23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その40）

[元祖匿名はん]

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。
新たな民主党政権下で不動産・建設マーケットへの舵取りは何か変わり得るでしょうか。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その39）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43250/

[351: 匿名さん]

>>348
ほんのちょっと近いくらいじゃ外周区にわざわざ引っ越さず、みなさん地元から通勤ですよね。
外周区だと乗り込むのも大変だし。
結局、引っ越すなら都心に近い内周区しか有り得ないですよね。

[352: 匿名さん]

賃貸の話だから、内周区の家賃が安くなればね。

[353: 匿名さん]

＞＞３５２
港区、新宿区、渋谷区は賃貸過剰じゃない？ ？
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html

[354: 匿名さん]

スレッド一覧の更新上位がいつ見ても売れ残りタワマン。
ブームが去ったことを物語っているね。

[355: 匿名さん]

郊外の低層マンション、
話題にもならず、
深く静かに、
そして超長期間塩漬け状態。

みなさんたまには思い出してあげてちょｗ

[356: 匿名さん]

やれやれ
居なくなったと思った教授が名無しで復活してから
案の定、駄スレ化が激しいな

城西地区がそんなに憎いかw

江東区や墨田区は郊外と同じ穴の狢なのに

[357: 匿名さん]

>>351
>結局、引っ越すなら都心に近い内周区しか有り得ないですよね。





　　　　　　　　　　内周区w

[358: 匿名さん]

内周区
品川区目黒区中野区豊島区荒川区台東区墨田区江東区

[359: 匿名さん]

江東区スレでも活発に営業してますな
必死すぎて引くわ

[360: 匿名さん]

がんばれ城西地区、
逆風に負けるな。

[361: 匿名さん]

タワマンなんて住居としては欠陥。
強風で窓も開けられないような高層はホテルみたいに数日滞在するならまだしもずっと住むなんて無理。
服は外に干せないからすべて乾燥機で乾かさないといけないし、乾燥機の電気代はものすごいから（乾燥機で服を完全に乾かすには2時間以上かかる）、ぎりぎりローンで買うような一般の人は維持できない。
そのうちこの事実にみんな気付くから、湾岸の埋立地にあるタワマンは空き室だらけになるよ。

[362: 匿名さん]

タワマンは地震でエレベーターが止まると閉じ込められる危険がある。災害には極めて弱い。
また、電気が止まると給水も止まり水も出なくなる。

[363: 匿名さん]

そして共用トイレに、んこが積みあがる

[365: 匿名さん]

タワマン　ネガキャン
あいかわらず営業大変ですね。
連休で他はお忙しいようですよｗ

[367: 匿名さん]

>一戸建て欲しい

たくさん余ってるのに？

[368: 匿名さん]

２３区でも郊外は超厳しいね。

これ悲しいけど現実ｗ

[369: 匿名さん]

さっさと購入決めて、この掲示板卒業したいです。

[370: 匿名さん]

>>368
城東も厳しいから
そんなに必死なんだよねw

[371: 匿名さん]

>>368
ここ２年はタワマン乱立で環境が悪化した都心の下げが惨いのが現実。
郊外は大して下げていない。

9月18日発表の都道府県地価調査（21年7月時点）
住宅地の前年比
関東地方▲3.3%
東京都▲8.7%
渋谷区▲14.2%
世田谷区▲13.8%
中央区▲12.5%
千代田区▲12.3%
港区▲12.0%

[372: 匿名さん]

居住環境よりも通勤利便性を重視する顧客層がいるのは事実だが、需要を圧倒的に上回るタワマンが供給。
おまけに昨今の不況で時間外勤務が減り大企業でも５時退社。わざわざ会社のすぐ近くに住む意味もなくなった。
ロハスが時代の流れ。

[373: 匿名さん]

5時退社でも、会社から近いほうがいいよ。
通勤時間で家族の時間が減るのはちょっとなぁ。

[374: 匿名さん]

