるというのはちょっと魅力かも。
日常の騒音関係にどれだけ鈍感でいられるか、という課題はたしかにありますが。
賃貸の線路沿い物件（しかも高架線路が目線の高さ）に住んだ経験があり騒音には強い方だと思いますが、「鉄がこすれるような音」というのはちょっと気になりますねぇ。

[143: ご近所さん]

ブリリア、クラッシー、シティハウスなどが順調に売れれば、遅れてる再開発に刺激を与えるのでは。特に商業施設なんかのテナントは集めやすくなるし。
三井や東急の大型物件も遅れずに出てくるんじゃないかな。
ブリリアのモデルルームがいつまであろうがどうでもいいけど、再開発がこれ以上遅くならないようになるといいと思ってます。
そういう意味ではブリリアには即日完売してほしいし、クラッシーもさっさと売れてほしい。ただデベロッパだって儲けが必要だから、そう簡単に値下げあるいは安値売り出しはしないだろうね。

[144: 匿名さん]

ブリリアのモデルルームがいつまであろうがどうでもいいって、
モデルルームがなくならないってことは、ブリリアが売れない
すなわち再開発が停滞する可能性があることを意味するんだけど。
ある意味ここって再開発地区の試金石だよね。

[145: 匿名さん]

>>144
ここをマジで狙ってる人はシティハウスが完売する前にシティハウス見ておいた方がいい。確認するのはやはり音と振動か！？

[146: 匿名さん]

>> 145
他路線のお下がりで古い車両のモーター音がウーンと低くうなりを上げる南武線と、
風切り音がヒュンヒュン高く成る新幹線と、音の周波数分布ってだいぶ違いそうだけど、
確認の観点ってどう考えるべきなの？横須賀線や湘南新宿ラインもだいぶ車両が新しそうだし。

[147: 匿名さん]

ちょっと流れてしまいましたが、
108さんの書き込みは大変参考になりました！
微調整のため、参考にする場合もあるのですね。
営業さんもプロだから、いい加減な情報は
流して読んでいるんだろうなぁ。何にせよ、大変なお仕事だと
思います。お疲れ様です。

話を戻して…参考の為、シティハウスは見た方がいいかもしれませんね！
しかしこういう物件って、現地に行く時間帯はいつがいいんでしょうね。
実際に住む事を想定し、街の喧騒音が静まる夜間がベストな気もするけど、
MRって17時か18時で終わりますよね。
本気で検討する人は、中に入れなくても夜の様子もチェックしに
行ったりしているのかしら？

[148: 匿名さん]

平日と休日でも違うし、日中と夜間、深夜、早朝、
朝夕の通勤通学時間帯、すべて確認した方が良いと思いますよ。

[149: 匿名さん]

>>147
本気で検討している人は昼と夜の雰囲気の違いの確認は最低限行うべき。

[150: 匿名さん]

このマンションが完成するころ、駅前ロータリーも完成していると思われます。完成後は周辺の印象も大きく変わり（景気動向にもよりますが）入居と同時に資産価値UPすると思われ。。