ブランズ・ジオ等々力

[ご近所さん]

モデルルームは来年の春になるということで、まだまだ情報がありませんが、知っている方いらっしゃいましたら書き込んでください。

http://www.branz-geo.com/

＜全体概要＞
所在地：東京都世田谷区等々力六丁目36番2号（地番）
交通：東急大井町線 「尾山台」駅 徒歩10分
　　　東急東横線 「自由が丘」駅 徒歩17分
総戸数：134戸
間取り：2LDK～3LDK（予定）
専有面積：63.31～99.16平米（予定）
入居：2011年2月下旬（予定）
売主：東急不動産、阪急不動産
販売会社：東急リバブル、阪急不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東急コミュニティー

（物件名が決まりましたので、「世田谷区等々力計画ってどうでしょう？」から「ブランズ・ジオ等々力」にタイトルを変更しました　副管理人 2009.10.13）

[486: 匿名さん]

３ＬＤＫ中心であれば、ファミリー向けのような
気がしますが、どうなのでしょう？
幅広い年齢層の入居者だと私的には嬉しいです。

[487: 匿名さん]

世田谷の高額マンションでも、老夫婦ふたりとか、おばあちゃんの独り暮らしとか、よく見かけるけど…
おっせかいと思いつつ、つい気になる
車離れで機械式駐車場の空きが多いところの場合、先々、管理維持も大変そう
いまの若い世代の人たちは、６５歳にならないと年金もらえないわけだし
物件選びで、購入層の年齢構成は何かと関心事ではある

[488: 匿名さん]

482さん
私はどちらかと言えば、このマンションは子育ての終わったシニア向けのマンションかなと思っていましたので、
正直30代が多いことにビックリしました。30代40代で共働きだとしたら、駅から遠いですし大変ですよね。

駐車場については比較的空きがあるように思われますが、ショッピング施設があまり近くにないようなので、
車を所有される方が多いのではないかと思うのですがいかがでしょうか。

[489: 匿名さん]

北の方に5分も歩けば目黒通り沿いに紀伊国屋と西友があります。
尾山台には商店街があるし、上野毛にはトップスがあったはず。
10分も歩けばオープンしたばかりのスーパーがあるみたいですね。
ぜんぜん不便じゃないですよ。

[490: 匿名さん]

でも、売り主、施工会社、管理会社、目黒通り沿い・・・これらの要素がね

[491: 匿名さん]

ショッピングといえば目の前にドンキがあるじゃん。あえて外した？？やはりね。

[492: 匿名さん]

すくなくとも管理会社は優秀だよ。
逆にここより優秀な管理会社あげてみ。
具体的に。

[493: 匿名]

意地悪

[494: 匿名さん]

492

じゃあ、具体的に優秀な点あげてみ。

[495: 契約済みさん]

なんか雰囲気悪いので話しそらしましょうよ。
荒らしたい人はよそに行ってください。
等々力なんて荒らし人が集まる地域じゃないはず。

[496: 匿名さん]

>495
荒らし人は地域関係ありません。
どういう競合マンションが並行して売られているかなのです。
後は分かるよね。

[497: 匿名さん]

４９２さん、答えられないようね

[498: 匿名さん]

上野毛、等々力、尾山台とも、どこが売り主であれ、決め手に欠けるからなあ

[499: 物件比較中さん]

>>491

ネオンがギラギラしてるドンキなら迷惑だけど
大人しめのドンキならあってもいいけど食品や日用品の買い物には使えない。
激安売りしにしてる店はちょっとねぇ･･･。

[500: 匿名さん]

499さん
ウチの近所のドンキは食パンや牛乳や豆腐などの食品と、日用品も売ってますよ。
この季節はレジ横で焼き芋(100円)が売られている…。
スーパー代わりに便利に使えてます。
ネオンギラギラドンキは、恐らく都心型(？)ドンキだけだと思う。

[501: 匿名さん]

489さん
ショッピング施設、思っていたよりもあるんですね。歩いて5分程度の所に紀ノ国屋や西友があるならいいですね。車がなくても自転車さえあれば、何も問題ないかもしれませんね。ここのマンションは、駐輪場が1戸に付、2台置けるようなので助かるなぁって思います。

ドンキホーテはたま～に行きます。日用品などは安くていいなって思いますが、食品とかってどうなんでしょう？新鮮なものなど売っているのでしょうか。というか、ドンキは外人さん多いですよね。

[502: 匿名さん]

ここのドンキは駐車場がないので、
基本的には近隣住民しか来ません。
コインパーキングに車を止めて来る人はゼロではないでしょうが。
なので新宿や渋谷のドンキとは全く雰囲気違いますし、過剰に反応する必要はないと思います。
そもそも近いのは間違いありませんが、目の前という表現は当てはまらないです。

