23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その40）

[元祖匿名はん]

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。
新たな民主党政権下で不動産・建設マーケットへの舵取りは何か変わり得るでしょうか。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その39）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43250/

[75: 匿名さん]

でも、それが正常だよね。
ターミナル駅から１時間かけて、そこからバスで１０分以上も揺られるマンションが売れるということ自体異常だよね。

[76: 匿名さん]

結局、自分の夏のボーナスが減ったことと、知り合いがリストラされそうなこと以外で、これからも不況が深刻になる要因ってなんだったけ？

[77: 匿名さん]

どっちかというと、底打ちっぽい報道が多くなったよね。

[78: 匿名さん]

今月来月の動向が興味深いね。

逆張り損太郎が文字どおり勝利するか？

それとも、この掲示板の過疎り具合のとおりなのか？

[79: 匿名さん]

数値だけ見てる人にとっては回復なのかもな

まあ自分を信じて買えば？

[80: 匿名さん]

数値以外に何かあるんだっけ？

[81: 匿名さん]

>>80
不況の本質は数字だけでは見えないのは当たり前だと思うが

数字が絶対だと思うならどうぞご自由に

[82: 匿名さん]

100戸あって3戸だけ売り出して2戸売れば、堂々と成約率60パーセント豪語する業界ですから。
しかも１つは必ずキャンセル出たり。(笑)

数字よりも、この掲示板の雰囲気のほうが現実的。

[83: 匿名さん]

さすがに、そろそろ元匿さんも就職できるんじゃない。

[84: 匿名さん]

景気の良い悪いなんて自分の収入、仕事次第であって、人によって感じ方はまちまち。
マンションの売れてる売れてないも、全く関係ない。要は買えるか買えないか、欲しいか欲しくないか、
自分に取っていい物件か悪い物件か、
シンプルだよ。

[85: 匿名さん]

買いたいか買いたくないか

という選択は提案しないの損太郎さん。

[86: 匿名さん]

買いたくない人にとっては、マンション価格なんて元々関係ないじゃん。

[87: 匿名さん]

数値のほかにマインドということばあるし、それが景気に影響を与えることは否定しない。
しかし、結局そのマインドも数値に反映されるのだから、マインドなんて計量化できないものを第一に重視するという必要はない。
ただ、数値がどのような母集団におけるものなのかをきちんと把握しないと結論を誤る。
だから、ネガ派にもポジ派にも、根拠や実例を出せっていってるんだよ。
ボ・ウ・ヤたち！

[89: 匿名さん]

２ちゃんねるじゃなく、ここはマンションコミュニティなんだから、
前提としてはマンション買いたく無い人はいないはずなんじゃない？
買えない環境がひねくれた人を発生させてるだけ。

[90: 匿名さん]

買い煽り上げ煽りが臭すぎて面白いから茶化されてるだけ。
検討者なんか皆無！

[91: 匿名さん]

前提としては買っちゃった人も見てる。
転売したい人も見てる。
そして、買え、と書いてるのだろう。

[92: 匿名さん]

五年前に買っちゃった隠居です。
そのころからこの掲示板があり、いまでも見ています。

当時から値段の推移を見てますが、あれよあれよと言う間に2～3割高くなりました。
いま、不況期に入り不動産業界は嵐の真っ最中ですが、不思議なのは物件の投げ売りが
ほとんど見られないことです。
当方世田谷の外れに住んでいますが、近隣のマンション、戸建もまったく売れていません。

バブル期　バブル崩壊後もつぶさに体験してきましたが、結論的にいえば不動産会社の
命運は銀行次第なんですね。　　融資をストップした時点で中小の不動産会社は倒産。
担保の土地、物件は担保割れで引き取り、3～4割引きで市場に放出。　この形になれば検討中の皆さんは
ようやく買える。
それまで待つんですね。

[93: 匿名さん]

まぁ、実際には不動産価格も上がってきてるんだけどね。
２年たってやっと底打ちですか。

[94: 匿名さん]

＞＞９２
猫も杓子も都心部志向だから、世田谷区は蚊帳の外です。
湾岸関係のスレはカキコも多くて伸びも早いよ。

世田谷区絡みは、
興味本位で二子玉スレが伸びている程度です。

[97: 匿名さん]

どうせ皆暇なんだから替え歌大会はじめてよ。
半年前がなつかしいなあ。

[99: 匿名さん]

マンション買えないまま景気よくなってきちゃったよ。
せっかくのチャンスだったのに～～～。

[100: 匿名さん]

