ジオ北堀江

[購入検討中さん]

阪急不動産が北堀江に建てるようです。
西長堀くすのきコーポの建替えでしょうか？
情報交換しましょう。

所在地：大阪府大阪市西区北堀江4-1-5（地番）
交通：
大阪市営千日前線 「西長堀」駅 徒歩2分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西長堀」駅 徒歩2分
間取：1LDK・2LDK・2LDK＋N・3LDK・3LDK＋N・4LDK
面積：47.95平米～93.96平米
売主・事業主：阪急不動産


施工会社：株式会社奥村組　西日本支店
管理会社：未定

【テキストを追加しました。2010.07.15 管理人】
【スレッド名を正しい物件名に修正しました。2010.07.15 管理人】

[1: いつか買いたいさん]

立地としては良さそうですね
でも高さが20階で部屋の広さも47.95平米～だからちょっとね

[2: へん]

場所はすごく魅力だよね。価格次第だよね。。

[3: macchi]

隣の西長堀コーポに住んでいます。
ここの環境は最高に良いですよ。
前は公園と神社、駅は徒歩2分とありますが
図書館の中を通れば雨にもほぼ濡れません。傘いらずです。
スーパーも、コーヨー、関西スーパー、西大橋のライフもそう遠くありません。

ちなみに、「くすのきコーポ」に住んでいた方は
①１千万出して、新しく建つマンションに住む
②１千万もらって、出て行く
2つの選択肢があったみたいですね。
立替直前に買われた方はラッキーだったでしょうね。

[4: マンション買い替え勉強中]

それは立地条件抜群ですね！
生活環境として住みやすそうー！小中学校も近いのかな？

＞ちなみに、「くすのきコーポ」に住んでいた方は
＞①１千万出して、新しく建つマンションに住む
＞②１千万もらって、出て行く
＞2つの選択肢があったみたいですね。

これって、前住民の方の全てにはあてはまらないのでは？
引き続き前の住民が新しく建つマンションに住めるとなれば、
今私が勉強している等価交換による建て替えのような気がしますが、
もしそうであれば、前に所有していた面積や、
新しく取得する面積によってその条件は個別に違いがでると思いますけど？？？

いずれにしても老朽化したマンションの建て替えって、
所有者・住民の同意を得るのが難しくて実現がなかなか難しいです。
ここは、かなり意識レベルの高い住民の集まりだったのかしら？

gioシリーズが阪急沿線以外の「堀江」っていうのも興味あります
因みに「堀江」はおしゃれなお店が増えた分、ちょっと騒がしい街に
なっている話を聞きます
この計画地周辺は閑静なエリアなのでしょうか？

[5: 物件比較中さん]

以前建っていたくすのきコーポがどんなマンションだったか知ってますが、あそこ
って１住戸１千万の価値しかなかったのですか？
１千万で追い出されるのはちょっと辛い気が…
１千万出して新しく建つマンションに住む方が断然お得ですよね？

[6: domoco]

macchiさんが聞かれている前の住民の方からの情報は、誤解される方が多いと思います
まず古いマンションの評価額があって、引き続き住むなら、新しい価値が古い価値との差額が1千万だった…ということではないでしょうか？
そう考えると、住み続ける時と出て行かれる時が同じ1千万というのは理屈に合いません
出て行かれるなら、古いマンションの評価額は丸々もらえるはずです
そうしないと、住み続けられたら阪急不動産は損するし、出て行くなら住民が損すると思いません？
マンション買い替え検討中さんのいうとおり、持っていた面積によって評価額も違うはず…
前の住民が間違った話をしているか、その話を聞かれたmacchiさんは、全ての住民が何かの額を「1千万」と誤解されているかのどちらかだと思います

macchiさんのようなこの場所周辺の方ならではの情報も書いていただけると助かります
昼間は西長堀周辺を見に行くことはできますが、夜中にはなかなか出向けません
大きな道路や高速道路が近いようですが、夜は静かなところでしょうか？

