23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その40）

[元祖匿名はん]

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。
新たな民主党政権下で不動産・建設マーケットへの舵取りは何か変わり得るでしょうか。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その39）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43250/

[401: 匿名さん]

自分の周りの不安定な人間だけ見てればそうかもしれないが
世の中にはまだ手堅い職業もあるんだよ

ただ過去に比べると絶対数は確実に少ない

>>398
安っぽい貧 乏 根 性剥き出しはみっともないぜ

[402: 匿名さん]

わずかに残った安定層はマンションなんかに興味ないってことだわな。

[403: 匿名さん]

>自分の周りの不安定な人間だけ見てればそうかもしれないが
>世の中にはまだ手堅い職業もあるんだよ

その通りですね、世の中二極化が益々進行している。

>今月からは霞ヶ関の若年層でさえ身分保障危ういよw

優秀な官僚が退省するのであればスカウトに行きますｗ

[404: 匿名さん]

うちもスカウトに行こうかな～
やってきた仕事の内容次第だけど

[405: マンコミュファンさん]

信じて売り続けることも商売の基本だからなw

[407: 名無し]

>>403
業者の肩を持つ気はさらさらないが
ただのヤッカミは見苦しい

[408: 匿名さん]

業者の買い煽りレスが９割以上だね

[410: 匿名さん]

>>409

ハハハハ。おもしろいね。
買っちまった長期ローン組がひとを道連れにして何かあるのかな。自分のことで精一杯でしょ。
売りたい投資家って、ここ新築のスレだよね。

まあ、今月末の家賃の支払に四苦八苦している連中の憂さばらしなんろうけど、みっともないねぇ（笑）。

[414: 匿名さん]

餓鬼の喧嘩は他所でやれ

[415: 匿名さん]

ネガも、ポジも中身のないのは無視するに限る。
放っておけばそのうち退散するさ。

[416: 匿名さん]

３０年後に日本ってどんな人口構成かね？

中古マンション需要があるとはとても思えん。

捨てる覚悟ならいいだろうが。

[417: 匿名さん]

ネタ切れが見え見え。
前のレスでも読んでみたら？

[418: 匿名さん]

>>416

25年後ですけどどうぞ

http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/t-page.asp

区役所にいけば丁目毎の世代別人口統計資料があるからマンション買うときは
それ見てからのほうがいいよ。立地に自信があるデベは用意していることも多
いけど（逆にＭＲ人口統計資料さっと見せてくれないマンションは要注意）

[419: 匿名さん]

以前は結構、
ニュースの都合の良い部分だけ抜き出して
コピペ引用した投稿もあったからね。
もっともらしい中身があるネガもポジも
事実とは限らない。

[420: 匿名さん]

＞＞４１８
将来を考えると東京駅から半径５ｋｍ圏内しか有り得ませんね。

[421: 匿名さん]

それって先細りのマンション業界の目先都合を考えてだろ？(笑)

[422: 匿名さん]

将来性考えるとそうなる。
でも高い。
上手く行かないな。
下がるの待つしかない。

[423: 匿名さん]

外周区なら安いけど、将来考えると、腰が引けます(笑)

[424: 匿名さん]

現在の新築在庫って、苦しまぎれに賃貸に下ろしても捌ける数じゃないですよね？

誰が責任とるのか・・・？

[425: 匿名さん]

>>424

賃貸でまわせずしかたなく分譲する物件も多いですけどね（晴レジとか）

[426: 匿名さん]

懐かしの「東京駅から半径５ｋｍ圏内」まで・・・

当分駄スレのままだな

[427: 匿名さん]

区でいえば

港、渋谷、目黒、千代田、中央の５区

要は住宅系ＲＥＩＴが買う地域のみです。
百歩譲って文京、新宿、品川のブランドエリアまでなら
広げてもいいと思うけど。あと港区、中央の湾岸は安く
買えればいいけど今の中古価格はバブルだから気をつけ
てね

[428: 匿名さん]

ふふふ、危うし分譲マンション。
賃貸もヤバそうだ。

[429: 匿名さん]

>>427
港、渋谷、目黒
また投機、バブル狙いですか？

[430: トクメー]