湾岸物件や都心物件が世田谷の外れの半値でも移住はしない。
通勤の必要がないので。　　　タワーの１０階以上なんて論外。

[102: 元祖匿名はん]

大手であれ中小であれこの業界で現状危機感ないようなマネジメントは有り得ないと思いますが。

所詮銀行に生殺与奪権を持たれてるような業界ですし。

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

[103: 匿名さん]

おもしろいことをいうね。
トヨタのような自己資本が充実している企業を除き、日本の企業の多くが他人資本＝銀行からの借り入れで資金を回していることは中学生でも知ってるよ。
銀行に生殺与奪の権を握られてるのは不動産業界に限ったことじゃない。
貸し渋りや貸しはがしが問題になったのは不動産業界だけだったっけ？
自分の会社のバランスシートを見てみたら（笑）。

[104: 元祖匿名はん]

自己資本比率が低いんです。当業界。財閥系だけが下駄はいてるだけの小自慢。

銀行に「完全に」生殺与奪を握られてるのは不動産だけです。

[109: 匿名さん]

銀行系だ財閥系だと喚いてみても、売れてないカネ持ってない現実に変わりない。

むしろ無駄に図体大きいぶんだけ、始末悪い。

ところで、放送業界が初の赤字のニュースが流れてるが。

今までの臭い戦法は通用しなくなったってことだよな。

マンション業界は気づくの遅かった。

[110: 匿名さん]

始末悪い＝値下げ、投げ売りしない。ｗ

[111: 匿名さん]

投げ売りもできないよな。

やっても売れないだろうし。

[112: 匿名さん]

てか、底打ちした都心の不動産情勢が周辺部にひろがるのか？上昇ピッチはこれから上がっていくのかを議論しませんか！

[114: 匿名さん]

＞＞１１２
江東区は昔に比べて値上がりして、そのままなんですが。
さらに上がるのでしょうか？

[115: 匿名さん]

江東区のどこ？昔っていつ？

[116: 匿名さん]

大手の都内の新築マンションだけど、数か月前の提示価格より下がっただろうと思って電話したらば、強気になっていて上がっていたのには驚きました。
そんなことしてるから１年半以上経っても売れないのでしょうね・・・・・

[117: 匿名さん]

野村不動産　新宿の億ション即日完売　立地の希少性、不況でも魅力

野村不動産は９日、東京・新宿御苑の隣接地に建設中で、平均価格１億３１８８万円というマンション「プラウド新宿御苑エンパイア」が、即日完売したと発表した。
低迷していた不動産市場に回復の兆しが見えはじめた。民間調査会社の不動産経済研究所によると、７月の首都圏マンション初月契約率は７５．３％で、好調の目安となる７０％を３カ月連続で上回った。７月末の販売在庫数は前月末よりも４８２戸減り７４４６戸と、順調に減らしている
高価格帯マンションの需要回復には、景気の本格回復が条件。だが、プラウド新宿御苑エンパイアの場合、実際に住む目的で購入した人がほとんどで６６件あった登録申込者の６割が３０、４０代。９割近くが新宿区や渋谷区を中心とした、都内からの住み替えという。高額でも魅力ある物件は売れることを証明した。(抜粋）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090909-00000022-fsi-bus_all

[118: 匿名さん]

最近は人気のある物件は確実に値を戻している気がします。
本日のニュースで野村のプラウド新宿御苑エンパイアが全て億ションにも係わらず
即日完売と有りましたね。

野村では私の友人が飯田橋駅前のプラウドを中古物件として見学したところ、値引き
は一切行わず、新築の時に１２０００万円だった物件に１３５００万円の値を付けて
販売しているそうです。
価格を交渉している間に、売却されてしまったとの事です。

やはり人気の有無により二極分化が進んでいるのですね

[119: 住まいに詳しい人]

野村不動産は９月９日、開発中の「プラウド新宿御苑エンパイア」の販売住戸全35戸が
即日完売したと発表した。最高倍率５倍で、平均倍率は1.88倍。総登録件数66件だった。
１戸当たりの平均専有面積は83平方メートルで、平均販売価格は１億3188万円（平均坪単価525万円）。
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=32150
週刊住宅online　 2009年09月09日

「高額でも魅力ある物件は売れることを証明した。」なんて報道もあるが
あの立地で＠525って超弱気じゃん

建て替え事業だが、含み益たっぷりなので組合も納得ずくなのかね？

[120: 匿名さん]