[503: 匿名]

目黒通り挟んで目の前はしゃぶしゃぶの店

[504: 周辺住民さん]

ドンキの客、方々から来ていますよ。
路駐で迷惑しています。
通報してますが、追いつきません。

[505: 匿名さん]

路駐はいい迷惑ですねぇ・・・

[506: 匿名さん]

契約者が必死に上げてる感満載。周りの環境も価格に反映されているんだから、そんなに良い訳ないと思うが。
前の道路は交通量多いし、ドンキは下世話な店だし、何たって駅から遠いから通勤は大変だよ。

[507: 匿名さん]

木曽路は落ち着いた店構えだから、見た目的には問題ないとおもうけど、
ドンキはやっぱりマイナスですよ。目の前じゃなくても、気になる位置ですし。
ドンキが近所にある、ということが嫌だという人はいると思うので、
仮に中古で売ろうと思ったとき、ドンキの存在が買い手を減らす要因には
なりうると思う。

駅から10分の距離はものすごく遠いって程でもないと思いますよ。
ただ、一般的には、駅から遠くなる＝閑静な環境になる、
という関係なのが、この物件は駅から10分離れても目黒通り沿いなので
それほど閑静というわけではないという点がマイナスなのでは。
でも南側は高級ってほどでもないにしても、静かな町なので悪くはないと思う。

[508: 匿名さん]

売却時、苦労することを覚悟しておいたほうが

[509: 匿名]

目黒通りって交通量多いし、みな飛ばしてるよね？

[510: 匿名さん]

別にこのエリアって転売目的で買うところじゃないし、余計な心配してあげなくてもいいんじゃない？

[511: 匿名]

まだ販売中だし、色々な意見があって良いのでは？

[512: 匿名さん]

私はむしろ、転売時のリセールバリューを考えているからこそ
あえてブランドエリアの等々力・自由が丘エリアで探しています。
それに、このマンションの代表的間取り・広さだと、
子供二人が小学生以上になるころには手狭になりそうです。
なので、私は転売の可能性も考えて検討しています。

[513: 匿名]

駅近の方が転売し易いかと。

[514: 匿名さん]

買い替えの厳しさは、経験しないとわからないのに……

[515: 匿名さん]

512さん
お気持ちはわかりますが、
そういうことを書き込むと、駅遠、目黒通り、ドンキなど、
様々なネガ要素で攻撃の的になりますよ。
正直駅直結のタワマンと比べるにはジャンル違いすぎますし、徒歩10分は一般的には許容範囲です。
また、このエリアは中古でも値下がり幅が狭いです。
このエリアを知って書き込む人は少ないですし、
基本的に否定的ですので書き込む内容には注意すべきかと思います。

[516: 匿名さん]

>徒歩10分は一般的には許容範囲です。
また、このエリアは中古でも値下がり幅が狭いです。

そういう実感はないですが、具体的なデータをお示しください。

[517: 匿名]

値下がり幅が狭いのは、それこそ深沢Ｈとかでは？安い時に買って市況が高い時に売ることができれば、幅を狭める事はできるよね。

[518: 匿名さん]

516
自分でスーモとかで調べたら？
人にきいてばかりじゃなくてさー

徒歩時間は難しいところですね。近いに越したことはないですが。
駅前タワマンに慣れてれば10分なんて論外でしょうし、戸建に住んでたり、バス利用の地域とかに住んでいれば、10分というのは全く違和感ない。
そればかりは個人差があるのでここでよし悪しは議論できないと思いますよ。

516さんはそういう突っ掛かった言い方するということは、10分は遠いと言いたいと察しますが、現にバス利用のマンションだって腐るほどありますが、皆売れています。
よって、遠い というのはあなた個人の意見であり説得力に欠けます。

[519: 匿名さん]

ちなみにこのエリアが資産価値性が高いというのは、
新築価格 対 中古価格を計算したPERで優秀な部類に
入ることが、先月の東洋経済のマンション特集で載って
いますよ。

[520: 匿名さん]

516
ずいぶんと情報量に乏しいようで。

このエリアは上にもありますように、新築PERはかなり低いです。(低い=中古価格の下落幅が小さい=資産価値性が高い)
ただ、中古価格が新築価格を上回るといったようにPERがマイナスになることはありません。

また、賃貸に目を向けると、PERは高くなります。(新築が高い割には賃貸相場が安い)

よって、転売で儲けたり、賃貸に出して儲けたりするには不向きです。
ただ長く住むつもりで買い、いざ売却しなくてはいけなくなったときは、資産価値が高いですから、それなりの価格で売ることができます。

