23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その40）

[元祖匿名はん]

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。
新たな民主党政権下で不動産・建設マーケットへの舵取りは何か変わり得るでしょうか。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その39）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43250/

[1: 元祖匿名はん]

過去スレ一覧です。

その38：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43679/
その36：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43747/
その35：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43878/
その34：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43909/
その33：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43969/
その32：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44024/
その31：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44094/
その30：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44025/
その29：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44188/
その28：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
その27：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[2: 匿名さん]

スレ立てお疲れさまです
デベの方にはこの9月に向けてどの程度値引くつもりがあるのか聞きたいですね

[4: マッスルさん]

市場は極寒だが（その４０）って単純にすげぇ
俺ももっとマッスルしなきゃだわ

[5: 匿名さん]

マンション市場は売れまくってるようですよ。
株式市場はボロボロっぽいですが、、、、

[6: 匿名さん]

値引くなんてありえない。九月からは上げていくよ。在庫も少ないし、借金も少ないから、投げ売りする要因まったくないんですけど。

[7: 匿名さん]

値下がりを夢見てる人もいるんだから、夢は見させてやればいいじゃない。
夢が現実になるか、夢のままかはすぐにわかるでしょう。
早く４０００万円で港区に１００平米の新築が買えるようになればいいね。
でも、ローン組んでる間にみんなキャッシュで買われるんだろうね。

[9: 匿名前]

マンション市場は売れまくってるのか。

最近、パークコート赤坂のスレを見掛けないな、と思ってたが、
それじゃとっくに完売したんだろうね。
三井の最近の代表的なタワーだからね。

[10: 匿名さん]

売れまくってるのは、業界全体の話。個別の話は別スレでやってくれよ。

米国の住宅需要回復を伝えるニュース。そんな裏で、米国住宅ローンの遅延債権の復帰率が激減しているという。つまり、平たく説明すれば、１度返済が遅れた者で、再び返済をする者が激減しているということである。

昨年に問題が表面化した低所得者向けのサブプライムローン。その遅延復帰率は、２００６年の１９.４％が現在５.６％にまで激減。支払いが遅延した者で、再び返済を開始した者が１００人に５～６人というから恐ろしい。

しかし、本当に驚くべき数値は、返済が滞る可能性が低い優良顧客層が使うプライムローンの数値。２００６年に４５％だった復帰率は、なんと現在に５.６％まで激減しているという。なぜに優良層にまで遅延が？　もちろん、優良層でも職を失っているという理由もあるが、その最たる要因はノンリコース型のローンにある（http://mixi.jp/view_diary.pl?id=915119521&owner_id=387377）。

ノンリコース型の詳細は上記の日記を参考にしてほしいが、このノンリコース型は日本人には特異と感じても、実は先進国ではリコース型を採る日本が特異なのであって、世界的には住宅ローンといえばノンリコース型を指す。つまり、ノンリコース型が世界標準のローンであり、ローンが支払えなくなって住宅まで差し押さえられた上、その後も借金取りに追われ、更には保証人にも迷惑をかけるかもしれないという日本の常識は、世界の非常識だと言っていい。

だから冒頭の遅延復帰率の激減が何を現しているかといえば、ローンの残債以上に下落した不動産、もしくは、下落を続けるだろう不動産に対し、借り手たちは見切りを付けて支払いをわざと止め、不動産を放棄する動きが加速しているということである。

昨年までは、低所得者向けのサブプライムローンが支払えずに焦げ付いたのが問題だった。しかし、今年の動きは、本来に支払いが滞る可能性の低いプライムローンの優良顧客層が、わざと支払いを止めている傾向にあるという。

実例を出して考えてみよう。３０００万円の不動産を３５年のフルローンで購入した場合、金利が３％固定と仮定すれば、月々の支払いは約１１.５万円になる。１年間返済をしても、月々の支払いの半分は金利であり、元本は２９５０万円も残る。

そんな中、不動産が急に２０％も下落し、価値が２４００万円に目減りしたらどうだろうか？　下げる速度は鈍っても、元の価値に戻る可能性は極小。だったら１年間家賃を払ったものと割り切って、不動産を放棄した方がいいと考えるのではないか？　わざと放棄することは合法であり、道徳的にも悪いという文化もばければ、知的なプライム層ならそう決断するだろう。