↑
そこそこの通勤時間なら、一人になれる時間があっていい＾＾
都心30～40分圏内で、途中に楽しませてくれる街とかがないとやだけど。

[375: 匿名さん]

購入決めても、売れ残り部屋を他人に買って貰いたくて
この板を卒業しないでしょ。

[376: 匿名さん]

>>371
郊外だと世田谷区、杉並区、練馬区の下げが大きかったよ。

[377: 匿名さん]

都心と同じね。
ふ～ん、そんなに下がってなくて、新規物件の価格も戻ってきてるところもよく見かけるが。
こういう区全体の平均ね・・・
区全体を買うわけではないでしょ？
買うのはある地域の特定の物件なわけで、それならいい地域の良い物件ということになる。
そういう物件は、いまだにそんなに安くなってないよ。
期待しなほうがいい。

[378: 匿名さん]

爆上げした都心の下落率が大きいのは当たり前
地方でも福岡仙台名古屋は上がった分下げも大きい

下げ相場でもほとんど見向きもされなかった場所は下げも小さい
そんな場所は長期衰退が眼に見えている

[379: 匿名さん]

361に書いてあるのは全部妄想だね。芝浦にあるキャピタルマークタワー見てみたら？

戸建から引っ越したけど、もう戻りたくないね。前に住んでた戸建は売りに出したけど売れなくて、そのまま空き家だよ。

[380: 匿名さん]

379は正論だね。

だけど、自分の住居を教えたり、
旧宅は売れてないと自分から告白するのは、いかんでしょう。

[381: 匿名さん]

>371

情報操作しないでねｗ
郊外も酷い下落率・・こっちの方が深刻だよ。

http://mytown.asahi.com/kanagawa/news.php?k_id=15000000909180003

　横浜市（マイナス６・８％）では、青葉区（マイナス１１・６％）と都筑区（マイナス１１・０％）で大きく値崩れし、下落率の大きかった１０地点のうち９地点を両区で占めた。同課の担当者は「川崎市内は都心へのアクセスに大差がないが、横浜市内は交通の利便性に違いがあるぶん下落のしかたにも差が出る」と説明。青葉と都筑は「人気のある東急田園都市線の沿線で価格が高騰してきた反動もある」とみる。

[382: 匿名さん]

でも、公示地価も基準地価も、後出しだからね。
実際の取引価格が変化してから、約半年後にようやく数字が出てくる。

都心エリア（港区、千代田区、中央区）における中古マンションの成約単価は、
今年7月は前年同月比4.4％上昇、8月は前年同月比0.1％上昇してる。

まあ、エリアによっても当然違うけどね。

[383: 匿名さん]

上昇と言っても、
前年同月の落ち込みが大きかった、リバウンドに過ぎないでしょう。

[384: 匿名さん]

ここでは上がった上がったって煽るけど・・・

現実にかかってくる営業電話は「下げますから買ってください」なんだけど・・。

つじつまが合わんよ。

[385: 匿名さん]

不動産屋の煽りか知らんが、不動産に限らず相場の動きを知らない人が多いようで。
大きく下げたあとに、一瞬、下げどまりや少し戻すのは普通。
購入を急いでる人が待ってたからだよ。
だが、こんな少数派の需要がさばけたら、また下落基調になる。
経済環境が悪い状態のままでは、相場はまだ底を見てないと考えるのが一般的。
過去に不動産が大きく下げたときのその後の相場をみてごらん。
少し下がったところで、一瞬、反転の動きをみせて、さらに下落する。

とにかく、これだけ経済環境が悪い中で、買い支える需要がどれだけあることやら。
購入層人口がピークを越え、企業の抱える余剰人員は多く失業者は今後増える見込み、
ボーナス/給料のカットはこの先さらに酷くなる。多くの企業は業績悪いまま。
もし下げ止まったとしても上昇はしないだろうから、じっくり検討すればいい。
ここの掲示板で上昇すると書き込んでるのは不動産屋だよ。

だが、下げ相場のなかで造られる物件はコストダウンした質の劣るものが多いから、
上昇期の良質な物件を大幅値引きか中古で買う方が良いというのもある。余裕があればね。

[386: 匿名さん]