住宅系リートとかカッコいいこと言っても、今現在そんなもん生き残ってる？
生存がいたとしてマンション買うなんて同じ間違い繰り返すとは思えんが。

[431: 匿名さん]

>>418

興味深い資料をご紹介いただき、ありがとうございます。

ただ、行政区別の予測がどの程度まで当たるかは不安です。
日本全体としては、若年層が減っていくこと、人口変化はわかるのですが
今後25年で、なにが起こるかわからない。

ちなみに、1985年頃に
同様な資料（行政区別、25年後予想）は作成されているのでしょうか？
その予測があたっているかどうかを確認したいですね。

[432: 匿名さん]

確かに418のデータを見ると、数十年タームで長く自宅として保有することを考えると、中央、千代田、港、目黒、渋谷区ぐらいにしとかないと、30年後に売るに売れないってことになりかねないね。

[433: 匿名さん]

今から30年後に中古部屋が売れると思ってるわけだ。
もしかして土地付き一棟売りのこと?それならわからないでもないけど。
たぶん分譲なんつー曖昧な習慣そのものがなくなってるよ。

[434: 匿名さん]

今後数十年に渡って人口が減っていくのは規定路線だし、
年齢別の人口分布を見ても、今が需要のピークという感じだよね。

世帯数は増えるという反論もあるだろうけど、
世帯人数が減る分、必要な面積は減ると。

一方で、住める場所が増えすぎたんだよね。
技術の進歩で高層や埋め立て地にも住めるようになったもんね。

山手線の内側でも、更地が目に付くようになったし、
今にも壊れそうな家とか、埋まってない駐車場とか、
以前よりも増えてきているのを実感する。

こういう状況で、駅近でも数十年単位で資産価値を保てるかは疑問。
過疎った周りの地価が落ちれば相対的に割高になるし、
そもそも全体の人口が減るから、土地の収益性も落ちてくる。
駅近だから、都心だからといって、安泰とは思えないなぁ。



そういえば、新築在庫が減ってるみたいだけど、単に新築在庫が中古
（新築未入居）になった分も多いんだろうな、と思ってたりします。
2～3年くらい前に売り始めたところとか、未だに完売してないところも見かけるし。

[435: 匿名さん]

外資ファンドも不動産なんか興味なくなって、保険債券に夢中!

市場動いててもど真ん中商業ビルと土地だけ。

都心マンションは更地に戻せば何とかなるって話。

マンションの建物付きは、よほどバッタ価格じゃないと売れまへん。

[436: 住まいに詳しい人]

またバブルは起こる、イギリス見てもそうだろう。
いつまでも悪い状況は続かない。

[437: 住まいに詳しい人]

いつもそうだが・・
仕込み時は、知らない間にやってくる。
忘れちゃいけない。

[438: 匿名さん]

今どきマンションで仕込んでるヤツなんて、シロートでもいない。(笑)

[439: 匿名さん]

418さんのデータを見ても、都心５区でないといけないなんて読めないがね。。。

だって府中、国分寺、稲城、町田、西東京みたいなところの人口の伸びは、都心と同じくらいか多いくらいじゃんｗ
外周区などだって世田谷、練馬、江戸川あたりは都心と同じように伸びてる。
全般に都内は八王子くらいまでは横這いか微増傾向で、川崎や横浜でも同様。
それより遠くなってはじめて落ち込みが顕著なのが読み取れる。

渋谷、品川、江東当たりは微妙に減少傾向。
都心で売りたいのはわかるけど、データを曲解しちゃまずいだろｗ

北、中野、足立、葛飾当たりがロケーションの割には結構減りそうなのが興味を引くね。

[440: 匿名さん]

なんでもいいんです!

