オーベル葛西べイパークス

[匿名さん]

詳しい情報はまだ公開されていませんが、とりあえずスレ立てます。


所在地：東京都江戸川区南葛西5丁目2-2（地番）
交通：京葉線 「葛西臨海公園」駅 徒歩13分
　　　東京メトロ東西線 「葛西」駅 バス15分 「コーシャハイム南葛西」バス停から 徒歩1分
　　　京葉線 「舞浜」駅 徒歩18分
売主：有楽土地
施工：長谷工コーポレーション

※タイトルを「（仮称）葛西臨海公園２計画」から「オーベル葛西べイパークス」に変更しました　副管理人2009/11/2

[23: 周辺住民さん]

すぐ近くに住んでおり、隣の小学校に子供が通学しているものです。
主人と私は、葛西臨海公園駅を通勤で利用しております。
京葉線は、確かに本数が少なく不便に感じる点もありますが、
慣れてしまえば、それほど、苦にはならないと思います。
大人であれば、徒歩15分くらいの距離でつきますし。（私はほぼ自転車ですが。）

直線距離は短いのですが、環状7号線と国道357号線がぶつかる道路の上に、
駅や、臨海公園へ向かうための歩道橋があり、その上を通って、
駅へむかわなければならないため、徒歩だと15分くらいかかってしまうのです。

話は変わりますが、葛西臨海公園駅を利用する方でも、本数が少ないことや、
風で止まりやすい不便な点があったとしても、東京メトロ東西線の葛西駅へバスで通えますし、
保険があるようで、安心なのではないでしょうか。

また、主婦目線から申し上げますと、日々の生活に必要な買い物に困ることはない地域です。
自転車で約5分くらいの距離に、スーパーだけで3件（西友（24時間営業）、新鮮市場、フジマート）、
ドラックストアであれば、マツモトキヨシ、ウェルパークの2件があります。

家具や、洋服も、自転車で10分くらいのところに、
イトーヨーカドーやHOMES（ホームセンターですが、スーパー、ユニクロ、西松屋、
ABCMART等も入っています）がありますよ。

また、お子さんに習い事を考えているのであれば、そろばん教室、英語教室、
ピアノ教室、進学塾等が、自転車（徒歩でも10分強くらい）で通える地域にあります。
また、付近の小学生は、コナミのスイミングスクールに通っているお子さんも多く、
毎日のように送迎バスが通っています。
これから、小学生、中学生になられるお子さんがいらっしゃるのであれば、検討してもよいと思います。
（ちなみにすぐ近所に区立保育園が2件、私立幼稚園も保育園よりは少し離れますが、2件ありますよ）

値段の予想ですが、この付近の3LDK中古物件であっても、3000-3500万する物件も多くありますので、
4000万前後はするのではないかと思っております。（不便そうな印象の地域のわりに高いのです）

[24: 近所をよく知る人]

南葛西が堀江町と呼ばれた頃から住んでおりますが、
お台場方面を除き,やはりバス利用で東西線葛西駅がメインですね～
平日7,8時台合計の都心方面への電車本数は
葛西駅：50本　臨海公園駅：11本
他線への乗換えも含め、圧倒的に東西線の方が便利です
最近、近所にヨ－カド－やホ－ムズといった大型店舗ができて
週末の買物には便利な地域になりましたよ

[25: 匿名さん]

HP見たら予定価格が出ていました。
３LDK（70平米）　3800万円〜
４LDK（78平米）　4200万円〜

23さん、すばらしい予想でしたね。
この辺りの相場はやっぱりこんな感じなんでしょうか。
暖房・ディスポーザ・食洗機などあったらうれし宅内設備は揃ってはいますが、駅からの距離や眺望面などいろいろ考えると、個人的には想像していたよりも高めな印象なんですよね（ちなみに土地勘はありません）。
販売予定時期は来年1月中旬、資料もまだですしMRオープンも年明けでしょうか。
実際の販売までの反響次第では、価格の下方修正などあったりする・・・のかな。

[26: 物件比較中さん]

HPによるとキッズコ－ナ－・カフェサロン・ライブラリコ－ナ－という共用スペ－スがあるようですが、
共用スペ－スの運用費は管理費から捻出されるので、毎月の管理費がどの位になるのか気になります
1㎡当たり200円位 = 占有部分80㎡であれば15,000前後が妥当と考えていますが･･･　

[27: 検討中]

この辺りの騒音や排気ガスの影響はどうなんでしょうか？

[28: 匿名はん]

こんなところに建ってたら相当うるせーんじゃねえの

マンコミュ、ウケルｗ

[29: 検討中]

価格は魅力的ですが、
確かにうるさそう・・
周りも中学校、小学校てどうなのでしょうか？
見学行かれた方いますか？

[30: 物件比較中さん]

>>29さん

元々南葛西が地元というのもあり、早速現地を見に行ってみました。

周りはガッチリ団地に囲まれ、小学校と中学校に挟まれ…
圧迫感が半端じゃないと感じました。

葛西ではディスポーザ付き物件が珍しいことや、
共用施設も割と充実してそうな面等、
物件そのものは非常に魅力的なのですが、場所が酷過ぎる…と思いました。

物件はとてもいいのに…なんだかとても「惜しい」です。

[31: 検討中]

騒音はうるさい、立地は圧迫されている、このマンションの魅力は何でしょうか。
価格的に気になっているのですが、考え直した方が良いでしょうか。

[32: 周辺住民さん]

