23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その40）

[元祖匿名はん]

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。
新たな民主党政権下で不動産・建設マーケットへの舵取りは何か変わり得るでしょうか。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その39）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43250/

[1001: 匿名さん]

新築マンションを買う人はある程度お金がある人に限られてきている。
そして、その人たちの都心部志向は強い。
都心部で供給できるのは大手に限られている。

と言うことで新築マンション市場は小さくなって、地域が限定されつつあります。
都心部マンションの価格はあまり下がらないだろうな。

[1002: 匿名さん]

新築を買えない人は中古に、二極化ですね。
７カ月連続の増加、価格は下落です。

首都圏中古マンション成約件数は2,680件（同6.9％増加）で、７カ月連続の増加。首都圏のすべての地域で上昇し、埼玉県では２割近い増加となった。成約平均価格は2,469万円（同4.9％下落）。

[1003: 匿名さん]

景気上昇と書いてオナする買え買え。

現実は下降スピードが僅かに減速しただけ。

で、その中身は大規模リストラと規模縮小で赤字圧縮しただけ。

[1004: 匿名さん]

今リストラを乗り越えた人たちは、とりあえずは勝ち組ですよね。
いつまで勝ち続けられるかわかりませんけど。

[1005: 匿名さん]

995のニュースは
マスコミが相変わらず「発売」と「販売」をゴジャゴジャにして報道している。

当たり前だから言うまでもないが、発売は売り出した戸数。であり売れた戸数ではない。

[1006: 匿名さん]

勝ち組って、ユニクロと任天堂くらいか。

[1007: 匿名さん]

マンション市場も回復の兆しはあるんでしょ？
ただ、ここで買え買えが買い煽ってる都心ボッタ物件がさっぱりなだけで。

[1008: 匿名さん]

発売は売り出すこと、販売は売ること、と学校では習った記憶があるのですが、不動産においては意味が違うのでしょうか

[1009: 匿名さん]

たぶんそれで正しいと思うよ
>>1005さんは「販売」と「販売済み」をゴジャゴジャにしちゃったんでしょ

[1010: 匿名さん]

新築マンションスレッドで言うことではありませんが、
これから優良な中古物件を手放すような、経済的に困った人が増える時代なのに、
あえて新築にこだわる必要性はどこにあるのでしょう。
今まで単なる憧れだった場所のマンションを中古で手に入れるチャンスではないでしょうか。
新築だとまだ誰も住んでいないので、どのような欠点が隠されているか不安がありますが、
中古ならその点で安心だと思います。多くの人が中古狙いでしょう。

[1011: 匿名さん]

５千万円台、６千万円台の都心部新築が買える人と、
２千５百万円が限界で郊外に中古を買う人とで二極化。

郊外マンションは将来の財産とはならないから、中古で使い捨て覚悟。
きわめて合理的な行動だと思います。

[1012: 匿名さん]

>>1010
坪単価で１２０万円が目安でしょうか？

[1013: 匿名さん]

５千万円台、６千万円台でまともな広さが買えるようなところは
間違っても都心でも都心部(笑)でもない。
そんなところ、中途半端過ぎて安く買える郊外よりやばいんじゃない。

それが二極化でしょ。

[1014: 匿名さん]

>>1013
坪単価で250万円超えるんだから都心部しかありえないじゃない。

ひょっとして虎ノ門、赤坂とか皇居のまわりの超都心だけ考えているのかな？
これを買うのはサラリーマンじゃない方々だよ。

[1015: 匿名さん]

