ジオ北堀江

[購入検討中さん]

阪急不動産が北堀江に建てるようです。
西長堀くすのきコーポの建替えでしょうか？
情報交換しましょう。

所在地：大阪府大阪市西区北堀江4-1-5（地番）
交通：
大阪市営千日前線 「西長堀」駅 徒歩2分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西長堀」駅 徒歩2分
間取：1LDK・2LDK・2LDK＋N・3LDK・3LDK＋N・4LDK
面積：47.95平米～93.96平米
売主・事業主：阪急不動産


施工会社：株式会社奥村組　西日本支店
管理会社：未定

【テキストを追加しました。2010.07.15 管理人】
【スレッド名を正しい物件名に修正しました。2010.07.15 管理人】

[21: 匿名さん]

これ以上大阪にマンションは不要。

[22: 匿名さん]

すいません！
ジオ北堀江と関連づけしようとしたら、2回送ってしまいました。

余り広い住戸がないようなので、ここなら最上階が狙えるかもしれないですね!

マンションコミュニティーの「騒音」の所を見たら、やっぱり最上階が安心ですもんね。

そういう点では、ヴィークタワーの20階とジオの20階とでは、最上階という意味で価値が違うかもしれないですね。

ヴィークタワーもドゥーシェも最上階はバカ高いですもんね!

[23: 匿名さん]

南は接近してるので１４階以上を購入しないとダメですよね。
東も区民センターが建て直しという話が昔でてましたが・・・
大阪市が財政難なんでしばらくは現状のままでしょうが、古い物件ですしいつかは・・・
そう考えるとやっぱり西メインですかね。
しかし値段がきになります。80へーべーでいくらぐらいになるのでしょうかね。
気になります。

[24: 匿名さん]

大阪市マンション【供給過剰】注意報発令中。
⇒そのうち警報となります。
⇒逃げ遅れないように気をつけてください。

[25: 匿名]

ここって分譲しない住戸が数十戸ありますが、色々とトラブルのもとになったりしませんか？それに免震装置って将来メンテナンスに巨額の費用がかかるって聞いたんですけどどうなんでしょうか？

[26: 検討中さん]

建て替え物件なので25戸が以前の住人のようですね。
でもタワーマンションで最上階が何億もして低層階と何倍も差がある物件と比べると問題ないのでは…
免震のメンテナンスコストは修繕計画で対応する事になっていると思いますので、モデルルームが公開されたら聞いてみたいと思います。

ただ、私は阪神淡路大震災の時に西宮のマンションに住んでいて、地震の揺れには恐怖を感じています。
そのため建設コストも高くなるだろう免震工法を採用している、この物件は安心です。

[27: 匿名さん]

この立地でジオとくれば、少なく見積もっても平米単価60万以上になるでしょうね

[28: 検討中さん]

そうですね…。いくらぐらいになるのでしょうか？
私は近くの物件をパスしてこの物件の正式な価格の発表を待っているのですが、早く発表して欲しいですね。
西長堀を最寄り駅とする物件では、断トツに環境はいいですね。
ただ、他の方も書いておられたように、住戸の方向と階数によっては眺望、日当たり、将来の周りの建物状況などの違いが大きいようなので、価格差もけっこうあるのではないでしょうか？

ヴィークタワーなんかはあまり階数による差がないような方向の住戸でも、1階上がるだけでかなりの価格差があります。
ヴィークと比べると、この物件は階数によるもろもろの差がもっと大きいように思うので…

[29: 購入検討中さん]

やっぱり高いですよね、ジオは。
プレミストより少し高いくらいだったら、かなり購入したいんですがね。
平米単価でいえば、50マン強くらいまでですかね。

それ以上だったら、南側のマンションが気になって断念しそうです。
高階層だったら気にならないんでしょうが、中～低階層ならやっぱり邪魔すぎます。

[30: 匿名さん]

ほんといくらで販売するんでしょうね。
建て替えだし、やっぱり安くはないでしょうね。
私も南側のマンション気になります。
西ねらいかな。

[31: 購入検討中さん]

