23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その40）

[元祖匿名はん]

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。
新たな民主党政権下で不動産・建設マーケットへの舵取りは何か変わり得るでしょうか。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その39）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43250/

[152: 匿名さん]

>>145
港区、新宿区が双璧で多いですね。
作りすぎたのでしょうか？
個人投資家の人も大変な目に会ってますね。
家賃下げていくしかなさそう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/

[153: 匿名さん]

既に潮目が変わって半年たつ現在、何が悲しくてネガティブな書き込みをしているのか神経を疑いますな。極端に細った供給に対し、その10倍近くに及ぶ需要があるために、希少性の高い新築や中古がすばやく売れている事実をよくまあ、マイナスに曲解できますな。
そろそろ、周回遅れで、後ろから先頭車両に追いつかれまっせ。

[154: 匿名さん]

９０年代のバブル崩壊後と同じ動きですよ。
供給が激減していったん上げ基調のように見せておいて、その後ずるずるとダダ下げ。
賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ。

[155: 匿名さん]

賃貸が極端に過剰のエリアの上げは有り得ないよ。

[156: 匿名さん]

>>153
金融や経済的に良い指標が何もない状況で、不動産市場だけが先に回復することはありえない。
高すぎたときから下がったから安く感じる人がいるだけ。
冷静にみれば、その前から見ればまだまだ高い。経済がまったく回復してないのだから。
経済は二番底を避けられるかの非常事態は続いてる。半年前から回復基調ってどこのはなしだい？
まっ、景気は気分だから、その思考は重要なんだけど。みんながそう考えれば本当によくなっちゃうからね！

バブル崩壊後の回復が難しいことは世界中が過去に証明してる。

[157: 匿名さん]

ディスポーザー後付けは管理規約で不可にしてるところ多いのでは？
専用の管から浄化槽に集めて処理するわけで、自宅で処理して排水管に流すと管を傷めたり詰まり易くすると思うけど・・・
個人責任だから何かトラブルがあった時に莫大な費用がかかりそう。

[158: 匿名さん]

求人倍率がまた下がってるんだ。
マジでこの国は大丈夫なのか？

こんなふうに書くと、格差とか言う馬鹿がいるが、本来マンションは、貧乏庶民が買えてなんぼのものだろ？

小手先の付加価値でボロうとしてハマってる業者は自業自得。

大規模大量販売のはずが、欲かいて高値つけたり、ペーパーカンパニーにサヤ約束して、自分で身動きとれなくしてる。

じゃなきゃ期分け売りで初期に高売りした客に睨まれてるから下げられない。

逃げ場無くしたのは、自分たち。

だよね？

[159: 匿名さん]

No.157 さん

ですね。
後付ディスポーザって乾燥式のことだと思うけど
あれって、粉砕した生ゴミを乾燥させたあと
下水に流してるだけ。

まあ乾燥させることによって、ゴミの容量は減るけど
要は生ゴミを下水へ直接流してるのと変らない。
なので、専用の配管を備え付けている浄化槽式に比べると
やっぱりトラブルは発生しやすい。

[160: 匿名さん]

>９０年代のバブル崩壊後と同じ動きですよ。

経済状況が悪化すると安くないと売れなくなる。
なのでデベロッパは設備をグレードダウンして安いものを作る。

たとえば話題にあがってるディスポーザがないとか、
壁がタイル張りじゃなくて拭きつけ塗装とか
最近はウォシュレットが付かない物件も出てるよね。

バブル崩壊後に竣工した物件とミニバブルのときに竣工した物件を
比較してみてもそのあたりはよく分かる。

まだまだ安くなるって待ってる方々は
価格と同時グレードも落ちてることをお忘れなく。

[162: 匿名さん]

将来の収入や信用に不安があるなら買わない選択のほうが賢い。
なまじハシゴの上で背伸びして買えてしまって、
あとからそれをはずされれば破綻だからね。

でも現実は、そういう無理な層にどうにかして売りつけることに躍起。
営業ってそういうものかもしれないけど罪深い。

[163: 匿名さん]

