ブランズ・ジオ等々力

[ご近所さん]

モデルルームは来年の春になるということで、まだまだ情報がありませんが、知っている方いらっしゃいましたら書き込んでください。

http://www.branz-geo.com/

＜全体概要＞
所在地：東京都世田谷区等々力六丁目36番2号（地番）
交通：東急大井町線 「尾山台」駅 徒歩10分
　　　東急東横線 「自由が丘」駅 徒歩17分
総戸数：134戸
間取り：2LDK～3LDK（予定）
専有面積：63.31～99.16平米（予定）
入居：2011年2月下旬（予定）
売主：東急不動産、阪急不動産
販売会社：東急リバブル、阪急不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：東急コミュニティー

（物件名が決まりましたので、「世田谷区等々力計画ってどうでしょう？」から「ブランズ・ジオ等々力」にタイトルを変更しました　副管理人 2009.10.13）

[161: 匿名さん]

159さん、恥ずかしいね。でも大丈夫ですよ。
このマンションはもっとさげないと売れないから。あなたでも買えるようになりますよきっと。

[162: 購入検討中さん]

設備仕様が悪すぎますね。キッチン、バスなどかなりグレード低いものですね。
場所はいいんだから、仕様良くして価格上げたほうが良かったのでは？もったいないですね。
仕様良くして、値上げしたほうが需要ありますね、きっと。
うちは値段というより、仕様見てあきらめました。

[163: 匿名さん]

くくくっ
坪４００で仕入れた土地を売るとすると、
坪８００になっちゃうよ？
そんな坪単すんの、ここ？？
１６０、１６１みたいな人って、
不動産分かってなさ過ぎなんですけどｗｗ

[164: 匿名さん]

不動産業界のプロが張り付いているスレはここですか？？

それにしてもここは素人から見ても失敗物件ですね。買う人いるんでしょうか？？

[165: 匿名さん]

違うマンションを買ってこれで良かったのかと悩んでる人が勇気付けられるスレはここですか？
モデルルームに行ったら、もっと勇気づけられますかね。

[166: 匿名さん]

試しに一度でいいから、目黒通り沿いの物件に
住んでみてください。いい社会勉強になりますよ！

[167: 匿名さん]

162さん
先日モデルルームを見学してきましたが、私も全く同じ考えです。
自由が丘も近いし、スーパーやDIYなどの買い物便利、公園多しと折角の好立地なのにね。
どうしてあんなチープな内装にしちゃったんでしょう。
これで、坪単価300切っていれば納得して申し込む人もいるでしょうに。
勿体無いですよね。
せっかく本格的な環境配慮型マンションとして注目されているのにね。
MRを見た人が私のように皆落胆して帰途につく様子が目に浮かびます。

[168: 匿名さん]

等々力自体がいまいち不便地域のレッテルが貼られてしまっている点を、考慮しないと。
昔のイメージがそのまま通用すると考えるのは、世の中を甘く見過ぎでは？

[169: 匿名さん]

おそらくここはヴィークコート宮前平の二の舞だと思う。
あそこも土地高値掴みだし。

でも、ヴィークコートはまだ間取りや内装はまともだったのにね。
ここは下手するとそれ以下か・・。

[170: 匿名さん]

キッチン・バス、内装のグレードが低いと言うことですが、
HPの写真を見ると、いわゆる高級分譲仕様に思えるんですが、
具体的にどのあたりが安っぽく感じられるんですか？

マンション初心者なもので教えてください。

[171: 匿名さん]

実際モデルルーム数件を見比べていただければ、どなたでも違いが分かりますよ。

[172: たしかに]

まちがいなく。
宮前平よりグレード低かったです。

[173: だから]

170さんは具体的に、と書いてるんだから、ＭＲ行けとか他と比較しろって書き方じゃ単なるネガと思われちゃうよ。てかネガ？

[174: 匿名さん]

だから
「百聞は一見に如かず」　初心者なら尚更、ご自身で見て確認してみたらいいってことです。
どうしてネガレスですか？

[175: わらえる]