立地とジオである事を考えると、平米単価50万円で買えるのは、北東の低層階くらいでしょうか？
他の方がおっしゃってたように、ヴィークの20階が平米71万円だとすると、この物件も、南東、南、南西の高層階で南側のマンションとかぶらない住戸は平米70万円ぐらいにはなるかもしれないですね。
やはり皆さんも南側のマンションは気になるんですね…。
けっこうひっついて建てられそうですからね。

[32: 匿名]

坪単価での話にならないとこが特殊な方たちなのですね

[33: 販売関係者さん]

坪単価は逆に業界用語になりつつあるよね
一般ユーザーには平米単価のほうが計算しやすいし
モデルではどっちも用意されてるんだから一緒だと思うけど。

[34: 購入検討中さん]

まあ要は>>32さんは格好つけたいんでしょうね。

最初に平米単価の流れだから、そうなっただけでしょ？
逆に坪単価からの流れだったら、今のレスも坪でしょ。

ジオはブランド力はかなりあると思うけど、実際はどうなんだろ？
質は良いんだろうけど、南と東の建物が気になります。

[35: 匿名さん]

「南と東の建物が気になります。」と書かれておられますが、北でなくて東の建物でしょうか？

東の建物は公共施設で高さも低いので大丈夫かなと思っているのですが、建て替えの可能性がありそうでしょうか？

ホームページに載っている南西の住戸は、南面が短くもう一つかな、と思っていたのですが、公園に向いている西面が長いのはいいかもしれないですね。

[36: 近所をよく知る人]

東の建物は公共施設ですが、古いですよ。
建て直しの話を何回か聞いたことがありますが、実現されてませんけどね。
大阪市財政難ですしね・・・
売却したりして・・・。でも将来的にはわからないですよね。
ジオはいいんだけど、周りが囲まれているのがネックですよね。

[37: 検討中さん]

このマンションは、「ジオ北堀江」という名前ですが、掲示板の名前はずっと「北堀江」となったままです。
最近書き込みも増えて私も興味があるのですが、誰か正式な名前に変えてくれませんか？

私はどうして変えたらいいのか分からないので…
よろしくお願いいたします。

[38: 購入検討中さん]

ジオ北堀江プロジェクトって、元にあった西長堀くすのきコーポの建替え事業なんですね。
非分譲の25戸って、元住民が優先的に良いところを押さえてしまっている、ということなんでしょうか？
　
また20階建てと、ちょっと低いタワーのジオ北堀江。
今夜現地を歩いてきましたけど、北のＵＲ賃貸（11階建＠築52年）、南のコーポ（14階建＠築35年）に挟まれて、とても窮屈な印象を受けました。
20階建てといっても、その半分以上は隣接する集合住宅に隠れる高さなんですよね。

[39: 匿名さん]

やはりどちらともかぶらない高層階がいいのでしょうか？
立地を考えると眺望は許せるような気もしますが、やっぱり15階以上がいいかな？

でもジオで高層階となれば、自分には残念ながらちょっと手が出ないかも…。

[40: 匿名さん]

私も隣接するマンションとかぶらない階数を希望すると、値段が手が出ないかなと思います。
それに鳩よけのネットをしているＵＲ賃貸が多くありませんでしたか？
鳩も気になります・・・。

[41: 購入検討中さん]

事前にアンケートを送った者です。
１～２週間後に全タイプの間取りを教えてくれて
４月にモデルルームオープン、
５月に価格決定らしいです。

[42: 物件比較中さん]

全タイプの図面が今日届きました。
全17タイプのうち、東南角Lタイプと南西角Hタイプ(図面から想像するにいずれも70平米後半)は地権者におさえられているようで、図面がありませんでした。
地権者マンションおそるべし。

[43: 購入検討中さん]

先住民に押さえられてしまっているとしたら、選択肢が減りますね。

入居後、管理組合とかうまくやっていけるのだろうか？

[44: 物件比較中さん]

大阪都心部に永住を検討している私としては、立地条件は理想的なので検討しています

地権者が優先的に部屋を確保しているというこのマンションは、おそらく、前に建っていたマンション住民者の等価交換なんですね？
父の所有していた東京のマンションが、等価交換で建て替わったので、何となく仕組みはわかります
なので、前の住民がこの場所に思い入れがあり、建て替わった後も住み続けたい気持ちは解ります
元の住人は土地を提供したわけですから、それと引き換えに希望する部屋を先に確保できるのはあまり不快には思いません（もちろん、元の住民の人が「偉い」なんて言っているのではありませんし、新規分譲後は、全員が土地持分が与えられるはず）
逆に、新規購入の私にしてみれば、前の住民のほとんどが出て行くような場所なら、かえって不安に思ったりもします