都心の売れ残りが捌ければw

[441: 住まいに詳しい人]

まずはオリンピックの開催地が決定する１０月２日待ちだろう。
それから、仕込みを考えても遅くはない？
東京になったら面白い。

[442: 匿名さん]

人口と地価の関係は単純ではないと思うよ。
都心は９０年代のバブルのころは人口が激減したし、逆に地価が安くなったから
都心回帰現象が起きたともいえる。

それに人口が減ると地価が下がるというのも眉唾。
昭和５年における日本の人口は現在の約半分だったけど例えば港区の人口は３０万人を
超えていた。

http://www.city.minato.tokyo.jp/joho/tokei/zinko/suii/index.html

まあ時代や産業構造も違うから一概には言えないと思うけどね

[443: 匿名さん]

＞人口が減ると地価が下がるというのも眉唾

そうだと思いますよ。
人口が少なくなったら、むしろどこかに集中するでしょう。
わざわざ拡散して住めば不便なことも多いでしょうから。
コンパクトシティーになっても、密度が変わらない場所はそんなに変わらない。
そういう地域は地価だってそんなに変らないでしょう。

問題は、そうした密度の高い地域とそうでない地域との境目がどこら辺になるか、ということ。
東京の人口規模から考えて、都心だけに集中することはまずありえない。
都心だけというのはマンハッタンとか香港のイメージに近いだろうけど、東京はダウンタウンの広がりがこうした街に比べてはるかに大きいし、都心から郊外までの連続性が高い（島で都心が隔絶されてるわけでもない）。
住環境のいい郊外への需要も、それなりにあり続けるでしょ。
それは418さんのデータも示している通り。

[444: 匿名さん]

>問題は、そうした密度の高い地域とそうでない地域との境目がどこら辺になるか、ということ。

「山手線の中」といいたいところですが、山手線は大きすぎるかな。
それに北半分は衰退する可能性が高いので山手線南半分＋中央＋都心に近い城南を
加えた千代田、中央、港、渋谷、目黒の５区が無難かと思います。
あと神楽坂等新宿区の一部や城南五山等品川区の一部、世田谷区の東横線エリア
すなわち目黒区隣接地域もいれてもいいかもしれません。ただし港、中央湾岸エリアは
微妙。ギャンブル的要素があると思います）

この地区はそれこそ４０年近く前からマンションが分譲されてきたし、中古マンション
取引件数が飛びぬけて多く、築古になってもそれなりの流動性が期待できるからです。

[445: 匿名さん]

つまり、自分に都合の良いエリアを我田引水で入れました。

…って感じね。

[446: 匿名さん]

周りで地価がどんどん下がっていけば、
密度の高い地域から移る人も出てきますよ。
それで一旦需給が釣り合って下げ止まりますが、
今度は流出した高い地域の需給が釣り合わなくなる。
基本的にはその繰り返し。

高値を維持する地域は限られるという見方は、
高値維持を主張する方々も仰っているようですので、
無理してその地域を当てようとするよりも、
全体的な長期トレンドに乗る方が良さそうですね。

[447: 匿名さん]

４１８のデータを素直に見るかぎり、固いのは千代田、中央、港くらいじゃないかな？
渋谷や目黒はむしろ人口減少傾向が出てる。
渋谷や目黒は人口構成が老齢化してるんだろうけど、街が古く住環境がいま一つのところが多いからでしょう。
街が古い地域は都心に近そうでも、ファミリー層にとっては、日常生活に不便だったり、住んでいてあまり快適でなさそうだもの（大規模再開発でもされればべつなんだろうけど、まず無理でしょ）。

あとは、少し離れた郊外の住環境がいい地域の人口の伸びが堅調ですね。
世田谷、中央線沿線郊外、練馬、江東、府中、横浜、川崎あたりが都心並みが微増の人口推移予測。
これは、新しく整備されたところなので子育て世帯とか、ファミリー層にとって良好な住環境だからでしょう。
場所は限られるけど、こういう郊外地帯は実は一定の需要があり続けるでしょうね。
ニューヨークでもどこでも、たいていの大都市は郊外の整備された住宅地の需要は数的にはつねにあって、都心だけに集中してませんから、当たり前なんでしょうけど。

[448: 匿名さん]

>世田谷、中央線沿線郊外、練馬、江東、府中、横浜、川崎あたりが都心並みが微増の人口推移予測
それって内側から移動した人は少数なんじゃないのかな
値段が落ちてその地域より外側の人たちが移動してきただけでは？

バブルのときはとんでもない遠くまで東京通勤圏として拡散した
さて今度はどこまでシュリンクいたしますか

[449: 匿名さん]

郊外、外周区は厳しいでしょう。

[450: 匿名さん]

中央区から江東区への流入は多いよ。
独身の時は中央区、結婚すると江東区ってパターン。