23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その40）

[元祖匿名はん]

世界的な停滞感が蔓延する中、国内でも製造業はじめ全業種的な景況感の悪化が否めず、
先行指標となる金融マーケットの行方、「夜明け」が来るのを大勢が待ち侘びています。
新たな民主党政権下で不動産・建設マーケットへの舵取りは何か変わり得るでしょうか。

不動産業界に求められるものも、顧客側が求めるものも変わりつつある現在の世の中で
遅行性のある不動産市場の中でも、ボラティリティーが高い東京都内の不動産市況が
果たして容易に本格回復をし得るのかどうか。

健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、客（エンド）も業者（プロ）も
是々非々で議論をいただければと思います。

前スレ（その39）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43250/

[438: 匿名さん]

今どきマンションで仕込んでるヤツなんて、シロートでもいない。(笑)

[439: 匿名さん]

418さんのデータを見ても、都心５区でないといけないなんて読めないがね。。。

だって府中、国分寺、稲城、町田、西東京みたいなところの人口の伸びは、都心と同じくらいか多いくらいじゃんｗ
外周区などだって世田谷、練馬、江戸川あたりは都心と同じように伸びてる。
全般に都内は八王子くらいまでは横這いか微増傾向で、川崎や横浜でも同様。
それより遠くなってはじめて落ち込みが顕著なのが読み取れる。

渋谷、品川、江東当たりは微妙に減少傾向。
都心で売りたいのはわかるけど、データを曲解しちゃまずいだろｗ

北、中野、足立、葛飾当たりがロケーションの割には結構減りそうなのが興味を引くね。

[440: 匿名さん]

なんでもいいんです!

都心の売れ残りが捌ければw

[441: 住まいに詳しい人]

まずはオリンピックの開催地が決定する１０月２日待ちだろう。
それから、仕込みを考えても遅くはない？
東京になったら面白い。

[442: 匿名さん]

人口と地価の関係は単純ではないと思うよ。
都心は９０年代のバブルのころは人口が激減したし、逆に地価が安くなったから
都心回帰現象が起きたともいえる。

それに人口が減ると地価が下がるというのも眉唾。
昭和５年における日本の人口は現在の約半分だったけど例えば港区の人口は３０万人を
超えていた。

http://www.city.minato.tokyo.jp/joho/tokei/zinko/suii/index.html

まあ時代や産業構造も違うから一概には言えないと思うけどね

[443: 匿名さん]

＞人口が減ると地価が下がるというのも眉唾

そうだと思いますよ。
人口が少なくなったら、むしろどこかに集中するでしょう。
わざわざ拡散して住めば不便なことも多いでしょうから。
コンパクトシティーになっても、密度が変わらない場所はそんなに変わらない。
そういう地域は地価だってそんなに変らないでしょう。

問題は、そうした密度の高い地域とそうでない地域との境目がどこら辺になるか、ということ。
東京の人口規模から考えて、都心だけに集中することはまずありえない。
都心だけというのはマンハッタンとか香港のイメージに近いだろうけど、東京はダウンタウンの広がりがこうした街に比べてはるかに大きいし、都心から郊外までの連続性が高い（島で都心が隔絶されてるわけでもない）。
住環境のいい郊外への需要も、それなりにあり続けるでしょ。
それは418さんのデータも示している通り。

[444: 匿名さん]

>問題は、そうした密度の高い地域とそうでない地域との境目がどこら辺になるか、ということ。

「山手線の中」といいたいところですが、山手線は大きすぎるかな。
それに北半分は衰退する可能性が高いので山手線南半分＋中央＋都心に近い城南を
加えた千代田、中央、港、渋谷、目黒の５区が無難かと思います。
あと神楽坂等新宿区の一部や城南五山等品川区の一部、世田谷区の東横線エリア
すなわち目黒区隣接地域もいれてもいいかもしれません。ただし港、中央湾岸エリアは
微妙。ギャンブル的要素があると思います）

この地区はそれこそ４０年近く前からマンションが分譲されてきたし、中古マンション
取引件数が飛びぬけて多く、築古になってもそれなりの流動性が期待できるからです。

[445: 匿名さん]

つまり、自分に都合の良いエリアを我田引水で入れました。

…って感じね。

[446: 匿名さん]

