23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その40）

[元祖匿名はん]

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。
新たな民主党政権下で不動産・建設マーケットへの舵取りは何か変わり得るでしょうか。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その39）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43250/

[128: 匿名さん]

潮目は変わった

って、春から何度もこのスレで見てきた言葉…

[129: 匿名さん]

売れ残りまくりの某エリアの歯ぎしりが聞こえてきそうなニュースですねw

[134: 匿名さん]

こんな惨状で活況だの売れまくりだのって書いてて。
口の中、苦いもの出てきそう。

[135: 匿名さん]

>これから出てくるマンションは、安くても内容もチープなのかもしれない。
>日本もこれから貧乏まっしぐらだからしょうがないのかもしれない。

ちょっと前に言われていたユニクロマンションってやつですね。

やっぱり、今年の年度末にミニバブル仕様のマンションが投売りされてたのを
買うのが正解だったのかも。

ディスポーザもないマンションって集合住宅の意味ないじゃん。。

[136: 匿名さん]

>>今年の年度末

去年の年度末の間違いね。
2008年度。

[137: 匿名さん]

>>ディスポーザもないマンションって集合住宅の意味ないじゃん。。

ディスポーザーって完璧じゃないよ。
とうもろこしの皮や筍の皮など繊維が長く、強いものは処理できない（回転軸に巻き付く）し、貝殻や卵の殻は粉砕できるけど、カルシウムが水道水の成分と反応して配管の中で固まっちゃうとかで、面倒なところもある。
２４時間ゴミ出し自由のほうがいいかもしれない。夏場の生ゴミのにおいはいやだけどね。

[138: 匿名さん]

ディスポーザーは粉砕能力に限りがあるとしても、生の魚やお肉などを処理できるだけでも絶対あったほうがいいと思います。
ある程度のメンテは覚悟。
後付けできないだけにマンション選びの重要ポイントです。
ないマンションで２４時間ごみだしOK、換気がうまくいっていないマンションだと、とてつもない匂いですよ。

[139: 匿名さん]

ディスポーザーは個人的に好きじゃないが経験上、転売時に
ディスポーザーと食洗機が付いてないと、客が見下したような顔をする。
なので有った方が良い。

[140: 匿名さん]

ディスポーザ、No.137さんの言うとおりなんでも処理できるわけじゃないけれど
生ごみの大半が処理できて便利ですよ。
ゴミだしの回数が大幅に減ります。

ちなみにうちは24時間ゴミだしもOK。
ちょ～楽です(w

[141: 匿名さん]

売れなくて困っているなら、下げるだろう。売れなくても下げないのは困っていないから。

先週末の都心のマンションチラシ見た？中古すらほとんどなくなってるよ。

[142: 匿名さん]

>>141
賃貸に回っているだけですよ。
ＥＮＤは買っていないよ。

[143: 匿名さん]

賃貸に回してるだけ、なんて簡単にいうが、賃貸に回せるということは、手金で買った物件ということになるよ。

不動産持ったことない人は想像力も働かないんだね。

[144: 匿名さん]

>>143
業者間でいろいろやりくりしているんですよｗ
いろいろな会社使ってね。

[145: 匿名さん]

港区で１ＬＤＫ、２ＬＤＫ賃貸が腐るほど余っているけどだいじょうぶかね？

[146: 匿名さん]

今の新築マンションは24時間ゴミ出しＯＫで、なおかつディスポーザーも付いてるのが当然だと思ってた。
俺の買ったマンションがそうだから。
別に高級マンションでも何でもないよ。23区内で75㎡の4500万だからね。
ディスポーザーがないなんて、装備をケチってるだけだろ。
見かけが安くてもそれじゃ意味ないよ。

ディスポーザーは必須だよ。うちの女房もそう言ってる。あと食器洗い機も必須だね。
食器洗い機はオプションで付けた方がいいよ。標準で付いてるのはたいていリンナイの安物だから。

[147: 匿名さん]

