23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その40）

[元祖匿名はん]

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。
新たな民主党政権下で不動産・建設マーケットへの舵取りは何か変わり得るでしょうか。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その39）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43250/

[438: 匿名さん]

今どきマンションで仕込んでるヤツなんて、シロートでもいない。(笑)

[439: 匿名さん]

418さんのデータを見ても、都心５区でないといけないなんて読めないがね。。。

だって府中、国分寺、稲城、町田、西東京みたいなところの人口の伸びは、都心と同じくらいか多いくらいじゃんｗ
外周区などだって世田谷、練馬、江戸川あたりは都心と同じように伸びてる。
全般に都内は八王子くらいまでは横這いか微増傾向で、川崎や横浜でも同様。
それより遠くなってはじめて落ち込みが顕著なのが読み取れる。

渋谷、品川、江東当たりは微妙に減少傾向。
都心で売りたいのはわかるけど、データを曲解しちゃまずいだろｗ

北、中野、足立、葛飾当たりがロケーションの割には結構減りそうなのが興味を引くね。

[440: 匿名さん]

なんでもいいんです!

都心の売れ残りが捌ければw

[441: 住まいに詳しい人]

まずはオリンピックの開催地が決定する１０月２日待ちだろう。
それから、仕込みを考えても遅くはない？
東京になったら面白い。

[442: 匿名さん]

人口と地価の関係は単純ではないと思うよ。
都心は９０年代のバブルのころは人口が激減したし、逆に地価が安くなったから
都心回帰現象が起きたともいえる。

それに人口が減ると地価が下がるというのも眉唾。
昭和５年における日本の人口は現在の約半分だったけど例えば港区の人口は３０万人を
超えていた。

http://www.city.minato.tokyo.jp/joho/tokei/zinko/suii/index.html

まあ時代や産業構造も違うから一概には言えないと思うけどね

[443: 匿名さん]

＞人口が減ると地価が下がるというのも眉唾

そうだと思いますよ。
人口が少なくなったら、むしろどこかに集中するでしょう。
わざわざ拡散して住めば不便なことも多いでしょうから。
コンパクトシティーになっても、密度が変わらない場所はそんなに変わらない。
そういう地域は地価だってそんなに変らないでしょう。

問題は、そうした密度の高い地域とそうでない地域との境目がどこら辺になるか、ということ。
東京の人口規模から考えて、都心だけに集中することはまずありえない。
都心だけというのはマンハッタンとか香港のイメージに近いだろうけど、東京はダウンタウンの広がりがこうした街に比べてはるかに大きいし、都心から郊外までの連続性が高い（島で都心が隔絶されてるわけでもない）。
住環境のいい郊外への需要も、それなりにあり続けるでしょ。
それは418さんのデータも示している通り。

[444: 匿名さん]

>問題は、そうした密度の高い地域とそうでない地域との境目がどこら辺になるか、ということ。

「山手線の中」といいたいところですが、山手線は大きすぎるかな。
それに北半分は衰退する可能性が高いので山手線南半分＋中央＋都心に近い城南を
加えた千代田、中央、港、渋谷、目黒の５区が無難かと思います。
あと神楽坂等新宿区の一部や城南五山等品川区の一部、世田谷区の東横線エリア
すなわち目黒区隣接地域もいれてもいいかもしれません。ただし港、中央湾岸エリアは
微妙。ギャンブル的要素があると思います）

この地区はそれこそ４０年近く前からマンションが分譲されてきたし、中古マンション
取引件数が飛びぬけて多く、築古になってもそれなりの流動性が期待できるからです。

[445: 匿名さん]

つまり、自分に都合の良いエリアを我田引水で入れました。

…って感じね。

[446: 匿名さん]

周りで地価がどんどん下がっていけば、
密度の高い地域から移る人も出てきますよ。
それで一旦需給が釣り合って下げ止まりますが、
今度は流出した高い地域の需給が釣り合わなくなる。
基本的にはその繰り返し。

高値を維持する地域は限られるという見方は、
高値維持を主張する方々も仰っているようですので、
無理してその地域を当てようとするよりも、
全体的な長期トレンドに乗る方が良さそうですね。

[447: 匿名さん]

４１８のデータを素直に見るかぎり、固いのは千代田、中央、港くらいじゃないかな？
渋谷や目黒はむしろ人口減少傾向が出てる。
渋谷や目黒は人口構成が老齢化してるんだろうけど、街が古く住環境がいま一つのところが多いからでしょう。
街が古い地域は都心に近そうでも、ファミリー層にとっては、日常生活に不便だったり、住んでいてあまり快適でなさそうだもの（大規模再開発でもされればべつなんだろうけど、まず無理でしょ）。