「百聞は一見に如かず」(笑) そしたらこーゆー掲示板の存在意義ないでしょう。

ここで質問してるってことは、自宅が遠いとかそれなりの理由があるかもしれないんだし、
イジワルしないで何点か指摘してあげればいいのにね。

具体的なポイントが書けないってことはネガか、もしくは自分の感想を
文章にするのが下手な人かなって思っちゃうよ。

[176: 匿名さん]

遠方の為、直接見にいけない者です。
ホームページで見る限り、ディスポーザー、タンクレストイレ、床暖房、スロップシンクと
必要だと思う設備が揃っているし、キレイですよね。
モデルルームに行くとなると交通費の関係上、ある程度ネットで情報を集めてからとなるので、
どうしても自分の目で見たいと感じた物件だけになっちゃいますね。
その為ご自身でモデルルームへいらっしゃった方には申し訳なく思いますが、
どうか許容していただけるとありがたいです。

[177: 周辺住民さん]

他物件と比較してみた感想ですが、具体的物件名を挙げるとライバル物件業者による
誹謗中傷と受け取られる可能性があると思うので、具体的マンション名は伏せたうえで
ＭＲを見て回った都立大学、深沢四丁目、等々力（ブランズジオとは別）の物件と、
こちらの物件とを比較してみた感想を書きます。
他物件と比べてこちらの物件で気になったところをあげますと、
・廊下幅が狭く感じられる。
・建具の表面素材が普及品のように見える。
・ドアヒンジの軸部分のはみ出しが大きい。
・浴室の浴槽・壁面ボード・床が普通のファミリーマンションに使われる標準的なもの。
・タンクレストイレやトイレの手洗いボウルも同様に標準的なもの。
・カウンタートップが天然大理石ではなくてよくある人工大理石。
・ワイド壁面スイッチがリフォーム業者によくつかわれるタイプ。
・間取りがひと昔前のマンションによくあるタイプ。
・もう少し収納がほしい。
と言ったところでしょうか。悪いものは使ってないと思いますが、価格対比でみると
ちょっと見合わないように思いました。ただし、あくまで個人の感想ですので、
人によって感じ方は違いますから、その点ご留意ください。
高い買い物ですから、やはりご自分の目で確認されて、複数物件と比較したうえで
お決めになることをお勧めします。

[178: 匿名さん]

場所は南にずど〜んと抜け感がある好立地。
だだプランが良くない。
折角、目黒通りを背にしているのに外廊下であり、
リビングは静かだが、休息する
ベットルームが騒がしいということ。
外廊下ゆえ、間取りが平凡で間口が狭い、
狭小プラン中心。
エレベータが130戸に対して２基はちょと辛い。
しかも東西設置でメインはエントランス
近くの西側１基でかなりの混雑が予想される。
あと１基は欲しい。

設備は一通り揃っているが、全体的に質感がないものが多く、グレードを感じ難い。
個人として場所が好きだったため、少し期待し過ぎていたのかも。

[179: 匿名さん]

富裕層はブランド重視だから、通勤に便利かどうかは関係ないよね。
電車通勤している人なんか実際皆無だよ。
そのあたりが一般リーマンはぜんぜん分からないｗ
通勤に不便でも高いとこは高いんだよ！

[180: 周辺住民さん]

そうですね。
八雲の駅歩15分の物件や等々力の環八外側崖線斜面立地の駅歩10分超の物件は
価格は高くてもそれに見合う良い物件だとおもいました。ただ、希望する広さを
確保するには少々予算オーバーでしたのであきらめました。
そもそも、等々力・深沢辺りの閑静な環境を求めて物件を探す人は、都心に通勤する
サラリーマンでも駅からの距離などはさほど重視していない思いますよ。
この物件については、物件のグレードから考えても、サラリーマンをターゲットに
しているのではないでしょうか。
私はこちらの物件については、価格は予算内なのですが、上にある指摘のように
眺望、立地、アドレスはとても魅力的ですが、一方でグレード感や長屋のような
短冊状の区分割りなど、質vs価格で見ると割高に感じました。
300万円予算で自動車買おうとしているときに、250万円の軽自動車を見たような
感覚です。