金融機関から見れば、ローンの支払いは放棄されて利息収入がゼロになるばかりか、不動産を差し押さえても貸した金額よりも遥かに低い価格分しか回収できない。上記の例でいえば、不動産を差し押さえても、差し引き５５０万円の損失が出ることになる（式：２９５０－２４００）。そんな昨年に問題視されたサブプライム問題は、優良な客層向けのプライムローンも巻き込み、こうして水面下で大きくなっている。

名だたる金融機関が国の傘下に入り、税金により損失が穴埋めされ、もう不動産の問題はなくなったかのような最近の風潮。しかし、焦げ付きは次から次へと出てくる。私はこの日記を某アナリストの和訳されたレポートを元に書いているが、益々に大不況の始まりはこれからだと感じてしまう。

米国だけではない。ノンリコース型がスタンダードの欧米では、不動産の下落が止まらぬ限り、次から次へと支払いを放棄する者が後を絶たない。しかし、日本はどうかといえば、良い意味でも悪い意味でも、差し引いても足りない差額を全て返す義務に追われる。少なくても、１度支払いが滞った者の復帰率（再支払率）が１ケタ％なんてことは日本じゃ絶対に有り得ない。わざと返済しないことはできず、まずは滞っても何とか支払おうと必死に考えるだろう。

これは住宅ローンのみならず、対企業の融資も同じことがいえる。ノンリコースでの貸し出しにより、欧米の金融機関の損失は底が見えない。「日本の金融は遅れている」「もっとレバレッジを理解すべき」…そんなことを世界から散々に言われてきた日本の金融は、今や世界で最も損失リスクが低い金融システムになっている。これが日本の金融機関が唯一に公的資金を必要としなかった理由であり、私が世界経済崩壊の後に日本の時代が来るという所以の１つである。世界と違う日本の感性は正しかったのだ。

上記のノンリコースを説明した日記は、１年前の８月後半に書いた。この２週間後にリーマン・ショックが起こったわけだが、内容の通りに空前の大不況は到来した。もちろん、何もかも想像以上のハレーションで、暴落時期まで重なったのは偶然。日・週・月の単位でまで未来の動きは読めないが、私が描く方向は１つ。私の洞察力に認識力…即ちニュータイプ力を信じよう。

さて、本日に日経平均は続落し、ＧＯＬＤは急騰。司令は円高で動いたが、私は上海市場の反発で今日は様子見。もう１度の反発を期待し、短期分を売り戻したい私。まずはＮＹの雇用統計かな。

では本業に行って来ます(謎)。

[11: 匿名さん]

2008年08月27日22:31

いよいよ景気の悪化が実経済へも影響を与え始めた。世界的な大不況の予兆がチラホラ。

最近、ニュースでもしばしば解説される『ノンリコースローン』という言葉。欧米事情に詳しい人や、企業買収（Ｍ＆Ａ）に関わる仕事をしている人以外には聞きなれない言葉だろう。

では、どういうローンなのか？　過去にこのローンを利用して悪事を企てた私が解説しよう。

日本の借金というのは、土地や建物という物的担保や連帯保証人という人的担保を建て、借り手が借入金額の全責任を負うリコース型（Recourse）がほとんどである。仮に返済ができなくなった場合、強制的に物的担保を差し押さえられ、その担保価値でも補えなかった分の金額は、借り手や保証人に請求され続けるわけである。

これに対して欧米は違う。例えば４０００万円で住宅を購入し、ローンの残りが３０００万円のところで返済不能となったとしよう。仮にその時の住宅の価値が２０００万円しかなくても、その住宅だけを差し出せば、本人にはそれ以上の請求はされないのである。

だから仮に借り手が１億円の現金を持っていたとしても、その借り手に対象物件の債務が及ぶことはない。こうした購買対象の範囲を超えて債務が及ばないローンを『ノンリコースローン（Non-Recourse loan）』というのである（もちろん、サブプライムローンもこのノンリコース型）。

さて、話は戻るが、この『ノンリコース型』による貸付が大きな問題となってきている。返済ができない人から次々に物件の差し押さえが始まっている米国だが、正に上記の例のように、不動産が下落して差し押さえた物件の価値が残ったローン金額を下回っているのである。例え話だが、残り３千万円の借金がある返済不能者から物件を差し押さえても、その物件の価値が２千万円しかないのだ。