そもそも、地権者が先に部屋を抑えているから不満！と言う人は、購入しないでしょうね
高い買い物ですから、少しでも納得できない部分があるなら、買わないでしょう

そんなことより、モデルルームをや説明も聞いて、納得できるなら前向きに検討したい派です
（もちろん、納得できなれば、他を検討し続けますけど）

[45: 近所をよく知る人]

間取り図がとどきました。
80へーベー超えがほとんどないんですね。
少し広い目を希望していたんですが・・・
広い部屋が20階のみとは・・・
価格がどれくらいになるんでしょうね。
手ごろな階数の角部屋は地権者がおさえていますし、上層階は高いんだろうなあ。
この前、現地を見てきたんですが、古いマンションや団地に囲まれていて、購入するには方向や日当たりなども十分考えないと、後悔しそうですね。モデルルームにいくときは日当たりを日影図を提示してもらって確認したほうがいいですよね。

[46: 物件比較中さん]

↑さま・・・うちも80平米超えを考えていたので、
ちょっと残念に思っていました。
結構、間取りのプランはあるのに、小さめの部屋ばかりでしたね。
日影図なんてあるんですね！
知らなかった。。
無知ですみません、
どこのモデルルームでもあるものでしょうか？
プレミスト新町を見に行ったときは提示されませんでしたが・・・
こちらからお願いしたら見せてもらえるものなんでしょうか？

[47: 物件比較中さん]

地権者が希望のお部屋を優先的にキープできることは特に不満には思いませんが、70平米後半～80平米代が全滅ではファミリー層としては選択肢が少ないですよね…　
プレミスト新町VSジオ北堀江　はプレミスト南千里VSブ○ンズ南千里　と状況が似ている気がします。　

[48: 近所をよく知る人]

46様。日影図はこちらから言わないと提示してくれないと思いますよ。
プレミストは南向きを希望なら完全に大丈夫なんで、見る必要はないかと思います。
南向きを希望なら将来的にもプレミストだと思います。設備と構造はタワーと比べるとイマイチですが・・・。
ジオは80へーベー～90へーベーを希望していたんですが、けっこう狭い間取りばっかりで残念です。
期待していたんですけどね。
あの辺りはファミリー層が多いのでもう少し大きめの間取りがたくさんあると思ってたんですけど。
ジオの南のマンションに知り合いがいるんですが、建て直しの話は全くでてないみたいですが、かなり古く、将来的にはわからないですね。知り合いは早く立て直したい派みたいです。

[49: 匿名はん]

残念な予感ですね

[50: 物件比較中さん]

４８様、丁寧な回答ありがとうございました！
もともと南側が魅力だったのでプレミストを
見に行ったのですが、設備があまりにお粗末だったので
見送ったんです・・・。
で、ジオに期待大だったのですが、狭い間取りばかりでほんと残念です。
８０平米弱でも価格が３５００万ぐらいなら
検討しますが、そんな訳はないと思うので
うちはたぶん見送ると思います。

[51: 匿名さん]

私どももプレミストとジオを天秤にかけています。
設備や構造はジオのほうがいいんじゃないかと勝手に想像して、ジオの価格発表を待っているんですが、どれくらいでしょうかね？
ほんとジオの間取りの狭さには私も驚きました。
北堀江といえども、ほとんど端っこ。ファミリー層が多い場所であの間取りはどうかなと思います。
ファミリー層を狙うなら、80超えの間取りをもう少し作るべきじゃないかなと思いますけどね。
安ければ考えますが、うちもジオは見送るかなって気分です。
前のどなたかが書いてあったように、南は古いマンションがあるので不安だし、東も区民センターがどうなることやら・・。まあそんなことを考えだしたらこの立地でマンションは買えないですけどね。
なんだか堀江の川沿いの某タワーの横の古いマンションにジオの将来を重ねあわしてしまいます。

[52: 住まいに詳しい人]