[7: 賃貸住まいさん]

一人暮らしの時にこの周辺に住んでました！！
心斎橋などは自転車で軽々行けるのですごく便利でしたよ。
（私は頑張って難波や梅田まで行ってましたが‥）

浮浪者の人はチラホラいらっしゃいますが、大阪市内では仕方ないですよね。。
周りはオフィスも多いので夜は比較的静かだと思いますよ。

よく利用していた西大橋のライフは歩いてはちょっと距離があるかもしれませんが自転車ではすぐに行くことができ、
雨の日は近くのコーヨーを利用すれば便利かと思います☆

結婚して引っ越ししましたが、今でも図書館は利用してます！！
駅近ですし、すごく気になるマンションです～☆

[8: domoco]

情報ありがとうございまーす！！

夜は比較的静かなところなんですねー（浮浪者がチラホラというのは気になりますけど…）

オフィス街であれば、駐車場代は高くなるのかしら？
でも何かと生活環境が便利なら、車は要らなくなるかな？自転車ライフに変えてしまってもいいかなーエコですしね♪
梅田や難波まで充分行けそうな場所ですし、郊外のショッピングセンターにわざわざ車で行くことも減りそうですね

[9: 入居済み住民さん]

幼稚園、小学校は堀江小学校だけど新なにわ筋を横断しないといけないのでちょっと心配です。歩いて5分位です。狭い部屋はシングル向きですね。広さはたぶんファミリー向けが中心になると思われますが、シングルの人とか結構マナーがなって無いから入居してからの管理組合とか大変そう。

[10: 近所をよく知る人]

近隣住民です。
周辺は図書館や神社、区役所、文化センターと、公共の施設が多く静かな場所です。
コーヨー、コクミンドラッグ、地下鉄の駅が近く便利です。
小学生は新なにわ筋を 地下鉄の改札前の地下道を通って小学校に通う事になっています。
土佐の稲荷は桜の名所です。

デメリットは　あえて言うなら、
住宅街なので、堀江らしいカフェやブティックは　あまりないです。
オレンジストリートの雰囲気は皆無です。

[11: 購入検討中さん]

公式サイトが更新されていて、間取りが2つ掲載されていました。
結構変わった間取りですね。

[12: 購入検討中さん]

近隣住民です。
大阪市の中では最高の環境下に建つのではと思います。このご時世下の
販売価格が気になるところですね、Bタイプの３LDK79平方メートルで
4500万ぐらいかなと勝手な予想をしていますが、どんなもんでしょうね～。

[13: 匿名さん]

近くにヴィークタワー南堀江が売出中ですが、この物件はいくらぐらいで販売されるのか、気になります。

[14: 匿名さん]

ここって、南側に戸数の多いマンションがありますよね。
建て直しになれば将来的に南側全滅しません？
それを考えると、西向きを購入検討したほうがよいのですかね？

[15: ご近所さん]

近くの分譲マンションの賃貸に住んでいるので、このマンションは気になります。
確かここが建て替え出来たのは、元のマンションが36戸と少なく、1戸の土地持ち分が多かったからのようです。
私も気になったので、南に建つマンションを見たら、150戸程あり、土地持ち分は少なく建て替えは難しいかな…、と思いました。
余り戸数が多いと意見もまとまらないでしょうし。

出来たら安いうちに、南のマンションを買っておきたかったんですが……
だから、南側の住戸も大丈夫でないでしょうか?