No.160

あと、言い方は悪いが安い物件には安い人間が集まるからね。
住人の質は建物の質以上に重要。
くれぐれも後悔なきよう。

[164: 匿名さん]

バブル崩壊なんて昔を例にあげるなら、
バブル中、及び消費税率アップ前のマンションブーム中に、
突貫工事で完成させたマンションの数々から問題が次々見つかった過去も書かなきゃね。

[166: 匿名さん]

No.164

それは消費税率のUpが原因でしょう。
バブルとの因果関係はない。

[168: 匿名さん]

建物も住民層もチープでよければ、新築なんかに拘る事ない。

でもたしかに、ハリボテでもいいから、新しいうちだけでもぱっと見豪華な新築､というものに、
一定のニーズはあるんでしょうね。
そういう物件が欲しいなら､今後どんどん出てくる可能性は有るんじゃないでしょうか。

[169: 匿名さん]

下げ止まっている説、まだまだ下がる説両論あるようですが、公開市場で
取引される株価と違って不動産の実勢取引価格はわかりにくいのが特徴。
統計数値と取引現場の実感はずいぶん乖離があるなと感じます。

中古はもちろん新築であっても成立している取引についてはかなりの割合
で表示プライス以下なのでしょう。
ただ実需に関しては安ければ買いたいという層は常にいるので、安く売り
たくないという売主側の事情もあってにらみ合いが続いているというとこ
ろでしょうか。

仕様の低下についてはおっしゃるとおり。
価格上昇時には仕様をあげても、コスト以上に売価に上乗せができました
が価格下落時は逆。グレードを落としても削減したコスト以上に売価を下
げることはできません。標準装備の食洗機をオプション２０万にしたとし
ても下げられるコストはせいぜい５万くらいでしょう。
グレードダウンのわりには売価は下げられないって感じでしょうか。

しかしあらゆる業界が品質や性能は向上させ値段は下げる努力をしている
のに、マンション業界はＡＨＯですよ。
年収の５倍という根拠のないグロス価格があって、それを全額絞りとる
工夫しかしていない。土地の値段が下がれば都心に近寄り、利益をむさぼ
る。土地の値段が上がれば都心から離れるか占有面積を小さくするか仕様
を落とす。ライバルより安くて広くて近くて使いやすいマンションを作ろ
うという発想は皆無。ライバルが値段を上げた？じゃあうちも便乗値上げ
ＡＨＯか！

[170: 匿名さん]

なんでアホなの？当然でしょ。
あなたは8000円で仕入れた株をマーケットで一万円の値がついてるのに9000円で売るのですか？

[172: 匿名さん]

>170

10000円で買ったモノが3000円まで暴落してるのに、7000円で売っても誰も買わない。

ましてや、11000円に上がったなんて言われたら、嘲り笑うしかないだろー。

[173: 匿名さん]

>172
極論過ぎ。

1億で買ったマンションが１～２年で3000万になることはない。せいぜい8000万くらい。

都心一等地は２－３年前の売りだし価格で中古もどんどん売れている。

[174: 匿名さん]

売れてない売れてないw

[175: 匿名さん]

御苑が一等地なのはだれでも分かるが、
湾岸を一等地と錯覚して、売ってるのが面白い。

どうでもいいけど・・・

[176: 匿名さん]

後付のディスポーザーって。。。

大昔に原動機後付け自転車（注意：原チャリではない）があったのを思い出しました。
あれ、乗ってるとなんか惨めでした。

[178: 匿名さん]

御苑マンションの住所、大京じゃない。
近くにいったことあるけど、大京ライオンズの関連ビルが幾つもある。
あそこが一等地なのか？

[179: 匿名さん]

御苑の億ションが即日完売したってこと。　　分かった？湾岸クン。

[180: 匿名さん]

》１７６さん

そう？
前にアメリカで築２０年のアパートに２年ほど住んでて、そこは改装時にディスポーザー付けたって聞いた。
まったく問題なかったけど。浄化槽とかはないだろうけどねｗ

[181: 匿名さん]

都心でロケが良ければ億ションくらいは売れるだろ。
５～６千万でそういうのが買えるのを待ってるのかな？
生きてるといいですね＾＾

[182: 匿名さん]