とは言え本当に欲しい人にとっては
悩ましいよね今は

都心にろくな選択肢がないし
買ってもまた下がるかもしれんし

2年前のピークで掴んじゃった人には
贅沢な悩みに聞こえるかもだけど

[387: 匿名さん]

この連休で決めた人が多いでしょうね(笑)

[388: 匿名はん]

この連休はどんだけマンション屋がヒマだか、この掲示板一目すりゃわかるだろ。笑
下げでセコい嘘っぱち書くんじゃねーよ！笑

[389: 匿名さん]

少しでもポジ的なことを書いたら、「デベが、デベが」という。
そうだから、少しでもネガ的なことを書いたら「買えないヤツが！」といわれるんだよ。
もうちょっと、大人の議論をしてみたら？

[390: 匿名さん]

細かな上下動はあっても、下降傾向であることは変わらない。
消費財の基本に戻ったことを、みんなが知ってしまっただけでしょう。
若年者はマンション購入なんて、全く興味ないし。
先細り傾向は数十年続くかと・・・。

[391: 買い換え検討中]

全体として見れば上昇はありえそうにないけど、全体として下がってるということと、自分が欲しい地域の欲しい物件が下がるということは、話が全く別でしょうｗ
いらないジャンクが大量に値下がりして、そういうとこの売りこみが来ても、べつに嬉しくないだろ？
値下がり願望が強い方々は、ジャンクでも何でもいいから安いものを買いたいということなのかな？
それなら気楽に待てばいいけど、ターゲットとなる地域や物件があるならどこかで見切らんとね・・・

[392: 匿名さん]

湾岸タワーは値下げしてないねぇ。俺は湾岸タワーが欲しい。

[393: 匿名さん]

>>391

385のものだけど、それはそれで当然のこと。
マーケット全体の流れと、個別物件は別のはなし。
俺はマーケット全体の話をした。強くお目当ての
物件がなければ、市場として上昇はしないだろうから
じっくり検討すればいい。
ただ、強く欲しい物件があれば別。それは個々の
条件で検討して下さい。

[394: 匿名さん]

>>390
>若年者はマンション購入なんて、全く興味ないし

ウチの職場ではそんな事もない
身分保障と賃金がしっかりしていれば
購入意欲はあると思う

ただそんな職場の絶対数が減っているわけで

[395: 匿名さん]

>>391

>>393

そうなんだよね。
マンションって買う側からすれば、個別物件なんだよね。

自分の欲しい物件は都心で駅近の物件だけど、環境の良い（周辺が閑静で緑が多い、窓を開けても排気ガスが入ってこない）物件は供給がほとんどないし……。

[396: 匿名さん]

＞＞３８８
城西、城南のこと？？
暇な業者のカキコでいつもより上に逝ってるｗ

[397: 匿名さん]

駅近で閑静を希望するなら、ＪＲの駅近でなく地下鉄の駅近ですね。

[398: マンコミュファンさん]

>394

なにを必死にフォロってんのw

今月からは霞ヶ関の若年層でさえ身分保障危ういよw

虎ノ門のお歴々もクビのまわりがスースーw

蔓損どころじゃなくなった。

[399: 匿名さん]

いや今の若い連中はまったくといっていいほど興味ない。

意外なほど、清貧にして傲らず、だよ。

家賃の安さ自慢してるくらい。

[400: 匿名さん]

＞＞３９９
家賃の安さ
に加えて通勤の便利さ自慢してる。

[401: 匿名さん]

自分の周りの不安定な人間だけ見てればそうかもしれないが
世の中にはまだ手堅い職業もあるんだよ

ただ過去に比べると絶対数は確実に少ない

>>398
安っぽい貧 乏 根 性剥き出しはみっともないぜ

[402: 匿名さん]

わずかに残った安定層はマンションなんかに興味ないってことだわな。

[403: 匿名さん]