当然、その借り手に残り１千万円を穴埋めする義務はない。では、その損失を穴埋めするのは誰か？　お金を貸した各金融機関である。既に今年に入り、ベアー・スターンズが経営破綻し、政府系金融機関であるファニーメイとフレディマックも経営危機。地銀に至っては既に９つもの銀行が破綻している。数百の金融機関が破綻するというのも十分に有り得る状況だ。

話は少しずれるが、ホワイト家やお父さん犬のＣＭで大躍進中のソフトバンクモバイル。ソフトバンク（ＳＢ）がボーダフォンを買収した金額は約１兆７千億円。その資金の内訳を見ると、３千億円をＳＢのグループ各社が現金で、２千億円を社債等で調達し、そして１億２千億円をノンリコースで資金調達している。つまり、大成功を収めているソフトバンクモバイルだが、仮に失敗して倒産したとしても、ＳＢには５千億円分の損失以上に責任が及ばないようリスクヘッジされている。

ちなみに、マイミク４人で立ち上げた『レバレンジャーズ（仮称）』も、上記のような手法でリスクを最小化し、美容院を買収している（その後が良くなかったが…）。リスクを資金の調達先にも持たすという考え。

また、ノンリコースローンを利用し、比較的高所得な層にアパート一棟を販売するという画期的な手法で有名になったシノケン（旧シノハラ建設）。しかし、その引き受け手だったリーマン・ブラザーズ自体が破綻寸前。実情では、既にノンリコースが全く使えない（審査で弾かれる）状態だそうだ。

証券化をはじめとする米国発の様々な金融システム。それが次々に問題を噴き出し、資本主義社会の根源たる金融システム自体が崩壊しようとしている。

「１００年か２００年に１度来るか来ないかの金融危機の到来」と、原因の１人である緑爺（グリーンスパン）がまた吠える。

１９２９年の世界大恐慌。株価は８０％下落し、後に実経済においても、工業生産が半分に落ちて失業率は２５％に到達した大不況。１００年か２００年に１度ということは、その大不況を超える大不況が来るというのか！？

それほどの未曾有な経済危機が起こるかは私にはわからない。しかし、ドデカイ不況になることだけは確かだろう。

「今、世界は確実に１つの時代を終えようとしている」…ふとそんなことを思った今日この頃。

確かに大不況が来るのだろうが、時代の変革期はチャンスなんだとプラスに捉えたい。そう、大艦巨砲主義の誤りにイチ早く気付き、連邦よりも先にＭＳ（モビルスーツ）を開発したジオンのように(謎)！

[14: 匿名さん]

世の中では物が売れないと話題になっているのにマンションだけは売れているんだね どうしてマンションだけが売れるのか是非その斬新な意見を聞かせてもらいたいなー

[16: 匿名さん]

財閥系といえば住友不動産はいつ頃降参するんですかねー 楽しみに待っているんですけどね

[18: ^ ^ さん]

どーだい? 上がりそうかい?

＜米雇用統計＞８月の失業率は９．７％　７月から大幅悪化　【ワシントン斉藤信宏】米労働省が４日発表した８月の雇用統計（速報値）によると、失業率が９．７％と、７月の９．４％から０．３ポイントの大幅悪化となった。失業率の上昇は２カ月ぶりで、８３年６月（１０．１％）以来、２６年２カ月ぶりの水準まで悪化した。７月に一時的に改善した失業率が再び上昇に転じたことで、米雇用情勢の悪化に歯止めがかかっていないことを裏付けた。(毎日新聞)

[19: 匿名さん]

しかし民主党政権になってデベにはどんな影響が出てくるんでしょうね デベの人はどう考えているのか聞いてみたいですね

[20: 匿名さん]

まぁ、事実上マンションの価格は上がってきたわけだが。。。。

[21: 匿名さん]

２０は、榊氏のブログをじっくり読んでから言ってくれ。

[22: 匿名さん]

榊は、湾岸マンションを安く買いたいだけでしょ。

既にマンション価格は上昇してきてるよ。現実を見ろ。

[24: 住まいに詳しい人]

>>20
個別に見ていくと、1～3月の投げ売り価格より上がっているところもあるけど
前年同月比で見る限りは10～20％下がっているエリアが多い
まだまだ「事実上マンションの価格は上がってきた」とは言い難いよーな