焦りは禁物！　にわかに増える“住宅難民”が心得るべき「今どき物件事情」（ダイヤモンド社）

http://diamond.jp/series/analysis/10113/

「現在の住宅ブームは、景気回復に連動したものではありません。実は、局地的な需給逼迫によるものです。人気住宅街では、住宅購入希望者の数に対して、新規物件数が減り続けているのです」

[183: 匿名さん]

最多価格帯が、９０００万円台の物件を
「億ション」と言い続ける詭弁ｗ

[184: 匿名さん]

高価格帯マンションの需要回復には、景気の本格回復が条件。だが、プラウド新宿御苑エンパイアの場合、実際に住む目的で購入した人がほとんどで６６件あった登録申込者の６割が３０、４０代。９割近くが新宿区や渋谷区を中心とした、都内からの住み替えという。高額でも魅力ある物件は売れることを証明した。

だとさ。

[185: 匿名さん]

>>184

へ〜登録はたった６６件なの？
つまり本気で、買いたい買える人は６６人しかいなかったんじゃない。

[186: 入居予定さん]

35戸しかないんだから、66人で十分だと思いますが。

[187: 匿名さん]

35戸は販売した戸数、
もし地権者がゼロや少数だったなら、完売できる人数ではなかった。

[189: 匿名さん]

>>178
外苑西通りと新宿御苑の間の超希少な土地だからね。
内藤町の９５％くらいが御苑で占められてるからほとんど御苑に住んでいるといってよい。

[190: 匿名さん]

将来の不安を煽るような一時期の報道も少なくなり、世の中のひとたちは冷静に判断できるようになったんじゃないかな。
サブプライム、リーマンショック後の経済状況でも、意外と収入が変わらない、あるいは増えたというひともいるし、もちろん大幅なボーナスカットがあったというひともいる。しかし、自分のモノを買うのに他人の財布は関係ないから、以前のようにみんなが不安になって買い控えるということではなく、買えるひとは買える、買えないひとは買えないというごく当たり前の状況になってきたのだと思う。
もちろん、「買えるひと」の数はサブプライム、リーマンショック前よりも減ってると思うけどね。
いい、悪いは別として、ここでも二極化の現実があるということ。
だから、勝ち組相手の高級物件はそれなりの販売ができるだろうし、中間層を狙った物件は中間層自体が崩壊していくなかで壊滅的な状況になる。
この状況はそう変わらないだろうから、自分がどのあたりの物件を狙うかで「買い」か「待ち」か決まるんだろうな。
だから、無理して買う必要がないといえばそれも真実、買えるなら買ってもよいというのも真実。
ただ、子育てのため環境の良いところをと考えているひとたちや通勤や生活の利便性を求めているひとたちにとっては「待ち」の要素は少ないだろうし、不動産を投資先と考えているひとたちにとっては、「待ち」の要素が多いってことだろうね。

[191: 匿名さん]

２億円以上のマンションを買うような人は大抵、他にも不動産を複数所有しています。
別に賃貸や住み替えを我慢しているわけではなく、3軒目、４軒目を単に買い控えて
いるだけど思います。

[194: 匿名さん]

買い煽りさんは、一年中買い時だろ。

[195: 匿名さん]

買えるさんが皆無(笑)

[200: 匿名さん]

それだけじゃなくて、
道連れ仲間を増やすために
「買い時」だと書き続けてる。

[203: 匿名さん]

自慢したいなら、なぜ土地付き一戸建て買わないのかな？
なぜ共同住宅？

[204: 匿名さん]

誰も自慢などしていませんが。
あなたいい加減にしたら？
他人を妬んだところであなた自身がより一層みすぼらしくなるだけですよ。

[209: 匿名さん]

すみません

貧乏庶民でマンションみたいな消耗品は買えません
　
高かったですが一戸建て買いました。

自慢になりません。

[211: マンコミュファンさん]

あっ、タワマンから歯軋りの音が聞こえた。
響くなぁ・・。
(((笑)))

[213: マンコミュファンさん]