どちらにしても、このマンションは、駅からの距離、周りの環境を考えると、かなりの優れものと思っています。

[16: 匿名]

なるほど、15さんの意見は納得ですね。うちも14さんのように考えていたので、無しかな～と思っていたので再考です。まあ予算の問題もありますけども。

[17: 匿名さん]

このマンションもしばらくは書き込みがなかったですが、活発になって来ましたね。
ところで正式な名前はジオ北堀江になったんですよね。
ヴィークタワーやプレミストやプラウドなど近くに選択肢が多くなって堀江でマンションを探している者としては楽しみです。

新聞のチラシでは、ヴィークタワーの20階の南東角住戸は90ﾍｰﾍﾞｰで、6400万円となっていました。
ここの20階はいくらぐらいになるでしょうか。

[18: 匿名]

やっぱり南東角部屋は4LDKになると予想されてます？うちも南東狙いなんですが、個人的には90平米4LDKなんだろうなと推測してるんです・・・

[19: 匿名さん]

メニュープランもあるでしょうし、３LDKも出来るのではないでしょうか。

ドゥーシェもプレミストもプラウドも免震でないのに、ジオは免震というのも魅力ですよね!

[20: 匿名さん]

メニュープランもあるでしょうし、３LDKも出来るのではないでしょうか。

ドゥーシェもプレミストもプラウドも免震でないのに、ジオは免震というのも魅力ですよね!

[21: 匿名さん]

これ以上大阪にマンションは不要。

[22: 匿名さん]

すいません！
ジオ北堀江と関連づけしようとしたら、2回送ってしまいました。

余り広い住戸がないようなので、ここなら最上階が狙えるかもしれないですね!

マンションコミュニティーの「騒音」の所を見たら、やっぱり最上階が安心ですもんね。

そういう点では、ヴィークタワーの20階とジオの20階とでは、最上階という意味で価値が違うかもしれないですね。

ヴィークタワーもドゥーシェも最上階はバカ高いですもんね!

[23: 匿名さん]

南は接近してるので１４階以上を購入しないとダメですよね。
東も区民センターが建て直しという話が昔でてましたが・・・
大阪市が財政難なんでしばらくは現状のままでしょうが、古い物件ですしいつかは・・・
そう考えるとやっぱり西メインですかね。
しかし値段がきになります。80へーべーでいくらぐらいになるのでしょうかね。
気になります。

[24: 匿名さん]

大阪市マンション【供給過剰】注意報発令中。
⇒そのうち警報となります。
⇒逃げ遅れないように気をつけてください。

[25: 匿名]

ここって分譲しない住戸が数十戸ありますが、色々とトラブルのもとになったりしませんか？それに免震装置って将来メンテナンスに巨額の費用がかかるって聞いたんですけどどうなんでしょうか？

[26: 検討中さん]

建て替え物件なので25戸が以前の住人のようですね。
でもタワーマンションで最上階が何億もして低層階と何倍も差がある物件と比べると問題ないのでは…
免震のメンテナンスコストは修繕計画で対応する事になっていると思いますので、モデルルームが公開されたら聞いてみたいと思います。

ただ、私は阪神淡路大震災の時に西宮のマンションに住んでいて、地震の揺れには恐怖を感じています。
そのため建設コストも高くなるだろう免震工法を採用している、この物件は安心です。

[27: 匿名さん]

この立地でジオとくれば、少なく見積もっても平米単価60万以上になるでしょうね

[28: 検討中さん]

そうですね…。いくらぐらいになるのでしょうか？
私は近くの物件をパスしてこの物件の正式な価格の発表を待っているのですが、早く発表して欲しいですね。
西長堀を最寄り駅とする物件では、断トツに環境はいいですね。
ただ、他の方も書いておられたように、住戸の方向と階数によっては眺望、日当たり、将来の周りの建物状況などの違いが大きいようなので、価格差もけっこうあるのではないでしょうか？

ヴィークタワーなんかはあまり階数による差がないような方向の住戸でも、1階上がるだけでかなりの価格差があります。
ヴィークと比べると、この物件は階数によるもろもろの差がもっと大きいように思うので…

[29: 購入検討中さん]

やっぱり高いですよね、ジオは。
プレミストより少し高いくらいだったら、かなり購入したいんですがね。
平米単価でいえば、50マン強くらいまでですかね。

それ以上だったら、南側のマンションが気になって断念しそうです。
高階層だったら気にならないんでしょうが、中～低階層ならやっぱり邪魔すぎます。

[30: 匿名さん]