新規供給が絞られているのと在庫物件が二重価格三重価格になっているので
市場価格の実像が判りづらくなり困っているわ

ただ新規物件のモデルルームにはお客さんが来ているね

[25: 元祖匿名はん]

あら、財閥クンのド近視眼を叩いたら削除ですか。

[27: 匿名さん]

なぜ削除なんてしたのでしょうね　特にもし管理人が削除したのではないならば、スレ主の意図とズレたトピ管理基準を適用したということですね いったい何がやりたくて削除したのか最低限説明をしましょう
あなたが求めている事が必ずしもみんなが求めていることではないのですから

[28: 匿名さん]

管理人以外に削除できる人がいるのか
初めて知ったよ

[30: 匿名さん]

ベリスタ東戸塚の例を出すまでもなくここの管理人は要請されたら何でも消しますよ 以前「ここ高い」と書いただけで消されたこともありますよ

[31: 匿名さん]

>>29

３月末にバタバタ倒れるはずじゃなかったのかい（笑）。

[32: 匿名さん]

まぁ十分倒れたでしょ。

[33: 元祖匿名はん]

多くは倒れてても埋葬されてないだけですよ。

[34: 匿名さん]

もう３月の頃と違って売り煽ろうとしても不動産を投げ売りする人はいないよ！なぜなら超都心部から優良中古物件はすでに上がりはじめてるからね。

[35: 匿名さん]

ttp://www.e-mansion.co.jp/faq.html

「事実」を書ただけなのに削除されました

当サイトでは、物件購入を検討されている利用者様に対して、有益な情報交換を行って
いただきたく考えております。検討されている方にとっては、プラスの情報もマイナス
の情報も有益なものであり、たとえマイナスの情報であったとしても、それだけで削除
を行うことはありません。

稀に「マイナスのことを書いたら事実なのに削除された」「関係者による隠ぺいではな
いか？」といった書き込みがなされることがありますが、それは全くの誤りです。 誠に
残念なことではございますが、そういった発言をされる方の投稿は、他の検討者の方に
対して馬鹿にするような内容や皮肉、中傷等を含んでいることが多くあります。 当サイ
トは「購入」を応援するサイトであり、「購入したい」気持ちに配慮せず「購入」に対
して批判することは本当の親切では無いと考えています。

事実であるのに削除がなされる場合は、今一度上記内容をご確認いただいた上で、事実
に対して感情を入れずに投稿していただけますようお願いいたします。

[36: 匿名さん]

マンションで上げてるってあるんだ。
へー、どこ？

[37: 匿名さん]

中古の売値は相場に関係なく、売り主が自由に決められる。
高く設定して、相場が上がってきたように見せ掛けるのも、
中古売買上の駆け引き。

[39: 匿名さん]

35みたいなのが麻生が力説していた景気回復とやらを信じるんだろうな 戦時中なら竹槍でB29を落とせると信じる類ね

[40: 匿名さん]

>>37

新築だって売主の好きに価格つけられるよ。
その結果が今の惨状だが・・・。

[41: 匿名さん]

上げてる不動産ってある？
オフィスでも皆無だよ！

[43: 匿名さん]

湾岸のマンションは上がってきたよー。
買い逃したかも。
下がってきてお得感出てきた地域あったら教えてーー。

[45: 匿名さん]

どのあたり探したら割安なマンションあります？
安いところあります？物件名教えていただけないでしょうか。。。。

[47: 匿名さん]

不動産屋に聞いても、割安マンションがなかったから教えてくれって言ってんじゃないの？
知ってるなら教えてやれよ。そのためのスレだろうが。
みんな具体例が知りたいんだよ。
しかし、このスレは具体例を聞かれると何も出てこない。しょーもないヤツらのたまり場だな。

[48: 匿名さん]

何で、割安を他人に教えてやらなきゃいけない？
金を取れる不動産屋じゃあるまいし、教えてやる側にメリットなどないぞ。
そんな事も分からんのか。

[49: 匿名さん]

今後数十年は上がらない。
正確にいえば、高売りできない。
それを分かってるから、ダボハゼ連中は潮目変えようと必死なのさ！

[50: 匿名さん]

>>43
具体的には？