この物件の南に壁のように立ちはだかるコーシャハイム南葛西（１３～１４階）によって
湾岸道路および高速湾岸線の騒音は、きちんとさえぎられています。
私はコーシャハイム南葛西に住んでいるので、この物件の前をよく通りますが、
昼夜にわたり、むしろ閑静な印象を持ちます。これは現地に行けばすぐご理解できるでしょう。
隣接する小学校・中学校からの音（歓声や校内放送を含む）は、きわめて限定的で、
雑然とした印象にはなりません。

それよりも、すでにご指摘のとおり
周囲はコーシャハイム南葛西や、その隣の都営住宅（少し小高い上にある１３階）によって
眺望は期待できません。窓を開けて見えるのは、１３～１４階だての団地のみです。
ディズニーリゾートの花火（通常約４分間）はコーシャハイム南葛西によって一切 見えません。

葛西行きの都営バスは、ほとんどがこの物件近くのコーシャハイム南葛西が始発なので
葛西から東西線を使うには便利です。

「自転車（約５分）で東京ディズニーリゾートに遊びに行ける家」として、
地方の親族にはアピールすることでしょう。
大晦日の０時には、東京ディズニーリゾートの花火がとても豪華に打ちあがるので
近くの土手に、この付近の住民がおおぜい見物に繰り出します。

[33: ご近所さん]

この物件の魅力は、ほぼ永久的に保障された「日当たり」ではないかなぁ。
他は、販売価格に反映されていますが、設備がそれなりに豪華であること。
部屋によってはTDLの花火が日によって見えるかも？ってとこも。
あと、質は価格相応ですが、激安スーパーがあること。

ネガティブな点は、売主が売り文句にしている近所の学校かなぁ。。。
食中毒があったり、不審者が乱入したりといった事件やインフルエンザの集団感染。
あとは噂ではありますが、上級生から下級生へのカツアゲがあったとか。。。
物件価格も高いですよねぇ。近所の賃貸は共益費込みで10万円未満で住める地域ですから。

[34: 周辺住民さん]

32です。
>>33さん、TDRの花火は
この物件内のどんな場所からも絶対に見えません。
それだけは断言できます。

国政選挙や地方選挙の投票所は、向かいの中学校なので便利ですね。

[35: 匿名さん]

>>33
というかこの９階建てが中学校に落とす日影や小学校に与える圧迫感が問題だと思いますが。
元々駐車場だったこの場所にマンションを建てるとはさすが長谷さん。

[36: 土地勘無しさん]

この辺りでこの値段って妥当ですか？
両サイド学校ってどう思われます？

[37: 匿名さん]

この物件の特徴（売り）って何なのでしょう？
駅から遠い、
ディズニ－と近距離ながら花火鑑賞はできない
特別な設備がある訳でもない
魅力な値段でもない
ヨ－カド-とホ－ムズが近い位かな～

[38: 匿名さん]

ブログに３連休の事前案内会の様子がアップされていますね。「満員御礼」とのことでとても盛況だった様子が伝わってきたので、のんびり様子見じゃなく、早めに行った方がいいのかなと少し気が急いてしまいました。ところで、南東向きと南西向きはどちらがいいと思われますか？西日のことを考えると南東向きの方がいいのかなという気もしますが、小学校のことや価格的なことも気になります。

[39: 匿名さん]

東南＞南西　広い＞狭い　角住戸＞中住戸　最上階＞2階

[41: 購入検討中さん]

やっぱり立地微妙で価格も高すぎですか？
購入検討中ですが、入居者少ないのも嫌だし少し経って値引きして売られていても嫌だし。。

[42: どら]

初めての投稿になります。

私は約15年間西葛西に住んでいたことがあり、現地(葛西臨海公園)のことはなんとなくではありますが知っていたので、今回この物件が販売されるにあたり検討してみたいと思いました。

先日の事前説明会にも参加をした今現在の感想を書きたいと思います。

（ポジティブ）
　・児童手当が多い江戸川区の物件であること
　・立地（公園が多い、学校隣り、角地）
　・スーパー激戦区
　・個人的には外観が好み

（ネガティブ）
　・かなり割高!！(2LDK 62㎡=3600万円、3LDK 67㎡=3900万円、4LDK 78㎡=4500万円、駐車場=2万円/月)
　・電車が少ない (葛西臨海公園駅の平日昼間の電車本数は約15分に1本)
　・バスが少ない (目の前にバス停はありますが、本数は少ないです。）
　・夜道暗い

（その他）
　・夜景や花火は期待しないほうが良いです。
　・担当者と話した感触ですが、当面は値下げ交渉に応じない強気な姿勢を感じました。


物件自体は気に入ったのですが価格がとてもひっかかります・・・
数か月前に南船橋駅付近の超大型物件を見たばかりなので、、、（3LDK 75㎡=2500万円、4LDK 85㎡=2800万円)

みなさんどう思われますでしょうか？

[43: 購入検討中さん]

私も西葛西・葛西に２０年近く住んでおります。とても環境が良くこの場所に一度住んでしまうとなかなか外へは出て行けません。

たしかに今回の物件、立地条件からして物件価格高いですよね。
といっても駅近くは高くて買えません。
葛西駅から徒歩１５分圏内でもこの価格よりも割高ですからね～。

ある程度の予算がある方はここにこだわらなくても良い気がします。
また小さい子供がいないのであれば小学校・中学校が
近い事、キッズルームの完備などがメリットにならないと思います。
多少この部分で値段を上げているような気もするので。

南船橋の物件安いですね。
やはり東京と千葉というところで大きく違ってくると思いますし、スーパーや公園の数、都内への交通の便など
総合してみるとこのくらいの価格差がでてしまうのでは
ないでしょうか。