あとは、少し離れた郊外の住環境がいい地域の人口の伸びが堅調ですね。
世田谷、中央線沿線郊外、練馬、江東、府中、横浜、川崎あたりが都心並みが微増の人口推移予測。
これは、新しく整備されたところなので子育て世帯とか、ファミリー層にとって良好な住環境だからでしょう。
場所は限られるけど、こういう郊外地帯は実は一定の需要があり続けるでしょうね。
ニューヨークでもどこでも、たいていの大都市は郊外の整備された住宅地の需要は数的にはつねにあって、都心だけに集中してませんから、当たり前なんでしょうけど。

[448: 匿名さん]

>世田谷、中央線沿線郊外、練馬、江東、府中、横浜、川崎あたりが都心並みが微増の人口推移予測
それって内側から移動した人は少数なんじゃないのかな
値段が落ちてその地域より外側の人たちが移動してきただけでは？

バブルのときはとんでもない遠くまで東京通勤圏として拡散した
さて今度はどこまでシュリンクいたしますか

[449: 匿名さん]

郊外、外周区は厳しいでしょう。

[450: 匿名さん]

中央区から江東区への流入は多いよ。
独身の時は中央区、結婚すると江東区ってパターン。

[451: 匿名さん]

↑
だからそれはそれで需要があるんだよ
これだけの人口がいて、みながみな都心に来たがるわけがない
都心だけに１千万、２千万の人口は収容できないだろ？
もしそんなになったら都心は人口過密で住環境最悪になるから、
出て行く人が必ず増えるｗ

都心には週１～２回しか用はないし、住みたいとも思わない
そういう人はファミリーをはじめ外周区や郊外にはかなりいる
実際、ファミリー層の同地域での再生産というのが確認されてるし、
418のデータもそれを裏づけてるように見える
さらに外側からより近くの郊外に来る人はいるんだろうが

都心は都心地元民か東京で便利ならいい地方出身者が多くなるんでは？

[452: 匿名さん]

都内生まれで都心の高層に住みたがる人いるのかな？
マンションデベの幹部はみんな周辺部の一戸建てに住んでるよ。
あとは賃貸マンション住みとか。

[453: 匿名さん]

確かに都心部よりも周辺区の方が住心地は良好だからな。坪単価うんぬんの話は抜きにして。

[454: 匿名さん]

まー仕事をどこですることなるのかと、そこへのアクセスがよくて住環境がいいことが重要なポイントなんだろうね。　そう考えると結局、今まで人気のある城南、城西、都心と最近、急激に開発されて人気が高くなった豊洲あたりが無難な選択になるんじゃないの。だからこそ、そのあたりの中古物件の価格はあまり下がりすぎず、むしろ上昇傾向に転じてるってことでしょう。

[455: 匿名さん]

外周区は駄目でしょう。
期待を否定しますが(笑)

[456: 匿名さん]

江東区だ、周辺区だ、豊洲だ、と
いつの間にやらここは
豊洲の人達の宣伝スレになったのか？

[457: 匿名さん]

何でこの掲示板では、このスレに限らずやたらと超都心以外をこきおろす傾向が強いのだろう。坪単価のような数値で序列をつける思考の輩、ないしは業者が多いんだろうな。

[458: 匿名さん]

城南、城西信者？

[459: 元祖匿名はん]

今だかつて、都心部抜きに周辺部だけが上がったことはありません。ありえません。

都心擁護ではないですが、周辺部が先に上がるようなことはどんなに期待しようが無いのです。

[460: 匿名さん]

>>454
埋立地が無難？
本気でそう思ってるの？デベ？

[461: 匿名さん]

デベの捨石営業の年齢層でなら都心がいいと本気で思ってるだろう。

釣られやすい購買層も、また同じように思うのでは?