[TTT販売状況の傾向と事業主見解]
　中央区銀座まで1.8ｋｍと超都心物件ですが、特に人気が集まったのは3LDKの広めの住戸でした。（最高倍率20倍、99.02ｍ2　3LDK）
　本物件を購入した代表的なファミリー層は2人家族の30歳代。この若いファミリーでも3LDKという広めの部屋を購入しており、今は2人家族でも、いつまでもDINKSというよりも、いずれは子供を持つファミリーと考えられます。また、郊外型の物件よりもシニア層、特に50歳代の比率が高く、第1次ベビーブーマー（いわゆる団塊世代）および第2次ベビーブーマー（いわゆる団塊ジュニア）が都心マンションの購買に動いているようです。
　これは、バブル崩壊後、都心部のマンション価格も徐々に下がり、サラリーマンの収入でも手の届く都心物件（例えば本物件の第1期最多価格帯5,000万円台（80ｍ2台）が分譲され始めてきたことで、通勤などの交通利便性や、買物、病院など生活利便施設の多さを評価した都心部への居住地の回帰が進んできたことを表しています。また、現在の居住地が東京23区以外の購入者が全体の約3割以上にも及び、都心部への人口流入傾向が見てとれます。現時点では値ごろ感もある都心分譲マンションですが、都心回帰の強い流れを受けて、用地取得費も高騰してきており、今後の分譲マンションの中には価格が上昇するものも出てくると予想されます。

　2005年1月より本物件のセールスプロモーションで“I Love New Tokyoキャンペーン”を大々的に実施していますが、「新しい東京の魅力を再発見し、東京をもっと好きになって盛り上げていこう」という本キャンペーン趣旨が伝わり、都心居住の利点を理解してもらって購買に繋がったものと考えています。

[1016: 匿名さん]

埋立地の買い煽りばかりなんですね。この掲示板は。
それがこの掲示板の目的？
うんざりですよ。
今から埋立地なんか買って、将来資産価値が上がると思ってるめでたい人がホントにいるのかな？

[1017: 匿名さん]

＞＞１０１６
いっぱいいるから、あれだけ多くの人が住むようになったんだと思いますよ。
自分の価値観と世の中の価値観が異なることはままありますよ。
あまり悲観されないほうが精神衛生上よろしいのでは。

[1018: 匿名さん]

>>1017

都心に近いわりに安かったから人気だったんでしょ。

[1019: 匿名さん]

＞＞１０１８
それが「将来資産価値が上がる」に結びついているのでしょうね。
シンプルな考えだけど、
否定するのが難しい理論です。

[1020: 匿名さん]

そうそう、坪200万ぐらいで買えたから人気が出たんだよ。
そこで勘違いして坪250万以上とかやりだすからいつまでたっても完売しない。
ただの郊外なんだからさ。

[1021: 匿名さん]

坪200万→坪250万にはなったけど、坪250万→坪300万はない。
江東区埋立地がそこまであがったときは世田谷はもっと上がってる。

[1022: 匿名さん]

>>1021

江東区だけが埋立地じゃない
港区も中央区もいっぱいある

[1023: 匿名さん]

他と比較して「将来資産価値が上がる」と思っていても、
実際のところ、今の経済環境だと坪250万以上はなかなか手が出にくくなっているのでしょう。
23区全体で5千万円以上の高額マンションは年間4千戸程度が限界になっています。
これが今後も続く前提で、大手デベは都心部大規模マンションの供給スケジュールを組みなおしています。
着工予定を遅らせているところが多くなっています。

[1024: 購入検討中さん]

豊洲の再開発地域は、江東区っぽさゼロだもんな。
それがいいのかもしれないけど。

[1025: 匿名さん]

坪単価はわかりやすい指標だけど結局はグロスの上限があるからね。
DINKSなんかは坪３００万×２０坪＝６０００万でいける人多いけど
４人家族だと２５坪最低必要だから３００×２５坪＝７５００万となると
そうとう買える人限られちゃう。一

坪２５０超えるとファミリータイプはとたんに売れなくなっちゃうんだ
ろうね。

[1026: 匿名さん]

23区全体で5千万円以上の高額マンションは年間4千戸程度が限界だが、
これが各区に配分されるわけだ。
今後も湾岸部がその中心となるのは、異論の無いところでしょう。

[1027: 匿名さん]

湾岸ってそんなに供給量多かった？
都心でも郊外でもそこそこあるでしょう

[1028: 匿名さん]