ほんといくらで販売するんでしょうね。
建て替えだし、やっぱり安くはないでしょうね。
私も南側のマンション気になります。
西ねらいかな。

[31: 購入検討中さん]

立地とジオである事を考えると、平米単価50万円で買えるのは、北東の低層階くらいでしょうか？
他の方がおっしゃってたように、ヴィークの20階が平米71万円だとすると、この物件も、南東、南、南西の高層階で南側のマンションとかぶらない住戸は平米70万円ぐらいにはなるかもしれないですね。
やはり皆さんも南側のマンションは気になるんですね…。
けっこうひっついて建てられそうですからね。

[32: 匿名]

坪単価での話にならないとこが特殊な方たちなのですね

[33: 販売関係者さん]

坪単価は逆に業界用語になりつつあるよね
一般ユーザーには平米単価のほうが計算しやすいし
モデルではどっちも用意されてるんだから一緒だと思うけど。

[34: 購入検討中さん]

まあ要は>>32さんは格好つけたいんでしょうね。

最初に平米単価の流れだから、そうなっただけでしょ？
逆に坪単価からの流れだったら、今のレスも坪でしょ。

ジオはブランド力はかなりあると思うけど、実際はどうなんだろ？
質は良いんだろうけど、南と東の建物が気になります。

[35: 匿名さん]

「南と東の建物が気になります。」と書かれておられますが、北でなくて東の建物でしょうか？

東の建物は公共施設で高さも低いので大丈夫かなと思っているのですが、建て替えの可能性がありそうでしょうか？

ホームページに載っている南西の住戸は、南面が短くもう一つかな、と思っていたのですが、公園に向いている西面が長いのはいいかもしれないですね。

[36: 近所をよく知る人]

東の建物は公共施設ですが、古いですよ。
建て直しの話を何回か聞いたことがありますが、実現されてませんけどね。
大阪市財政難ですしね・・・
売却したりして・・・。でも将来的にはわからないですよね。
ジオはいいんだけど、周りが囲まれているのがネックですよね。

[37: 検討中さん]

このマンションは、「ジオ北堀江」という名前ですが、掲示板の名前はずっと「北堀江」となったままです。
最近書き込みも増えて私も興味があるのですが、誰か正式な名前に変えてくれませんか？

私はどうして変えたらいいのか分からないので…
よろしくお願いいたします。

[38: 購入検討中さん]

ジオ北堀江プロジェクトって、元にあった西長堀くすのきコーポの建替え事業なんですね。
非分譲の25戸って、元住民が優先的に良いところを押さえてしまっている、ということなんでしょうか？
　
また20階建てと、ちょっと低いタワーのジオ北堀江。
今夜現地を歩いてきましたけど、北のＵＲ賃貸（11階建＠築52年）、南のコーポ（14階建＠築35年）に挟まれて、とても窮屈な印象を受けました。
20階建てといっても、その半分以上は隣接する集合住宅に隠れる高さなんですよね。

[39: 匿名さん]

やはりどちらともかぶらない高層階がいいのでしょうか？
立地を考えると眺望は許せるような気もしますが、やっぱり15階以上がいいかな？

でもジオで高層階となれば、自分には残念ながらちょっと手が出ないかも…。

[40: 匿名さん]

私も隣接するマンションとかぶらない階数を希望すると、値段が手が出ないかなと思います。
それに鳩よけのネットをしているＵＲ賃貸が多くありませんでしたか？
鳩も気になります・・・。

[41: 購入検討中さん]

事前にアンケートを送った者です。
１～２週間後に全タイプの間取りを教えてくれて
４月にモデルルームオープン、
５月に価格決定らしいです。

[42: 物件比較中さん]

全タイプの図面が今日届きました。
全17タイプのうち、東南角Lタイプと南西角Hタイプ(図面から想像するにいずれも70平米後半)は地権者におさえられているようで、図面がありませんでした。
地権者マンションおそるべし。