住み始めて、落ち着いて長期スパンで考えたとき、大失敗に気づく。

で、ここで大騒ぎ。笑

[462: 匿名さん]

確かに。いくら都心部とは言え、犯罪発生率の高い繁華街の近所だったり、高速道路高架が至近の場所にあえて住むのは、どうなんだろうって思う。坪単価も高ければなおさら。そこまでして都心にこだわる必要はないだろう。

[463: 匿名さん]

警視庁が毎年作成している犯罪マップが参考になります。

[464: 匿名さん]

薬物汚染が心配(笑)

[465: 匿名さん]

まぁね。坪単価が高い＝人間が生活しやすい、とは必ずしもならないからね。特に都心部の坪単価の高さは、商業地としての価値の高さからくるものであって、人間が快適に生活できることを必ずしも保障するものではない。もちろん、都心部でも坪単価が高く、かつ良好な住環境を備える場所もあるけど。

[466: 匿名さん]

繁華街隣接だの、大型商業施設の近所だの。
そばに住みたがる神経が理解できん。

まして職場の近所？

会社の使いッパシリやりたい連中か?

[467: 匿名さん]

465が結論言い過ぎてて＊＊＊。まぁ仕事があまりに激務なため、やむを得ず都心職場の隣のマンションに住む人もいるだろうが。

[468: 匿名さん]

↑笑った、という日本語を２チャン風に書いたら伏せ字になった。すまん。

[469: 匿名さん]

マンション住まいは賃貸に限るな！

[470: 匿名さん]

でも、その賃貸も供給するオーナーが必要。
賃借需要があれば、それを見込んで買うのもあり。
ただ、現状ではその賃借需要自体が問題。
「賃貸に限る」といってもらえれば、デベは賃貸用にマンションを分譲するよ。

[471: 匿名さん]

これから数十年は不動産氷河期なんだよ。

業者やハマったダボハゼは信じたくないだけさ。

[472: 通りすがり]

過剰流動性により世界的に株高が発生する中、その資金の一部でも　日本の不動産市場に来ないものかと、相変わらずバブルを期待する人々は絶えないようだ

然りながら、それらの資金の性質は「投機的」であり逃げ足も速い
不動産のように換金性が低い、イザとなっても簡単にウッチャッて逃げる事が難しい商品に金が流れてくるのは、景気回復が現実のものになってからだろう

我が中央銀行においては、過剰流動に対して警戒的な立場である故に、市況回復には常に外資に依存するわけだが、世界景気の回復には十分な時間が必要なだけに、「トウキョウ」の不動産価格が上がる心配など当分の間しなくても良い
それは業者がいくら供給を抑えても同じことである

因って、バブル待ちの皆さんは諦めなさい

翻って、我が家が欲しい 実需の向きには、各々の経済状況に照らして　時間をかけて物件を選択できる時代の到来である
無理が禁物なのは言うまでもないが

[473: 匿名さん]

バブルとか全く望んでない。
2000年から2005年くらいまでみたいに、
西麻布のパークハウスの平均坪単価が390万だったり、パークマンションも低層階なら坪400万きったり、
新宿区の高台が坪300万ちょっとだったりという、即日完売みたいな時期が来て欲しいなあ。
あの時期は盛り上がってたよ。

[474: 匿名さん]

逃げ遅れのビリ争いだね、今は。

[475: 匿名さん]

↑そしてスタートすらしてないヤツが集うのがこのスレってことだね

[476: 匿名さん]

俺は一戸建て買っちゃったからいいや。
前のマンションは割安で後輩に貸してる。

[477: 匿名さん]

死亡債の市場がバブってるね。

マンションなんか見向きもされてないよ。

[478: 匿名さん]

そういやマンションにたかってた凍死家ってのもシロート集団でした。
今ごろどうやって食べてることやら。

[479: 匿名さん]

今考えると
マンション投資家なんてのも業者のサクラだったのでは???

[480: 匿名さん]

築浅中古転売、もシロートが参加してたね。
買った方が、今ごろどう思ってるか…

[481: 匿名さん]

>>470
西側の外周区は超割高だよ。
だから、いっぱい余ってる。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html
これから数十年は不動産氷河期？
有り余った不動産はどうなるのでしょうかｗ

[482: 匿名さん]

外周区もいろいろだよ

世田谷、練馬、江戸川は場所にもよりけど生き残る
それ以外は全滅。特にヤバいのは杉並と大田

[483: 匿名さん]

＞＞４８２
大田区は東京と横浜に挟まれているから存在価値あり。地場の企業もある。
江戸川区は東京と千葉に挟まれ、北区は東京と埼玉に挟まれている。

一番やばいのは現状地価が高い杉並、世田谷、練馬。
単なるベッドタウンで何にもなくて、将来性がない。

それ以外の外周区は地価が安いので、
下がってもしれている。

[484: 匿名さん]

世田谷はまだネームバリューあるから大丈夫でしょ。
練馬は深刻だね。。ちょっと高過ぎ。

[485: 匿名さん]