>自分の周りの不安定な人間だけ見てればそうかもしれないが
>世の中にはまだ手堅い職業もあるんだよ

その通りですね、世の中二極化が益々進行している。

>今月からは霞ヶ関の若年層でさえ身分保障危ういよw

優秀な官僚が退省するのであればスカウトに行きますｗ

[404: 匿名さん]

うちもスカウトに行こうかな～
やってきた仕事の内容次第だけど

[405: マンコミュファンさん]

信じて売り続けることも商売の基本だからなw

[407: 名無し]

>>403
業者の肩を持つ気はさらさらないが
ただのヤッカミは見苦しい

[408: 匿名さん]

業者の買い煽りレスが９割以上だね

[410: 匿名さん]

>>409

ハハハハ。おもしろいね。
買っちまった長期ローン組がひとを道連れにして何かあるのかな。自分のことで精一杯でしょ。
売りたい投資家って、ここ新築のスレだよね。

まあ、今月末の家賃の支払に四苦八苦している連中の憂さばらしなんろうけど、みっともないねぇ（笑）。

[414: 匿名さん]

餓鬼の喧嘩は他所でやれ

[415: 匿名さん]

ネガも、ポジも中身のないのは無視するに限る。
放っておけばそのうち退散するさ。

[416: 匿名さん]

３０年後に日本ってどんな人口構成かね？

中古マンション需要があるとはとても思えん。

捨てる覚悟ならいいだろうが。

[417: 匿名さん]

ネタ切れが見え見え。
前のレスでも読んでみたら？

[418: 匿名さん]

>>416

25年後ですけどどうぞ

http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/t-page.asp

区役所にいけば丁目毎の世代別人口統計資料があるからマンション買うときは
それ見てからのほうがいいよ。立地に自信があるデベは用意していることも多
いけど（逆にＭＲ人口統計資料さっと見せてくれないマンションは要注意）

[419: 匿名さん]

以前は結構、
ニュースの都合の良い部分だけ抜き出して
コピペ引用した投稿もあったからね。
もっともらしい中身があるネガもポジも
事実とは限らない。

[420: 匿名さん]

＞＞４１８
将来を考えると東京駅から半径５ｋｍ圏内しか有り得ませんね。

[421: 匿名さん]

それって先細りのマンション業界の目先都合を考えてだろ？(笑)

[422: 匿名さん]

将来性考えるとそうなる。
でも高い。
上手く行かないな。
下がるの待つしかない。

[423: 匿名さん]

外周区なら安いけど、将来考えると、腰が引けます(笑)

[424: 匿名さん]

現在の新築在庫って、苦しまぎれに賃貸に下ろしても捌ける数じゃないですよね？

誰が責任とるのか・・・？

[425: 匿名さん]

>>424

賃貸でまわせずしかたなく分譲する物件も多いですけどね（晴レジとか）

[426: 匿名さん]

懐かしの「東京駅から半径５ｋｍ圏内」まで・・・

当分駄スレのままだな

[427: 匿名さん]

区でいえば

港、渋谷、目黒、千代田、中央の５区

要は住宅系ＲＥＩＴが買う地域のみです。
百歩譲って文京、新宿、品川のブランドエリアまでなら
広げてもいいと思うけど。あと港区、中央の湾岸は安く
買えればいいけど今の中古価格はバブルだから気をつけ
てね

[428: 匿名さん]

ふふふ、危うし分譲マンション。
賃貸もヤバそうだ。

[429: 匿名さん]

>>427
港、渋谷、目黒
また投機、バブル狙いですか？

[430: トクメー]

住宅系リートとかカッコいいこと言っても、今現在そんなもん生き残ってる？
生存がいたとしてマンション買うなんて同じ間違い繰り返すとは思えんが。

[431: 匿名さん]

>>418

興味深い資料をご紹介いただき、ありがとうございます。

ただ、行政区別の予測がどの程度まで当たるかは不安です。
日本全体としては、若年層が減っていくこと、人口変化はわかるのですが
今後25年で、なにが起こるかわからない。