＞144
具体的に書いてください。売りが少なくなった理由を。

[148: 匿名さん]

来月から隠してた在庫ボロボロ出てくる。
マンション屋なんざそんなもんだ。

[149: 匿名さん]

ディスポーザーね・・・
あれ付いてると生ゴミっぽいのは何でも放り込みたくならない？
環境汚染のもとだって、西海岸のエコな地域で騒がれてた気がするが
東京みたいな大都市で皆が使って、浄水能力は大丈夫なんだろうか・・・
ディッツシュ・ウォッシャーもだけど

それに料理の回数が多いと、まめにメンテしないと詰まったり、臭くなったりする
日本みたいに高温多湿な地域はとくにそう

ディスポーザーは後付け可能だよ
構造は簡単だから、シンク下に破砕用モーターを入れて、少し配管し直すだけ
だから、アメリカならボロなアパートでも普通に装備されてたりする
高いものでも大した装備でもないから、好き好きでしょ
ディスポーザーもディッツシュ・ウォッシャーもあまり清潔でない気がするから、うちはあまり使わないけど

[150: 匿名さん]

>ディスポーザーは後付け可能だよ

ディスポーザーは専用の浄化槽が必要なんで後付け不可能なんでね？
それとも専用の浄化槽もろとも後付けしようという意味でっか。

[151: 匿名さん]

ディスポーザー 後付 でぐぐってみ
残さいを小型のヒーターで乾燥させて処理する専用槽をシンク下に設置するんだ

[152: 匿名さん]

>>145
港区、新宿区が双璧で多いですね。
作りすぎたのでしょうか？
個人投資家の人も大変な目に会ってますね。
家賃下げていくしかなさそう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/

[153: 匿名さん]

既に潮目が変わって半年たつ現在、何が悲しくてネガティブな書き込みをしているのか神経を疑いますな。極端に細った供給に対し、その10倍近くに及ぶ需要があるために、希少性の高い新築や中古がすばやく売れている事実をよくまあ、マイナスに曲解できますな。
そろそろ、周回遅れで、後ろから先頭車両に追いつかれまっせ。

[154: 匿名さん]

９０年代のバブル崩壊後と同じ動きですよ。
供給が激減していったん上げ基調のように見せておいて、その後ずるずるとダダ下げ。
賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ。

[155: 匿名さん]

賃貸が極端に過剰のエリアの上げは有り得ないよ。

[156: 匿名さん]

>>153
金融や経済的に良い指標が何もない状況で、不動産市場だけが先に回復することはありえない。
高すぎたときから下がったから安く感じる人がいるだけ。
冷静にみれば、その前から見ればまだまだ高い。経済がまったく回復してないのだから。
経済は二番底を避けられるかの非常事態は続いてる。半年前から回復基調ってどこのはなしだい？
まっ、景気は気分だから、その思考は重要なんだけど。みんながそう考えれば本当によくなっちゃうからね！

バブル崩壊後の回復が難しいことは世界中が過去に証明してる。

[157: 匿名さん]

ディスポーザー後付けは管理規約で不可にしてるところ多いのでは？
専用の管から浄化槽に集めて処理するわけで、自宅で処理して排水管に流すと管を傷めたり詰まり易くすると思うけど・・・
個人責任だから何かトラブルがあった時に莫大な費用がかかりそう。

[158: 匿名さん]

求人倍率がまた下がってるんだ。
マジでこの国は大丈夫なのか？

こんなふうに書くと、格差とか言う馬鹿がいるが、本来マンションは、貧乏庶民が買えてなんぼのものだろ？

小手先の付加価値でボロうとしてハマってる業者は自業自得。

大規模大量販売のはずが、欲かいて高値つけたり、ペーパーカンパニーにサヤ約束して、自分で身動きとれなくしてる。

じゃなきゃ期分け売りで初期に高売りした客に睨まれてるから下げられない。

逃げ場無くしたのは、自分たち。

だよね？

[159: 匿名さん]