>>118

記事をちゃんと読めよ。
プラウド新宿御苑の最多価格帯は９０００万円台と書いてあるぞ。
なにが全て億ションだ。

しかも、記事の下半分には１億を超える物件は動きが鈍いとも書かれてる。

118は、記事を都合良く解釈してるから、飯田橋の話も実際にどうか信用できない。

[121: 120]

記事は、117のヤフーの方。

売れたのは、たった３５戸なんだね。

[122: 匿名さん]

良く読んでいるかはどうでも良いけど、二極分化は確かじゃない？

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

[124: 匿名さん]

>>121
売り出したのも３５戸で全てですよ。
他は地権者さんが入居されますから。

[127: 匿名さん]

だけど、前は、小規模マンションでも売れ残っていたから、潮目は変わった可能性はある。

このクラスのマンションは、小規模が普通。でも、確かに、値段が安すぎるような気は
するね。

最近、ディスポーザーもついてないようなマンションが売り出されている。野村の
新築物件。広告見ても、売り物がなにもない。安いだけ。

これから出てくるマンションは、安くても内容もチープなのかもしれない。
日本もこれから貧乏まっしぐらだからしょうがないのかもしれない。

[128: 匿名さん]

潮目は変わった

って、春から何度もこのスレで見てきた言葉…

[129: 匿名さん]

売れ残りまくりの某エリアの歯ぎしりが聞こえてきそうなニュースですねw

[134: 匿名さん]

こんな惨状で活況だの売れまくりだのって書いてて。
口の中、苦いもの出てきそう。

[135: 匿名さん]

>これから出てくるマンションは、安くても内容もチープなのかもしれない。
>日本もこれから貧乏まっしぐらだからしょうがないのかもしれない。

ちょっと前に言われていたユニクロマンションってやつですね。

やっぱり、今年の年度末にミニバブル仕様のマンションが投売りされてたのを
買うのが正解だったのかも。

ディスポーザもないマンションって集合住宅の意味ないじゃん。。

[136: 匿名さん]

>>今年の年度末

去年の年度末の間違いね。
2008年度。

[137: 匿名さん]

>>ディスポーザもないマンションって集合住宅の意味ないじゃん。。

ディスポーザーって完璧じゃないよ。
とうもろこしの皮や筍の皮など繊維が長く、強いものは処理できない（回転軸に巻き付く）し、貝殻や卵の殻は粉砕できるけど、カルシウムが水道水の成分と反応して配管の中で固まっちゃうとかで、面倒なところもある。
２４時間ゴミ出し自由のほうがいいかもしれない。夏場の生ゴミのにおいはいやだけどね。

[138: 匿名さん]

ディスポーザーは粉砕能力に限りがあるとしても、生の魚やお肉などを処理できるだけでも絶対あったほうがいいと思います。
ある程度のメンテは覚悟。
後付けできないだけにマンション選びの重要ポイントです。
ないマンションで２４時間ごみだしOK、換気がうまくいっていないマンションだと、とてつもない匂いですよ。

[139: 匿名さん]

ディスポーザーは個人的に好きじゃないが経験上、転売時に
ディスポーザーと食洗機が付いてないと、客が見下したような顔をする。
なので有った方が良い。

[140: 匿名さん]

ディスポーザ、No.137さんの言うとおりなんでも処理できるわけじゃないけれど
生ごみの大半が処理できて便利ですよ。
ゴミだしの回数が大幅に減ります。

ちなみにうちは24時間ゴミだしもOK。
ちょ～楽です(w

[141: 匿名さん]

売れなくて困っているなら、下げるだろう。売れなくても下げないのは困っていないから。

先週末の都心のマンションチラシ見た？中古すらほとんどなくなってるよ。

[142: 匿名さん]

>>141
賃貸に回っているだけですよ。
ＥＮＤは買っていないよ。

[143: 匿名さん]

賃貸に回してるだけ、なんて簡単にいうが、賃貸に回せるということは、手金で買った物件ということになるよ。

不動産持ったことない人は想像力も働かないんだね。

[144: 匿名さん]

>>143
業者間でいろいろやりくりしているんですよｗ
いろいろな会社使ってね。

[145: 匿名さん]

港区で１ＬＤＫ、２ＬＤＫ賃貸が腐るほど余っているけどだいじょうぶかね？

[146: 匿名さん]