練馬と江戸川はバッファ的役割がある。
バブルのころに何とか２３区にと留まろうって人に人気だった。
（江戸川区の葛西や練馬区の光が丘）
また地価が下がると千葉、埼玉から流入してくるので割りに
安定しているのだよ。

世田谷区は場所による。環七の外側ブランド地区以外は危険でしょう

[486: 匿名さん]

世田谷区みたいな超割高な外周区は将来人口が減って行くのでは？

[487: 匿名さん]

世田谷っておおざっぱすぎないか

例えば二子玉川と三宿じゃまったく違う街だろ

[488: 匿名さん]

外周区で都心部並みのお値段じゃ、買うのは周辺に住んでいる人だけになって、老人化(笑)

[489: 匿名さん]

高齢化したタワマンなんて、考えただけでゾッとする。

[490: 匿名さん]

すでにタワマンに住んでる人は若い人ばかりじゃないけど。
うちのマンションの最上階は80代の夫婦。戸建から引っ越してきたが、快適だしセキュリティもいいって満足そうだったが。

[491: 匿名さん]

戸建て持ってるからできることだと思う。

[492: 匿名さん]

ちなみに板橋区は？（笑）

[493: 匿名さん]

板橋区って影薄いよね。。

[494: 匿名さん]

↑
都心住民にとっては、
板橋、世田谷、大田、杉並、練馬の外周区は
そんなに大差はないよ。

[496: 匿名さん]

こら！教授！！
お前またこのスレで悪さしてるのか！！！

[497: 匿名さん]

埋め立て地には目開いたまま夢見てる変人もおるでよ。(笑)

[498: 匿名]

ふと思ったが、このスレが続く限り下げ止まらないってことか？

[499: 匿名さん]

でもさぁ・・・

そんなに下がってないっていう買え買えの言い分もわかるよね。

先に釣られた入居者の手前、価格書き換えできないとか、仕込み時にあちこちに手数料約束してて下げられない。

そんな物件いっぱいあるよ。

たしかに下がってないわな・・・売れないだけで。

[500: 匿名さん]

飛ぶようには売れてないが、完成時七割売れてりゃ資金繰り的にも問題ないから値下がりしないんだよね。

[501: 匿名さん]

都心部への居住が進んで、外周区の見かたも大きく変わってきましたね。
関係業者の方はこれから大変でしょうがせいぜい頑張って、
イメージ維持に努めてください。

[502: 匿名さん]

全体としての価格は下がってるのかどうか知らんが（たぶん下がってるんだろうが）、この間欲しい物件のMR行って価格交渉したけど「うちは値引きはしていません」と言われた。
当方年収２０００万円以上、頭金５０００万円は用意できるのに（それも、源泉徴収や預金通帳を持参して説明したけど）。
デベも売れると踏んでいる物件は下げないのかね。
それとも、担当者が融通の利かない（「使えない」）ヤツだったのかね。

[503: 現金]

違うって!!

ローン組んで値切るなんて、論外！

キャッシュで値切るんだ…この業界含め常識的テクニック〜

優良不動産会社は年収2000万円なんて、ｶﾞｷ扱いだよ。東京にはそんなのゴロゴロいるよ。

[504: 現金]

周りのリッチ層は、みなさん◯井不動産あたりの優良会社に20%値切らせて、億ｼｮﾝ買ってるフルキャッシュ強し！

[505: 名無し]

>>502
釣りですよね？
本気なら使えないのは多分キミ。

[506: 匿名さん]

この間まで、買えそうなヤツには値引きするはずないというレスだった。
もうちょっとで買えるから、って値引き交渉したら下げる、ってね。

今度はキャッシュじゃなきゃ値引きしないって、いったいどういう連中なんだろうね。

まあ、このスレの書き込みは信用できないってことなんだろうけど。

[507: 匿名さん]

そういえば、昔、手提げカバンに現金つめて歩いてる城南電気ってバッタ屋のおやじがいたな。

[508: 匿名さん]

小生はマンションでなく土地（億以上）を買ったけど、キャッシュが条件で大幅値引きだった。
いくら頭金が多くてもローンのお客は審査や借入手続が終わるまで時間と手間がかかる（キャッシュもローン手続きが終わって引き渡すまで払ってもらえない）が、全額キャッシュで支払ってもらえれば不動産会社の資金繰りは相当楽だから、当然でしょうね。

[510: 匿名さん]