No.157 さん

ですね。
後付ディスポーザって乾燥式のことだと思うけど
あれって、粉砕した生ゴミを乾燥させたあと
下水に流してるだけ。

まあ乾燥させることによって、ゴミの容量は減るけど
要は生ゴミを下水へ直接流してるのと変らない。
なので、専用の配管を備え付けている浄化槽式に比べると
やっぱりトラブルは発生しやすい。

[160: 匿名さん]

>９０年代のバブル崩壊後と同じ動きですよ。

経済状況が悪化すると安くないと売れなくなる。
なのでデベロッパは設備をグレードダウンして安いものを作る。

たとえば話題にあがってるディスポーザがないとか、
壁がタイル張りじゃなくて拭きつけ塗装とか
最近はウォシュレットが付かない物件も出てるよね。

バブル崩壊後に竣工した物件とミニバブルのときに竣工した物件を
比較してみてもそのあたりはよく分かる。

まだまだ安くなるって待ってる方々は
価格と同時グレードも落ちてることをお忘れなく。

[162: 匿名さん]

将来の収入や信用に不安があるなら買わない選択のほうが賢い。
なまじハシゴの上で背伸びして買えてしまって、
あとからそれをはずされれば破綻だからね。

でも現実は、そういう無理な層にどうにかして売りつけることに躍起。
営業ってそういうものかもしれないけど罪深い。

[163: 匿名さん]

No.160

あと、言い方は悪いが安い物件には安い人間が集まるからね。
住人の質は建物の質以上に重要。
くれぐれも後悔なきよう。

[164: 匿名さん]

バブル崩壊なんて昔を例にあげるなら、
バブル中、及び消費税率アップ前のマンションブーム中に、
突貫工事で完成させたマンションの数々から問題が次々見つかった過去も書かなきゃね。

[166: 匿名さん]

No.164

それは消費税率のUpが原因でしょう。
バブルとの因果関係はない。

[168: 匿名さん]

建物も住民層もチープでよければ、新築なんかに拘る事ない。

でもたしかに、ハリボテでもいいから、新しいうちだけでもぱっと見豪華な新築､というものに、
一定のニーズはあるんでしょうね。
そういう物件が欲しいなら､今後どんどん出てくる可能性は有るんじゃないでしょうか。

[169: 匿名さん]

下げ止まっている説、まだまだ下がる説両論あるようですが、公開市場で
取引される株価と違って不動産の実勢取引価格はわかりにくいのが特徴。
統計数値と取引現場の実感はずいぶん乖離があるなと感じます。

中古はもちろん新築であっても成立している取引についてはかなりの割合
で表示プライス以下なのでしょう。
ただ実需に関しては安ければ買いたいという層は常にいるので、安く売り
たくないという売主側の事情もあってにらみ合いが続いているというとこ
ろでしょうか。

仕様の低下についてはおっしゃるとおり。
価格上昇時には仕様をあげても、コスト以上に売価に上乗せができました
が価格下落時は逆。グレードを落としても削減したコスト以上に売価を下
げることはできません。標準装備の食洗機をオプション２０万にしたとし
ても下げられるコストはせいぜい５万くらいでしょう。
グレードダウンのわりには売価は下げられないって感じでしょうか。

しかしあらゆる業界が品質や性能は向上させ値段は下げる努力をしている
のに、マンション業界はＡＨＯですよ。
年収の５倍という根拠のないグロス価格があって、それを全額絞りとる
工夫しかしていない。土地の値段が下がれば都心に近寄り、利益をむさぼ
る。土地の値段が上がれば都心から離れるか占有面積を小さくするか仕様
を落とす。ライバルより安くて広くて近くて使いやすいマンションを作ろ
うという発想は皆無。ライバルが値段を上げた？じゃあうちも便乗値上げ
ＡＨＯか！

[170: 匿名さん]

なんでアホなの？当然でしょ。
あなたは8000円で仕入れた株をマーケットで一万円の値がついてるのに9000円で売るのですか？

[172: 匿名さん]