[181: 匿名さん]

まあ真の富裕層は、１００回生まれ変わっても目黒通り沿いの団地間取りマンションには住まないわな（笑）

[182: 匿名さん]

１３０戸でエレベーター２基はファミリーマンション仕様ですね。
さほどでないにしても上の階の人はつらそう。
２基にしてもエントランス近辺にまとめたほうがよかったね。
エレベーター待ちって結構なストレスなんだよね。

[183: 匿名さん]

こういうエレベーター配置だと、エントランス側の住民の方のほうが
毎朝どちらのエレベータに行くか悩みそうですね。
混んでるエントランス側するか、遠回りして空いている(はずの)東側にするか。

いずれにしても130戸でエレベーター2基は少なすぎ…　朝の出勤時間は
エレベータラッシュは必至で、とてもサラリーマン向けの物件とは思えません。
(かといって富裕層向けでもなさそうですが)

[184: 匿名さん]

「目黒通り沿い物件」の中古価格は調べましたか？

[185: 匿名さん]

地元でかなり贔屓目で見ていますが踏み切れないです。

せめてあと少し価格安くなったらと思ってます。

[186: 匿名さん]

モデルルーム見学のご感想をありがとうございます。
なるほど！全体的に及第点ではあっても、周りの高グレードなマンションと
比較すると全てにおいて見劣りするようですね。
設備・仕様は多少目をつぶれたとして、エレベーターの数や間取り、
収納は変えられないものだから、妥協したくないし、価格を考えると妥協できないです。

確かに、ご指摘の難点はホームページの写真だけではわからないですね。
私も周辺のマンションギャラリーへも足を運んで、比べてみたいと思います。

[187: 匿名さん]

確かにエレベーターは少なく感じますね。50戸に1基の割合で欲しいところですが、他の物件を見ていて130戸に対して2基は当たり前な感じもします。でも朝の通勤ラッシュの時間帯は辛いかもしれませんね。そういえばここはゴミ置き場はどんな感じなのでしょうか。24時間いつでもOKタイプなのでしょうか。
設備については私はとても気に入ってます。タンクレストイレやディスポーザの標準装備は嬉しいですね。
ホームページで見る限り、お風呂もとても広く見えますね。早く実際に見てみたいです。MRに行くのが楽しみです。

[188: 物件比較中さん]

営業マンは一昨年のリーマンショック後の最安値の時期に土地を仕入れたと言っていました（ウソか本当かは分かりませんが）。
その上、長谷工の安物仕様で、あれだけの価格になってしまうのは不思議ですね。
眺望は素晴らしいのですが、やはりあれだけのチープな仕様だとイマイチ買う気になれませんね。
他の方々もほぼ同様の意見だと思いますが。

[189: 物件比較中さん]

グレードも低だけど、俺についた営業さんたよりねえ・・・

[190: 物件比較中さん]

設計施工の長谷工はこんなもの。


そうしなきゃもっと高くなりますよ。

予算あればだけど他の買うか？

[191: 匿名さん]

土地仕入れは最安値じゃないですよ。
建物を安くしなければ落札できないため、このグレードになった訳です。

[192: 事情]

たしかに東急阪急JVが長谷工から建築条件付きで契約したのが2009年初ごろ。
ただしこの土地は2008年の夏前に長谷工がJTから買っており実態はリーマンショック前の仕入れ。
従って土地は高値掴み。しかし不動産相場が下がってしまったので、土地と建物込みで
販売時の坪単価を下げる戦略をとることとなり、仕様グレードを下げざるを得なくなった。

[193: 物件比較中さん]

スラブが200～220mmというのは他の物件と比べると、薄い部類だと思うのですが、どうなのでしょう？
どなたかアドバイスいただければ幸いです。

[194: 匿名さん]

ボイドスラブでなければ普通じゃないですか。

[195: 匿名さん]

サラリーマンをターゲットにした庶民的なファミリーマンションとしては普通だとおもいます。
高級物件ではあり得ませんが。

[196: 物件比較中さん]