疑問なんだけどさぁ・・。

現在の老朽マンションは、補修や建て替えができなくて、どんどん入居者が放棄して問題になってるよね。

あれって、分譲の高層マンションなんて、ならなおさらそうならない？

現状の法律じゃなんの縛りもないし、オフィス賃貸と違って分譲の高層マンション建て替えなんて現実的じゃないから、必ず幽霊ビルになるよね？

数十年後には必ず社会問題になることは確実だと思うんだが・・。

どーよ？

[215: 匿名さん]

マンションは耐久消費財。
数十年も経てば放棄しても構わない。
数十年家主に賃料を払うか、ローンを払うかの違い。
ひとそれぞれだからどっちでもいいけどね。

[216: 匿名さん]

建て替えは、ダルマ落とし方式の解体がニュースになってたな。

以前、スレ主が「虫」と書いてた意味がやっと分かった。

[217: 匿名さん]

マンソンが増え始めた1970年から早40年、数十年後には必ず社会問題になることいってるけど
問題は余り起こっていないのも現実。

[220: 匿名さん]

マンションのゴースト化→不動産業者の買い叩き→なかなか売らない居住者の追い出し→建て替え→儲けを乗せて販売。
ってことでしょ。
まあ、捨てる神あれば拾う神ありってことでしょ（「神」かどうかは別として）。

[225: 匿名さん]

マンションに魅力がなくなってるからでしょ。
中身で盛り上がりようがない。

[226: 匿名さん]

このスレは盛り上がらなくなってるが、むしろ個別の物件スレがそれなりに書き込みが増えてきた。

いいことだよね。

実需の人は真面目に物件の議論をして、ただ上がった下がったを楽しんでいる外野がこのスレでいつまでもウジウジしているという構図。
自分も含めて（笑）

暴落暴落言ってた連中が、苦し紛れに建て替えリスク問題とかにすり替えて、意地でもネガを貫き通しているのは何ともいじらしいけどさ。

だいたいこのスレッドのタイトル自体、答えは出ているよね。

次の焦点は、いつ上がりだすか、ってことでいいんじゃない？

まぁ、本格的な上昇にはまだまだ時間はかかって、とうぶん横ばいってことだろうけど。

でも、結局は2003年ぐらいの底値までは落ちなかったね。

[228: 9月の見学]

世界の経済状況より日本がはるかに悪いから、すでに金融界では
国債の増え方がひどくて来年から国債を買ってくれる人がもう
いないだろうと、日本が財政破綻に近いじゃないかと心配話が
飛び回っています。

国、銀行が厳しくなると、建設業もだめになるから、今一番
やるべきことはリスクヘッジで、外債もしくは金などの投資
でしょうね。

[229: 匿名さん]

すり替えなら、227の様に

「買わない」を「買えない」にすり替えるのが買え買え派の常套手段。

[230: 匿名さん]

誰も買え買えなどと言っておりませんが、買うつもりがないのなら何故ここにいるの？？？

買えない自分を慰めているだけにしか見えませんね
あーやだやだみっともない

[231: 住まいに詳しい人]

>>230
このスレは「買える/買えない」を話題にするスレじゃないので
そーいう話をしたい方は他にスレを立てて下さいな

カキコした人間が貧乏人か金持ちかと
書いている価格が上がる/下がる？という内容とには
なんの関連性はない

下がる論＝貧乏人のひがみ、という見方は
己の気持ちの裏返しで浅い物言いでしかないでしょ

[232: 匿名さん]

>>217

メディアも取り上げてるように問題になりはじめてますよね！？
世の中の何を見てるんだか。。。

[233: 匿名さん]

世の中たんたんと流れて時間だけが過ぎていく感じやな。
歳だけはしっかり毎年増えていくね。
マンション供給量も増えそうな感じはぜんぜん無いね。

[234: 匿名さん]

オリンピックもリオで決まっちゃったしね。
ＢＲＩＣＳの時代やね。
リオの次はインドかな？

[235: 匿名さん]

次はぜひ東京に！！
有明ソバに土地買って、大もうけしましょうぜ！

[236: 匿名さん]