このエリアについて書きましたので、この物件がこれに当てはまるかは、検討者個々の判断になります。

[521: 匿名さん]

>520
事実はつまり
・新築価格も中古価格も高い。
・賃料は安い。
ということだね。
そして、もうひとつ、
・地主が抱えている土地がなかなか出てこない。

これは、土地が本当に出てこないから、重要と供給のバランスで新築も中古も値段が高いと判断しました。
安くしか貸せないけど、需給バランス的に売ってもペイするのが今の現状。
でも相続などで土地が出てきてたくさんマンションがつくられ始めたら、新築も中古も一気に値段が下がるんではないでしょうか？
そのときは賃貸でペイするくらいまで新築も中古も下がるような気がするんですが。
もちろん、このエリアについての話でこのマンションが気に入ってる人はそれでいいと思いますが。

[522: 匿名さん]

518

スーモとかで調べろ？　笑えるヤツ。訳知り顔は見え見えだ。

[523: 匿名さん]

雑誌の特集をひきい合いに出して・・

シンプルでいいね

[524: 匿名さん]

このエリアで、リセールで儲かる物件は尾山台のモリモトの物件ぐらいだろ。駅2分で内廊下でここより安かったはず。

[525: 匿名さん]

このエリアで儲けるにはモリモトくらいしかありませんね。
まぁマンション価格が高騰して儲かるエリアではありませんし、儲け目的であればこんな地域見もしないはず。
ここで転売うんぬん言う人は余程の投資初心者だと思いますよ。

[526: 匿名さん]

住み替えの転売と、投資の転売とは違うでしょ。
最初のリセールバリュー云々の話は住み替えの転売の話です。
このあたりは買い手が見つかりやすいので住み替えを前提とした場合はアリかと。
ただ、このマンションに限ってそれが当てはまるかどうかは別問題。

[527: 匿名さん]

まあ、こんなところまで来て最寄駅が吉祥寺ということだけを自慢したい人の実情はそんなもんなんだってことだよ、
吉祥寺以外に近い駅が無くって吉祥寺まで１０分以上歩くようなマンションより、ここみたいな三鷹至近マンションのほうがいいのは常識。

[528: 匿名さん]

上野毛～尾山台、確かにモリモトの旧分譲物件多いからね

[529: 匿名さん]

ブランズ現地行くときにモリモトの前通るけど、確かによい建物だよ。あれでうちより安いのか。。。

[530: 匿名さん]

>507
ドンキ自体が買い手を減らす要因にはなるとは思えないけど、確かにドンキ前とかの路駐とか
考えるとそういうこともありうるかもしれませんよね。

>512
私も転売するとしたら、513さんと同じで、駅近の方が転売しやすいかと思いますね。
なので、ここは駅から10分。中古で選ぶ対象としては少ないんじゃないかと。
まあ、転売を目的としてここを購入される人は少ないでしょうけど…。

[531: 匿名さん]

530
そりゃ駅近の物件のが転売しやすいのは当たり前ですよ。
書くまでもない。ただ、このエリアではモリモトはもう過去の話しですし、今となってはここが一番駅近。
今後の販売としては、尾山台南側徒歩5分くらいの土地をマンション用として小田急不動産が取得済みですが、着工にはまだまだ数年あると思います。また、ここは高級物件となるようですので、庶民が買えるところとは事情が異なります。

相続でこれから駅近の土地が出るかもしれませんが、そんなのいつの話しになるのか分かりません。
なので、このエリアでいうと目黒通り沿いというデメリットはありますが、悪くない条件だと思いますが？

永遠に駅近の土地が空いてマンションが建つのを待ち続ける気力があるのなら別ですが。

[532: 匿名さん]

531です。
補足します。今後の着工計画としては、あと目黒区と世田谷区の境目あたりで平和不動産も土地を取得しています。こちらは駅遠ですね。同じくまだ着工もまだ先になりそうです。

[533: 匿名さん]

学芸大学駅から１４分、鉄塔下でも、パークホームズが意外によく売れたように

売り主と希少エリアでデメリットをカバーできるケースも

等々力は可もなく不可もなく・・・ってとこだろう

[534: 匿名]

まぁ庶民派マンションって事ですね、等々力にある。

[535: 契約済みさん]

私も含め多くの人はこの辺りの雰囲気が好きというのが一番の購入理由だと思う。
私なんかは割高上等で、機会損失のほうがむしろ怖い。
土地勘がない人がとまどうのはよく分かる。
人によって土地柄との相性もあると思うので理屈で考えすぎないほうがよいと思う。
安くて便利なところは他にたくさんあるでしょうし。
自由が丘にしても大きなデパートがあるわけではなくとまどう人は少なくないはず。

駅近モリモトは当時検討しましたが私の場合は見送って正解でした。