今の新築マンションは24時間ゴミ出しＯＫで、なおかつディスポーザーも付いてるのが当然だと思ってた。
俺の買ったマンションがそうだから。
別に高級マンションでも何でもないよ。23区内で75㎡の4500万だからね。
ディスポーザーがないなんて、装備をケチってるだけだろ。
見かけが安くてもそれじゃ意味ないよ。

ディスポーザーは必須だよ。うちの女房もそう言ってる。あと食器洗い機も必須だね。
食器洗い機はオプションで付けた方がいいよ。標準で付いてるのはたいていリンナイの安物だから。

[147: 匿名さん]

＞144
具体的に書いてください。売りが少なくなった理由を。

[148: 匿名さん]

来月から隠してた在庫ボロボロ出てくる。
マンション屋なんざそんなもんだ。

[149: 匿名さん]

ディスポーザーね・・・
あれ付いてると生ゴミっぽいのは何でも放り込みたくならない？
環境汚染のもとだって、西海岸のエコな地域で騒がれてた気がするが
東京みたいな大都市で皆が使って、浄水能力は大丈夫なんだろうか・・・
ディッツシュ・ウォッシャーもだけど

それに料理の回数が多いと、まめにメンテしないと詰まったり、臭くなったりする
日本みたいに高温多湿な地域はとくにそう

ディスポーザーは後付け可能だよ
構造は簡単だから、シンク下に破砕用モーターを入れて、少し配管し直すだけ
だから、アメリカならボロなアパートでも普通に装備されてたりする
高いものでも大した装備でもないから、好き好きでしょ
ディスポーザーもディッツシュ・ウォッシャーもあまり清潔でない気がするから、うちはあまり使わないけど

[150: 匿名さん]

>ディスポーザーは後付け可能だよ

ディスポーザーは専用の浄化槽が必要なんで後付け不可能なんでね？
それとも専用の浄化槽もろとも後付けしようという意味でっか。

[151: 匿名さん]

ディスポーザー 後付 でぐぐってみ
残さいを小型のヒーターで乾燥させて処理する専用槽をシンク下に設置するんだ

[152: 匿名さん]

>>145
港区、新宿区が双璧で多いですね。
作りすぎたのでしょうか？
個人投資家の人も大変な目に会ってますね。
家賃下げていくしかなさそう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/

[153: 匿名さん]

既に潮目が変わって半年たつ現在、何が悲しくてネガティブな書き込みをしているのか神経を疑いますな。極端に細った供給に対し、その10倍近くに及ぶ需要があるために、希少性の高い新築や中古がすばやく売れている事実をよくまあ、マイナスに曲解できますな。
そろそろ、周回遅れで、後ろから先頭車両に追いつかれまっせ。

[154: 匿名さん]

９０年代のバブル崩壊後と同じ動きですよ。
供給が激減していったん上げ基調のように見せておいて、その後ずるずるとダダ下げ。
賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ。

[155: 匿名さん]

賃貸が極端に過剰のエリアの上げは有り得ないよ。

[156: 匿名さん]

>>153
金融や経済的に良い指標が何もない状況で、不動産市場だけが先に回復することはありえない。
高すぎたときから下がったから安く感じる人がいるだけ。
冷静にみれば、その前から見ればまだまだ高い。経済がまったく回復してないのだから。
経済は二番底を避けられるかの非常事態は続いてる。半年前から回復基調ってどこのはなしだい？
まっ、景気は気分だから、その思考は重要なんだけど。みんながそう考えれば本当によくなっちゃうからね！

バブル崩壊後の回復が難しいことは世界中が過去に証明してる。

[157: 匿名さん]

ディスポーザー後付けは管理規約で不可にしてるところ多いのでは？
専用の管から浄化槽に集めて処理するわけで、自宅で処理して排水管に流すと管を傷めたり詰まり易くすると思うけど・・・
個人責任だから何かトラブルがあった時に莫大な費用がかかりそう。

[158: 匿名さん]

求人倍率がまた下がってるんだ。
マジでこの国は大丈夫なのか？

こんなふうに書くと、格差とか言う馬鹿がいるが、本来マンションは、貧乏庶民が買えてなんぼのものだろ？

小手先の付加価値でボロうとしてハマってる業者は自業自得。

大規模大量販売のはずが、欲かいて高値つけたり、ペーパーカンパニーにサヤ約束して、自分で身動きとれなくしてる。

じゃなきゃ期分け売りで初期に高売りした客に睨まれてるから下げられない。

逃げ場無くしたのは、自分たち。

だよね？

[159: 匿名さん]