ちなみに、1985年頃に
同様な資料（行政区別、25年後予想）は作成されているのでしょうか？
その予測があたっているかどうかを確認したいですね。

[432: 匿名さん]

確かに418のデータを見ると、数十年タームで長く自宅として保有することを考えると、中央、千代田、港、目黒、渋谷区ぐらいにしとかないと、30年後に売るに売れないってことになりかねないね。

[433: 匿名さん]

今から30年後に中古部屋が売れると思ってるわけだ。
もしかして土地付き一棟売りのこと?それならわからないでもないけど。
たぶん分譲なんつー曖昧な習慣そのものがなくなってるよ。

[434: 匿名さん]

今後数十年に渡って人口が減っていくのは規定路線だし、
年齢別の人口分布を見ても、今が需要のピークという感じだよね。

世帯数は増えるという反論もあるだろうけど、
世帯人数が減る分、必要な面積は減ると。

一方で、住める場所が増えすぎたんだよね。
技術の進歩で高層や埋め立て地にも住めるようになったもんね。

山手線の内側でも、更地が目に付くようになったし、
今にも壊れそうな家とか、埋まってない駐車場とか、
以前よりも増えてきているのを実感する。

こういう状況で、駅近でも数十年単位で資産価値を保てるかは疑問。
過疎った周りの地価が落ちれば相対的に割高になるし、
そもそも全体の人口が減るから、土地の収益性も落ちてくる。
駅近だから、都心だからといって、安泰とは思えないなぁ。



そういえば、新築在庫が減ってるみたいだけど、単に新築在庫が中古
（新築未入居）になった分も多いんだろうな、と思ってたりします。
2～3年くらい前に売り始めたところとか、未だに完売してないところも見かけるし。

[435: 匿名さん]

外資ファンドも不動産なんか興味なくなって、保険債券に夢中!

市場動いててもど真ん中商業ビルと土地だけ。

都心マンションは更地に戻せば何とかなるって話。

マンションの建物付きは、よほどバッタ価格じゃないと売れまへん。

[436: 住まいに詳しい人]

またバブルは起こる、イギリス見てもそうだろう。
いつまでも悪い状況は続かない。

[437: 住まいに詳しい人]

いつもそうだが・・
仕込み時は、知らない間にやってくる。
忘れちゃいけない。

[438: 匿名さん]

今どきマンションで仕込んでるヤツなんて、シロートでもいない。(笑)

[439: 匿名さん]

418さんのデータを見ても、都心５区でないといけないなんて読めないがね。。。

だって府中、国分寺、稲城、町田、西東京みたいなところの人口の伸びは、都心と同じくらいか多いくらいじゃんｗ
外周区などだって世田谷、練馬、江戸川あたりは都心と同じように伸びてる。
全般に都内は八王子くらいまでは横這いか微増傾向で、川崎や横浜でも同様。
それより遠くなってはじめて落ち込みが顕著なのが読み取れる。

渋谷、品川、江東当たりは微妙に減少傾向。
都心で売りたいのはわかるけど、データを曲解しちゃまずいだろｗ

北、中野、足立、葛飾当たりがロケーションの割には結構減りそうなのが興味を引くね。

[440: 匿名さん]

なんでもいいんです!

都心の売れ残りが捌ければw

[441: 住まいに詳しい人]

まずはオリンピックの開催地が決定する１０月２日待ちだろう。
それから、仕込みを考えても遅くはない？
東京になったら面白い。

[442: 匿名さん]

人口と地価の関係は単純ではないと思うよ。
都心は９０年代のバブルのころは人口が激減したし、逆に地価が安くなったから
都心回帰現象が起きたともいえる。

それに人口が減ると地価が下がるというのも眉唾。
昭和５年における日本の人口は現在の約半分だったけど例えば港区の人口は３０万人を
超えていた。

http://www.city.minato.tokyo.jp/joho/tokei/zinko/suii/index.html

まあ時代や産業構造も違うから一概には言えないと思うけどね

[443: 匿名さん]