[43: 購入検討中さん]

先住民に押さえられてしまっているとしたら、選択肢が減りますね。

入居後、管理組合とかうまくやっていけるのだろうか？

[44: 物件比較中さん]

大阪都心部に永住を検討している私としては、立地条件は理想的なので検討しています

地権者が優先的に部屋を確保しているというこのマンションは、おそらく、前に建っていたマンション住民者の等価交換なんですね？
父の所有していた東京のマンションが、等価交換で建て替わったので、何となく仕組みはわかります
なので、前の住民がこの場所に思い入れがあり、建て替わった後も住み続けたい気持ちは解ります
元の住人は土地を提供したわけですから、それと引き換えに希望する部屋を先に確保できるのはあまり不快には思いません（もちろん、元の住民の人が「偉い」なんて言っているのではありませんし、新規分譲後は、全員が土地持分が与えられるはず）
逆に、新規購入の私にしてみれば、前の住民のほとんどが出て行くような場所なら、かえって不安に思ったりもします

そもそも、地権者が先に部屋を抑えているから不満！と言う人は、購入しないでしょうね
高い買い物ですから、少しでも納得できない部分があるなら、買わないでしょう

そんなことより、モデルルームをや説明も聞いて、納得できるなら前向きに検討したい派です
（もちろん、納得できなれば、他を検討し続けますけど）

[45: 近所をよく知る人]

間取り図がとどきました。
80へーベー超えがほとんどないんですね。
少し広い目を希望していたんですが・・・
広い部屋が20階のみとは・・・
価格がどれくらいになるんでしょうね。
手ごろな階数の角部屋は地権者がおさえていますし、上層階は高いんだろうなあ。
この前、現地を見てきたんですが、古いマンションや団地に囲まれていて、購入するには方向や日当たりなども十分考えないと、後悔しそうですね。モデルルームにいくときは日当たりを日影図を提示してもらって確認したほうがいいですよね。

[46: 物件比較中さん]

↑さま・・・うちも80平米超えを考えていたので、
ちょっと残念に思っていました。
結構、間取りのプランはあるのに、小さめの部屋ばかりでしたね。
日影図なんてあるんですね！
知らなかった。。
無知ですみません、
どこのモデルルームでもあるものでしょうか？
プレミスト新町を見に行ったときは提示されませんでしたが・・・
こちらからお願いしたら見せてもらえるものなんでしょうか？

[47: 物件比較中さん]

地権者が希望のお部屋を優先的にキープできることは特に不満には思いませんが、70平米後半～80平米代が全滅ではファミリー層としては選択肢が少ないですよね…　
プレミスト新町VSジオ北堀江　はプレミスト南千里VSブ○ンズ南千里　と状況が似ている気がします。　

[48: 近所をよく知る人]

46様。日影図はこちらから言わないと提示してくれないと思いますよ。
プレミストは南向きを希望なら完全に大丈夫なんで、見る必要はないかと思います。
南向きを希望なら将来的にもプレミストだと思います。設備と構造はタワーと比べるとイマイチですが・・・。
ジオは80へーベー～90へーベーを希望していたんですが、けっこう狭い間取りばっかりで残念です。
期待していたんですけどね。
あの辺りはファミリー層が多いのでもう少し大きめの間取りがたくさんあると思ってたんですけど。
ジオの南のマンションに知り合いがいるんですが、建て直しの話は全くでてないみたいですが、かなり古く、将来的にはわからないですね。知り合いは早く立て直したい派みたいです。

[49: 匿名はん]

残念な予感ですね

[50: 物件比較中さん]

４８様、丁寧な回答ありがとうございました！
もともと南側が魅力だったのでプレミストを
見に行ったのですが、設備があまりにお粗末だったので
見送ったんです・・・。
で、ジオに期待大だったのですが、狭い間取りばかりでほんと残念です。
８０平米弱でも価格が３５００万ぐらいなら
検討しますが、そんな訳はないと思うので
うちはたぶん見送ると思います。