>170

10000円で買ったモノが3000円まで暴落してるのに、7000円で売っても誰も買わない。

ましてや、11000円に上がったなんて言われたら、嘲り笑うしかないだろー。

[173: 匿名さん]

>172
極論過ぎ。

1億で買ったマンションが１～２年で3000万になることはない。せいぜい8000万くらい。

都心一等地は２－３年前の売りだし価格で中古もどんどん売れている。

[174: 匿名さん]

売れてない売れてないw

[175: 匿名さん]

御苑が一等地なのはだれでも分かるが、
湾岸を一等地と錯覚して、売ってるのが面白い。

どうでもいいけど・・・

[176: 匿名さん]

後付のディスポーザーって。。。

大昔に原動機後付け自転車（注意：原チャリではない）があったのを思い出しました。
あれ、乗ってるとなんか惨めでした。

[178: 匿名さん]

御苑マンションの住所、大京じゃない。
近くにいったことあるけど、大京ライオンズの関連ビルが幾つもある。
あそこが一等地なのか？

[179: 匿名さん]

御苑の億ションが即日完売したってこと。　　分かった？湾岸クン。

[180: 匿名さん]

》１７６さん

そう？
前にアメリカで築２０年のアパートに２年ほど住んでて、そこは改装時にディスポーザー付けたって聞いた。
まったく問題なかったけど。浄化槽とかはないだろうけどねｗ

[181: 匿名さん]

都心でロケが良ければ億ションくらいは売れるだろ。
５～６千万でそういうのが買えるのを待ってるのかな？
生きてるといいですね＾＾

[182: 匿名さん]

焦りは禁物！　にわかに増える“住宅難民”が心得るべき「今どき物件事情」（ダイヤモンド社）

http://diamond.jp/series/analysis/10113/

「現在の住宅ブームは、景気回復に連動したものではありません。実は、局地的な需給逼迫によるものです。人気住宅街では、住宅購入希望者の数に対して、新規物件数が減り続けているのです」

[183: 匿名さん]

最多価格帯が、９０００万円台の物件を
「億ション」と言い続ける詭弁ｗ

[184: 匿名さん]

高価格帯マンションの需要回復には、景気の本格回復が条件。だが、プラウド新宿御苑エンパイアの場合、実際に住む目的で購入した人がほとんどで６６件あった登録申込者の６割が３０、４０代。９割近くが新宿区や渋谷区を中心とした、都内からの住み替えという。高額でも魅力ある物件は売れることを証明した。

だとさ。

[185: 匿名さん]

>>184

へ〜登録はたった６６件なの？
つまり本気で、買いたい買える人は６６人しかいなかったんじゃない。

[186: 入居予定さん]

35戸しかないんだから、66人で十分だと思いますが。

[187: 匿名さん]

35戸は販売した戸数、
もし地権者がゼロや少数だったなら、完売できる人数ではなかった。

[189: 匿名さん]

>>178
外苑西通りと新宿御苑の間の超希少な土地だからね。
内藤町の９５％くらいが御苑で占められてるからほとんど御苑に住んでいるといってよい。

[190: 匿名さん]

将来の不安を煽るような一時期の報道も少なくなり、世の中のひとたちは冷静に判断できるようになったんじゃないかな。
サブプライム、リーマンショック後の経済状況でも、意外と収入が変わらない、あるいは増えたというひともいるし、もちろん大幅なボーナスカットがあったというひともいる。しかし、自分のモノを買うのに他人の財布は関係ないから、以前のようにみんなが不安になって買い控えるということではなく、買えるひとは買える、買えないひとは買えないというごく当たり前の状況になってきたのだと思う。
もちろん、「買えるひと」の数はサブプライム、リーマンショック前よりも減ってると思うけどね。
いい、悪いは別として、ここでも二極化の現実があるということ。
だから、勝ち組相手の高級物件はそれなりの販売ができるだろうし、中間層を狙った物件は中間層自体が崩壊していくなかで壊滅的な状況になる。
この状況はそう変わらないだろうから、自分がどのあたりの物件を狙うかで「買い」か「待ち」か決まるんだろうな。
だから、無理して買う必要がないといえばそれも真実、買えるなら買ってもよいというのも真実。
ただ、子育てのため環境の良いところをと考えているひとたちや通勤や生活の利便性を求めているひとたちにとっては「待ち」の要素は少ないだろうし、不動産を投資先と考えているひとたちにとっては、「待ち」の要素が多いってことだろうね。