東雲は６０００万、豊洲は７０００万に挑戦し失速しましたが、
有明が５０００万ラインに現在挑戦中です。

[1029: 匿名さん]

子供のいるファミリーなら最低70㎡、できれば75㎡以上は必要。
60㎡なんてDINKSで2人暮らしならいいけど、子供に部屋を持たせようとすると3LDKになるから一部屋あたりの広さが狭くなって、生活がものすごく貧乏臭くなるよ。
ゆとりある生活をするには最低リビングは15畳はいるよね。

[1030: 匿名さん]

>>1027
江東区だけで年間3千戸くらいありました。
今は2千戸くらいです。
これからは1千5百戸くらいに落ち着いて行くのでは？

[1031: 匿名さん]

麻布赤坂とか高額物件いっぱいあったよね。
23区全体なら年間四千件なんて軽く超えてんじゃないの？

[1032: 匿名さん]

>>1031
これは一昔前のお話。
港区の供給量は湾岸部が終わって激減ですよ。
それに、新宿、池袋もぱったりと無くなっちゃいました。
あのあたりを買う層は限りがあったのでしょうね。

[1033: 匿名さん]

池袋周辺では板橋駅南側の板橋区と豊島区の境に野村が大規模マンションを建設中。
あと、茗荷谷でも駅前に大規模タワーを建設中。

[1034: 匿名さん]

板橋区と豊島区の境じゃ安いでしょ。

[1035: 匿名さん]

ニコタマライズ1000戸
有明のブリリア1000戸
有明シティタワー480戸
麻布のシティタワー500戸
神宮のパークコート300戸
浜田山パークシティ500戸
広尾ガーデンフォレスト470戸
中目黒アトラスタワー500戸弱
世田谷フォレストリエ200戸
芝のクレストプライム500戸弱
まだまだあるっしょ

[1036: 匿名さん]

まあ販売時期はバラバラだけれども(^^
修正しても、4000よりだいぶ多いような気がする

[1037: 匿名さん]

客が「買うかも？」って言っただけで売約済みなんでしょ？
例によって・・・。

[1038: 匿名さん]

ＮＹ株、１年ぶり１万ドル台回復　終値144ドル高の１万15ドル

【ＮＱＮニューヨーク＝川勝充郎】14日の米株式市場で、ダウ工業株30種平均は大幅に反発。前日比144ドル80セント高の１万15ドル86セント（速報値）で終え、2008年10月以来約１年ぶりに１万ドルの大台を回復した。前日夕の半導体大手インテルに続き、銀行大手ＪＰモルガン・チェースが予想を上回る決算を発表。米企業の業績回復への期待が高まり買いが優勢になった。９月の小売売上高の減少幅が予想より小さかったため、米個人消費への不安が薄れて買いが入った面もあった。
一方、ハイテク株の比率が高いナスダック総合株価指数は続伸し、32.34ポイント高の2172.23（同）で終えた。 (05:50)
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20091015AT3LANY0215102009.html

[1039: 匿名さん]

ニコタマライズ1000戸
浜田山パークシティ500戸
世田谷フォレストリエ200戸
といった郊外の高額マンションの売れ行きはいかがですか？

[1040: 匿名さん]

有明のブリリア1000戸
有明シティタワー480戸
といった郊外のマンションの売れ行きはどうですか？

[1041: 匿名さん]

＞＞１０４０さん

一般常識として外周区＝郊外ですよ。

[1042: 匿名さん]

1035の中でサラリーマンでも買える5000万以外の戸数ってどれくらい？2LDK、70平方メートル以上のファミリータイプで。

[1043: 匿名さん]

外周区でも世田谷区と杉並区は特殊みたい。
問題は、その特殊をマーケットがいつまで許すかだな。
危ういと思うよ。

[1044: 匿名さん]

世田谷とか杉並って練馬や板橋と似たようなもの。

今後それが加速して、イコールになるよ。

[1045: 匿名刑事]

そうなるといいね(^o^)