＞人口が減ると地価が下がるというのも眉唾

そうだと思いますよ。
人口が少なくなったら、むしろどこかに集中するでしょう。
わざわざ拡散して住めば不便なことも多いでしょうから。
コンパクトシティーになっても、密度が変わらない場所はそんなに変わらない。
そういう地域は地価だってそんなに変らないでしょう。

問題は、そうした密度の高い地域とそうでない地域との境目がどこら辺になるか、ということ。
東京の人口規模から考えて、都心だけに集中することはまずありえない。
都心だけというのはマンハッタンとか香港のイメージに近いだろうけど、東京はダウンタウンの広がりがこうした街に比べてはるかに大きいし、都心から郊外までの連続性が高い（島で都心が隔絶されてるわけでもない）。
住環境のいい郊外への需要も、それなりにあり続けるでしょ。
それは418さんのデータも示している通り。

[444: 匿名さん]

>問題は、そうした密度の高い地域とそうでない地域との境目がどこら辺になるか、ということ。

「山手線の中」といいたいところですが、山手線は大きすぎるかな。
それに北半分は衰退する可能性が高いので山手線南半分＋中央＋都心に近い城南を
加えた千代田、中央、港、渋谷、目黒の５区が無難かと思います。
あと神楽坂等新宿区の一部や城南五山等品川区の一部、世田谷区の東横線エリア
すなわち目黒区隣接地域もいれてもいいかもしれません。ただし港、中央湾岸エリアは
微妙。ギャンブル的要素があると思います）

この地区はそれこそ４０年近く前からマンションが分譲されてきたし、中古マンション
取引件数が飛びぬけて多く、築古になってもそれなりの流動性が期待できるからです。

[445: 匿名さん]

つまり、自分に都合の良いエリアを我田引水で入れました。

…って感じね。

[446: 匿名さん]

周りで地価がどんどん下がっていけば、
密度の高い地域から移る人も出てきますよ。
それで一旦需給が釣り合って下げ止まりますが、
今度は流出した高い地域の需給が釣り合わなくなる。
基本的にはその繰り返し。

高値を維持する地域は限られるという見方は、
高値維持を主張する方々も仰っているようですので、
無理してその地域を当てようとするよりも、
全体的な長期トレンドに乗る方が良さそうですね。

[447: 匿名さん]

４１８のデータを素直に見るかぎり、固いのは千代田、中央、港くらいじゃないかな？
渋谷や目黒はむしろ人口減少傾向が出てる。
渋谷や目黒は人口構成が老齢化してるんだろうけど、街が古く住環境がいま一つのところが多いからでしょう。
街が古い地域は都心に近そうでも、ファミリー層にとっては、日常生活に不便だったり、住んでいてあまり快適でなさそうだもの（大規模再開発でもされればべつなんだろうけど、まず無理でしょ）。

あとは、少し離れた郊外の住環境がいい地域の人口の伸びが堅調ですね。
世田谷、中央線沿線郊外、練馬、江東、府中、横浜、川崎あたりが都心並みが微増の人口推移予測。
これは、新しく整備されたところなので子育て世帯とか、ファミリー層にとって良好な住環境だからでしょう。
場所は限られるけど、こういう郊外地帯は実は一定の需要があり続けるでしょうね。
ニューヨークでもどこでも、たいていの大都市は郊外の整備された住宅地の需要は数的にはつねにあって、都心だけに集中してませんから、当たり前なんでしょうけど。

[448: 匿名さん]

>世田谷、中央線沿線郊外、練馬、江東、府中、横浜、川崎あたりが都心並みが微増の人口推移予測
それって内側から移動した人は少数なんじゃないのかな
値段が落ちてその地域より外側の人たちが移動してきただけでは？

バブルのときはとんでもない遠くまで東京通勤圏として拡散した
さて今度はどこまでシュリンクいたしますか

[449: 匿名さん]

郊外、外周区は厳しいでしょう。

[450: 匿名さん]

中央区から江東区への流入は多いよ。
独身の時は中央区、結婚すると江東区ってパターン。