No.157 さん

ですね。
後付ディスポーザって乾燥式のことだと思うけど
あれって、粉砕した生ゴミを乾燥させたあと
下水に流してるだけ。

まあ乾燥させることによって、ゴミの容量は減るけど
要は生ゴミを下水へ直接流してるのと変らない。
なので、専用の配管を備え付けている浄化槽式に比べると
やっぱりトラブルは発生しやすい。

[160: 匿名さん]

>９０年代のバブル崩壊後と同じ動きですよ。

経済状況が悪化すると安くないと売れなくなる。
なのでデベロッパは設備をグレードダウンして安いものを作る。

たとえば話題にあがってるディスポーザがないとか、
壁がタイル張りじゃなくて拭きつけ塗装とか
最近はウォシュレットが付かない物件も出てるよね。

バブル崩壊後に竣工した物件とミニバブルのときに竣工した物件を
比較してみてもそのあたりはよく分かる。

まだまだ安くなるって待ってる方々は
価格と同時グレードも落ちてることをお忘れなく。

[162: 匿名さん]

将来の収入や信用に不安があるなら買わない選択のほうが賢い。
なまじハシゴの上で背伸びして買えてしまって、
あとからそれをはずされれば破綻だからね。

でも現実は、そういう無理な層にどうにかして売りつけることに躍起。
営業ってそういうものかもしれないけど罪深い。

[163: 匿名さん]

No.160

あと、言い方は悪いが安い物件には安い人間が集まるからね。
住人の質は建物の質以上に重要。
くれぐれも後悔なきよう。

[164: 匿名さん]

バブル崩壊なんて昔を例にあげるなら、
バブル中、及び消費税率アップ前のマンションブーム中に、
突貫工事で完成させたマンションの数々から問題が次々見つかった過去も書かなきゃね。

[166: 匿名さん]

No.164

それは消費税率のUpが原因でしょう。
バブルとの因果関係はない。

[168: 匿名さん]

建物も住民層もチープでよければ、新築なんかに拘る事ない。

でもたしかに、ハリボテでもいいから、新しいうちだけでもぱっと見豪華な新築､というものに、
一定のニーズはあるんでしょうね。
そういう物件が欲しいなら､今後どんどん出てくる可能性は有るんじゃないでしょうか。

[169: 匿名さん]

下げ止まっている説、まだまだ下がる説両論あるようですが、公開市場で
取引される株価と違って不動産の実勢取引価格はわかりにくいのが特徴。
統計数値と取引現場の実感はずいぶん乖離があるなと感じます。

中古はもちろん新築であっても成立している取引についてはかなりの割合
で表示プライス以下なのでしょう。
ただ実需に関しては安ければ買いたいという層は常にいるので、安く売り
たくないという売主側の事情もあってにらみ合いが続いているというとこ
ろでしょうか。

仕様の低下についてはおっしゃるとおり。
価格上昇時には仕様をあげても、コスト以上に売価に上乗せができました
が価格下落時は逆。グレードを落としても削減したコスト以上に売価を下
げることはできません。標準装備の食洗機をオプション２０万にしたとし
ても下げられるコストはせいぜい５万くらいでしょう。
グレードダウンのわりには売価は下げられないって感じでしょうか。

しかしあらゆる業界が品質や性能は向上させ値段は下げる努力をしている
のに、マンション業界はＡＨＯですよ。
年収の５倍という根拠のないグロス価格があって、それを全額絞りとる
工夫しかしていない。土地の値段が下がれば都心に近寄り、利益をむさぼ
る。土地の値段が上がれば都心から離れるか占有面積を小さくするか仕様
を落とす。ライバルより安くて広くて近くて使いやすいマンションを作ろ
うという発想は皆無。ライバルが値段を上げた？じゃあうちも便乗値上げ
ＡＨＯか！

[170: 匿名さん]

なんでアホなの？当然でしょ。
あなたは8000円で仕入れた株をマーケットで一万円の値がついてるのに9000円で売るのですか？

[172: 匿名さん]

>170

10000円で買ったモノが3000円まで暴落してるのに、7000円で売っても誰も買わない。

ましてや、11000円に上がったなんて言われたら、嘲り笑うしかないだろー。

[173: 匿名さん]

>172
極論過ぎ。

1億で買ったマンションが１～２年で3000万になることはない。せいぜい8000万くらい。

都心一等地は２－３年前の売りだし価格で中古もどんどん売れている。

[174: 匿名さん]

売れてない売れてないw