このプランニングが下手すぎる！
でこぼこしてて、無駄な空間が多い。
なので実際は専有面積の数字からうけるでの感覚よりも
もっともっと狭く感じますよ。

[53: ミナミの帝王]

長堀通り沿い（テニス場跡）に下水道施設ができる予定。

「汚水滞水池築造絶対反対」の垂れ幕が掲げてある。

[54: 匿名さん]

汚水滞水池築造は言いすぎかと

[55: 匿名さん]

モデル
いかれたいらっしゃいますか

[56: 物件比較中さん]

『日影図』は該当建物が近隣に落とす影図の事です。これは新築の場合建築確認の時には必要な図面です。
NO46さんが見たいのは『日照図』建物内部に日がどれだけ入るかというのを図面化したものです。
こちらは行政に提出必要のない図面ですから作成していない場合がほとんどでしょう。

どうしても日照が気になる場合は担当者にダダをこねれば作成してくれるのかも知れませんが。

[57: 匿名]

内装設備はプレミスト新町より断然いいね。

やはり割高感がネックかな。

[58: 匿名]

ヴィークタワーと同じ道か

[59: 物件比較中さん]

ヴィークと天秤にかけています。こちらの物件どのくらいの値段になりそうですか？？
事前説明会いかれた方ぜひ教えてください！！！

[60: 匿名]

このマンションの西向きはどう思いますか?

[61: 物件比較中さん]

この物件は西側が土佐稲荷神社だから価値ありじゃない。

南向きにこだわるのならプレミストだね。
但し、以前長堀沿いに住んでいましたが夜中の車の騒音（救急車、トラック）とバルコニーが汚れるのは覚悟です真黒になります。

まあ夜中の救急車の音はどちらも同じでしょうが。

[62: 物件比較中さん]

再び62です。
今は某区に住んでますが、やっぱりこの辺りの西区が住みやすいので戻ってきたい。

駅近（西長堀、阿波座、西大橋）で大通りより1～2本入った辺り60戸程度70平米程度の新築マンション希望。
新町3丁目辺り結構古そうな自社ビルがあるからマンションにならないかと思い探し続けてるのだが。

もう少し待つか。

[63: 物件比較中さん]

62さん
待てるならこれも気になりますよね

http://www.orix.co.jp/grp/content/100324_RealJ.pdf

[64: 物件比較中さん]

場所はいいですね。

概要がもう少し判ればいいのですがね。

[65: ご近所さん]

厚生年金は子供のいるご家庭で公立に通わすなら校区の端なので少し遠いし不便ですよ。
スーパーも遠いしね。
でも環境的には静かでいいんじゃないでしょうか。
前の公園が花見シーズンにうるさいくらいですしね。
ジオは西向きがメインだと思いますが、こちらは花見シーズンやイベントがあるときにはかなり人があふれていますよ。夏は蝉の声がかなりうるさいですが・・・。鳩もかなりいてますよ。
それ以外はわりと静かだと思います。

[66: 匿名]

やはり鳩はマンションに来るんですかね～?

隣のマンションもベランダにアミしてるし。

[67: 匿名]

期待してたんですが、内装設備はﾌﾟﾚﾐｽﾄとと似たり寄ったりかなと思いました。野村よりは値段てきに割安感はありました。一長一短ですね。後は個人の決断しだいかな。ヴィークはいいんだけど場所が悪すぎかな。堀江って住所がつくだけって感じです。将来的な転売とかは難しいだろうな。

[68: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
事前に資料とりよせてなかったので、現地ではじめてマンションの前部屋の間取りを見たのですが
1LDK～4LDKまでのタイプの中でも4LDKが２部屋だけで、そこには事前の申し込み予定が殺到していました
（OPEN１日目で確か4～5人位）。広めの部屋って人気なんですね。
私自身は2LDKを狙っていたのですが、堀江の端っこの割には値段の割りに広さがいまいち狭い感じがしたので今回は見送りです。

[69: 匿名]

モデル行きました。

ロングバルコニーなのに角部屋以外の住居は窓が小さいく各部屋が狭いのが気になりました。
結果見送ります。

[70: 匿名さん]

確かにMDと違うプランは腰窓が多いのでもっと狭く感じるでしょうね。