一般的な不動産屋って啖呵デカいけど、現金は持ってないからね。

自己資本比率、極めて低いし。

[511: 匿名さん]

「キャッシュが条件で大幅値引きだった。」

うーん、「大幅値引き」だったのか、最初からふっかけられてたのか……。
まあ、結局不動産の価格なんてあってないようなもの。
「大幅値引きしてもらった」と思って満足してるなら、それも良し。

[512: 匿名さん]

金融相場とは違うからね。

全部言い値でしかない。

[513: 匿名さん]

金融相場とは違うからね。

全部言い値でしかない。

[514: トトロ]

>>506
釣りじゃなかったんだ
ご愁傷様

[515: 匿名さん]

東南アジアの土産物売りみたいだね。
最初は、１個いくら、そのうち２個で半額、値切れば１０個で１０分の１。
それでも、なお高い。

[516: 匿名さん]

実際現生の価値はすごく上がってる。
ファイナンス使って買うような話から入って商談したあと、
殺し文句に即金で買うからって条件出してみれば効果を実感するよ。

[517: 匿名さん]

盛ったぶん引かれて喜ばされるだけw

[518: 匿名さん]

買っちまったさんは、知らないままのほうが幸せかも。
高い買い物したぶんの優越感がないとね。

[519: 匿名さん]

団地文化の終焉。

[520: 匿名さん]

ブラックな世界
怖い怖い

[521: 匿名さん]

亀井さんのモラトリアム法で、とりあえずローン苦での売り急ぎは当分なくなるのかな。
でも、その代わり金融が回らなくなるから景気は今より悪化して「生活苦」での売りが出るんだろうな。
そして、期限明けには「モラトリアム終了」、さらなる「景気悪化」による大量の売りが出る。
銀行すら、モラトリアム法の影響を受け、とくにリテールで売ってるところは収益が悪化する。
こういうときはキャッシュで持っておくに限る（預金保険は１行１０００万円だからね。）。

[522: 匿名さん]

当座預金でいいんでない？

[523: 匿名さん]

過去スレで
日経平均が１万円越えした時は
祝！１万円越え
とか書いてた人がいたけど、
ザラ場で１万円割れても静かだね。

[524: 匿名さん]

リストラしして業績回復したって言われてもなぁ。

マンション売れる理由になるのか？

[525: 匿名さん]

株価上昇局面では、株と不動産は別物と言ってたのもいたんだから、別にいいんじゃないの。

[526: 匿名さん]

マンションが終わったというより、分譲業界が終わった。
大家が買って賃貸する。
またはリースホールド。

個人が居住目的で買う時代は終わり。

[527: 匿名さん]

買っちゃった時点で終わりの始まり・・・

[528: 匿名さん]

>>434あたりの書き込み見て
なんか懐かしいwと思ったら
リースホールド厨がまた来てるのか

なんかその後、進展してんの？

[529: 匿名さん]

今日うちに世田谷の片田舎の岡本にある
三菱地所のパークハウス玉川岡本大幅値下げというダイレクトメールが
来たよ。平均１０００万くらいの値下げで８０平米で５７００万くらい
だった。DMでは８戸売り出しだったけどHP見たら５戸に減っていた。

駅遠の岡本とはいえ人気の城南地区の財閥物件もようやく下げ始めた。
都心物件はまだまだこれからでしょう。

[530: 匿名さん]

>>529
郊外で５千万円超えると特別な思い入れが無いと買う気にはならないでしょうね。
８０平米で４千万円台が普通でしょ。
まだまだ待ちですね。

[531: 匿名さん]

８月の人口移動。
２３区でも郊外はむごい減り方になっているぞ。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/js-index.htm
赤信号が灯り始めたｗ

[532: 匿名さん]

うーん、読み方わかんない。
解説おねがいします。

[533: 匿名さん]

人口減ってるのに、団地に未来なんかあるわけねーべｗ

[534: 匿名さん]

都心一極集中ってこと？

[535: 匿名さん]

確かに今は金融が混乱したことでみんなのマインドが冷えてネガティブな雰囲気になって、人口減とかいろいろ理屈をつけてるけど、結局、金融が正常化すればいい物件はどんどん上がると思うよ なぜなら売り手より買い手が多いわけだから！既に超都心部ではその兆候が表れはじめてるしね

[536: 匿名さん]

>>531
相変わらず統計が好きだな
ニセ教授さん

[537: 匿名]

確かに...
人口が増え続けるエリアなら、売り手＜買い手だね。
都心ならいいけど地方に未来はないってことか。