[1046: 購入検討中さん]

中央区や港区もイコールになるでしょ。

[1047: 匿名さん]

杉並に高級住宅街は存在しない。
どさくさに紛れて世田谷と一緒にしないでね。

[1048: 匿名さん]

みなさん夢があって素敵ですね…＾＾

こんな僕でも世田谷区,杉並区,中央区,港区に
買える日が来るってことですね。

[1049: 匿名さん]

１０４８さん

あなたには無理

[1050: 匿名さん]

練馬が維持しつつ、世田谷だけ落ちて同じになるって意味がわからん。。

[1051: 匿名さん]

ヒント

収益還元法

[1052: 匿名さん]

世田谷ルサンチマンのニセ教授は次スレは出てこないでね

[1053: 匿名さん]

なるほど。
すぐに練馬・板橋は埼玉と同化しそうだね。

[1054: 匿名さん]

一過性流行で終わったね、湾岸だの都心回帰だの。

[1055: 匿名]

そもそも世田谷をひとくくりにされても、相当広いからね。

[1056: 匿名さん]

株もマンションも同じ。PERが異常に低ければバブル。いつか弾けるよ！

[1057: 匿名さん]

東京23区の郊外を買うといざ手放すときに売れないという噂がありますが、
相場より100万円ほど安く値付けするとすぐ売れますよ。庶民には100万の差は大きいので、すぐ食い付いてきます。

[1058: 匿名さん]

>>1051

収益還元法っていたって何パーセントで割り戻すかによって
還元価格は大きく変わっちゃうよね。
ファンドの買いあさりも６％が５％、５％が４％とババ抜き
状態になっていたしね。

[1059: 匿名さん]

子育てや老後生活考えたらド真ん中は選ばないよね？

[1060: 匿名さん]

正しくは、ど真ん中を選べないんだろ。

[1061: 匿名さん]

ど真ん中を選べる人は、他人を踏みつけて成り上がった、ルール違反の悪人ばかりと自分に言い聞かせております。

[1062: 匿名さん]

ど真ん中に住む必然性がない。
都会に憧憬がある輩は別。

[1063: 匿名さん]

>>1061

昔なら不敬罪でタイーホですな

[1064: 匿名さん]

シングルの人はチャンスあるかもよ？

[1065: 匿名さん]

来春には都心タワマンの賃貸が大量に出てダンピング。
消費者には福音だね。

[1066: 匿名さん]

へーどこ？

[1067: 匿名さん]

>>1066

タワマンだけじゃないけど青山とか。月額９０万→７０万とかざらにあります
まあ事実上の法人需要だけどね

[1068: 匿名さん]

５０万円オーバーの家賃出す企業って現存するかな・・・？
天下りも完全アウトだし。

[1069: 匿名さん]

市場冷やすスレは下げで！

[1070: 匿名さん]

ももなくノムコムの10/1現在の中古マンション市況状況が発表されるから、それで直近の相場動向わかるでしょう。

[1071: 飯倉小出身]

ゴミゴミした都心なんざ平日だけでたくさんだと思うんだけど。

[1072: 匿名さん]

休日の都心はゴミゴミしてないけど。住まないと判らないよ、都心の良さは。

[1073: 匿名さん]

飯倉の人間に都心のウンチク語るのか？笑
まさか飯倉の場所知らなかったりして？爆

[1074: 匿名さん]

天下りなんて、大して金持ってないよ。
中小企業オーナーが一番需要ある。年6百万なんて、一人の従業員の給与程度でしょ。

[1075: 匿名さん]

ロシア大使館の近くでしょ。学校は廃校になったんじゃない？

[1076: 匿名さん]

有明に行ってみればよくわかるよ。
ここが決して都心ではないことが。
だだっ広い荒野にポツンポツンとマンションがあるだけ。
ただの郊外。

[1077: 匿名さん]

中小の景気ってどんなよ？今。

[1078: 匿名さん]