しっかりしない「感じ」だけで大金は使えない。
ギャンブラー以外は。

[237: 匿名さん]

＞＞２３６
家賃と比べて買ったほうが得な人は
こんな不景気でも買うでしょうね。
マンションＰＥＲやね。
家賃に比べて値段が高いとこは、賃貸で待てばいいわけだし

[238: 匿名さん]

現在の技術で作られたマンションが３０年程度でダメになるとは思わない。

もしも大災害に遭って居住不能になったら？

タワマンの基礎が破壊したら？　　機械室が水没したら？

修復にしても、建て直しにしても、かかる労力や経費の負担額は、一戸建ての比じゃないですよね？

旧くなれば、空きが増えて、修繕費が不足するのは、小規模でも深刻化しています。

大規模ならなおさら、とてつもない経費になるわけです。

もしも倒壊危険性のある物件を、居住者の都合で放置するようなことになれば、無関係の近隣住民まで巻き込んで、重大問題になります。

隠された、マンションの暗の部分ですよね。

売り手はひた隠しにしますが。

[239: 匿名さん]

>>237

賃貸に住んでる人だけが、マンション検討者じゃないよ。

[240: 匿名さん]

おはようございます！

[241: 匿名さん]

おはようございます！

[242: 匿名さん]

おはようございます。

これどうですか？

来年終わりぐらいまで下げ続けるって感じですかね。

住宅ローンに雇用不安じわり＝返済条件緩和が増加
9月12日（土）14時18分配信 時事通信
　過去最悪の失業率を記録するなど雇用・所得環境が悪化し、住宅ローンの支払いにも影響が広がっている。ローンの返済期間を延長して月々の支払額を減らすなど、返済条件を変更する事例が増加。金融機関も対応に力を入れている

[243: 匿名さん]

最近売り出しの物件って、値段も下がっているけれど、仕様も下がっている。
２００７年ころの戸境壁って２００が一般的だったけれど、最近の物件のは
１８０～２５０と表記されている。
２５０はエレベータ回りのはずだから、１８０しか無いんだろうな。

[244: 匿名さん]

マンションって実は同じマンションに永住するものではなく
住み替えるものなんだよね。
だから若い時期に永住目的で長期ローン組む奴なんて
典型的なデベに騙された負け.組。

特に「家賃並の収入で～」と煽られたマンションバブル組は悲惨。

マンションは金持ち組が快適に住むか貸すかでしょう。

[246: 匿名さん]

最近の学生さんは贅沢になったから、天井が低くて狭いワンルームなんて見向きもしない。
「老後の備えに」、「税金が戻ってくる」なんて言って退職を控えたサラリーマンに売りつけた業者のやり方にはひとごとながら腹が立つ。

[247: 住まいに詳しい人]

８月の首都圏マンション販売、6.2％減　２カ月連続１ケタ減
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20090914AT3K1400B14092009.html
不動産経済研究所（東京・新宿）が14日発表した８月のマンション市場動向によると、
首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の新規発売戸数は前年同月比6.2％減の
1914戸だった。前年実績を下回るのは24カ月連続だが、減少率は２カ月連続で
１ケタ台にとどまった。
NIKKEINET　2009年09月14日16:45　

不動産経済研究所　首都圏のマンション市場動向（2009年8月度）
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
　
　
　
23区だけだと
供給数は691戸　前月比-61.3％　前年同月比-79.2％
坪単価は＠266.8万円　前月比+5.2％　前年同月比-9.6％

ダメだこりゃ、つうレベルですね

[248: 住まいに詳しい人]

ゴメン
供給数の前年同月比の計算が間違えていた

×前年同月比-79.2％ 　○前年同月比-15.1％

[249: 匿名さん]

新規発売戸数なんだよね。
マスコミは良くても悪くても、売れた戸数であるかのように報道する。

もっとも、要望書を客が出した部屋を新規発売するわけだが。

[250: 匿名さん]

姑息な業界です。マンション業界。

[251: 匿名さん]

最近のここの意見を見ていると、結局「マンションは下がる」ということよりも、「マンションは買うな」と言ってるようにみえる。
マンションが下がっても同じ問題があるはずだからね。