周りで地価がどんどん下がっていけば、
密度の高い地域から移る人も出てきますよ。
それで一旦需給が釣り合って下げ止まりますが、
今度は流出した高い地域の需給が釣り合わなくなる。
基本的にはその繰り返し。

高値を維持する地域は限られるという見方は、
高値維持を主張する方々も仰っているようですので、
無理してその地域を当てようとするよりも、
全体的な長期トレンドに乗る方が良さそうですね。

[447: 匿名さん]

４１８のデータを素直に見るかぎり、固いのは千代田、中央、港くらいじゃないかな？
渋谷や目黒はむしろ人口減少傾向が出てる。
渋谷や目黒は人口構成が老齢化してるんだろうけど、街が古く住環境がいま一つのところが多いからでしょう。
街が古い地域は都心に近そうでも、ファミリー層にとっては、日常生活に不便だったり、住んでいてあまり快適でなさそうだもの（大規模再開発でもされればべつなんだろうけど、まず無理でしょ）。

あとは、少し離れた郊外の住環境がいい地域の人口の伸びが堅調ですね。
世田谷、中央線沿線郊外、練馬、江東、府中、横浜、川崎あたりが都心並みが微増の人口推移予測。
これは、新しく整備されたところなので子育て世帯とか、ファミリー層にとって良好な住環境だからでしょう。
場所は限られるけど、こういう郊外地帯は実は一定の需要があり続けるでしょうね。
ニューヨークでもどこでも、たいていの大都市は郊外の整備された住宅地の需要は数的にはつねにあって、都心だけに集中してませんから、当たり前なんでしょうけど。

[448: 匿名さん]

>世田谷、中央線沿線郊外、練馬、江東、府中、横浜、川崎あたりが都心並みが微増の人口推移予測
それって内側から移動した人は少数なんじゃないのかな
値段が落ちてその地域より外側の人たちが移動してきただけでは？

バブルのときはとんでもない遠くまで東京通勤圏として拡散した
さて今度はどこまでシュリンクいたしますか

[449: 匿名さん]

郊外、外周区は厳しいでしょう。

[450: 匿名さん]

中央区から江東区への流入は多いよ。
独身の時は中央区、結婚すると江東区ってパターン。

[451: 匿名さん]

↑
だからそれはそれで需要があるんだよ
これだけの人口がいて、みながみな都心に来たがるわけがない
都心だけに１千万、２千万の人口は収容できないだろ？
もしそんなになったら都心は人口過密で住環境最悪になるから、
出て行く人が必ず増えるｗ

都心には週１～２回しか用はないし、住みたいとも思わない
そういう人はファミリーをはじめ外周区や郊外にはかなりいる
実際、ファミリー層の同地域での再生産というのが確認されてるし、
418のデータもそれを裏づけてるように見える
さらに外側からより近くの郊外に来る人はいるんだろうが

都心は都心地元民か東京で便利ならいい地方出身者が多くなるんでは？

[452: 匿名さん]

都内生まれで都心の高層に住みたがる人いるのかな？
マンションデベの幹部はみんな周辺部の一戸建てに住んでるよ。
あとは賃貸マンション住みとか。

[453: 匿名さん]

確かに都心部よりも周辺区の方が住心地は良好だからな。坪単価うんぬんの話は抜きにして。

[454: 匿名さん]

まー仕事をどこですることなるのかと、そこへのアクセスがよくて住環境がいいことが重要なポイントなんだろうね。　そう考えると結局、今まで人気のある城南、城西、都心と最近、急激に開発されて人気が高くなった豊洲あたりが無難な選択になるんじゃないの。だからこそ、そのあたりの中古物件の価格はあまり下がりすぎず、むしろ上昇傾向に転じてるってことでしょう。

[455: 匿名さん]

外周区は駄目でしょう。
期待を否定しますが(笑)

[456: 匿名さん]

江東区だ、周辺区だ、豊洲だ、と
いつの間にやらここは
豊洲の人達の宣伝スレになったのか？

[457: 匿名さん]

何でこの掲示板では、このスレに限らずやたらと超都心以外をこきおろす傾向が強いのだろう。坪単価のような数値で序列をつける思考の輩、ないしは業者が多いんだろうな。