飯倉は都心なのかね？この前ロシア大使館に車突っ込んでから、警備が一段と厳しくなったし、外務省の分館のイメージしかないわ。

[1079: 匿名さん]

中小は輸出関係はダメダメだけど、輸入やってるとこは最高益とかよく聞くが。新聞は悪いことを誇張するからね。ユニクロは最高益だっけ？

[1080: 匿名さん]

おお、勢いイイのが飛び出したぞ！(笑)
皇居からレスしてんの？(笑)

[1081: 匿名さん]

ユニクロ社員にタワマン売りつけるわけか・・・そりゃ名案だ！
問題はユニクロにそんなお花畑がいるかどうか。

[1082: 匿名さん]

2馬力前提のローンはDINKSでもない限り絶対に組んではいけない。
確実に破綻する。
デベの営業の口車に乗せられないように。

[1083: 匿名さん]

輸入関係の中小の社長とか、売上三億程度でも役員報酬五千万とかたくさんいるけど。
ユニクロの社員が買う訳ないだろw

[1084: 匿名さん]

何かトンチンカンな人ですね。

[1085: 匿名さん]

>売上三億程度でも役員報酬五千・・・。
そかー。

そういう人たちが安普請のボッタワマン買うわけか。
なぜ中小のままなのかわかる気がしたよ。

[1086: 匿名さん]

だいたい都心マンションなんてサラリーマンが買う訳じゃないだろ。
サラリーマンじゃ想像出来ないだろうけど、従業員数名のチンケな会社でも役員報酬数千万だしながら、会社でも毎年利益数千万あげてるようなとこはたくさんある。
世の中みんな景気悪いと思わないほうがいい。

[1087: 匿名さん]

そうだそうだ！

みんながマンション業界みたいに不景気なわけじゃないぞ！

ｗ

[1088: 匿名さん]

>>1086
オマエ、ヒラ営業じゃないのか？

[1089: 匿名さん]

＞1088
自分は不動産下がった方がありがたい。利回りいい物件を仕込めるからね。

サラリーマンは視野が狭いね、だからいつまでも使われる側なんだよ。

[1090: 匿名さん]

そういやー、ユニクロマンションはどうなった？
ハセコーの。

[1091: 匿名さん]

ユニクロマンション？郊外の？

[1092: 匿名さん]

ダンピングしながら利回り上げるスキルを是非ともご伝授願いたい！
頼む！買え買えさん！

[1093: 匿名]

で、麻布台よりも都心とはどこを指すのか？
まさか埋立地じゃないよね？（笑）

[1094: 匿名さん]

＞1092
まずダンピングの使い方間違ってるしw 賃料変わらなければ購入価格低いほど利回りよくなるのも理解出来ないのかね。

去年、投資で勝どきあたりに買った更地は、駐車場で利回り20％くらい。安く買えたからね。

[1095: 匿名]

>1093
番町小学校卒ですが、なにか？飯倉あたりは、六本木の雰囲気を引きずってゴミゴミしてるのは間違いない。小学校が廃校になるのだから、ファミリーで住むには適してないんでしょう。麻布台なら孫さんが住んでるとこくらいかな。

[1096: 匿名さん]

マンションは、底入れしたの〜


更に税制変えれば…また値上がりしますね(笑)


繰り返しだからね…(爆)

どぅせ、内需拡大なんて、マンション建てるだけだから(笑)

[1097: 匿名さん]

慌てマンション買いましょう!!

日経紙見ても分かるように!!

株式の上昇と共にマンション値上がりますよ…


またバブル再開、繰り返し繰り返し繰り返し((爆))


世界中金余り!!

[1098: 匿名さん]

このスレも御仕舞い！

[1099: 匿名さん]

>去年、投資で勝どきあたりに買った更地は、駐車場で利回り20％くらい。

駐車場で利回り20％？
どんな計算してるんだよ。

[1100: 匿名さん]

＞1099
俺も驚いた。場所にもよるんだろうが、コインパーキングって一台分で月いくら売上あると思う？