No.194さん、No.195さん、コメントありがとうございます。参考にさせていただきます。

[197: 匿名さん]

188さん
>営業マンは一昨年のリーマンショック後の最安値の時期に土地を仕入れたと言っていました（ウソか本当かは分かりませんが）。
土地を安く仕入れたと言う事実は、この価格から見て販売側の営業トークとして有利に働くとは思えないけど…
「(それでも)ここまで安く抑えられたのは、土地が安かったからです」等と言ってたんでしょうか。

[198: 物件比較中さん]

No.197さん

えぇ、「土地の仕入れが上手く出来たので、この価格に抑えられました」みたいなことを言っていました。

場所と眺望が良いので、安っぽい仕様には多少目をつぶろうかと思いましたが、エレベータが２台（１台はエントランス側ではないので、実質は１台みたいなもの）というのは、明らかに不便だと思い、他の物件に決めました。

どの程度売れるのか静観させていただきます。

[199: 匿名さん]

間取りはよさそうですよね。

[200: 匿名さん]

冗談ですよね。

[201: 匿名さん]

確かに間取りがよければ、まだもうちょっとだけ検討を続けていたかも。。

残念です。。

[202: 匿名さん]

眺望とアドレスはいいけど。。
それ以外の要素が価格に見合わない。

[203: 匿名さん]

唯一購入できそうな間取りが、日照なしなので検討から外してしまいました。
せめて、もう少し仕様が良かったらねー。
あるいは、思い切って大幅値下げするとか。

[204: 匿名さん]

>>154

現在マンションを探しています。

仕様以外に仕入れた土地の時期によって大きく価格が変わってきますが
土地の仕入れた時期は、簡単に調べる事ができるのでしょうか？
確認できる手段を教えて頂けるとありがたいのですが。

ここの営業マンは「安い時期に土地を仕入れる事が出来たので…」などと話しているようですが、
買う物件について営業マンのセールストーク以外に、高い買い物なので自身で可能な限り
いろいろ確認したいと思っています。
仕様はもちろん、土地を仕入れた時期の土地の相場などとマンション価格を比較して、
妥当な値段なのかどうかを判断したいと思っています。

[205: 匿名さん]

202さんと同じような感想を持ちました。

[206: 匿名さん]

ここは平均単価どの程度でしょうか？クラッシィハウス等々力と同じくらい（310台）ですか？もう少し安い？？

[207: 匿名さん]

206さん
部屋や階数にもよりますが、大体その程度ですよ。

私は、ジオとクラッシーと、もう一つの別の候補を比較して、別の候補に決めました。

ジオとクラッシーの比較は結構難しいですね。
仕様であれば断然クラッシーですが、眺望であれば断然ジオですし、何に重点をおくかによりますよね。

[208: 匿名さん]

今週末から第一期の登録受付開始ですね。
最終日は抽選会になるようですが、倍率はどのくらいになるんでしょう。

192さん
土地仕入れ事情にお詳しいですが、そういった情報は、
不動産関連のクチコミ情報から入手されるのでしょうか。

[209: 匿名さん]

＞２０４

調べ方は知りませんが、大規模を除いて、だいたいモデルルームがオープンする１年前～半年前には仕入れているのではないでしょうか？

土地を購入するのには、当然キャッシュを用意しなければいけませんので、売り主は銀行から借入をおこします。

つまり仕入れから完売までの期間をできるだけ短くしないと、金利負担だけがのしかかってお金が回らなくなります。

だいたい上記程度の期間が実際のところではないかと思います。

[210: ご近所さん]

>>208
近所に住んでいると、土地のフェンスに掲示されていた「JT所有管理」という看板が外された時期、
住民説明会の案内時期、開発計画について区役所に問い合わせたときの内容などからわかりますよ。

事後的に第3者が確認するには、登記簿を見ればその土地の所有権をいつ誰が得たのかわかります。
登記簿の閲覧方法は下のサイトに出ています。
ttp://greenworld2199.web.fc2.com/saiban/toukibo.html