[191: 匿名さん]

２億円以上のマンションを買うような人は大抵、他にも不動産を複数所有しています。
別に賃貸や住み替えを我慢しているわけではなく、3軒目、４軒目を単に買い控えて
いるだけど思います。

[194: 匿名さん]

買い煽りさんは、一年中買い時だろ。

[195: 匿名さん]

買えるさんが皆無(笑)

[200: 匿名さん]

それだけじゃなくて、
道連れ仲間を増やすために
「買い時」だと書き続けてる。

[203: 匿名さん]

自慢したいなら、なぜ土地付き一戸建て買わないのかな？
なぜ共同住宅？

[204: 匿名さん]

誰も自慢などしていませんが。
あなたいい加減にしたら？
他人を妬んだところであなた自身がより一層みすぼらしくなるだけですよ。

[209: 匿名さん]

すみません

貧乏庶民でマンションみたいな消耗品は買えません
　
高かったですが一戸建て買いました。

自慢になりません。

[211: マンコミュファンさん]

あっ、タワマンから歯軋りの音が聞こえた。
響くなぁ・・。
(((笑)))

[213: マンコミュファンさん]

疑問なんだけどさぁ・・。

現在の老朽マンションは、補修や建て替えができなくて、どんどん入居者が放棄して問題になってるよね。

あれって、分譲の高層マンションなんて、ならなおさらそうならない？

現状の法律じゃなんの縛りもないし、オフィス賃貸と違って分譲の高層マンション建て替えなんて現実的じゃないから、必ず幽霊ビルになるよね？

数十年後には必ず社会問題になることは確実だと思うんだが・・。

どーよ？

[215: 匿名さん]

マンションは耐久消費財。
数十年も経てば放棄しても構わない。
数十年家主に賃料を払うか、ローンを払うかの違い。
ひとそれぞれだからどっちでもいいけどね。

[216: 匿名さん]

建て替えは、ダルマ落とし方式の解体がニュースになってたな。

以前、スレ主が「虫」と書いてた意味がやっと分かった。

[217: 匿名さん]

マンソンが増え始めた1970年から早40年、数十年後には必ず社会問題になることいってるけど
問題は余り起こっていないのも現実。

[220: 匿名さん]

マンションのゴースト化→不動産業者の買い叩き→なかなか売らない居住者の追い出し→建て替え→儲けを乗せて販売。
ってことでしょ。
まあ、捨てる神あれば拾う神ありってことでしょ（「神」かどうかは別として）。

[225: 匿名さん]

マンションに魅力がなくなってるからでしょ。
中身で盛り上がりようがない。

[226: 匿名さん]

このスレは盛り上がらなくなってるが、むしろ個別の物件スレがそれなりに書き込みが増えてきた。

いいことだよね。

実需の人は真面目に物件の議論をして、ただ上がった下がったを楽しんでいる外野がこのスレでいつまでもウジウジしているという構図。
自分も含めて（笑）

暴落暴落言ってた連中が、苦し紛れに建て替えリスク問題とかにすり替えて、意地でもネガを貫き通しているのは何ともいじらしいけどさ。

だいたいこのスレッドのタイトル自体、答えは出ているよね。

次の焦点は、いつ上がりだすか、ってことでいいんじゃない？

まぁ、本格的な上昇にはまだまだ時間はかかって、とうぶん横ばいってことだろうけど。

でも、結局は2003年ぐらいの底値までは落ちなかったね。